管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

私は、地方のマンションに住んでいる資格保持者です。自分の住んでいるマンションをより快適に過ごせるよう
理事がまわってくる前にマン管の資格をとりました。勿論開業のことは全然考えていません。マンションのこと
で困っておられるので、私の見解を述べてみます。

マン管士の役割ですが
　
　１）理事会のアシスタント
　２）毎年変更する理事の継続性を保つのにはプラスになるのでは。
　３）管理委託業務費の検討（他マンションと比較して、高いのか安いのか。サービス内容は等）
　４）管理費増額とか経費削減の資料作成・委員会への出席・業者への交渉等・・理事と一緒に行動するのが原則
　５）修繕計画書の検討項目と工事費算定依頼（管理会社にも依頼して比較検討する）
　６）理事会・総会・専門委員会等に参加
　７）規約改正・使用細則の変更相談
　７）その他　日常発生する相談等

　※マン管士はできることならマンションの理事経験者がベターと思われます。
　　
　　マンション管理の中で訴訟（小額訴訟は理事長がやる）は実際問題として、殆ど発生することはないと思い
　　ますが、もし、発生したらそれは弁護士に依頼すればいいですし。
　　区分所有法やマンションに関する民法程度は本を読んで勉強してください。

　　又、大規模修繕の見積もり依頼は、建築士に頼めばすみます。

　※顧問料は安くて、月２～３万で（？）やってくれると思います。但し、他士業と兼務している方は高く
　　なると思います。

　以上私の見解を述べさせてもらいましたが、管理士をダメ扱いする方や管理会社の方、又管理は自分達でする
　もので、他人に頼むものではないと思っておられる方には反発もあろうかと思われます。

　しかし、私は定年退職し、ボランティアが何かできないかとこの資格をとって今も毎日勉強しています。
　プロではないですが、プロに負けないよう頑張っています。スレ主さんファイト！

コンサルタントを利用して管理費等の見直しは区分追う違反で、飽くまでも総会決議によること。
コンサルタントを利用して管理会社を変更するのは、複数社からの競争入札、相見積もりの公平性が担保されないので規約に則り理事会主導で総会に諮ること。

別に私はコンサルではございませんし、SJS・さくらの広報担当でもございません。強いていえば、
小規模(50戸）・大規模（300戸越）の２つのマンションで理事（長）を複数期やった経験がある
だけです。（ただし、両社を、個人的に、理事会として利用したことはあります）
　
>まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？
　
依頼（相談）する内容にもよりますが、会社規模とか実績とか大事だと思いますよ。
今住んでいるマンション自体が、やや割高ですが、規模・実績で財閥系を選択していますから...

「どうしてこの事務所（会社）に依頼したのですか？」と総会で訊かれたら「雑誌や書籍で見かけた
名前だから。別にこの会社でなくても良いのですが、どちらか今回の相談に乗ってくださる事務所
（会社）あったら紹介して下さい」って話です。

個人も企業も営利目的であるのは変わらないと思います。

まぁ、個人のファイナンシャルプランナーに資産運用の相談するのと、信託銀行なり、外資系金融機関
（プライベートバンク）に相談するのはどっちが良いかと一緒じゃないかな？100万円の運用では、
企業は相手してくれませんが、1億円の個人資産なら、企業でもほどほどの扱いしてくれますよ。

同様に20～30戸の小規模マンションでは、企業も適当にしか付き合ってくれませんが、都内　大手デベ
300戸越となれば、向こう（コンサル・管理会社）もそれなりに必死で喰いついて、誠意ある対応して
くれます。（企業にしてみれば絶好の事例になりますし...）

やっぱり大した根拠のない大手ブランド志向だったってことじゃん。こういう組合員の存在が、得てして管理運営上の足枷になったりするんだろうな…。

>>45
ブランドの説明不要の部分の恩恵は大事じゃないの？（笑）

>>46

あなたの中では説明不要＝良いという単純な図式になっちゃうのかねぇ？w

>>44

あなたは、ずいぶんマンションを渡り歩いているけど、こういう人が理事長をやってマンション管理をかき回すのは迷惑なんだよ。

例えば、コンサル会社を入れてあれこれ改革だとやったあと、自分はなんらかの理由でお引越し、残された住民はどうなるのだろう。

すくなくとも理事長みたいなことをする人は、長期的な視点でマンション管理をしてほしいし、すぐに引っ越す人がやるべきじゃないな。

>>48
他の物件の理事会の「経験」、ならびにマン管士資格のための卓上の「知識」、どちらも一般的なマンションの管理組合にとっては非常に貴重なものですよ。

経験者ならではの、不慣れな理事会が右往左往するのに口出ししたくなる気持ちもわかりますし(笑
※実際、このスレでも経験者と未経験者では、大きくギャップがあります。

短期だろうと長期だろうと、正しい視点で組合運営をできる人は少ないです。
「経験」「知識」を伴った人が批判するならまだマシですが。。。。

管理会社にとってはやっかいな相手でしょうね？(笑

44＝46が正しい視点で組合運営出来てるかどうかは分からないけどねー。

>>48

マンションは2つだけだよ。マンションの住民さんと違って、マンションに関する資格は
もってません。私自身は欲しいとも思いません。

個人的には内覧会でも使ったことあるけど、理事としてコンサル入れて管理費下げたのは
今住んでいるマンションだし、管理会社・サービス内容の変更なしでの交渉だから
「組合員からはかき回した人」って印象ないと思うよ^^

ちなみに住み替えは、家族増が主な理由だけど、理事やって住民の民度が
低いのの嫌気がさして引越したくなりました。だから、理事やって引越ししたく
なるケースもあるってことで...ｗ

＊＊とか、他の住民を見下した視点での理事会運営だったことは容易に想像出来るよ。

大手＝信用ある、中小・個人＝信用ないとか思い込んでいるあたりからもｗ

>>43

コンサルタントを利用して管理費等を見直したら、何故区分所有法違反になるのですか？
例えコンサルタントを利用するとしても、総会決議が必要なのは言うまでもありません。

>>49
経験と知識を伴った人が管理会社にとって厄介？全然違いますよ。知識と経験がある方ならむしろ話が早くてやりやすいです。
管理会社にとって一番厄介な方は知識だけがあって経験のない方(または中途半端な経験の方)です。
マン管の試験勉強の知識なんてフロント経験者２年生の実務経験よりも役に立たないと思います。
10棟のマンションを担当したら年間100回の理事会と10回以上の総会を経験し、700世帯2000名程度の方を相手に管理業務を行います。単純に考えると理事の方の10倍ですね。10年やったら述べ1000回の理事会、100回以上の総会を経験します。
管理士、コンサルの経験や知識なんて比べものになりません。
フロントやってて、管理士やコンサルが登場する場面も経験しましたが、的外れな提案、管理組合からお金を吸い上げることを必死に考えている姿が見え見えでした

>大手＝信用ある、中小・個人＝信用ない

（笑）　大手＝信用ある　とはいわないが、中小・個人＝信用ない　でしょうｗ
少なくとも「大手」と付き合っていれば、問題が発覚したとき相手にとって不足はない。

だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモですｗ
特にマンションについては、カタカナのデベの買う気がしれんよ。

>>46
だったらコンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。
コンサルまで使って管理会社と交渉した割には何も考えずにコンサルを選ぶんだな。しかもコンサルを信じきってこのスレで特定の会社を宣伝しまくってる姿はなかなかのもんだよ。

大体、管理費削減のコンサルなんかにブランドと言えるような所なんてないと思うんだけどね…。車や時計のような工業製品とかならともかく、コンサルのような形のない商品はブランドというよりは人次第だよ。コンサルする人の力量によって出来不出来の差が歴然と出る。大手だから中小・個人だからという問題ではなくて。

人の力を見ようとせずに、大手ブランドに跪き、中小だから個人だからというだけで蔑んだりするあなたはお気の毒だし、さもしい人格だと言わざるを得ないね。

＞＞だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモです

マンションそのものと、管理会社は違う印象が・・・・。

中企業で、一生懸命やってくれるところが本当は好ましいと思っていますが、情報が
ないんですよ。評価システムもないし・・・・。時々雑誌で管理会社のランキングし
ていますが、大企業が上に来てしまうので、結局中企業の名前はでてこない。

大企業の良くないところは、全員が平均的以上ということはないこと。大きくなれば
なるほど、上と下の差は激しくなる。下の人が担当することになると悲惨。

フロントの力を絶対と思っている管理会社の人間がいますが、理事会に参加し、総会に参加する機会が多くても
それで力がある又組合に貢献できると思うのは見当違いです。

実際問題として、管理費の値下げ一つとっても、委託業務費の部分的な値下げや適正価格等を組合に提案して
ますか。この部分は組合で直接管理した方が同じ内容で経費は節約できますと提言できますか。
管理組合側にたった管理士又はコンサルタントと大きく違う点がそこにあるんです。だからあなた方フロント
にはまかせられないんです。あなた達は会社の業績アップのことを当然考えているでしょうから。もちろん
それは企業人としてやらねばならないですけど。

フロントの方は組合に助言はしてくれるでしようが、会社に不利になることはまずしないのが普通ですよ。
いくら他のマンションのすばらしい方法・手法があってもそれは隠しますよね。

それと、マン管士の資格をもってないフロントの方、それだけ力があるんだったら簡単にマン管士の資格は
とれますよ。仕事にプラスになる（管業程直接的ではないが）資格ですからとってみてください。

合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）

＞合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）

なんか変だ。マンション管理士の合格率は70~80%ではないのか?　素人のマンション理事でも
持っている人は少なくない。

管理業務主任者は難しいから妥当。

>>58
車、時計、携帯買うのにコンサル連れてくの？
管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

>>Ｎ０．６２

　　だったらマン管士の資格簡単にとれますので、是非とってください。

>素人のマンション理事でも持っている人は少なくない。

マンション理事より、もっと素人でも合格するのが管理業務主任者。
もっとも、資格の有無より実務能力のレベルが問題。

>>61フロントの力が絶対とか、力があるとか全く思っておりません。ただ多くのマンションを見て多くの理事会総会のお手伝いをしたら、多くの事例、データ、傾向のストックにつながります。そのような情報はコンサル会社や管理士個人にはありません。
確かに委託業務費の減額提案を自ら行うことはありませんが、それはコンサル会社や管理士が報酬の減額提案を自ら行わないのと同じではないでしょうか。
本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。その管理会社の費用の減額交渉にコンサル会社を使うのであれば、コンサル会社の費用の減額交渉にまたコンサルを使うことになりませんか？コンサル会社も管理士も業績アップを考えていると思います。
管理士資格そのものについては実務に必要ありませんが、最近住民の方で資格を取得され、それを盾に無茶な(マンションのためにならない)ご意見を言われる方が増えましたので私も取得しました。そもそも資格は力があるかどうかではなく、試験勉強をした時間で合否が決まります。
資格を取得していても全く実務経験のない医者、弁護士、建築士等に仕事を依頼なさらないですよね？

>本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。

是非　本来の仕事をして下さい。

委託管理業務費の減額を、自ら提案しないのは尤もですが、再委託の清掃業務・エレベータ保守等の
減額提案もしないのは何故だろう？
やっぱりピンハネやキックバックが常態化しているからでしょうか。

というより、ウチのマンションの管理会社フロントは、管理委託費外の部分の削減提案すらしてきませんよ。例えば、各戸のセキュリティシステム使用分が含まれる管理員室電話代（契約プランの見直しで削減が可能）やインターネット使用料（他社への変更や現行プロバイダーへの交渉で削減可能）、電気代（契約プランの見直しや照明器具の交換で削減が可能）、損害保険料（契約内容の見直しや損保各社の比較などで削減が可能）なども全然提案してきません。

でも、楽をすればするほど会社も利益が上がり、管理組合のために汗を流したところで利益が上がるわけでもなく、自分も評価されないのですから、やる気がしないのかもしれませんね。そんな担当者は手を抜かせないように理事会が徹底的に監視するしかありません。サボったら容赦なくすぐにクレームを入れて委託業務を履行させる、それでも不貞腐れたりして埒あかないようなら上役にクレームを入れます。同時に管理会社の変更も示唆しながら、駆け引きするしかないと思っています。少なくとも、今の管理会社担当者に性善説で接していては全然ダメだと思っています。

管理組合にコンサルは不要且つ不適切。
自分等の財産は自分等の頭で自分等の為に管理するのがあたり前。
ところが文章は読めない、文章を理解できない、文章が書けないない人が多く。
その上、口で言うばかりの人が多く、横着でコンサルを使うのではなく、無能だからコンサルを使いたがるのも現実。

当然そういうことが考えられます。再委託の減額交渉は他マンションとの比較が簡単でしょうから相談に
乗ってやればいいでしょうから。

本来管理会社が組合のコンサルタントといわれるなら、組合にとってプラスになる提案もしてください。

コンサル会社の減額交渉と委託業務費や再委託の減額交渉とは別物です。

資格を持っている者の実力は依頼者にはわかりませんよ。医者でも経験がないから利用しないという訳では
ないですし、又それはわからないですしね。

理事等ができないから専門家に頼み交渉や調査をしてもらう、思ったような成果があがらなければ
やめればいいでしょう。たいした経費ではないと思いますよ。多分顧問契約で２～３万でいいと思いますよ。
但し、兼業の方は高いでしょうが。

管理会社にとっては、マン管士の存在は邪魔でしょうが、それだけでも意識はするでしよう。

>管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。
>高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

「自分達（組合員）で充分」っていうならそれで良いのでは？
　
マンション管理に限らず、コンサルタント職を雇うのは「自分達だけじゃシンドイ」
「専門知識のある第三者からのアドバイスが欲しい」と思うときに雇うわけで...

「マンション管理費安くしろー」を連呼するだけならいらないよ＞コンサル
ただし、交渉する能力・説得する能力・それらを裏付ける情報（量）・経験などが
なかったらそんなコンサルはいらないと思うよ（例：資格マニアなだけなマン管士とか...）

管理費減額交渉は成功報酬だったので、別に減額の範囲内での出費だから、無駄使いには
なっていないし...

管理組合がコンスルタントを使うと言い出す場合は、理事長が無能であるとの証明だ。

ただ管理費を減額することが目的なら今の仕様書を基に入札用の仕様書を作って、現管理会社も含めた5社程度に入札させればいいんだよ。コンサルは成功報酬だから無駄遣いじゃないって滅茶苦茶な理屈だね。
成功報酬は下がった額の○％って考えかたでしょ？コンサルはただ下げることしか頭になく、後の管理のことなんてどうでもいいんだよ。

そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。
再委託先などは管理会社のスケールメリットを活かせる場面ですから、当然に最初からかなり減額させてますし、電気料金、電話料金等の削減は基本です。
委託業務費を戴いている以上、あらゆる提案をし経費を削減できるところは削減し、組合に貢献するのは当然の業務かと思います。ただそういう提案力はなかなかわからない部分であることも事実ですね。
単に削減するだけなら簡単です。しかし本当に質を落とさない削減は知識と経験とネットワークが必要です。短期間でとにかく削減することを第一の目的とするコンサルの方々と、マンションをよくするために将来も見据えて責任をもって提案しなければならない管理会社。そのあたりの違いをよくご理解いたたければと思います。

＞そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。

管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。

>75：管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。

本心？おト＊＊？それとも‥

事務管理業務って何ですか？どの様な業務が含まれていると理解されていますか？

>>74さん

ウチの担当フロントは、管理組合のことなんて何も考えてませんよ。
考えているのは、いかに手間をかけないで楽して仕事するかということと、
会社側からの自分に対する評価だけです。

仕様書通りに業務が履行されていなければ、容赦なくどんどんクレームを入れていくつもりです。
それでも履行しなければしつこく何度でも言い続けます。
嫌なら担当から外れてもらおうが、会社から管理委託契約を解除してもらおうが構わない、
彼にはそれくらいの態度で臨まなければダメですね。

区分所有者にも今の担当の対応ぶりについて問うていくつもりです。
特にこれまで理事長をやってきた人は彼の対応を快く思っている人も結構いるようなので…。
管理会社の変更をちらつかせながら、会社を揺さぶってみようと思います。

＞76

異見？　無知？　はっきりしたらどうなの？

>>77さん
マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。
但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。
そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。
一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。
77さんのマンションのケースがどうかはわかりませんが、少しでもよい方向に向かわれることをお祈りします。

どうやら管理委託費の削減管理会社サイドが抵抗しているようですね。

マンションは何千万円もする買い物。しかも普通の人はそこが毎日の生活の場。そんなに自分の資産と生活の拠点にお金かけるのが嫌かね。
戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

>７９：同感です
>８１：ほぼ同感ですが、何も安けりゃ良いとは思いません。適正価格か否かが問題です。
　　　　費用対効果に納得いけば原則的に問題は無い。
　　　　基幹業務を含め、より良いサービスを望むならそれ相応の支払いをする事です。

多くの管理会社が、費用対効果の納得を得ていないからこの様なスレが立てられるのです。
委託管理費が一流（高い）でも、内容が伴わない（二流三流）大手管理会社が多すぎますね。

＞戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

安物の戸建ては別として、戸建てに手が出ないから分譲マンションなので、それが共用部分部分がほとんどで。所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

基本的にマンション住民は専有部以外のことには無関心だったりしますからね。
管理費なんて給料から天引きされる税金のような感覚に近い方が多いのではないでしょうか？
であれば、管理費なんて安ければ安い方が良いという感覚になるのはある意味自然かと。

何をおっしゃられますか。管理組合役員なぞ所詮素人の集まりに過ぎませぬよ。

管理会社お任せのマンションが実に多いことを鑑みれば答えは自ずと明らかですよ～。

普段の日は朝早くから夜遅くまで土曜も下手すりゃ日曜だって休めないことすらある勤め人は、自分の利益に直結しない面倒なことをこれ以上抱え込みたくないんだよ。ましてや貴重な休みの時間に、よく知らない人としかめっ面突き合わせて理事会や総会に出席するなんて真っ平御免。下手にそんな所に行って、マンション内の人間関係に関わりにさらされるのはさらに面倒だし…。ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

こんな感覚の人が多いのが現実でしょう。
だから管理委託費や修繕施工費は割高、かつ内容もお粗末という状態が続いているのです。
そして、組合財政が逼迫して否応なしに引きずり出された時はもう手遅れというパターンでしょう。