管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

管理侍さんへ
管理会社から見積りはとらないでしょう。管理会社との比較をするのですから。それと比較することによって部分委託したり、値下げ交渉をしていくのですから。
管理会社が変更になる時は、臨時総会での説明になりますが、コンサルに依頼するのにアナタが考えているほど難しいことはありませんよ。アナタみたいにコンサルアレルギーの住民はいませんし、理事会におまかせの組合が殆どですから。特にコンサルの業務内容に問題がないかとか費用は妥当かコンサルの選定の仕方とか決定の理由とかは理事会で決めて回覧板で流せば済む問題です。又、理事長がコンサルと裏で繋がっているとか普通では考えられない発想ですよ。組合員はコンサルに抵抗は全然もっていないのが普通です。
それと理事会の力はマンション管理組合では思ったより強力ですよ。一般住民が意見を述べる機会は殆どないのが実情でしょう。通常は年１回の総会がメインでしょう。

コンサルの選定は、少なくとも　２~３社候補をあげて、双方の話をきいてはどうでしょう？
うちのマンションは東洋経済だか、ダイヤモンドに載っていたって理由で、２社を呼びヒアリングをして
簡単な比較表作って、理事会の多数決で判断しましたよ。

理事長の独断で決めたのでなければ、別に癒着ってことにはならないでしょう。

＞アナタみたいにコンサルアレルギーの住民はいませんし、理事会におまかせの組合が殆どですから。特にコンサルの業務内容に問題がないかとか費用は妥当かコンサルの選定の仕方とか決定の理由とかは理事会で決めて回覧板で流せば済む問題です。

理事長が自分の無能をコンサルでカバーするほど浪費を認める住民はいません。その前に、理事長交代です。

244へ
あなたが言われているのは点検など一つ一つの見積取って管理会社と価格交渉や組合直接発注をされる話でしょ。
私が言ってるのは、現管理会社と別の複数の管理会社から見積を取り管理会社と交渉する方法です。
組合直接発注をされたければどうぞ。管理会社に大した影響はありません。一方組合にも大したメリットはなく、デメリットの方が多いと思いますけどね。
しかしあなたはご自分のマンションの組合員を知り尽くしているのですね。小規模マンションなのでしょうか？しかも相当ぬるい組合のようで…。世の中にはいろいろなマンションがあるんです。あなたのマンションの経験だけで発言されることは誤解を与えますからお気をつけください。全てのマンションがあなたのようなマンションばかりではありません。
アドバイスをされるなら、「たぶん問題ないでしょう」という内容は無責任であり、あらゆる可能性を考えてリスクを語ることの方が重要です。
「理事長がコンサルと裏で繋がっているという発想はありえない」とか「組合員はコンサルに全然抵抗もってない」とか、ご自分のマンションだけを中心に発言なされないことです。そんなことは全く無い話ではありませんし、私が言ってるのは、そういう疑いを持たれないように、コンサルを選ぶ際にも合い見積を取るなどしてきちんとした決め方をされるようにご注意ください、ということです。何か間違ってますか？
更にアドバイスするなら、もし点検等を組合から直接業者に発注されるなら、その業者との癒着も組合員から変な疑いをかけられないように注意をされた方がよいですよ。

ある業界紙より、関係管理会社は指示監督を受けたらしいが・・・。

プランヴェール狭山ケ丘第１回大規模修繕工事設計コンサルタント
【５月１５日申込締切】
▽件名―プランヴェール狭山ケ丘第１回大規模修繕工事設計コンサルタント募集（埼玉県所沢市東狭山ケ丘２ノ２９７９ノ３）
▽発注者―プランヴェール狭山ケ丘管理組合
▽建物概要―ＲＣ造地下１階地上８階塔屋１階建て延べ６１７６・５５㎡、建築面積１１３０・８２㎡、８６戸、１９９５年１１月竣工
▽委託業務内容―①１次～３次建物調査診断、工事仕様書・概算工事予算書の作成、長期修繕計画見直し、工事監理業務
▽工事予定時期―２０１１年度

管理侍さんへ
組合が直接発注すれば安くはなるでしょう。管理会社の大半は、点検費等についてバックマージンなり、リベートをとっておられるでしょうから。もし、それがなければ組合が直接発注してくれた方がその分手間が省けますのでね。
私のところのマンションは戸数１６１戸の普通の大きさです。
理事長とコンサルが裏で繋がっているのを疑えば、管理会社と理事長が裏で繋がっているのを疑うこともしなければならないでしょう。アナタとの考えの違いはこれまでもこのように管理会社側に立った考え方と組合側に立った考え方の違いなんです。この点は解消しにくい問題ではありますが。
アナタのいわれているように、コンサルや点検業者を選定する時は当然あい見積もりをとらなければ、理事会等の説得材料にはならないでしょう。そういう基本的なわかりきったことはお互い理解した中での意見交換ではなかったんでしょうか。又、お互いマン管士の資格をとっているので基本的な論点は理解しているものとしての意見だったんですけどね。
ただ、マン管士も利益追求主義に走っている者が多いということも判っております。管理会社の抵抗があるのも理解しています。
どちらもまだまだこれから成長していかなければならないんじゃないでしょうか。

＞管理会社の抵抗があるのも理解しています。どちらもまだまだこれから成長していかなければならないんじゃないでしょうか。

管理会社とコンサル、マン管士を同列に扱うのは間違い。
前者は身元、経済環境が透明性が保たれているが、後者の連中は、社会的にもその経済環境、必要性は認知されていない個人契約で信用が置けないのは当然です。

アナタは管理会社の者かもしれないが、どちらもいろんな人間がいるんだよ。お互いにその職業については、批判しあってはダメじゃないか。そういう人間がいることこそが程度が低いとみられるんだからね。
信用がおけないのは、アナタです。
つまらんスレに対しては答えるつもりはなかったが特別に忠告してあげたのでありがたく思いなさい。

249さん
組合直発注が必ずしも安くなるとは限りません。管理会社を通すと当然に経費（利益含む）が乗っかります。しかし、管理会社から再委託先への発注額は、その管理会社と業者との関係（総発注額等）によって安く抑えられています。
管理組合が同一の会社、または他の業者に直接発注しようとしても、業者は受けない可能性がありますし、受ける場合でも全く取引の無い管理組合からの発注額は管理会社からの発注額よりも割高になります。それが管理会社のスケールメリットです。ただ前述の通り、管理会社の経費が乗っかりますから、結局どちらも金額はあまり変わらない場合があります。であれば直接発注と管理会社を通すのとどちらがよいか…、明らかですよね。
管理会社とマンション管理士、どちらも成長していかなければならないというのは間違っていません。しかし、管理会社とマンション管理士ではその歴史が全く違います。管理会社は何十年とマンション管理の実務に携わってきたのです。まだまだ未熟なところは多々ありますが、マンション管理士や、コンサルなどと同列に扱われては困ります。歴史が全く異なるのです。
それと、コンサルとマンション管理士が利益を得るためには、管理会社が不誠実で、暴利を貪り、適正に業務を遂行しない、どうしようもない存在でなければならないのです。仮に管理会社がどんなに成長し、適正価格で誠実に業務を行ったとしても、コンサルとマンション管理士は利益をあげるために「管理会社は仕事もせず、暴利を貪っている」と言い続けるでしょうね。そうでなければ彼らは生きて行けないからです。そういう収益構造である以上、私はコンサルを認めません。他人を貶めて利益を上げているからです。

少なくとも管理会社は、利益を上げてために他人を貶めたりしません。
ある業界に対して、ぼったくりだ、暴利だ、などと言い続けて利益を上げているのは、マンションのコンサルくらいでしょう。

>>253

>管理組合が同一の会社、または他の業者に直接発注しようとしても、業者は受けない可能性がありますし

仮に受けない会社があったとしても、受けてくれる会社と取引すれば良いだけです。設備関係など大方のことは困るに及びません。


>受ける場合でも全く取引の無い管理組合からの発注額は管理会社からの発注額よりも割高になります。それが管理会社のスケールメリットです。ただ前述の通り、管理会社の経費が乗っかりますから、結局どちらも金額はあまり変わらない場合があります。であれば直接発注と管理会社を通すのとどちらがよいか…、明らかですよね。

下請業者が管理会社に金額を叩かれて業務品質が悪くなるくらいなら、同額で業務品質が良い方が全然いいですよ。スケールメリットの恩恵がどれほどのものなのかは、非常に疑わしいところです。


>しかし、管理会社とマンション管理士ではその歴史が全く違います。マンション管理士や、コンサルなどと同列に扱われては困ります。歴史が全く異なるのです。

歴史以前に立場が全然違うでしょう。そもそも立場が違うのだから、同列なんかに扱えるわけがありません。
それにしても、一体誰が同一に扱っているというのでしょう？


>管理会社が不誠実で、暴利を貪り、適正に業務を遂行しない、どうしようもない存在

実際にそうではないのなら、何でコンサルやマン管士などが商売出来るのでしょう？管理組合が一方的に彼らに騙され続けているだけだとでも言うのでしょうか？


>仮に管理会社がどんなに成長し、適正価格で誠実に業務を行ったとしても、コンサルとマンション管理士は利益をあげるために「管理会社は仕事もせず、暴利を貪っている」と言い続けるでしょうね。

管理会社が適正料金で誠実に業務を行いコンサルやらマン管士が不要になる、大いに結構なことだと思いますよ。コンサルやマン管士が儲からず業として成り立たなくなるなら、管理組合としても出費しなくて済むのでそんなにいいことはありません。あなたがやたらと目の敵にせずとも、管理組合が必要と考えなければ、彼らは自然に消えてなくなっていきますよ。

>>253

>少なくとも管理会社は、利益を上げてために他人を貶めたりしません。

そうですか？自社の利益を守るために不都合な意見を言う区分所有者を貶めたりしますけど？

管理会社には、あらゆる業者が営業に来ます。業者の業務にも管理会社は責任を負いますので、それだけしっかりした業者でなければならない。また、他社との価格競争もあるので安くなければならない。数ある業者の中から上記の条件を満たした業者を選んでいるのです。それ以上の業者を管理組合で探せるならどうぞお好きに。ただ業者は管理会社という品質チェックを行う機関が無くなりますから、大喜びでしょうね。
だいたい管理会社が品質悪くなるほど価格を叩くわけないじゃないですか。品質に責任を負ってるのに。多数の発注をしているということで安くしてもらうわけですよ。何も考えずにとにかく安くしようというのは組合側ですよ。そんな組合は直接発注したらいいんですよ。管理会社は責任を負わないだけですから。
それと管理会社がどんなに良くなってもコンサルは業として成り立たせるためにいつまでも管理会社をマスコミ使って悪者にし続けるんだよ。適正価格できちんとした業務を行う管理会社は、コンサル使って必要以上の価格競争に走る組合を相手にしなくなってきてるけど、コンサルが無くなるかどうかは、組合がコンサルを使うかどうかでしょう。組合がいつまでもマスコミに踊らされるなら、コンサルにお金を払い続けて彼らは生き延びるんでしょうね。

管理侍さんへ
管理会社全てが適正価格・適正マージンで臨んでいるとはいえないでしょう。中には暴利を貪ったり、大規模修繕工事のグレードを必要以上にあげたり、工期を早めたりしてバックマージンを得ている会社もあるのです。
又組合は、現在契約している再委託の点検契約料等が高いのか安いのか又、他と比べて内容はどうなのかは判らないんですよ。
アナタの発想は、管理会社の選んだ業者はチェックしているのでしっかりした仕事をするが、それがなくなれば、品質チェックがなくなるので業者は大喜びするといっていますが、業者も生き残る為には、しっかりした仕事をしますよ。業者をそんな目でしかみていない者に仕事をもらうのはかわいそうですネ。
組合発注が必ずしも安くなるとは限りません。しかし、調べてみなければ判らないでしょう。管理会社の息のかかった業者に見積りを頼んでも今より安くはならないでしょう。圧力がかかるのと今後仕事がもらえなくなりますからね。しかし、管理会社の息のかかっていない業者が同じ内容で高い訳でもありません。
アナタの発想は、全ての管理会社が適正価格で誠実な仕事をしているという前提での話しですので意見がかみあわないのです。
流通業と一緒で商品は、仲介業者の手が増える程プライスは高くなるのは当然の理です。（スケールメリットも多少はあるでしょうが、消防点検や清掃業務といった人的作業にはあまり効果は期待できません）
アナタはまだ若いんでしょうね。もう少し頭を柔らかくして、突っ張るだけでは決してこれからの人生はプラスにはなりません。会社の同僚や組合・業者・マンションでの住民とのつきあい・友達づきあい等ひととの温かい交わりを深め、楽しく生きていけるような人生も考えてみてください。
人を信じ信じられる人間になりなさい。難しいことですね。

正確に読んでくださいよ。全ての管理会社が適正だなんて言ってませんよ。「全ての管理会社が適正になったとしてもコンサルは自らの利益のために管理会社は適正ではないと言い続けるでしょう」と言ってますよね？
それと「管理会社を変更したり、値引き交渉したりするのにコンサルは必要なくて、自分たちで十分可能である」というのが私の意見ですよ。先入観で人の意見を読むから理解を誤るのです。私は全ての管理会社が適正などと思ってもないですし、言ったこともありません。
生き残るために業者がノーチェックでも適正価格で必死に仕事をするんですか？すばらしいご意見ですね。その考えに基づけば、管理会社も生き残るために適正価格で必死に仕事しますよね？。もしも管理会社を疑うなら、管理会社をそんな目でしか見ない組合に仕事をもらうのはかわいそうですねよね？
言ってることが矛盾だらけです。
もう一度だけ言いますよ。私は全ての管理会社が適正だ、などと言ってません。むしろ管理会社全てを一くくりに悪者にしているのはコンサルです。
コンサルに相談して、「その管理会社の業務内容でその価格なら適正だからそのまま契約を継続しなさい」というコンサルが存在するなら、私はコンサルを高く評価します。しかしどのコンサルに相談しても恐らく「じゃあ交渉して価格を下げさせましょう。場合によっては管理会社を変更しましょう」というアドバイスしかしないでしょうね。

まったくあなたこそわかっていません。アナタの書いていることは良く分かっていますよ。私の書いているのも良く読んでください。管理会社の中にはいろんな会社があるのも当然ですよ。そんなのは、論外です。
業者は自分の会社が生き残る為の努力はされてないんですか。中には、悪い業者もいるでしょう。
管理会社もコンサルもそれは一緒です。
そういった管理会社や業者がいるかもしれないから、チェックしてみるんですよ。組合は現在の管理会社が良心的な管理をしてくれているのかわかりませんから。
アナタの会社は良心的かもしれませんがね。
コンサルを毛嫌いするのがあまりに露骨すぎますのでそういった意見では説得力は全然感じられません。
コンサルがダメなら自分達組合で調査して部分委託や値下げ交渉するのはいいんですか。同じことじゃないんですか。それともそれもダメといわれるんじゃないでしょうね。
自分達でやるのも、コンサルを使ってやるのも同じことではあるんですけどね。管理会社にとってはどちらもプラス材料にはならないでしようが。
私は、コンサルではないんですよ。組合の住民の立場でものをいっているんです。

＞コンサルがダメなら自分達組合で調査して部分委託や値下げ交渉するのはいいんですか。同じことじゃないんですか。

何が同じなのでしょうか。コンサルなしで、組合自身で主体的にやることは、費用の面からも、自主的の点からも全く違うことを理解できないほど、混乱していますね。遠慮無く白旗を掲げたら如何でしょうか。

悪い業者がいるからチェックが必要でしょ。私がそう言ったら、あなたは「業者も生き残るために必死で仕事する。そんな目で業者を見るのは可哀想だ」と言われたのですよ。明らかに矛盾してますね。
自分たち組合で値下げ交渉したらよいのですよ。最初から私はそう言ってるじゃないですか。そのやり方まで述べてますよ。
ちなみに私も組合員です。

>>221がこのスレでの私の意見。これ以上でもこれ以下でもありません。
この後、サラリーマンさんが反論されると思いますが、あとはスレ主さんを含めてこのスレを読まれた方々がご判断されること。
私も現役の身。電車の移動時間か帰宅後にレスしておりますが、新たなご意見等が出されるまでは、しばらく休憩させていただきます。

管理侍さんへ
僕ももうお互い意見は出尽くしたと思うのでそろそろ終わりにしようと思っていたんですよ。
二人の考え方はすれ違っているけど、マンションの管理について真剣に取り組んでいく姿勢は一緒だと思います。
私は、会社をリタイアし、現在は自宅で証券会社とデイトレを使い株の売買をしているものです。株については、親が会社組織でやってましたので、自然と私もやっていました。
現在はマンションに住んでいますが、近い将来戸建てに移る予定です。マン管士の資格をとったのは、現在住んでいるマンションの皆さんのお役に立てたらと思ってとったんです。
私達は子供がいませんので、子供代わりに犬が飼いたいのが戸建てにしようと思った動機です。本当はマンションが大好きなんですけどね。
アナタとは、楽しく勉強させていただきました。私に実務経験がない分意見を交換することによって学ぶ点大なるものがありました。多少の無礼があった点はご容赦下さい。
せっかくとったマン管士ですが、２年後には無用の長物になると思いますが、勉強してよかったと思っています。
アナタはこれからの人です。是非立派な管理業者の幹部目指して頑張ってください。

サラリーマンさん
若輩者が大変失礼致しました。
私は管理業界に身を置いておりますので、仕事に関するこのようなスレにはついつい熱くなってしまいます。よくないですね（仕事の時は結構冷静なんですが…）。
しかし、サラリーマンさんのような管理業界に無関係の方がご自分のマンションのために勉強されているのを、実は少なからず尊敬しています。私がフロントをしていた頃にも非常に熱心に活動されている理事の方を見ると「仕事でもないのに熱心ですごいなぁ」と思ってました。また「自分はマンション管理を仕事としているのだからこの方々よりももっともっと真剣に取り組まなければ」と思ったり…。理事の方々がそんな感じだと、「この方々を裏切ってはいけない、期待に応えなければ」という気持ちで仕事していたのを思い出しました。
マンション管理に真剣に取り組んでいることに間違いはありません。同じ真剣さをサラリーマンさんにも感じました（だからとことんレスしました）。私も学ぶべき点が多々ありました。
戸建てですか。いいですね。
いずれマンション管理士として活動されてみたらいかがですか？そうしたら今度はどこかのマンションで対決しているかもしれませんね。

不況下で新築が無くなって仕事がない小さな設計事務所はマンション管理士を取ってにわかコンサルへ。リフォーム工事を紐付きの会社へ誘導し組合と紐付き会社からバックをもらう。組合は第三者の監理、マンション管理士の先生の教えに満足。そんなのヒドくない！！

そんなの見抜けない組合はもっとひどくない。

見抜けないことだってあるでしょう

一般の住民には見抜けないから、ＣＭ方式とか、その場しのぎのコンサルが出てくるんです。

何でも他人任せ、いっそ命も預けなさいよ。

欧米ではＣＭ、ＰＭは当たり前。しかし東洋的社会では、困難です。土壌がないですからね。

日本人は字を読まない無知の集団になりつつある。縄文人の方が知能指数は上だね。

コンサルタント、まんかん士、不景気で独立して食えないから、悪ばかりヤッテルヨ。

>>273
もうマン管士バッシングはやめたらどうですか。
今のマン管士はもう管理費の値下げや管理会社の変更はやってませんよ。
どうしてもという組合に対してはコンサルするでしょうが、そういう管理会社は元々問題のある会社ですからね。
それに現在の流れは、組合の住民がマン管士の資格を取るようになってます。
何もその資格で開業しようとは思っていませんよ。
自己啓発的な要素が強いんです、だから今まで以上に強敵なんですよ、管理会社にとっては。
マン管士叩きを相も変らずやっているようじゃ、あなたみたいな管理会社は生き残れませんよ。

善良なるマンション管理士は、ず〜と前からすんでいる住民から現れます。私益のみ優先のマンション管理士は、他の資格、行政書士、建築士、会計士、社労士、保険コンサル等と副業でやっていて、看板や事務所を外部に掲げ、ＨＰまで立ち上げ、ひどいのだと本の出版までやってます。これらは、殆ど紐付き業者がいます。

他人を当てにしない事。自分でやりましょう。

マンション管理士業を他の資格と兼務しているところはやめた方がいいでしょうね。
どちらかといえば、会社のリタイア組でボランティア感覚でやる方がおられたらそれが一番いいのでしょうが。
そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。
組合員が競争して勉強すれば、誰か合格するでしょうし、もし合格しなくても住民のレベルは高くなりますよ。

正にその通り！

結局、管理組合のレベルアップのためにマンション管理士がいるんですよね。しかし、それに反するワルがいるから困るんです。

＞そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。

君は一万円を管理費から出させる魂胆だね。職を選ばずに働きなさいよ。

１万円？何のこと。

本題のコンサルタント活用の話にもどりましょう。

マン管士でもＮＰＯ法人マンション管理組合連合会で活動している人であれば良いと思いますが。
それ以外だと信頼できそうも無いよ。

全て他人任せの人生？
自分たちの脳は何に使うのかしら？

専門家を活用するのと、丸投げは違う。

それともお前は全知全能の神か。

問題点を指摘することなく他人任せにするのを丸投げと言う。

自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ
必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。
但し、マン管士を活用する場合は何をして欲しいと明確にして依頼すべきだね。
資料づくりであったり、調査依頼であったり、分析とかであったりと。
自分達でやるのが一番いいのかも知れないけど、管理会社にはまかせたくない、しかし自分達でやるには時間がない
という場合に活用すべき。
特に大規模修繕工事や規約改正には使えるかもしれないが。

＞自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。

マンション管理士の活用は余分な事。
実績もなく、マンションを見た事も住んだ事もない人を活用するほど危険な事は無い。

>>288
何も危険なことはありませんよ。
自分達で判断すればいいだけのことですから。
実績とか云々をすぐ持ち出すけど、それでもいいのではないの。
依頼すべきことをしっかり把握して自分達で出てきた資料等をジャッジするだけのことだから。
私のマンションではマン管士に依頼することはありませんけどね。
あなたのは単なるマン管士批判だけだからね。

このスレタイからすれば、マン管士の活用はいいにくいことを交渉してもらうだけでも
価値があるのではないかな。
管理会社にしてみれば、抵抗はあるだろうが。

マン管士に管理会社変更や部分委託とか値下げ交渉をされるのが嫌なんだろうな。
だから批判してるんだろう、管理会社は。そうとしか思えない。
ということは、管理組合はマン管士を旨く活用する価値があるということじゃないかな。

自分達では管理会社に直接はいいにくいことを交渉してもらうのには
都合がいいかもね。
長年管理会社に委託してれば、中々値下げとかはいいにくいしね。
そういう使い方があるんだね。
今度理事会で提案してみよう。

そこまで落ちたかマンカン士、値下げ屋ですとさ。