管理組合結成までの流れについて教えて下さい。

売れ残り住戸があるかないかは、管理組合の成立条件と何ら関係がありません。

マンション管理の基本法である『区分所有法』の第３条で規定されている内容
を解釈すると、「区分所有関係が成立すると同時に、区分所有者全員を構成員
（組合員）とする団体（管理組合）が自動的に成立する」となります。

例えば、１０戸のマンションで、スレ主さんが１戸を購入し、残り９戸が売れ
残っているとします。
売れ残っている住戸の所有権はデベ（事業主）であり、このマンションには、
スレ主さんとデベの二人の区分所有者が存在することとなります。
つまり、１戸でもデベが誰かに売れば、その時点で区分所有関係が成立し、管
理組合は成立することとなります。

また、初年度の役員は、引渡し前の入居説明会などを利用して抽選で決定され
るのが通常です。

03です。
補足ですが、「誰かに売る」というのは売買契約を締結したという意味ではなく、
「鍵の引渡しをした」という意味です。

>>05さん
　なるほど！
　
　03にも書きましたが、引渡し前（竣工前）の入居説明会などの場で、役員抽選を
　実施します。
　竣工時には理事長以下が決定している状況が、管理会社としても運営がし易く、
　設立総会を開催するためにも、大手管理会社が採用している手法だと思います。
　05さんがおっしゃる「入居者をコントロールできる管理組合の実体」は、最初の
　理事会が開催されれば、成立しているものと考えられるのではないでしょうか。
　
　また、大手管理会社では、最初の管理委託契約を竣工２・３ヶ月までとし、竣工
　２・３ヶ月以内に設立総会を開催し、その場で契約期間を１年間とする新たな管
　理委託契約を締結する議案を決議してもらいます。
　これは、竣工月＝会計年度決算月とし、会計年度終了後２・３ヶ月以内に毎年通
　常総会を開催し、管理委託契約更新を決議してもらうためです。

　スレ主さんの話から脱線しましたが、入居（竣工？）７ヶ月も過ぎていれば、紙
　の上でも、実体としても管理組合が存在してないのは問題があります。

スレ主です。色々な情報を教えていただきありがとうございました。管理会社に確認をしていきたいと思います。

いまさらだけど、スレ立てる前になぜ、管理会社に管理組合理事会はどうなっているのですかとたずねないのだろう？

ふつう管理会社は丁寧に説明するだろうに。

もし、管理会社がわけのわからない説明をして困惑しているというならスレたてするのもわかるが、聞かない前にスレ立てられても回答のしようがないだろう。

スレ主も、管理会社に聞いた結果をここに書いて後始末してくれないと、無責任だよ。

スレ主です。「回答のしようがないだろう」とのお言葉ですが、実際に回答をして頂いた方はいらっしゃいますし、私としては頂いた回答はとても参考になりました。ありがたく思っています。それぞれの知識や立場により、質問の内容は異なってくると思います。０８さんにとっては当然の内容でも全ての人がそうであるとは限りません。

この掲示板が疑問に思うことを気軽に、自由に書き込める場であることを願います。管理会社に問い合わせた内容は近々書き込みたいと思います。

スレ主です。管理会社に問い合わせをしたところ、現在入居者が７割くらいなので「夏には管理組合の総会をすることになると思います」との返答でした。ということで現在は管理組合は紙の上では存在するが、実態はまだない。ということになると思います。

管理組合の設立時期としては個人的には遅すぎるように思うのですが、一般的に見てどうなのでしょうか？管理組合設立時期が遅い方が、管理会社としては何かメリットがあるのでしょうか？

スレ主さんへ、

09の書き込みからわずか30分で、あなたは管理会社からの回答を書き込みました。
電話一本？、管理人室へ行くだけの手間です。

現在入居者が７割くらいしか進んでいないという重要な情報がわかりましたね。
マンション入居から数ヶ月経っていても、入居者が十分に集まらなければ、理事会もできないのでは？

うちのマンションでは、入居3ヵ月後に、入居が大方揃ってから、あらためて、理事会役員の抽選を行いました。管理組合総会は入居後1年後です。

>>管理組合設立時期が遅い方が、管理会社としては何かメリットがあるのでしょうか？

まったくないと思いますよ。管理組合理事会は、管理業務を委託される管理会社にとっても必要な機構ですから。理事会の決定なしには、管理会社も費用請求もできないので、管理会社的には、なるべく早く理事会を結成してもらって、理事長を決めてもらいたいはずです。

あなたのマンションは、売れ残りや入居待ちの人が多く、3割もまだ未入居だから、管理会社が理事会の発足を見合わせていると思います。

スレ主です。１１さんへ。お返事ありがとうございます。また、情報を教えていただきありがとうございました。とても参考になります。分譲マンションに関して無知な私にとってはここで教えていただける情報も大変貴重なものです。

スレ主です。１２さんへ。お返事ありがとうございます。勉強になりました。管理会社にはメリットはないんですね。安心しました。個人的な感覚では７割くらい決まっていたらいいのかな？と思っていたので。

>>管理組合設立時期が遅い方が、管理会社としては何かメリットがあるのでしょうか？
管理会社にはメリットはないと思いますが、売り主にはメリットがあると思います。
というのは、例えば竣工引渡しより１年近く管理組合が発足しなかったとします。
すると、実質第１期の理事会が定期総会を開催終了し、第２期理事会がほとんど立ち上がったばかりの頃に「アフターサービス」の２年間が経過してしまいます。繰り返すと当初の理事会（管理組合）が訳もわからず「管理会社任せ」にしていると、あっという間にこの２年間は経過します。
共有部分の不具合というものはどのマンションにも結構あるものです。早期に管理組合を機能させることが肝要です。

私でしたら形式の問題ではなく、実態に感心を持ちます。
区分所有法上は、分譲会社を含め複数の区分所有者がいれば、区分所有法が適用され、団体的拘束を受け、持分に応じた共用部分の維持管理費用の負担義務や駐車場の使用料などの利益を収取の権利があります。
従いまして、この負担と利益が、購入者と分譲会社の間でどのようになっているかです。
分譲業者の中には、売買契約書に「売主は、引渡し開始日以降に未販売の住戸がある場合には、当該住戸を引渡すまでこれらにかかる管理費、修繕積立金、専用使用料については負担するが、修繕積立一時金、駐車場使用料については負担しないものとする」などの条項を潜りこませている場合があります。
この場合、管理規約を早急に作成して対抗する必要がありますから、早急に管理組合を作る必要があります。いずれにせよ売れ残り物件の区分所有者としての分譲業者と区分所有者として対等条件を維持するためには早急に管理組合の設立総会を開催すべきです。

「売主は、引渡し開始日以降に未販売の住戸がある場合には、当該住戸を引渡すまでこれらにかかる管理費、修繕積立金、専用使用料については負担するが、修繕積立一時金、駐車場使用料については負担しないものとする」

管理組合を早く立ち上げも、上記条文に対抗できるとは思えませんがね。

空室のままで、どうして駐車場使用料が取れるのですか？とれないにきまっていますよ。分譲業者が駐車場を営業行為の中で使っていれば別ですが、空き室分全部の駐車場を使うわけもなく駐車場収入はとれないに決まっている。

修繕積立一時金は、空室が売れたらすぐ買主が払うことになるからいいじゃないですか？

>>16
　分譲会社が上記条項を記載しているのはごく普通であり、記載していない方が問題です。
　区分所有法上、残住戸の管理費・修繕積立金を払う義務は分譲会社にあり、それを明確に述べ
　ているだけです。ちなみに、売買契約書ではなく、重要事項説明書では？
　
　また、管理費・修繕積立金・専用使用料と駐車場使用料は性質が違います。
　管理費・修繕積立金・専用使用料は区分所有者であるだけで発生するもの（区分所有法や規約
　で、各区分所有者に応分の負担が義務付けられているもの）ですが、駐車場使用料は管理組合
　と使用者の使用契約により使用料が発生するものであり、分譲会社が負担する義務は全くない
　です。

　ただ、大手分譲会社では、駐車場使用料や修繕積立一時金も負担する場合があります。
　＜例①＞管理費口に繰り入れていた駐車場使用料の収入が足りず、管理費口が赤字になる場合
　　　　　は、その赤字分だけ駐車場使用料を負担する。
　＜例②＞残住戸の処分（売買）がどうしても進まず、所有したまま賃貸に出す場合は、その修
　　　　　繕積立一時金を負担する。
　＜例③＞初年度の会計期間が終了する時点（決算時）で残住戸がある場合、その修繕積立一時
　　　　　金は負担する。

そう、駐車場だけですよね。

原始規約にも重要事項説明書と同内容の記載があるでしょうが、
規約の改正ができれば、駐車場の権利剥奪は可能のような気がします。
特定の区分所有者に不利益な扱いとなる事柄ではありませんから、
分譲会社の反対意見があっても、特別多数決議があれば足ります。

２台目需要や来客用として使うことができればいいですね。
分譲会社が「駐車場付き物件」としたいのであれば、払ってもらえるのではありませんか？

>>19
ちょっと危険なお考えをお持ちのようです。
一部未入居物件で、既入居者のみが利益得られるような改正を進めれば、結局未入居が埋まらず、または後入居者の不満により、管理組合全体の不利益になりえます。

そこらへんが、１組合員のもっともな要求 ≠ 理事の組合全体の利益優先 な部分でしょうね。

せめて一年間は、原始管理規約を改正急がないほうが、えてして良い結果になると思います。
（無論、例外はあります。）