理事会への提案はどうすればいいのですか。

>>そんな理事会と管理会社なら、誰かが書いてるように駕籠訴が一番効果があると思うけど。
理事長とか理事の部屋に行ってピンポーンってならして話するの普通じゃないの?
駕籠訴なんて大げさなことのかな。。
私は逆切れされて大変でしたが一部始終を録音していたので、最終的には言うこと聞かせました。
全国的にはどうか知りませんが、大阪だとマンションで苦情（騒音の苦情でも理事会への意見でも同じ。）を相手に直接言うと必ず逆ギレしますので、それを利用しましょう。必ず失言を言うので、録音しておくとその後の展開は有利に進みます。マンションを自分の住みやすい環境にするには、理不尽に耐えるのではなく、小さな勝利を積み重ねることが大事です。結果、すみにくくどころか私の周りは異様なくらい静かで快適ですよ。

フィルターにかけるんじゃなくて、選別と脚色してですよ。

当マンションは「100%駐車場確保」で、100%埋まると空き区画は僅かしかありません。
当初、数棟ある最初の棟が引き渡されると同時に管理組合が立ち上がりましたが、当時の管理組合はまだ大量の
空き区画があったので駐車場収入を増やす目的で、２台目以降の希望者に空き区画の使用を認めて来ました。そのため、後で分かったことですが、自走式駐車場の屋根付き部分になんと４台も借りてる住人までいたのでした。

ところが全棟完売が近づくにつれて、空き区画を２台目以降に使用している人が大勢いるため、新たに１台目の
区画を希望する人に区画の割り付けが困難になり、理事会は２台目以降の契約者に駐車場運用細則の規定に基づき伝家の宝刀「強制解約」の通知をしました。
すると、ここで大もめになったのです。規約に基づく「強制解約」にも関わらず、ごねて解約に応じないのです。中には理事会に対して正式に「不服申し立て」をする強者まで出る始末。そして遂に全戸完売し、２区画目の返還がされないまま空き区画０、新規の１台目希望者には区画の割り当てが出来ない、「100%駐車場確保」はウソか！

この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

当マンションは「100%駐車場確保」で、100%埋まると空き区画は僅かしかありません。
当初、数棟ある最初の棟が引き渡されると同時に管理組合が立ち上がりましたが、当時の管理組合はまだ大量の空き区画があったので駐車場収入を増やす目的で、２台目以降の希望者に空き区画の使用を認めて来ました。そのため、後で分かったことですが、自走式駐車場の屋根付き部分になんと４台も借りてる住人までいたのでした。

ところが全棟完売が近づくにつれて、空き区画を２台目以降に使用している人が大勢いるため、新たに１台目の
区画を希望する人に区画の割り付けが困難になり、理事会は２台目以降の契約者に駐車場運用細則の規定に基づき伝家の宝刀「強制解約」の通知をしました。
すると、ここで大もめになったのです。規約に基づく「強制解約」にも関わらず、ごねて解約に応じないのです。中には理事会に対して正式に「不服申し立て」をする強者まで出る始末。そして遂に全戸完売し、２区画目の返還がされないまま空き区画０、新規の１台目希望者には区画の割り当てが出来ない、「100%駐車場確保」はウソか！

この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

＞理事長とか理事の部屋に行ってピンポーンってならして話するの普通じゃないの?

理事の名前と部屋番号がわからないのでフロントで聞くと「個人情報ですから教えられません！」笑い話みたい。

>>155
ホント、名前と部屋番号のみ知ってるのが普通じゃない？
それもわからないんじゃ、誰が理事なのか管理会社に好きにされてるかわからないでしょうに。

>>155
総会議事録に書いてあるはずですよ。理事選任は総会決議事項ですから。

>>153

>この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

理事会の力量とか言って他人を当てにしたら駄目だよ。

２０％賛同票を集めて臨時総会を開催してしまえばいいよ。理事長を解任して自分がやるとか。
少なくとも明け渡し条項が細則に有って機能しない件は２０％の住民位の同意は取れるだろう。

こんな所でグチをこぼしてないで自分で仲間を募って1500円とセットでやればいいんじゃないの。

>>理事会の力量とか言って他人を当てにしたら駄目だよ。
>>２０％賛同票を集めて臨時総会を開催してしまえばいいよ。
そんなまわりくどいことしなくても、駐車場を借りられない区分所有者は、駐車場を明け渡さない区分所有者に対して、管理組合に代位して、直接、明け渡し請求できます。

第423条
債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。

↑民法です。念のため。

>>110
同じではありません。

でも売主が「全戸１００％駐車場確保」と言っていても、１戸１台保証を意味するとは限らないと思う。物理的な区画数が全戸数分あると言う意味だと思う。駐車場は管理組合の運営だから、管理規約と管理組合の運用じゃないか？

>>159
一区分所有者と管理組合の賃貸借契約において、他の区分所有者が債権者として個人的に権利行使できますかね？
賃貸借契約の当事者ではないのに自己の債権となるのでしょうか？
勉強不足なもので是非ご指導ください。

>>161
自宅マンションの組合に自分の勤め先にリプレイスしたらどうかと提案できますか？
自分の知っているフロントマンも勤め先と自宅マンションの管理会社は別だそうですが、その人は恥ずかしくて言えないと思いますよ。
情けないことですが、高い管理費を払えばキチンと管理してくれていると、工事などは理事会で相見積りや内容が充分に検討されていると思っていましたが本当に最近、そうではないことがわかりました。
理事は輪番制でまだ廻ってきたことがなかったのと、年に一度の総会がある日曜日は仕事のためにいつも委任状でした。
初めて総会に出席してみて議案書に疑問やツッコミどころ満載なのに質問する人はほとんど無く、採決の時に挙手するためだけに来ているような感じでした。
議事録には大事と思われることは載らず、以前は何にでもハキハキ答えていた理事長は「わからない」を連発し、管理会社の都合の良い内容で終了。
自分のところの管理会社が管理委託費を据え置き、工事ばかりしたがることがわかりました。そこが大きい儲けなのだと。あとは設備とか…。
某満足度ランキング上位で管理費が高いと言われている会社です。
管理委託費は組合員の管理費を集めて捻出していると思いますが、一軒一軒は「お客様」と思われてはいない対応です。他のスレにも書いてありましたが「理事長、理事会」に気に入られれば良いみたいです。理事でもないのに非に気づいて意見を言おうものならクレーマー扱いです。
（あくまで自分のところの管理会社ですが）

>>163
「管理組合に代位して」の意味ですが。。。

・区分所有者Ａは管理組合から駐車場を借りる権利を持っている。
・管理組合は、ひとりで2台以上借りている区分所有者Ｂに対して２台目以降の駐車場の明け渡しを、「駐車場が足らなくなった」とき、請求できる権利を持っている。

債権者とは、区分所有者Ａ
債権者の自己の債権とはＡの債権（これが「被保全債権」）
債務者とは、管理組合
債務者に属する権利とは、区分所有者Ｂに対する明け渡し請求権

管理組合が区分所有者Ｂに明け渡し請求を行わない場合、
民法第423条により、区分所有者Ａは、管理組合に代位して、区分所有者Ｂに駐車場の明け渡しを請求できます。
「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。

>この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

力量も何も、細則が正当なものなら、ゴネてる人に勝ち目なし。
長引けば、確かに理事会に「力量なし」が判明しますけどね。

議論の余地がない内容なので、理事会は粛々と、不服申し立てに応じれば良いでしょう。

>>164
管理会社のフロントとしては、営業収入を上げようと努力するのは当たり前のことです。
どこの会社の社員でも、それは同じことです。
営業利益が同じであれば、従業員の労働条件のアップは考えられません。
管理委託費の値上げは、内容が変らなければ値上げすることは出来ないでしょう。
だとすれば、営業利益を上げる手段は、それ以外のこととなります。
工事や点検業務等は、やることによってマンションはきれいになりますし、安全性が高まります。
金銭面さえ考えなければ、やることについては、全然問題はないと思います。
工事をするしないは、そのマンションで計画性を持ち、適正価格の判断力を持ちやるべきです。
その能力が理事にあるかどうかは別問題ですが。
工事をやるにしても、そのマンションの自己責任です。
私は、マンションの単なる一住民です。理事でもありません。勿論管理会社とは関係ない者です、念のため。
ただ、理事が回ってきたら、規約改正も含め、工事の発注方法等も改善していきたいと思っております。それまでに
勉強して力をつけていく予定です。

>>164
同じです。
しかも役員を除く出席者の１組みを除き見知らぬ面々でした。
マンションとは言っても６０数戸の物件です。
５０数戸出席で…質問発言はうちと知り合いのみ、やらせ総会と感じました。
総会議事録も無茶苦茶でした。

>>166
建前はその通りですが、対応に疑問を感じたので理事長に問いただすと「遺恨を残さない」との方針でした。そしてゴネる住民に大幅に譲歩しました。「ゴネ得の規約も細則もどこ吹く風！」住民にとっては最高のマンションです。

ただ、理事会が法的措置を講じるのは実際なかなか大変ですね。
総会決議も必要だし、法人化されてないマンションは理事長個人が原告になります。
個人で本業以外に訴訟マターを抱え込むのは結構きついですね。

管理組合を訴えたら勝てますよ。まあ、訴える前に、内容証明を送ればびびって言うことをきくでしょうけど。
「遺恨を残さない」との方針が新たな遺恨を生むと教えてあげましょう。

>>169
「ただし、管理組合員間に遺恨が残る場合はこの限りではない。」と規約に付け加える必要があるでしょう。

>>169
訴訟するのに総会決議が必要ですか。まあ、理事会での承認の規約がなければ総会決議は必要でしょうが。
それに、規約に定めがなければ、理事長が原告・被告とはならないですよ。
法的措置をとる場合は、弁護士に依頼することになりますよ。弁護士が代理人となりますので、理事長が
原告であっても、法定に出席しなくてもいいのですから。

このマンション、情報公開で有名だが、総会議事録読むと管理費滞納者の氏名や滞納額が公表されてるようだ。
滞納者は総会でも晒し者になり、個人情報保護や人権問題とかで議論されている。でもここまで公開するのか？
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai19.pdf

その後の管理費長期未納者に対する訴訟結果も報告されている。
しかし何でもかんでも公開するマンションには驚いてしまう。
http://www.bonheur.ne.jp/report/exec2105.pdf

>>173
いいんじゃないですかね。個人情報保護法を誤解してる人が多くて、国勢調査もできなくなってるほうがずっと問題。

滞納者に対する情報の公開については、裁判になれば、裁判所で誰でも見れますからね。
個人情報保護法や名誉毀損については、相手が提訴しなければなんにもならない。
滞納者が、裁判までおこすことはまずないでしょうから、氏名や滞納額を公表しても問題が
おこらないのでしょう。
議事録については、請求すれば見れますので、全然問題はないと思います。
ただ、掲示板に滞納者の氏名と金額を掲載するのは、人道上問題があるでしょう。
もし、そうしても、裁判にはならないでしょうが。

>>164

うちと同じですね。１年輪番制役員

理事会は管理会社のしもべ、金づるです。
管理組合のためというより１年間無事に役員を過ごせればいいとの
考え方で理事会運営をしています。

管理規約も委託契約書も理解していない。
哀れな管理組合です。
ドギャンかセナあかんと思っています。

スレ違いになりました。

ちなみに管理会社は長谷工コミィニティ
管理費高く管理室の質は悪い
売上げの為の管理に終始している。

愚痴になりました。ｗ

>>173
おもしろい組合ですね。
ただ、長老支配になっており、理事が固定化されてるのに問題がありそうです。
特に、理事長は総会での質問に対して、理事会で検討するとかも言わず、独断でそうしますと答えているようだけど
この辺が独裁そのまんまというところかな。
忘年会の支出に対しても、管理費から出費できるんですね。管理会社まで招待して。

>>177
うちは別の会社です

○○コミュニティー

管理会社に言っても無駄、反応がないなど組合員の無関心が進み、前回の総会のは出席が4分の1くらい？
委任状さえ出さない家が多い。
もちろん管理費未納世帯も件数しか知らされないが多いと思う。

>>168
○○コミュニティーではないですか？
ある宗教と仲良さそうな…。選挙の時になると普段付き合ってない親戚や友人から「△△党の××さん」に投票してねと電話とかでお願いされるところ。
挙手しに来てるのはその信者と書いてあるスレを読んだことあります。

管理会社って、管理委託受けてるマンション同士の横の情報交換してるのですか？

するわけないです。守秘義務もあるし。

>>165
詳しいご説明ありがとうございます。
ただ本件では管理組合は強制解約を申し出ていますので、「管理組合が明け渡し請求を行わない場合」という前提は当てはまらないですね。

>>164
私も自分のマンションの組合に自分の会社にリプレースしたらどうかとは言えないですね。
ただ、理由は全く違います。
まず、そういう提案をすれば私利私欲のために言っていると思われる可能性があります。
また、例え適切な競争入札等の手続きで私の会社が選ばれてリプレースが実現したとしても私が情報を漏らしたという疑いをもたれる可能性もあります。
以上の理由から自分のマンションに自分の会社はお薦めしません。

管理会社のやりたい放題に数軒の家で気づいて、まだ理事未経験のお宅に理事に立候補したらどうかと話した。
管理会社のフロントにその旨を伝えたそうだが、総会の議案書には輪番制の理事候補の名前のみ。
阻止されたのか、理事長にでも伝えたら良かったのか立候補した人が過去にいなかったみたいでわかりません。
どうすれば良かったのでしょう？

>>181
ご自分の理事の時でなければ私利私欲ではなく、自信をもって薦められる会社でいいような気がしますが。
その会社のシステムも組合員に詳しい人がいれば助かると思うし。

186です。
>>184でした。

>>183
１６５では、「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。と書きました。
管理組合が法的手段をとっていなければ、管理組合に代位して明け渡し請求できますよ。
しかしですね、弁護士が受任するかは知りませんよ。債権者代位権は、通説では金銭債権、登記請求権に限るとか言われてますから。弁護士は型にはまったことしかやらない傾向にありますので、本人訴訟でやるのがいいでしょう。
通説を理由に、訴状が却下（門前払い）されることなく、被告にちゃんと届くはずなんで、その時点でびびって明け渡すでしょう。

>>188
読解力がなくて申し訳ありません。
そういうことですか。
不勉強のため初めて耳にする見解で非常に興味深いです。
丁寧に解説して頂きありがとうございました。

>>186
自分が理事でなければ情報漏洩の疑いは低くなりますが、私利私欲の疑いは変わらないでしょう。
自分の会社が受託することで会社からインセンティブが出るのでは？という疑いは想定されます。
私にとって自宅マンションはプライベートな場所ですので静かに暮らしたいものです。
当然自分の会社は自信をもって薦められる会社だと思ってますけどね。

>>190
ご回答ありがとうございます。
嫌みとかではなく、フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社を探しています。
もちろん、会社名を教えてもらえるとは思っていませんが、リプレイスのときに何社かあげるうちの会社としてでした。

＞フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社

フロント業務は管理会社の委託ではないのですか？
うちのマンションはフロント管理人＝管理会社＝理事長のスポークスマンです。

>>191
この場で自分の会社名をお教えできないのが残念です。
私の考えるリプレースのポイントは、
1.営業マンを信用しない
2.価格を信用しない（安いものには安い理由がある）
3.世に出でいる様々なランキングは参考程度に（鵜呑みにしない）
よいパートナーと出会えると良いですね。

>>193
あなたの管理会社は、別スレの管理会社ランキング、ベスト１０に入っていますか？
少なくとも、ベスト１０にも入っていないようだったら、自分の会社にリプレイスとかはいえないでしょうから。
番外だったら、自己満足以外の何ものでもないですからね。
ランキングは参考にはすべきなんでしょう？

>>194
どこの社のランキングか書いたほうがわかりやすいのではないですか？
ちなみにダイ○モン○上位の会社でやってることは893かって会社ありますよ。
管理戸数が多いだけかみたいな。

>>195
ここのマンコミの、「管理会社・管理組合・理事会」ですよ。

で、理事会に管理会社の首のすげ替え提案を出すのですか？

管理会社の首のすげ替えは、フロントとの付き合いもあるし、理事会としてはやりにくいね。
その時は、マン管士に依頼することになるだろうね。

マン管士にコンサル依頼することが理事会で拒否されるだろう。ましてや総会議案なんて夢のまた夢。

総会議案なんて本当に夢みたいでしょうね。悪事を働いたフロントが管理会社を替えるって怒っている理事長にすがりついたそうですよ。
すがりついてきたことを理事長が他の人に言ってしまったのに、悪事の公表は無し。
理事会では理事長のみ事情を知っていて、他の理事に話さないまま高い修繕工事や委託更新を総会で決めた。そんな管理会社に相見積り１社だけなんてデキレースでしょ？
何の解決もしてないし、謝罪もないのに理事長は管理会社の都合のよい人になってしまった。
これからもこの管理会社が工事をゲットするために増額した修繕費を払っていくのだろうか？
理事長も自分が周囲から怪しまれているのもわからないんだろうな…。