理事会への提案はどうすればいいのですか。

やらせが多いスレッドだね。

＞理事会への提案はどうすればいいのですか。

提案書を理事長宛に出す事。
理事会で取り上げるか否か、理事会の議決次第は、規約の規定の通り。

自分が理事長に立候補することの方が実現性があるよ。

組合員が提案しても、緊急性がないものは面倒くさいから理事会は動かないよ。
それに理事会の任期は１年だし。

確かにね〜。
いかに当事者に持ち込むかだよな〜。

理事は総会で選出したんだろうよ。
組合員はその任期中は委任したんだぜ、それに提案するなら自分で理事に立候補すべきだったのではないの。

誰が役員をやっても務まる管理組合運営
http://www.youtube.com/watch?v=vDQGAM7u-SY&feature=player_embedded

選出って言うけど抽選の輪番だよ。

>>458は、販売関係者さんとはちょっと思考に違いがあるのかな？
>>458は、ただごねてるようにしか思えないんだが･･･？

販売関係者さんのは、組合の健全化のために輪番制が遭わないといってるように思う。

当番だと思って１年間我慢してやつたらいい。至らないところは管理会社がフォローしてくれるよ。

＞当番だと思って１年間我慢してやつたらいい。至らないところは管理会社がフォローしてくれるよ。

はっきり言って、最低の管理組合で、管理会社が喜ぶ管理組合だな。

>>461
楽でいいよ。理事なんてなりたくてやってんじゃないから。義務みたいなもんだ。

当番だと思って１年間我慢してやつたらいい。管理会社が不利になるところはフォローしてくれるよ。
管理会社としては優良管理組合だね。

いいじゃないハッピーならば。
こんなとこで愚痴を言うやつの気が知れんな。

それでいいとも。

くだらない提案をしてもボツになるだけよ。規約を読んでね。

規約に提案の内容とか質とか方法って書いてあるの？

そんなもん書いてないよ。

理事会が総会議案を作成すると書いてあるだけだろうよ。
それに割り込んで提案したらどうなる。

それは理事の仕事だろう。だから提案を受け付けないような巧妙な仕掛けがいるのだよ。
組合員は必ず管理会社のフロントを通せとか。直接理事とコンタクト出来ない仕組みを考えるのだよ。

小学校の児童会や中学校の生徒会も選挙をせずに輪番制になってると聞いたが事実か？
いまの管理組合の問題の根源は、日教組にあるのではないか？

>>469
理事会に提案するのに一番いい方法は、全員の理事の郵便受箱に、提案書なり意見を投函すればいいのだよ。

＞理事会に提案するのに一番いい方法は、全員の理事の郵便受箱に、提案書なり意見を投函すればいいのだよ。

ゴミ箱に捨てて終わり。

そういわずに、まずやってみては。

やってどうだったのか書いてみて。現実を思い知るだけ。

>>473
何もしないよりいいんじゃないの。
行動力がないんだね。
やる度胸がないんだろうが。
こんなとこで、ぐだぐだいってるだけで何もできないんだろうね。

20%以上の賛同を得た提案でなければ門前払いよ。

具体例上げようか？マンション名や管理会社名が出るけど。

>>478
私どもの組合では、理事長が提案を受け取らないので、郵便受箱に投函したよ。
そしたら、理事会で取り上げられ、無事案件が通ったよ。

>>479
具体的に書いて欲しい。

大規模修繕委員会と規約改正の専門委員会の立ち上げをしたこと。

案ずるよりうむがやすしだね。

>>481
大規模修繕なら理事会は動きますね。もろ建物管理の内容だから。
ところが管理組合の情報化推進委員会の設置提案は却下された。

情報化推進委員会の話は無理があるんですよ。
マンション管理センターが国民生活センターに相当する組織であることを説明して
そこが運営するネットのサービスが初年度無料だから試験運用してみましょう！と言ってたら
だいぶ展開は違ったと思いますよ。
http://www.mankan.or.jp/mirai-net/guide/guide_campaign.html

情報化推進委員会の話は、初年度無料なんだから、情報収集にはいいんじゃないかな。
お金もかからないし、いろんな情報収集や無料相談ができるんだから、取り敢えず登録だけして
１年活用してみて、必要なければやめればいいんだからね。
そこの説得力が弱かったんじゃないだろうか。
再度、交渉なり理事への資料配布等をやってみれば、考えも変わるかもね。

役員で行動力の無い人間は超役立たず者だからね！
一番始末に終えないのは、口だけ達者人間の脳無し役員です。
行動力のない役員はマンション住民が被害者になってしまいます。

●総会の議題にして欲しい提案書は、理事長に直接に渡すか発言でも構いません。

＞総会の議題にして欲しい提案書は、理事長に直接に渡すか発言でも構いません。

これでも無視決め込むような理事長にはどうしたらいいですか？まじめに。法的手段とかあります？

内容によりますよ。規約違反とか法令違反なら訴えても勝てるでしょう。（区分所有法２５条２項参照）
何かの改善提案だと訴訟で勝つのは難しいですね。しかし、理事長、理事会の不作為で実害が出てる場合ってあります。相見積もりを取ったら安くなるのにしないとかね。（割高なのは承知で放置してる理事会は多いらしい）
こういうときは、民事調停を使いましょう。調停は勝ち負けではありませんが、裁判所から呼び出されるのでびびって絶対譲歩してきますよ。
結局、めんどくさいから無視してるわけで、余計、めんどうなことをつくりだせばいいのです。
住みにくくなるとか言う人もいますが、誰がどうみたって、そりゃそうだろう、という調停申立書を作れたら、向こうのほうが住みにくくなりますよ。内容次第です。

＞これでも無視決め込むような理事長にはどうしたらいいですか？まじめに。法的手段とかあります？

ありません。
区分所有法34条2項でのみ提案権が保障されています。

何もしない理事長が債務不履行で訴えられて敗訴した事例はあるようです。何事も程度問題だよ。

>>487
総会で提案されても、それについて議論してもどうにもならないでしょう。まず議案について決議するのが大切ですから。
それに、その提案については、その総会で決議することはできないのですから。
もし、やるとしても、決議が必要なら臨時総会を開催しなければなりませんよ。
だから、総会に諮るためにも、理事会で提案する議案をきめなければ何にもなりませんよ。
総会は議論する場ではなく、決議するところですからね。
だから理事を説得しなければ何にもなりません。一応騙されたと思って、理事全員の郵便受箱に、提案する
議題を分かりやすくまとめた資料を投函してみることですよ。
動かなければ、何も解決しないでしょう。

＞もし、やるとしても、決議が必要なら臨時総会を開催しなければなりませんよ。
＞だから、総会に諮るためにも、理事会で提案する議案をきめなければ何にもなりませんよ。
＞総会は議論する場ではなく、決議するところですからね。

正しい。であるから個人でどのような有意義な提案をしてもボツ。

↑理事会を動かすのは簡単。あなたがケンカのやり方知らないだけ。

負け惜しみは言わないこと。

理事会に対する提案でも、近所への苦情でも、相手の反応は対して変わりませんよ。
丁寧に言ったところで言うことを聞くはずがありません。まともなことを言えば言うほど、逆ギレされる場合が多いですね。そこらへんをどう利用するかなんだけどね。

相手を先に切れさせた方がバトルに持ち込める。理事会だって同じ。

>488
確かにこれだけデフレであらゆるモノやサービスの価格が下がっている中で、管理コスト削減の視点での相見積もりをしないことによる実害は相当な水準に達することになるわけだよね。
理事会として、現状の管理費支出が正当な価格水準であると全区分所有者に対して胸を張ってその妥当性を説明できるかを追求してみるのも効果的かもしれんよね。
それに対して、抵抗するようであれば、何かしら後ろめたいコトをやっている可能性もでてくるわけだから、理事会がどの程度、腐敗しているかを確かめるには、効果的な方法かと。

>>相手を先に切れさせた方がバトルに持ち込める。理事会だって同じ。
おお！よくわかってらっしゃる。！

マンション内にビラ、張り紙などで、貴方の言い分を皆さんに知っていただく事です。
多くの人を巻き込んで、大いに議論をしてください。

個人的提案はどんな形であれ、どんな内容であれ、理事会で決議されなければボツよ。

ビラ貼りなんて愚の骨頂だよ。個別撃破に決まってるでしょ。

個別撃破よりも理事長を撃沈した方が早いよ。

まあ、理事会を機能停止させるのは比較的簡単です。帳簿をみせろ、契約書をみせろ、通帳をみせろ、議事録の不備、定足数不足等での無効主張など。結果、じゃああんたがやれとなるわけ。
まあ、いわゆるいやがらせなんだけど、いやがらせと言わせないように大上段から正論をいうんだよ。
>>個人的提案はどんな形であれ、どんな内容であれ、理事会で決議されなければボツよ。
　　↑こういうひとはただの＊＊＊だ。ははは。

>>個人的提案はどんな形であれ、どんな内容であれ、理事会で決議されなければボツよ。
　>　↑こういうひとはただの＊＊＊だ。ははは。

ごねても駄目です。あなた方が選出した理事です。任期中は手も足もでません。
でも無理でしょうが20%の同志を集めると提案は可能です。

頑張りすぎた理事長が嫌がらせ（カギ穴にガムいれる。集合玄関郵便受けを接着剤で固めるなどが常套手段）受けて、こんなとこおれるかー！といって引っ越すとかよくある話らしいですよ。
強権的に進めた大規模修繕委員長も玄関前に＊＊まかれたり、ドアけられたりしてます。
管理組合では決してまじめにやってはいけません。一区分所有者だと権限も責任もないので、どんな文句言おうが勝手なので楽でいいですよ。理事会が言うこときかなかったら、チクリチクリといじめてやればいいです。

逆の立場でしたら、応対は簡単ですね。無視すれば良いだけです。

↑強い人。うちはノイローゼになって大騒ぎになったよ。

私ももうちょっとで輪番理事になるけど、しょうもない提案は無視するつもりです。防犯カメラ増設を言ってるおばちゃんがいるんだけど、カネもかかるしね。リース切れでもしばらくはつかえますから。
総会とかで管理費削減の意見いっても無視されっぱなしですが、輪番理事（理事長やるつもり）になったとき、これが効いてくると思ってるんだよね。私は、総会で3年前から言ってるんだよ！とかいうと他の理事が反対できないだろうと。あなた、総会出てたんですか？っていうの。管理組合の意思決定は時間がかかるよ。

>>508
防犯カメラとかも経費削減対象ですか。
必要な経費は使わないとどんどん廃墟化しますよ。
資産価値を高めるためにも、必要な経費は使うべきです。
特に大規模修繕工事については、お金はかけただけきれいになり、資産価値は高まります。
但し修繕積立金の額が小さいところは最低限の工事しかできないでしょうが。
あなたは、何の経費削減をいっていたのですか？

自分が必要だと思ったものにはカネを使うし、必要ないと思ったら削る。
ほとんどの契約が分譲したときのままである。（←これが509への回答）
区分所有者として、いろいろ試してみたが、無自覚、無責任な輪番理事ばかりで、住民も極めて無関心だ。
しかし、これは一概に悪いことだとは言えない。変な長老がいないってことなんで。次回更新する管理委託契約から5年毎の長期修繕計画の見直しの条項が外れるらしいのだが、これは外部の専門家を入れる口実になるから損ではなくて大チャンスだよ。

>>510
５年ごとの長期修繕計画の見直し条項は、管理会社の委託契約から外れたけど、それを外部に
委託すれば経費がかかるでしょう。
長期修繕計画案は、どこに依頼しても殆ど変らないし、実際工事をするときは、他の建設会社に依頼する
ことになるだろうし。見積もりも当然取るだろうし。
ただ、外部委託するんであれば、その分の管理委託費を値下げしなければならないのでは。
今までは、その経費が委託費に含まれていたのだからね、うちのマンションでもそのことが問題になり、
最終的には、管理会社が長期修繕計画案は無料で作成することになったよ。
当然、プロが現場を調査して計画案を作成するということで。単なるパソコンに打ち込まれているデータに
フロントの素人が打ち込んで作成するようなことはしないということで。
しっかり者のあんたのことだから、当然管理会社との値引き交渉はするんだろうがね。

>>510
今年から、マンション管理適正化法の改正があり、財産の分別管理が変更になり、又、管理委託契約を更新
するときは、今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど、あなたのとこの組合では
説明会は行われたのかな。
うちの組合では、通常総会の前に管理会社が重要事項の説明をしたけどね。
それに、今年から財産の分別管理の方法が変更になったけど、それぐらいは知ってるんでしょうね。
理事長になろうとしてるぐらいだから。当然毎月の管理会社による説明が義務付けられたことも。

>>今年から、マンション管理適正化法の改正があり、財産の分別管理が変更になり、又、管理委託契約を更新
>>するときは、今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど、あなたのとこの組合では
>>説明会は行われたのかな。
今年は4月の総会だったから、適正化法施行規則改正に伴う管理委託契約条件変更の重要事項説明会は来年の総会の直前にやるでしょう。財産の分別管理の件は、うちはもともと原則方式なのでほとんど変わらず、口座の分け方が変わるだけでしょう。
「今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど」の認識はまちがいです。適正化法72条は何の変更もありません。従前とおなじです。条件変更の場合は新規と同じで1項、同一条件での更新なら2項です。

「当然毎月の管理会社による説明」っていうのは現管理会社は今までも月次の収支報告は理事長に対しては、やっていますので、変わらないんじゃないですかね。やってなかった会社があるんだったら、レベルアップしていいことですね。

５年ごとの長期修繕計画の見直し条項が外れる件は、標準管理委託契約から外れた（単年度契約になじまないらしい）ことに伴うもので、別に標準に合わせる義務はなくて、反対しようかと思ってたけど、それを口実にNPO法人とでも付き合おうかと思うので、黙っとくことにした。現管理会社はいままでだって簡易版を理事長に渡してるだけで総会議案に入れたことないんだ。やる気ゼロ。頼むだけ損。

＞今年は4月の総会だったから、適正化法施行規則改正に伴う管理委託契約条件変更の重要事項説明会は来年の総会の直前にやるでしょう。財産の分別管理の件は、うちはもともと原則方式なのでほとんど変わらず、口座の分け方が変わるだけでしょう。
本年5月からの契約書の更新後の契約から省令が適用だから更新時期と連動し総会なんて関係ないよ。

↑あるにきまってるだろう。総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

＞↑あるにきまってるだろう。総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

契約期間のない契約なんて今時珍しいね。

↑ははは。契約更新の日が契約期間の始期だと思ってるの?普通は前もってやるんだよ。というか通常総会の3ヵ月後くらいが現契約満了の日になるようになってるのだ。あんたのとこは通常総会の日が契約の始期か？否決されたら即、暫定契約の話するのか？

>総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

これはウソだったのね。

ははは。すまんが、実体上の契約更新の瞬間の意味がわからんの？
意思の合致で契約が更新されてるって意味がわからんのね。管理委託契約の役務提供時期の始期が先日付だって意味がわからんの?

>>513
NPO法人はやめた方がいいよ。
あなたの組合はNPOの会員になっているのかな?
そのNPOの賛助会員に設備点検業者や建築の子会社、管理会社がいるからね。
ワンクッションある分だけ、余計な経費がいるだけだよ。

>>520
うーん。他のマンションの現場で知り合った一級建築士事務所（マン管のコンサルもやってるとこ）みたいなとこと付き合えたらいいかなと。
管理会社が結構いい加減なこというからね。自分の味方なら少々問題があってもいいんだよ。

>意思の合致で契約が更新されてるって意味がわからんのね。管理委託契約の役務提供時期の始期が先日付だって意味がわからんの?

そんなの詭弁に過ぎない。当初は総会の3ヶ月後の満期を言ったかと思うといい加減な詭弁を言ってる。

NPO法人マンカン、マンカン士組合等は確かに胡散臭いとの指摘どうり・・・半分は当たっているね。

疑いながら、利用出来る部分は大いに活用すべし。

問題のある理事会、理事長、管理会社は、恥など気にしない人達だからそのつもりで対応しないとね！

>>522
なにが詭弁なんだよ。うちは8月1日から翌年7月末までが管理委託契約の役務提供期間だ。
2月末決算で規約上は4月末までに通常総会をやることになっている。
平成18年の適正化法本格実施のときに、わざわざ、契約の役務提供期間終了を7月末に変更したのだ。
（通常総会の3ヵ月後に終了させるために。管理会社を変更した場合の引継ぎは通常3ヶ月だからもっともな話だ。）
総会で決議するのは、その年の8月1日から翌年7月末までの契約だよ。契約締結日が総会の日になるのは自明のこと。
ところが総会は例年、5月にやったり6月にやったりしてたのだが、今年は4規約どおり4月にやった。
（たぶん管理会社が説明会を面倒に思ったのだろう。）
総会が5/1以降なら重要事項の説明会は必要で、4月末までにやれば必要ない。
あんたは総会の日は関係ないといってるがあるに決まってるよ。総会の日が更新の日なんだから。

>>524販売関係者さん
横から申し訳ないが、総会の日は更新を決定する日では？

>>管理侍
こういうときは売買契約を類推するんだよ。売りましょう、買いましょうの意思の合致で、売買契約は締結される。役務提供開始は、売買契約締結に基づく引渡しと考えれば問題ありません。
管理委託契約締結日は意思の合致のとき、つまり総会の日。役務提供開始は引渡しの日。

>>管理侍
根拠条文出しとくよ。
民法
（有償契約への準用）
第五百五十九条 　この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

販売関係者さん
総会決議は組合内部での合意手続きです。
契約相手との合意は別の場面、別の手続きと考えるべきでしょう。
個人や法人の売買契約と組合とは別ですよ。
結果的には貴方の言われるケースがほとんどですけど、理論上は必ずしも総会日が更新日とは限りません。

>>管理侍
そんなことしたら、法令の適用の基準日があいまいになるでしょ。
うちの場合で、4月に総会やったけど、理事長が契約書に署名するのは5月にする、契約締結日は5月だと主張したらどうするの？

何が問題あるのでしょう？

総会で、更新が否決されたらどうするんだろう。
３ヶ月の猶予期間が必要だから、３ヶ月は余裕がなければいけないんで、実際は総会の３ヶ月後までが
役務提供期間とみたほうがいいかもしれないな。

>>管理侍
更新日が5月なら改正後の施行規則が適用になるはず。

>>531
更新が否決されて、契約期間が満了してしまったら、協議して暫定契約だよ。

？？？
ひょっとして今年に限った話してたの？
総会が４月２０日で契約締結日が４月２５日ってことはあり得るよね。

>>管理侍
総会が4月だったから施行規則改正の件の重要事項説明会はなかったって話してたんだよ。
>>総会が４月２０日で契約締結日が４月２５日ってことはあり得るよね。
4月25日って何の日？契約書に署名した日？会社の法務室に聞いてみてよ。
適正化法72条で「あらかじめ」っていう文言があるでしょ？
契約締結が総会決議の瞬間で、締結日は総会の日でなければ、おかしいでしょ？
何を基準に「あらかじめ」なわけ？総会の前に決まってるよ。
管理侍の理屈だと4月24日に説明会をやってもいいことになるが、
説明会の内容を総会の賛否に反映させようというのが法律の趣旨じゃないのか？

「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、」

販売関係者さん
私が言いたかったのは組合の意思決定の手続きである総会と、契約相手との合意は別物だってこと。
説明会は当然総会までに実施すべきです。
説明会が開催され、総会決議があり、契約が締結され、役務提供開始日が来る。
この順番になっていればそれぞれは同日でなくてもよい。
総会日が更新日とは限らないということです。

>>536
とんでもない。管理委託契約は総会決議で効力が生じている。
>>私が言いたかったのは組合の意思決定の手続きである総会と、契約相手との合意は別物だってこと。
同じです。使者と代理の違いわかりますか？
違うことがありうるなら代理ですが同じなら使者です。
総会決議に基づく理事長の意思表示（署名捺印）は単なる使者の役割でしかありませんよ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%BF%E8%80%85_(%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%94%A8%E8%AA%9E)

＞総会決議は組合内部での合意手続きです。
＞契約相手との合意は別の場面、別の手続きと考えるべきでしょう。
正常な考え方で同意。
＞とんでもない。管理委託契約は総会決議で効力が生じている。
有効期間を含む議案を審議してるのに、どんな議案を審議しているか実態を知らないで空論を言っているに過ぎない。

理事長、理事、管理人、管理会社、全て貴方の周りの人間は、ドウショウモ無い連中ですね。
これ以上何にも言えねえ～

>>538
は意味不明だね。
空論だと思うのはあなたが法律を知らないから。

>>537
契約相手と事前合意の下で「管理委託契約は総会の決議時点から効力を発する」という議案にすればあなたの言う通りですが、普通はわざわざそんな議案にしません。
>>538の言う通り契約の有効期間を定め、総会日以降契約始期までに契約書を締結します。
契約相手との合意は、使者が契約する旨を相手に伝えた時に合意でしょう。
それが総会の翌日以降の場合もあります。
総会に契約相手が出席しており、決議されたその場で契約する旨を伝えれば契約の合意になりますけどね。

>>管理侍
4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら、あなたの見解ではどうなるの？
5月1日施行の適正化法の改正施行規則は適用されるの？
ものすごい思い込みをしてるよ。ちゃんと調べてないっていうのは丸わかりだから、親切で言ってあげてるんだよ。

話題変えよう。理事会への提案が本スレ。

＞4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら

またまた空論が始まった。理事長の都合とは具体的にどの様な事？
総会決議の有効期間の終始日はどうなっているの？

有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。

↑ほんとか？誰に聞いた？あんたの私見だろう？
>>有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。
そういう運用にはなっていないよ。契約締結（更新）時期と契約期間（役務提供の始期と終期）は別物。

横から腰を折ってしまいましたね。
大変失礼致しました。

>>管理侍
管理侍の部屋で改めて確認する。うちの管理会社は戸数だけは超大手でフロントはあほだけど余りに基本的なことなので間違ってたらものすごい規模で間違った運用してることになるから。
この話題終了。

重要事項の説明は、組合員全員を対象に行うので、それだけのために説明会を行うことはないでしょう。
通常総会の日に、総会の前に管理会社が説明するのが普通ではないですか。
そして、その説明会はただ聞いて、質問するだけのこと。
それから総会が始まって、管理会社と契約を更新するかどうかの決議がとられるんですね。
契約を結ぶのは、その日ということではなく、翌月１日から１年ということになるのが一般的です。
もし、総会で否決されたら、３ヶ月の猶予期間後に解約となります。
４月３０日に総会決議があり、契約を５月１日にすれば、法的には、重要事項の説明をしなければならないので
しょうが、現実では、そんな無駄な非現実的なことをする組合はないでしょう。当然、４月中に説明はするという
のが一般的です。

＞No.547 by 販売関係者さん2010-11-07 09:31
＞管理侍の部屋で改めて確認する。うちの管理会社は戸数だけは超大手でフロントはあほだけど余りに基本的なことなので間違ってたらものすごい規模で間違った運用してることになるから。 この話題終了。
自分の無知をフロントの責任にして逃げるとは無能な管理組合員だね。餞にコピペを送るよ。販売関係者君！
（経過措置）
第二条 　管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約でこの省令の施行前に締結されたものに基づき行う管理事務については、この省令による改正後のマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（以下「新規則」という。）第八十七条の規定にかかわらず、その契約期間が満了するまでの間は、なお従前の例による。

＞総会の前に管理会社が説明するのが普通ではないですか
＞それから総会が始まって、管理会社と契約を更新するかどうかの決議がとられるんですね。

無能な管理組合の行為ですね。
理事長が改定案を説明出来ないから、重説の説明にすがる悲しい姿。
議決もされてない契約の重説を説明する義務は無いので、総会での議決が先なのは当たり前だよ。
もし否決されたら「契約の重説を説明」は茶番劇だね。