理事会への提案はどうすればいいのですか。

>>537
契約相手と事前合意の下で「管理委託契約は総会の決議時点から効力を発する」という議案にすればあなたの言う通りですが、普通はわざわざそんな議案にしません。
>>538の言う通り契約の有効期間を定め、総会日以降契約始期までに契約書を締結します。
契約相手との合意は、使者が契約する旨を相手に伝えた時に合意でしょう。
それが総会の翌日以降の場合もあります。
総会に契約相手が出席しており、決議されたその場で契約する旨を伝えれば契約の合意になりますけどね。

>>管理侍
4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら、あなたの見解ではどうなるの？
5月1日施行の適正化法の改正施行規則は適用されるの？
ものすごい思い込みをしてるよ。ちゃんと調べてないっていうのは丸わかりだから、親切で言ってあげてるんだよ。

話題変えよう。理事会への提案が本スレ。

＞4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら

またまた空論が始まった。理事長の都合とは具体的にどの様な事？
総会決議の有効期間の終始日はどうなっているの？

有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。

↑ほんとか？誰に聞いた？あんたの私見だろう？
>>有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。
そういう運用にはなっていないよ。契約締結（更新）時期と契約期間（役務提供の始期と終期）は別物。

横から腰を折ってしまいましたね。
大変失礼致しました。

>>管理侍
管理侍の部屋で改めて確認する。うちの管理会社は戸数だけは超大手でフロントはあほだけど余りに基本的なことなので間違ってたらものすごい規模で間違った運用してることになるから。
この話題終了。

重要事項の説明は、組合員全員を対象に行うので、それだけのために説明会を行うことはないでしょう。
通常総会の日に、総会の前に管理会社が説明するのが普通ではないですか。
そして、その説明会はただ聞いて、質問するだけのこと。
それから総会が始まって、管理会社と契約を更新するかどうかの決議がとられるんですね。
契約を結ぶのは、その日ということではなく、翌月１日から１年ということになるのが一般的です。
もし、総会で否決されたら、３ヶ月の猶予期間後に解約となります。
４月３０日に総会決議があり、契約を５月１日にすれば、法的には、重要事項の説明をしなければならないので
しょうが、現実では、そんな無駄な非現実的なことをする組合はないでしょう。当然、４月中に説明はするという
のが一般的です。

＞No.547 by 販売関係者さん2010-11-07 09:31
＞管理侍の部屋で改めて確認する。うちの管理会社は戸数だけは超大手でフロントはあほだけど余りに基本的なことなので間違ってたらものすごい規模で間違った運用してることになるから。 この話題終了。
自分の無知をフロントの責任にして逃げるとは無能な管理組合員だね。餞にコピペを送るよ。販売関係者君！
（経過措置）
第二条 　管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約でこの省令の施行前に締結されたものに基づき行う管理事務については、この省令による改正後のマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（以下「新規則」という。）第八十七条の規定にかかわらず、その契約期間が満了するまでの間は、なお従前の例による。

＞総会の前に管理会社が説明するのが普通ではないですか
＞それから総会が始まって、管理会社と契約を更新するかどうかの決議がとられるんですね。

無能な管理組合の行為ですね。
理事長が改定案を説明出来ないから、重説の説明にすがる悲しい姿。
議決もされてない契約の重説を説明する義務は無いので、総会での議決が先なのは当たり前だよ。
もし否決されたら「契約の重説を説明」は茶番劇だね。

↑ものすごいのが現れたね。その上もひどい。実務しらないんだよね。
回答は管理侍の部屋にあるよ。苦情がきたから話題終了にしたのにしつこいやつだ。

551が当たり前

＞苦情がきたから話題終了にしたのにしつこいやつだ。

言い訳は悲しいね、逃げた事には変わりわないね。販売関係者君！

>回答は管理侍の部屋にあるよ。

管理侍よ。誘導するなよ。

＞私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

具体的な提案を検討するより、貴方のマンションの管理規約を勉強する事です。
そうすれば貴方の考えが間違っている事が理解出来る事になります。

１．理事長への提案書

なぜ唐突にマンションサイトが立ち上がったか不思議に思う住民の方々が多いかと思います。しかも何の前触れもなく勝手に立ち上げた訳ですから、少なからず反発や反感を買うのは世の常です。

実は布石があったのです。それは理事会諮問機関の専門委員会「情報化推進委員会」設置の提案です。末尾に当時の提案書を公開します。（個人名、電話番号は伏せ字）
これは意見箱に投函するような内容ではないので、理事長に直接手渡して話をしようと考え、7月18日にフロントに理事長の部屋番号と電話番号を尋ねました。
ところが、なんと管理会社にいきなりブロックされたのです。理由は「理事長の個人情報は開示出来ません。」と、我々管理組合の理事長なのに、笑わせます。
従って、以降は直接理事長とコンタクトすることが許されず、全て管理会社が仲介に入る仕組みになったのです。

２．理事会との前哨戦

その後の私（管理組合員）vs管理会社（理事会のスポークスマン）との泥仕合は「今はまだ語るべき時ではない」ので省略します。
その間、9月12日のインターネット業者提供ポータルサイトリニューアル説明会への出席とそのインターネット業者との個別打合せを行いました。個別打合せは、管理組合として将来独自ポータルサイトを立ち上げた時にインターネット業者としてどの程度無償協力してくれるか探るためです。
更に9月25日の理事会懇談会と10月3日の駐車場説明会に出席していますので、ご存じの方はいらっしゃると思います。
また、9月18日には別途「駐車場運用基本方針の提言」を理事長宛に提出しています。これも何れは公開します。

３．理事会と会談

さて、最初のA棟の入居が2007年9月に始まってから3年経っていますが、私がこのマンションに来たのは今年2010年4月、サイトは何も立ち上がっていませんでした。あるのはインターネット業者提供の貧弱な機能のお座なりのマンションポータルサイトだけでした。

ドメイン名を取得する前日の10月9日、理事会主催の駐車場説明会が午前と夜の計2回開催されましたが、この合間に、理事会と私との間で長らくペンディングになっていた私提案「情報化推進委員会の創設」に関する会談がやっと開かれました。
これは、私の再三に渡る理事長との会見要求（もちろん管理会社フロントに対して）と、何の事前連絡もなくいきなり第X期第Y回理事会（7月25日）で却下された事に対して、「審議内容が間違ってる」と抗議文を正式に理事長宛に提出（ただし管理会社でまたもやブロック！）した事に対して､やっとのことで会談の場が設定されたためです。
ところが2時間以上に及ぶ討議にもかかわらず双方意見がかみ合わず決裂してしまいました。

４．理事会の見解

双方の見解は次の通りです。

【理事会見解】
インターネット普及率（インフラ）が100%でも一部に利用できない住民がいる。その住民の方々が自助努力によりインターネットが利用出来るようになるまでは、管理組合としてはインターネット利用を住民に強制する事は出来ない。

【私の見解】
インターネット普及率が100%で、しかも利用有無に関わらず管理組合は利用料（月\1,500）を全戸から強制徴収している。従って、一部の利用出来ない住民には利用料を払ってるだけの利便・利益が享受出来るように、管理組合として積極的に住民のIT（情報技術）レベルをボトムアップしデジタルデバイド（情報格差）の解消を図るべきだ。

上記の理事会見解は第X期第Y回理事会報の最後のページに記載されています。

見解の相違は、「住民のレベルが自然に上がるのを座して待つ」か「住民のレベルをボトムアップする仕掛け作りをするか」の違いです。
理事会は、あくまでもマンション内公益の観点から底辺の情報弱者に基準を置いて考えていますが、私は一歩前進させてミドルに基準を置き底辺の情報弱者を救済しボトムアップする考えです。
理事会の考え方の根底には、インターネットを利用出来ない（又は利用していない？）理事が何人かいることも影響しています。9月25日の懇談会の席上で「インターネットは利用してないけど金払ってる！」と豪語している理事がいたくらいですから。
それから理事会と会見して判明した事は、案の定、私の提案書が理事会に渡っていなかったことです。当日の会見するにも関わらず理事連中は私の提案書を持参しておらず、内容すら知らなかったのです。

５．理事会と決裂

理事の１人からは「マンション内でインターネットの同好会としてやった方がいい」との意見がありました。また他の理事からはマンション内の高齢者の集いを自主的に同好会としてやっているとの紹介もありました。
しかしインターネット利用料を強制徴収しているのは管理組合です。使えない人からも料金をむりやり徴収しているのです。
従って、これは同好会レベルのマターではなく管理組合のマターとして考えなければならないと言うのが持論です。
以上の理由から「同好会レベルの問題なら、わざわざ理事会には提案しない。同好会ならやりたい人がやればいい！」と突っぱねました。
管理組合業務と同好会では大義名分が違いますから、ミッション（使命感）やモチベーション（やる気）に雲泥の差があります。
同好会は趣味の範疇です。同好会は自分の利益を図ることが目的の私益で、マンション内の情報弱者の救済やレベルの底上げという公益活動とは根本的に違います。

これじゃ平行線です。今期理事会の考えでは無理ですから、理事の首がすげ替わる来期に再度提案する手もあります。あるいは自分が理事に立候補して自分がやる方法もありますが、私の経験では理事なんて普通に誰でも出来るものですから、敢えて立候補するのではなく管理組合員の義務として「輪番で回ってきた時にすればいい」の考えです。むしろやるのなら一期毎に完結する理事会と違い多期にまたがりじっくり取り組める専門委員会です。
こんな平行線の議論をしてたら時間ばかり食っていっこうに前に進みません。理事会の意識改革も期待出来ません。

それだったら「やっちまえー！」です。

その結果、一週間後に私が速攻でサイトを立ち上げた、と理解していただければ幸いです。要するに議論してる暇があったら手を動かした方が早いのです。
ただ、これだと独断専行のスタンドプレイになりますから、管理組合という組織では慎まねばなりませんが。

もし決裂していなければ、専門委員会として公募で住民有志を募って十分議論し、来年から2年かけて、管理組合としてマンションポータルサイトをじっくりと立ち上げることになった手はずでした。

↑インターネットを使わないので利用料が徴収されるのはオカシイて言ってるヒトって時々いるけどどうでもいいんじゃない。　そんなことより、まずは割高な管理費を相見積もりとって４割下げて、修繕積立金の積立ペースを管理会社が用意した割高な大規模修繕計画の支出に十分な程度にまで引き上げてから、細かいニーズ対応する方がよっぽど生産的ですよ。　マンションのポータルサイトなんて、どうせみんな使わないから。

↑駐車場を使わないのに駐車場使用料徴収されたらオカシイと思わないか？同じことだろう。

>インターネット普及率が100%で、しかも利用有無に関わらず管理組合は利用料（月\1,500）を全戸から強制徴収している。

分譲時に決められていたものか、その後に決めたのなら、全戸一律1,500円の徴収は全員の同意を求めたものなか、
これらに関心を持ちました。
なお貴方の提案は理事会で取上げられない限り無理です。

賢いデベは、マンション一括インターネット導入でも管理費に回線料入れて見えなくしてるよ。
だから「インターネットは使い放題タダ！」を売り文句にしてる。

「利用料」とか「使用料」って言葉使うなら受益者負担だろう。
マンション一括インターネット導入の場合は、マンション内機器や回線は共用設備と考えた方がいい。
だから管理費に含ませるのが正しい。

＞なお貴方の提案は理事会で取上げられない限り無理です。
サイト立ち上げたみたいだから情報化委員会なんてもういらないだろう。

＞全戸一律1,500円の徴収は全員の同意を求めたものなか、

こっちの方が問題のマンションだね。

分譲したときからでしょ？管理規約に書いてありますよ。途中から全戸一括加入なんて簡単にできる話じゃないです。（特別決議です。）「情報化推進委員会」設置の提案をしてる人は、見たところ、中古で買った人なんだね。
分譲したときからいる人は、何の違和感も感じてないでしょう。それが売りだったはずですから。
こういってはなんですが、中古で買った人って、ちょっと？なひとおおいです。

>>564
それってどこのマンション？

＞（特別決議です。）
間違いです。分譲の契約時に沢山の書類に忍ばせた規約に捺印させられ全員同意の形をとっているに過ぎない。

↑途中からなら規約改正が必要で、それだったら特別決議でしょ？って意味だ。
分譲したときから全戸インターネット接続ありってマンション、最近おおいんちゃうの？
そういうとこは規約に書いてあるよ。読んでないとか言うのはその人の問題。

>>566は妄想を語ってるのみ

そんなもん何で決議するの？インターネットは利用したい人が契約すればいいもの。強制するがおかしい。
マンションで特定の新聞の購読を決議するのと同じ。どの新聞を読もうが新聞を読む読まないは住民の自由。
強制するものではない。

だから管理規約上で、
「区分所有者は決められた管理費の他に、インターネット使用料を払わなくてはならない」と
定められていたら、総会決議で管理規約改正しない限り、インターネットを使用しなくても、
インターネット使用料を払わなくてはならないと言う事でしょう。

うちのマンションもそうだけど、2004～5年以降の物件だと、竣工時から光ファイバーが通っていて、
全戸一括契約になっている場合は、使用しようがしまいがインターネット利用料を負担しなければ
ならない管理規約になっている所は多いのではないでしょうか。

１F居住者がエレベーター使わないけど、エレベーター保守費を負担しなくてはならないのと
同じ理屈だと思いますが、ただし管理規約で縛ってないマンションだったら、契約したい人だけ
契約すると言う理屈も通るかもしれない。

管理規約やインターネットは管理組合が作ったり契約したものではない。
デベが作って管理組合に押しつけてるもの。インターネットもデベが先に業者と契約して管理組合に契約を継承させてるもの。
デベの手を離れたら不都合なルールは実情に合わせて改訂していけばいい。バカの１つ覚えみたいにデベの規約を鵜呑みにしてるのはアホ理事会。
昔は回線業者を一社に固定したマンション一括契約だったが、最近は入居後の居住者からの不平不満を緩和するために、デベは居住者の回線選択権を重視して複数の回線業者を選択できるようにしている。だからインターネット利用料は回線業者毎に異なるし、利用しなければ当然利用料は取れらない。共用部のルーターやハブ、各居室までのLANケーブル等は、棟内共用設備の扱いになるので管理費でカバーするのが主流。

>>569
それ実際あるね。
オートロックマンションの戸別配達を実現するために、新聞１社に限定してオートロック解除権を与えて戸別配達させる。
Ａ新聞なら戸別配達はするけど、他の新聞は集合ポストまでと。

＞そんなもん何で決議するの？インターネットは利用したい人が契約すればいいもの。強制するがおかしい。 マンションで特定の新聞の購読を決議するのと同じ。どの新聞を読もうが新聞を読む読まないは住民の自由。 強制するものではない。
正常な人の意見。昨年、うちはオール電化してガス料無料化した。

＞だから管理規約上で、「区分所有者は決められた管理費の他に、インターネット使用料を払わなくてはならない」と
定められていたら、総会決議で管理規約改正しない限り、インターネットを使用しなくても、インターネット使用料を払わなくてはならないと言う事でしょう。

違法の管理規約です。従って遵守義務はありません。

>>571
> デベの手を離れたら不都合なルールは実情に合わせて改訂していけばいい。
だから改訂するには総会決議がいるでしょうと言っている。

> 昔は回線業者を一社に固定したマンション一括契約だったが、
あぁ、確かに最近は接続回線だけデベが用意して、プロバイダー契約は各自
と言うケースがあるね。
でも回線業者を一社に固定されているマンションの場合、回線業者もプロバイダー契約を
各自で契約でき、しかも金額据え置きなんてプランはもそう簡単には出さない。

その場合、別の回線業者に変更と言う案は当然検討するが、メールアドレスが変更になるなどの
不都合が生じる組合員も出てくるため、それなりに組合員の合意形成しないといけない。

>>573
> > だから管理規約上で、「区分所有者は決められた管理費の他に、インターネット使用料を払わなくてはならない」と
：
> 違法の管理規約です。従って遵守義務はありません。

それ本当ですか？

組合員に管理規約が違法だと言う裁判を起こされた場合、
管理組合側が負けると言う事まで含んでいますか？

遵守義務がないとする根拠はなんでしょうか？
遵守しないことは、区分所有法の共同の利益に反する行為には当たりませんか？

>>573さん
法律を犯してなければ、正当な管理規約　５７５さんの通り

５６６さんが
分譲の契約時に沢山の書類に忍ばせた規約に捺印させられ全員同意の形をとっている
と書いてるでしょう、新築分譲でも中古でも、購入者は納得したことになってるの。。。

そもそも、よく考えていたらマンションなんか買わないと思いますよ。

重要事項説明書に押印している以上、違法性を唱えても無駄ですね。
「日本国憲法は合衆国に押し付けられたものだから無効だ！」と叫んでも、正当な手続きを経て成立してますからどうしようもない。

規約が違法だとするならば、その内容に法的な合理性がない場合でしょう。
しかしこのインターネット契約の件では、特に問題がない。不公平であるとしても、違法性はない。
つまり、規約は有効。

ただ、556氏がそのことを問題にしてらっしゃる様子はないですね。
理事会への提案にお悩みの方向けに、同様の体験から自ら実行したという事例を紹介されたのでしょうか。

＞重要事項説明書に押印している以上、違法性を唱えても無駄ですね。

押印は同意ではなく読んだ程度で意味なし。

＞ただ、556氏がそのことを問題にしてらっしゃる様子はないですね。

556氏は、そのことを逆手にとって利用し、不要不急のIT委員会の設置を理事会にごり押ししてるように見える。
特に「一部の利用出来ない住民には利用料を払ってるだけの利便・利益が享受出来るように」の文言。
普通の住民なら他人の利益や利便なんて、どうでもいいことである。自分の利益優先だから。
だけど、よく管理会社のフロントを突破したと感心する。相当の剛腕のようだ。

消費者相談センターで良くお聞きください。

この問題は、管理組合員になって初めて理事会に問題提起できるので、購入の時は目を瞑って認めてしまう。そして晴れて管理組合員になってから動くしかない。
違法とか云々よりも、インターネットを本当に使ってない住民が理事会に問題提起するのが筋だと思う。問題提起と言うよりも、どちらかと言うと喧嘩をふっかけるに等しい。
もし理事会に「購入の時に認めただろう」と言われたら「入居して落ち着いてよく考えたらおかしいことに気付いた」と開き直ればいい。
「管理規約に定められてるからと言って利用していない住人からインターネット利用料を取ることは社会通念上不合理である。早急に管理規約を改正しろ」と。
まず理事会は絶対に動かない。逆に動いてくれたら困るのである。理事会が動かないことを確認したら次に実力行使に出る。利用料支払いを拒否し滞納の実績をつくる。

すると、料金収納代行してる管理会社が動く。管理会社から再三督促されるが無視する。そして管理会社が直接乗り込んで来たら「お前の出る幕じゃない、理事長呼んで来い！」と。
もともと使ってないのだから、利用料を払わないことによりインターネット使用のアカウントを停止されても何ら不利益を被らない。
そうなると「利用料滞納」問題になるので理事会は動かざるを得なくなる。ここまで来れば成功である。理事会との交渉が正式に始まる。多分そこまで行くのに１年以上かかると思う。理事会は期をまたぐので申し送り事項となり長引くこと必至。
そして、この問題は管理会社・理事会どころかインターネット業者も巻き込んだ大問題に発展させる。とにかく問題を大きくすることに限る。

そして成果として、「インターネット業者の変更」か「利用料値下げ」を勝ち取る。
場合によっては理事会が折れれば、半永久的にインターネット利用料を払わなくても済むかも知れない。管理費滞納じゃなくインターネット利用料の滞納である。管理組合としては滞納のプライオリティは低い。
こういう住民には輪番理事は絶対に回ってこない。管理規約違反してる住人を理事に選ぶわけがない。

ところでネットはパソコンじゃなくても携帯電話で出来るもんね！

漫画喫茶に行って、インターネット使ってないからまけろ！
って言ってる人みたい。

>押印は同意ではなく読んだ程度で意味なし。

あの・・・大変失礼ですが、どちらの国の方ですか？

>>584
重要事項説明書ではダメでしょ。「説明書」であって契約書てはないのだから。

インターネット使用料については、他の人が書いているように、
共用部分扱いで管理費と同等の扱いになると思うよ。
ただ、通常管理費が占有面積割合で決められることを考えると
一戸あたりの使用料とした方が公平感があるだろう。

管理規約として違法性がないから、それに従う義務があるということ。

重要事項説明書と管理規約の違いがわからないかな？

>>582さん
うちは、３ケ月滞ったら「払え」って内容証明発送
４ケ月目になったら、理事長と俺と会計担当理事で呼び出し面談、納付誓約書作成
６ケ月になったら、「違約金を上乗せ・まもなく法的処理」って内容証明、１年もほっておかない。

理事会が動かないなら、２割の賛同をもって総会開催要求が早いよ！

>５８２さんが正しい。
マンション内の賛同者全員で、管理費、修繕積立金を不払いすればいい。
その内管理会社の、取り分が無くなり、音を上げるでしょう。
無理な契約が原因なので、訴訟を起こせないし、起こせば墓穴を掘る事に為る事はアホでも知っている。
馬鹿な理事会も袖の下が入らないのだから、管理会社に愛想をつけるだろうね。金にならないのにマンション内の冷ややかな視線をいつまでも浴びるのも結構ツライモンダヨ。

＞重要事項説明書と管理規約の違いがわからないかな？

不心得の業者か、無知な区分所有者ですよ。

>重要事項説明書ではダメでしょ。「説明書」であって契約書てはないのだから。

584だけど。重要事項説明書だろうが管理規約だろうが、同じですよ。
押印したことには、意味がある。
俺が噛み付いてんのは、

>>押印は同意ではなく読んだ程度で意味なし。

ってとこ。わかる？

重要事項説明書と売買契約書と管理規約は、それぞれ意味合いも違うものなのはあたりまえ。
ただ言いたいのは、分譲の契約時に沢山の書類に忍ばせた規約に捺印させられただけだから知らない、不当だと言っても勝ち目はないってこと。

重要事項説明書の押印は、確かに説明聞きましたよ
契約書の押印は、納得して買いますよ

管理規約は、区分所有者になったら守りますよってマンションの法律
本来は契約書押印の前に読むべきだろうね。
うちの規約には、
「規約と総会の決議は、包括承継人にも特定承継人にも効力が生じる」
と書いてある。

ハンコ押したやつが悪い、５８９さん、これで良いだろう。