理事会への提案はどうすればいいのですか。

>>161
自宅マンションの組合に自分の勤め先にリプレイスしたらどうかと提案できますか？
自分の知っているフロントマンも勤め先と自宅マンションの管理会社は別だそうですが、その人は恥ずかしくて言えないと思いますよ。
情けないことですが、高い管理費を払えばキチンと管理してくれていると、工事などは理事会で相見積りや内容が充分に検討されていると思っていましたが本当に最近、そうではないことがわかりました。
理事は輪番制でまだ廻ってきたことがなかったのと、年に一度の総会がある日曜日は仕事のためにいつも委任状でした。
初めて総会に出席してみて議案書に疑問やツッコミどころ満載なのに質問する人はほとんど無く、採決の時に挙手するためだけに来ているような感じでした。
議事録には大事と思われることは載らず、以前は何にでもハキハキ答えていた理事長は「わからない」を連発し、管理会社の都合の良い内容で終了。
自分のところの管理会社が管理委託費を据え置き、工事ばかりしたがることがわかりました。そこが大きい儲けなのだと。あとは設備とか…。
某満足度ランキング上位で管理費が高いと言われている会社です。
管理委託費は組合員の管理費を集めて捻出していると思いますが、一軒一軒は「お客様」と思われてはいない対応です。他のスレにも書いてありましたが「理事長、理事会」に気に入られれば良いみたいです。理事でもないのに非に気づいて意見を言おうものならクレーマー扱いです。
（あくまで自分のところの管理会社ですが）

>>163
「管理組合に代位して」の意味ですが。。。

・区分所有者Ａは管理組合から駐車場を借りる権利を持っている。
・管理組合は、ひとりで2台以上借りている区分所有者Ｂに対して２台目以降の駐車場の明け渡しを、「駐車場が足らなくなった」とき、請求できる権利を持っている。

債権者とは、区分所有者Ａ
債権者の自己の債権とはＡの債権（これが「被保全債権」）
債務者とは、管理組合
債務者に属する権利とは、区分所有者Ｂに対する明け渡し請求権

管理組合が区分所有者Ｂに明け渡し請求を行わない場合、
民法第423条により、区分所有者Ａは、管理組合に代位して、区分所有者Ｂに駐車場の明け渡しを請求できます。
「請求」とは裁判上の請求だと考えていいです。

>この問題の解決は、理事会の力量が試されます。

力量も何も、細則が正当なものなら、ゴネてる人に勝ち目なし。
長引けば、確かに理事会に「力量なし」が判明しますけどね。

議論の余地がない内容なので、理事会は粛々と、不服申し立てに応じれば良いでしょう。

>>164
管理会社のフロントとしては、営業収入を上げようと努力するのは当たり前のことです。
どこの会社の社員でも、それは同じことです。
営業利益が同じであれば、従業員の労働条件のアップは考えられません。
管理委託費の値上げは、内容が変らなければ値上げすることは出来ないでしょう。
だとすれば、営業利益を上げる手段は、それ以外のこととなります。
工事や点検業務等は、やることによってマンションはきれいになりますし、安全性が高まります。
金銭面さえ考えなければ、やることについては、全然問題はないと思います。
工事をするしないは、そのマンションで計画性を持ち、適正価格の判断力を持ちやるべきです。
その能力が理事にあるかどうかは別問題ですが。
工事をやるにしても、そのマンションの自己責任です。
私は、マンションの単なる一住民です。理事でもありません。勿論管理会社とは関係ない者です、念のため。
ただ、理事が回ってきたら、規約改正も含め、工事の発注方法等も改善していきたいと思っております。それまでに
勉強して力をつけていく予定です。

>>164
同じです。
しかも役員を除く出席者の１組みを除き見知らぬ面々でした。
マンションとは言っても６０数戸の物件です。
５０数戸出席で…質問発言はうちと知り合いのみ、やらせ総会と感じました。
総会議事録も無茶苦茶でした。

>>166
建前はその通りですが、対応に疑問を感じたので理事長に問いただすと「遺恨を残さない」との方針でした。そしてゴネる住民に大幅に譲歩しました。「ゴネ得の規約も細則もどこ吹く風！」住民にとっては最高のマンションです。

ただ、理事会が法的措置を講じるのは実際なかなか大変ですね。
総会決議も必要だし、法人化されてないマンションは理事長個人が原告になります。
個人で本業以外に訴訟マターを抱え込むのは結構きついですね。

管理組合を訴えたら勝てますよ。まあ、訴える前に、内容証明を送ればびびって言うことをきくでしょうけど。
「遺恨を残さない」との方針が新たな遺恨を生むと教えてあげましょう。

>>169
「ただし、管理組合員間に遺恨が残る場合はこの限りではない。」と規約に付け加える必要があるでしょう。

>>169
訴訟するのに総会決議が必要ですか。まあ、理事会での承認の規約がなければ総会決議は必要でしょうが。
それに、規約に定めがなければ、理事長が原告・被告とはならないですよ。
法的措置をとる場合は、弁護士に依頼することになりますよ。弁護士が代理人となりますので、理事長が
原告であっても、法定に出席しなくてもいいのですから。

このマンション、情報公開で有名だが、総会議事録読むと管理費滞納者の氏名や滞納額が公表されてるようだ。
滞納者は総会でも晒し者になり、個人情報保護や人権問題とかで議論されている。でもここまで公開するのか？
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai19.pdf

その後の管理費長期未納者に対する訴訟結果も報告されている。
しかし何でもかんでも公開するマンションには驚いてしまう。
http://www.bonheur.ne.jp/report/exec2105.pdf

>>173
いいんじゃないですかね。個人情報保護法を誤解してる人が多くて、国勢調査もできなくなってるほうがずっと問題。

滞納者に対する情報の公開については、裁判になれば、裁判所で誰でも見れますからね。
個人情報保護法や名誉毀損については、相手が提訴しなければなんにもならない。
滞納者が、裁判までおこすことはまずないでしょうから、氏名や滞納額を公表しても問題が
おこらないのでしょう。
議事録については、請求すれば見れますので、全然問題はないと思います。
ただ、掲示板に滞納者の氏名と金額を掲載するのは、人道上問題があるでしょう。
もし、そうしても、裁判にはならないでしょうが。

>>164

うちと同じですね。１年輪番制役員

理事会は管理会社のしもべ、金づるです。
管理組合のためというより１年間無事に役員を過ごせればいいとの
考え方で理事会運営をしています。

管理規約も委託契約書も理解していない。
哀れな管理組合です。
ドギャンかセナあかんと思っています。

スレ違いになりました。

ちなみに管理会社は長谷工コミィニティ
管理費高く管理室の質は悪い
売上げの為の管理に終始している。

愚痴になりました。ｗ

>>173
おもしろい組合ですね。
ただ、長老支配になっており、理事が固定化されてるのに問題がありそうです。
特に、理事長は総会での質問に対して、理事会で検討するとかも言わず、独断でそうしますと答えているようだけど
この辺が独裁そのまんまというところかな。
忘年会の支出に対しても、管理費から出費できるんですね。管理会社まで招待して。

>>177
うちは別の会社です

○○コミュニティー

管理会社に言っても無駄、反応がないなど組合員の無関心が進み、前回の総会のは出席が4分の1くらい？
委任状さえ出さない家が多い。
もちろん管理費未納世帯も件数しか知らされないが多いと思う。

>>168
○○コミュニティーではないですか？
ある宗教と仲良さそうな…。選挙の時になると普段付き合ってない親戚や友人から「△△党の××さん」に投票してねと電話とかでお願いされるところ。
挙手しに来てるのはその信者と書いてあるスレを読んだことあります。

管理会社って、管理委託受けてるマンション同士の横の情報交換してるのですか？

するわけないです。守秘義務もあるし。

>>165
詳しいご説明ありがとうございます。
ただ本件では管理組合は強制解約を申し出ていますので、「管理組合が明け渡し請求を行わない場合」という前提は当てはまらないですね。