管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。
民事の契約不履行で弁護士代まで請求できるのは限定的な話。
日本は本人訴訟がタテマエだし、相手方が勝った場合も弁護士代を認めなければ公平な裁判にならないからね。
勘違いしている人が居るが、俺は請求する側。
できないことをできると期待させるのは一番いけないと思うから慎重に解釈してます。
>>767
740の時も非常に参考になったが、やっぱり競売だと訴訟までいった例があったのね。
競売落札者に対しても前所有者との弁護士費用も認める訳だ。
いずれにしてもスペシャル・サンクス！
>>767
競売前に債務名義があるわけじゃないだろうし
その弁護士費用45万は新所有者に対して不法行為構成でとったものだろ。
一部を切り取った都合が良い判例だけもちだして。
勝てると勝手に解釈する思い込むクレーマー住民が一番困る。
＜おまけ＞
債権者が手形金等の金銭請求にあわせ、取立費用として弁護士費用等の支払も債務不履行による損害賠償の
一部として請求した事件に関し、
「民法４１９条によれば、金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、法律に別段の定めがある
場合を除き、約定または法定の利率により、債権者はその損害の証明をする必要がないとされているが、
その反面として、たとえそれ以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求することはできない
ものというべく、したがって、債権者は、金銭債務の不履行による損害賠償として、債務者に対し
弁護士費用その他の取立費用を請求することはできないと解するのが相当である。」
（最高裁 昭和４８年１０月１１日）との判例があります。
そこで、標準管理規約では、
１．民法４１９条（金銭債務の特則）に基づく損害賠償の額…年利○％（約定利率）の遅延損害金
２．民法４２０条（賠償額の予定）に基づく損害賠償の額の予定…違約金として弁護士費用
並びに督促及び徴収の諸費用
と規定したのでしょう。
>>766
特定承継の話は横に置こう。
740で弁護士費用が認められたケースが明示された。じゃあ、お前さんがしつこく主張するように、規約があるにもかかわらず弁護士費用が否認された判例を出してこいよ。その上で判例理由を謙虚に分析して、どっちが限定的な状況下の事例判決に過ぎないか考えようじゃないか。
言っておくが、標準管理規約の定めにある条項が否定されるんだから、740よりよっぽどニュースバリューがあるから見つからないとは言わせないよ。
>>774
そんな厳しくあたらないでくれよ。
あれは下級審、しかも簡裁でしょ？
あたかも絶対取れるかのように解釈せず、
慎重にと言ってるの。
規約特約の弁護士費用が否認された判例を出せというが
裁判の構造上請求がなければ判断がないし。
あくまで原則は最高裁判例（債務不履行で弁護士代は取れない）なんだからさ。
弁護士は安易に『勝てます。』なんで絶対言わないし言ったら信用できないよ。
>>775
740の判決は第３－２（２）３段落目において、
『そして，規約において，弁護士費用相当額を違約金として規定することに
ついては，管理費等の未納者に対しその支払いを求める場合において，事案
に応じて，その手続を弁護士に依頼する場合が想定され，弁護士に依頼をす
れば相応の弁護士費用がかかることになり，その費用を違約金として規約に
定めること自体は合理性があり，区分所有法の趣旨に反するものではないと
いうべきである。』
と理由を述べているので、
①弁護士に依頼することが必要な事案
②相応の弁護士費用
をクリアする必要があり、お前さんのいうように弁護士費用が絶対的に認められる訳ではない。
よくよく過去のレスを読み返すと、経済合理性を考えずに弁護士使えという発言をする輩が
いたから、その点は同意できる。
しかしながら、常識的な金額・必要性があれば認められると言っており、この判決だけをみれば原則認められそうだ。
そうは言っても、否認する判例があれば、それはそれで知っておきたいので、時間が空いても見つけたらコメントして欲しい。
>>775
>そんな厳しくあたらないでくれよ。
これをギブアップ宣言と受け取って、ここらで鉾を納めるが、最後にお前さんの気になる点だけは指摘しておく。
>規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
>とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。
複数回発言している、この発言は頂けない。
まず、マンションの管理費周りについては、世の中一般のルールより踏み込んで管理組合側が有利な修正がなされている。
・特定承継人に請求できる。
・相殺できない
というのが最近コメントされているとおりで、例外的な扱いとして弁護士費用負担特約が認められる素地がある。
他方、業界＝ビジネスの世界では、「○○業法」という規制があり、情報・ノウハウともに優位な
業界側が著しく有利な契約を盛り込むことを排除することが定められていることが多い。
仮に業法がなくとも、消費者保護法という幅広く網羅する法律もあるから、
一方的に弁護士費用を負担する条項など盛り込むことは難しいのだ。
こういう大局観を持ってれば、『容易な分野（マンション管理組合の管理費）で認められるなら、
難しい分野（各種業界）でとっくの昔に導入するでしょ。』
というお前さんのロジックがに成り立っていないのがよく判るでしょう。
この点だけは今一度、再考願いたい。
難しく考えず、弁護士費用とれればラッキーでやればいいじゃん
>組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？
素直に解釈しなさいよ、
滞納組合員に対する違約金で請求できるとする特約ですよ。
>逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。
共有財産の管理団体で、被害者の互助会ではありません。
義務違反者に対し、ペナルティーとして違約金を課すとの特約を採用している契約はよく見かけます。
この特約をもって不公平だとはいえないと思います。
マンション管理規約において、管理費の滞納は義務違反です。
また、「特定承継人にこの違約金を請求することができるか」ですが、
「（コンメンタール）マンション区分所有法」では、
区分所有法第７条（先取特権）第１項における「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に
対して有する債権」に関し、「規約で、区分所有者の義務違反について違約金を定めた場合の
違約金支払請求権も、これに含まれる。」と解説しています。
第８条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しており、特定承継人にこの違約金を請求する
ことができると考えるのが合理的ではないかと思います。
>>783
簡易迅速に損害の額を算定するために違約金を定めた以上、
督促費用・裁判費用は郵券印紙等を除きそれに含まれるとされています。
ですから弁護士代まで請求できるのは限定した場面に限られます。
後段は判例があるのでしょうか。
783 コンメの引用ありがとう。
やっぱり出どころがはっきりとしたコメントは参考になる。
>>784
判例がないから文献を参考にするんです。
まあ合理的な理由（損害金が高率でない・弁護士を使わなければならなかった事情・弁護士代が相場以下・相手方の態様）
があれば、特約は問題なく認められ承継もされるでしょう。
ただ明文でない以上、相手方も素直に払うとは考え難いので難航が予想されますね。
>>783 の特定承継人に関しては、平成２１年度のマンション管理士試験に出題されていますね。
〔問３〕の選択肢 ２
http://www.mankan.org/pdf/H21_shiken.pdf
出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。
>出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。
そうゆうのを悪乗りと言います。
ここまでのところを読み返して見た。
確立していないので、やや見通しが立ちにくいとは言え規約かあるなら請求しないと損だな。
現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。
理事会の顔ぶれがタカ派か、ハト派かで対応が違うというのもねぇ～。
＞現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。
請求しないと滞納は減らないね。
遅延損害金が千円になるのを待つより、一ヶ月でも滞納したら毎月千円の内容証明郵便を出す方が効き目があるよ。
3ヶ月滞納すると3千円請求されることになるからね。
電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
管理費の対応も全く同じで厳しく素早く対応しませんと、
怠惰人間の悪用や悪習慣化になります。
それにしてもやりすぎ
一部回収しかできなかったら、争いのある駐車場収入から充当した方がいいってこと？
＞電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
それは契約により業者が出来ることで、管理組合は出来ません念為。
電気等を止める例えはイマイチだな。
管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。
そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。
＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。
共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。
契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？
駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙
規約は規約で実行するのみ。
現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。
内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。
駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。
理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし
>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？
訴訟件数… 件
回収件数… 件
うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。
809くん
珍しく誤字誤用がなかったね。
>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。
＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など
そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。
>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。
｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。
金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。
駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。
5件中、2件が手放すことになったか。
まあ、訴訟にならないなら、それに越したことはない。
>>815
裁判には費用も時間も手間もかかるが、
いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
理事会の裁量で滞納者に便宜をとったりすると理事達が責任を負わされるので実施するしかない。
総会資料に、滞納について規約通り実施しているかを毎回記載しています。
差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
規約に裁判・差し押さえの規定があるのは、滞納者からの逆恨みを防ぐ意味がおおきいですよ。
要するに、合法的な脅しだよ。
日当がでるのはいいね。
＞いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
願望と現実がミックスしているね。
ねえねえ、日当の他に、遠隔地なら、飛行機代でるの？エコノミーでいいんだけど。
いいんじゃない。未経験者みたいだし。
＞差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
会社員なら、勤務先の給与差し押さえて終わり。
制度的に３０万程度の金額になるので、1～２ヶ月分差し押さえればいいでしょうね。
費用がかかりますが、今後の滞納防止や他の区分所有者の滞納を防ぐためには必要です。
まさに、合法的な脅しだよ。
勤務先を全て把握しているの？
想像は自由、事実は伴わないよ。
本当に１、２ヶ月で足りる？
知ったか君、ようこそ。
給与差押えまで規約で定めがあるの？
純粋に凄いなあぁ。
簡易裁判所は相手の預金の金融機関名を書けという。
滞納する奴がそんなヘマするかよ！
給与差押えって預金口座情報も必要なの？
＞給与差押えって預金口座情報も必要なの？
そんなわけない。
829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。
＞829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。
読むのは自由だけど、
給与差し押さえに、債務者や第三債務者の預金口座の情報は必要がありません。
給与を支払うところの住所と名称または氏名、代表者の指名がわかれば申し立てできる。
たぶん829は脈略なく言ったことと思われ。
口座ならわかるが、管理組合が勤め先を把握してるの？
にわかには信じられないけど
＞管理組合が勤め先を把握してるの？
マンションは同じ屋根の下だからね・・・。
住んでいれば、それとなく勤務先は耳に入ってくるもんだぜ。
その「情報」を回収担当理事が使用するかどうかは知らないよ。
おいらがその担当だったら、
滞納の様子が悪質で、
かつその滞納者が公務員だったら即、給与差し押さえだな。
公務員の給与が差押られても、くびはないからねー。ビシバシやっても、やられても、お互いそんなに気持悪くないよ（経験上）。
しっかし、すっげー規約だな。
法的手続きにしても色々あるし、差押え対象も色々。流石にそこは理事会の裁量なの？
＞現実味ないよ。
実際の話なんだが。
＞空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる
から、むろんちゃんと裏は取ったうえでやったよ。
ヘマしたら滞納者が図に乗るからちゃんとやるにこしたことない。公務員だったから、差押があっても影響が少ないだろうということと、滞納が悪質であるという判断があったんだよ。
でも、労働債権とは言え、差押えた金はもとはと言えば、おいらたちの税金だったんだからねー。それを差し押さえるのはなんだかなーと思ったよ。
詳しくは話せないが、金に困ってではなく、管理組合理事会に「不満」があったらしい。
給与差押えは預金差押えより空振りリスクは小さそうなだな。
在籍確認は簡単。他方、預金は支店名まで特定しなきゃならんから。
費用についてはっきりさせましょうよ。
差し押さえは、費用対効果といっている人がいるが多くいますが、およそいくら程度必要？
知っている親切な方、およその金額を教えて下さい。
>>809より
簡易裁判前の内容証明郵便代：
（払わないと簡易裁判、差し押さえするよ。と合法的に脅す内容）
簡易裁判、印紙代等
管理費滞納の差し押さえなんて 実際には○○
まともな管理会社に聞いてみれば!
不動産差押ならざっと１００万かな。一般的に
簡易裁判って何？
・少額訴訟
・支払督促
・（簡易裁判所を第一審とする通常の）訴訟
アンカーがあってないぞ
公務員は給与差押えされても、影響ないというから、自分の会社の就業規則を読んでみた。
確かに、明確に懲戒事由には該当しないが、少なくとも俺はお金を取扱う部署からは異動だろうな。
うちみたいな希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！
＞希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！
そう。民間の場合の給与差し押さえは、やぶへびで、回収できない場合がある。
債務者がその会社の給与を差し押さえられてもそのまま勤務してれば、差押の日以降、請求金額まで毎月回収できるが、くびになったり、退職してしまえば（退職金が出ればその分からいく分か回収できるが）、もう取れなくなる。
対称的に、公務員は退職しないし、（夕張市以外は）つぶれないので、給与差し押さえの効果が絶大。
闇金が公務員だったらどんどこ金を貸す気持ちがわかるよ。
でも前にもレスしたが、公務員の給与は、もとはといえば、おいらたちの税金なんだよな。
そんな公務員のために税金払うなら、税金払わないで管理費滞納に充当する、と宣言したほうが手間が省けると思ったよ。
そっかー。給与差押えも難しいんだね。ちなみに、給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？
くびっていってもすぐにはならないでしょう。
大抵は、給与差し押さえをちらつかせると、経験上から驚いて支払うよ。
給与差し押さえは目的ではなく手段の一つですね。
＞給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？
「自動」ではなく、差押債権目録に請求金額に満たないうちに退職したら退職金を差し押さえるよって書かないと差し押さえられないよ。
「賞与」も同じ考え。
「給与」は、公務員だったらそういう名称じゃなく、「俸給、手当、退職金債権」だな。
先に銀行とかが債権握ってるから取りはぐれる可能性大ですね
うちは、管理費半年も貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。
そうしたらすぐ振込み貰ったけど
次月からは、また同じ引き落としできず・・・。
悩んでいます。
>>860
大変ですね。
債権者には、温情を与えると、甘える傾向が大きいですので
悩まずに、粛々と計画通りに取立てをお勧めします。
内のMCも滞納の常連はいます。
取立て担当の理事が逆恨みされないように、ルール通り粛々と実施しています。
滞納者の支払う優先順位は、大抵は金額の大小ではなく。
「滞納するとうるさい（罰則あり）ので優先して払う」ことがほとんどです。
例えば、
最近話題の貧乏でない人の給食費滞納問題は
「うるさく催促されない。罰則がほとんどない。→ 滞納（払わなくても影響がすくない、食べることが出来る）」
だそうです。
860です。
そうなんです。逆恨みが怖いですね
>貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。
水道を止めることは、規約に規定することも、実行することも違法です。
駐車場については契約書に明文化していなければ無効です。
脅かして滞納を解消するとは何と野蛮な管理組合ですね。
このような組合は、逆に驚かされると手段を見失うことにもなります。
>>864
860は脅しなんて言っていないのでは。
また、駐車場の解約が契約に書かれてなければ無効という論理がわからない。使用料不払いという債務不履行だから、契約うんぬんでなく、解除できるのでは。借地借家法の適用はないでしょうし。
水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
