管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

一般的なマンション管理のアドバイスしてもらう程度の第三者（コンサルトント）であれば
そんなに費用かからないと思うよ。
特に、管理委託料の見直し（管理会社のリプレース）や、長期修繕計画の精査など
目的が明確であれば

■さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html
■ソーシャルジャッジメント
http://www.sjsmdn.co.jp/

なんて会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが
両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。

だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士より、経験も
豊富でよっぽど良いと思う。

＞マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。

マン管士は、名ばかりで誰かさんのように知識プアーで、失業対策資格では、管理組合の財産のアドバイスには余りにも不適任という言うことです。

年間削減額の何パーセントといった成功報酬制のところはどうなんでしょうか？削減すればするほど報酬が増える訳ですから、削減達成後の管理が「安かろう悪かろう」になりはしないか心配です。

現段階ではマンション管理士なんて無意味。資格自体ができて何年経過した？机上の知識を数年勉強したって何の役にも立ちません。
モップを持って清掃したり、総会運営をしたり、会計決算資料や長期修繕計画を作成したり、滞納者に電話督促したり、騒音の苦情を受けて実際にマンションに音を聞きに言ったり、大規模修繕で足場に登って検査したり…。そういう実務を経験した管理士がいますか？コンサルも同様です。実際に管理をするのは他ならぬ管理会社ですよ。
車や家電を買うのにコンサルに相談しますか？管理の相談なら唯一真の管理のプロ、つまり管理会社に直接相談したらいいんですよ。適正価格を知りたいなら複数社に入札させたら競って価格を下げて提示してきます。
価格を下げさせた分に応じて報酬を取るコンサルに頼むなんて論外。

確かに管理費見直しや管理会社の変更に際しては、マンション管理士の資格を持っているかどうかよりも、
その人の経歴や知識・経験によるところが大きいと思います。
なので、ここではマンション管理士の資格の有無についての是非はともかくとして、
実際にコンサル依頼をした管理組合の方はいらっしゃらないのでしょうか？

知り合いのマンションがコンサルに依頼して管理会社を変更しました。結果、決定した管理会社は無名の元清掃会社。高層住宅管理業協会にも加入していないため、その会社は管理会社として必要な情報が不足しており適正化法違反も散見されたとか。
当然大手から準大手まで入札に参加したが、コンサル曰く『仕様を統一しているので価格で決めたらよい』とのこと。結果最安値の会社が選ばれたようです。
しかし当然ながら質は大幅に低下。当時の理事長は組合員から責められ現在別の理事長を中心に管理会社の再変更を検討中らしい。
大事なことは仕様書には現れない部分をいかに判断するかです。安い会社はなぜ安いのか…仕様書には現れない部分を削減するからです。安いのには安いなりの理由があるんですよ。構造計算書偽造事件でみんな気付いたはずです。
最後にもう一つ。コンサルは管理会社変更を決定して報酬もらったら後はそのマンションがどうなっても知ったことじゃない。それに何回も管理会社を変更するマンションが増えるとコンサルは儲かるから喜ぶ。住民はたまったもんじゃないよ。

コンサルを選ぶのも組合、入札の結果で管理会社を選ぶのも組合なはずなのにコンサルに責任転嫁はひどく
ないかい？作った仕様書の通りできていなければ管理会社にクレームすればよいだけだし、仕様書に漏れが
あったなら、コンサルに文句いえばよいんじゃないかい？どっちにしても、組合の詰めが甘い部分は触れない
のは不平等だね。

うちのマンションは、いくつか評判をきいた上で、上記にもある某社にコンサル依頼した。管理会社はその
時点でビビッて、管理会社を変更することなく、植栽業者の入替とかはあったけど、仕様かわらず、3割弱
値引きできました。更改後も、2年間同社コンサルに入ってもらい、状況についてチェックしてもらってた。
別に、スゲー悪徳ではなかったですよ。

コンサルに責任転嫁なんてしてないよ。おっしゃる通りコンサルに頼んだ組合が馬鹿なだけ。言いたいのはコンサルも営利を目的にしてるわけだからね。経費を下げること(＝報酬を上げること)を第一目的にしている。一方組合の第一目的はマンションをよい状態で長期間保つこと。つまりコンサルと組合の利害は必ずしも一致していないんだよ。
仕様書は共通仕様書なんだから当然同じです。それでも会社によって大きく差が出るのがマンション管理です。なんせ人がやることですから。
ちなみに頼んだのはコンサル業界で超有名な会社です。

アクセンチュアとか？トーマツとかですか？（笑）

おしい！
あんたが必死に宣伝してる会社だよ。コンサルも大変だねぇ。宝石週刊誌に接待して巧妙な宣伝したり。みっともないよ。

やはりマンション管理会社への勤務経験があって業界の内情に精通している人にコンサルしてもらわないと、その後の管理レベルの維持は難しいということなのでしょうね。後々のことを考えたら、統一仕様書の作成以前に最初からある程度候補会社も絞られていて、一定レベル以上の会社同士を集めてコンサル出来る人はそんなに多くはないような気がします。高層住宅管理業協会にも加入していない無名の元清掃会社を勧めてきた28さんの知り合いの方のマンションのコンサル会社は単なる競争見積もり屋以上のノウハウはないと見ていいでしょう。

私達のマンションでは下記の辺りで検討中なのですが、実際にコンサルを受けた方などいらっしゃいますか？
会社や管理士の方の評判はいかがでしょうか？良いことも悪いことも含めて情報があればお願いします。

マンション管理総研　http://kanrisouken.com/

メルすみごこち事務所　http://e-sumigokochi.com/

峰平マンション管理士事務所　http://www.office-minehira.com/

マンション管理支援事務所　http://www.11kanri.com/index.html

残念ながら各社の詳細はわかりませんが、業務内容に「管理費の削減」と堂々とアピールしているところは避けるべきでしょう。管理組合の本来の目的は何かを考えるべきです。管理費の削減は結果であり目的ではありません。組合の状況によって本当に必要ならば管理費の増額を提案するコンサルがいてもよいはずです。
マンションを適正に維持管理していくためにどのような手助けをしてくれ、どのような提案をしてくれるのかが重要です。

>>34

貴方のあげたのはすべて個人事務所じゃないですかｗ
選定は簡単ですよ。「どうしてこちらにしたのですか？」と他の理事、組合員に尋ねられたとき
に皆さんが納得するなら良いのでは？（私はきっと納得しませんけど...）

>>36

個人事務所じゃ何でいけないのかな～？
あなた、管理の質を問わずに削減第一のコンサル会社の人？
それとも、総会とかで金切り声上げて強硬に反対するただのモンスター組合員？

言い値の管理費は往々にして割高な設定になっているものです。
価格に見合ったサービスが提供されているかというと、そうではなかったりします。
現状の無駄・ムラを徹底的に見直した上で、適正な維持管理のために増額が必要ならそれはそれでよいと思います。
それをしないで、ただ管理費の増額だけを提唱するなら組合員から納得されないでしょう。
それならコンサルなど必要なく、管理会社の割高な提案を追認していれば良いだけです。

>>36
あなたがコンサルを選ぶ理由は何？まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？もしも会社規模と依頼件数の実績でコンサルを選ぶのなら、管理会社を選定する際にも会社規模と管理戸数で選ぶのかな？それなら簡単でいいけど。
あなたが納得するコンサルはＳ２社だけでしょ。コンサル関係者なら関係者と名乗ったら？

というより、上記の個人事務所よりもS２社の方が営利追求体質なんじゃないかな～？
でも、よくいますよね。よこよく中身も検分しないで、ただ大手ブランド志向の人って。

私は、地方のマンションに住んでいる資格保持者です。自分の住んでいるマンションをより快適に過ごせるよう
理事がまわってくる前にマン管の資格をとりました。勿論開業のことは全然考えていません。マンションのこと
で困っておられるので、私の見解を述べてみます。

マン管士の役割ですが
　
　１）理事会のアシスタント
　２）毎年変更する理事の継続性を保つのにはプラスになるのでは。
　３）管理委託業務費の検討（他マンションと比較して、高いのか安いのか。サービス内容は等）
　４）管理費増額とか経費削減の資料作成・委員会への出席・業者への交渉等・・理事と一緒に行動するのが原則
　５）修繕計画書の検討項目と工事費算定依頼（管理会社にも依頼して比較検討する）
　６）理事会・総会・専門委員会等に参加
　７）規約改正・使用細則の変更相談
　７）その他　日常発生する相談等

　※マン管士はできることならマンションの理事経験者がベターと思われます。
　　
　　マンション管理の中で訴訟（小額訴訟は理事長がやる）は実際問題として、殆ど発生することはないと思い
　　ますが、もし、発生したらそれは弁護士に依頼すればいいですし。
　　区分所有法やマンションに関する民法程度は本を読んで勉強してください。

　　又、大規模修繕の見積もり依頼は、建築士に頼めばすみます。

　※顧問料は安くて、月２～３万で（？）やってくれると思います。但し、他士業と兼務している方は高く
　　なると思います。

　以上私の見解を述べさせてもらいましたが、管理士をダメ扱いする方や管理会社の方、又管理は自分達でする
　もので、他人に頼むものではないと思っておられる方には反発もあろうかと思われます。

　しかし、私は定年退職し、ボランティアが何かできないかとこの資格をとって今も毎日勉強しています。
　プロではないですが、プロに負けないよう頑張っています。スレ主さんファイト！

コンサルタントを利用して管理費等の見直しは区分追う違反で、飽くまでも総会決議によること。
コンサルタントを利用して管理会社を変更するのは、複数社からの競争入札、相見積もりの公平性が担保されないので規約に則り理事会主導で総会に諮ること。

別に私はコンサルではございませんし、SJS・さくらの広報担当でもございません。強いていえば、
小規模(50戸）・大規模（300戸越）の２つのマンションで理事（長）を複数期やった経験がある
だけです。（ただし、両社を、個人的に、理事会として利用したことはあります）
　
>まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？
　
依頼（相談）する内容にもよりますが、会社規模とか実績とか大事だと思いますよ。
今住んでいるマンション自体が、やや割高ですが、規模・実績で財閥系を選択していますから...

「どうしてこの事務所（会社）に依頼したのですか？」と総会で訊かれたら「雑誌や書籍で見かけた
名前だから。別にこの会社でなくても良いのですが、どちらか今回の相談に乗ってくださる事務所
（会社）あったら紹介して下さい」って話です。

個人も企業も営利目的であるのは変わらないと思います。

まぁ、個人のファイナンシャルプランナーに資産運用の相談するのと、信託銀行なり、外資系金融機関
（プライベートバンク）に相談するのはどっちが良いかと一緒じゃないかな？100万円の運用では、
企業は相手してくれませんが、1億円の個人資産なら、企業でもほどほどの扱いしてくれますよ。

同様に20～30戸の小規模マンションでは、企業も適当にしか付き合ってくれませんが、都内　大手デベ
300戸越となれば、向こう（コンサル・管理会社）もそれなりに必死で喰いついて、誠意ある対応して
くれます。（企業にしてみれば絶好の事例になりますし...）

やっぱり大した根拠のない大手ブランド志向だったってことじゃん。こういう組合員の存在が、得てして管理運営上の足枷になったりするんだろうな…。

>>45
ブランドの説明不要の部分の恩恵は大事じゃないの？（笑）

>>46

あなたの中では説明不要＝良いという単純な図式になっちゃうのかねぇ？w

>>44

あなたは、ずいぶんマンションを渡り歩いているけど、こういう人が理事長をやってマンション管理をかき回すのは迷惑なんだよ。

例えば、コンサル会社を入れてあれこれ改革だとやったあと、自分はなんらかの理由でお引越し、残された住民はどうなるのだろう。

すくなくとも理事長みたいなことをする人は、長期的な視点でマンション管理をしてほしいし、すぐに引っ越す人がやるべきじゃないな。

>>48
他の物件の理事会の「経験」、ならびにマン管士資格のための卓上の「知識」、どちらも一般的なマンションの管理組合にとっては非常に貴重なものですよ。

経験者ならではの、不慣れな理事会が右往左往するのに口出ししたくなる気持ちもわかりますし(笑
※実際、このスレでも経験者と未経験者では、大きくギャップがあります。

短期だろうと長期だろうと、正しい視点で組合運営をできる人は少ないです。
「経験」「知識」を伴った人が批判するならまだマシですが。。。。

管理会社にとってはやっかいな相手でしょうね？(笑

44＝46が正しい視点で組合運営出来てるかどうかは分からないけどねー。

>>48

マンションは2つだけだよ。マンションの住民さんと違って、マンションに関する資格は
もってません。私自身は欲しいとも思いません。

個人的には内覧会でも使ったことあるけど、理事としてコンサル入れて管理費下げたのは
今住んでいるマンションだし、管理会社・サービス内容の変更なしでの交渉だから
「組合員からはかき回した人」って印象ないと思うよ^^

ちなみに住み替えは、家族増が主な理由だけど、理事やって住民の民度が
低いのの嫌気がさして引越したくなりました。だから、理事やって引越ししたく
なるケースもあるってことで...ｗ

＊＊とか、他の住民を見下した視点での理事会運営だったことは容易に想像出来るよ。

大手＝信用ある、中小・個人＝信用ないとか思い込んでいるあたりからもｗ

>>43

コンサルタントを利用して管理費等を見直したら、何故区分所有法違反になるのですか？
例えコンサルタントを利用するとしても、総会決議が必要なのは言うまでもありません。

>>49
経験と知識を伴った人が管理会社にとって厄介？全然違いますよ。知識と経験がある方ならむしろ話が早くてやりやすいです。
管理会社にとって一番厄介な方は知識だけがあって経験のない方(または中途半端な経験の方)です。
マン管の試験勉強の知識なんてフロント経験者２年生の実務経験よりも役に立たないと思います。
10棟のマンションを担当したら年間100回の理事会と10回以上の総会を経験し、700世帯2000名程度の方を相手に管理業務を行います。単純に考えると理事の方の10倍ですね。10年やったら述べ1000回の理事会、100回以上の総会を経験します。
管理士、コンサルの経験や知識なんて比べものになりません。
フロントやってて、管理士やコンサルが登場する場面も経験しましたが、的外れな提案、管理組合からお金を吸い上げることを必死に考えている姿が見え見えでした

>大手＝信用ある、中小・個人＝信用ない

（笑）　大手＝信用ある　とはいわないが、中小・個人＝信用ない　でしょうｗ
少なくとも「大手」と付き合っていれば、問題が発覚したとき相手にとって不足はない。

だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモですｗ
特にマンションについては、カタカナのデベの買う気がしれんよ。

>>46
だったらコンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。
コンサルまで使って管理会社と交渉した割には何も考えずにコンサルを選ぶんだな。しかもコンサルを信じきってこのスレで特定の会社を宣伝しまくってる姿はなかなかのもんだよ。

大体、管理費削減のコンサルなんかにブランドと言えるような所なんてないと思うんだけどね…。車や時計のような工業製品とかならともかく、コンサルのような形のない商品はブランドというよりは人次第だよ。コンサルする人の力量によって出来不出来の差が歴然と出る。大手だから中小・個人だからという問題ではなくて。

人の力を見ようとせずに、大手ブランドに跪き、中小だから個人だからというだけで蔑んだりするあなたはお気の毒だし、さもしい人格だと言わざるを得ないね。

＞＞だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモです

マンションそのものと、管理会社は違う印象が・・・・。

中企業で、一生懸命やってくれるところが本当は好ましいと思っていますが、情報が
ないんですよ。評価システムもないし・・・・。時々雑誌で管理会社のランキングし
ていますが、大企業が上に来てしまうので、結局中企業の名前はでてこない。

大企業の良くないところは、全員が平均的以上ということはないこと。大きくなれば
なるほど、上と下の差は激しくなる。下の人が担当することになると悲惨。

フロントの力を絶対と思っている管理会社の人間がいますが、理事会に参加し、総会に参加する機会が多くても
それで力がある又組合に貢献できると思うのは見当違いです。

実際問題として、管理費の値下げ一つとっても、委託業務費の部分的な値下げや適正価格等を組合に提案して
ますか。この部分は組合で直接管理した方が同じ内容で経費は節約できますと提言できますか。
管理組合側にたった管理士又はコンサルタントと大きく違う点がそこにあるんです。だからあなた方フロント
にはまかせられないんです。あなた達は会社の業績アップのことを当然考えているでしょうから。もちろん
それは企業人としてやらねばならないですけど。

フロントの方は組合に助言はしてくれるでしようが、会社に不利になることはまずしないのが普通ですよ。
いくら他のマンションのすばらしい方法・手法があってもそれは隠しますよね。

それと、マン管士の資格をもってないフロントの方、それだけ力があるんだったら簡単にマン管士の資格は
とれますよ。仕事にプラスになる（管業程直接的ではないが）資格ですからとってみてください。

合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）

＞合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）

なんか変だ。マンション管理士の合格率は70~80%ではないのか?　素人のマンション理事でも
持っている人は少なくない。

管理業務主任者は難しいから妥当。

>>58
車、時計、携帯買うのにコンサル連れてくの？
管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

>>Ｎ０．６２

　　だったらマン管士の資格簡単にとれますので、是非とってください。

>素人のマンション理事でも持っている人は少なくない。

マンション理事より、もっと素人でも合格するのが管理業務主任者。
もっとも、資格の有無より実務能力のレベルが問題。

>>61フロントの力が絶対とか、力があるとか全く思っておりません。ただ多くのマンションを見て多くの理事会総会のお手伝いをしたら、多くの事例、データ、傾向のストックにつながります。そのような情報はコンサル会社や管理士個人にはありません。
確かに委託業務費の減額提案を自ら行うことはありませんが、それはコンサル会社や管理士が報酬の減額提案を自ら行わないのと同じではないでしょうか。
本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。その管理会社の費用の減額交渉にコンサル会社を使うのであれば、コンサル会社の費用の減額交渉にまたコンサルを使うことになりませんか？コンサル会社も管理士も業績アップを考えていると思います。
管理士資格そのものについては実務に必要ありませんが、最近住民の方で資格を取得され、それを盾に無茶な(マンションのためにならない)ご意見を言われる方が増えましたので私も取得しました。そもそも資格は力があるかどうかではなく、試験勉強をした時間で合否が決まります。
資格を取得していても全く実務経験のない医者、弁護士、建築士等に仕事を依頼なさらないですよね？

>本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。

是非　本来の仕事をして下さい。

委託管理業務費の減額を、自ら提案しないのは尤もですが、再委託の清掃業務・エレベータ保守等の
減額提案もしないのは何故だろう？
やっぱりピンハネやキックバックが常態化しているからでしょうか。

というより、ウチのマンションの管理会社フロントは、管理委託費外の部分の削減提案すらしてきませんよ。例えば、各戸のセキュリティシステム使用分が含まれる管理員室電話代（契約プランの見直しで削減が可能）やインターネット使用料（他社への変更や現行プロバイダーへの交渉で削減可能）、電気代（契約プランの見直しや照明器具の交換で削減が可能）、損害保険料（契約内容の見直しや損保各社の比較などで削減が可能）なども全然提案してきません。

でも、楽をすればするほど会社も利益が上がり、管理組合のために汗を流したところで利益が上がるわけでもなく、自分も評価されないのですから、やる気がしないのかもしれませんね。そんな担当者は手を抜かせないように理事会が徹底的に監視するしかありません。サボったら容赦なくすぐにクレームを入れて委託業務を履行させる、それでも不貞腐れたりして埒あかないようなら上役にクレームを入れます。同時に管理会社の変更も示唆しながら、駆け引きするしかないと思っています。少なくとも、今の管理会社担当者に性善説で接していては全然ダメだと思っています。

管理組合にコンサルは不要且つ不適切。
自分等の財産は自分等の頭で自分等の為に管理するのがあたり前。
ところが文章は読めない、文章を理解できない、文章が書けないない人が多く。
その上、口で言うばかりの人が多く、横着でコンサルを使うのではなく、無能だからコンサルを使いたがるのも現実。

当然そういうことが考えられます。再委託の減額交渉は他マンションとの比較が簡単でしょうから相談に
乗ってやればいいでしょうから。

本来管理会社が組合のコンサルタントといわれるなら、組合にとってプラスになる提案もしてください。

コンサル会社の減額交渉と委託業務費や再委託の減額交渉とは別物です。

資格を持っている者の実力は依頼者にはわかりませんよ。医者でも経験がないから利用しないという訳では
ないですし、又それはわからないですしね。

理事等ができないから専門家に頼み交渉や調査をしてもらう、思ったような成果があがらなければ
やめればいいでしょう。たいした経費ではないと思いますよ。多分顧問契約で２～３万でいいと思いますよ。
但し、兼業の方は高いでしょうが。

管理会社にとっては、マン管士の存在は邪魔でしょうが、それだけでも意識はするでしよう。

>管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。
>高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

「自分達（組合員）で充分」っていうならそれで良いのでは？
　
マンション管理に限らず、コンサルタント職を雇うのは「自分達だけじゃシンドイ」
「専門知識のある第三者からのアドバイスが欲しい」と思うときに雇うわけで...

「マンション管理費安くしろー」を連呼するだけならいらないよ＞コンサル
ただし、交渉する能力・説得する能力・それらを裏付ける情報（量）・経験などが
なかったらそんなコンサルはいらないと思うよ（例：資格マニアなだけなマン管士とか...）

管理費減額交渉は成功報酬だったので、別に減額の範囲内での出費だから、無駄使いには
なっていないし...