管理費等滞納者への対応について

>>898
俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。


賃料＞管理費等

だぞ。一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

（例外として考えられるのは、債権額が非常に少なく、所有者に多額の配当が出るケースが脳内妄想ではあり得る。だが、こういう場合は任意売却となる。非現実的。）

しかも、一度賃貸借契約を結べば、超賃借人有利の借地借家法で保護される。延滞後、居座られたら明渡訴訟→強制執行で弁護士費用込みで１００万円が通り相場。

さらに、賃料不払いでも、税務上は益金計上だから、１００万円分の家賃ため込まれたら、実効税率４０％として４０万円の税金を納付しなければならない。つまり、１円も見入りがないのに４０万円税金を取られるってこともありうる。

賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

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＞賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

保証人設定を含め当然。マンションで収入がなくなったらその他の人は大変よ。
追い出しても行く所は河原の橋の下に限られます。行方不明者となります。

破産しても大阪市までの交通費は残しておこうっという結論？？

不動産を保有しての破産は予納金が高くなるから、不動産処分した後に破産が標準コース。

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担保オーバーなら予納金は不要

知らない人だから素直に聞く。（その３）

>>894
の新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。
については了解。旧所有者には、滞納管理費は混同消滅とはならないということでよい？

>>891
の組合で買って→売る場合は、処分行為だから、組合員全員の同意ってこと？

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同時廃止になるケースね

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>>899
ありがとう。保存と移転を間違えるとはお恥ずかしい。まだ、アルコールは入ってなかったのに。

登記が嘱託で行われるのも知ってけど、何せ役人のことだから、色々資料用意しないと動かないんじゃないかと思った。

理事長名で登記することについて決議した総会議事録でも添付しろとでもいうんじゃないかと想像したので、合わせて決議方法を聞いた次第。

俺もよく分からないが、自己競落はさすがに、通常の回収行為の範疇を越えてそうだから普通決議は微妙かなと。

まあ、＊＊＊が居座ったケースで管理組合が購入した事例があったはず。自分でも調べてみる。

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＞俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。
＞一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

賃貸経営の「常識」「センス」は置いといて、
管理費滞納処理や競売、任売の常識で考えんとな。
あんたはよう知らんようやろけど賃貸借には色々あってな、
任売物権を専門に購入して（安く）、それを旧所有者に占有改定でそのまま元所有者を賃借人にして賃料を得る賃貸借は、任売では、普通のパターンだよ。

それを、管理組合の自己競落のケースに置き換えて考えれば、全然不思議ではない。

＞賃料＞管理費等
問題の前提が異なるやろ。
落札しても転売や賃貸借が困難で、物件に買い手がつかないので管理組合が自己競落したケースを前提として考える。
だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。
賃貸借市場じゃ賃借人が出現しない物件で、賃借人を探さずにそのまま居るケースだぜ。

よく考えて御覧。

>>909
こちとら任売物件購入もしているから、旧所有者に貸すなんてこと言われなくとも知っているよ。

ただ、そう言うケースは、管理費如きの少額費用を払えないような
支払能力がないヤツに占有改定するバカな購入者はいない。素人でだまされたようなヤツは別にして。
特にプロ筋になればなるほど、レントロール（賃借人の一覧）をシビアに評価するから、
お前さんの言っていることは、寝言にすぎない。


>だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。

自分の書き込んでいる内容を理解しているのかい？

管理費すら払えない賃借人が払える賃料といったら、
賃料＜管理費等　
となるじゃない。

自分たちが払っている管理費等より安く貸すんだ！
固定資産税も管理組合が払い、設備故障したら、全部組合持ち。
やれ給湯器が壊れました、トイレが壊れましたといったら組合負担で治すんだ。

繰り返すが、管理費滞納で散々苦労させられたヤツ相手に、
そんなサービスするんだ909は俺には考えられない博愛家だね。
実際そんなことやったら、まじめに尊敬する。えらいんだねぇー。

皆が考えること、こんなＭＣ住みたくない。
滞納者から回収する前に、自分の物件売却してさようなら
なかなか、そうもいかないのが世の中ですね。

>>899
>理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
>したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。

こと競売まで行って穏便もなにもないでしょ。むしろ、競売までやるに至った相手が同じマンションに
残る方がよっぽど「根」を残すことにならないかい？

競売代行業者に言わせると、所有者本人は、延滞⇒差押え⇒競売申立⇒物件調査等⇒入札⇒開札…
といったプロセスを経つつ時間が経過しているから、いずれ出ていかなければならない覚悟
はとっくにできていて、サバサバしたもんだと。
強制執行の前日に引っ越していくような堂々としたヤツが多いのが実情だそうだ。

むしろ、感情的に問題にするのは賃貸人が入居者の場合。
不動産仲介手数料、etcを払って借りたのに、自分はちゃんと家賃も払っているのに
それでも退去させられることにご立腹にだそうな。そりゃそうだ。

>>911
期間入札⇒最低入札価格を下げて期間入札⇒更に価格を下げての特別売却・・・
と進んでいく中で大多数は落札されるんだよ。特にマンションは転売が効きやすいし。
だから、まず売却されない案件というのは、非常にイレギュラーなケースという
当たり前のことを忘れないように。

競売落札されないようなマンションにはホントいろいろな理由がある。
・姉歯問題で耐震偽装が発覚したマンション
・大々的なマスコミ報道があった凶悪犯罪現場のマンション
こんなのは確かに管理組合だろうが、誰だろうが、取得したってやりようがない。

ところが、
・893さんが占拠している⇒893を排除すれば、年月経過とともに通常状態に近づく
・滞納管理費が多額⇒賃借人に管理費は関係ないので、通常の賃料が取れる
といったふうに、賃貸等の障害になりにくいケースも結構ある。

延滞者とは縁を切るのが正解だね。
うちのマンションでも延滞者は一時期延滞解消しても、暫くしたら延滞する。
犯罪者と一緒で、常習となりやすい。

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>>913
このような議論は大変参考になりますが、
管理組合が主導で競売するほど滞納するって、相当高額な金額を何ヶ月滞納しているのだろうか？
入札価格1500万ぐらいのＭＣで、いくら程の滞納金額を想定していますか？

>>914
滞納の常習者には、最近の賃貸物件でよくあるカード決済の支払い方法にするのはどうだろうか？
多少手数料がかかるが、滞納するとカード会社のブラックリストにのるので効果がありそうです。

>>915

すでにブラックになってる可能性が高い気がする。

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与信がつかないのはブラックに限らないし。

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競売は圧倒的多数は金融機関だろうからねぇ～。


確かに管理費、修繕積立金なんかは月額１０万円程度までは見るけど、普通は１～３万円だろうからそんな多額にはならないのでは。店舗なら多額になるのはわかるが。。。

きっと、管理組合が主導で競売というのはいろいろな条件が重なってなんだろうね。

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競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなしよ。

来たね。知ったか君。

＞競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなし

どういう「性質上」なのか詳細な根拠を求む。