理事会への提案はどうすればいいのですか。

>>305
新聞報道を読む限りですが、今度の標準管理規約の改正では、外部組合員の理事会参加だけではなく、
一親等以内の組合員家族の参加まで広げることを検討しています。
理由は、組合員の高齢化に伴う理事不足の解消。

＞なので規約での外部組合員の排除と負担金は両立できない。

勘違い。
外部組合員は、現状認識の欠如から管理組合の役員には不適任な上に、総会等の連絡に郵送料を含め手間が掛かるので両立は当然。

>>マンション協力金名目で5000円アップの通知
最高裁まで争った大阪中津のマンションは一審の裁判所の和解案提示段階で２５００円に下げたはずだよ。

外部組合員でも輪番で回ってきたら理事やればいいと思う。
ただ理事会や総会は全部欠席にして理事長一任にしとけばいい。
頭数揃えるでけの理事だから１人くらいそんなのがいても運営には支障がない。
一括管理委託してるなら全て管理会社がやってくれるから問題無いだろう。

>>309
理事会で委任状は使えませんよ。

>>310
管理規約に何も定められてないから運用の話。
理事長に中元・歳暮の付け届けしとけば済む。

民法104条で復委任は禁止です。理事会での委任状は無効になりますよ。

＞管理規約に何も定められてないから運用の話

管理規約に定めていようと、定められていなかろうと、
理事の復代理委任は、本人の許諾（管理組合総会における組合員の同意）があるか、やむをえない事情がなければ、認められない。

でも、理事会の委任状提出で理事会開催を認めてる扱い多いみたい。
しかしこれは無効だし、実出席が過半数に満たなければ理事会は開催できないはず。

>307

> 外部組合員でも理事になることができ、積極的にマンションの現状を把握し、
> 組合活動に参加するのであれば負担金を求められないよ。

私が上記を書いているのを読んでないのかな？
負担金は、外部組合員だと組合活動に参加できない（＝参加しない、組合員としての義務を履行していない）から認められる制度であって、理事になって積極的に組合活動をしようとしている人を排除したら、それこそ民法の個人の権利の侵害になることを理解していないのかな

なに言ってんの？委任状なんて出さないよ。「よろしく！」って電話かけてお終い。
そこは日本、浪花節の世界だからな。北海道から理事会のたびに東京に出て来いって言うのが無理。

＞外部理事の協力金はどのくらいが相場ですか？高齢者の一人暮らしにもかかるのかな？

外部理事は15パーの半分でよし。

ところで理事会ってネットのフォーラムでやってもいいのでしょ？
これなら遠方の人も参加できる。でもネット出来る人が理事になることが条件だが。

いいとおもう！スカイプで参加もＯＫ。民事訴訟の裁判でも電話会議でやってるよ。

今どきネット出来ない理事は60台後半の爺さん連中だ。

>>314
理事会が提案を無視した場合、委任状のことで攻撃したら効果的ですよ。

理事会の議事録書きって今の時代はパソコン持ち込んでその場で打ち込んでるんでしょ？
それなのに何で一ヶ月後に出てくるの？

>>321
管理会社が理事会仕切ってるところは、提案は直接理事会に対して出来ないようにしてる。
必ずフロントの管理会社経由、だから管理会社が吟味して握りつぶす場合がある。
先般、提案書を出したが案の定理事会に渡ってなかった。話てて理事会が提案書の内容知らなかった。

↑理事長のポストに入れたらいいんですよ。それか理事会に出て行って直接言うかどっちか。うちの場合、理事長がバカで黙殺になったが、そのあといじめてやったらノイローゼになって理事会を開かなくなって任期切れ。

だって理事会がフロント経由でしか受け取らないって公言してるんだからしょうがないよ。
直接理事長の口から聞いたから。

>323
確かに、バカ高い管理費支出に関して、参考までに相見積もりをとってみろという提案がなぜか廃案になるから不思議だよね。
管理会社だけでなく理事会にも問題ありとみてるんですが・・・

総会で言ってみたらどうですか？フロントが握りつぶしたって。理事会がそういっているのなら、フロントに内容証明郵便でだしてみたら？少なくとも受け取っていないとは言えなくなりますから。電子内容証明郵便だったらメール送るみたいに内容証明かんたんに送れますよ。おかねはかかるけど。

>>326
私も相見積もりとれって同じこと言いましたよ。理事会に黙殺されたので委任状がないとか議事録がないとか不備を突いていじめてやりました。結果、運営だけは正常化されました。

>↑理事長のポストに入れたらいいんですよ。それか理事会に出て行って直接言うかどっちか。

理事会の権限は総会議案の決議ですよ。
下らん提案は廃棄して終わりが一般的ですよ。
規約を読みなさい。20%以上の賛成者を集めたら何とかして上げるよとなっているの知らないの？

あ、まちがい。委任状がないんじゃなくて、つかってるのおかしいぞーっていった。

>>329
そんなこといったら、このスレなんなんだよ

理事会を動かすための方法論ですが、やはり「威嚇」以外にありません。丁寧に提案なんかしても無視されるのが一般的ですが、威嚇の前段として丁寧な提案は不可欠です。黙殺されたときは、民事調停を使ってみましょう。勝ち負けでなく裁判所が調停案を出してくれます。理事会は無視した結果、裁判所から呼び出しがきた！とビビッて、だったらあんたがやれといってくるはず。このときが輪番制を崩すチャンスです。

追記しときますが、調停申立書には、理事会の不作為によって損害が生じていると必ず書いてくださいね。

理事長の問い合わせ先まで「個人情報」を盾に教えないフロントに、
理事長宛の抗議文出して「理事長に直談判するから合わせろ！」と怒鳴り込んだら、
理事会との接見の会議が設定されたよ。管理会社は理事会への直訴を阻止するね。
とにかく強行突破策しかないね。

↑そのとおり。中国の対応をみてもわかりますが、日本人は押せば必ず引きます。

（集会の招集）
第三十四条 　集会は、管理者が招集する。
２ 　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

提案書：「理事会の下に専門委員会を創設し」
議事録：「専門委員会を創設し理事会とは別に活動」
明らかに管理会社がねじ曲げて議事録書いてた。
管理会社の新入社員が書いたのかな？
そこを突いたら「理事会とは狭義の理事会・・・」とか分けの分からないこと言ってる理事がいた。
だから、その理事を怒鳴りつけてやった。こんなレベルみたいだよ。

１／５の署名集めなど、面倒なことはやってられません。民事紛争に持ち込み、そこまで言うならもういいよ、と相手に思わせ、妥協を引き出すのです。区分所有法や管理規約などいくら読んでも、民事紛争で勝つなんていう発想は出てこないんだよね。理事会の不作為は、民法の債務不履行だと認識すべきです。

理事の中には管理組合業務に規定されている「居住者間のコミュニティ形成」を「住民間の親睦」と言ってるのがいた。自治会かよ？だから「管理組合で言うところのコミュニティ形成とは親睦ではなく組合員の情報共有を意味する」と反論したら、その理事は「あなたの解釈が間違ってる」と言いはなったので、語気を強めて「あなたの方こそ解釈がまちがってる！」と怒鳴ってやった。

>>居住者間のコミュニティ形成
町内会主催の盆踊りに協賛金を支出してもＯＫという意味だよ

３３９さんは前からいる管理組合のＩＴ化提案のひとでしょ？ケンカするには筋が悪いよ。
管理費に無駄があって減額交渉に取り組まないとかだったら調停に持ち込めるが。。。

>>町内会主催の盆踊りに協賛金を支出してもＯＫという意味だよ
それは原則的には筋違いだと思う。ただし、大規模修繕とかで近隣になにがしかの不便や迷惑を掛けるので地域対策費的意味合いで町会の催事に協賛金を出すなら意味がある。
都内の新築マンションなんかは近隣対策で町会費を入居者から強制徴収してる物件がよくある。

＜334,342
オモシロイのは、管理会社がバカ高い管理費支出をキープしたいのはわかるんだけど、そこを突こうとするときに、無能な理事会が邪魔になる場合、わざとボケてるフリをして二重に守りを固めたグルなのか単に無能なマジメ集団なのかの見極めが結構、ムツカシクないですか？　まさに理事長が個人情報をタテに逃げまくってる場合、あまりにみんなが怒って、恐ろしい雰囲気を醸し出しすぎてて、丸腰の理事長が逃げまくってるのかなあとも同情の視点で見てたのですが・・・

>>343
たしか管理規約に「地域コミュニティに配慮した・・・・」とあるから近隣対策費は一理あると思う。
大規模修繕だと工事車両の出入りが多くなるからね。

そんなんじゃ理事長は務まらないな。
「文句あんだったらかかって来い！相手してやる。」しらいの肝っ玉ないと。

>>344
自分で見積もりとるのが面倒なだけでしょ。管理費削減っていうのは管理委託契約見直しを意味するから、管理会社を使えないんだよね。理事会に提案しても無視するのは当然といえば当然なんだ。輪番制理事では不可能だよ。

管理会社は大変だと思うが、住民と理事会が直接コンタクトと出来ないようにフロントでブロックするのが賢い。

「理事会の不作為は民法でいう債務不履行」っていいフレーズですね。確かに管理費支出が４割削減できる簡単な相見積もりを黙殺していることは、年間１億の管理費支出の場合、１年で4000万の経済価値を結果的に失わせていることになるわけだからね。10年で４億に達するわけだから、単なる知識不足で管理会社と区分所有者のあいだに入ってその不作為をやらかしたら10名の理事で一人あたり4000万の賠償責任にさらされる危険があるということですかね。こわー！

>>347
第三者のマン管士にコンサルしてもらった方がいい。
先月の「ガイアの夜明け」でもやってたよ。

>>346
私は録音してて追い詰めてやりました。

>>349
とは言っても実際に訴訟おこす住民はいないだろう。金も時間もかかる。

>>351
録音は理事長の許可なしの録音ですか？

＞350
確かにあんなのガイアの夜明けでやられちゃって、そのビデオ持参で説得されたら、かなりボケてる理事連中でも納得しちゃうだろうからね。
おそらく、今年後半は管理会社のリプレイスって前年比2桁増になるんじゃないかな。
結局、解約率0.5%以下のとこを数社連れて来れば、修繕積立金さえ、ある程度、積み上げとけば、相当いい見積もりだしてくれるんじゃねえ。
修繕積立金がすっからかんだと、カネもってない男との結婚みたいな話で、よっぽど築浅じゃないと興味を示してもらえないかもしれんがね。

>>353
録音に許可は不要です。裁判でも許可の有無は問題になりません。