管理費滞納者への対応・対策

何故、俺が規約になる。
意味不明。

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理屈や机上の空論はどうでもいいけど、管理費滞納者への対応・対策は役員次第です。
早く解決するも解決しないも役員の積極性と行動力のみ！
これしかないよ！

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事なかれ主義の理事が積極的対応をつぶしてるかぎり、
滞納は安泰です。

事なかれ主義＝臆病者のお馬鹿典型

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督促しようが、裁判しようがないお金は支払って貰えないよ。
例え競売に掛けたところで売れなければ一緒だし、
恐らくはその前に住宅ローンの担保として差押え。

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>>309
競売・任売に関する知識がないようですね。
それに住宅ローンの担保として差し押さえ？競売のこと？
競売されれば、特定承継人が支払ってくれるよ。

銀行に持ってかれて組合に入るお金なんかない。

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＞銀行に持ってかれて組合に入るお金なんかない。
残念でした！
あんたのマンションのような安いところだったら全部銀行にもっていかれるけど、

私のところは高いマンションだから、競売して担保権者に払ってもおつりがあるから、滞納分に充当できるんだよ。

どうかな？
分譲価額が高ければ、比例して残債も大きいからね。
お宅みたいな見栄っ張りが買いそうなマンション程危ないよ。

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＞督促しようが、裁判しようがないお金は支払って貰えないよ。
＞例え競売に掛けたところで売れなければ一緒だし、
＞恐らくはその前に住宅ローンの担保として差押え。

勉強不足のようなので、予習復習は欠かさないこと。

＞分譲価額が高ければ、比例して残債も大きい
なぜそう決めつけられる？
５０００万円で落札されたマンションが、
残債務３０００万円の先順位の担保権者がいたとしても、
残額２０００万円の範囲で管理費滞納がまかなえるだろ。
ぼっちゃん、小学校の算数だけど、計算できるかな？
自らの過ちを悔い改めることができないのが、チミの欠点だな。

皆さん、先取り特権のこと忘れていませんか？

いくらで競売されようが、競売されて持ち主が変わった時点で
滞納管理費は、新しい持ち主に請求できます。
ですので、競売で落札するほうもこのことを計算に入れて落札しています。

例えば
５０００万円で落札されたマンションが、
残債務６０００万円の先順位の担保権者がいたとしても、
5000万円で落札した落札者が滞納管理費を払うことになります。
残債務６０００万円の先順位の担保権者は1000万の損害を受けたことになり
元々の滞納不良住民に1000万の借金の追い込みをかける事になります。

付け加えると、残債務６０００万円の先順位の担保権者は
ほっとくと6000万の損だが、競売で5000万でうれると1000万の損になる。
ですので、残債務の金額はあてになりません。

ですので、管理組合は競売になってもなにもせず、次の所有者（区分所有者）に請求すればよいだけですよ。
どんな安い金額になってもよいので落札されるのを祈りましょうね。

請求図式
管理組合⇒滞納者、
競売後は
管理組合⇒新所有者

このように、管理費は国が法律で保護してくれています。

例え差し押さえになって競売になろうが、裁判所に理事長が滞納額を報告さえしていれば、次の購入者から間違いなく支払われますから、滞納者の現住人には間髪を入れずに督促や催促はガンガンとやりましょう。

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そうですね。
競売で落札しても、
滞納があると、転売が難しいので、速やかに払ってくれますね。

あまり追い詰めて自宅内で自殺でもされたら最悪ですね。

使用料が問題だなー

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裁判所管轄の競売になりますと裁判所の書記官から理事長に滞納額の確認電話が掛かってきます。
しかし一番は理事長が裁判所に赴き、滞納利息を含めた金額を報告して置けば間違いありません。
報告した全額が競売購入者から払ってもらえます。

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>>320
使用料も含めることを規約に記載すればよい。
今すぐ規約を改定しましょう。

８９３の取り立てのように強制的に追い詰めたりしては逆効果です。
事件性に発展しては元も子もないですから。

役員も住民も波風を立てなくないのが本音ですからね。
正当な手段で感情的にならずに冷静に、粛々と段階を踏んで取り立てて行けば良いのです。

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>>322

記載しても、判例では認められるとは限らない。

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>>323
>記載しても、判例では認められるとは限らない。

記載しといて損はない。
勝敗五分五分の裁判、裁判になって、損をするのは新所有者。
新しく住むのに、毎月滞納のお知らせが来るマンション、誰が買うのでしょうか？

面白いですね。
裁判が終わるまで、滞納者の印象、勝っても負けてもこの印象は変わりません。

私なら、絶対にかいません。

共用部分、建物の敷地及び附属施設の保存・管理・変更・処分に関する一切の費用であり、具体的には管理費・修繕費・修繕積立金・同基金・専用使用料等の債権及びその立替金債権がこれに該当します。

管理費と修繕積立金は定額給付債権で先取り特権もあるので、特定承継人から当然支払ってもらえます。
しかし、使用料には先取り特権はありませんからね。
但し、規約に謳ってあれば、それを特定承継人にみせれば、払ってくれることもあるでしょう。
裁判費用も同じことです。
規約に謳っておくことに、マイナス要因はありませんので。

マイナス要素おおいにあるだろ。延滞予備軍のあんたには。

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>>329
３２８ですが、何か気に障ること書いてますか？
当たり前のことを書いただけなんですけどね。
ところでマイナス要素は何ですか、よかったら教えてください。

チキンの>>329には答えられるわけがない。

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第26条
管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区分所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。

と管理規約に書いてあれば、駐車場料などの使用料も特定継承人からもらうことは、確率は高いですか？

>>332
「駐車場使用料を特定承継人に請求できる」くらいに書いておいた方がいいよ。
法的にどうかは別として、うるさい管理組合だと思わせておいた方が、何かと得

↑
それだと駐車場以外の使用料は請求出来なくなるよ。

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>>334
全部書けばいいんじゃない？

使用料は管理費等と全く性質がことなり、受益者負担の個人差があり、普遍的なものではないので同等に扱う事はできない。

そんなのに継承人が払う筈かないよ。

>>337
ごり押しで払ってもらってるよ。
法的にどうだろうが、任意で払ってもらう分には問題ない。
あと、特に競落した業者が払わないと言ってくるけど、あれはダメ元で言っているので、強く出れば折れるよ。

八九三だね。

不動産会社(購入者)が、そのマンションをガチで買いたいなら継承するでしょう。
少しでも安くしたいならダメ元で値切ってみる。

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買い手からすれば、承継される滞納額が増えるならその分買値を下げればいい話だよ
それで損するのは、売り手（滞納した本人）だから、問題ないっしょ

>管理規約に書いてあれば、駐車場料などの使用料も特定継承人からもらうことは、確率は高いですか？

現在は駐車場料は、契約事項ですからその契約条件に「管理費等の滞納の場合は解約する」と規定すればその使用料の滞納は一ヶ月に限られるので継承人はその金額の多少で拒否可能です。

解約の規定がなければ、売却・転居、本人の申し出がない限り契約は有効。

また、契約と関係なく道路に面した１Ｆの専用駐車場など、区分所有権と一体となっている場合は全額貰えるよ。（専用庭、ルーバルも同様。）

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支払督促やってみました。簡単ですね。

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方法ではなく結果が問題なのです。

滞納して車持って駐車場使ってるの？
うちは２ケ月滞納で即解約、保証金相殺で回収
規約では使用料も全て承継。これで問題無し。

保証金と相殺、強制解約までは可能。
しかしながら区分所有権と使用権は規約にどのように定めようと継承出来ません。（拒否出来ます。）

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保証金取ってるのも珍しいけど。

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＞保証金相殺で回収

ウソおっしゃい、回収不足です。

３４６です
駐車場リモコンの保証金が３万円、返還時に滞納が有れば相殺。
使用料は駐車場と水道代、２～３ケ月分は賄える

＞使用権は規約にどのように定めようと継承出来ません
うちで問題になるのは、使用権じゃなく使用料の水道代のみ
４ケ月目になつて一部入金は、まず水道代に充当すると決めている

ごねてもまわりの目が気になるから結局払う
昔、任意売却で手にいれた、弁護士事務所の職員がごねていたけど分割で回収した。

希望的観測に過ぎないよ。

>>350
ですから使用権を根拠とする使用料は徴収することは出来ないのです。

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延滞損害金について、
内のマンションでは今のところ６ヶ月以上の滞納者はいません。
過去５ヶ月の滞納者には延滞損害金を請求していませんでしたが、
さすがに、６ヶ月以上になると支払い督促、小額訴訟の裁判を考慮にいれなけらばと考えます。

延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、
裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。

次の区分所有者に、延滞損害金を含めた滞納額は引き継げるでしょうか？

＞延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、 裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。

呑気な組合ですね、標準規約ですら下記の規定を設けているのですよ。

組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。