理事会への提案はどうすればいいのですか。

>>99
私は匿名では書き込まない。
議論ではなく誹謗中傷の書き込み。悲しい人ですな。

めんどくさいが理由で却下されるなら、あなたの提案内容がその程度なのですよ。
理事が自分にも有益な提案を却下する訳がない。
理事会がめんどくさがらない提案の仕方をすべきでしょう。
もしくはあなたがご自身でやればよいのです。
逆に言えば、管理会社の提案が理事会を通過するのは理事会がめんどくさいと思わないからですよね。
あなたの提案力より管理会社の提案力が上なのかな？
それともあなたより管理会社のほうが理事に信頼されているのでしょう。

いろいろな意見がありますね。
当マンョンはインターネット普及率は100%です。
それは良いことですが、使わない人、使えない人もいるでしょう。
でも一番の問題は、管理費、修繕積立金とは別に「インターネット利用料：月\1.500」を全戸に強制課金しているのです。本来受益者負担の使用権なのに。使わない、使えない人にも利用料を払わしている。マンション指定のプロバイダーを使わずに他のプロバイダーを使ってる人にも払わしている。管理組合はマンション指定プロバイダー以外のNTT,KDDIに門戸を開放してしまってるのです。
従って、専門的な話になりますが、NTTやKDDIを使ってる人はマンションの共用設備となるルーター、ハブ、LAN回線を一切使わず別回線＋電話線共用（VDSL方式）なのに、月\1.500払わしているのです。
これが、管理組合として情報化を積極的に推進して住民が月\1.500を払うだけのメリツトを享受させなければならないと考える理由です。
車持ってないのに管理組合に駐車場使用料を毎月払わされているようなものです。

私は管理組合にネットを利用することは賛成ですが、既存のプロバイダー云々には反対です。

それは理由にはならないと思う。１階住民はエレベーターを使用しない
幼児のいない住民はチャイルドルームを使わない
それと同じではないですか？

私は、既存のブロバイダーと別にブロバイダーを使用しています。株主優待があるので勿体ないのと、容量の問題です。

管理組合の運営にネットを利用することは多いに賛成ですよ

文書が読めなくともネットなら音声で利用可能な場合もありますからね

１０２の管理侍って管理会社のやつだね。
そうやってうまいこと管理組合をあやつってるんだろうなあ。

105さん、雑談板とは質が違います。内容のあるレスをお願いします。

内容のあるレスねえ。うーん。。。
情報化委員会っていうのは、５００戸とかの大きいマンションだったら有益だとおもいますけど、１００戸以下だとどうなんでしょうね。
理事会への提案ってスレ主さんみたいな、規約改正とか修繕積立金増額とか管理費削減提案とかだと、理事会に言っても輪番制理事では対応できないと思います。管理会社が、規約改正はマンション管理士などの専門家を入れないとだめです、とか言うし、管理費削減なんて言ったら、安全性に当社は責任をもてませんとか言われると、輪番制理事はやるわけないです。管理会社は動かずに管理組合でやってくれって話にされると理事はだれもやらない。
管理会社のしょうもないサービス提案は、理事が黙ってると、異議ありませんね、って話で管理会社が総会議案書つくって総会にかけられる。理事会で検討を重ねた結果、総会に上程されることになりました、って書かれる。
結果、管理会社の得する話は採用されるが、損する話は却下になる。
情報化委員会って話も、推進したければ管理会社の得する話にしないと無理でしょう。

>>105=107？
確かに私は管理会社の人間です。
管理組合員でもありますが…。
いきなり「やつ」呼ばわりとは驚きました。
107のご意見ですが、理事とはそこまで思考能力も判断力も無いのですか？
つまらない提案に黙ったまま異議も唱えず、総会まで進んで承認されるのですか？
事実だとすれば異議を唱えない側の問題では？お互いにいい大人ですから。
逆に管理会社から何の提案も無ければ、それはそれでご不満でしょう。

ないよ、管理素人だし自治会レベル思考で理事会運営するからな

管理会社に洗脳されて管理組合員と相談どころかお知らせもせずに、管理運営をフロントと決めて行くのさ

>>108
管理侍さんの勤務先と自宅マンションの管理会社は同じなのでしょうか？

管理会社に提案されると輪番制理事が黙認して総会に上がってしまう例は下記のようなもの
・配水管清掃を2年に1回から毎年に変更（詰まったらこまりますよって言われる）
・植栽管理費の値上げ（木がのびちゃって低木が高木になった）
・防犯カメラ増設（リース切れのとき新しいに換えて増やす）
・大規模修繕工事の理事会一任（意図は言うまでもないです）
・管理費会計から支出する専有部サービス（規約違反に気づかれないように提案される）

一般組合員が、マンションの管理に直接携われるのは通常総会しかありません。
そこで、何か提案したいと思ったら、理事長への意見書なりの提案しかありません。
例えば、規約改正一つとっても、提案されても理事長としては、輪番制の理事であり、理事長も仕事を
もっていれば、必要と解っていても中々専門委員会の設立には躊躇するものがあると思います。
規約や使用細則を全面改正するとなれば、それなりの知識がなければなりませんし、それに対する労力は
かなりのものになります。
そのたたき台づくりからはじめなければなりませんが、組合員の中にそういった適任者の方がおられれば
いいのですが、いなければマン管士の活用も考えなければなりません。
現状で特に問題がなければ、全面改正までする必要性はないと考え、何かあればその時点でその部分だけを
改正すればいいという考えになると思います。
特に１０年以上たったマンションでは、それまでにかなり法改正や使用細則でも改善しなければならない点が
でてきていると思われます。
規約改正と管理会社は全然関係ないですがね。

管理会社が理事会操作で重要事項も規約も変える
どこもそうだろ

>>113
重要事項は全組合員に説明義務が生じてきたし、規約を管理会社が変える？そんなことはありえないよ。
そんな情けない組合は、それなりの負担を強いられるのは仕方ないでしょう。
管理会社のいいなりになってればいいよ。

そうなってしまってる、もしくわそうならないために、透明性の高いガラスバリの理事会にしなくては…
ネット運用を管理組合に使うように国土交通省に奨励して頂きたい。

マンション管理センターで既にやってると思いますけど。。。
マンションみらいねっと
http://www.mankan.or.jp/mirai-net/guide/guide_campaign.html

マンション管理センターは国土交通省の外郭団体なので国土交通省がやってるのとおなじことですよ。
理事会がうごかないとどうしようもないですが、
マンションみらいねっとのことを理事会に言ってるんですかね。。。
たぶん、言ってないんでしょう？情報化といっても、提案の仕方が悪いのでは？

＞情報化といっても、提案の仕方が悪い

多分私も、この７８さんの提案の仕方に問題があって実現しないと思いますね。
と言うより、理事会が管理会社に指示して、７８さんが直接個別の理事（長）にコンタクトしないようにしてると思います。

例えば、７８さんが自分で言ってる以下のような内容を理事会が聞いたら、
提案の内容検討以前に、理事会の議題になること自体却下することが正しいと思います。

＞組合員である提案者の私に何らコンタクト・ヒヤリングをせず、提案主旨を理解しようともせずに理事会で却下してしまい、しかも理事会報に誤った記述をする等、誠に誠意のない対応に怒りを覚えます。理事会は組合員（住民）とのコミュニケーションを敢えて避けているのではないかと推察します。

＞遂に理事会に殴り見込みをかけることに成功しました。

＞築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。今暫くは、理事をやるよりはむしろ専門委員会の委員長をやって専門分野で腕をふるうのが良いとの考えです。

理事でなくても、一般人の常識からしてこれを聞いた相手方として怒らない人はいないでしょう。

ですから、７８さんはこの提案の実現どころか、管理組合員同士の良好なコミュにケーション形成を阻害する存在として、７８さんの行うやり方をどうするのか理事会で議題になっていると考えられます。

うちのマンションでは、管理用倉庫が知らぬうちに清掃員の休憩室に使われていて、今夏の猛暑でさすがギブアップしたのか管理会社がこの倉庫に空調設備を管理費から支出して設置して欲しいとの提案を堂々と理事会にして来ました。理事会もこの提案をまじめに（？）検討したのか、清掃員勤務体系の見直しと廉価空調設備の再検討を管理会社に指示して終わったようです。このことが理事会報に載っていたのでビックリしました。
これなんて「共用部分の目的外使用」ともいえるもので管理規約では組合員に対して禁止されています。理事会は完全に管理会社になめられていると思いました。
これなら管理用倉庫に住民が私物を保管しても文句いえないと思います。

７８さんではないけどね
管理組合員からの提案や質問を管理会社経由にしてるとね、管理会社に捩曲げられるのはよくある話しだよ
これまでイロイロな掲示板で何度も見聞きしてるよ
財閥系ではないようだけどね

>>117
江戸時代の大名に対して庶民が行った駕篭訴みたいなやり方ですね。
おもしろいと思います。まさか理事長に対して突撃してくる住民がいるとは夢にも思わなかったでしょう。
理事会にとっては相当なインパクトがあったと思います。

組合のＩＴ化が必要がどうかは、意見が分かれるところでしょう。
ＩＴ化になっても、全てＩＴで情報発信や決議とかをする訳ではないですから。
提案事項については、ご意見箱に投函する方法とあまり変らないのでは。
全員がパソコン対応はできないこともあるし、パソコンもってない者もいるし。

情報化推進したいひとのコメントで
＞築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。今暫くは、理事をやるよりはむしろ専門委員会の委員長をやって専門分野で腕をふるうのが良いとの考えです。
っていうのがありますが、そんなに見識のあるひとが、築６年目の大規模修繕（検討着手？）に疑問を感じないんでかね。着工は8年目みたいですが、うちは今年14年目にやりましたよ。

私の提案書では、>>78で紹介した通り「理事会の下にITの専門知識と技能を有する住民から構成される専門委員会・・・・」ですが、理事会報には「専門委員会を創設して理事会とは別に活動・・・・」と書かれていました。

理事会の下に→理事会とは別に

誰が書き換えたのでしょうか？
最近理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ましたけど。

誤解を招いてすいません。大規模修繕計画に基づく最初の防水工事が６年目に始まります。言葉が適切でなかった事は謝罪します。

>>情報化委員会っていうのは、５００戸とかの大きいマンションだったら有益だとおもいますけど
戸数は500戸を遙かに超えています。住民同士も顔が見えないくらいですから理事会なんて遙か遠い存在なのかもしれません。

実は入居して管理規約見て初めて知ったのですが、このインターネット利用料は管理規約で「利用の有無に関わらず支払わなければならない」と規定されていたのです。非常に不合理な規約だと思いました。この規約は管理組合が立ち上がった時からの規約ですから、売主の作った規約で、インターネット契約は売主とプロバイダーの直接契約です。しかもこの契約を管理組合が自動継承する事も管理規約で規定されているのです。

インターネットに関しては、建物に付随してしている主としてハードに関する部分は共用設備だから「管理費」、主としてソフトに相当する使用権の部分は「利用料」で受益者負担、の考えにあらためるべきだと考えています。一律「利用料」でひっくるめてしまってる会計項目と受益者負担の利用に対する全戸強制課金がおかしいと思います。
ただ、これを規約含めて大幅な見直しをするのは、今のプロバイダーとの運用保守契約が切れる２年先が妥当と考えています。この時に業者コンペをやってプロバイダーを選定するのがベストです。今のプロバイダーは今後の提供サービス如何では切りたいと思ってます。

５００戸こえてるの？？？？
そりゃすごいですが、それだけ大きいなら、人材豊富なので、心配はいりませんよ。
（やばいのは数十戸の無関心住人ばかりのマンション。）
全戸一括なら、インターネット利用料ってたぶん月2000円くらいでしょ？
他の業者連れてきて、何百円か値切って、浮いた金をマンションみらいねっとに使ったらいいのでは？

正論でも、理事会の運営に水を差されてると思ってるかもしれませんね。
戸数が多くて、大変かもしれませんが他の区分所有者の意見なんかもまとめるといいかもしれませんね。
それこそ連名で上申書があれば、少し変わるかもしれませんし。
ここでも出てるように、賛否両論あると思いますので、できるだけ多くの意見(同意見)を集めた方がいいと思いますよ！

少し疑問ですが
> 築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。

理事長自体は、確かになり手のない仕事ですが、自分がなるんだといってなれるものですか？
総会で承認されなければ理事にはなれないでしょうし、理事の中で互選されなければ理事長にもなれないと思うのですが・・・

そして、それだけの大きなお金が動く時だけ理事長になりたいだなんて、まるで利権狙いに見えます。
ご本人はそうでないと言うかもしれませんが、傍から見たらそう思う人もきっといると思います。

７８に対する理事会の方針と予想

1　理事個人で７８と会わず、話があるときは管理会社のフロントを通してもらう。

2　７８の提案内容の検討について78の傍聴等の介入があると混乱するので、理事会が責任をもって独自で検討し、検討結果を文書化して、管理会社を通じて７８に報告するとともに、７８の提案、その検討結果を理事会報告として全区分所有者に知らせる。いっしょに７８の対応によって、理事会通常業務が遅延している旨を書き添える。

3　１と２の原則的対応をすれば、７８の主観からして「自分が一番よく知っているのにそれを聞かない理事会…」というように一方的に思い込むだろうから、
それを挑発してさらに理事会が７８に対して１と２以外の直接対応をしないと、78はイラ立って全戸ビラ配布等の「怪文書」を配布する等の行為にであろうから、やがて誰にも相手にされなくなって、早晩引っ越すだろう。

500戸以上もあるマンション内の多数派工作でしたら、宗教団体に入るといいですよ。

＞123
＞理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ました

「言質」って、理事長の発言をケンカ腰で取り上げて78さんが得るものってなんだい？

78さんと理事長の間には、本件問題とは別のトラブルの原因があると考えられるがどうだろうか。

プロバイダーだかヘアーネットだか知らないが、
それが「改善」できることよりも、

マンション内の隣人でトラブルがなく、仲良くしている方を優先するな。

お互い住みやすく、いいマンションでありたいという最大の目的を忘れたくない。

うーん。。。
情報化うんぬんじゃないでしょ。
実際は、メンツの問題になってるんですよ。
おとしどころは、理事会をなんとかびびらせて、検討課題にするとか理事会議事録に書かせることですが
方法としては、裁判所に民事調停の申し立てをするといいでしょう。

そうですよ、フロントは管理組合員は敵だと理事会に吹き込み自分が守ってやる言う通りにしとけという態度ですからね
住民間を対立させるのが管理費をたかるコツだと思ってるのでしょう
ネット利用で管理組合員が議論できる場所ができれば、誤解も不正も防ぐことができます。

この問題は>>123で述べられてる誰かの「書き換え」が原因だろ？答え出てるじゃん。

>>ネット利用で管理組合員が議論できる場所ができれば、誤解も不正も防ぐことができます。
それを一番いやがる人が潰しにかかるのだよ。

例えば、理事会宛に
「フロント管理人のＡ氏は無愛想で態度が悪くしかも不気味で気持ち悪い。首にしてほしい。　」
と投書を意見箱に入れたら果たして理事会に届くのか？

それは届くでしょう。
「管理人のＡ氏がセールス業者をロックを開け入れていた」は届かないでしょう。

衆愚政治とは？
ある条件がそろって、選挙によって権力を握った人間が、権力を握ることによってさまざまな情報を得た状態において、
当然その情報を知らない人間との格差を感じて、それが自らの能力で得てないにもかかわらず、
自らを、エリート　その他を愚民と見ることによってますますその情報を愚民に知らすべきでないとの観点にたちながら、政治を行う事。
そしてますます、密室化、扇動を行い、自らの権力を強めようとする。
全ての情報は国民全てのものであり、その情報が全ての国民の民度を上げ、国を豊かにする力になるのであるが、情報を処理する能力において自分より優れた人間がでることは、権力から落ちてしまうことだとおびえてしまう。
国民がどんな情報に接しているかを非常に敏感に探り規制を加えようとする。

＞衆愚政治とは？

なんのこっちゃ？

高校生の坊やのお勉強はママのところに行ってね。

＞＞123
＞＞理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ました

＞「言質」って、理事長の発言をケンカ腰で取り上げて78さんが得るものってなんだい？

＞78さんと理事長の間には、本件問題とは別のトラブルの原因があると考えられるがどうだろうか。

これは自分の意見書(?)と理事長の「言葉」が違うってことでしょ？

理事会の下でやるのと別でやるのとで違いがあるのかなー？あ、勝手にやって金使われちゃ困るか。

＞理事会の下でやるのと別でやるのとで違いがあるのかなー？
専門委員会は理事会の諮問機関、理事会の下でやるのは当然だと思う。
理事会と別にやるのなら、それは専門委員会とは別の住民サークルの類だろう。
理事会とは別の住民サークルなら理事会に提案するものではなく、勝手にやればいい。

スレ主さんはちょっと賢いんじゃない。
ただの好き者同好会なんだけど、それじゃパソコン同好会会長でしかない。それでは満足できない。
そこで考えた。本人も書いてるように勉強したと。そこで、知ったことは専門委員会を作ればいいと言う事。
だがしかし、そうは問屋が卸さなかったという事。そんなバカな役員は居なかったということ。

スレ主さん自身が自分の信用で集めるしか無いんだよ。会費会員を。管理組合役員を利用せず。

そんな理事会と管理会社なら、誰かが書いてるように駕籠訴が一番効果があると思うけど。
これだと管理会社は阻止きないから。

＞バカな役員は居なかったということ。
バカでも出来る理事業務じゃないと輪番で回ってきても誰もやらないと思う。
理事はバカでいい。管理会社が賢ければ管理組合はうまく回る。

悪賢い管理会社がいるからな
困ったもんだよ

>>141
文章から役割の別や関係を読み取れない人はいるよ。
うちのマンションでも、何故か理事会が、サークルや老人会について
「○○会の設立を許可します」とか「理事会の下の○○会」とか
文章にしてしまっている。

逆にうちは住民に多い。管理組合を自治会と勘違いしてる人が多い。
マンション内の同好会のことを理事会に一所懸命質問してる人がいる。

>>145
恐ろしい管理会社知ってます。理事長が一人で悪事を隠してあげました。
他の理事も後で聞いてビックリ。
総会で隠しきれなくなった理事長が管理会社の悪事を肯定し、今後は管理会社の変更も…って発言したけど議事録に一切載らなかった。
管理会社の悪事を総会に出席しなかった人は今でも知りません。
そんな会社と知らせずに臨時総会で修繕を承認させ、総会で委託更新も承認させたからヤバくて悪事を公表できないんでしょうけど、修繕積立金をこれからも湯水のように使われるのかと心配になります。

普通は管理会社と理事会は懇ろになって、一般組合員の意見はフロントでフィルターにかけて理事会に伝えるのが一般的でしょう。

管理組合は、共有資産の保全が任務。
情報化、特にIT活用は組合にとって、最も優先順位の低い業務。

出来ればいいが、出来なくても問題はない。

その程度のものだと認識しつつ、それでも頑張りたいならそうされればよろし。

ただ、どなたかもおっしゃってたが、まずは「６年目の大規模修繕」に疑問を持つ程度の知識を身に付けてから臨まれては？

そっちの方が、月々1500円どころじゃない問題でしょ！

>>そんな理事会と管理会社なら、誰かが書いてるように駕籠訴が一番効果があると思うけど。
理事長とか理事の部屋に行ってピンポーンってならして話するの普通じゃないの?
駕籠訴なんて大げさなことのかな。。
私は逆切れされて大変でしたが一部始終を録音していたので、最終的には言うこと聞かせました。
全国的にはどうか知りませんが、大阪だとマンションで苦情（騒音の苦情でも理事会への意見でも同じ。）を相手に直接言うと必ず逆ギレしますので、それを利用しましょう。必ず失言を言うので、録音しておくとその後の展開は有利に進みます。マンションを自分の住みやすい環境にするには、理不尽に耐えるのではなく、小さな勝利を積み重ねることが大事です。結果、すみにくくどころか私の周りは異様なくらい静かで快適ですよ。

フィルターにかけるんじゃなくて、選別と脚色してですよ。

当マンションは「100%駐車場確保」で、100%埋まると空き区画は僅かしかありません。
当初、数棟ある最初の棟が引き渡されると同時に管理組合が立ち上がりましたが、当時の管理組合はまだ大量の
空き区画があったので駐車場収入を増やす目的で、２台目以降の希望者に空き区画の使用を認めて来ました。そのため、後で分かったことですが、自走式駐車場の屋根付き部分になんと４台も借りてる住人までいたのでした。

ところが全棟完売が近づくにつれて、空き区画を２台目以降に使用している人が大勢いるため、新たに１台目の
区画を希望する人に区画の割り付けが困難になり、理事会は２台目以降の契約者に駐車場運用細則の規定に基づき伝家の宝刀「強制解約」の通知をしました。
すると、ここで大もめになったのです。規約に基づく「強制解約」にも関わらず、ごねて解約に応じないのです。中には理事会に対して正式に「不服申し立て」をする強者まで出る始末。そして遂に全戸完売し、２区画目の返還がされないまま空き区画０、新規の１台目希望者には区画の割り当てが出来ない、「100%駐車場確保」はウソか！

この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

当マンションは「100%駐車場確保」で、100%埋まると空き区画は僅かしかありません。
当初、数棟ある最初の棟が引き渡されると同時に管理組合が立ち上がりましたが、当時の管理組合はまだ大量の空き区画があったので駐車場収入を増やす目的で、２台目以降の希望者に空き区画の使用を認めて来ました。そのため、後で分かったことですが、自走式駐車場の屋根付き部分になんと４台も借りてる住人までいたのでした。

ところが全棟完売が近づくにつれて、空き区画を２台目以降に使用している人が大勢いるため、新たに１台目の
区画を希望する人に区画の割り付けが困難になり、理事会は２台目以降の契約者に駐車場運用細則の規定に基づき伝家の宝刀「強制解約」の通知をしました。
すると、ここで大もめになったのです。規約に基づく「強制解約」にも関わらず、ごねて解約に応じないのです。中には理事会に対して正式に「不服申し立て」をする強者まで出る始末。そして遂に全戸完売し、２区画目の返還がされないまま空き区画０、新規の１台目希望者には区画の割り当てが出来ない、「100%駐車場確保」はウソか！

この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

＞理事長とか理事の部屋に行ってピンポーンってならして話するの普通じゃないの?

理事の名前と部屋番号がわからないのでフロントで聞くと「個人情報ですから教えられません！」笑い話みたい。

>>155
ホント、名前と部屋番号のみ知ってるのが普通じゃない？
それもわからないんじゃ、誰が理事なのか管理会社に好きにされてるかわからないでしょうに。

>>155
総会議事録に書いてあるはずですよ。理事選任は総会決議事項ですから。

>>153

>この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

理事会の力量とか言って他人を当てにしたら駄目だよ。

２０％賛同票を集めて臨時総会を開催してしまえばいいよ。理事長を解任して自分がやるとか。
少なくとも明け渡し条項が細則に有って機能しない件は２０％の住民位の同意は取れるだろう。

こんな所でグチをこぼしてないで自分で仲間を募って1500円とセットでやればいいんじゃないの。

>>理事会の力量とか言って他人を当てにしたら駄目だよ。
>>２０％賛同票を集めて臨時総会を開催してしまえばいいよ。
そんなまわりくどいことしなくても、駐車場を借りられない区分所有者は、駐車場を明け渡さない区分所有者に対して、管理組合に代位して、直接、明け渡し請求できます。

第423条
債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。

↑民法です。念のため。

>>110
同じではありません。

でも売主が「全戸１００％駐車場確保」と言っていても、１戸１台保証を意味するとは限らないと思う。物理的な区画数が全戸数分あると言う意味だと思う。駐車場は管理組合の運営だから、管理規約と管理組合の運用じゃないか？

>>159
一区分所有者と管理組合の賃貸借契約において、他の区分所有者が債権者として個人的に権利行使できますかね？
賃貸借契約の当事者ではないのに自己の債権となるのでしょうか？
勉強不足なもので是非ご指導ください。

>>161
自宅マンションの組合に自分の勤め先にリプレイスしたらどうかと提案できますか？
自分の知っているフロントマンも勤め先と自宅マンションの管理会社は別だそうですが、その人は恥ずかしくて言えないと思いますよ。
情けないことですが、高い管理費を払えばキチンと管理してくれていると、工事などは理事会で相見積りや内容が充分に検討されていると思っていましたが本当に最近、そうではないことがわかりました。
理事は輪番制でまだ廻ってきたことがなかったのと、年に一度の総会がある日曜日は仕事のためにいつも委任状でした。
初めて総会に出席してみて議案書に疑問やツッコミどころ満載なのに質問する人はほとんど無く、採決の時に挙手するためだけに来ているような感じでした。
議事録には大事と思われることは載らず、以前は何にでもハキハキ答えていた理事長は「わからない」を連発し、管理会社の都合の良い内容で終了。
自分のところの管理会社が管理委託費を据え置き、工事ばかりしたがることがわかりました。そこが大きい儲けなのだと。あとは設備とか…。
某満足度ランキング上位で管理費が高いと言われている会社です。
管理委託費は組合員の管理費を集めて捻出していると思いますが、一軒一軒は「お客様」と思われてはいない対応です。他のスレにも書いてありましたが「理事長、理事会」に気に入られれば良いみたいです。理事でもないのに非に気づいて意見を言おうものならクレーマー扱いです。
（あくまで自分のところの管理会社ですが）

>>163
「管理組合に代位して」の意味ですが。。。

・区分所有者Ａは管理組合から駐車場を借りる権利を持っている。
・管理組合は、ひとりで2台以上借りている区分所有者Ｂに対して２台目以降の駐車場の明け渡しを、「駐車場が足らなくなった」とき、請求できる権利を持っている。

債権者とは、区分所有者Ａ
債権者の自己の債権とはＡの債権（これが「被保全債権」）
債務者とは、管理組合
債務者に属する権利とは、区分所有者Ｂに対する明け渡し請求権

管理組合が区分所有者Ｂに明け渡し請求を行わない場合、
民法第423条により、区分所有者Ａは、管理組合に代位して、区分所有者Ｂに駐車場の明け渡しを請求できます。
「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。

>この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

力量も何も、細則が正当なものなら、ゴネてる人に勝ち目なし。
長引けば、確かに理事会に「力量なし」が判明しますけどね。

議論の余地がない内容なので、理事会は粛々と、不服申し立てに応じれば良いでしょう。

>>164
管理会社のフロントとしては、営業収入を上げようと努力するのは当たり前のことです。
どこの会社の社員でも、それは同じことです。
営業利益が同じであれば、従業員の労働条件のアップは考えられません。
管理委託費の値上げは、内容が変らなければ値上げすることは出来ないでしょう。
だとすれば、営業利益を上げる手段は、それ以外のこととなります。
工事や点検業務等は、やることによってマンションはきれいになりますし、安全性が高まります。
金銭面さえ考えなければ、やることについては、全然問題はないと思います。
工事をするしないは、そのマンションで計画性を持ち、適正価格の判断力を持ちやるべきです。
その能力が理事にあるかどうかは別問題ですが。
工事をやるにしても、そのマンションの自己責任です。
私は、マンションの単なる一住民です。理事でもありません。勿論管理会社とは関係ない者です、念のため。
ただ、理事が回ってきたら、規約改正も含め、工事の発注方法等も改善していきたいと思っております。それまでに
勉強して力をつけていく予定です。

>>164
同じです。
しかも役員を除く出席者の１組みを除き見知らぬ面々でした。
マンションとは言っても６０数戸の物件です。
５０数戸出席で…質問発言はうちと知り合いのみ、やらせ総会と感じました。
総会議事録も無茶苦茶でした。

>>166
建前はその通りですが、対応に疑問を感じたので理事長に問いただすと「遺恨を残さない」との方針でした。そしてゴネる住民に大幅に譲歩しました。「ゴネ得の規約も細則もどこ吹く風！」住民にとっては最高のマンションです。

ただ、理事会が法的措置を講じるのは実際なかなか大変ですね。
総会決議も必要だし、法人化されてないマンションは理事長個人が原告になります。
個人で本業以外に訴訟マターを抱え込むのは結構きついですね。

管理組合を訴えたら勝てますよ。まあ、訴える前に、内容証明を送ればびびって言うことをきくでしょうけど。
「遺恨を残さない」との方針が新たな遺恨を生むと教えてあげましょう。

>>169
「ただし、管理組合員間に遺恨が残る場合はこの限りではない。」と規約に付け加える必要があるでしょう。

>>169
訴訟するのに総会決議が必要ですか。まあ、理事会での承認の規約がなければ総会決議は必要でしょうが。
それに、規約に定めがなければ、理事長が原告・被告とはならないですよ。
法的措置をとる場合は、弁護士に依頼することになりますよ。弁護士が代理人となりますので、理事長が
原告であっても、法定に出席しなくてもいいのですから。

このマンション、情報公開で有名だが、総会議事録読むと管理費滞納者の氏名や滞納額が公表されてるようだ。
滞納者は総会でも晒し者になり、個人情報保護や人権問題とかで議論されている。でもここまで公開するのか？
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai19.pdf

その後の管理費長期未納者に対する訴訟結果も報告されている。
しかし何でもかんでも公開するマンションには驚いてしまう。
http://www.bonheur.ne.jp/report/exec2105.pdf

>>173
いいんじゃないですかね。個人情報保護法を誤解してる人が多くて、国勢調査もできなくなってるほうがずっと問題。

滞納者に対する情報の公開については、裁判になれば、裁判所で誰でも見れますからね。
個人情報保護法や名誉毀損については、相手が提訴しなければなんにもならない。
滞納者が、裁判までおこすことはまずないでしょうから、氏名や滞納額を公表しても問題が
おこらないのでしょう。
議事録については、請求すれば見れますので、全然問題はないと思います。
ただ、掲示板に滞納者の氏名と金額を掲載するのは、人道上問題があるでしょう。
もし、そうしても、裁判にはならないでしょうが。

>>164

うちと同じですね。１年輪番制役員

理事会は管理会社のしもべ、金づるです。
管理組合のためというより１年間無事に役員を過ごせればいいとの
考え方で理事会運営をしています。

管理規約も委託契約書も理解していない。
哀れな管理組合です。
ドギャンかセナあかんと思っています。

スレ違いになりました。

ちなみに管理会社は長谷工コミィニティ
管理費高く管理室の質は悪い
売上げの為の管理に終始している。

愚痴になりました。ｗ

>>173
おもしろい組合ですね。
ただ、長老支配になっており、理事が固定化されてるのに問題がありそうです。
特に、理事長は総会での質問に対して、理事会で検討するとかも言わず、独断でそうしますと答えているようだけど
この辺が独裁そのまんまというところかな。
忘年会の支出に対しても、管理費から出費できるんですね。管理会社まで招待して。

>>177
うちは別の会社です

○○コミュニティー

管理会社に言っても無駄、反応がないなど組合員の無関心が進み、前回の総会のは出席が4分の1くらい？
委任状さえ出さない家が多い。
もちろん管理費未納世帯も件数しか知らされないが多いと思う。

>>168
○○コミュニティーではないですか？
ある宗教と仲良さそうな…。選挙の時になると普段付き合ってない親戚や友人から「△△党の××さん」に投票してねと電話とかでお願いされるところ。
挙手しに来てるのはその信者と書いてあるスレを読んだことあります。

管理会社って、管理委託受けてるマンション同士の横の情報交換してるのですか？

するわけないです。守秘義務もあるし。

>>165
詳しいご説明ありがとうございます。
ただ本件では管理組合は強制解約を申し出ていますので、「管理組合が明け渡し請求を行わない場合」という前提は当てはまらないですね。

>>164
私も自分のマンションの組合に自分の会社にリプレースしたらどうかとは言えないですね。
ただ、理由は全く違います。
まず、そういう提案をすれば私利私欲のために言っていると思われる可能性があります。
また、例え適切な競争入札等の手続きで私の会社が選ばれてリプレースが実現したとしても私が情報を漏らしたという疑いをもたれる可能性もあります。
以上の理由から自分のマンションに自分の会社はお薦めしません。

管理会社のやりたい放題に数軒の家で気づいて、まだ理事未経験のお宅に理事に立候補したらどうかと話した。
管理会社のフロントにその旨を伝えたそうだが、総会の議案書には輪番制の理事候補の名前のみ。
阻止されたのか、理事長にでも伝えたら良かったのか立候補した人が過去にいなかったみたいでわかりません。
どうすれば良かったのでしょう？

>>181
ご自分の理事の時でなければ私利私欲ではなく、自信をもって薦められる会社でいいような気がしますが。
その会社のシステムも組合員に詳しい人がいれば助かると思うし。

186です。
>>184でした。

>>183
１６５では、「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。と書きました。
管理組合が法的手段をとっていなければ、管理組合に代位して明け渡し請求できますよ。
しかしですね、弁護士が受任するかは知りませんよ。債権者代位権は、通説では金銭債権、登記請求権に限るとか言われてますから。弁護士は型にはまったことしかやらない傾向にありますので、本人訴訟でやるのがいいでしょう。
通説を理由に、訴状が却下（門前払い）されることなく、被告にちゃんと届くはずなんで、その時点でびびって明け渡すでしょう。

>>188
読解力がなくて申し訳ありません。
そういうことですか。
不勉強のため初めて耳にする見解で非常に興味深いです。
丁寧に解説して頂きありがとうございました。

>>186
自分が理事でなければ情報漏洩の疑いは低くなりますが、私利私欲の疑いは変わらないでしょう。
自分の会社が受託することで会社からインセンティブが出るのでは？という疑いは想定されます。
私にとって自宅マンションはプライベートな場所ですので静かに暮らしたいものです。
当然自分の会社は自信をもって薦められる会社だと思ってますけどね。

>>190
ご回答ありがとうございます。
嫌みとかではなく、フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社を探しています。
もちろん、会社名を教えてもらえるとは思っていませんが、リプレイスのときに何社かあげるうちの会社としてでした。

＞フロントが本当に自信を持って薦められる管理会社

フロント業務は管理会社の委託ではないのですか？
うちのマンションはフロント管理人＝管理会社＝理事長のスポークスマンです。

>>191
この場で自分の会社名をお教えできないのが残念です。
私の考えるリプレースのポイントは、
1.営業マンを信用しない
2.価格を信用しない（安いものには安い理由がある）
3.世に出でいる様々なランキングは参考程度に（鵜呑みにしない）
よいパートナーと出会えると良いですね。

>>193
あなたの管理会社は、別スレの管理会社ランキング、ベスト１０に入っていますか？
少なくとも、ベスト１０にも入っていないようだったら、自分の会社にリプレイスとかはいえないでしょうから。
番外だったら、自己満足以外の何ものでもないですからね。
ランキングは参考にはすべきなんでしょう？

>>194
どこの社のランキングか書いたほうがわかりやすいのではないですか？
ちなみにダイ○モン○上位の会社でやってることは893かって会社ありますよ。
管理戸数が多いだけかみたいな。

>>195
ここのマンコミの、「管理会社・管理組合・理事会」ですよ。

で、理事会に管理会社の首のすげ替え提案を出すのですか？

管理会社の首のすげ替えは、フロントとの付き合いもあるし、理事会としてはやりにくいね。
その時は、マン管士に依頼することになるだろうね。

マン管士にコンサル依頼することが理事会で拒否されるだろう。ましてや総会議案なんて夢のまた夢。

総会議案なんて本当に夢みたいでしょうね。悪事を働いたフロントが管理会社を替えるって怒っている理事長にすがりついたそうですよ。
すがりついてきたことを理事長が他の人に言ってしまったのに、悪事の公表は無し。
理事会では理事長のみ事情を知っていて、他の理事に話さないまま高い修繕工事や委託更新を総会で決めた。そんな管理会社に相見積り１社だけなんてデキレースでしょ？
何の解決もしてないし、謝罪もないのに理事長は管理会社の都合のよい人になってしまった。
これからもこの管理会社が工事をゲットするために増額した修繕費を払っていくのだろうか？
理事長も自分が周囲から怪しまれているのもわからないんだろうな…。