管理費滞納者への対応・対策

未経験じゃなくて拒否してるんだけど。アホでも出来る役員やってる暇ねーよ！と。

収入を上げましょう、考えが変わります。

滞納者への催告と継承人からの回収が最低限の対策です。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の 諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

最低限の対応策
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_03.html

管理会社にとって、滞納があろうと、無かろうと痛くも痒くも無いよ！
回収する事で、敵を一人でも増やす、バカな事は避けた～い！
よーするに、マンションがどーなろうと、管理費と工事が出来ればいいんだよ～
コンサルタント様のお・し・え・で～す。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞管理会社にとって、滞納があろうと、無かろうと痛くも痒くも無いよ！

当然。理事長に代わり或る一定期間に督促するだけあって回収行為は理事長の仕事で、理事会決議で弁護士を活用することになる。

しかし、条文とか規約とかをコメントなく貼り付けるバカ。意味ねぇ～。

下手なコメントより正確よ、理解出来ない貴方の方が・・・・・ではないの。

私もマンションの理事をしております。
任期については2年です。
当マンションで管理費を滞納する居住者がいます。
昨年、このうち1軒について法的措置を行いました。
定額訴訟という措置です。
定額とあるとおり、一定の金額での訴訟が可能ということです。
限度額は60万円までとなっております。
さすがに、相手も裁判所からの呼び出しに驚いたのか、
それまで、何の連絡もつかなかったのが、公判に出てきたそうです。
そのときは、支払い方法などであいてと話し合いをして、和解に至りましたが、
実際に和解内容通りに支払われるかどうかは未知数ですが。
「怒りの会計理事」氏の所は既に200万円とのことですが、これがいったい1軒なのか数軒なのか
わかりませんが、今期私の居住するマンションでも数軒の未払い者に対し、法的措置を行うことを検討
しております。この旨、通常総会に議案上程して出席組合員等の承認もいただいております。
さて、200万円というのが1軒の居住者に対する物ならば、法的措置は定額訴訟ではなく通常訴訟の扱いになります。
このまま、ただ手をこまねいていても進展をみないのでしたら、法的措置を理事会で検討してみては如何でしょうか。何らかの突破口にはなると思うのですが・・・

↑勉強しましょう。
少額訴訟
　簡易迅速な手続により６０万円以下の金銭の支払を求める訴訟です。この類型の訴訟は，「少額訴訟」と呼ばれます。この訴訟については，簡易裁判所の民事事件とその手続をご覧ください。

No.410の返信者です。
私より前の返信の中に、未払い者の情報を公表せよとの文言がありましたね。
当マンションで、昨年の通常総会にて審議して未払い者の部屋番号と氏名、未払い金額を総会議事録に
載せた経緯があったことを付け加えておきます。

そうですね「少額訴訟」でした、ご指摘ありがとうございました。

＞当マンションで、昨年の通常総会にて審議して未払い者の部屋番号と氏名、未払い金額を総会議事録に載せた経緯があったことを付け加えておきます。

プライバシーの侵害で訴えられる場合があります。

未払いの人が、訴訟費用出せれば訴えられるかもね。

総会において決議されるまで、滞納者にコンタクトは幾度かあり、滞納者が応じてなかったので訴えられても却下でしょうな。

滞納とプライバシーの侵害は全く別の案件です。

滞納者が提訴することは絶対ありません。
お金がまずありません。
そして勝ったとしても、滞納金を払わなくていいというのではありませんから。
管理費等も払えない者に名誉棄損はありません。
だから、滞納者には断固たる対応をすればいいのです。
掲示板に部屋番号と滞納額を掲示するぐらいは当たり前のことです。

＞滞納者が提訴することは絶対ありません。 お金がまずありません。

差別して優越感を満喫したいだけの考えですな。
日頃余程不満が溜まっている様に見受けられます。

>>419
現実を語っただけですよ。

リンチが好きなんだ。

滞納者を甘やかしてはいけません。
甘やかせば傷口が大きくなるだけです。
銀行ローンを滞らせたらどうなりますか。
マンションだけが大目にみる訳にはいかないんです。
本人のためにも、傷が小さいうちに売却とかをするべきですよ。
こういう世知辛い世の中で、滞納者が復活することはないですから。

任意売却ですでに退去した滞納者さん。
管理費・修繕積立金は払ってったようですが駐車場使用料は払ってません。

使用料は回収不可能なコメントが多いですが、規約(何条かわすれましたが特定継承人のあたりだったと)に｢使用料は管理費に含める｣とか｢修繕積立金に含める｣などと書いてある場合(標準管理規約にもあったような)、特定継承人から『スムーズに』もらうことは可能ですか？
それでも判例でいえば、取りっぱぐれるのでしょうか？

皆さんのご意見お待ちしてます。

使用料は特定承継人、包括承継人から簡単に取れますよ。
私どものマンションでも特定承継人に請求して、払ってもらいました。
入居する住民としては、請求されれば払いますよね。
嫌な思いはしたくありませんので。すっきりして入居したいですから。
未払いのある住居を買った者の道義的責任もありますからね。

＞未払いのある住居を買った者の道義的責任もありますからね。

分かったかの様な道義を使うのは乱暴です。しかも脅かして徴収することは言語道断。
払うべきものは払い、払うべきでないものは払う必要はありません。
規約に規定されているものに限ります。組合が代理徴収している水道使用料などは滞納させた組合が処理すべきもので、継承人は払うべきではありません。

>425
使用料は駐車場のことをいったのであって、水道料は関係ないのは当然ですよ。

＞使用料は駐車場のことをいったのであって、水道料は関係ないのは当然ですよ。

駐車場は一般には契約によるもので滞納は即解約が常識であるから、その滞納は管理組合の不備によるもので、継承人は払う義務はないことは水道使用料金と同じ。

バルコニーや専用庭など、専有部と一体と考えられるものの使用料は取れますね。

みなさんレスありがとうございます。

＞払うべきものは払い、払うべきでないものは払う必要はありません。
＞規約に規定されているものに限ります。
この辺の線引がどうなのかな～と感じてます。
規約には、
第26条　管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区部所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
第29条　駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費に充当する。

となっています。
(ちなみに標準管理規約には
『第29条　駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費および【修繕積立金】に充当する』。となってますが、当マンションの管理規約は、管理会社の都合いいようになってますか！？)

＞駐車場は一般には契約によるもので滞納は即解約が常識であるから、その滞納は管理組合の不備によるもので、継承人は払う義務はないことは水道使用料金と同じ。
競売ではなく任売なものですから、売主は滞納があることを伝えなくてはならないはずですよね？

ちなみに、新所有者は同駐車場を借りることはできず(他の区分所有者に貸してる)、その点でももめそうな気がします…

特定承継人が駐車場の使用料を支払わなければ、駐車場の使用は当然できないでしょう。
規約には該当する規則がいろいろありますからね。

支払ったとしても、駐車場の使用契約は継承していないのだから当然使えない。という以前に支払う義務はない。
民法その他、より上位の概念となる法令の定めを超えて、規約に何を定めてもダメ。

規約に別段の定めをすれば、民法・区分所有法に優先するのもあるけどね。

それは別段の定めが可能と上位法令に規定されていれば。

>>429に書いてある管理規約では弱いですか？

普通じゃないですか？
因みに29条はこの話題とは関係ないと思います。

＞第26条　管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区部所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
ここに言う使用料は専用庭、専用倉庫などで規約、細則で規定されているもの、一方駐車場使用料は特定組合員対管理組合の個々の契約に基づくもので全く別のもの。

＞第29条　駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費に充当する。
それぞれの維持費に使用するのは当然。

うちの規約には次の様に書いてある
第nn条（敷地及び共用部分等に係る使用料）及び第nn条（水道料）に規定する債権は、
区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

ついでに、規約別表の区分所有者変更届けには
管理費等の負担変更日において貴管理組合が旧区分所有者に対し有する
債権がある場合には直ちに全額納付することを誓約いたします。

駐車場は２ケ月滞納で即時解約、ゲートリモコンの保証金から相殺する。

＞うちの規約には次の様に書いてある
＞第nn条（敷地及び共用部分等に係る使用料）及び第nn条（水道料）に規定する債権は、 区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

代位請求を規約に規定しても、この規定自体は無効です。

＞代位請求を規約に規定しても、この規定自体は無効

無効でも、時効の１件を除いてこれまでは全部払ってくれた
ちなみに、３ケ月以上の滞納者で支払いの意思確認ができない場合
一部入金があったら、各種の使用料から充当しており、残るのは管理費と積立金で
標準管理規約２６条に準じて取り立てる。

無知な組合に無知な組合員とは平和だね。

うん、とっても平和なマンションだよ

確かに延滞問題はないのが一番いい。

滞納について対応をしなければ、滞納者が多くなることは確実でしょう。

滞納対策としては色々な方法がありますが「少額訴訟制度」の利用が効果的かと思われます。
60万円まで(越えれば数回に分けて)訴訟でき、弁護士に頼らなくても管理組合の訴えで可能です。

即決判決で「仮執行宣言」が出されれば強制執行が出来るため、管内の簡易裁判所へ出かけ相談されると良いでしょう。

仮執行宣言が出されるのは、支払い督促ではないの。

最近の新築マンションで良く見かける、受電設備一括契約で電気料金が○○％安いとの宣伝文句。
小規模のマンションでは利用できないです。
受電設備一括契約の賛否はこのスレでするのは避けるとして、

管理組合が受電設備を所有して、各戸の電気料金を計測（管理員）して管理費と同時に引き落としする仕組みにすれば、
管理費の滞納はなくなるでしょうか？

同じ様な仕組みを水道料金でしている管理組合もあると聞きます。

電気止められたら、売るに売れん

新しいビジネスで管理費等の滞納保証をする会社がありますよ。
株式会社マンション管理費機構です。
過去分の滞納金も対応してくれます。

うちは理事会で複数名に対して少額訴訟の追行と駐車場無通告解約の決議を採った。

滞納者はマンションの共同生活のルールを守らない住民。
マンションの共同生活のルールとは管理規約。
納めるべき管理費等を納めないのは管理規約違反だ。
成敗すべし。

ライフライン止めたら訴えられるよ

少額訴訟は理事長の負担が大きいから支払督促で足りると思います
裁判官次第で滅茶苦茶になる可能性もある

>少額訴訟は理事長の負担が大きいから支払督促で足りると思います
うちは本人訴訟ではなく、弁護士立てての代理人訴訟です。
だから滞納者数名まとめて一人の弁護士に頼んでます。
これを定期的に行ってます。

管理費が払われない場合の手順
１．文書で督促や催告を行う。
２．電話で督促を行う。　（２ヶ月分まで）
３．２名で訪問して督促、未納者の言い分を文書で残す。
４．再訪問をして、支払いの確約書を書かせる。（６ヶ月分まで）
５．駐車場や倉庫等の専用使用権は停止
６．内容証明郵便を送付する。（６ヶ月以上連絡なし）
　　弁護士や司法書士に依頼して送付する方が良い。
　　文書には、これまでに要した費用や遅延損害金も記載

７．少額訴訟に移行（１年～２年まで：金額による）
　　支払督促も可
８．区分所有者が行方不明の場合
９．７．以降の手続きは専門家に任せる方が良い
　　素人には難しい。
　　最終的には、区分所有法５９条で退去させることが可能

↑
管理組合団体に相談すると勧誘されることが多い。
入会しないと情報を教えない等と言われたら、断ること。

内容証明書を送付するのに、弁護士が必要かよ。

区分所有者が行方不明の場合は、支払い督促はつかえないよ。

少額訴訟や支払い督促は。理事で十分できるよ。
超簡単だよ。誰でもできる。

理事長が夜討朝駆けで怒鳴り込んだ方が金はかからないと思う。

したたかな滞納者は、素人が相手だとなめてかかる事を知らない方が多い。
理事長が怒鳴り込む方が効果がありそう。
費用を掛けずに効率よく等と言うのは簡単だけど現実は収納不可能となる確率が高い。

どうやって早く破産させるかだよ

管理費滞納するくらいなら、きっとローン残や他にも借金多額だよ、無い物取れんよ。
専門家に頼みなさい、それでも難しいだろがね。
競売出来てもローンなどの抵当権が優先だから取れないわ、先取特権も意味無いな。

>>461
配当請求って言うんですよ、競売や公売が成立したなら特定承継人に払って貰えばぁ～
全て成立するまで管理費等は何年も滞納しつずけられるね、採算合わなきゃ競売もダメ。
どちらにせよ、素人にはめんどい事ですよ。

管理費を滞納している組合員に対する対応は、簡単に出来ない場合が多い。
ここで簡単に取り立てられると述べている方々は、面倒な方を相手にしたことが無い方でしょう。
手順通りに電話の督促や文書一通で支払ってくれる方ばかりではありません。
したたかな相手との対応で皆さんは困っておられるのです。
取り立てる側も一所懸命にやらないと回収は困難です。
手間暇を掛け全てを実行した後ならば、区分所有法の
５７条、５８条、５９条による競売が可能です。
もちろん無剰余でも、金融機関への返済が順調な方にでも執行は可能です。
法６条に反していることの立証さえできれば良いのです。
悪質な滞納者を抱えている管理組合で、この程度のアドバイスもできない管理会社ならば、
チェンジをお勧めいたします。

>手間暇を掛け全てを実行した後　→　区分所有法の５７条、５８条、５９条による競売

これこれ、これですよ！
占有部分叩き売って取り立てましょう。

理事長をしています。まだ築３年の物件です。
３か月遅延を２回目の住民に対し、督促。
遅延理由は、督促時に支払えば良かったと意味不明の回答。
当時、次月のボーナスまで待ってほしいと懇願されました。誓約書を求めたところ、子供がいるので勘弁してほしいと言われ、全て入金されました。
駐輪場を３区画、駐車場は上から２番目に高額な区画を契約しているおり、優先順位が滅茶苦茶な家庭でした。

あわてることはありません！
滞納期間が長いと延滞利息、年利１４.６％も上乗せして取れますから、管理組合は焦らずゆっくりと何年間も貯めさせてから、、、
裏でシメシメと内容証明も出さずに直で裁判に持ち込んでも構いません。

自分が理事長時代も滞納額が１００万以上あったので、悪質な滞納者を裁判に持ちこんだらビビッて直ぐに支払いました。

平日に会社を休んで裁判所に呼び出しですからビビリます。

例え自己破産になって競売になっても、裁判所に理事長経由で滞納額さえ告げて置けば、その物件を購入した方から、もれなく全額取れますから何も心配しないで下さい。

１年未満の滞納額なら議事録にも名前を公表して、執拗な電話、執拗な通達、執拗な直談判の取り立てを朝駆け夜討ちで繰り返し、ジワジワと精神的に追い込みして追い詰めて行けば支払います。
それでも払わないなら裁判を臭わせて下さい。

一番は一度でも裁判をやると議事録から噂が全戸に広がりますから滞納額は一件もなくなります。
その後我がマンションでは滞納額は一人も出ていません。

ですから管理会社は全く関係なく、管理組合がやる時はやるぞ！の強い態度を見せれば滞納者はなくなるのです。

>469
言い忘れましたが裁判に弁護士は不要です。
弁護士費用はもったいないですから。
理事長が自ら簡単にできます。
簡易裁判所や地方裁判所で全て教えてくれます。

長～いね～　　　無い物取れませんよ　法律専門家頼むしか方法無し

勝っても無いもん取れんのよ、強制執行も大変だし所得の一部しかとれんよ。
物件差し押さえてもローンなんかの抵当権が優先だし、無駄な抵抗だわ、あきらめろ。
でも、ガンバレバ数十年でいくらかは回収できるかな。　焼け石に水って世間では言うがね。

無駄、抵当権が優先だわさ。

>473

裁判を早くやったもん勝ちなのよ。
銀行より先なら給料差し押さえ、テレビも車も家電品や家具など、中古で売れるものは何でも金に出来るのよ。

何より自己破産の競売になったら儲けもんだ。
ダメ人間の滞納者は出て行ってくれるし、次の競売購入者からガッポリと取れるから、競売になった方が一石二鳥なの。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

そうこうしているうちに居室の価値は限りなくゼロに近づき、競売すら成り立たなくなる。
当然、各種税の滞納も有るでしょうね、管理費滞納するくらいの方ならね。
関わるだけ出費がかさみ損、国や自治体が公売等の手続きするの待った方が得策。
もしくは住宅ローン側も動くから乗っかれば良い事。

とにかく素人は勝手に物事進めない事だね、どうせ何も出来ませんよ。
結果、居室で自殺でもされたらその組合は大変だね、もうどうにも成りませんからね。

＞４７６
アホ　裁判？　差押え出来る債権者の順番も知らんのか？　なにが早いもんだ～　素人が！

>469ですが、理事長時代は交通費や日当をもらいながらやりました。
ちっぽけな少ない管理費裁判に付き合ってくれる弁護士などは滅多にいませんし、やりたがりません。
裁判に勝っても、ガッポリ弁護士に取られるだけで、裁判した意味が元も子もないです。

裁判沙汰には管理組合は役員にお金を払ってあげて下さい。
そうしないとタダ働きでは誰一人動いてくれません。

何度もここで発言されている通り、区分所有法で訴訟して下さい。
無剰余でも６条、５７条、５８条、５９条で告訴すれば、債権回収は可能です。
裁判費用や弁護士費用が無駄と言っている方の管理規約には、
その費用は、「延滞者が負担する」となっていないのでしょうね。
先に、その部分の規約改正を行ってから訴訟をすれば良いのです。
悪質な滞納者の逃げ得を許さない姿勢は、次の滞納者にブレーキを掛けさせます。
管理組合役員の積極性が問題を解決させます。
追加、弁護士はマンションに詳しい方でないと、民法で訴訟をしますからご注意。

どちらにせよ、法律のシロウトがチョッカイ出して解決出来る訳が無いですから
お金出して専門家頼むか、抵当権者や国自治体が動くの待つしか何も出来んのよ！

ボンクラが何人集まって知恵出しても同じ事。　　無駄！

>>484
あくまでも本人に金有ればの話ですよ、ローン残が有ったり未納税や不動産自体に抵当権が付いてたり。
また、税未納で差押えされてるなら何も出来ませんよ、公売できた場合の配当要求出来るだけ。
区分所有法の教科書どうりに行く訳有りませんがな。　『～そる事が出来る』と書いてあるだけよ。

素人には何も出来ませんよ。　知ったか言っても無駄ですよ。

＞４８３様
裁判所に提出する申告書類に
今後、毎月○○○円ずつ増加する予定。
このように記載していれば、競売に参加した方々はこれを見ます。
申告していれば、「知らない」「見ていない」等は通用しません。
この金額は、査定事に反映され、競売価格はその金額分を下げて提示されています。
当然、競落人から徴収することが出来ますから徴収して下さい。

↑　
残った分しかもらえないよ、順番ねぇー
特定承継人が決まったなら請求してみたらいいよ。
その額も考慮して落としてるだろうからね、高けりゃ競売も不成立だろ。
今後の管理費に期待したいなら滞納分は放棄した方が得、落ちなきゃ今後もゼロ。

>>488
知ったかぶるなや、競売の前に他の債権者も配当要求しとくだろ、常識だろ！　めんどい事言うな。
管理費の滞納金は別途必要金だろ。難しそうに言うなやシロウト。

滞納管理費込の競売なんて聞いた事無いけど、裁判所も親切だねぇー　笑　

リゾートマンションの競売物件には多いね。
物件の競落が１０万円、別途必要経費(滞納諸経費）が８５０万とかね。
滞納額も競売？？？　　ここには嘘つきいますか。

>483
可能です。
購入期間までの管理費＋修繕費が請求できます。
私のとこでも競売物件の購入者から理事長に連絡がありまして今までの滞納分を全額払ってくれました。

まあ兎にも角にも管理組合が面倒くさいと言って、ズボラの集まりだと悪質悪徳管理会社と同じで滞納者のカモになるだけです。
８９３の取り立てのように、しつこくやるか、だめなら裁判をするのが効果てきめんで滞納者対策になります。

悪質滞納者には、とりあえず裁判が手っ取り早いです。
裁判で追い込み追い出せる、きっかけになればマンションとしてはラッキーだからね。
滞納するようなヤカラはトラブルメーカーや問題児がほとんどだからね！

バカ多いですね、競売額に管理滞納費入れるアホな裁判所はないでしょうに、付帯費用で明示するだけだろ。
まぁ、それも放棄しないと競売はなかなか成り立たないわな。
うそつきも多いのか？　ここは。

それと、管理費の滞納で競売など出来ないわ、その前にローンや税金の滞納が先に動くわ。
それとも負債は管理費しかない人限定の話してるのか？

＞４９４
それ付帯費用有るの解って競落した特定承継人の当然の義務ですよ。
また滞納費込の競売なんて聞いた事有りませんから、ちゃんと理解できますか。