理事長なんてやってられ無い。

１９９です。
例えば管理費滞納の常習犯に対して訴訟を起こす事を総会
で決議して規約も変更しましたが、すべてがスムーズに解決
しました。運が良かったのかもしれませんが、少しでも知識が
あれば、理事長に集中的に負担をかけることもありませんし、
また居住者との人間関係も楽しくなります。
ただし知識をひけらかしては、もともこうもありませんけどね。
私はマンション管理士試験に４回落ちて今年で５回目の挑戦でして
まだマンション管理士ではありません。
ゆっくりですが勉強は楽しいのでまだまだ続けるつもりです。

>199さん

役員でもやる気の無い人や理事会には出たことの無い人について、同思いますか？

>>199さん

管理費等滞納者の対応を、理事長に集中的に負担を掛ける事なく

スムーズに解決したとの事ですが

具体的にどのような対応をしたのでしょうか？

　訴訟を提起するには、訴状原告欄に管理組合代表者理事長名が必要

ですし、弁護士に委嘱しなければ自ら裁判所へ

出頭もしなければなりません。

　要は、>>199さんのマンションでは「管理組合総会」にて

訴訟提起の議案が可決され、当該滞納者がビビッて入金してきた

という事でしょうか？

　現在の「標準管理規約」では理事会マターで訴訟提起できますが

理事長に負担なく管理費等滞納者問題を解決するのは難しいと思います。

>>203さん

訴訟提起した場合の理事長と他の理事と異なるのは理事長印を押す権限があるか、無いかだけではないでしょうか？

理事会の議決権は理事は平等ですし、管理会社側に顧問弁護士がいますから理事長名の書類作成は実際には管理会社が行います。

>>204さん

理事長、その他役員の議決権は「共有持分」によってそれぞれの
マンションで規定されているので、全く同じとは限りませんよ。

私は>>203のレスで
「訴訟を提起するには、訴状原告欄に管理組合代表者理事長名が必要
　ですし、弁護士に委嘱しなければ自ら裁判所へ出頭もしなければ
　なりません。」と書いたのです。

ただ単に受託管理会社の顧問弁護士に委嘱するのであれば>>204
さんの言う通りかもしれませんが、理事長という職責は
「区分所有法で定める管理者」であり、併せて管理規約でもその業務は
規定されていますよ。

ご自身の「マンション管理規約」を確認して下さい。

また、訴訟費用としては（組合自ら実行しない場合）
弁護士費用は、通常・・・・・・・
　　　着手金　　　８％（最低１０万円）
　　　成功報酬　１６％前後（判決OR和解　※取れる取れないは別で）
ぐらいは掛かりますよ。

お宅のマンションは、管理受託会社の顧問弁護士が訴訟代理人を
無料で引き受けてくれるのですか？

>>204さんは実際に訴訟を経験したことがありますか？

訴状に添付する資料　　※写しでＯＫ
「理事長資格証明書〈総会議事録でも可〉」「管理費未納通知」
「管理規約」「遅延損害金計算書」内容証明催告書」
　等は管理会社に用意させますが、

　訴状も管理会社が作成してくれるんですか？
（>>204さん曰く「理事長名の書類作成は実際には管理会社が行います」
　と書いているんで、単純な疑問）

少額訴訟で弁護士に委嘱しない場合には、平日の昼間に理事長は
簡易裁判所等へ出頭しなければなりませんが、私どもの組合では
理事長に時間を作って頂いて出頭してもらっています。
※当然、管理会社フロント・督促担当も傍聴席で待機しています。


ですから、
>>201さんの
「例えば管理費滞納の常習犯に対して訴訟を起こす事を総会
で決議して規約も変更しましたが、すべてがスムーズに解決
しました。運が良かったのかもしれませんが、少しでも知識が
あれば、理事長に集中的に負担をかけることもありません」

とは、具体的にどのように理事長に集中的に負担を掛けなかったのか
興味があった訳です。>>201さん教えて下さい。

長々、すいませんでした。

長いけどタメになりました。

>>205さん

>理事長、その他役員の議決権は「共有持分」によってそれぞれの
>マンションで規定されているので、全く同じとは限りませんよ。

総会の議決権が「共有持分」によるのは判りますが、選任された
各理事の理事会での議決権が個々人の「共有持分」によるという
のは、よく判らないのですが、各理事が特定の部屋のグループか
ら代表する決まりになっていて、その代表する部屋全体の「共有
持分」が反映しているのなら判りますが。

規約で任意に決めることは可能なことですが、理事会の議決に理
事個人の「共有持分」で加重するのは、合理性がないように思え
ますが。。。

>>207さん

私も同感です。
理事会のような少数役員の議決権をそこまで厳密にされている管理組合あるのでしょうか？
205さんは総会と勘違いされているだけでは？

確かに「議決権」という言葉は総会をイメージしてレスしました。

通常の規約には「総会」（議決権）という文言はありますが、「理事会」
に議決権という文言は記載されていなかったもんで・・・・・

　しかしながら>>207以降,>>204さんも「議決権」という言葉のみに
　
　異常に反応し、つっこみを入れてますが、訴訟提起した場合の
　
　「理事長の職責」・「理事長なんてやるだけ損」については
　
　どうなんでしょうか？
　
　特に>>204さんが言われるように、訴訟が提起される場合には
「理事会の議決権は理事は平等ですし、管理会社側に顧問弁護士がいます　から理事長名の書類作成は実際には管理会社が行います。」
※と言うと、>>204さんのマンションでは理事会で訴訟提起ができる
　規約なのですか？
　
＞また、訴訟提起した場合も議決権は一緒だから、責任も一緒だごとき
＞発言ですがよくよく過去レスを確認下さい、理事長は対外的にも
＞管理者であり、ある一定の責任（善管注意義務の範疇）は負います。

だからスレ主が、責任が大きく、手間ばかりかかる、理事長なんて
やるだけ損というスレが立ったんじゃないんでしょうか？

>>207・>>208(204)さん、「議決権」以外に>>205のレスに対して
反応はなされないんでしょうか？

＞このままでは単なるあげ○とりを楽しんでいる方々にしか
＞思えませんので、必ずレスしてください。

>>209さん

区分所有法の訴訟提起をここで説明しなくてはならないのですか？
理事長はあくまでも理事長印を押印する権限と書いています。

>>204・>>210さん

「区分所有法の訴訟提起をここで説明しなくてはならないのですか？」

　って、なんですか？意味不明ですね。

あなたは、訴訟を提起する時は
「理事長はあくまでも理事長印を押印する権限」だけです。
と言い切っているいるから、？？？？？？になるんですよ。

管理費等滞納問題は、ある一定期間を過ぎれば管理組合自身の問題と
捉えなければならないのに、あなたのマンションでは受託管理会社
におんぶに抱っこのようで、あなた自身も規約・区分所有法等も
勉強していないようですね。

理事長は、原告代表者理事長と訴状にも記載され、
弁護士に委嘱しなければ裁判所に出頭し原告席に
座らなければならないんだよ。

理事長は、判子つくだけが業務ではないんだよ。

再度言います。

＞あなたのマンションの管理規約「役員」→「理事長」を確認
＞してからレスしなさい。

>>２１１

親と同居は止めて早く独立したらいかがですか？
ここはあなたのスレではないですよ。

＞＞２１２

コテハンにチョッカイはだすわ、挙句の果てには
ちゃんとした回答ができないと、　　○○の一つ覚えみたいに
捨て台詞を吐くわ。変な輩が出て来るもんだ。

本レスの「理事長なんてやってられ無い」「理事長なんてやるだけ損」
という内容が具体的にようやく解かったような気がするよ。

区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員が
勝手なことばかり言う理事会の理事長は、本当に大変だろうなぁ。

という捨て台詞を吐いて、お母さんのもとに帰っていくのでした・・・

Ｆｉｎ

へんてこなナレーター君

勝手にFinにしないように

あなたのすれじゃないんだから。

親と同居中さん
おっしゃるとおり、理事長は本当に大変です。
云いたい事は山ほどあって、もっと勉強して発言しろよ！なんて思う事毎回です。でも我々は言葉を選んで発言します。

親と同居中さんも、知識がありごもっとの意見が多いと思います。
しかしこのスレでも言葉を選んで発言しないと、誤解を招くと思います。
現実の理事会で同様の発言をしたら、管理組合として機能しなくなりますので、今後ともお気をつけて下さい。

気を悪くしないで下さい。

>>216さん

確かにおしゃる通りです。

私も理事会ではこの書き込みのような言い回しはせず
言葉を選び、表情は和やかに協議していますよ。

当初、
　「理事長に集中的に負担させず管理費等滞納者問題が解決できた」
　
　という書き込みに興味がありましたので、具体的にどのような
　対処をされたのか質問しました。

しかしながら、回答がなかったので私の思いや意見を言ったところ
　「管理費等滞納問題で訴訟提起する時は、理事会の議決権は役員
　　全て同じなのだから、理事長は判子つくだけだ」的に
　訳の分からない中途半端な知識での書き込みがあったので
　やりとりさせて頂いた訳です。

　私は、この板「マンション管理組合理事会」は現在役員になって
　本当にご苦労されている方々に、（私も含め）少しでも
　ためになればと開設されたものであると判断しています。

　ですから、私としては>>212・>>214みたいな茶化すレスは
　極力排除したい、人を茶化したいなら「雑談板」にでも行って
　やって頂きたいし、人に誤解を与えるような知識のレスは
　できるだけ慎むべきだと思うのです。

親と同居さん
茶化す方は、どのスレにも居るようです。
感情的になると、せっかくのスレも荒れてしまいます。

気持ちを切り替えて有意義な情報交換を続けましょう。

親と同居さん
理事長なんてやってられない、というスレタイに私も同感でしたので、レスしてます。
あなたの言われている「区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員」です。
自分は特に勉強をするつもりもなく、役員を断ることができないのでやっています。
あなたのような人が役員にいたら、私は理事会には出席したくありません。
あなたの発言が逆効果だということを認識してください。

>>219さん

あなたが役員をしているマンションは不幸ですね・・・・・・

>>219さん
区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員とありましたが、貴方は何を基準に理事会で賛否を決断しているのですか？

全役員が 「区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員」だと無法状態になると思われます。
219さんは、自分が望まない仕事を命じられたら、何も勉強も情報収集もしないでやるタイプなのですか？
子供のようですね！

言い方は別にして、220さんに共感いたします。
私は、219さんと同じMSの理事で無い事を祈ります。

3年目理事、皆さん
大人気ない発言申し訳ありません。

以前理事長職の時に、同様の理事発言に振り回された経緯があり
感情的発言をしてしまいました。

今後とも有意義な意見交換をしたいと思います。

私も理事にメールを送信して返信が無い事が多々あります。
理事の中で一番若い私は擦り付けられるように理事長になったのに。
決定当初は皆さん協力してくれるって言っていたはずなのに。
発足して２ヶ月もすると空回りのような気がしてきています。
あいつ『張り切りすぎ』と陰口叩かれているんじゃないのかと・・・。

私は理事をした事もなく、いきなり理事長です。
理事の方々の考えがわかりません。
２年任期なので来年はぜったい理事長にはなりたくない・・。
不平不満を抱えてる理事長さん達は使命感で動かれているのだろうか？
理事達の非協力的な姿勢を察してやる気をなくさないのだろうか？

私が未熟すぎるのかもしれませんが良いアドバイスあったら教えてください。
レス主さま、私も愚痴る相手がおりませんので便乗させていただきます。

224さんへ
私も同様の経験がありました。
理事会の時に呼びかけて返信を出して頂く様お願いしましたがあまり改善されません。
結果、反対意見の方は何日までにと期日を決め、反対が無ければ実行するやり方にかえました。
又、理事に送るメールはCCで同じ内容で一斉に送ります。
理事長と他理事がメールで議論しているとそれに反応して他の理事からも返信が来ます。
諦めずに頑張って下さい。
私は、今現在監事ですが、理事長の問いかけには一番に返信しようと心掛けています。返信が無い不安を知っていますから！

>225さん
アドバイス有難うございます。
今期は頑張ろうと思います。
いい監事さんですね。
当方のマンションの監事は前理事長なのですが無反応もいい所ですし、
アドバイスが『波風立てずに管理会社にまかせとけば良いから』です。
管理会社の方も反応が薄いと言うか・・
駐車場の契約書等の理事長印を必要とする書類の送付期限は２〜３日しかくれないくせに、私からの質問事項は無回答もしくは催促してやっと出てくる程度です。
こんな理事会では後にツケが回ってくるのだと思っていますが引っ越す余裕も無いし・・・。
管理会社を変更するにしても他の理事達がめんどくさがりそう・・・。
俗に言う『はずれ年の理事会』で終わりそう・・。
理事長１人ではなんともなりませんよね・・・。
打破したい。

理事会自体の活性化策・・・・

　ご近所にマンションありませんか？
　一度、そのＭＳの管理組合と親睦会か、相互に定例理事会の見学会などを催しては？

きっと、刺激になります。なりますとも．．．．．なりました(^^ゝ

226さん
他のスレで理事長と監事が親密なのは好ましくないと云われましたが
理事長経験者であれば、不慣れな理事長をサポートするのは当然だと思います。
残念な事に、貴殿の監事は意識の低い方のようですね！
所詮素人の集まりですから仕方ない部分もあるかもしれません。

一番の問題は、管理会社フロントマンだと思います。
プロであるフロントマンが確りしていれば、最低限の組合運営は可能です。
理事経験をトータル4年、フロントマンも4人と接してきましたが
そこまで対応の悪い人は居りませんでした。
対応の悪い場合は、管理会社の上層部に経過を説明し、担当者を換えてもらうのもひとつの手段だと思います。
管理会社を変えるよりも手続きは簡単ですし、総会の承認も必要ありません。
実際、私は問題無いフロントマンだと思っていましたが、次期理事長の判断で交代させられました。

>３年目理事さん
それが・・・当マンションは建設当時から隣接マンションに猛烈に反対された経緯があり、最近でも苦情だけは入ってきます。
（マンション内の通り抜け、景色を眺めてるだけの住民を覗き扱いされてお大もめ等）犬猿の仲とは言いませんが４棟隣接しているマンションがけん制しあってる状態です。（涙）
（一応、隣接マンションの理事長とはお話し、お互い大変でしけど、仕事ですから・・・的な話はしました。）
>228
フロントマン交代・・やってみようと思います。

追加の質問ですが、当方の理事会では広報（回覧）等が一切無く、議事録等も掲示板に掲載してお終いで、理事で無い時は『理事会活動』自体何をしているか知りませんでした。
マンション維持費（管理費）がこれほど使われていたのも初めて知ったくらいです。
こんな状態で後々問題にならないか心配です。
歴代の理事長ドモ責任取りなさい！！！！みたいな・・・。
法的に開示事項って決まっているのでしょうか？

（スレ主さま、お邪魔してごめんなさい。これが最後の質問です。）

229さん
私は2期目に理事長になりました。
1期目は、議事録の掲示・回覧はありませんでした。
管理組合としても議事録を作成保管義務はありますが、掲示・回覧の義務はありません。
議事録を見たいと申し出が有った場合は、見せる義務はあります。

しかし、理事会活動が活発にする為には、掲示・回覧は必要だと思います。
私も2期目から議事録の回覧を行っております。
因みに他のスレ「理事役員報酬・・・」でも議事録の開示等は一般組合員に組合活動を活発化させるには必要だと指摘されました。

フロントマンの交代は
表向きは担当者の変更だった為、他の理事も入れ替わりが激しい位に思わなかった様です。
頑張って下さい。

１９９です。
久しぶりにここのスレを見たら、とんでもない展開に
なっていたので驚きました。
私がレスした理事長に負担をかけないことですが、
うちのマンションでは訴訟の提起が可決された後に
タイミング良く競売されて次の所有者が全額支払って
くれました。結果あまり負担をかけることなく解決
したわけですが、この問題は管理会社がしっかりしていれば
いいので、例えが悪かったのかも知れませんね。
ご迷惑をかけて申し訳ありませんでした。
また２０２さんの出席しない役員についてですが、実は言うと
私は最初は出席しないしやる気もない役員でした。だからこれ
ばかりは強要できないんですよね。親睦会等やってるＭＳもある
ようですが、うちは出席しない役員は思い切って選らばないこと
にしています。その方がやり易いですしね。でも他にいい方法が
ないかなぁとも思いますけどね。それと、うちはメールではなく
回覧板にしています。次の人に届けないといけないので必ず戻って
来ますが、これもベストとはいえませんけど。

真面目に一生懸命にやり過ぎたかなぁ。。。
大きな問題は解決したし、自分の中に達成感があるものの、費やした時間と労力は、睡眠不足になり本業に支障をきたすことになった。。。
見返りを要求するつもりは無いが、あまりにも住民は冷たい。。。
同じ冷たい態度なら、せめて業者の打ち合わせなど費やした時間を時給換算し、管理組合に請求してお金で解決したほうが、納得できる。。。
理事長はボランティアでやる事ではない、と悟った。。。

２３２さんは、もしかしたら、居住者とのお付き合いが
あまりないのでは？　確かにマンションは隣り近所との
関係が希薄で会話もあまりないので、冷たく感じるのか
もしれませんね。でも誰でも、安心して住めるマンション
にしたいと願う気持ちは同じですので、心の中では感謝
されてると思いますよ。うちのマンションに２３２さんの
ような真面目な方が役員だと大感激ですけどね。

232さんへ
理事長の苦労はやった事のある人しか分かりません！
分からないから、住民に分かって頂こうと積極的に広報活動すると
役員未経験者でも感謝の念が伝わってくると思いますよ！
たぶん、後任の理事長は、232さんの事尊敬していると思いますよ！
お疲れ様でした。

232さんお疲れさんでした。

自分も理事長で苦労しましたよ。
そのかわり、マンション管理について徹底的に
勉強して大体は理解できました。

発端は水漏れ事故です。原因を自分で調査をして
デベ系の管理会社と施工会社を相手に瑕疵責任と
管理責任を徹底的に追及をしました。
よって管理組合側の相当額かかるであろう
費用を負担なしで解決できました。
今に思うと、よくぞそこまで出来たなと
感じています。当時は理事長としての責任で
早く解決したい一心でしたね。

管理規約、管理委託契約書の内容を調べ、またマンション管理士と
管理業務主任者受験書まで購入して目を通しました。

管理規約を理解すればするほど、また先々の修繕のことや
管理会社の実態などなど、現状のマンションの状態が判ると、
逆にマンションには住みたいとは思わなくなりました。
皮肉なものですね。
現役理事長さんは大変ですけれど頑張って下さい。
長文になりました。オワリ

理事長ではないけど、マンション管理組合の第一期の理事です。

ここのスレは、やや投げやりなタイトルとは真反対に、内容はまじめですし、マンションコミュニティーの中でも、最も良質なスレだと思います。

皆さん経験豊富な方ばかりで、本当に勉強になります。

正直、管理組合活動は報われないことばかりでゲンナリですが、ここのスレの先輩方のお話を聞くと自分たちはまだまだだと思いました。
貴重な体験談、ありがとうございます。

235さん
教えて下さい

>>発端は水漏れ事故です。原因を自分で調査をして
一般的に水漏れ等の時の調査費用は、組合で入っている保険で賄えると聞きましたが、調査の段階で瑕疵責任は分からないものなのでしょうか？
それとも、瑕疵にあたると証明するのは、別途必要なのでしょうか？
素人質問かもしれませんが、教えて下さい。

＞理事長だった者へ

いま、現理事会は理事長だった者に悩まされています。
理事長だった者は、
理事長だった時代に「がんばった」ことを吹聴し、
根拠なく管理費削減した「事実」をあげて
理事長だった時代に自ら選定した業者との間の契約
を現理事会が行おうとすることに介入して、
何と、毎回のように「傍聴」と称して理事会に出席しています。
「傍聴」とは名ばかりで、もっぱら議題にない事項を文書にまとめてきて
読み上げ、もっぱら自ら発言し、現理事会メンバーをののしり、
理事会が開けないから、退出してくれ、と頼んでも聞き入れません。

事ほど左様に、どう「がんばった」のか内容が問題であって、
評価は厳しく検証されるべきです。
管理組合内の信頼関係が破壊されるような「がんばり」は、
許されるべきことではありません。

>>２３８さん

理事長だった方は、留任したかったのではないでしょうか？
立候補してください、とお願いしてみてはいかがですか？
がんばってやってくれると思います。
もし、問題を起こした際には、総会で引きづり降ろせば、納得せざるを得ないでしょう。

>理事長だった方は、留任したかったのではないでしょうか？
そのかみさんも理事会に出て、
自分の旦那に頼んでみたら、と発言してましたから、多分そうでしょう。
しかし、その場を想像してみてください。
傍聴と称して介入し、
現理事会を誹謗中傷するところへ、かみさんまで介入して、自分の旦那に頼め、
と聞いた理事会はみんなあきれて二の句を告げませんでした。
だから、とても、
>立候補してください、とお願い
は誰もできませんでした。

あとで、理事長だった者の理事会の監事に聞いたら、

>原因を自分で調査をして
>管理責任を徹底的に追及をしました。
>よって管理組合側の相当額かかるであろう
>費用を負担なしで解決できました。

というように
全部自分がやった、管理組合の負担にならなくなった、
というように傲慢に言うような理事長は総スカンされ
理事の半数は理事会に出てこなくなって、
大変苦労した・・・ということが分かりました。


>もし、問題を起こした際には、総会で引きづり降ろせば、納得せざるを得>ないでしょう。

同意しますが、
問題を起こすのが分かりきっている理事長だった者に頼んだら、
そのＭＳは崩壊します。

理事長だった者に悩む者さんへ
あなたは理事長だった方に対してかなり偏った考えを
なさっていると思います。そもそも管理費削減というのは
よほど勉強しないとできるものではありません。今までの
管理費の設定が高過ぎたのが原因ですが、知らずに高いまま
払っている居住者もまだまだ多いとの事が現状ですので、
理事長だった方には当然感謝すべきであると思います。
そして「吹聴」等と言わないで、あなたも理事長だった方に
負けないように管理の勉強をするべきだと思います。

＞根拠なく管理費削減した「事実」をあげて
何にもしてないのに、管理費が自然と下がったのか？
目に見えるほどに？

みんなが真面目に取り組めばもっと下がるんじゃね？

237さん

>>一般的に水漏れ等の時の調査費用は、組合で入っている保険で賄えると聞きましたが、調査の段階で瑕疵責任は分からないものなのでしょうか？

共用部の水漏れ事故の原因特定の調査費用がマンション保険で支払われるのかとの質問ですね。ごめんなさい、自分は詳しくは解りません。
保険については事故の被害に対しては支払われるとの認識ですので、
調査費の事例については契約している保険会社に問い合わせては・・・

瑕疵については調査をした結果、原因が特定され、それが施工不良等に
起因すれば責任を問えると思いますが・・
よって原因の究明は欠かせませんね。

>>それとも、瑕疵にあたると証明するのは、別途必要なのでしょうか？
　素人質問かもしれませんが、教えて下さい。

自分の場合は配管の施工方法が製造販売メーカーが施工説明しているのと
建設会社の施工が異なっていて、それが腐食の原因で漏水事故となりました。それは手抜き工事の最たるものであることを追求し、
また他の建築会社はその様な施工はあり得ないことも問いました。
付け加えると、他の理事にどう説明しても理解してもらえなかったのが
ザンネンでした。

243さん

丁寧な説明ありがとうございました。
奮闘の結果他の理事に理解してもらえなかったのは、非常に残念ですが
議事録に記録された実績は、後々評価されると思います。
お疲れ様でした。

>243
>244

確か火災保険の特約で、漏水調査は保険で対応してくれました。
管理会社の話でだと、水道管など共有部、専有部の見極めが調べないと判断出来ないからだそうです。
聞きかじりの知識で申し訳ない。

245さんのコメントに追加させて下さい。

自分が住むマンションの保険を調べてみました。
大きく分けて３種類の内容を含む保険でした。
１．共用部分の損害を補償するマンション管理保険
２．入居者がおこした賠償事故は個人賠償責任保険（特約）
３．共用部分に起因する賠償事故は施設所有管理者賠償責任保険

３番目の施設所有管理者賠償責任保険の内容説明には
原因調査費用として１年間５０万円は認められているようです。
ただし、保険会社の事前承認が必要のようです。
ですから、共用部の漏水調査も事前承認をとれば問題ないかと
思います。５０万円までは・・・

この保険は共用配管に亀裂が生じ、漏水して専有部分に浸水して
被害が発生した場合、１事故に対して１億まで支払われます。

専有部分の配管漏水については２４５さんの説明のとうり
個人で加入している火災保険の漏水特約が適用されると
思われます。

１，２は省略します。保険の適用は複雑で、また解釈は
難しいのですが、役員になられたら１度は深く掘り下げて
調べておくことは必要ですよ。
漏水事故、機械設備の故障事故、建物の損傷等などなど
今まで、保険での支払いで助かりました。
簡単ですが・・・

理事長だった者でした。オワリ

245さんのコメントで
＞管理会社の話でだと、水道管など共有部、専有部の見極めが調べないと判　断出来ないからだそうです。

これは漏水箇所が共有部か専有部かが判断できないときには共有部と見なすとの区分所有法にありますので、このことを管理会社は言ってるものと思います。

よって、共用部のマンション保険での調査が出来るものと解釈できます。

245さんのコメント解釈は間違えてました。
246の以下の部分を取り消して下さい。
専有部分の配管漏水については２４５さんの説明のとうり
個人で加入している火災保険の漏水特約が適用されると
思われます。
調査費と補償費について勘違いをしました。
勉強不足でした。

247さん
ご丁寧にご説明ありがとうございます。
私も聞きかじりの知識しかなく申し訳ありません。

国交省の標準管理規約によれば理事長は管理者となる。この管理者とは何ぞや。貸しビルや賃貸マンションなら事業者または管理受託企業(契約で明記）が管理責任（最終的には事業者）を負う。管理責任の対価を賃貸料金や受託金として受け取っている。
区分所有法ではマンションの管理組合に種種の義務を課している。安全管理も含まれると思う。理事長（管理者）はその代表責任者であるとするなら行政責任、刑事責任、民事責任まで負わされることになる。いくら誠意、善管注意を以って管理者責任を果たそうとしても過失はつき物。機械式駐車場が故障し人身事故や物損事故を起こしたら労案法、刑事責任が問われ可能性がある。管理会社や設備点検会社の怠慢なら責任は転嫁できようがその証明は容易ではない。こんな責任を含めて管理会社に全面的に委託したつもりでもそんなことは契約書（国交省の雛形）の何処にも書かれていない。組合管理規約にも理事長の免責（支援）なんて書かれていない。ましてやその重責に対する対価もない。法に拠る管理責任の軽重はその人の資格や専門性等が考慮されると思うが理事も理事長も管理に関しては素人でありいくら勉強したって追いつかない。こんなことを考えたら理事長なんて引き受けられない。
それを解決するには少なくとも次のことが必要だろう。
・管理組合、理事長が負うべき責任を全て管理会社／設備点検会社に転嫁出来る業務委託契約書にする（免責事項つきも已む無し）。その対価を明確にする。
・理事長の権限義務を明確にするとともに責任が発生した場合”理事長を支援する”と管理規約に定める（ただし善管注意義務遂行が条件）。弁護士費用や心労は＊＊にならない。
・理事長や責任が発生する役員には適正な報酬を支払う（防火管理者には支払っている筈）。ーー適正報酬は難しい問題だが。
・国交省の雛形の改正（大規模、複雑化した設備、権利主張の増大を考慮）。

避難階段に障害物があり緊急非難できず死傷者が出たら？。
運動設備で大怪我をしたら（設備管理者が不在だった）？。
考えすぎとは思うが法的責任は庶民の常識と違う。
皆さんのご意見を聞きたい。

>>249さん

理事長が損害賠償責任を負って裁判で争った事例はあるのでしょうか？
事実に基づいているなら、説得材料になりますので、理事会の参考資料にしたいと思います。

＞考えすぎとは思うが法的責任は庶民の常識と違う。皆さんのご意見を聞きたい。＞

何もしなくてもお咎めなし、挙げ句の果て管理者報酬が欲しい様な人は、総会で選ばれることはあり得ないでしょうが、万一選ばれても、互選の段階で管理者にはなれないでしょうし、又、なるべきではありません。

＞理事長が損害賠償責任を負って裁判で争った事例はあるのでしょうか？事実に基づいているなら、説得材料になりますので、理事会の参考資料にしたいと思います。＞

裁判例の記憶はありませんが、理事長（管理者）になれば、区分所有法２８条により、管理者と区分所有者の権利義務は、区分所有法、及び管理規約の規定以外は、民法６４３条から６５６条の委任に関する規定に従うことになります。その結果、管理者はその職務を行うことについて善良なる管理者の注意義務を負い（民法６４４）、その義務に違反して区分所有者の損害を与えたときは、不法行為もしくは債務不履行に基ずく損害賠償責任があることになります。具体的には、滞納者にしがるべき措置を取らずに時効にしてしまって、本来あるべき修繕積立金に損害を与えた場合などです。

理事長はなってもいいけれど、管理者にはなりたくないのが本音ですね。

自分も管理者の立場で管理会社との責任関係を考えました。
責任が発生する事象によってその詳細を調べないと責任の所在を解明するのは難しいのですが、簡単に考えると以下のようなるのかな。

管理組合は専門の管理会社に管理委託をしています。事故等が起きた時の管理責任は当然、管理会社が負うものと考えています。管理会社の責任が無いものは組合（管理者）にも無いものと考えます。これは、管理委託契約書の
管理範囲を把握する必要がありますが。

委託契約書の範囲外のことは管理会社は責任を負いません。

ただし、管理会社から不具合を指摘されたにも関わらず管理組合がその対応を怠った結果、事故等になった場合は管理組合（管理者）が責任を負うことになると思います。

自分の経験では事故等の時、管理会社は責任逃れのため、いろいろな理由をつけてきました。委託契約書の管理内容を精査して、指摘しましたら認めました。

この時に感じたことは、管理会社も管理組合もお互いに馴れ合いとなってて委託契約書の細部まで理解していなかった事でした。

管理会社の管理の善し悪しを判断したり、管理責任の所在を明確にするためにも管理委託契約書の理解はかかせませんね。うちの今の理事長は管理規約も委託契約書も無関心で勇気のある方だと感心しています。（笑

＞管理会社の管理の善し悪しを判断したり、管理責任の所在を明確にするためにも管理委託契約書の理解はかかせませんね。うちの今の理事長は管理規約も委託契約書も無関心で勇気のある方だと感心しています。（笑

理事長です。
引継ぎのあとで前理事長に「管理委託契約書」はどこにあるか聞いたら、一年くらい前に判を押して管理会社に送ったまま返却されていない、突然聞かれても困ると言われ。
そういう状況を事実として理事会（理事以外でも公聴可、議事録は館内掲示）で話し合いたかったのですが、議題にしないよう言われ。

254さんへ
結論は
管理会社が「管理委託契約」の契約成立痔には遅滞なく管理者に書面を交付しなければ国土交通省から管理業務停止が命ぜられます。

マンション適正化法はご存知ですか？
簡単にご説明しますと、マンション適正化法の第７２条（重要事項の説明）
、第７３条（契約の成立時の書面の交付）。第７２条、７３条に違反しますと第８２条（業務停止命令）で管理会社が処分されます。また、管理業務主任者も処分されます。自分が使用している参考本は一橋出版の「マンション管理適正化法の解説」、定価７００円です。詳細はご自分で調べて下さい。
本の宣伝はぬきにして解りやすい解説ですよ。

２５５の訂正

　誤　「管理委託契約」の契約成立痔

　正　「管理委託契約」の契約成立時

254さんへ

先に２５５で法的なことを説明しましたが、貴殿の理事会の前理事長は管理会社との契約については重要視していなかったものと思われます。いい悪いは別として、今期は管理会社から法規通りに、管理委託契約書の交付、管理内容で不明な点の説明を受けられることをお奨めします。これらを管理会社が拒否するようでしたら、先の管理適正化法の処分を知らせれば、ビックリしてただちに対応してくると思います。管理会社は５年ごとに国土交通省の地方整備局に登録しないと業務が出来ません。管理業務主任者の登録も同じです。管理会社が最も恐れるところです。Ｗ

＞理事長です。引継ぎのあとで前理事長に「管理委託契約書」はどこにあるか聞いたら、一年くらい前に判を押して管理会社に送ったまま返却されていない、突然聞かれても困ると言われ。＞

本来引き継ぎ完了していない場合は、新理事長（管理者）は受任出来ないことになります。しかし、契約者と保管者が管理会社と明白になっている訳ですから、貴方独自で解決出来る問題です。
理事長（管理者）の職務として、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負うことには変わり有りません。

>>255〜258の皆様へ

254です。
ご助言を有難うございます。
契約書、探してるらしいですが、返答次第で上記の法的措置も
通知してみます。

前理事長は、非常に能力があり、いろいろとよくやられた人です。
契約書の無返却も、無能な管理会社のせいでしょう。
だからこそ
何か自分の唯一の落ち度を突かれたとでも思ったのか？？？
契約書について聞いた途端に態度が冷たくなり。
結局「自分の責任だから自分に一任してくれ」と言われ。
オブザーバーとして理事会には常に出席する上、
人脈・発言力はあるし、他の理事はやる気ないし。
今後のことを考えると、事を大きくしたくないというのが
正直なところです・・・。

259さんへ

理事長になったら管理規約は徹底的に調べ、理解されることが必要ですが、管理委託契約書についても同様です。現在は管理会社からのものが無いようですので、標準管理委託契約書なるものが国土交通省（？）または公的機関から出されてます。ネットで検索すれば探せると思います。この標準管理委託契約書を管理会社も使用しているものと思われます。これを調べることにより管理会社の管理委託契約書を理解できますよ。

前理事長さんがオブザーバーで出席されているとのこと。強力な助っ人が付いていると理解できますが・・・　どんなに実力のある方でも、結局は管理規約内での行動、発言しか出来ませんし、管理会社に対しても委託契約内での依頼となります。管理組合の執行機関である理事会活動は管理規約と委託契約書以外は有りません。これらを早くマスターすることをお奨め致します。頑張って下さい。長々スミマセンでした。

>>259さんへ
率直に申し上げると、あなたも少し事を荒立てているのでは？と感じます。
控えはありませんが、管理会社にはあるので取り寄せれば済むこと。
契約が決議に基づき締結されているなら、大きな問題ではないでしょう。
「議題として取り上げるな」はキッパリ断って下さい。取り上げない責任はすべてあなたにかかってきます。
もっとも、議論すべきことではなく、単なる報告事項だと思います。
（今はありません、次回からはきちんとしましょう、と経緯は省略して現状だけでいいと思います）
管理委託契約は通常１年です。あなたが理事長のうちに更新／更改しましょう。

特段の不正や怠慢の疑いがなければ、許容の範囲だと思います。

追伸
かなりやる気のある前理事長のようですので、自分の落ち度で手間をかけるのを忍びなく思っているのかもしれません。
理事会にて報告するとともに、「以前の件は前理事長に一任します」と決議をとれば角も立たないのではないでしょうか？
（今後の事は自分でやりますよね？）

重ねて申し上げますが、内緒にしてしまうと、後に発覚したときにあなたも「同じ穴のムジナ」になります、注意して下さい。

＞標準管理委託契約書なるものが国土交通省（？）または公的機関から出されてます。＞
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

皆さん、有難うございます。

>>261さん、
＞率直に申し上げると、あなたも少し事を荒立てているのでは？と感じます。
控えはありませんが、管理会社にはあるので取り寄せれば済むこと。
契約が決議に基づき締結されているなら、大きな問題ではないでしょう。

正副両方とも行方不明なのです^^
契約更新にあたっては、同一条件での更新で決議されているので、
旧契約書と新契約書で違いがないか調べようと思ったのですが、
行方不明だったのでした。

実際、新契約書から「標準〜」になり、変更箇所自体は
相当あります（旧と多分同一の２年前の契約書と比較してみた）。
管理会社からは、そういう説明も一切なく印を押してくれと
いってきましたので、先ず、正副（旧）を探した上で、
変更箇所について説明をしてくれないとハンコ押せません、と
言ってあります。

両方紛失ですか！？
臨時総会開いて新たに承認するしかないでしょうね。

あぁ・・・（T.T)

社団法人高層住宅管理業協会で管理組合の苦情相談を受け付けてますが信頼性は不明。なぜなら管理会社の費用で運営されているため、会社側の立場で解決すると思われます。

http://www.kanrikyo.or.jp/outline/kujyo/kousou2.html

マンション適正化法の違反で国交省地方整備局に相談、告発するのが最強の対処方法かな。（管理組合の伝家の宝刀）

参考になれば・・・

http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132/02.pdf#search='マンション管理業者監督基準'

理事長さんから相談されました・・・

駐車場に停めている車に傷を付けられる事態が発生しました。
原因は車と車の間をすり抜ける自転車によってキズをつけられたものと思います。その自転車は正規の出入口を通らないで近道をして駐車場の車と車の間の隙間を通行しているためです。駐車場側を通行出来ないように柵等をして全面通行止めの計画をしています。駐車場の専有使用権を根拠としても問題ないのか・・・経験した理事長さんがいらっしゃれば教えて下さい。
スレ違いかもしれませんが・・・

＞駐車場側を通行出来ないように柵等をして全面通行止めの計画をしています。駐車場の専有使用権を根拠としても問題ないのか・・・

区分所有者全員の共有敷地にある駐車場で、収容台数に制限があり、特定の区分所有者にのみ駐車場が使用可能であることが前提としまと、このことは大略の条件は規約で規定され、その契約、運用などは細則で規定されるのが普通です。そして、駐車場の管理は管理組合で、車両の保管については、細則、契約の段階で各駐車場使用者が責任を負う事になっているのが普通です。昔と異なり、このように制限のある駐車場の使用を、専用庭の専用使用権のように区分所有権に付従する属物的権利とするのは妥当ではなく、専用部分を譲渡又は貸与すれば消滅する利用契約の属人的権利とすることが、規約に求められるの利害の衡平性の確保とされています。
従って、駐車場への柵設置などは、その規模、仕様によって共用部分の変更または共用部分の管理の事案に該当します。

>>274
なるほど。
＞従って、駐車場への柵設置などは、その規模、仕様によって共用部分の変更または共用部分の管理の事案に該当します。
具体的には、どのような手続きの下に、どのような柵の設置ができますか？

273,274さん
有り難う御座いました。

274さんにお訊きしたいのですが・・・

駐車場は専有使用権としての扱いでは適当でないとのことですね。
そして、車両へのキズ被害を防ぐことを理由として駐車場への柵設置を議案（共用部分の変更の手続きとして）として総会承認をとればいいことですね。

そこで、駐車場の車両と車両の隙間を自転車が通り抜け、その結果車両にキズを付けている。この事に対しての責任はどのようにお考えになりますか？
よろしければどのように処理すべきかお教え頂ければ有り難いのですが・・
次々の質問で申し訳ありません。
皆さんのご意見をいただきたいです。参考にさせて頂きますので・・・

一番悪いのは加害者ですが、管理組合としては
１．加害者の所属するマンションの管理組合として→住民が他人の財産に損害を与えないように対処。正規の通路ではないが容易に通行できる状況になっている事が問題。
２．駐車場のオーナーとして→賃貸している区画に止めてある車が侵入者により損害を受けている事は明白なので、これに対処する責任

どちらもいわゆる善良管理義務違反ですね。
知っていて放置すると損害賠償の対象になるかもしれません。
とりあえず、注意を喚起する、容易に通行できないようにするなどの手立てが必要です。
（それらを講じた上での事故は責任を免れる）

総会で柵の承認をとるのが最も効果的です（費用も一番かかる）。
現時点では、ビラをまいたり、パイロンや立て看板を立てる、自転車が通れないような措置をする、などが必要だと思います。

訂正です。
＞損害を受けている事は明白なので、これに対処する責任
損害を受けている事は明白なので、これを防ぐ責任

＞そこで、駐車場の車両と車両の隙間を自転車が通り抜け、その結果車両にキズを付けている。この事に対しての責任はどのようにお考えになりますか？　　よろしければどのように処理すべきかお教え頂ければ有り難いのですが・・

その責任は当然、実行行為者にありますが、自転車が間隙通過が可能なところなのか、本来は不可能な所なのかの実態が不明ですが、前述しましたが、契約書或は細則で保管の責任は駐車場使用者が負うことにしているのが一般です。　又、過失なのか意図的なものかは不明でしょうから、再発予防の為にも警察に届出する必要がありましょう。

>>277さん
　
　１．で説明されているとおり全く自分も同感です。
　２．につきましてはコメントは差し控えます。
　
　以下のご説明も理解できました。
　参考にさせて頂ます。有り難う御座いました。
　
>>279さん
　いろいろ有り難うございます。

＞過失なのか意図的なものかは不明でしょうから、再発予防の為にも警察に＞届出する必要がありましょう。

この警察に届出る事につきましての自分の考えは・・・
基本的には犯罪の結果、被害として車両のキズが発生しているなら被害届を出せますが、今回は管理組合も通行禁止の明確な意思表示がなされていない状況では、自転車通行が犯罪行為とはいえないのではないかと考えます。

常識的には車両と車両の隙間を無理して通ればキズをつけることは誰でも理解できるかとは思いますが・・・
自分が車両の持ち主であれば、こんな狭いところ、それも専用駐車場内を通るなと”怒鳴りたくなりますよね”

管理組合さん何とかして下さいとの要望です。

皆さんのご意見は参考にさせて頂きます。
有り難う御座いました。

＞今回は管理組合も通行禁止の明確な意思表示がなされていない状況では、自転車通行が犯罪行為とはいえないのではないかと考えます。

故意の器物破損かも知れないとの意味でした。

>>281さん

了解しました。
こちらも状況の説明不足で
申し訳有りませんでした。
また宜しくお願いします。

住民
　理事会を召使くらいに思っている横柄な爺さん。
　　こいつが諸悪の根源でこのじいさんが出るからみんなでない。だから理事会役員も輪番制で回ってきても何もせずに任期が切れるのを待つだけ。

理事
　難題が発生して集合をかけても誰も集まらない。集まらないからどういう一かもわからない。

管理会社フロント
　メモも取らず議事録どころか、出席もしてないのに議事録を持ってきて、チェックしたらあまりにも内容が掛けはなれてるのでこっちで作り直し。
最近は何も頼んでません。
一番ひどかったのは勝手に業者に工事に来させて連絡なし。料金の請求は保証期間で発生しないからと言うものだった。
単に手抜き工事でひび割れた屋上の防水シートの張替えをクレームがくる前にやってしまおうと言うものだったらしい。

このことに気づいたのが横柄なじいさんだったからこういう時には役に立つんだが、工事に気づかない理事会の業務怠慢間で言われるとやっぱりやる気を失す

＞２８４
役員じゃない爺さんが理事会に出て、役員は誰も出ないの？？？

うちにも　問題じいさんいますよ。
どこにでもいるんだなと思いました。

＞単に手抜き工事でひび割れた屋上の防水シートの張替えをクレームがくる前にやってしまおうと言＞うものだったらしい。
＞このことに気づいたのが横柄なじいさんだったからこういう時には役に立つんだが

役に立っているだけ良いと思った。使える爺さんだよ。手抜き工事を発見することは、暇な爺さんだからできるかもしれないが、素人理事会にとっては貴重な戦力かもしれない。

爺さんをうまくおだてて使い倒したほうがいいよ。

うちの爺さんは　自治会費から　頼まれてもいない相談料として毎年5万円の収入を得ていましたよ。
規約に「相談役」なんて無いのに　勝手に相談役を作って自らなってまして。住民からそんな費用出すのはおかしいとビラまでまかれていました。みなさんのマンションにはそんな厚かましい人いますか？

>>288
う〜〜ん！
勝手に「役職」作られて報酬まで支出されているのに、止められない住民や自治会ってどうなの？

>>288

横領です。刑事罰として告訴すればいい。

>>288
「厚かましい」という問題でしょうか。
「収入を得ていましたよ」とさらっと他人事で語る住民風土だからできたんでしょう。

>>288

警察に突き出して、あとは司直に任せましょう。

２８８です。
>>289-292全くそうですね。さらに　この爺さん、機械式駐車場の契約もせず　借りたい日だけ３００円／日と言う値段で駐車場を借りていました。規約に無いのに。事故でも起こされたら理事長の責任になりかねない。管理会社の方から　この方に貸してやってくれないかっていってくるんです。
もちろん、理事でもないのに理事会に口出しするし。

勝手に理事会の構成メンバーも決めてくるし。迷惑ですね。
千葉県のニ○モのマンションです。

>>288
>うちの爺さんは　自治会費から　頼まれてもいない相談料として毎年5万円の収入を得ていましたよ。
>規約に「相談役」なんて無いのに　勝手に相談役を作って自らなってまして。
自治会の事だったら規約は関係ないのではないですか？ 自治会費からの
出費だったら、直接管理組合は痛くないし。自治会が認めているか否かは
確認してみましたか？

>>293
>管理会社の方から　この方に貸してやってくれないかっていってくるんです。
理事長としては管理会社に強く「規約にないことはやってはいけない。」と
抑えるべきでしょう。当然理事会が貸してもいけません。
あとはその爺さんを無視するか、うまくあしらうかはあなたの手腕。

288さんはあてこすりしたいだけのようですよ。
改善する気があるならこんな他人事みたいな書き方しないでしょう。
スルーでいいのでは。

＞自治会の事だったら規約は関係ないのではないですか？
いいえ　理事は自治会の役員もかねていますが、自治会の規約には「相談役、相談料」の記載はありません。「理事会の役員には役員報酬を出してもいいと言う内容の記載はありますが、あくまで役員の報酬です。」自治会は理事会の意向で動きますので相談料を認めないとしていれば出せません。もしかしたらその時期に役員をしていた人たちが認めたのであってもその後自治会の総会で問題になるような内容のものです。

＞理事長としては管理会社に強く「規約にないことはやってはいけない。」と
＞抑えるべきでしょう。当然理事会が貸してもいけません
　管理会社には強く禁止して、むしろ使えるように　規約を作るまで待たせたんですが（実際に原案は私が作って総会まで出しました）結局、私一人を非難する形になりましてとても迷惑しました。
＞あとはその爺さんを無視するか、うまくあしらうかはあなたの手腕。
今は規約なんて作ってやらなければ良かったと後悔しています。駐車料３００円というのは爺さん本人が勝手に決めた値段なので大幅にアップはしておきましたが。
私は　当てこすりしたい訳ではありません。もちろんスルーしたいのならしていただいて結構ですけど、こんな住民がいるマンションて他にあるのかなと思ったのでみなさんに伺ってみたかっただけなので。（まさかとは思いますが>>295さんは管理会社の方ではないですよね？）とにかく　ここの住民のモラルはこんなに低かったのかと愕然としました。

そうそう　そのマンションは理事長を管理会社肝いりの人間が解任します。

>>296
295ですが理事経験者です。
管理会社との契約や管理規約に関連して手続きを整理しないと、他人には何がなんだかわかりませんよ。
「迷惑」だとか「勝手に決めた」とか、他人事みたいな書き方で、本当によくしたいと考えてるとは思えません。

ちなみに
＞そのマンションは理事長を管理会社肝いりの人間が解任
を詳しく書いてください。どういう手続きで解任？

私は　理事経験も無くいきなり理事長にされた者なので　もしかしたら295さんのように経験豊富な方から見たら他人ごとのような書き込みのように感じられるのかもしれませんが、そもそもマンションは理事長個人の持ち物ではありませんので（と言うより　私はそう言うスタンスで見ているので）大規模修繕の作業の大部分をやったのにもかかわらず解任され迷惑したのは事実ですし、駐車場代を300円に勝手に設定したのも事実なのですよ。
副理事長が私のいない間に（そもそも私がいないと理事会は成り立たない規約になっているのに）理事長の解任を決議しました。
理事長は　管理会社を大規模修繕とリンクさせ価格のよりやすい大手の会社に変更する可能性を模索して動いていましたので、恐らく管理会社の肝いりでと書いたのはそのためです。
管理会社との契約は１年契約で　管理組合が主体的に管理しなければならない物件です。

＞本当によくしたいと考えてるとは思えません。
良くしたいと思える範疇を超えた低モラルさであきれてしまったのが実情です。
高い金払って買ったマンションを真面目に理事長を引き受けてかえって住みづらくさせる。そんなマンション、デベ、管理会社だと言いたいんです。そもそも　このスレは　「理事長なんてやってられない」のわけなので、そう言う事例もあって大変だったと言う事が分かれば一つ意味があったと言うことです。

世の中には　そんなところもある。だから、人のためになんて、何もしてやる必要なんか無いと言うことでしょうか。