マンション管理士の活用・・・

>>48
＞国交省より新たな管理手法として管理者管理を検討していますが、マンション管理士の活躍の場が広がると思いますか？

管理者管理は、チェック機能が働かなくなる危険性、無関心マンションが採用する危険、組合財産と管理者財産の帰属問題と管理者破産時の組合財産の毀損、現管理委託契約より受託者責任が増大に伴う人件費、経費の増大などが云われております。
これらに直接関与するには個人では無理でしょう。

>>51
やはり組合財産管理と人件費等がネックでしょうか。
それと管理者管理はよほど信頼のおける人または業者に任せなければ無理なので、かなりリスクも高いということですね。

>>50
スレ違いのようですが、私が思うのは規模数にも寄りますが、例えば外断熱にしたりするとかなりのコストがかかるようです。工事内容によっては理事長の暴走とは言いきれないとおもいますよ。

＞＞５３
大規模修繕だそうです。３０年目だと思っていたのですが
１５年以内で実施する理由が見当たらないのですがどうしたもんでしょう。

大規模修繕は築12年〜15年が一般的ですので問題はないと思います。
それになるべく早い時期に修繕した方が建物が長持ちして結果的には安価で済んだということもあるようです。仮に安いコスト優先で修繕しても10年も持たず再修繕して高くついたということも。
最適なのは安いコストで長持ちすることですけど、それには資料収集する等かなりの時間と努力が必要です。

55
>大規模修繕は築12年〜15年が一般的ですので問題はないと思います。

おいおいマンションが売れなくなるよ

>>58
どういう意味ですか。
55さんのおっしゃることは妥当ですが。

スレち・・・

マンション管理士の活用
　
　　１）大規模修繕全般　　設計・監理業者や施行行者の決め方　工事費の相場　その他
　　２）修繕積立金増額の検討
　　３）管理規約・使用細則の作り直し
　　４）管理会社の変更や部分委託するとき
　　５）マンションに関する情報が欲しいとき
　　　　　　地デジに関する事項　　設備点検費の世間相場　　委託業務費の相場等
　　６）経費削減方法
　　７）組合員への情報提供資料作成　広報活動等
　　８）工事や点検業者の紹介
　　９）専門委員会へのアドバイザー
　１０）その他

　※マンション管理士の活用は大体上記のことが予想されます。

この資格は失業対策の一環でもあるので、マン管士の素性調査が必要だよ。経済的な裏付けのない者との契約は善管注意義務に違反するよ。

>>62
そういう嘘を書くと法的に罰せられる可能性があるよ。
善管注意義務の意味知ってるの？

しかし、マンション管理士の連中徐々に活躍の場を広げてきてるな。
まあやり方によっては、開業してる者が少ないのでやっていけるわな。

マンション管理適正化法にいうマン管士の助言、指導その他の援助とは具体的にどこまでを指すのかという問題、 また、法における管理士業務の定義の曖昧さがあげられ、各管理士個人のバックグラウンドや目的意識が異なっており、業として何らかの業務標準はなく、その質も問題であるので、活用するには慎重な個人に対する事前調査が必要なことは確かだ。

個人の資質のことをいえば、行政書士や司法書士、弁護士も同じこと。
国家資格として国が認めたものだから、その範囲内での業務をやっていけばいいのでは。
ただ、マン管士が大規模修繕に絡んだ仕事が多くなっており、管理組合側にたった役割を果たす業務が
若干ぶれているのは気がかりになるところ。
つまり、組合と業者の潤滑油的存在になろうとしている。

でもひところに比べるとマン管士に対する風当たりが弱くなってきたね。
最初の頃は、管理会社が団結して徹底的にマン管士叩きをやっていたからね。
マン管士の台頭は管理会社の変更や部分委託が頭にあったからな。

今でも管理会社はマン管士叩きはやってるよ。
目の上のたんこぶだからね。

マン管士が大規模修繕に入ってきたため、うちのバックリベートの取り分がなくなった。
いいかげんにしろ。

マン管士が工事業者指名の相談にのるようになってきた。
バックリベートを排除するために。
それと工事内容による相場ごとの比較をすることで、工事費の削減をするようになった。
これがエスカレートしてくると、管理会社の委託業務費にも影響してくる。
管理会社は、委託業務費を抑えるかわりに、大規模修繕時にバックリベートを得ることによって
成り立ってきた。それが入らなくなったら、委託業務費の値上げをせざるをえなくなってくる。
管理会社のみなさん、又マン管士叩きを徹底的にやりましょう。
我々の安定した職場を守るために。

＞管理会社が団結して徹底的にマン管士叩きをやっていたからね。
まともなマン管士は、管理会社、建築事務所などに属しているので、その必要はありませんよ。
＞マン管士の台頭は管理会社の変更や部分委託が頭にあったからな。
そうです。関西で横行しましたね。チンいち商売のマン管士が安かろう悪かろうの管理会社やエレベーターメンテ会社と組んで、それらの変更を仕組んで暴利を得ましたね。

しかし、現在はマン管士も事業として継続性を追求してきたので怖い存在にはなりつつあるよね。
どんどんマン管士が増えてくると、優秀な者はどうやって生きていけるかを考えてくるしね。
現在開業している者のノウハウを取り入れ、それを改善・工夫することによって進化してくるのは
間違いないだろうから。
管理会社としては、共存共栄していくか、徹底的に闘うかを選択する時期にきているのだろう。
マン管士の台頭しはじめの頃は、悪徳マン管士がいたので、管理会社もマン管士叩きをすることにより
管理組合も敬遠していたが、現在はそういうマン管士もいなくなって、まともな者が多くなってきたからね。

管理会社にとって一番やっかいなのが、マンションの住民がマン管士をとる者が増えていることだね。
そういった者は、規約改正や修繕積立金の増額検討とか、大規模修繕計画や大規模修繕工事それに委託業務費の相場とかを勉強して、いろいろ口を出してくるからな。
おまけに管理会社のことについても、管理会社の従業員でさえ知らないことまでいろいろ調べているし。
今まではフロントにいろいろ相談してたのが、マン管士に頼ることが多くなってきてるしね。
でもまだ組合にマン管士がいるところは少ないので殆ど影響は出てないが。これからは心配。

>管理会社にとって一番やっかいなのが、マンションの住民がマン管士をとる者が増えていることだね。

マンションの住民で理事を経験すれば、確かに力はついてくるのは間違いない。
そういった者がマン管士としてコンサルすれば組合にプラスになるかも。

マン管士登用については
保証・・業務品質の約束
補償・・業務責任の償い
保障・・制度の確立(保険含む)
が全く無いので、これらの峻別と認識が団体、その会員、個人でも欠如しているので、制度として確立しない限り、この登用は管理組合の自己責任の問題となるので、当分は登用はひかえるべきです。

業者が工事をして補償契約を結ぶが、それを補償するのは業者でしょう。マン管士が補償するのではないでしょう。
業務責任の補償にしても業者でしょう。何かあった時の責任は。
大規模修繕工事を大手ゼネコンが請け負い、設計・監理業者に依頼。そこで将来事故等が発生したらその責任を
マン管士が負いますか？。その責任は業者でしょう。そこで契約と補償を結ぶでしょう。業者と。
マン管士は個人だから補償ができない、だからダメといってたけどそれは通用しません。
マン管士はその仲介役であり、指名業者や工事請負業者選定の手助けはしますがね。当然補償契約まで提案
するでしょう、組合に。
マン管士の補償には何がありますか？それを口実にマン管士はだめというのはおかしいですよ。
それでは誰だったらいいのですか？相談するのは。

勉強しましょう。不十分ながらこのようなものもあるのですよ。
XXXマンション管理士事業協同組合は、債務保証制度により組合員の信用を担保し、組合員夫々の得意分野を組み合わせた総合的なコンサルタント機能や営業力を武器に、所在のマンション管理組合を始め、地方公共団体等に対しても組合員が共同して事業活動を行うことにより、組合員の事業基盤の整備・強化をはかっていくことを担う組織としての役割を果たします。

だから債務補償にはどういうものがあるの？どういう時に発生するかが知りたいのですよ。

マン管士の業務を受けることは、マン管士に委任した者が信頼関係を基礎にし，専門的な事務処理をマン管士に委ねる委任契約で，委任者としては受任者たるマン管士にある程度の裁量を与えざるを得ないという構造を有しているのであり，そのようなマン管士が一般的に期待されるマン管士としての事務処理から著しく不適切で不十分な対応しかしなかったと認められる場合には，損害賠償請求ができる。

だから具体的には何なんですか？
抽象的なことばかりで、具体性については述べられていませんが。

マンション管理士に反対しているのは、管理会社の人?

管理会社にとってマン管士はめざわり、なくなって欲しいね。
マン管士が出てくると儲けがなくなるので。

管理会社は部分委託の件もあり、マン管士を敵対してるからね。

マン管士（？）やそれに執心的関心を持つ者達の資質、根性が垣間見えてますね。気を付けなくては！

マンション管理士の試験受けたいんだけど、難しいのかな？マンションの理事してるもんで
あれば役にたつかなと思ってね。
ここにいる皆さんは、マン管士の方多いんでしょう。
できれば１年で合格したいんだけど。

今年のマン管士の試験は１１月最後の日曜日にあるけど、今からでは間に合わないかもね。
３ヶ月しかないから。
今から参考書買って勉強し、問題集を徹底してやれば合格できるかな？
その前に願書早く出しておいたほうがいいよ。

管理組合の理事するんだったらマン管士ぐらいの資格はもってないとね。
管理会社に対等にやっていくためには、絶対必要な資格だね。

管理組合の理事はできるだけマン管士の資格を全員がとる努力をすれば、組合運営がうまくいくだろうね。
特に理事長は必ず取るべきだと思う。それぐらいの資格はもってなければ、理事長としての資格は
ないだろうからね。
輪番制の場合、理事が廻ってくる１年前になったら勉強を始め、資格を取って理事になる。
これが理想だね。１年間勉強すれば半数ぐらいは通るだろうから、又合格できなかったとしても
勉強したことがプラスにはなるだろうから。
うちのマンションでは現在６名のマン管士がいるが、管業資格者は１３名いるよ。
競争でやってるから、まだまだ増えると思うけどね。組合員数は４３０名

共有部分の管理に必要なのは、資格の問題ではなく、一般社会人の常識の範囲だよ。

現在は、住民のレベルも高くなってるので、法的知識がなければ組合運営はうまくいかないよ。
社会常識で組合管理ができるほど、生易しいものではない。住民が標準管理規約や区分所有法、民法を
勉強してるので理事が知らないのでは、話にならない。

実際住民が法的に詳しくて理事が一般常識程度なら総会は仕切れないでしょうね。

>現在は、住民のレベルも高くなってるので、法的知識がなければ組合運営はうまくいかないよ。 社会常識で組合管理ができるほど、生易しいものではない。住民が標準管理規約や区分所有法、民法を 勉強してるので理事が知らないのでは、話にならない。
>実際住民が法的に詳しくて理事が一般常識程度なら総会は仕切れないでしょうね。

涙の出るほど立派なご意見です。
それに引き換え、輪番制で理事を選出するのが当然と仰ることとの矛盾はどうなるのでしょうね。

現在輪番制と推薦制の２本建てでやっています。立候補もオーケーですが、実際例としては、
立候補者はありません。推薦制の理事は当然資格保有者とか法的に詳しい者を推薦してます。

他人にすがることなく、この矛盾のご説明を是非ともお願い致します。

管理規約・使用細則の洗い直しと作り直しを検討していますが、現規約と標準管理規約との比較や他組合の
例を参考にしたいのですが、専門委員会にマンション管理士を導入したいと思っています。
マンション管理士には、まずたたき台をつくってもらい、それを元に検討していった方が時間効率は高いと
思っています。
マンション管理士選定の方法で何かアドバイスはございませんでしょうか。

＞現規約と標準管理規約との比較や他組合の例を参考にしたいのですが、専門委員会にマンション管理士を導入したいと思っています。
専門委員会を作って、更にマン管士を使う理由が分からない。無料ではないのですよ。
標準管理規約を基本にして、現規約での自分のマンションの独特の規定を挿入することで十分です。
そうすれば中央の改訂に順応していけば良いので、次回からは専門委員会も不要になります。
標準管理規約改定案は周知されていて、来年５月に標準管理規約が改訂されるので、それまでに時間は十分ありますよ。

>97さんありがとうございます。
専門委員会で進めていけばいいとは思うのですが、たたき台の準備をやって欲しいのです。
専門委員会だけで全てやるには不安もありますし、他の情報等も考慮したいのです。
組合員約４００名の中型組合ですが、財政的には余裕もあるので、専門家を入れることによって
モラルアップと緊張感を高める狙いもあるのです。それに時間的な問題もありますし。
特に検討していく中で、意見が分かれたり、疑問点が出たときには、参考になると思いまして。

マン管士は使い方次第では役にたつよ。

＞財政的には余裕もあるので、専門家を入れることによって モラルアップと緊張感を高める狙いもあるのです。それに時間的な問題もありますし。
必要とする理由にしては、全く貧弱です。
＞ 特に検討していく中で、意見が分かれたり、疑問点が出たときには、参考になると思いまして。
貴方の自信のなさをカバーする必要は無いし、専門委員会は答申するだけで、あくまで理事会の決議が原則です。