投資型ワンルームマンションの管理組合

確かによくありがちな話ですけど。
で、一体何をここで議論したいのですか？

規約、管理契約さえしっかりしていれば、総会なしでも管理は機能しますが、年一回の事務・会計報告ための総会は省略はできません。それへの欠席者には報告義務はなくなりますが、実務上は書面報告がなされるべきとされています。

共用部分の修繕の意思決定はどのような段取りでなされるのでしょうか。事前に区分所有者に工事概要の連絡とかあるのですかね。

管理組合が機能していない為起こる問題としては、例えば、特別決議が必要とされる規約の変更など（特定の区分所有者が専用使用できる駐車場が規約に明記されているにもかかわらず管理会社が駐輪場として賃借人と契約している。）が管理組合設立当初から放置されている。また、信頼のおける管理会社であれば問題にはならないが、管理費の請求や訴訟などの問題が発生した場合に集会の決議すらできない状況であり、理事会の開催も年１回もなく通常総会の時に会うのみである。普通決議においては出席組合人の過半数で決議している。
区分所有者のほとんどが居住しておらず、管理会社に委託している業務のチェックすらできない状態でゴミの不法投棄、共用部分におけるタバコの投げ捨てなどの問題も発生している。

投資型マンションは、区分所有者が儲かる様に運営すれば良いのですから特に問題はありますまい。

普通決議事項については出席組合員の過半数で決めています。特別決議についてはまだ経験がありません。

＞普通決議事項については出席組合員の過半数で決めています。特別決議についてはまだ経験がありません。

経験がないどころか、多分今後もあり得ないでしょう。

投資型の賃貸マンションですが、まずは、区分所有者がマンションに住むことがまずないこと。
年に１度の理事会、総会の開催で管理組合活動は終わりで、マンション管理について議論する機会もない。
結果、重要事項が決定されずに先送りされるデメリットが。

投資型のワンルームマンションは徐々に不動産投資の中でも難しい存在になってきていますよね。
人が住まないと収益を確保出来なくなってしまうという大きなリスクがある反面、
マンションが仮に崩壊してしまったとしても、リスクが少ないというメリットも中にはあります。
優秀な管理組合のあるマンションを持っていると、安心して運営出来そうですね。

投資型マンションの場合ですが、区分所有者が全員、無関心のために理事会も総会の開催されずに修繕積立金もほとんどない状態で未収金も長期に渡り放置、大規模修繕工事、鉄部塗装工事も行われていず外観もスラム化。
管理業者から、今のままでは管理痛く契約継続が難しいと言われた物件を知っています。

私は、居住者も理事長も高齢化して理事会を構成できず高齢者が多数なので、年金生活者が主なために一時金の徴収が困難で修理も行えず管理理業者の引き受け手もいない物件を知っています。
築25年で複合用途型です。

管理組合は全員の意見の集合なので意見を通すことの難しさを感じます。
わたしも管理組合の組合長をしている方の苦労をみていました。
なかなか意見がまとまらないということが本当に多いようです。

RCや重量鉄骨のマンションで適切な修繕管理が行われるなら普通に100年以上の
耐用年数は確保出来るはずですが、管理がずさんな場合は屋上やパイプの水漏れ
鉄部の錆び、外観の劣化、エレベーターや各種機械の故障、などの要因によって、
居住の実用に耐えなくなり、居住者が減り、管理費修繕積立金の滞納も増え、
管理会社も逃げ出して、スラム化。それでも一部居住者は行く当てもないので
立退き拒否。売る事も取り壊しも出来ず不良資産化。なんて事態も今後増えそうで
怖いですね。

今大規模修繕が必要になっているのは築50年前後の団地型かな。エレベーターもない
4階建てとか。でもこれはファミリータイプだから居住者も高齢化しているとは言え、
管理組合が機能しているのでスラム化までしている所はあまりないようだ。
それより古いのはあまり見かけないから、旧耐震でも更に質が悪すぎて取り壊されて
いるのか。

今、一番問題になっているのはやはりバブルの頃に大量生産されたリゾート型ワンルーム
マンション。ブームが去って居住者もおらず、賃貸に出しても借り手がつかず、
それこそスラム化、タダ同然で投げ売りされている所も多い。

その次に問題になりそうなのがここで問題とされるバブルの頃に量産された都市部の
投資型ワンルームマンション。これはまだ大規模修繕しなくても築40年前後なので
比較的奇麗だが、今後滞納の増加、積立金の不足、不具合箇所、見た目の劣化などで
借り手がつかなくなり、スラム化の末路もあり得ない話ではないでしょう。

投資物件なので借り手がつかなくなった時点で、所有者が動き出し改善に向かう可能性
もありますが、ワンルームマンション程度ではその程度の動機もわかず、タダ同然で
損切り売りされて、貧困層が住み着きやっぱりスラム化の末路が濃厚ではないかな？

一番問題なのは管理費や修繕積立金が極端に安い所。
これは管理会社に問題がある可能性が高い。適切な管理をするつもりがそもそもない。
低価格の提示でとりあえず今、手数料収入を稼げればいいと思っている。

それでも設備はいずれ壊れるのは確実なので後でドカンとどでかい一時金を請求される。
そんなの払えるかと滞納者が増える。管理会社は6か月までは滞納者に請求催促しますが、
以降は管理組合の管轄に移行するので、これが機能していないと5年で時効になってしまう。

そもそも滞納するような人間なので仮に裁判に勝って競売に出したとしても、
銀行などに債権回収されて裁判費用の元も取れない。なんて事態も考えられる。
購入前に最低限、滞納者数、累積滞納額、滞納者に対する対応状況、
大規模修繕の計画と積立金の不足額、一時金の徴収や修繕積立金の増額予定、
理事会の開催実績。等を調べる必要があるのでは。その程度の情報開示に協力も得られないなら
購入は取りやめるのが賢明でしょう。

>>19 評判気になるさん
＞一番問題なのは管理費や修繕積立金が極端に安い所。
それは間違いだ。
何を基準に安いの高いのと言ってるの。
修繕積立金に関しては高いほどいいが、管理費に関しては安いほどいい。
＞低価格の提示でとりあえず今、手数料収入を稼げればいいと思っている。
そんな管理会社はいない。
修繕積立金からのキックバックとか幽霊工事とかでしっかりと会社利益を上げている。
組合員情報のブラックボックス化で、区分所有者を組合管理から遠ざけている節もある。
管理会社は組合支援なんてひとかけらも思っていない。
管理会社の利益の為にいかに組合員から搾取するか、仮に管理組合が財政破綻すれば管理会社は用なしと去っていくだけだ。
管理会社に搾取された管理組合はボロボロになりもはや立ち上がることさえできなくなる。

>>18 評判気になるさん
＞スラム化の末路もあり得ない話ではないでしょう。
区分マンションなのだからスラム化はあり得ない。
区分所有者のいない区分マンションはあり得ないからだ。
何か勘違いしている。
＞貧困層が住み着きやっぱりスラム化の末路が濃厚ではないかな？
モデルケースとしてはあり得る話だけど、それのどこが問題なの？
貧困層だって生活する権利はある。
その貧困層から不法行為で搾取する悪徳管理会社の方に問題がある。
社会の屑と言ってもおかしくない。

>>11 匿名さん
>重要事項が決定されずに先送りされるデメリットが。
区分所有法第6条（区分所有者の権利義務等）に
「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」とされている。
重要事項が先送りになることは「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」であるから、区分所有法違反でもある。
ではどうすればいいのか？
答えは簡単だ。
先送りできないようにすればいいだけのことだ。
先送りの原因となっている棄権票を白票とみなし、1票（賛成0.5票反対0.5票）としてカウントすることだ。
議決権行使書にも白票欄を設け、賛否が判断できない方に対しては白票で参加していただくことで、立派に区分所有者としての権利と義務を果たせることになる。
このことを管理規約で別段の定めをすればいい。
なにも、標準管理規約だけをお手本にしなくてもいいのではないか。

>>13 匿名さん
管理会社と縁を切るいい機会だと思う。
管理会社が絡めば、投資型区分マンションの未来は、必ず、お先真っ暗になる。
何故かと言えば、投資者であるオーナーと管理会社は常に利益相反関係にあり、共存共栄関係には至らないからだ。
マンションが高齢化すればするほど利益相反関係は顕著になる。
その悪循環を断ち切るには、管理会社と縁を切り、別の道を模索すればいい。
新しい時代に適した新しい方法がある筈だ。

>>15 匿名さん
自分の意見を無理やり通そうなんて思うのは間違い。
住民の総意を導き出すのが理事会の役目。
役員なんて誰もしたくないのが本音。
その苦労に見合った報酬を役員には支払わないといけない。
意見をまとめるのは議決による方法をとればいい。
常に全員まとめるなんで不可能です。

>>16 評判気になるさん
管理会社を通さずに専門家による点検作業を定期的に行えばいい。
管理会社が絡むと実行単価の10割増しの見積もりが出てそれが承認され、組合員の財産は管理会社によって大きく損なわれることになる。
何ら専門知識のない組合員が、それらを管理しようなどと思い違いをしてはいけない。
＞居住の実用に耐えなくなり、居住者が減り、管理費修繕積立金の滞納も増え、
居住者が減ろうが区分所有者は減らないので管理費等は減ることがない。
滞納者が増えれば法にのっとって処理していくだけ。
何も区分マンションに限ったことでもない。

まあ投資型ワンルームマンションというのは考えてみりゃ
当然と言えば当然なんだけど、最悪の投資形態かもしれないな。
アパート一棟とか経営してると当然、事業規模になるからそれなりの
体制でやってる。

しかし投資型ワンルームは事業としてやるには規模が小さすぎる。
買ってるのは結局、ちょと給料のいい、もしくは倹約家の
サラリーマンとかだろう。投資も不動産経営も素人でそんなにやる気もない。
管理会社に任せておけば何とかなると思ってる。いや何とかならないんだがｗ
ってのを分かってない。滞納者だって管理会社がどうにかしてくれる訳じゃない。
所有者で作る管理組合が対処しなければ、放置で時効になるだけ。

これがファミリータイプのマンションなら、実際に居住しているから
理事会にもある程度、積極的に関わる人間も多く、管理会社の暴走も
抑止出来る可能性が高い。

投資型ワンルームだと実際に住んでる訳でもなく、
投資も素人で知識もやる気もない。ってのが所有者だから、
とにかく管理費、修繕積立金安くしろっ、俺の利益率を上げろ！
てのしか求めない。

結果は、建物の見えない部分の急速な劣化、滞納者の放置、
修繕積立金の大幅な不足で、気づいた時にはもう手遅れってな事態になる。
ファミリータイプですら築年数が長くなるといろいろ問題が出てくるのに、
持ち主に知識もやる気もないワンループタイプでこれに対処するのは
まず無理じゃないのって話。

>建物の見えない部分の急速な劣化

こういって不安を煽って修繕費をちょろまかすのが管理会社のやりくちです

>>27 口コミ知りたいさん
だから悪徳管理会社はそこに付け込み、不法行為を働いて投資者から悪銭を稼いでいいという結論には至らない。