管理費滞納者への対応・対策

>個人に対する違約金
何かはありません。

だな

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる
。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の
諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

管理会社や理事会が悪い事してきた罰が、当たっているかもしれないよ？

368に記載の通り
弁護士費用等々はその組合員に請求できる

がしかし
承継人が支払う根拠は管理費や修繕積立金と違って無い
その組合員に対してのみ請求できるもの
逃げられたら追いかけるしかない

管理費の違約金だから請求できる

包括承継人とは？　　　答えは、相続をした人の事ですね。

(承継人に対する債権の行使)
第26条 管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承
継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

請求は出来るでしょうね。支払われるかどうかは別問題。

引用するなら区分所有法の方でしょう

（特定承継人の責任）
第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

相続の様な包括継承人には権利義務が引継がれるのだから滞納金の請求は包括継承人のみに行うのは当然。

取れるなら取ってみろ

滞納金はいずれは組合に回収されることは確かだが、横着してれば時効になる。

時効成立させちまったボンクラ理事は責任追及ものだね。

当然ですが、歴代の理事長の対応次第で損害賠償金額に差が出来ることになる。

その場合、誰が原告になるんですか？

管理組合の現理事長

無理だね
すねに傷持つ、人は原告になっても裁判を維持出来なくなりますよ。

４ 　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

意味不明？
何がいいたい

掲示板に滞納者の名前と部屋番号貼りだして晒し者にしたらいい。
実際に長崎の有名なマンョンであった。この時は管理会社が貼りだした。

＞掲示板に滞納者の名前と部屋番号貼りだして晒し者にしたらいい。

毎月の滞納者リストと督促記録及び配達証明付きの催告書（写）は理事長ファイルに綴じられているので、閲覧すれば誰でも見られますよ。さらし者にされても何も感じませんよ。

＞掲示板に滞納者の名前と部屋番号貼り出して晒し者にしたらいい。
私は問題を公表、表面化することは、解決の第一歩だと思います。従って賛成です。
悪質管理会社は、公表しないと思います、なぜなら他の問題も公表を要求され兼ねないからです。
詐欺をする奴らは、自分にお金が入ればいいので、他の問題などどうでも良いのですよ。

＞悪質管理会社は、公表しないと思います、なぜなら他の問題も公表を要求され兼ねないからです。
理事長未経験者のコメントで、管理会社は手っ取り早い手段で公表したがるのが督促を面倒がる悪質管理会社だよ。
＞詐欺をする奴らは、自分にお金が入ればいいので、他の問題などどうでも良いのですよ。
この五月からの管理委託契約では、アホな理事長以外の組合には自動的に組合の名義になる様になったよ。

競売中物件の住民、漏れ水、出火の最中に転落事故、妻は部屋で変死体で発見される

＞競売中物件の住民、漏れ水、
間違い。競売中物件から賃借りマンションに転居して来た住民、漏れ水、

＞３９１，３９２
話を交ぜ返すなよ。管理会社の社員だろうけどな！

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

掲示板に滞納者の名前を貼り出してください。
管理会社が隠すなら、それも書いて貼り出したらいかがですか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞掲示板に滞納者の名前を貼り出してください。 管理会社が隠すなら、それも書いて貼り出したらいかがですか？

理事長、監事の未経験者のコメントでした。

いつもながらワンパターンな答えですね。

事実に勝る者無し。

未経験じゃなくて拒否してるんだけど。アホでも出来る役員やってる暇ねーよ！と。

収入を上げましょう、考えが変わります。

滞納者への催告と継承人からの回収が最低限の対策です。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の 諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

最低限の対応策
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_03.html

管理会社にとって、滞納があろうと、無かろうと痛くも痒くも無いよ！
回収する事で、敵を一人でも増やす、バカな事は避けた～い！
よーするに、マンションがどーなろうと、管理費と工事が出来ればいいんだよ～
コンサルタント様のお・し・え・で～す。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

＞管理会社にとって、滞納があろうと、無かろうと痛くも痒くも無いよ！

当然。理事長に代わり或る一定期間に督促するだけあって回収行為は理事長の仕事で、理事会決議で弁護士を活用することになる。

しかし、条文とか規約とかをコメントなく貼り付けるバカ。意味ねぇ～。

下手なコメントより正確よ、理解出来ない貴方の方が・・・・・ではないの。

私もマンションの理事をしております。
任期については2年です。
当マンションで管理費を滞納する居住者がいます。
昨年、このうち1軒について法的措置を行いました。
定額訴訟という措置です。
定額とあるとおり、一定の金額での訴訟が可能ということです。
限度額は60万円までとなっております。
さすがに、相手も裁判所からの呼び出しに驚いたのか、
それまで、何の連絡もつかなかったのが、公判に出てきたそうです。
そのときは、支払い方法などであいてと話し合いをして、和解に至りましたが、
実際に和解内容通りに支払われるかどうかは未知数ですが。
「怒りの会計理事」氏の所は既に200万円とのことですが、これがいったい1軒なのか数軒なのか
わかりませんが、今期私の居住するマンションでも数軒の未払い者に対し、法的措置を行うことを検討
しております。この旨、通常総会に議案上程して出席組合員等の承認もいただいております。
さて、200万円というのが1軒の居住者に対する物ならば、法的措置は定額訴訟ではなく通常訴訟の扱いになります。
このまま、ただ手をこまねいていても進展をみないのでしたら、法的措置を理事会で検討してみては如何でしょうか。何らかの突破口にはなると思うのですが・・・

↑勉強しましょう。
少額訴訟
　簡易迅速な手続により６０万円以下の金銭の支払を求める訴訟です。この類型の訴訟は，「少額訴訟」と呼ばれます。この訴訟については，簡易裁判所の民事事件とその手続をご覧ください。

No.410の返信者です。
私より前の返信の中に、未払い者の情報を公表せよとの文言がありましたね。
当マンションで、昨年の通常総会にて審議して未払い者の部屋番号と氏名、未払い金額を総会議事録に
載せた経緯があったことを付け加えておきます。

そうですね「少額訴訟」でした、ご指摘ありがとうございました。

＞当マンションで、昨年の通常総会にて審議して未払い者の部屋番号と氏名、未払い金額を総会議事録に載せた経緯があったことを付け加えておきます。

プライバシーの侵害で訴えられる場合があります。

未払いの人が、訴訟費用出せれば訴えられるかもね。

総会において決議されるまで、滞納者にコンタクトは幾度かあり、滞納者が応じてなかったので訴えられても却下でしょうな。

滞納とプライバシーの侵害は全く別の案件です。

滞納者が提訴することは絶対ありません。
お金がまずありません。
そして勝ったとしても、滞納金を払わなくていいというのではありませんから。
管理費等も払えない者に名誉棄損はありません。
だから、滞納者には断固たる対応をすればいいのです。
掲示板に部屋番号と滞納額を掲示するぐらいは当たり前のことです。

＞滞納者が提訴することは絶対ありません。 お金がまずありません。

差別して優越感を満喫したいだけの考えですな。
日頃余程不満が溜まっている様に見受けられます。

>>419
現実を語っただけですよ。

リンチが好きなんだ。

滞納者を甘やかしてはいけません。
甘やかせば傷口が大きくなるだけです。
銀行ローンを滞らせたらどうなりますか。
マンションだけが大目にみる訳にはいかないんです。
本人のためにも、傷が小さいうちに売却とかをするべきですよ。
こういう世知辛い世の中で、滞納者が復活することはないですから。

任意売却ですでに退去した滞納者さん。
管理費・修繕積立金は払ってったようですが駐車場使用料は払ってません。

使用料は回収不可能なコメントが多いですが、規約(何条かわすれましたが特定継承人のあたりだったと)に｢使用料は管理費に含める｣とか｢修繕積立金に含める｣などと書いてある場合(標準管理規約にもあったような)、特定継承人から『スムーズに』もらうことは可能ですか？
それでも判例でいえば、取りっぱぐれるのでしょうか？

皆さんのご意見お待ちしてます。

使用料は特定承継人、包括承継人から簡単に取れますよ。
私どものマンションでも特定承継人に請求して、払ってもらいました。
入居する住民としては、請求されれば払いますよね。
嫌な思いはしたくありませんので。すっきりして入居したいですから。
未払いのある住居を買った者の道義的責任もありますからね。

＞未払いのある住居を買った者の道義的責任もありますからね。

分かったかの様な道義を使うのは乱暴です。しかも脅かして徴収することは言語道断。
払うべきものは払い、払うべきでないものは払う必要はありません。
規約に規定されているものに限ります。組合が代理徴収している水道使用料などは滞納させた組合が処理すべきもので、継承人は払うべきではありません。

>425
使用料は駐車場のことをいったのであって、水道料は関係ないのは当然ですよ。

＞使用料は駐車場のことをいったのであって、水道料は関係ないのは当然ですよ。

駐車場は一般には契約によるもので滞納は即解約が常識であるから、その滞納は管理組合の不備によるもので、継承人は払う義務はないことは水道使用料金と同じ。

バルコニーや専用庭など、専有部と一体と考えられるものの使用料は取れますね。

みなさんレスありがとうございます。

＞払うべきものは払い、払うべきでないものは払う必要はありません。
＞規約に規定されているものに限ります。
この辺の線引がどうなのかな～と感じてます。
規約には、
第26条　管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区部所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
第29条　駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費に充当する。

となっています。
(ちなみに標準管理規約には
『第29条　駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費および【修繕積立金】に充当する』。となってますが、当マンションの管理規約は、管理会社の都合いいようになってますか！？)

＞駐車場は一般には契約によるもので滞納は即解約が常識であるから、その滞納は管理組合の不備によるもので、継承人は払う義務はないことは水道使用料金と同じ。
競売ではなく任売なものですから、売主は滞納があることを伝えなくてはならないはずですよね？

ちなみに、新所有者は同駐車場を借りることはできず(他の区分所有者に貸してる)、その点でももめそうな気がします…

特定承継人が駐車場の使用料を支払わなければ、駐車場の使用は当然できないでしょう。
規約には該当する規則がいろいろありますからね。

支払ったとしても、駐車場の使用契約は継承していないのだから当然使えない。という以前に支払う義務はない。
民法その他、より上位の概念となる法令の定めを超えて、規約に何を定めてもダメ。

規約に別段の定めをすれば、民法・区分所有法に優先するのもあるけどね。

それは別段の定めが可能と上位法令に規定されていれば。

>>429に書いてある管理規約では弱いですか？

普通じゃないですか？
因みに29条はこの話題とは関係ないと思います。

＞第26条　管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区部所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。
ここに言う使用料は専用庭、専用倉庫などで規約、細則で規定されているもの、一方駐車場使用料は特定組合員対管理組合の個々の契約に基づくもので全く別のもの。

＞第29条　駐車場使用料その他敷地および共有部分等に係る使用料は、第27条に定める管理費に充当する。
それぞれの維持費に使用するのは当然。

うちの規約には次の様に書いてある
第nn条（敷地及び共用部分等に係る使用料）及び第nn条（水道料）に規定する債権は、
区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

ついでに、規約別表の区分所有者変更届けには
管理費等の負担変更日において貴管理組合が旧区分所有者に対し有する
債権がある場合には直ちに全額納付することを誓約いたします。

駐車場は２ケ月滞納で即時解約、ゲートリモコンの保証金から相殺する。

＞うちの規約には次の様に書いてある
＞第nn条（敷地及び共用部分等に係る使用料）及び第nn条（水道料）に規定する債権は、 区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

代位請求を規約に規定しても、この規定自体は無効です。

＞代位請求を規約に規定しても、この規定自体は無効

無効でも、時効の１件を除いてこれまでは全部払ってくれた
ちなみに、３ケ月以上の滞納者で支払いの意思確認ができない場合
一部入金があったら、各種の使用料から充当しており、残るのは管理費と積立金で
標準管理規約２６条に準じて取り立てる。

無知な組合に無知な組合員とは平和だね。

うん、とっても平和なマンションだよ

確かに延滞問題はないのが一番いい。

滞納について対応をしなければ、滞納者が多くなることは確実でしょう。

滞納対策としては色々な方法がありますが「少額訴訟制度」の利用が効果的かと思われます。
60万円まで(越えれば数回に分けて)訴訟でき、弁護士に頼らなくても管理組合の訴えで可能です。

即決判決で「仮執行宣言」が出されれば強制執行が出来るため、管内の簡易裁判所へ出かけ相談されると良いでしょう。

仮執行宣言が出されるのは、支払い督促ではないの。

最近の新築マンションで良く見かける、受電設備一括契約で電気料金が○○％安いとの宣伝文句。
小規模のマンションでは利用できないです。
受電設備一括契約の賛否はこのスレでするのは避けるとして、

管理組合が受電設備を所有して、各戸の電気料金を計測（管理員）して管理費と同時に引き落としする仕組みにすれば、
管理費の滞納はなくなるでしょうか？

同じ様な仕組みを水道料金でしている管理組合もあると聞きます。

電気止められたら、売るに売れん

新しいビジネスで管理費等の滞納保証をする会社がありますよ。
株式会社マンション管理費機構です。
過去分の滞納金も対応してくれます。

うちは理事会で複数名に対して少額訴訟の追行と駐車場無通告解約の決議を採った。

滞納者はマンションの共同生活のルールを守らない住民。
マンションの共同生活のルールとは管理規約。
納めるべき管理費等を納めないのは管理規約違反だ。
成敗すべし。

ライフライン止めたら訴えられるよ

少額訴訟は理事長の負担が大きいから支払督促で足りると思います
裁判官次第で滅茶苦茶になる可能性もある

>少額訴訟は理事長の負担が大きいから支払督促で足りると思います
うちは本人訴訟ではなく、弁護士立てての代理人訴訟です。
だから滞納者数名まとめて一人の弁護士に頼んでます。
これを定期的に行ってます。

管理費が払われない場合の手順
１．文書で督促や催告を行う。
２．電話で督促を行う。　（２ヶ月分まで）
３．２名で訪問して督促、未納者の言い分を文書で残す。
４．再訪問をして、支払いの確約書を書かせる。（６ヶ月分まで）
５．駐車場や倉庫等の専用使用権は停止
６．内容証明郵便を送付する。（６ヶ月以上連絡なし）
　　弁護士や司法書士に依頼して送付する方が良い。
　　文書には、これまでに要した費用や遅延損害金も記載

７．少額訴訟に移行（１年～２年まで：金額による）
　　支払督促も可
８．区分所有者が行方不明の場合
９．７．以降の手続きは専門家に任せる方が良い
　　素人には難しい。
　　最終的には、区分所有法５９条で退去させることが可能

↑
管理組合団体に相談すると勧誘されることが多い。
入会しないと情報を教えない等と言われたら、断ること。

内容証明書を送付するのに、弁護士が必要かよ。

区分所有者が行方不明の場合は、支払い督促はつかえないよ。

少額訴訟や支払い督促は。理事で十分できるよ。
超簡単だよ。誰でもできる。

理事長が夜討朝駆けで怒鳴り込んだ方が金はかからないと思う。

したたかな滞納者は、素人が相手だとなめてかかる事を知らない方が多い。
理事長が怒鳴り込む方が効果がありそう。
費用を掛けずに効率よく等と言うのは簡単だけど現実は収納不可能となる確率が高い。

どうやって早く破産させるかだよ

管理費滞納するくらいなら、きっとローン残や他にも借金多額だよ、無い物取れんよ。
専門家に頼みなさい、それでも難しいだろがね。
競売出来てもローンなどの抵当権が優先だから取れないわ、先取特権も意味無いな。

>>461
配当請求って言うんですよ、競売や公売が成立したなら特定承継人に払って貰えばぁ～
全て成立するまで管理費等は何年も滞納しつずけられるね、採算合わなきゃ競売もダメ。
どちらにせよ、素人にはめんどい事ですよ。

管理費を滞納している組合員に対する対応は、簡単に出来ない場合が多い。
ここで簡単に取り立てられると述べている方々は、面倒な方を相手にしたことが無い方でしょう。
手順通りに電話の督促や文書一通で支払ってくれる方ばかりではありません。
したたかな相手との対応で皆さんは困っておられるのです。
取り立てる側も一所懸命にやらないと回収は困難です。
手間暇を掛け全てを実行した後ならば、区分所有法の
５７条、５８条、５９条による競売が可能です。
もちろん無剰余でも、金融機関への返済が順調な方にでも執行は可能です。
法６条に反していることの立証さえできれば良いのです。
悪質な滞納者を抱えている管理組合で、この程度のアドバイスもできない管理会社ならば、
チェンジをお勧めいたします。

>手間暇を掛け全てを実行した後　→　区分所有法の５７条、５８条、５９条による競売

これこれ、これですよ！
占有部分叩き売って取り立てましょう。