管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
（大恥掻いてもそれで学べば良し。意地が悪い大人にならぬよう反省と自制は大切。）
719だが。
＞区分所有法第７条第１項
なるほど。１項後段部分が根拠だね。
弁護士費用って全額請求できましたっけ？
裁判所が認める弁護士費用は、契約不履行の場合は直接裁判に要した費用だけだったと思います。
ネットで探したら、違約金あたりは、一般的に認められるやに、｢コンメンタール区分所有法｣に書いてあるらしい。
誰か内容をアップできないか。
できれば下級審でいいので判例の有無をしりたい。
規約で｢できる｣だから、別に請求しなくてもいい訳で微妙。
現実的には、仲介業者が重要事項説明書を作成するために管理組合に延滞管理費等を照会してきた時に何を加算して回答するかという場面だ。
だから、特定承継人は、どこまで入っていようと代金支払＝物件引渡時に清算を要求するだろうから問題にならない。単に売り主と売り主債権者の問題。
先に微妙といったのは、業者への回答時には、いろいろなレベルが考えられる。
①確定判決または和解調書作成済み
②係争中
③弁護士に着手金を払ったが提訴はまだ
難しい。
コンメには、判例は載ってないが、立法担当者の説明が紹介されてる。
区分建物が存在する限り、区分所有者が交替しても、専有部分の所有者間においては共用部分に・・・関する継続的な区分所有関係とも言うべきものがあり、・・・義務の履行者を区分所有権の帰属によって決めている。
区分所有者の債務と特定承継人の債務との関係は、不真正連帯債務、とも言っている。
（立法担当者は、重畳的債務引受と言っている。）
また、特定承継人は不測の不利益を受ける可能性があるが、元来それは元所有者と特定承継人との契約上の問題とも言っている。
だから、管理組合は、前所有者の債務について特定承継人にかかっていけばいいし、
前所有者の債務は、特定承継人がになうべきで、責任をとった特定承継人は、前所有者に求償すべきで、
管理組合は前所有者の債務を引き受ける必要はない、ということだ。
管理組合にとってかなり有利な条文。
726、727です。
>>728
ありがとう。コンメには判例はなしですか。やっぱり。
現実的には、弁護士費用や遅延損害金が問題になるのは、仲介業者が入らない個人売買位だろうから、今後も判例は期待薄ですな。
なお、727の冒頭には、｢標準管理規約の場合には｣を追加します。
契約不履行の弁護士費用は特約があっても取れないよ。 契約平等の潜脱行為。
例えば金融会社が悪用したら幾らでも違法利息が取れることになるじゃん。
損賠賠償の裁判なら弁護士代も当然に取れるけどね。
契約平等というか契約平等から導き出される不意打ち防止だね。
契約は契約を破る自由もあるんだから、そのペナルティが「弁護士費用」という規定では具体性がない。
損害金として年○○％と規定し弁護士代はそこに含まれるとするべきだね。
>>730
お前さん、センスないね。
弁護士費用等の敗者負担は、｢できる｣とは言え、標準管理規約に書かれているんだよ。標準管理規約はその道のプロが多数集まって作りあげたもの。鵜呑みにしろとはいわないが、少なくとも何か意義があって盛り込まれたのではないか位を発想のスタート地点にした方がいい。
ところで、なぜ｢契約平等の潜脱行為｣なんだい。
・どちらが敗者になるかわからない
・もともと契約自由の原則がある
・管理規約は仲間内のルール。例に挙げられている金融会社と借主のような、優越的な地位は生じない。
他にもあるが、頭から否定する要素はないぞ。
弁護士費用の敗者負担特約ですが、
別スレでやたら、まともな証拠もないのに訴訟をしては敗訴している人を見てると、この特約による濫訴防止効果もありかな、なんて。
何れにしても、見苦しいマルチ投稿はないし、中傷投稿も少なめで、どちらかと言うとご指導投稿とも言えるものも多い。
良スレに育ってきましたね。
最終的な結論は分からないが、少なくとも、
>>721
のように、自分じゃな～～んも分かってないのに、他人の尻馬に乗って中傷しか書き込みできない低脳くんが一番オオ恥かいたのだけは確定だな。
ところで、俺はマンションの滞納訴訟は疎いが、別の世界では、判決だろうが和解だろうが弁護士費用まで勝ち切ることは少ないぞ。
コメントがでているように当たり前に弁護士費用込みの完全勝訴判決がでるもんかい。
損害金ってみんなきちんと取ってんの？
>>736
｢弁護士費用の敗訴者負担を謳う管理規約について｣というスレかある。そっちに行って議論したら。半年以上コメントないけど。
この条項におけるマンション固有の事情について言及している人もいて俺は説得力あると思った。
このスレから逸脱するので書かないが。はっきり言えば、俺はどっちだっていい派。だから、べき論なんてするつもりはない。
ところで、そっちのスレで書き込みするなら、言葉を正確に使う方がいい。
｢違約したら弁護士費用負担｣と｢敗訴者は弁護士費用負担｣とでは全然意味合いが違う。
また、｢弁護士費用は敗訴者負担とする｣と｢弁護士費用を敗訴者に請求できる｣では違う。特に潜脱行為なんて言葉を使うなら、なおさら。
私のマンションでは長期延滞者がいないのもあって損害金は取ってない。
お仕着せの約款のような標準管理規約にあまり意味はないよ。
裁判所では民法一般で処理される。
>>739
標準管理規約は裁判では関係ないのは当たり前。ポイントがズレてるぞ。
裁判で優先される順番を並べてごらん。①区分所有法
②そのマンションの管理規約
③民法
強行規定に反することはないとの前提で。
並べてごらん。
ひょっとして
740＝714？
満を持して、判例を貼り付けたか。
原則として弁護士費用の敗訴者負担はないものの
例外として規約に明記し弁護士費用を遅延損害金相当としてあれば敗訴者に支払わせることができる場合があるということですね。
弁護士費用、訴訟費用を含め、これだけ滞納管理費を回収する手立てがあるということは、時効を成立させた理事会は責任ものだな。
＞例外として規約に明記し弁護士費用を遅延損害金相当としてあれば敗訴者に支払わせることができる場合があるということですね。
組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
>>745は、自分の都合のいいように読み替えやがってと思ってたんだ。
いかんせん携帯でＰＤＦが見れないから後で確認してから書き込みしようと思ってたんだ。
確か遅延損害金に比べ弁護士費用の方が遥かに大きかったような。
契約不履行（例えば貸した金を返せ）の裁判では弁護士費用まではとれないよね。
不法行為（例えば交通事故の慰謝料を払え）の裁判なら別だけど。
特約してあっても弁護士費用まで取れるのは限定的でしょう。
>>748
あんた、ここ数日の国語力が微妙な人と同じ人？
特別、法律に明るくなくたって740の判決文を普通に読めば、規約に弁護士費用の敗訴者負担特約があれば、原則認められ、よっぽど特別な事情を積み上げないと否認されないと読むべき。
弁護士費用の請求が否認されるのが限定的だ。
>特約してあっても弁護士費用まで取れるのは限定的でしょう。
書生の青い考えね。
>>749
だったらその特約が、契約の世界でも一般的になるでしょう？
マンション管理組合も次々に導入するはず。
しかしなってない。
契約違反ではで弁護士費用が取れないことは広く知られてます。
特例が有効となった下級審判決はあるでしょう。限定的・例外的に。
都合が良いことこそ一歩引いてみてみよう。
弁護士の相談者に甘いことを言いません。。
法学的には一方に弁護士費用の敗訴者負担特約を認めるなら、
反対側にも弁護士をつけてあげる必要があるね。
>>751
もう一度言う！
このカテゴリーの中に｢弁護士費用の敗訴者負担を謳う管理規約について｣という別スレがある。
そちらには200以上のコメントがあり、同じ特約否認派でも質の高い論客が一杯コメントしてるから、そっちで議論してくれ。
あんた方と机上の議論してもただの１円の回収増にならないよ。このスレの本旨を忘れずに。
弁護士費用は付けた者の負担です。 公平の原則でそうなる。
なんだ。違約金と二重取りじゃないのか。
なら社会通念から逸脱した金額にならない限り認められるだろう。
740の判例で認められた弁護士費用26,250円。25,000円と消費税か。随分と安い弁護士見つけたもんだな。
勤務先で使っている弁護士事務所の大先生なんか、相談料１時間50,000円だよ。
こういうリーズナブルな先生を見つけると動きやすくなるな。
弁護士費用を請求できるとした標準管理規約は、こういうケースを想定していたんだ。良くできているね。
結局「損害金○％」と定めたほうが立証も不要だし良いってことだね。
740のケースでは、
遅延損害金 8609円
弁護士費用26250円
損害金利率をちょっと位上げてもカバーできないケースもある。実費相当を請求する方が合理的。
よっぽど払いたくない滞納者だったのですね…
規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるのは分かった。
次は弁護士費用を特定承継人に本当に承継されるかだな。
確かに通常の売買なら弁護士費用も精算されるのだろうが、競売で所有者が変更になった場合には、新所有者は旧所有者の弁護士費用は争いになることもありそうだな。
規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。
民事の契約不履行で弁護士代まで請求できるのは限定的な話。
日本は本人訴訟がタテマエだし、相手方が勝った場合も弁護士代を認めなければ公平な裁判にならないからね。
勘違いしている人が居るが、俺は請求する側。
できないことをできると期待させるのは一番いけないと思うから慎重に解釈してます。
>>767
740の時も非常に参考になったが、やっぱり競売だと訴訟までいった例があったのね。
競売落札者に対しても前所有者との弁護士費用も認める訳だ。
いずれにしてもスペシャル・サンクス！
>>767
競売前に債務名義があるわけじゃないだろうし
その弁護士費用45万は新所有者に対して不法行為構成でとったものだろ。
一部を切り取った都合が良い判例だけもちだして。
勝てると勝手に解釈する思い込むクレーマー住民が一番困る。
＜おまけ＞
債権者が手形金等の金銭請求にあわせ、取立費用として弁護士費用等の支払も債務不履行による損害賠償の
一部として請求した事件に関し、
「民法４１９条によれば、金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、法律に別段の定めがある
場合を除き、約定または法定の利率により、債権者はその損害の証明をする必要がないとされているが、
その反面として、たとえそれ以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求することはできない
ものというべく、したがって、債権者は、金銭債務の不履行による損害賠償として、債務者に対し
弁護士費用その他の取立費用を請求することはできないと解するのが相当である。」
（最高裁 昭和４８年１０月１１日）との判例があります。
そこで、標準管理規約では、
１．民法４１９条（金銭債務の特則）に基づく損害賠償の額…年利○％（約定利率）の遅延損害金
２．民法４２０条（賠償額の予定）に基づく損害賠償の額の予定…違約金として弁護士費用
並びに督促及び徴収の諸費用
と規定したのでしょう。
>>766
特定承継の話は横に置こう。
740で弁護士費用が認められたケースが明示された。じゃあ、お前さんがしつこく主張するように、規約があるにもかかわらず弁護士費用が否認された判例を出してこいよ。その上で判例理由を謙虚に分析して、どっちが限定的な状況下の事例判決に過ぎないか考えようじゃないか。
言っておくが、標準管理規約の定めにある条項が否定されるんだから、740よりよっぽどニュースバリューがあるから見つからないとは言わせないよ。
>>774
そんな厳しくあたらないでくれよ。
あれは下級審、しかも簡裁でしょ？
あたかも絶対取れるかのように解釈せず、
慎重にと言ってるの。
規約特約の弁護士費用が否認された判例を出せというが
裁判の構造上請求がなければ判断がないし。
あくまで原則は最高裁判例（債務不履行で弁護士代は取れない）なんだからさ。
弁護士は安易に『勝てます。』なんで絶対言わないし言ったら信用できないよ。
>>775
740の判決は第３－２（２）３段落目において、
『そして，規約において，弁護士費用相当額を違約金として規定することに
ついては，管理費等の未納者に対しその支払いを求める場合において，事案
に応じて，その手続を弁護士に依頼する場合が想定され，弁護士に依頼をす
れば相応の弁護士費用がかかることになり，その費用を違約金として規約に
定めること自体は合理性があり，区分所有法の趣旨に反するものではないと
いうべきである。』
と理由を述べているので、
①弁護士に依頼することが必要な事案
②相応の弁護士費用
をクリアする必要があり、お前さんのいうように弁護士費用が絶対的に認められる訳ではない。
よくよく過去のレスを読み返すと、経済合理性を考えずに弁護士使えという発言をする輩が
いたから、その点は同意できる。
しかしながら、常識的な金額・必要性があれば認められると言っており、この判決だけをみれば原則認められそうだ。
そうは言っても、否認する判例があれば、それはそれで知っておきたいので、時間が空いても見つけたらコメントして欲しい。
>>775
>そんな厳しくあたらないでくれよ。
これをギブアップ宣言と受け取って、ここらで鉾を納めるが、最後にお前さんの気になる点だけは指摘しておく。
>規約に定めがあれば違約金として、遅延損害金とは別に相応の弁護士費用を滞納者に対して請求できるなら、
>とっくの昔にどこの業界でもこれを導入するでしょ。
複数回発言している、この発言は頂けない。
まず、マンションの管理費周りについては、世の中一般のルールより踏み込んで管理組合側が有利な修正がなされている。
・特定承継人に請求できる。
・相殺できない
というのが最近コメントされているとおりで、例外的な扱いとして弁護士費用負担特約が認められる素地がある。
他方、業界＝ビジネスの世界では、「○○業法」という規制があり、情報・ノウハウともに優位な
業界側が著しく有利な契約を盛り込むことを排除することが定められていることが多い。
仮に業法がなくとも、消費者保護法という幅広く網羅する法律もあるから、
一方的に弁護士費用を負担する条項など盛り込むことは難しいのだ。
こういう大局観を持ってれば、『容易な分野（マンション管理組合の管理費）で認められるなら、
難しい分野（各種業界）でとっくの昔に導入するでしょ。』
というお前さんのロジックがに成り立っていないのがよく判るでしょう。
この点だけは今一度、再考願いたい。
難しく考えず、弁護士費用とれればラッキーでやればいいじゃん
>組合側・組合員側双方とも弁護士代を請求できる。との特約でないのに有効とする判断は批判が多いんじゃないかな？
素直に解釈しなさいよ、
滞納組合員に対する違約金で請求できるとする特約ですよ。
>逆に組合員側が組合に請求する裁判でも弁護士代が取れるよう規定してないと不平等でしょ。
共有財産の管理団体で、被害者の互助会ではありません。
義務違反者に対し、ペナルティーとして違約金を課すとの特約を採用している契約はよく見かけます。
この特約をもって不公平だとはいえないと思います。
マンション管理規約において、管理費の滞納は義務違反です。
また、「特定承継人にこの違約金を請求することができるか」ですが、
「（コンメンタール）マンション区分所有法」では、
区分所有法第７条（先取特権）第１項における「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に
対して有する債権」に関し、「規約で、区分所有者の義務違反について違約金を定めた場合の
違約金支払請求権も、これに含まれる。」と解説しています。
第８条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しており、特定承継人にこの違約金を請求する
ことができると考えるのが合理的ではないかと思います。
>>783
簡易迅速に損害の額を算定するために違約金を定めた以上、
督促費用・裁判費用は郵券印紙等を除きそれに含まれるとされています。
ですから弁護士代まで請求できるのは限定した場面に限られます。
後段は判例があるのでしょうか。
783 コンメの引用ありがとう。
やっぱり出どころがはっきりとしたコメントは参考になる。
>>784
判例がないから文献を参考にするんです。
まあ合理的な理由（損害金が高率でない・弁護士を使わなければならなかった事情・弁護士代が相場以下・相手方の態様）
があれば、特約は問題なく認められ承継もされるでしょう。
ただ明文でない以上、相手方も素直に払うとは考え難いので難航が予想されますね。
>>783 の特定承継人に関しては、平成２１年度のマンション管理士試験に出題されていますね。
〔問３〕の選択肢 ２
http://www.mankan.org/pdf/H21_shiken.pdf
出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。
>出廷のための交通費、宿泊代は負担してもらえないのかしら。
そうゆうのを悪乗りと言います。
ここまでのところを読み返して見た。
確立していないので、やや見通しが立ちにくいとは言え規約かあるなら請求しないと損だな。
現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。
理事会の顔ぶれがタカ派か、ハト派かで対応が違うというのもねぇ～。
＞現実的には、役員が代わっていく中、｢請求できる｣という条項は却ってやりにくいな。
請求しないと滞納は減らないね。
遅延損害金が千円になるのを待つより、一ヶ月でも滞納したら毎月千円の内容証明郵便を出す方が効き目があるよ。
3ヶ月滞納すると3千円請求されることになるからね。
電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
管理費の対応も全く同じで厳しく素早く対応しませんと、
怠惰人間の悪用や悪習慣化になります。
それにしてもやりすぎ
一部回収しかできなかったら、争いのある駐車場収入から充当した方がいいってこと？
＞電気＆水道＆ガスでも滞納したなら、強制的に止められる訳ですから、
それは契約により業者が出来ることで、管理組合は出来ません念為。
電気等を止める例えはイマイチだな。
管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。
そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。
＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。
共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。
契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？
駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙
規約は規約で実行するのみ。
現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。
内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。
駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。
理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし
>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？
訴訟件数… 件
回収件数… 件
うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。
809くん
珍しく誤字誤用がなかったね。
>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。
＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など
そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。
>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。
｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。
金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。
駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。
5件中、2件が手放すことになったか。
まあ、訴訟にならないなら、それに越したことはない。
>>815
裁判には費用も時間も手間もかかるが、
いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
理事会の裁量で滞納者に便宜をとったりすると理事達が責任を負わされるので実施するしかない。
総会資料に、滞納について規約通り実施しているかを毎回記載しています。
差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
規約に裁判・差し押さえの規定があるのは、滞納者からの逆恨みを防ぐ意味がおおきいですよ。
要するに、合法的な脅しだよ。
日当がでるのはいいね。
＞いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
願望と現実がミックスしているね。
ねえねえ、日当の他に、遠隔地なら、飛行機代でるの？エコノミーでいいんだけど。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
