最悪の管理会社情報

この種のスレッド程情けないものはない。
管理会社は、他人の評価で判断するのではなく自分で判断することです。

いや、自分で本当に経験できる管理会社なんて、せいぜい２，３個でしょう。

管理会社に対する考えは、本当に様々だと思います。正しいのは、すべて管理組合が
コントロールすることだとは思いますが、管理組合の理事は、余暇でやるしかないの
で、ある程度はまかせるしかありません。どこまでまかせるかは、結構むずかしい。

いろんな話が聞けるだけで勉強になります。自分だけの狭い経験で考えてはいけ
ないんだなと思います。

＞２０２
こんな所の書き込みより、公募とかウエブでも情報は得られます。
管理会社に毒されるのは止めましょうよ。
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi
これで下記事項が分かります。

平成20年度管理費等保証契約受諾会員一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/k_hoshou/kaiin_list.html

設立年月日　登録年月日　登録番号　資本金　主要株主等 役員構成　従業員数　管理実績
総合管理 組合数 棟数 戸数
部分管理 組合数 棟数 戸数
財務状況(単位:千円)　総資産 負債総額　自己資本　総売上高
　(内、管理部門売上高)
営業損益 経常損益
本社・営業所等 管理業務　主任者数
資格保有状況　管理業務主任者 マンション管理士 宅地建物取引主任者 一級建築士
二級建築士 ビル経営管理士

住民の利益＝管理会社の不利益という構造が有りますが
住民の利益の為に会社が不利益となるならそれが管理会社の改善課題です
他の業界はそうやって進化してきましたがこの業界は進化していないのが実態です
管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです

＞管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
今時、解雇に甘んじる必要はないでしょう。提案の仕方に工夫したら如何ですか。　
＞住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです
一管理会社と管理組合の間での問題なら、一般には契約があるのですから、それに従うべきでしょう。
それを無視した場合には面倒な事とされるケースが多い様です。

私の住んでいるマンションの管理人は、
マンションの販売会社の悪口を言いふらしています。

某新聞に、販売会社の疑惑の記事が掲載されたのですが、
その切り抜きを、通りかかる住民に見せています。

記事は、脱税疑惑と暴力団の関係を匂わせるもので、
それを知ったところで、すでにマンションを購入してしまっているので、
住民としてはどうしようもありません。

この件に限らず、なにかにつけて販売会社の悪口をいうこの管理人に
辟易しています。

うちの管理人さんはものすごくよい管理人さんです。
みなさんのをご意見を読んでいるとなおさら感じました。
時間が空いているときだとはおもうのですけど、
なにか強風などがあったときなどは勤務時間ではないのに
掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。
管理会社にも不満はひとつもありません。

今まで、自主管理及び委託管理のマンションでの理事を何回か輪番制によりやらせていただきました。実際にマンションを何個もわたり歩きさらに役員までやらないと管理会社の実態がわからないと思います。ましてや、たまたま順番で自分が役員に初めてなったというような人は、他の管理会社との比較も難しく、こんなものだろうと思うのが現状かもしれません。
　マンション管理会社の特集雑誌を今まで、何冊か購入しましたが、週間ダイヤモンドの２００８年２月１６日号が顧客満足度の観点で評価しており、非常に参考になりました。現状の管理を非常に的を得た内容となっておりました。管理会社の変更もしくは交渉のすべとして、バックナンバーを購入されはどうでしょうか。
　また、総会でもよく管理人の業務内容につきて議論になりますが、まず、委託業務契約書の内容を確認し、業務の範囲を確認してから、交渉すべきです。総会での発言でよくわからないのに発言する人が時々いるので・・・。委託契約書をそのまま、何社かにみせて、見積もりを取り、交渉するなども必要かと思います。ただ、理事会のプロセスを経て、アンケートをとり、実際には、他の住民がそれほど、感じてないかもしれませんので、最終的に総会を経なければ、管理会社の変更は難しいと思います。しかしながら、住民のかたは、役員をめんどくさく思っている人が多勢なので、だれかが、やらなければいけないのも実情だと思います。

>>207
ある意味「当たり」の管理人さんだと思います。

ただ・・・

>勤務時間ではないのに掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。

・・・は将来管理人さんが代わった際、問題になるかもしれません。「前の人はやったのに、今の人はやらない・・・」とか。そういう管理人さんの良心的な「サービス」の部分を「仕様」と思っている人も少なくないので、そこはフォローが必要かも。

引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
デベ直属の管理会社でしたがフロントマンは誠実でもあり一緒になって諸問題を解決してきました。
しかしフロントマンも会社の経営方針や人材不足に対抗できません。
まじめに対応する気力をもつほどつらくなったのでしょう、退職してしまいました。
沢山の積み残しが存在しており管理会社変更を漠然と考えていました。
後継フロントマンに能力上の問題があり理事会では不満が広がり始めました。
２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

組合がしっかりしていれば管理会社はそれなりに対応するし案山子（沈黙）理事や無能理事長であれば管理会社はどんどん手抜きすることを勉強会で学びました。
露天や香港の買い物のように買い手の姿勢次第なのです。
大手の管理会社なら悪評を立てられたり営業に影響しない程度で一定の品質は確保してくれます。
しかしこれでは理事会のメンバーが変わるごとに品質が変わってしまいます。
委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。
３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。
フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。
標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

今回の管理会社募集に際して要求仕様書の充実をコンサルタントに求めました。
仕様書作成が出来るコンサル選考もポイントです。
不満が残るとはいえかなり充実したと思います。入札にあたり公平性が確保できました。
私の経験では当たり前の発注仕様書作成ですがこの業界の慣例もあり理事経験者の理解を得ることにも苦労しました。

要するに仕様書なき入札、ざるのような委託契約書では管理会社の思う壺でありそれへの対策が必要なのです。
コンサル（マン管士）も管理の実態把握には限界があります。理事長、理事自身が管理状態を把握し問題の根源はどこにあるのかを分析しコンサルと十分協議することです。これに対応できるコンサル探しも難しいですが。
管理会社変更に限らず契約更新に際して適度に注文をつけることが必要です。
お互いに利害対立であるからこそ契約書が重要なのです。
長文、生意気な意見ですみません。ここでのコメントも場違いかもしれませんが。

委託契約書にご興味があればポイントを開示しても結構です（ただし個人ベースです）。

NO210by理事経験者さんと全く同意見です。
　フロントマンの人事異動が数年でかつ多くの物件を担当しているとこちらから働きかけないと、後回しにされがちです。フロントマンは、現場は、管理人に丸投げで、フロントマンの責任の明確化という点では、同意見です。
　週刊ダイヤモンドで紹介されたコンサルティングの本も購入し、参考になりました。
　たしかに、国土交通省の委託契約書の標準型は、管理会社の悪徳業者を締め出すための指針作りとしては、それなりの役割をもったものだと思います。あくまでも、最低ラインのものでしょう。標準型以上のものを作るには、各々の管理組合で積み上げていかなくてはならないと思います。管理会社自ら、委託契約書の管理組合よりのハードルは、あげないでしょう。
　NO210by理事経験さんの業務委託契約書のポイント、ご教示いただければと思うのですが、いかがなものでしょうか。

そういえばうちのマンションの担当者は全然つかまらないね。管理人さん曰く、３０件近くも担当しているんだそう。マンションだけでなくて、大型商業ビルやらリゾートホテルまで担当しているらしい。だから急ぎの用件でつかまっても地方出張中やらで当座の処置しかとれず、タイムリーに事が運ばなくて困ることもある。マンション管理会社というより「ビル管理」会社といった風情かな。思いもかけない色々なノウハウは出てくるけど、マンションに特化している感じではない。

大論文の割には具体性の無い事が気になります。

＞委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。

オリジナルは建設省天下り先の管理会社団体が作ったので。その傾向があることは否めませんが、その後改正されておりますので、抽象的ではなく具体的指摘をすべきでしょう。

＞３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。

肝心の本論も抽象的で、フロントマンは、管理会社に属しているのが普通でしょうから、その業務は業務委託契約に規定すべきで、その不備を是正し、それの業務不履行は契約違反と捉えるべきです。
損害賠償とは言葉は便利ですが、費用が掛かるものの実害評価に実行が上がるものではありません。管理員業務費の類いを減額するにしても、フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

＞標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

ここでも抽象的で何がザルなのか具体的指摘をすべきでしょう。

213

＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

「フロントマンによる委託契約の不履行」？
管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

２１５です。
冒頭の２１３　は２１４の間違いでした。訂正します。

>「フロントマンによる委託契約の不履行」？
>1.管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。
>2.通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、

１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

＞管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。


＞210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

余りにも抽象的ですので具申した次第、そのうち本人からご回答がありましょう。

２１７
＞１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

１に決まってます。「いわんとすることはわかる」とはそちらに花をもたせてるだけです。意味不明とは恐れいります。

＞改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。

管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。個人の問題、会社の問題とは意味不明です。業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。
"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄：これが本筋"との結論付け自体が不適切です。

＞管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。
＞個人の問題、会社の問題とは意味不明です

個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。

＞業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。

業務（管理）委託は、管理会社と管理組合間の準委任契約ですから受任者である管理会社は善管注意義務がある一方、契約当事者、管理会社と管理組合共に任意契約解除権も持っています。
しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋と言っているのです。

＞"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄：これが本筋"との結論付け自体が不適切です。

何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
特に、２１０の記載者の管理組合は３年目の更改とは驚きました。受け渡しから３年目との期を同じにしたのでしょうが、契約期間３年とはまさに管理会社の主導に他なりません。ですから改訂を力説するのは当然です。
任意解除権のある準委任契約であるから、本来は管理組合の会計予算も関係するので１年として、毎年の通常総会ごとに現管理組合を継続契約するか否かの理事会提案を審議して管理会社と管理組合の緊張状態を保つのが契約の趣旨に合致することです。

220

＞個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
＞管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。

これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。

＞何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。

前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。

＞しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋

「まず契約の誠実履行の再確認」＝まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。
契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。
この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、
＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。

なお、>>210さんの場合の委託契約が３年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。

まず始めに、管理会社の関係者の方が、自己防衛的な発言の場ではないので、ご承知下さい。マンションの理事をやられている方は、単純に皆さん悩まられているのです。順番でやりたくもない理事を無報酬でやらされて、それでも責任感のあるかたは、しぶしぶ全うするため、理事として任期の間、皆さん勉強して、頑張られております。
　２１０の方は、本当にえらいと思います。最近は、新築マンションの管理会社と修繕積立金をチェックするようになりました。このことは、そのグループ企業の傾向がうかがえます。販売会社は、ローンのシュミレーションで、管理費と修繕積立金を入れて、月々の支払いを提示するので、販売促進のため、修繕積立金を安めに設定しがちです。また、管理費は、自社のグループ会社（連結対象以外も含む）が販売後、管理会社としていすわるケースが多勢ですが、再委託先からバックマージンをもらい、お互いWINWINの関係として、ずっと居座ります。管理費の収支バランスですが、マンションの分譲当初がとんとんになるように設定されています。ですから、マンションが新築間もない物件は、早く管理費と修繕積立金を精査するべきです。
　エレベーターの保守点検や消防設備点検のような法令点検まで、金額をふかしています。
　法的な論争はとても大事です。しかし、来年以降、不況が到来して、管理費や修繕積立金さえ払えず、滞納世帯が確実に増えます。自分も自主管理の時、管理費のとりたてまでやりました。最終的にそのかたは、マンションを売って管理費と修繕積立金全て支払い、引越しされました。この時は、自主管理で本当に無駄な経費はなく、理事の皆さんが、持ち出しでやってたくらいです。
　マンションの居住者が、皆さんが気持ちよく、いつまでも長い期間一生の住処として、区分所有者と管理会社が、WINWINの関係になることを願っております。

＞２２１
＞＞個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
＞＞管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。
＞これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。

管理委託契約＝準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。
従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。

＞＞何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
＞前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。

否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
繰り返しますが、管理委託契約＝準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。

＞＞しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋
＞「まず契約の誠実履行の再確認」＝まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。

短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

＞＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
＞といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、

例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
＞等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。

管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。

＞なお、>>210さんの場合の委託契約が３年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。

２１０の記載から
＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。それよりももっと最悪な、準委任契約ではない、管理会社得意の、昔流行って化石と化している自動延長契約条項があったのかも知れません。自動延長条項で契約期間を定めていなかったと判断する方が２１０のコメントに符合するかも知れません。

最後に、付け加えますが管理委託契約は期間を決めて、できれば一年間、契約をして毎年の通常総会で契約継続でも契約満了でもの議案を提出すれば、自ずと契約の中身、実行の度合いの評価、向上が図られます。
その代わり、理事会の継続契約の議案が否決された場合の理事会側の準備も大切なこととなります。そのためには契約条件は勿論、契約満了時期と管理組合会計期間の調整も、契約開始時に前もって準備することが必要となります。
以上のことをしないで、管理会社を攻めても改善の余地はなく、２１０の例の様に、せっぱ詰まって臨時総会で管理会社の変更する事態になりましょう。

２２４

＞管理委託契約＝準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。

そうです。ですから信頼関係を損なう行為に対しては例え期間内であれ民法では契約解除が可能としているのです。（法651-2項については当然理解済です）

＞従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。

委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100％乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙（受託代表者）に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。
「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。

＞更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。

選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。

＞否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
＞繰り返しますが、管理委託契約＝準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。

そのとおりです。>221で
＞契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
＞＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
＞といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。
と書いてます。他人の発言をきちんと読むことをお勧めします。

＞短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
＞＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。

＞例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
＞委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
＞損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。

＞管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
＞自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。

当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。
改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。

＞２１０の記載から
＞＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

＞以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。

どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。

＞最後に、（以下略）

教科書レベルの御説諭、痛み入ります。

ここに書くべきかどうかどうかわかりませんが、

理事会の議事録作成は、管理会社が行うことになっています(契約に書いてあります)。
当然ながら、管理会社が理事会に参加しています。作成した議事録に、理事長と２人
のサインで、完成です。これが正式議事録。

でも、なんか理事会の内容と少しずれているような印象です。巧妙にはしょられている
ような印象もあります。後で問題になりそうなことまですべて書いてくれとはいいま
せんが、管理会社はデベの味方のような印象です。こういうのは仕方ないのでしょう
か。修正してもらえばいいのでしょうが、こちらも日常勤務があって、なかなか
担当とあえず、大変です。

現場に居る人はすごくいい人なんですが、議事録はバックにいる管理会社が作っています。
現場にいる人だけが良くても駄目なんだなと思っています。

226さん

とりあえず理事長がサインするときに、いつも気になる点をチェックするよう依頼してはいかがですか。いったん印のついたものの修正は難しいです。

私の理事会では副理事長が記録し、理事長がチェックして公表しています。下記のとおり、理事長が作成ということでやっています。管理会社は理事の質問に答えるだけです。契約書に書いてあっても、原始規約である如何に関わらず見直しは可能です。

http://www.mankan.or.jp/faq/2_13.htm

>225
＞＞従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
＞委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100％乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙（受託代表者）に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。

準委託契約＝管理委託契約では、受任者（管理会社）は委任者（管理組合）の請求がある時は、いつでも委任事務処理の状況を報告する義務がありますので、これを活用するべきで、民事訴訟が伴う債務不履行を取り上げても得るものが少ないと言うことです。
後段は、管理委託契約を債務不履行（＝民事訴訟）の一語で問いかけられる契約であるとの認識では、判断を見誤ることになりますと言うことです。

＞＞更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。
＞選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。
＞善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。

選定・契約・承認を踏まえても、準委任契約の不履行の是正の仕方の問題です。
貴方は具体的な明文化のない善管注意義務違反の民事訴訟になりかねない論旨、一方小生は準委任契約に基づく現実対応で、委任事務処理の状況報告に基づく是正勧告、それがかなわぬ場合は、管理会社の変更とするのが本筋であると言っているのです。

＞＞例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
＞＞委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
＞＞損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

＞これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。

請負的業務も含まれておりますが契約の主流ではないので、当然に任意解除権の対象になるものです。
「問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、」は、管理委託契約＝準委任契約には理屈では存在しても、民事訴訟あり、相手の同意が必要で、現実的ではありません。

＞＞管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
＞＞自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。
＞当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。

改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討の内、損害賠償（＝民事訴訟）は時間、労力、金力が必要で、善管注意義務に必要な信頼関係が損なわれた場合ですから、改善の努力の検討、契約解除の検討の後に、可能ならば民事訴訟となりましょう。

＞２１０の記載から
＞＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。
＞以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。
＞どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。

では貴方の見解は？また否定だけでは困りますよ。
この種の管理委託契約には請負契約とは違い契約期間、任意契約解除権があるのに契約期間満了時に何が検討されたかのコメントが全くないのがおかしいとは思いませんか。２１０の記載者は三年間考えた上に臨時総会で決議されたとコメントしてます。契約期間があればその満了時に当然に問題提起があって然るべきでしょう。それがないので期間３年と類推し、ひよっとすると昔の自動延長条項があったのかなと思うのが当然でしょう。

＞＞最後に、（以下略）
＞教科書レベルの御説諭、痛み入ります。

貴方の得意な民事訴訟より、契約期間を一年とし、毎年の通常総会での管理会社継続か否かのチェック体制を作ることを教科書的くらいの認識では、２１０の記載者を含めて管理会社に対抗するのは難しいものとなりましょう。

＞２２６
理事会の議事録については、下記のように区分所有法では規定されていませんが、一般には下記の標準管理規約の様に総会の議事録に準じることになっております。貴方のマンションの管理規約がどうなっているかで判断すすのがよいと思います。

標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
4 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
2 議事録については、第49条(第6項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第3項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

区分所有法
(議事録)
第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。
(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。
3 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

>229

こういう法律上の問題ではないんですよ。

議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。

まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。

>229 こういう法律上の問題ではないんですよ。
>議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。
>まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
>ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。

議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。

>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。

”議事録の原則”ってなんですか?　議長って、理事長のことですよね。

わかりやすく教えてくれますか?　議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。

>>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。
>”議事録の原則”ってなんですか?　

原則とは、議事録を規定している区分所有法やそれから派生する管理規約のことです。

>議長って、理事長のことですよね。

区分所有法
（議長)
第四十一条 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。

標準管理規約
(総会)
第42条 １ー４略
5 総会の議長は、理事長が務める。

(理事会)
第51条 1項　略
2 理事会の議長は、理事長が務める。

＞わかりやすく教えてくれますか?　議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。

区分所有法
(議事録) 第四十二条 １項　略　
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 １項
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 １項　略
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

参考；要領＝物事の最も大事な点。要点。（国語辞典）

＞議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し

だから、”議論になったこと、決まったことを書くんだと”　ではいけないの?

よくわからん。管理規約を知らないで、議事録書く理事長がいるってことかな・・・
それはありうるような気がする。理事全員が、管理規約の記載に気がつかなかった
事項も確かにあるし・・・。でも、管理事務所のほうでも気がつかないこともある
よ。

すぐに規約や区分所有法原文が出てきて具体の話からそれてしまうので・・

問題は
・議長自身が作成せずに代理者（管理会社や理事）が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはＯＫなのか。
・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのか
といったことですよね。
よくご存知の方はこれについて教えてくだされば幸いです。

微妙に違います。

結局、管理会社につくってもらう以上、こちらの会議の印象と少々違うものが作られる
のは仕方ないのかなと思っています。重要な事項が抜けてしまうのは、故意ではなく、
こちらが重要だと思っていても、作成者は重要ではないと考えているのかもしれません。

満足いくまで作りなおしてもらうとことは可能だろうと思いますが、実際にはかなり
大変だということがわかりました。

私がご意見うかがいたいのは、

大変でも、理事の中から書記をだすべきじゃないかということなんですが、
いかがでしょうか。契約には、管理会社が書記をすると書いてあるのです
が、理事がやることは可能ですよね。

>>237さん

>>227です。
議事録は、法や規約にもあるとおり、議長をつとめる理事長が作成するものですが、議長役と書記役と一人ニ役は大変なので、代理で理事や管理会社が記録作業を行うことが多いのではないでしょうか。
理事や管理会社員は、あくまで代理（書記）として議事録（案）を作成し、それに理事長が目をとおし修正したものを、正式な議事録として理事長と所定の理事が署名捺印するということです。
私のところも理事が書記をしていますが、通常は、理事会のあと10分ほど残って、その場でメモに理事長が目をとおし、その後打ち直して署名するか、年度によってはその場で署名したこともありました。
契約は甲乙協議で変更すればよいでしょう。

＞問題は
＞・議長自身が作成せずに代理者（管理会社や理事）が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはＯＫなのか。
管理規約を読みましょう。多分議長が書き、出席者の二名の署名捺印でしょう。書記役に書かせて議長が署名捺印しても良いのは当然です。
＞・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。
＞・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのかといったことですよね。
議長、出席の署名人の署名捺印をした議事録の修正はあり得ません。
異議があり修正を求める場合は、一事不再理の原則で次年度に、五分の一の賛同者を集めて臨時総会で修正を図る他ありません。

>>239さん

＞議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。

議事経過で「討議の内容」が抜けています。これは要約ですが表現方法によってはここでニュアンスの違いが生じるのです。

240です。尻切れになりました。

ですので、理事長は曖昧な表現や事実が性格に伝わりにくいと思われる記述に対しては、管理組合の利益を守り、今後の適切な運営に資するために、署名前に適宜修正する必要があります。
署名後の異論については、理事長と相談し、同意が得られる事柄の場合は、補足事項を補足の趣旨と共に理事会で決議し、署名押印する等の方法で記録を残すべきかと考えます。

えっと、署名後の変更が問題なのではなく、署名前の話です。

管理会社が署名してくれと持ってきたものを変更するのが大変だ、ということ
なんですが・・。納得がいかないところがあれば、直してくれと言うことは
もちろん可能ですが、延々と直し続けてもらうことはできません。

だから、みなさんのところではどうしてますか?　という質問なんですが・・。
規約には書記についての記載はなく、法律上も理事長と理事2人の署名が
あれば有効であることはわかっています。書記についての記載は、管理会社
の契約書にしかありません。

勘違いしている人もいらっしゃるようですが、おおむね了解しました。
管理会社との契約にかかわらず、理事が書記をする、ということにしま
す。

＞＞議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。

＞議事経過で「討議の内容」が抜けています。これは要約ですが表現方法によってはここでニュアンスの違いが生じるのです。

討議のやり取りの内容は全く不必要です。それ迄が必要ならテープでも起こさなければ出来ません。要領（＝物事の最も大事な点。要点。）と規定されている理由です。議会の如く速記録迄残す必要がないことを規定しているのです。
議案に対する決議内容を議事録に残すことが、規約、細則と同じ様にこの議事録決議事項に管理組合の遵守義務が生じることになりますので、それに至る討議内容は全く不必要です。
議事録作成には理事会は全く権限がないのが一般の規約です。議長＝理事長が理事会のメンバーに意見を求める自由がありますが、飽くまでも議長＝理事長の責任と権限で議事録作成する区分所有法の規定する所です。
裁判例では、議事録の署名人との何かの意見の違いでその署名捺印が得られなくとも、規約の議長権限で有効とさえされています。

>>243さん

何も発言内容を逐一残せと言っているのでも、どんな事項でも必要と言ってるわけではありません。
組合の意見を二分するような、また、後々も蒸し返されそうな議案について、どのような理事会での議論経過があって最終の結論に達したのかは、その議論経過自体が「要領（＝物事の最も大事な点。要点。）」であり、当然、その概要の記録は必要です。あなたが不必要です、ということの説得力は全くありません。
あなたが不必要というのは自由ですが、必要とする理事長がほとんどなのであって、その場合に、ニュアンスの問題は出るのです。

こちらのスレをごらんください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46152/res/1-10

なお、↑このスレの№03のお方は
＞議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法、閉会を指します
とおっしゃってますね。(笑)

＞組合の意見を二分するような、また、後々も蒸し返されそうな議案について、どのような理事会での議論経過があって最終の結論に達したのかは、その議論経過自体が「要領（＝物事の最も大事な点。要点。）」であり、当然、その概要の記録は必要です。あなたが不必要です、ということの説得力は全くありません。

例え二分するような激論になろうと、採決結果の決議に必要な賛成数が必要なのであって、反対、棄権に関することは全く必要ではありません。決議に必要な賛成数が得られなかったら否決になる迄です。
貴方の理屈は、採決に反対票を投票した者の意見を何とか議事録に残そうとする魂胆を可能にすることになりますので、許されるものではありません。
規約、細則同様に、総会議事録は、区分所有者は勿論、占有者も遵守義務のあるものですので、取扱、運用に誤解を生じるような余分な記述を避けるのは当然です。

>>246さん

＞取扱、運用に誤解を生じるような余分な記述を避けるのは当然です。

反対意見、少数意見にも考慮すべき内容があり、苦渋の選択で採決されることもあります。
一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
「貴方の理屈は、採決に反対票を投票した者の意見を何とか議事録に残そうとする魂胆を可能にすることになりますので、許されるものではありません。」というのは民主主義の学校である管理組合の自殺行為です。正気の沙汰の意見ではありません。
もしかして単なる煽りでしょうか？

支離滅裂ですね。XYZ氏＝後期若年者氏は。偉そうに「間違いを指摘していく」等と言いながら、その実は。。

議論の過程の記録は重要です。
法律改正ひとつとっても、厳しく国民に遵守義務が課せられながら、国会での専門委員を招聘しての議論記録は公開されており、あとあと法を活用し派生法令や制度をつくる際に非常に参考になるわけです。その次の法改正においても、前回の想定事態が何であってそのような改正になったかを踏まえて新たな対応を組み立てるわけで、結論しか残ってないようでは説明責任も何もあったものではありません。
総会や理事会での議決も、国会議決と同じです。
今更ですが、管理組合は人の入れ替わり、役員の世代交代が付き物で、ひとつにはそれらの伝承を人に頼ることはできないため、文書で残す必要があること。
また、徐々に高齢化が進むにつれ、10年、20年の単位でルールの前提となる状況が変わっていく可能性が大きいため、前回の議決の前提条件、採決附帯条件がどうであったのかがより求められるのです。
法令・規約に管理組合の運営を機械的に合わせていく発想のXYZ氏には想像できないのも無理ありませんが、解釈自体が不適当です。

＞２４７
＞民主主義の学校である管理組合の自殺行為です。正気の沙汰の意見ではありません。

管理組合を規制する区分所有法は、正確には民主主義ではなく区分所有者の自治規範です。
区分所有法に基づく共有財産の管理を行う集会中心主義で、この集会決議は区分所有者は勿論、管理者＝理事長、専有部分の占有者をも拘束し、集会決議事項は区分所有者の権利義務となり、義務違反者対しては訴による排除を含む種々の制約を含むものです。

＞２４８
＞議論の過程の記録は重要です。法律改正ひとつとっても、厳しく国民に遵守義務が課せられながら、国会での専門委員を招聘しての議論記録は公開されており、あとあと法を活用し派生法令や制度をつくる際に非常に参考になるわけです。その次の法改正においても、前回の想定事態が何であってそのような改正になったかを踏まえて新たな対応を組み立てるわけで、結論しか残ってないようでは説明責任も何もあったものではありません。
＞総会や理事会での議決も、国会議決と同じです。
全く違います。国会の議事録は国会法、議院規則によるもので本会議の議事の速記録のほか、委員会の報告書及び少数意見書、選挙及び記名投票の投票者指名などをのせ、官報に掲載される。
一方、管理組合の総会は、区分所有法の集会規定によるもので総会決議の議事録は、規約と同等に区分所有者、占有者への義務規定に資するものであって、その決議に至る討議過程の記載は全く必要のないものである。
＞今更ですが、管理組合は人の入れ替わり、役員の世代交代が付き物で、ひとつにはそれらの伝承を人に頼ることはできないため、文書で残す必要があること。また、徐々に高齢化が進むにつれ、10年、20年の単位でルールの前提となる状況が変わっていく可能性が大きいため、
＞前回の議決の前提条件、採決附帯条件がどうであったのかがより求められるのです。
これらは総会決議そのものであって、議論の過程の記録ではありません。

繰り替えしますが、「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、「結果」とは各議案に対する表決の委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数に基づく可決か否決を議事録に記載することです。

２４９，２５０

まったく他の方がおっしゃってることへの返答になってない。
なぜ全く不必要か記載してはいけないのか、他の方が必要といってるのがなぜいけないのかに答えてません。
マンション管理する人としての考え方が見えてきません。いい加減にしてはいかがですか？

>>249

＞管理組合を規制する区分所有法は、正確には民主主義ではなく区分所有者の自治規範です。
区分所有法に基づく共有財産の管理を行う集会中心主義で、この集会決議は区分所有者は勿論、管理者＝理事長、専有部分の占有者をも拘束し、集会決議事項は区分所有者の権利義務となり、義務違反者対しては訴による排除を含む種々の制約を含むものです。

はい、講釈と薀蓄は分かりました。決議結果は厳しく遵守させねばならないのは当然のことで、そんなことをお訊きしてるのではありません。
＞一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
への返答をお願いします。またこの議論は総会のみでなく理事会にも共通の話です。

>>250
＞、規約と同等に区分所有者、占有者への義務規定に資するものであって、その決議に至る討議過程の記載は全く必要のないものである。

義務規定に資するとするためには、討議経過の記録があったほうが効果的であるが、それがどうして「全く必要のないもの」となるのかに答えてください。
つまり「どうしても記載する必要があるか」という問い掛けなら貴殿の見解でもよいだろうが、「記載しては駄目」ともとれる貴殿の見解について説明を求めます。

＞「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、

討議の内容について「経過を知りうる程度に要約して記載すればよい」と言ってますね。経過を知りうる程度の討議経過記録を残してはいけない根拠を示してください。
また後段の重要とする事項のソースは？「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
いずれも貴殿の講釈は不要、客観的なソースを願います。

No.251 by 匿名さん　2009/01/02(金) 11:06
＞＞２４９，２５０
＞なぜ全く不必要か記載してはいけないのか、他の方が必要といってるのがなぜいけないのかに答えてません。
議事録は、決議事項が正当な総会で、正当な表決方法で決議されたことを証明する書類で、規約、細則と同様に区分所有者、占有者の権利・義務の事項を記載した書類です。　従って、その決議に至った途中の議論内容は必要のないものです。

No.252 by 匿名さん　2009/01/02(金) 18:55
＞一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
＞への返答をお願いします。またこの議論は総会のみでなく理事会にも共通の話です。
各議案に対する採決結果は、当然に実出席者数、その議決権数、議決権行使書と委任状提出者数とそれらの議決権数は記録されますのでご心配には及びません。それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。標準管理規約では、総会は全区分所有者の５０％（議決権行使書、委任状を含む）の出席で成立し、その５０％、つまり全区分所有者の四分の一超の賛成で成立する。しかも議長さえ出席すれば後は議決権行使書、委任状のみで出席者がいなくとも決議できる。そこに重要なのは決議事項とその成立要件の記録です。理事会でも総会の議事録規定を準用するのが一般です。

No.253 by 匿名さん　2009/01/02(金) 19:12
＞義務規定に資するとするためには、討議経過の記録があったほうが効果的であるが、それがどうして「全く必要のないもの」となるのかに答えてください。つまり「どうしても記載する必要があるか」という問い掛けなら貴殿の見解でもよいだろうが、「記載しては駄目」ともとれる貴殿の見解について説明を求めます。
総会で決議されるものの中で、規約制定や規約変更がありますが、規約の条文解釈で、その関連の議事録も見ることがありますか、見るのは総会が充足率を満たしたか、全区分所有者の７５％以上の賛成者数、賛成議決権数があったか、との規約制定なりその改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞＞「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、
＞討議の内容について「経過を知りうる程度に要約して記載すればよい」と言ってますね。経過を知りうる程度の討議経過記録を残してはいけない根拠を示してください。
議事録は、規約、細則と同様に区分所有者、占有者の権利や義務を伴うもですから、決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。
＞また後段の重要とする事項のソースは？
区分所有法、管理規約、http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_09.html
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
いずれも貴殿の講釈は不要、客観的なソースを願います。
区分所有法、管理規約、http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_09.html

>254

理事会の議事録がいつのまにか総会の議事録にばけている。

総会の議事録は、所有者全員が参加して聞いているので、細かい事柄は書かなくても
良いでしょうね。もちろん、将来の課題なんかは書いておいたほうがいいとは思い
ますが。決定事項、承認事項、将来の予定なんかで充分な気がします。

問題は、理事しか参加していない理事会の議事録なんですけど・・・。参加している
理事しかわからないことがある、知らないことがある、というのはまずいと思わない
ですか?

>>254

255の方がおっしゃるように（私も最後の言ってますが）、もともと理事会の会議録から発してる話ですが、多くの組合員にとって密室である理事会論議について、何も考慮してませんね。

＞改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、

もう「私が正しいから私の言うことは正しい」の世界ですね。議論になりません。相手の質問の趣旨に立って説明をすることが出来ない方のようです。
「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになる」との思い込みが貴殿のすべてです。

提示のURLでは「また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。」とあるのみです。討議内容を書いてはいけない、あるいは重要ではない、とは一言も書いてません。自分に都合のよい潤色がお得意のようです。

結局、貴殿にとっては、
＞それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。
に明らかなように、固定されたその都度都度の手続効果・結果のみが管理運営であって、それが適切に周知・理解されて引き継がれていくような、当事者、実務上の視点が全く欠如しています。
管理会社あるいは傍観者の発言に過ぎません。

＞問題は、理事しか参加していない理事会の議事録なんですけど・・・。参加している理事しかわからないことがある、知らないことがある、というのはまずいと思わないですか?

理事会については、法人ではない管理組合については区分所有法にも規制がありませんので個々の管理組合の規約によるべきでしょう。議事録に関しては、一般には規約の総会規定を準用しています。そして総会の議事録同様に組合員、利害関係人への閲覧義務がありますので、特に欠席理事に便利にとの目的は考慮されてはおりません。
欠席理事が、理解できないことやこと知らないことがあっても討議の中で修正可能なことです。

＞255の方がおっしゃるように（私も最後の言ってますが）、もともと理事会の会議録から発してる話ですが、多くの組合員にとって密室である理事会論議について、何も考慮してませんね。
既に返答をしていますのでご欄ください。理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。

＞＞改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞＞決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、
＞もう「私が正しいから私の言うことは正しい」の世界ですね。議論になりません。相手の質問の趣旨に立って説明をすることが出来ない方のようです。「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになる」との思い込みが貴殿のすべてです。
区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。

＞提示のURLでは「また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。」とあるのみです。討議内容を書いてはいけない、あるいは重要ではない、とは一言も書いてません。自分に都合のよい潤色がお得意のようです。

「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。

＞結局、貴殿にとっては、
＞＞それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。
＞に明らかなように、固定されたその都度都度の手続効果・結果のみが管理運営であって、
その通りです。
＞それが適切に周知・理解されて引き継がれていくような、当事者、実務上の視点が全く欠如しています。
決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。
今年度の決議事項が次年度では否決乃至改正されることがあることを認識すべきでしょう。

＞管理会社あるいは傍観者の発言に過ぎません。
理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。

>>258

＞区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。

経過記載についてはいずれも明言してません。それにも関わらず根拠なき自説を展開する貴殿が不適切です。

＞「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。

理解できていませんね。「経過を要約して記載」に討議内容の概要を含めない、とする貴殿の根拠なき解釈が問題なのです。
先に私が
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
と求めたことについて貴殿は一切答えてません。
一方で、貴殿の潤色についてはダンマリですか。

＞決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。

貴殿の根拠なき思い込みはいくら書いても無意味です。

＞理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。
＞理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。

こういう発言が、当事者意識のない傍観者の戯言たる所以です。どれだけの人間が傍聴する暇があるのか、後で過去の議論経過を確認する必要があったときはどうなのか、等、非現実的で無責任な物言いです。いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。
法令・規約にすべて振れば問題は解決する、というお得意の机上論議では説得力はありません。

＞258　ＸＹＺさまへ
もういい加減にすれば？
偉そうに間違いを指摘するといってましたが、自分が指摘されまくりでしょう。
フロントマンのことも議事録のことも、論破されてもみっともなく悪あがきして、管理組合のことなんか考えてない、管理会社べったりなのがよくわかりました

管理会社の事なかれ主義的な保身も良くないが、管理会社を追い詰めるようなやり方も正直いただけない。
うちのマンションにもマンション管理に対してよく勉強していて、金の問題から契約管理から何から何まで非常に厳密にやる（悪く言うとネチネチうるさい）理事長がいるのだけど、彼は「フロントマンがコロコロ変わって困る」と管理会社にクレームをつけていた。
要はうちの担当になるとみんな辞めていく・・・というオチなのだけど、レスを読み続ける中でそんなことをイメージが重なってしまった。まあ、そういうことはないと思うけどね。

「管理会社を追い詰める」ってどこが？
＞金の問題から契約管理から何から何まで非常に厳密にやる
そういうのはクレームではなく、対応できない管理会社の体制（営業が何十組合も担当する）の問題。

＞No.259 by 匿名さん　2009/01/03(土) 11:23

＞＞区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。
＞経過記載についてはいずれも明言してません。それにも関わらず根拠なき自説を展開する貴殿が不適切です。

議事録の条文の「要領」を正しく理解し、議事録は要領よく書くことが規定されています。

＞＞「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。
＞理解できていませんね。「経過を要約して記載」に討議内容の概要を含めない、とする貴殿の根拠なき解釈が問題なのです。

規約及び総会の決議は区分所有者は勿論、その特定継承人に対してもその効力を生じ、使用方法については占有者は区分所有者が規約、総会決議に基づく義務と同一の義務を負うことになる。これが目的であることから逸脱することは当然に不必要です。

＞先に私が
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。と求めたことについて貴殿は一切答えてません。一方で、貴殿の潤色についてはダンマリですか。

いいえ違います。区分所有法に規定される議事録は、規約、細則同様に区分所有者の権利、義務を記録に残すものですので、大切なことは決議内容と決議が合法的な手続きのもとで行われたことの証拠書類ですので、それに至る論点要約は必要ありません。討議の内容と論点要約は全く違います。

＞＞決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。
＞貴殿の根拠なき思い込みはいくら書いても無意味です。

総会でも理事会でも遵守すべき決議事項を書くのが議事録の目的ですからこれから逸脱するものは不必要です。

＞＞理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。
＞＞理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。
＞こういう発言が、当事者意識のない傍観者の戯言たる所以です。どれだけの人間が傍聴する暇があるのか、後で過去の議論経過を確認する必要があったときはどうなのか、等、非現実的で無責任な物言いです。

過去の議論経過を確認する手段はありません。区分所有法の規定では速記録を求めているものではなく、「要領」の記述のみです。管理組合の議事録は討議の結果としての決議の内容が重要で、それに至る経過は必要ではなくそれを求めてはおりません。それが「要領」との表現です。これこそ現実的で、議事録を速記録と混同し「過去の議論経過を確認する」書類などを管理組合に求めるのは非現実的です。

＞いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。

疑問があれば傍聴する手段もあることは既述済み。

＞法令・規約にすべて振れば問題は解決する、というお得意の机上論議では説得力はありません。

それ以外に共通に判断する資料はありません。

＞レスを私も見てましたが、258の方が管理会社系の方かどうかはわかりませんし、素性を詮索しても始まらないと思います。ただ、匿名ではあっても、ここでのご発言と過去のものを記憶する限り、「これからも間違いを指摘していきます」と発言された方と思われます。もしそうならば、大上段に構えられた以上はそれなりの発言が求められますし、そうでない場合はきつい反応が出ても仕方ないかなとは思います。

冷静な評価に感謝します。かっては固定匿名でコメントしていましたが、よそのマシンを使って書き込むと固定匿名のなりすまし投稿と解釈され削除されて以来、無難な匿名としているのです。
この掲示板の特徴があるコメントに対して反ってくるセリフが、必ずと言って良いほど、「管理会社側」、「役員の未経験者」が使われます。これはコメント内容での判断が不得手なことと議論に行き詰まった場合の苦渋の常套手段と理解しています。
貴方の言われる「素性を詮索しても始まらないと思います。」に同感したのでコメントをした次第です。
この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。
問題にすべきは個人でなくコメント内容ですから掲示板はそれに適う手段と評価しています。

>>265さん

＞この掲示板の特徴があるコメントに対して反ってくるセリフが、必ずと言って良いほど、「管理会社側」、「役員の未経験者」が使われます。これはコメント内容での判断が不得手なことと議論に行き詰まった場合の苦渋の常套手段と理解しています。

私も理事長を複数回勤めましたが、適法な管理運営にあたっては、いわばマンション管理法務といった視点で考えるのです。ここらの議事録の議論は興味があり見ておりましたが、国交省の考え方も管理組合の実務も、この件では一致していると思います。
貴方が「正味の議論経過の記載を求めていない」とおっしゃるのも、貴方の「議事録の主眼は決議結果にある」との強い信念（私は主眼は複数あると思いますが）が、いつのまにか「議事録はそれ以外は記載してはダメである」に変わっているのではないですか。
正直、この議事録の議論も、とうに結論が出ていると思って見ており、他の方から前のフロント交代の議論で管理会社側といった発言が出たのも、いわば付け足しであり、同じ思いからではなかったでしょうか。この流れで上記のような発言をされるのはちょっとと思いますが。

＞この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。

是非、厳しいチェックをお願いいたします。
同時に貴方が間違いを指摘された場合も謙虚に受けて頂きますよう。通常なら３往復くらいのやりとりで終わる話題が、徒にディベートもどきのレスが続き荒れるのは、ここをご覧の方がマンション管理を敬遠することにも繋がり困ります。
有資格の方とお見受けしますので、管理組合を盛りたてる御発言を今後もお願いいたします。

＞問題にすべきは個人でなくコメント内容

人抜き、内容だけでコミュニケーションが十分にできるというのは幻想。
現に話が通じない困ったちゃんがいるとき、どのような立場で問題を見ているのかを考慮しないと、話のし方の配慮ができない。ネットで専門的な議論をしていても、実務歴があるのか学生なのかＫＹなのか若年アルツがかってるのか（普通はないが(笑)）etc.によって、話し方も変えることがある。専門用語の定義が微妙に違ったまま噛み合わない議論をしてもしかたないので。
フロントマンは、複数の担当組合の事務処理方法を自社流儀で統一したがるし、数年しかその組合と付き合わないこともあり、当座の決議結果や数字、自社流儀で住民に説明・説得したがる。良心的な管理組合役員は、今後のことまで見通して配慮しようとするから、おのずと法令の解釈の幅、運用が違ってくることがあるのは当然。
それをわきまえず自分の解釈を「おれが正しい。間違いを指摘する」とゴリ押ししては、総スカン食らうのは最初から見えている。
もっともこの掲示板ではそんな高度な食い違いじゃなく、単にxyzが議論に行き詰まってるのに自分で気付いてないだけだが。

＞No.266 by 匿名さん
＞＞いいえ違います。区分所有法に規定される議事録は、規約、細則同様に区分所有者の権利、義務を記録に残すものですので、大切なことは決議内容と決議が合法的な手続きのもとで行われたことの証拠書類ですので、それに至る論点要約は必要ありません。討議の内容と論点要約は全く違います。

＞貴殿が根拠としたソース（マン管センターQ&A）
＞「３　議事録の作成義務
＞2. 記載事項
＞議事録には、議事の経過の要領およびその結果を記載しなければなりません。
＞議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決などをさします。
＞また、要領の記載ですので、その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。
＞また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。なお、普通決議では、賛成多数という表現もあります。」

＞貴殿の言う「討議の内容」は論点の要約ではなく「証拠書類」というわけですね。
＞それに相当するのは２つ目の「また」以降です。これらは「表決」にあたると思われますが、
違います。
「討議の内容と論点要約は全く違います。」、「議事録は、規約、細則同様に・・・・証拠書類ですので、・・・」
とコメントしています。
＞仮に「討議の内容」にも食い込んでいるとして、それでは１つ目の「また」で言う「経過要約」が宙に浮いてしまうのですが。
＞「逐一記載する必要のない経過要約」という表現は普通に読めば論点要約しかありません。
違います。「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」すべての項目の要領です。
これらの項目の中で詳述と要領の記述の差がでるのは「討議の内容」ですので「決議の成否の根拠を示すため・・・普通決議では、賛成多数という表現もあります。」は、「表決」に該当します。
＞「議事の経過の要領を記載しなければならない」と明言があるにも関わらず、どこをどう読めば
＞＞討議の結果としての決議の内容が重要で、それに至る経過は必要ではなくそれを求めてはおりません。
＞となるのか、説明してください。
「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」と「結果」（＝可決・否決の別）の内、
重要なのは、議案と表決で可決となれば議案が議決事項となり、議事録に記述されたことが即、規約、細則と同等の効力を生じる。
それに比して、詳述と要領の記載の差が出る「討議の内容」は、「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」となるのです。既に「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。」とコメント済みです。
＞＞いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。＞疑問があれば傍聴する手段もあることは既述済み。
＞答えになってません。タイムマシンに乗れとでも言うのでしょうか。
管理規約に従うべきです。
＞No.267 by 入居済み住民さん
＞貴方が「正味の議論経過の記載を求めていない」とおっしゃるのも、貴方の「議事録の主眼は決議結果にある」との強い信念（私は主眼は複数あると思いますが）が、いつのまにか「議事録はそれ以外は記載してはダメである」に変わっているのではないですか。
＞２６６をお読み下さい。
＞正直、この議事録の議論も、とうに結論が出ていると思って見ており、他の方から前のフロント交代の議論で管理会社側といった発言が出たのも、いわば付け足しであり、同じ思いからではなかったでしょうか。この流れで上記のような発言をされるのはちょっとと思いますが。
意味不明です。両者の結論が出ていると解釈してます。
＞＞この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。
＞同時に貴方が間違いを指摘された場合も謙虚に受けて頂きますよう。通常なら３往復くらいのやりとりで終わる話題が、徒にディベートもどきのレスが続き荒れるのは、ここをご覧の方がマンション管理を敬遠することにも繋がり困ります。
流れはお互い様です。
＞No.268 by 匿名さん
＞＞問題にすべきは個人でなくコメント内容
＞それをわきまえず自分の解釈を「おれが正しい。間違いを指摘する」とゴリ押ししては、総スカン食らうのは最初から見えている。
＞もっともこの掲示板ではそんな高度な食い違いじゃなく、単にxyzが議論に行き詰まってるのに自分で気付いてないだけだが
具体的反論ができない人のヤジと理解しております。

＞２７０
ご苦労様でした。

某匿名氏は「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてないですね。
いずれが説得力あり妥当か、もうご覧の皆さんの判断でよいでしょう。

＞某匿名氏は「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてないですね。いずれが説得力あり妥当か、もうご覧の皆さんの判断でよいでしょう。
「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」と「結果」（＝可決・否決の別）の内、
重要なのは、議案と表決で可決となれば議案が議決事項となり、議事録に記述されたことが即、規約、細則と同等の効力を生じる。
それに比して、詳述と要領の記載の差が出る「討議の内容」は、「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」となるのです。既に「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。」とコメント済みです。

＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてない

＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい（略）」とコメント済みです。

日本語が通じないのだから、もう放置ですね。

＞No.274 by 匿名さん　


＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてない
＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい（略）」とコメント済みです。
>日本語が通じないのだから、もう放置ですね。
「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」と「結果」（＝可決・否決の別）の内、
重要なのは、議案と表決で可決となれば議案が議決事項となり、議事録に記述されたことが即、規約、細則と同等の効力を生じる。
それに比して、詳述と要領の記載の差が出る「討議の内容」は、「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」となるのです。既に「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。」とコメント済みです。

議事録でなぜこんなに議論するのでしょうか？議事録とは如何なる経過で議案が決議されたかを記録するものでは？我々は総会はビデオに記録していますし、それを元に議事録を作成しています。
結果だけの議事録は考えられません。理事会も同様です

最悪の管理会社情報についてを読みたいのですが。。。
私の知る最悪な管理会社です
１・設備の管理能力がない（運転ミスばかり）
２・大規模な工事の管理能力がない（ペンキ工事ですぐに錆が出た）
３・水道光熱費の削減に無頓着
４・理事会の運営補佐ができない
５・提案力がない
６・責任逃れ主義がひどい
皆様は管理会社の役割をどうお考えですか。

>277

よく読んでみましたが、なんか管理組合の力不足のようにも思えます。

私のところでは、どこの電球を何時間点灯するかは、管理組合で決めています。
大規模修繕工事は、管理組合で工事会社を選んだのですよね。管理会社の社員
が、ずっと工事現場で監視しているべきであるといいたいのですか?

運転ミスは、管理会社というより現場の作業員の問題ですよね。

管理会社の肩を持つつもりはないですが、管理組合の役割を見直したほうが
いいような気がします。おまかせでやってくれる会社もあると思いま
すが、その分、高給をはらうべきでしょうね。都心の億ションなんかで、
高い費用を払って、このようなことをやってもらっているところはあると
思います。

できるだけ安くとなれば、管理組合が相当頑張る必要があると思っています。

管理会社を変えるのはひとつの手でしょう。実態を知らないですが、もし、
管理組合が甘えているとすれば、同じ結果になると思います。

２７７です
マンションの形態により違うみたいですね
アスレチックジムやカルチャーセンターなど共有設備も充実しており年間1億円の管理費で運営しています。設備機器の運転もある程度専門性が必要です
大規模な工事の場合は管理会社に監督費用を支払います
工事の管理監督は素人では無理で専門家でなくては後々問題が出ます
管理組合がしっかりするべきとの意見は理解できますが
現実は輪番制の素人の理事さん達です
業者の選定からその折衝などは専門性が必要です

理事会が主体ではありますが、管理会社は理事会の補佐役としての機能が欲しいのですが
その辺が大変不満なのですが

＞業者の選定からその折衝などは専門性が必要です

私のところは、1500戸のマンションですが、大規模修繕業者の選定を管理会社に
まかせてしまうのですか?　そんなの考えられない。

一億円というと、500戸くらいですかね。それくらいいれば、建築の
専門家もいるでしょうし、そういう人が自分の会社に有利になるようにす
るのが困るのであれば、自分たちで勉強するでしょう。今は本もたくさん
でているし、勉強の道具には事欠きませんよ。

いずれにしても、工事後のペンキの早期剥げなんて、管理会社の責任の
わけがないですよ。管理会社に監督費用は払いますが、それは工事その
ものの監督ではないです。工事車両の対応とか、住民への連絡とかです。
日常業務があるのに、管理会社が工事に張り付いていられるわけがない。

なんか、管理会社のことが全然おわかりになってないようですね。

共有設備が充実しているとなると、300戸前後でしょうか。

管理会社を変えるのがいいと思います。おまかせで、いろいろやってくれるところは
あると思いますよ。

意識としては最悪ということになるのかもしれませんが、要は管理会社の意識・能力と
管理組合の要望がマッチしていないだけなんだろうと思います。

ただ、要求されている内容は、一般的な管理会社の能力・意識に対して高レベルの
ように思います。

共用設備の多いところは大変ですよね。それなりのところ(共用設備の管理経験の
豊富なところ)を選ばないと、うまくいかないように思います。私のところは、
プールが付属していますが、屋外プールなので、水と水漏れだけ管理していれば
簡単ですが、屋内プールが付属しているマンションもありますよね。管理は
相当大変だろうなと思います。共用設備の使用状況はどうですか?　もし、住民に
頻繁に使われているのであれば、管理費の値上げも問題なくできるだろうと思い
ます。

>>279
そういう物件をこなせる管理会社は多くはないと思う。今の会社がこなしきれていないだけ、という感じがした。もし今の会社がマンション専門という感じのところなら、総合ビル管理（ショッピングビルやオフィスビル、ホテルなんかもやっているような）会社にも話を持っていくのも悪くはないかも。ただし、そういうところはマンションが不得手だったり、協力業者を使うことも多く管理費が高かったりすることもあるけど。

＞議事録でなぜこんなに議論するのでしょうか？議事録とは如何なる経過で議案が決議されたかを記録するものでは？我々は総会はビデオに記録していますし、それを元に議事録を作成しています。結果だけの議事録は考えられません。理事会も同様です

無用の長物で、他人の海外旅行のビデオを延々と見せられるくだらなさと同等です。

ビデオを見せる為に録画しているのではなく議事録を作る為に録画しています
時には、議事録のニュアンスが大事な場合もありますからその発言がどうだったかはそのビデオを見ると明らかになります。無用の長物ではないと思っています。
どの様な経緯で物事が決定したかを記録するには文字だけでは限界がありますから我々は録画して記録しているだけです

そこまで厳密にやる必要があるんですかね。

不適切発言なんかも記録されていますよね。ちょっとまずいような気もします。

好まず理事になってしまった方には拷問のような時間ですね…
管理について知識が乏しい中、手探りで状態で参加しているのに、
迂闊な発言もできやしない(^^ゞ

マンション管理会社はハードの管理だけではなくソフトの管理が必要です
管理組合が主体ですが管理委託する範囲は管理組合では出来ないノウハウを必要とする部分です
私が期待したい管理会社とは理事会や総会の運営を適正にアドバイスできる会社です
重要な課題を決定してゆかねばならない段階で一部の理事が自分の信念で強引に事を進めて摩擦が多くなり大きな問題となっています。民間企業の社長さんならそれで良いと思うのですが理事会は違うはずです。その場合の管理会社のノウハウはないでしょうか？

優柔不断で何も決められない理事会を、その熱意のある理事が引っ張ってくれている
のかもしれない。

理事は持ち回りで、やる気のない人のほうが多いというのが定説になっている。
両方の話を聞かなければ、どっちが正しいかは不明。

なんらかの施策にはタイミングも重要。

もっと具体的に書いてくれれば、どっちが問題なのかは意見として書ける。
具体的に書いてくれ。

この種の理事会批判(横暴・強引な理事)がでるたびに、具体的なことを書いてくれと
要望がでるが、具体的なことが書かれたことがない。

書くと、自分の側に問題があることがばれてしまうから?

理事には、他の理事を批判する権利がある。もちろん、その理事会で・・・。
あるいは住民の賛成を得て、理事をやめさせることもできる。それも
しないのは、無能だからか、やる気がないのかのいずれかだろう。
あるいは、何か個人的に都合でも悪いことがあるのか・・・。

確かに、理事であることで、自分の個人生活に都合よく運ぼうとする人はいる。
”私は、○○で困っている。”　まあ、よく恥ずかしくないなとは思うが、
目の前で言われると、やっぱり耳を傾けざるをえない。よほどのことがないと
反対しにくい。

ボッタクリ長谷工コミュニティに気をつけろ！！
毎月の管理費が無駄に高いだけでなく、
毎年なんやかんやと理由をつけて改修工事等で住民の大切な修繕積立金を狙ってくるぞっ！！

長谷工嫌いがいろんなとこで荒らしにきてるよ。
リストラでもされたのかねぇ？

＞ボッタクリ長谷工コミュニティに気をつけろ！！毎月の管理費が無駄に高いだけでなく、毎年なんやかんやと理由をつけて改修工事等で住民の大切な修繕積立金を狙ってくるぞっ！！

こんな所で愚痴を言わんと、さっさと管理会社を変えたらどうなの！

いや、どこの会社だって、見ようによってはぼったくりに見える。

本体が良くても、担当している人がだめなこともある。

こういう大雑把な批判ではなく、どういう風にぼったくっているのか書いてもらえると
みんなの参考になる。

管理会社を替えるのは、そう簡単なことではないと思う。

＞管理会社を替えるのは、そう簡単なことではないと思う。

普通決議で簡単です。

簡単ですって、本当にやったことあるの?

清掃会社とか、管理会社からさらに外注されている仕事もある。管理会社替えれば、
そのあたりも選択しなければならない。

まあ、もちろん、普段から住民(管理組合)が主体的に管理しているところなら、
簡単かもしれないが・・・。だけど、そういうマンションだったら、管理会社
なんてどこでもいいような気もする。

294さんでは、ありませんが、管理会社を変えたことはあります。
簡単とは言いがたいですが、普通決議で変更できるのは事実です。

>>清掃会社とか、管理会社からさらに外注されている仕事もある。
とありますが、そんなことは問題ではありません。管理会社を変えるということは、下請けもセットでおまとめして変えることなので、清掃会社も変るのは当然です。
引継ぎさえきちんとやれば、やる気のある管理会社に変えたほうが、清掃会社もよく使ってもらえるし、いいと思う。

管理会社を変えるのが簡単とはいいがたいというのは、管理会社変更の同意を組合員の中でとることですよ。説明会、アンケートを繰り返しやったし、合意形成は大変難しい。

スポーツジムなどの共有設備がありますが維持費が高い為に廃止か存続かで数年もめています
存続派はジムがあるから購入したと主張し、廃止派は使用人数が少ないので一部の人の為に経費を使っているとして廃止をしようとしています。
問題は今回の理事長が廃止派で強引に事を進めて問題を起こしております。
不利な情報は隠して有利な情報を出す等情報操作をしたりテクニックで強引に決めようとしたのですが臨時総会で否決されました。存続派は健康意識の高い高齢者が多く何とか４分の１を維持しておりますが今回は半数が廃止に反対しました。理事長の専横に対しての抗議でもありましたが
問題は管理会社の在り方です。管理会社は時の理事長に鵜号するだけで風見鶏状態です
この様な重要な意思決定をする場面で適正なアドバイスがないと住民の対立構造を生み資産価値にまで影響する事態です。理事会運営ノウハウを管理会社に期待するのですが

監事は？

>297

理事長は、管理会社の上の立場なので、管理会社は口出しできないでしょう。

共有施設の廃止は、決して理不尽な話でもないと思いますが、住民の選択が廃止反対なら、
それ以上は理事長としてもどうしようもないのでは・・・・。

そんな重要な方針に反対されたのであれば、理事長は職を下りたほうがいいとは思いますが、
どうなんでしょうかね。私なら降りますが・・・・。