管理費等滞納者への対応について

>>739
標準管理規約は裁判では関係ないのは当たり前。ポイントがズレてるぞ。

裁判で優先される順番を並べてごらん。①区分所有法
②そのマンションの管理規約
③民法

強行規定に反することはないとの前提で。
並べてごらん。

>>740
GOOD JOB!
判決文というのは非常に論理明快だね。

ひょっとして
740＝714？

満を持して、判例を貼り付けたか。

原則として弁護士費用の敗訴者負担はないものの
例外として規約に明記し弁護士費用を遅延損害金相当としてあれば敗訴者に支払わせることができる場合があるということですね。

弁護士費用、訴訟費用を含め、これだけ滞納管理費を回収する手立てがあるということは、時効を成立させた理事会は責任ものだな。

＞例外として規約に明記し弁護士費用を遅延損害金相当としてあれば敗訴者に支払わせることができる場合があるということですね。

組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。

>>745は、自分の都合のいいように読み替えやがってと思ってたんだ。

いかんせん携帯でＰＤＦが見れないから後で確認してから書き込みしようと思ってたんだ。

確か遅延損害金に比べ弁護士費用の方が遥かに大きかったような。

契約不履行（例えば貸した金を返せ）の裁判では弁護士費用まではとれないよね。
不法行為（例えば交通事故の慰謝料を払え）の裁判なら別だけど。
特約してあっても弁護士費用まで取れるのは限定的でしょう。

>>748
あんた、ここ数日の国語力が微妙な人と同じ人？

特別、法律に明るくなくたって740の判決文を普通に読めば、規約に弁護士費用の敗訴者負担特約があれば、原則認められ、よっぽど特別な事情を積み上げないと否認されないと読むべき。
弁護士費用の請求が否認されるのが限定的だ。

>特約してあっても弁護士費用まで取れるのは限定的でしょう。

書生の青い考えね。

>>749
だったらその特約が、契約の世界でも一般的になるでしょう？
マンション管理組合も次々に導入するはず。
しかしなってない。

契約違反ではで弁護士費用が取れないことは広く知られてます。
特例が有効となった下級審判決はあるでしょう。限定的・例外的に。

都合が良いことこそ一歩引いてみてみよう。
弁護士の相談者に甘いことを言いません。。

法学的には一方に弁護士費用の敗訴者負担特約を認めるなら、
反対側にも弁護士をつけてあげる必要があるね。

>>751
もう一度言う！
このカテゴリーの中に｢弁護士費用の敗訴者負担を謳う管理規約について｣という別スレがある。

そちらには200以上のコメントがあり、同じ特約否認派でも質の高い論客が一杯コメントしてるから、そっちで議論してくれ。

あんた方と机上の議論してもただの１円の回収増にならないよ。このスレの本旨を忘れずに。

弁護士費用は付けた者の負担です。　公平の原則でそうなる。

なんだ。違約金と二重取りじゃないのか。

なら社会通念から逸脱した金額にならない限り認められるだろう。

740の判例で認められた弁護士費用26,250円。25,000円と消費税か。随分と安い弁護士見つけたもんだな。

勤務先で使っている弁護士事務所の大先生なんか、相談料１時間50,000円だよ。

こういうリーズナブルな先生を見つけると動きやすくなるな。

弁護士費用を請求できるとした標準管理規約は、こういうケースを想定していたんだ。良くできているね。

結局「損害金○％」と定めたほうが立証も不要だし良いってことだね。

740のケースでは、

遅延損害金 8609円
弁護士費用26250円

損害金利率をちょっと位上げてもカバーできないケースもある。実費相当を請求する方が合理的。

>>759
何％にするつもり？

よっぽど払いたくない滞納者だったのですね…

>>760
普通の督促で済むのが大半なのに、その場合に損害金を取れないのは損じゃない？

>>763

>>760は損害金14.6％＋弁護士費用の方が良いといっているだけだと思うよ。

規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるのは分かった。


次は弁護士費用を特定承継人に本当に承継されるかだな。
確かに通常の売買なら弁護士費用も精算されるのだろうが、競売で所有者が変更になった場合には、新所有者は旧所有者の弁護士費用は争いになることもありそうだな。

規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。

民事の契約不履行で弁護士代まで請求できるのは限定的な話。
日本は本人訴訟がタテマエだし、相手方が勝った場合も弁護士代を認めなければ公平な裁判にならないからね。

勘違いしている人が居るが、俺は請求する側。
できないことをできると期待させるのは一番いけないと思うから慎重に解釈してます。

>>767
740の時も非常に参考になったが、やっぱり競売だと訴訟までいった例があったのね。

競売落札者に対しても前所有者との弁護士費用も認める訳だ。

いずれにしてもスペシャル・サンクス！

>>767
競売前に債務名義があるわけじゃないだろうし
その弁護士費用45万は新所有者に対して不法行為構成でとったものだろ。


一部を切り取った都合が良い判例だけもちだして。
勝てると勝手に解釈する思い込むクレーマー住民が一番困る。

>>770
損害賠償金と違約金の違いのことね。
でも低脳くんには難しすぎ。

>>771
難しすぎたら払ってもらえないじゃん（笑）

相手があることなんだぞ。

>>767
その判例は新しい所有者が争って負けた結果、弁護士費用請求も裁判で認められた事例で、
弁護士費用を特定承継人に承継されるかの問題とはちょっと違う気がします。

>>766

特定承継の話は横に置こう。


740で弁護士費用が認められたケースが明示された。じゃあ、お前さんがしつこく主張するように、規約があるにもかかわらず弁護士費用が否認された判例を出してこいよ。その上で判例理由を謙虚に分析して、どっちが限定的な状況下の事例判決に過ぎないか考えようじゃないか。

言っておくが、標準管理規約の定めにある条項が否定されるんだから、740よりよっぽどニュースバリューがあるから見つからないとは言わせないよ。

>>774
そんな厳しくあたらないでくれよ。
あれは下級審、しかも簡裁でしょ？

あたかも絶対取れるかのように解釈せず、
慎重にと言ってるの。

規約特約の弁護士費用が否認された判例を出せというが
裁判の構造上請求がなければ判断がないし。

あくまで原則は最高裁判例（債務不履行で弁護士代は取れない）なんだからさ。
弁護士は安易に『勝てます。』なんで絶対言わないし言ったら信用できないよ。

>>775
740の判決は第３－２（２）３段落目において、

『そして，規約において，弁護士費用相当額を違約金として規定することに
ついては，管理費等の未納者に対しその支払いを求める場合において，事案
に応じて，その手続を弁護士に依頼する場合が想定され，弁護士に依頼をす
れば相応の弁護士費用がかかることになり，その費用を違約金として規約に
定めること自体は合理性があり，区分所有法の趣旨に反するものではないと
いうべきである。』

と理由を述べているので、
①弁護士に依頼することが必要な事案
②相応の弁護士費用
をクリアする必要があり、お前さんのいうように弁護士費用が絶対的に認められる訳ではない。
よくよく過去のレスを読み返すと、経済合理性を考えずに弁護士使えという発言をする輩が
いたから、その点は同意できる。

しかしながら、常識的な金額・必要性があれば認められると言っており、この判決だけをみれば原則認められそうだ。
そうは言っても、否認する判例があれば、それはそれで知っておきたいので、時間が空いても見つけたらコメントして欲しい。

>>775
>そんな厳しくあたらないでくれよ。
これをギブアップ宣言と受け取って、ここらで鉾を納めるが、最後にお前さんの気になる点だけは指摘しておく。

>規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
>とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。

複数回発言している、この発言は頂けない。

まず、マンションの管理費周りについては、世の中一般のルールより踏み込んで管理組合側が有利な修正がなされている。
・特定承継人に請求できる。
・相殺できない
というのが最近コメントされているとおりで、例外的な扱いとして弁護士費用負担特約が認められる素地がある。

他方、業界＝ビジネスの世界では、「○○業法」という規制があり、情報・ノウハウともに優位な
業界側が著しく有利な契約を盛り込むことを排除することが定められていることが多い。
仮に業法がなくとも、消費者保護法という幅広く網羅する法律もあるから、
一方的に弁護士費用を負担する条項など盛り込むことは難しいのだ。

こういう大局観を持ってれば、『容易な分野（マンション管理組合の管理費）で認められるなら、
難しい分野（各種業界）でとっくの昔に導入するでしょ。』
というお前さんのロジックがに成り立っていないのがよく判るでしょう。

この点だけは今一度、再考願いたい。

難しく考えず、弁護士費用とれればラッキーでやればいいじゃん

>>740の判決は法学者的にはどうなんでしょ？

組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに
有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？

>組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？

素直に解釈しなさいよ、
滞納組合員に対する違約金で請求できるとする特約ですよ。

>>780
逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。
ここは法学部出た人いないの？

>逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。

共有財産の管理団体で、被害者の互助会ではありません。

>>783
簡易迅速に損害の額を算定するために違約金を定めた以上、
督促費用・裁判費用は郵券印紙等を除きそれに含まれるとされています。

ですから弁護士代まで請求できるのは限定した場面に限られます。


後段は判例があるのでしょうか。

>>782
被害者の互助会であれば弁護士費用は当然に請求できます。

いまは契約不履行について語ってますので、反論の例として適当ではありません。

783 コンメの引用ありがとう。
やっぱり出どころがはっきりとしたコメントは参考になる。

>>784
判例がないから文献を参考にするんです。

まあ合理的な理由（損害金が高率でない・弁護士を使わなければならなかった事情・弁護士代が相場以下・相手方の態様）
があれば、特約は問題なく認められ承継もされるでしょう。

ただ明文でない以上、相手方も素直に払うとは考え難いので難航が予想されますね。

出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

>出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。

そうゆうのを悪乗りと言います。

ここまでのところを読み返して見た。
確立していないので、やや見通しが立ちにくいとは言え規約かあるなら請求しないと損だな。

現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

理事会の顔ぶれがタカ派か、ハト派かで対応が違うというのもねぇ～。

＞現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。

請求しないと滞納は減らないね。
遅延損害金が千円になるのを待つより、一ヶ月でも滞納したら毎月千円の内容証明郵便を出す方が効き目があるよ。
3ヶ月滞納すると3千円請求されることになるからね。

>>792
すまん、すまん。目的語を欠いていた。
やりにくいと思ったのは遅延損害金ではなくて、弁護士費用です。

>792
1ヶ月で内容証明出すか？

電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
管理費の対応も全く同じで厳しく素早く対応しませんと、
怠惰人間の悪用や悪習慣化になります。

それにしてもやりすぎ

弁護士費用ではないが、特定承継できるかできないか議論があることが、
>>740の弁護士作成の資料Ｐ４にでてたね。

電気、水道料金のことから思い出した。

一部回収しかできなかったら、争いのある駐車場収入から充当した方がいいってこと？

＞電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、

それは契約により業者が出来ることで、管理組合は出来ません念為。

電気等を止める例えはイマイチだな。

管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。

そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。

共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。

契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？

いや、
>>803
について、分からないのは、
>共有敷地内の駐車場で、
とわざわざ書くかだよ。管理組合カテゴリーなんだから当たり前。

駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙

規約は規約で実行するのみ。

現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。

内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。

駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。

理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし

>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。

で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？

訴訟件数… 件
回収件数… 件

うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。

809くん

珍しく誤字誤用がなかったね。

>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。

＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など

そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。

>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。

｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。

金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。

駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。

>>812
簡単に差し押さえとかいっちゃってくれてるけど、費用も時間も手間もかかるんだよ。
実際やってみろって

5件中、2件が手放すことになったか。
まあ、訴訟にならないなら、それに越したことはない。

>>815
裁判には費用も時間も手間もかかるが、
いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
理事会の裁量で滞納者に便宜をとったりすると理事達が責任を負わされるので実施するしかない。
総会資料に、滞納について規約通り実施しているかを毎回記載しています。

差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
規約に裁判・差し押さえの規定があるのは、滞納者からの逆恨みを防ぐ意味がおおきいですよ。
要するに、合法的な脅しだよ。

日当がでるのはいいね。

＞いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。

願望と現実がミックスしているね。

ねえねえ、日当の他に、遠隔地なら、飛行機代でるの？エコノミーでいいんだけど。

>>817
差し押さえを赤紙ぺたぺたはりつけていくイメージで語ってるでしょ？

いいんじゃない。未経験者みたいだし。

＞差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
会社員なら、勤務先の給与差し押さえて終わり。
制度的に３０万程度の金額になるので、1～２ヶ月分差し押さえればいいでしょうね。
費用がかかりますが、今後の滞納防止や他の区分所有者の滞納を防ぐためには必要です。

まさに、合法的な脅しだよ。

勤務先を全て把握しているの？

想像は自由、事実は伴わないよ。

本当に１、２ヶ月で足りる？

簡易裁判所は相手の預金の金融機関名を書けという。
滞納する奴がそんなヘマするかよ！

給与差押えって預金口座情報も必要なの？

＞給与差押えって預金口座情報も必要なの？

そんなわけない。

829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。

＞829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。

読むのは自由だけど、
給与差し押さえに、債務者や第三債務者の預金口座の情報は必要がありません。

給与を支払うところの住所と名称または氏名、代表者の指名がわかれば申し立てできる。

たぶん829は脈略なく言ったことと思われ。

口座ならわかるが、管理組合が勤め先を把握してるの？
にわかには信じられないけど

＞管理組合が勤め先を把握してるの？

マンションは同じ屋根の下だからね・・・。
住んでいれば、それとなく勤務先は耳に入ってくるもんだぜ。
その「情報」を回収担当理事が使用するかどうかは知らないよ。

おいらがその担当だったら、
滞納の様子が悪質で、
かつその滞納者が公務員だったら即、給与差し押さえだな。
公務員の給与が差押られても、くびはないからねー。ビシバシやっても、やられても、お互いそんなに気持悪くないよ（経験上）。

しっかし、すっげー規約だな。

法的手続きにしても色々あるし、差押え対象も色々。流石にそこは理事会の裁量なの？

>>835
情報は使うだろうが空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる。　現実味ないよ。

＞現実味ないよ。
実際の話なんだが。

＞空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる
から、むろんちゃんと裏は取ったうえでやったよ。
ヘマしたら滞納者が図に乗るからちゃんとやるにこしたことない。公務員だったから、差押があっても影響が少ないだろうということと、滞納が悪質であるという判断があったんだよ。

でも、労働債権とは言え、差押えた金はもとはと言えば、おいらたちの税金だったんだからねー。それを差し押さえるのはなんだかなーと思ったよ。

>>838
債務名義の段階で和解はしなかったの？
和解しても入金しなかったとか？

詳しくは話せないが、金に困ってではなく、管理組合理事会に「不満」があったらしい。