理事長なんてやってられ無い。

購入前の事前調査は必要ですね
賃貸の多いマンション＝金がかかる
シニア層のマンション＝金がかかる
どちらとも問題＝金　で解決できれば問題無いさ

ようは管理に目覚めた一部が、どれだでカンバルかどうかよ

マジでやってらんないっす。初理事長やってます。理事会ってどーなんすかね？
出席率半数以下だしぃ〜出席者は本音なのかどうなのか？自己メリット前面しお互い腹の探り合いだし、フロントマンは、受身あるのみ？指示してもさっぁ〜あーのこーの言い訳だらけ？
何時？実行するのよの？って感じですよ。年内に問題片付かないねぇ〜この調子じゃさぁ〜誰か助けてぇ〜

理事長さんご苦労様です。
当然に、管理者でしょうから、他の組合員とは委任関係にありますので、善管注意義務違反があり、その結果として損害を生じた場合は貴方自身が弁済義務が生じて、始めてご自分の不徳に気が付くことになりましょう。

１５３です。
１５４殿へ
弁済義務って言われても困るのですよね。
輪番で回ってきただけなので、不徳と言われてもピンときませんな。
理事長とは、なにかと問題が発生した場合に責任がある様ですが、
変ですよね？

＞理事長とは、なにかと問題が発生した場合に責任がある様ですが、変ですよね？

理事長でも、法律に規定する管理者が別にいれば大した責任はありませんが、管理者となれば組合内では勿論、対外的にも責任は重大です。輪番であろうと無かろうと、同意の上に管理者に就任したのです。貴方は、自分の部分を含めて、他の組合員の共有財産の管理を委託されているのですよ、それに善良な管理者が当然に支払うべき注意義務を欠き、それらに損害を与えれば賠償請求されるのは当然でしょう。

>理事長でも、法律に規定する管理者が別にいれば大した責任はありませんが
これは、マン管の書き込みですな。

理事長の注意義務とは総会から委託された業務のことですよ。
通常の生活自体は普通の組合員と何ら変わりません。
何か有事がおきても理事長の責任ではありません。
理事長の責任とはお金の管理やその年度の事業です。
例えば塗装工事が事業だったら適切に業者に発注すればOKです。
その工事での問題は業者が責任です。もっとも業者と癒着してはだめですが

最初に書いたように、なにか理事長に無限責任があるかのような書き込みは
マン管が管理組合の管理者になりたいのでしょう。みえみえ。

＞最初に書いたように、なにか理事長に無限責任があるかのような書き込みは
マン管が管理組合の管理者になりたいのでしょう。みえみえ。

第四節 管理者
（選任及び解任）
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
（権限）
第二十六条 管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
（管理所有）
第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
（委任の規定の準用）
第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

私も理事長をやっています。先日臨時総会を行いましたが、「総会屋」が１名いました。自分の主義・主張をいいたい放題で疲れました。
他の理事は何も発言しないので一人で「総会屋」と２時間戦いました。
残り数ヶ月なので頑張ります。

普通は理事長が議長になりますので、総会での議案数と時間配分から、議長は議場の秩序維持、発言の機会均等の保障、議事進行する権限がありますので、総会屋や奥さん総会屋と戦ったとか、文句言い続けたとかがあること自体不思議です。議長として適切な差配が望まれます。

？？　まさに議長に委嘱された専権事項では？

いや、下手に議長（＝理事長）が応答すると、油に火を注ぐので、こういうときこそ「司会」がうまく仕切るべきなのですが．．．

ヒステリック状態の総会屋を宥めるのは難しいのが現実。

＞ヒステリック状態の総会屋を宥めるのは難しいのが現実

だから議長といういかつい名前と職権を行使しない結果でしょうよ。
それが出来ない議長は、規約で議長が規定されていても、元来、議長の選任権・解任権は総会にあり、規約は通常の総会を前提にしているものであることから、議場に諮って議長の信任・不信任を決めることができます。

>163
会議の司会が議長だと思うのだが....。
理事長が「理事のひとり」として発言しているの問題で、きちんと「議長」をやるべきだろ。

規約で理事長が議長と規定されていれば言い合いも織り込み済み。
議長の裁量の範囲。

議長の解任動議出さないほうが悪い

皆様いろいろなご意見ありがとうございました。
なんとか無事に任期を終えることが出来ました。
マンションは集合住宅なのでいろいろな方が
住まわれていることをあらためて認識しました。
目先の問題に追われてしまいましたが、
私のマンションはファミリー向けながら住民間の
交流がほとんど無くそこが問題の根本だと思います。
交流を活発化すれば解決の糸口が見えてきたのかも
しれません。ありがとうございました。

便乗ですみません。
総会で話が長すぎて迷惑な組合員を止める「具体的な例」を教えて下さい。

＞総会で話が長すぎて迷惑な組合員を止める「具体的な例」を教えて下さい。

総会の議長は、総会の秩序を維持し、議事を整理する権限があり、
また、総会の議長は、その命令に従わない者その他当該総会の秩序を乱す者を退場させることができます。

>>168さん
便乗問い合わせにお答えします。
同じ組合員さんが、長時間話すのであれば、事前に
「総会は限られた時間なので、事前に質問状を提出して下さい」とお願いすれば良いのではないですか？
私も質問が多い時は、事前に質問状を提出しています。
求める回答も滞りなく説明して頂けるのでお互いに時間の節約になります。
総会で発言中に話しを遮るのは好ましくないと思います。
以前同じ様に発言を遮ったら「組合員の権利を・・・」などと大事になってしまいました。
但し、質問が長い場合で、愚痴や内容の無い話をされているのでしょうか？

＞総会で発言中に話しを遮るのは好ましくないと思います。
私もそう思うんです。でも、すぐにエキサイトしたり演説始める人っているじゃないですか。

＞以前同じ様に発言を遮ったら「組合員の権利を・・・」などと大事になってしまいました。
すぐにそういう風になるので、みなさんどうやって話を切り上げているのか教えて欲しいんです。

事前質問書は配布していますけど、そんなの関係なしに突っ走る人に対してです。

マンションって悲しいですね。

長時間演説する総会屋は質問書は出さないでしょう。
自分に不都合なルールは無視、自分の利益に適うルールを声高に叫ぶというのが一般的なスタイルだと思います。細則を作っても無視されると思います。
対策はマンション内のコミュニケーションを良くする、これしか無いかも知れません。

>>172
マンションが悲しいのではなくて、
理事長（理事会）が悲しいのです。

>>173
ありがとうございます。
質問書を出さない人に対しては、既に上がっている回答で事足りると思います。
質問書をA4に3枚くらい書いてきて、総会ではああ言えばこう言うで何十回も発言する人に対してはどうでしょうか。

>>173さんへ
分譲マンションは、意外と大変ですよ！
価値観、収入、生活スタイルが違う人達が方針を決めて運営するのですから！
干渉されたくないなら、賃貸マンションか戸建てが良いと思いますよ！
・・・？戸建て住んだ事ないから、戸建ては戸建ての苦労があるかもしれませんね！悪意はありません。

本題
国会の様に、質問時間を決める事は出来ないのですかね？
規約改正で議案提出したら？
その事したら問題児が延々と質問したりして！

>>175さん
質問時間を決める！！良いアイデアですね。

戸建でも大規模ニュータウンだと町内会が紛糾することがあるそうですよ。

住民が主張するのは総会の席上だけですよね。
普段、マンション内では挨拶程度です。
何か相談、質問がある人は、書面でお願いし、管理組合ポストに入れてもらってます。
でないと、私のプライベートが無くなるので。

文句を言う人には貴方が理事長に立候補したらサポートしましょう、と理事長の仕事の大変さが分かってから言ってくれ、ということを遠まわしに言ってますし、緊急時の対応は管理会社ですから、理事長は管理会社がしっかりしてればそれほどイヤな仕事じゃないですよ。

住民に不満がなければ理事会もスムーズに進む。

住民の不満のほとんどは金と隣人（上下階含む）。

住民格差がある物件ほど難しいと思う。
建替えの大規模なんてトラブルをあえて作っているような物件です。

立地が良いからと思って購入したけど、地権者と購入者では全く生活が違う。
かたや年金生活。そなた年収２０００万円。うまくいくわけない。

>>178
理事長はどこのマンションでも仕事内容はさほど変わりませんよ。

>>177さんに共感！
文句を言う人は、書面で提出を！
と云うとトーンダウンしますからね！
でも口頭クレームを無視する訳にはいかないし・・・
管理会社もどの程度窓口として認識しているのかが微妙！
ま〜クレームを出す人ほど、総会、アンケート、委員会に非協力的ですね！
私の中には、そんな人を理事推薦したい名簿は出来ています！

>>180さん　でも口頭クレームを無視する訳にはいかないし・・・

いいえ、無視するのが正解です。
これは理事長自らの為というより、理事長の仕事がイヤな仕事だと住民に思わせない為です。
理事長は誰もなり手がいなければ、管理組合が崩壊してしまいます。
存続させる為には、積極的に理事会に参加する人達を増やす必要があります。

意見はどしどし管理組合ポストに入れて下さい、と促していますので、クレームは少なく、むしろ前向的な意見が多くなります。

３年間理事長さん
小さなＭＳなので、口頭を無視するのは難しいです。
大規模で、知らない組合員なら無視も可能なのかもしれませんが・・・
以前住んでいたＭＳが総て書類と云うのに抵抗があったので余計
口頭を無視するのに抵抗があるのかもしれません。

更に管理組合の名簿は管理会社が保管していて、誰も個人情報をもっていないことが望ましいです。口頭の機会を最小限にすることです。電話やメールの攻撃があっては理事長ノイローゼになってしまいますからね。

3年目理事さま
確かに、口頭のみだと今後役員交代後の記録として理事録以外残らないのは、好ましくないと思います。
ひとつ勉強になりました。

それにしても3年目と理事及び理事長等皆さん頑張っていらっしゃいますね！
私も今年で4年目になりますが、長期務めるのに弊害はありませんか？
特に「長」と付く役職を長期務めると、他のレスでは有りませんが、暴走と言わてしまう事も・・・
今年で監事任期が終わるので後任に任せ、又大規模が議案にあがったら立候補とは考えています。
皆さんは何期まで務めても問題ないとお考えでしょうか？

理事長は基本的に１期。
止むを得ない事情がある場合は１年延長。
留任は総会に懸ける方がいいと思うけど、うちでは（実際は）うまく運用できない。

>>186さま
やはり理事長は1期がベストですよね！
ただ交渉事が有る場合は、留任もやもうえないでしょうが・・・
前期は、アフター保証でデベと組合で揉めていたので
理事長続投も考えましたが
積極的な後任も見付り今は、監事として理事長のサポートに徹しています。
後任をサポートするのも、大切な仕事と思っております。

因みに、役員改選で役職も総会で決めているのですか？
私が経験いたＭＳでは、総会で役員承認後、役員の話し合いで役職を決めています。
なので、連期理事長に君臨する方も居り、私は問題だと考えています。

報酬制なら居座る理由があるかもしれないが、なぜ複数年君臨する必要があるのだろうか？
私も立候補して理事を１年、２年目に理事長をやった。
理事も監事も色々協力してくれたけどやはり理事長は大変でした。
内容は経験者なら分かってもらえると思うが・・。
政治家の様にＶＩＰ待遇してくれるのならまだしもねぇ。

>>188さんへ
理事長は本当に大変でした。しかしその大変な仕事に対して一部の人からでも感謝されるのが救いであります。

確かに理事長特権はありませんが、私が住むＭＳの場合
連期務める理事長が大規模修繕を自分好みに進める事に問題が・・・
1/4しか利用できない駐車場に電動リモコンチェーン（180万円）を修繕費で導入しようとしたり、近隣駐車場25000円に対しＭＳ駐車場半額以下に対して、組合員からの値上げ案を無視したりと
理事長が駐車場使用の為と回りでも見ていますが・・・
大規模修繕も業者評判の悪い所に、発注した様です。
癒着の噂もあります。
連期に務めなければそんな疑い、噂もたたないと思います。
やはり、単期がベストだと思います。

187さま
＞役員改選で役職も総会で決めているのですか？

　はい、当管理組合では、そうです。
　選ぶ側と選ばれる側、それぞれのニーズが一致しました。

選ぶ側……○山△夫さんは、有能ではあるが、理事長をやらせるのは心もとない
選ばれる側……ヒラ理事なら引き受けるが、理事長はイヤ

　さらに「監事は理事会のお目付け役だから、あまりにも親しい（仲がよすぎる／利害が一致する）関係の人では、監事の仕事ができない」という理由もあります。


187さま　188さま　189さま
　理事長１期（だけ）というのは、メリットもあるがデメリットも多いですよ。
　私の経験では、「だれかがいつかはやらなければならないが、いったん手をつけたら長引く」というプロジェクトなどは、「中途半端に手をつけるより、時期理事長にゆだねよう」ということになります。それが毎年くりかえされて、結局いつまでたっても手がつかないことになりがちです。
　だから私は、留任をマイナスイメージでは見ていません。

　素朴な疑問ですが、理事長１期説のかたの管理組合では、理事長候補者（適任者）がそんなにたくさんいらっしゃるのでしょうか。当管理組合では人材不足のため、１人１期ではとても運用できません。

私の前発言No.190で「時期理事長」は「次期理事長」の誤りでした。

＞なので、連期理事長に君臨する方も居り、
＞私は問題だと考えています。
私も同じ。
だから、理事長に立候補して連期理事長をおろしたし、私は１期でおりた。

理事長とか理事には特別の権限なんてないんだから、理事長職に就いていないと出来ない事なんてないでしょ？
継続的に活動する為に管理会社とかオブザーバーとか専門委員会がある。
きちんと退いてフォーローしてあげればいいじゃん。

>>190さま
182です。
役職も総会で決める方法は素晴らしいシステムだと思います。
残念ながら、前ＭＳにはその様なシステムもありません。
22年間立候補と半輪番制で選任し、役員内で役職を決めています。
中途入居者の意見は聞き入れない体質になっています。
まず前ＭＳでは、管理規約で理事長が次期監事職となっていますが、例外も認められており連期理事長に君臨して問題になっている方も居ます。連期理事長になる為、本来監事職を連期理事長が監事を指名・推薦する為監視、監督の意味をなしていません。
以前連期理事長が問題になり理事長解任決議が取られ解任されました。
又その方が2期目の理事長になり心配しているところです。

理事長適任者の件ですが
現在のＭＳでは、監事含めて4名で半数入替え制になっております。
よって新任された役員は、理事長か副理事長になるシステムです。
本来は、1期目に副理事長になり理事長の勉強をし、2期目に理事長、3期目に監事がベストと私は考えますが、人数的、任期的に難しいです。
よって限られた人数で、役職を決めるのは難しい状況です。

又現在のＭＳは築2年目であり適任者と判断出来る段階でもありません。

>>185さん　

自分が何故留任したのか、ですが現在の大きな問題を解決するまではやらねば、という使命感と歴代の理事長さん達から、お願いされたという経緯があります。
ですから今期で大半の問題が解決しましたので、来期は留任しません。

何期に理事長をやるか、は輪番制の場合は自ら時期は選べません。立候補した期はもちろん、輪番制で回ってきた期も更に務めなければならないからです。

3年間理事長さま
>>立候補した期はもちろん、輪番制で回ってきた期も更に務めなければならないからです。
私のMSでは、理事任期を務めた方は、輪番名簿の最後に掲載する取り決めとなっております。

確かに大きな問題の時は、連期で務めた方が効率的と私も考えます。
私もアフター保証問題があり立候補し交渉にあたりましたが、交渉が軌道にのり規約通り現在は監事の役で、理事長をサポートする立場になっています。
今後の課題は、問題がある度に一部の組合員が理事長になり尽力するよりも、若い役員の育成も課題のひとつかと考えています。
非常に難しい問題ではありますが、次期大規模改修で自分が先頭にたっていられるか？20年後の大規模改修・・・
など考えると切実な問題だと思います。

No.187さんやNo.195さんが「監事は理事長をサポート」とおっしゃってますが、監事って、理事長・理事会の「ご意見番」であり、きつい言い方をすれば「監視役」ではないでしょうか。理事長をサポートするのは監事ではなく理事の役目だと思うのですが・・・
一方、No.193さんは「理事長が監事を指名・推薦するのでは意味がない」という意味のことをおっしゃていますが、私はそちらに共感します。

>>196
あなたの言うとおりだよ。私も同感。

でも、>>195のいうところの「サポート」とは、助言とか相談役みたいな意味なんじゃない？それだったら監事の仕事だよね。

>>196さんへ
187、193、195です。
同一人物です。
監事役ごもっともだと思いますが・・・
当MSは3期目、初めての理事長を監事以外役員が2名、内1名も新任だと、理事長経験者が理事長をサポートしないと事が順調に進まないのが現状です。
理事長の大変さは理事長経験者でなければ理解されませんから！

因みにサポートとは、>>197さんが仰った通りです。
率先して管理組合をリードするなら、理事長留任いたします。

うちは小規模なので１年だと直ぐにまわってきます。
その為か最近は２年務めることになりました。
私はマンション管理士の勉強を始めてから、役員を
継続していますが、マンションの管理に関しては、
法律等もまだ手探りの段階みたいですね。
私はまだまだ勉強不足ですが、マンション管理士の
知識のおかげで問題が起こった時にはとても役に立って
います。書店にもマンション管理士関係の本がたくさん
並んでいますので、是非１冊いかがですか。ちなみに
私はかれこれ７年間勉強を続けています。

>>199さん

マンション管理士の知識ってマンション管理士さんですか？
マンション管理士の勉強は問題が起きたときに、とはどのような問題でしょうか？

１９９です。
例えば管理費滞納の常習犯に対して訴訟を起こす事を総会
で決議して規約も変更しましたが、すべてがスムーズに解決
しました。運が良かったのかもしれませんが、少しでも知識が
あれば、理事長に集中的に負担をかけることもありませんし、
また居住者との人間関係も楽しくなります。
ただし知識をひけらかしては、もともこうもありませんけどね。
私はマンション管理士試験に４回落ちて今年で５回目の挑戦でして
まだマンション管理士ではありません。
ゆっくりですが勉強は楽しいのでまだまだ続けるつもりです。

>199さん

役員でもやる気の無い人や理事会には出たことの無い人について、同思いますか？

>>199さん

管理費等滞納者の対応を、理事長に集中的に負担を掛ける事なく

スムーズに解決したとの事ですが

具体的にどのような対応をしたのでしょうか？

　訴訟を提起するには、訴状原告欄に管理組合代表者理事長名が必要

ですし、弁護士に委嘱しなければ自ら裁判所へ

出頭もしなければなりません。

　要は、>>199さんのマンションでは「管理組合総会」にて

訴訟提起の議案が可決され、当該滞納者がビビッて入金してきた

という事でしょうか？

　現在の「標準管理規約」では理事会マターで訴訟提起できますが

理事長に負担なく管理費等滞納者問題を解決するのは難しいと思います。

>>203さん

訴訟提起した場合の理事長と他の理事と異なるのは理事長印を押す権限があるか、無いかだけではないでしょうか？

理事会の議決権は理事は平等ですし、管理会社側に顧問弁護士がいますから理事長名の書類作成は実際には管理会社が行います。

>>204さん

理事長、その他役員の議決権は「共有持分」によってそれぞれの
マンションで規定されているので、全く同じとは限りませんよ。

私は>>203のレスで
「訴訟を提起するには、訴状原告欄に管理組合代表者理事長名が必要
　ですし、弁護士に委嘱しなければ自ら裁判所へ出頭もしなければ
　なりません。」と書いたのです。

ただ単に受託管理会社の顧問弁護士に委嘱するのであれば>>204
さんの言う通りかもしれませんが、理事長という職責は
「区分所有法で定める管理者」であり、併せて管理規約でもその業務は
規定されていますよ。

ご自身の「マンション管理規約」を確認して下さい。

また、訴訟費用としては（組合自ら実行しない場合）
弁護士費用は、通常・・・・・・・
　　　着手金　　　８％（最低１０万円）
　　　成功報酬　１６％前後（判決OR和解　※取れる取れないは別で）
ぐらいは掛かりますよ。

お宅のマンションは、管理受託会社の顧問弁護士が訴訟代理人を
無料で引き受けてくれるのですか？

>>204さんは実際に訴訟を経験したことがありますか？

訴状に添付する資料　　※写しでＯＫ
「理事長資格証明書〈総会議事録でも可〉」「管理費未納通知」
「管理規約」「遅延損害金計算書」内容証明催告書」
　等は管理会社に用意させますが、

　訴状も管理会社が作成してくれるんですか？
（>>204さん曰く「理事長名の書類作成は実際には管理会社が行います」
　と書いているんで、単純な疑問）

少額訴訟で弁護士に委嘱しない場合には、平日の昼間に理事長は
簡易裁判所等へ出頭しなければなりませんが、私どもの組合では
理事長に時間を作って頂いて出頭してもらっています。
※当然、管理会社フロント・督促担当も傍聴席で待機しています。


ですから、
>>201さんの
「例えば管理費滞納の常習犯に対して訴訟を起こす事を総会
で決議して規約も変更しましたが、すべてがスムーズに解決
しました。運が良かったのかもしれませんが、少しでも知識が
あれば、理事長に集中的に負担をかけることもありません」

とは、具体的にどのように理事長に集中的に負担を掛けなかったのか
興味があった訳です。>>201さん教えて下さい。

長々、すいませんでした。

長いけどタメになりました。

>>205さん

>理事長、その他役員の議決権は「共有持分」によってそれぞれの
>マンションで規定されているので、全く同じとは限りませんよ。

総会の議決権が「共有持分」によるのは判りますが、選任された
各理事の理事会での議決権が個々人の「共有持分」によるという
のは、よく判らないのですが、各理事が特定の部屋のグループか
ら代表する決まりになっていて、その代表する部屋全体の「共有
持分」が反映しているのなら判りますが。

規約で任意に決めることは可能なことですが、理事会の議決に理
事個人の「共有持分」で加重するのは、合理性がないように思え
ますが。。。

>>207さん

私も同感です。
理事会のような少数役員の議決権をそこまで厳密にされている管理組合あるのでしょうか？
205さんは総会と勘違いされているだけでは？

確かに「議決権」という言葉は総会をイメージしてレスしました。

通常の規約には「総会」（議決権）という文言はありますが、「理事会」
に議決権という文言は記載されていなかったもんで・・・・・

　しかしながら>>207以降,>>204さんも「議決権」という言葉のみに
　
　異常に反応し、つっこみを入れてますが、訴訟提起した場合の
　
　「理事長の職責」・「理事長なんてやるだけ損」については
　
　どうなんでしょうか？
　
　特に>>204さんが言われるように、訴訟が提起される場合には
「理事会の議決権は理事は平等ですし、管理会社側に顧問弁護士がいます　から理事長名の書類作成は実際には管理会社が行います。」
※と言うと、>>204さんのマンションでは理事会で訴訟提起ができる
　規約なのですか？
　
＞また、訴訟提起した場合も議決権は一緒だから、責任も一緒だごとき
＞発言ですがよくよく過去レスを確認下さい、理事長は対外的にも
＞管理者であり、ある一定の責任（善管注意義務の範疇）は負います。

だからスレ主が、責任が大きく、手間ばかりかかる、理事長なんて
やるだけ損というスレが立ったんじゃないんでしょうか？

>>207・>>208(204)さん、「議決権」以外に>>205のレスに対して
反応はなされないんでしょうか？

＞このままでは単なるあげ○とりを楽しんでいる方々にしか
＞思えませんので、必ずレスしてください。

>>209さん

区分所有法の訴訟提起をここで説明しなくてはならないのですか？
理事長はあくまでも理事長印を押印する権限と書いています。

>>204・>>210さん

「区分所有法の訴訟提起をここで説明しなくてはならないのですか？」

　って、なんですか？意味不明ですね。

あなたは、訴訟を提起する時は
「理事長はあくまでも理事長印を押印する権限」だけです。
と言い切っているいるから、？？？？？？になるんですよ。

管理費等滞納問題は、ある一定期間を過ぎれば管理組合自身の問題と
捉えなければならないのに、あなたのマンションでは受託管理会社
におんぶに抱っこのようで、あなた自身も規約・区分所有法等も
勉強していないようですね。

理事長は、原告代表者理事長と訴状にも記載され、
弁護士に委嘱しなければ裁判所に出頭し原告席に
座らなければならないんだよ。

理事長は、判子つくだけが業務ではないんだよ。

再度言います。

＞あなたのマンションの管理規約「役員」→「理事長」を確認
＞してからレスしなさい。

>>２１１

親と同居は止めて早く独立したらいかがですか？
ここはあなたのスレではないですよ。

＞＞２１２

コテハンにチョッカイはだすわ、挙句の果てには
ちゃんとした回答ができないと、　　○○の一つ覚えみたいに
捨て台詞を吐くわ。変な輩が出て来るもんだ。

本レスの「理事長なんてやってられ無い」「理事長なんてやるだけ損」
という内容が具体的にようやく解かったような気がするよ。

区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員が
勝手なことばかり言う理事会の理事長は、本当に大変だろうなぁ。

という捨て台詞を吐いて、お母さんのもとに帰っていくのでした・・・

Ｆｉｎ

へんてこなナレーター君

勝手にFinにしないように

あなたのすれじゃないんだから。

親と同居中さん
おっしゃるとおり、理事長は本当に大変です。
云いたい事は山ほどあって、もっと勉強して発言しろよ！なんて思う事毎回です。でも我々は言葉を選んで発言します。

親と同居中さんも、知識がありごもっとの意見が多いと思います。
しかしこのスレでも言葉を選んで発言しないと、誤解を招くと思います。
現実の理事会で同様の発言をしたら、管理組合として機能しなくなりますので、今後ともお気をつけて下さい。

気を悪くしないで下さい。

>>216さん

確かにおしゃる通りです。

私も理事会ではこの書き込みのような言い回しはせず
言葉を選び、表情は和やかに協議していますよ。

当初、
　「理事長に集中的に負担させず管理費等滞納者問題が解決できた」
　
　という書き込みに興味がありましたので、具体的にどのような
　対処をされたのか質問しました。

しかしながら、回答がなかったので私の思いや意見を言ったところ
　「管理費等滞納問題で訴訟提起する時は、理事会の議決権は役員
　　全て同じなのだから、理事長は判子つくだけだ」的に
　訳の分からない中途半端な知識での書き込みがあったので
　やりとりさせて頂いた訳です。

　私は、この板「マンション管理組合理事会」は現在役員になって
　本当にご苦労されている方々に、（私も含め）少しでも
　ためになればと開設されたものであると判断しています。

　ですから、私としては>>212・>>214みたいな茶化すレスは
　極力排除したい、人を茶化したいなら「雑談板」にでも行って
　やって頂きたいし、人に誤解を与えるような知識のレスは
　できるだけ慎むべきだと思うのです。

親と同居さん
茶化す方は、どのスレにも居るようです。
感情的になると、せっかくのスレも荒れてしまいます。

気持ちを切り替えて有意義な情報交換を続けましょう。

親と同居さん
理事長なんてやってられない、というスレタイに私も同感でしたので、レスしてます。
あなたの言われている「区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員」です。
自分は特に勉強をするつもりもなく、役員を断ることができないのでやっています。
あなたのような人が役員にいたら、私は理事会には出席したくありません。
あなたの発言が逆効果だということを認識してください。

>>219さん

あなたが役員をしているマンションは不幸ですね・・・・・・

>>219さん
区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員とありましたが、貴方は何を基準に理事会で賛否を決断しているのですか？

全役員が 「区分所有法・管理規約・管理委託契約書も確認していない役員」だと無法状態になると思われます。
219さんは、自分が望まない仕事を命じられたら、何も勉強も情報収集もしないでやるタイプなのですか？
子供のようですね！

言い方は別にして、220さんに共感いたします。
私は、219さんと同じMSの理事で無い事を祈ります。

3年目理事、皆さん
大人気ない発言申し訳ありません。

以前理事長職の時に、同様の理事発言に振り回された経緯があり
感情的発言をしてしまいました。

今後とも有意義な意見交換をしたいと思います。

私も理事にメールを送信して返信が無い事が多々あります。
理事の中で一番若い私は擦り付けられるように理事長になったのに。
決定当初は皆さん協力してくれるって言っていたはずなのに。
発足して２ヶ月もすると空回りのような気がしてきています。
あいつ『張り切りすぎ』と陰口叩かれているんじゃないのかと・・・。

私は理事をした事もなく、いきなり理事長です。
理事の方々の考えがわかりません。
２年任期なので来年はぜったい理事長にはなりたくない・・。
不平不満を抱えてる理事長さん達は使命感で動かれているのだろうか？
理事達の非協力的な姿勢を察してやる気をなくさないのだろうか？

私が未熟すぎるのかもしれませんが良いアドバイスあったら教えてください。
レス主さま、私も愚痴る相手がおりませんので便乗させていただきます。

224さんへ
私も同様の経験がありました。
理事会の時に呼びかけて返信を出して頂く様お願いしましたがあまり改善されません。
結果、反対意見の方は何日までにと期日を決め、反対が無ければ実行するやり方にかえました。
又、理事に送るメールはCCで同じ内容で一斉に送ります。
理事長と他理事がメールで議論しているとそれに反応して他の理事からも返信が来ます。
諦めずに頑張って下さい。
私は、今現在監事ですが、理事長の問いかけには一番に返信しようと心掛けています。返信が無い不安を知っていますから！

>225さん
アドバイス有難うございます。
今期は頑張ろうと思います。
いい監事さんですね。
当方のマンションの監事は前理事長なのですが無反応もいい所ですし、
アドバイスが『波風立てずに管理会社にまかせとけば良いから』です。
管理会社の方も反応が薄いと言うか・・
駐車場の契約書等の理事長印を必要とする書類の送付期限は２〜３日しかくれないくせに、私からの質問事項は無回答もしくは催促してやっと出てくる程度です。
こんな理事会では後にツケが回ってくるのだと思っていますが引っ越す余裕も無いし・・・。
管理会社を変更するにしても他の理事達がめんどくさがりそう・・・。
俗に言う『はずれ年の理事会』で終わりそう・・。
理事長１人ではなんともなりませんよね・・・。
打破したい。

理事会自体の活性化策・・・・

　ご近所にマンションありませんか？
　一度、そのＭＳの管理組合と親睦会か、相互に定例理事会の見学会などを催しては？

きっと、刺激になります。なりますとも．．．．．なりました(^^ゝ

226さん
他のスレで理事長と監事が親密なのは好ましくないと云われましたが
理事長経験者であれば、不慣れな理事長をサポートするのは当然だと思います。
残念な事に、貴殿の監事は意識の低い方のようですね！
所詮素人の集まりですから仕方ない部分もあるかもしれません。

一番の問題は、管理会社フロントマンだと思います。
プロであるフロントマンが確りしていれば、最低限の組合運営は可能です。
理事経験をトータル4年、フロントマンも4人と接してきましたが
そこまで対応の悪い人は居りませんでした。
対応の悪い場合は、管理会社の上層部に経過を説明し、担当者を換えてもらうのもひとつの手段だと思います。
管理会社を変えるよりも手続きは簡単ですし、総会の承認も必要ありません。
実際、私は問題無いフロントマンだと思っていましたが、次期理事長の判断で交代させられました。

>３年目理事さん
それが・・・当マンションは建設当時から隣接マンションに猛烈に反対された経緯があり、最近でも苦情だけは入ってきます。
（マンション内の通り抜け、景色を眺めてるだけの住民を覗き扱いされてお大もめ等）犬猿の仲とは言いませんが４棟隣接しているマンションがけん制しあってる状態です。（涙）
（一応、隣接マンションの理事長とはお話し、お互い大変でしけど、仕事ですから・・・的な話はしました。）
>228
フロントマン交代・・やってみようと思います。

追加の質問ですが、当方の理事会では広報（回覧）等が一切無く、議事録等も掲示板に掲載してお終いで、理事で無い時は『理事会活動』自体何をしているか知りませんでした。
マンション維持費（管理費）がこれほど使われていたのも初めて知ったくらいです。
こんな状態で後々問題にならないか心配です。
歴代の理事長ドモ責任取りなさい！！！！みたいな・・・。
法的に開示事項って決まっているのでしょうか？

（スレ主さま、お邪魔してごめんなさい。これが最後の質問です。）

229さん
私は2期目に理事長になりました。
1期目は、議事録の掲示・回覧はありませんでした。
管理組合としても議事録を作成保管義務はありますが、掲示・回覧の義務はありません。
議事録を見たいと申し出が有った場合は、見せる義務はあります。

しかし、理事会活動が活発にする為には、掲示・回覧は必要だと思います。
私も2期目から議事録の回覧を行っております。
因みに他のスレ「理事役員報酬・・・」でも議事録の開示等は一般組合員に組合活動を活発化させるには必要だと指摘されました。

フロントマンの交代は
表向きは担当者の変更だった為、他の理事も入れ替わりが激しい位に思わなかった様です。
頑張って下さい。

１９９です。
久しぶりにここのスレを見たら、とんでもない展開に
なっていたので驚きました。
私がレスした理事長に負担をかけないことですが、
うちのマンションでは訴訟の提起が可決された後に
タイミング良く競売されて次の所有者が全額支払って
くれました。結果あまり負担をかけることなく解決
したわけですが、この問題は管理会社がしっかりしていれば
いいので、例えが悪かったのかも知れませんね。
ご迷惑をかけて申し訳ありませんでした。
また２０２さんの出席しない役員についてですが、実は言うと
私は最初は出席しないしやる気もない役員でした。だからこれ
ばかりは強要できないんですよね。親睦会等やってるＭＳもある
ようですが、うちは出席しない役員は思い切って選らばないこと
にしています。その方がやり易いですしね。でも他にいい方法が
ないかなぁとも思いますけどね。それと、うちはメールではなく
回覧板にしています。次の人に届けないといけないので必ず戻って
来ますが、これもベストとはいえませんけど。

真面目に一生懸命にやり過ぎたかなぁ。。。
大きな問題は解決したし、自分の中に達成感があるものの、費やした時間と労力は、睡眠不足になり本業に支障をきたすことになった。。。
見返りを要求するつもりは無いが、あまりにも住民は冷たい。。。
同じ冷たい態度なら、せめて業者の打ち合わせなど費やした時間を時給換算し、管理組合に請求してお金で解決したほうが、納得できる。。。
理事長はボランティアでやる事ではない、と悟った。。。

２３２さんは、もしかしたら、居住者とのお付き合いが
あまりないのでは？　確かにマンションは隣り近所との
関係が希薄で会話もあまりないので、冷たく感じるのか
もしれませんね。でも誰でも、安心して住めるマンション
にしたいと願う気持ちは同じですので、心の中では感謝
されてると思いますよ。うちのマンションに２３２さんの
ような真面目な方が役員だと大感激ですけどね。

232さんへ
理事長の苦労はやった事のある人しか分かりません！
分からないから、住民に分かって頂こうと積極的に広報活動すると
役員未経験者でも感謝の念が伝わってくると思いますよ！
たぶん、後任の理事長は、232さんの事尊敬していると思いますよ！
お疲れ様でした。

232さんお疲れさんでした。

自分も理事長で苦労しましたよ。
そのかわり、マンション管理について徹底的に
勉強して大体は理解できました。

発端は水漏れ事故です。原因を自分で調査をして
デベ系の管理会社と施工会社を相手に瑕疵責任と
管理責任を徹底的に追及をしました。
よって管理組合側の相当額かかるであろう
費用を負担なしで解決できました。
今に思うと、よくぞそこまで出来たなと
感じています。当時は理事長としての責任で
早く解決したい一心でしたね。

管理規約、管理委託契約書の内容を調べ、またマンション管理士と
管理業務主任者受験書まで購入して目を通しました。

管理規約を理解すればするほど、また先々の修繕のことや
管理会社の実態などなど、現状のマンションの状態が判ると、
逆にマンションには住みたいとは思わなくなりました。
皮肉なものですね。
現役理事長さんは大変ですけれど頑張って下さい。
長文になりました。オワリ

理事長ではないけど、マンション管理組合の第一期の理事です。

ここのスレは、やや投げやりなタイトルとは真反対に、内容はまじめですし、マンションコミュニティーの中でも、最も良質なスレだと思います。

皆さん経験豊富な方ばかりで、本当に勉強になります。

正直、管理組合活動は報われないことばかりでゲンナリですが、ここのスレの先輩方のお話を聞くと自分たちはまだまだだと思いました。
貴重な体験談、ありがとうございます。

235さん
教えて下さい

>>発端は水漏れ事故です。原因を自分で調査をして
一般的に水漏れ等の時の調査費用は、組合で入っている保険で賄えると聞きましたが、調査の段階で瑕疵責任は分からないものなのでしょうか？
それとも、瑕疵にあたると証明するのは、別途必要なのでしょうか？
素人質問かもしれませんが、教えて下さい。

＞理事長だった者へ

いま、現理事会は理事長だった者に悩まされています。
理事長だった者は、
理事長だった時代に「がんばった」ことを吹聴し、
根拠なく管理費削減した「事実」をあげて
理事長だった時代に自ら選定した業者との間の契約
を現理事会が行おうとすることに介入して、
何と、毎回のように「傍聴」と称して理事会に出席しています。
「傍聴」とは名ばかりで、もっぱら議題にない事項を文書にまとめてきて
読み上げ、もっぱら自ら発言し、現理事会メンバーをののしり、
理事会が開けないから、退出してくれ、と頼んでも聞き入れません。

事ほど左様に、どう「がんばった」のか内容が問題であって、
評価は厳しく検証されるべきです。
管理組合内の信頼関係が破壊されるような「がんばり」は、
許されるべきことではありません。

>>２３８さん

理事長だった方は、留任したかったのではないでしょうか？
立候補してください、とお願いしてみてはいかがですか？
がんばってやってくれると思います。
もし、問題を起こした際には、総会で引きづり降ろせば、納得せざるを得ないでしょう。

>理事長だった方は、留任したかったのではないでしょうか？
そのかみさんも理事会に出て、
自分の旦那に頼んでみたら、と発言してましたから、多分そうでしょう。
しかし、その場を想像してみてください。
傍聴と称して介入し、
現理事会を誹謗中傷するところへ、かみさんまで介入して、自分の旦那に頼め、
と聞いた理事会はみんなあきれて二の句を告げませんでした。
だから、とても、
>立候補してください、とお願い
は誰もできませんでした。

あとで、理事長だった者の理事会の監事に聞いたら、

>原因を自分で調査をして
>管理責任を徹底的に追及をしました。
>よって管理組合側の相当額かかるであろう
>費用を負担なしで解決できました。

というように
全部自分がやった、管理組合の負担にならなくなった、
というように傲慢に言うような理事長は総スカンされ
理事の半数は理事会に出てこなくなって、
大変苦労した・・・ということが分かりました。


>もし、問題を起こした際には、総会で引きづり降ろせば、納得せざるを得>ないでしょう。

同意しますが、
問題を起こすのが分かりきっている理事長だった者に頼んだら、
そのＭＳは崩壊します。

理事長だった者に悩む者さんへ
あなたは理事長だった方に対してかなり偏った考えを
なさっていると思います。そもそも管理費削減というのは
よほど勉強しないとできるものではありません。今までの
管理費の設定が高過ぎたのが原因ですが、知らずに高いまま
払っている居住者もまだまだ多いとの事が現状ですので、
理事長だった方には当然感謝すべきであると思います。
そして「吹聴」等と言わないで、あなたも理事長だった方に
負けないように管理の勉強をするべきだと思います。

＞根拠なく管理費削減した「事実」をあげて
何にもしてないのに、管理費が自然と下がったのか？
目に見えるほどに？

みんなが真面目に取り組めばもっと下がるんじゃね？

237さん

>>一般的に水漏れ等の時の調査費用は、組合で入っている保険で賄えると聞きましたが、調査の段階で瑕疵責任は分からないものなのでしょうか？

共用部の水漏れ事故の原因特定の調査費用がマンション保険で支払われるのかとの質問ですね。ごめんなさい、自分は詳しくは解りません。
保険については事故の被害に対しては支払われるとの認識ですので、
調査費の事例については契約している保険会社に問い合わせては・・・

瑕疵については調査をした結果、原因が特定され、それが施工不良等に
起因すれば責任を問えると思いますが・・
よって原因の究明は欠かせませんね。

>>それとも、瑕疵にあたると証明するのは、別途必要なのでしょうか？
　素人質問かもしれませんが、教えて下さい。

自分の場合は配管の施工方法が製造販売メーカーが施工説明しているのと
建設会社の施工が異なっていて、それが腐食の原因で漏水事故となりました。それは手抜き工事の最たるものであることを追求し、
また他の建築会社はその様な施工はあり得ないことも問いました。
付け加えると、他の理事にどう説明しても理解してもらえなかったのが
ザンネンでした。

243さん

丁寧な説明ありがとうございました。
奮闘の結果他の理事に理解してもらえなかったのは、非常に残念ですが
議事録に記録された実績は、後々評価されると思います。
お疲れ様でした。

>243
>244

確か火災保険の特約で、漏水調査は保険で対応してくれました。
管理会社の話でだと、水道管など共有部、専有部の見極めが調べないと判断出来ないからだそうです。
聞きかじりの知識で申し訳ない。

245さんのコメントに追加させて下さい。

自分が住むマンションの保険を調べてみました。
大きく分けて３種類の内容を含む保険でした。
１．共用部分の損害を補償するマンション管理保険
２．入居者がおこした賠償事故は個人賠償責任保険（特約）
３．共用部分に起因する賠償事故は施設所有管理者賠償責任保険

３番目の施設所有管理者賠償責任保険の内容説明には
原因調査費用として１年間５０万円は認められているようです。
ただし、保険会社の事前承認が必要のようです。
ですから、共用部の漏水調査も事前承認をとれば問題ないかと
思います。５０万円までは・・・

この保険は共用配管に亀裂が生じ、漏水して専有部分に浸水して
被害が発生した場合、１事故に対して１億まで支払われます。

専有部分の配管漏水については２４５さんの説明のとうり
個人で加入している火災保険の漏水特約が適用されると
思われます。

１，２は省略します。保険の適用は複雑で、また解釈は
難しいのですが、役員になられたら１度は深く掘り下げて
調べておくことは必要ですよ。
漏水事故、機械設備の故障事故、建物の損傷等などなど
今まで、保険での支払いで助かりました。
簡単ですが・・・

理事長だった者でした。オワリ

245さんのコメントで
＞管理会社の話でだと、水道管など共有部、専有部の見極めが調べないと判　断出来ないからだそうです。

これは漏水箇所が共有部か専有部かが判断できないときには共有部と見なすとの区分所有法にありますので、このことを管理会社は言ってるものと思います。

よって、共用部のマンション保険での調査が出来るものと解釈できます。

245さんのコメント解釈は間違えてました。
246の以下の部分を取り消して下さい。
専有部分の配管漏水については２４５さんの説明のとうり
個人で加入している火災保険の漏水特約が適用されると
思われます。
調査費と補償費について勘違いをしました。
勉強不足でした。

247さん
ご丁寧にご説明ありがとうございます。
私も聞きかじりの知識しかなく申し訳ありません。

国交省の標準管理規約によれば理事長は管理者となる。この管理者とは何ぞや。貸しビルや賃貸マンションなら事業者または管理受託企業(契約で明記）が管理責任（最終的には事業者）を負う。管理責任の対価を賃貸料金や受託金として受け取っている。
区分所有法ではマンションの管理組合に種種の義務を課している。安全管理も含まれると思う。理事長（管理者）はその代表責任者であるとするなら行政責任、刑事責任、民事責任まで負わされることになる。いくら誠意、善管注意を以って管理者責任を果たそうとしても過失はつき物。機械式駐車場が故障し人身事故や物損事故を起こしたら労案法、刑事責任が問われ可能性がある。管理会社や設備点検会社の怠慢なら責任は転嫁できようがその証明は容易ではない。こんな責任を含めて管理会社に全面的に委託したつもりでもそんなことは契約書（国交省の雛形）の何処にも書かれていない。組合管理規約にも理事長の免責（支援）なんて書かれていない。ましてやその重責に対する対価もない。法に拠る管理責任の軽重はその人の資格や専門性等が考慮されると思うが理事も理事長も管理に関しては素人でありいくら勉強したって追いつかない。こんなことを考えたら理事長なんて引き受けられない。
それを解決するには少なくとも次のことが必要だろう。
・管理組合、理事長が負うべき責任を全て管理会社／設備点検会社に転嫁出来る業務委託契約書にする（免責事項つきも已む無し）。その対価を明確にする。
・理事長の権限義務を明確にするとともに責任が発生した場合”理事長を支援する”と管理規約に定める（ただし善管注意義務遂行が条件）。弁護士費用や心労は＊＊にならない。
・理事長や責任が発生する役員には適正な報酬を支払う（防火管理者には支払っている筈）。ーー適正報酬は難しい問題だが。
・国交省の雛形の改正（大規模、複雑化した設備、権利主張の増大を考慮）。

避難階段に障害物があり緊急非難できず死傷者が出たら？。
運動設備で大怪我をしたら（設備管理者が不在だった）？。
考えすぎとは思うが法的責任は庶民の常識と違う。
皆さんのご意見を聞きたい。

>>249さん

理事長が損害賠償責任を負って裁判で争った事例はあるのでしょうか？
事実に基づいているなら、説得材料になりますので、理事会の参考資料にしたいと思います。

＞考えすぎとは思うが法的責任は庶民の常識と違う。皆さんのご意見を聞きたい。＞

何もしなくてもお咎めなし、挙げ句の果て管理者報酬が欲しい様な人は、総会で選ばれることはあり得ないでしょうが、万一選ばれても、互選の段階で管理者にはなれないでしょうし、又、なるべきではありません。

＞理事長が損害賠償責任を負って裁判で争った事例はあるのでしょうか？事実に基づいているなら、説得材料になりますので、理事会の参考資料にしたいと思います。＞

裁判例の記憶はありませんが、理事長（管理者）になれば、区分所有法２８条により、管理者と区分所有者の権利義務は、区分所有法、及び管理規約の規定以外は、民法６４３条から６５６条の委任に関する規定に従うことになります。その結果、管理者はその職務を行うことについて善良なる管理者の注意義務を負い（民法６４４）、その義務に違反して区分所有者の損害を与えたときは、不法行為もしくは債務不履行に基ずく損害賠償責任があることになります。具体的には、滞納者にしがるべき措置を取らずに時効にしてしまって、本来あるべき修繕積立金に損害を与えた場合などです。

理事長はなってもいいけれど、管理者にはなりたくないのが本音ですね。

自分も管理者の立場で管理会社との責任関係を考えました。
責任が発生する事象によってその詳細を調べないと責任の所在を解明するのは難しいのですが、簡単に考えると以下のようなるのかな。

管理組合は専門の管理会社に管理委託をしています。事故等が起きた時の管理責任は当然、管理会社が負うものと考えています。管理会社の責任が無いものは組合（管理者）にも無いものと考えます。これは、管理委託契約書の
管理範囲を把握する必要がありますが。

委託契約書の範囲外のことは管理会社は責任を負いません。

ただし、管理会社から不具合を指摘されたにも関わらず管理組合がその対応を怠った結果、事故等になった場合は管理組合（管理者）が責任を負うことになると思います。

自分の経験では事故等の時、管理会社は責任逃れのため、いろいろな理由をつけてきました。委託契約書の管理内容を精査して、指摘しましたら認めました。

この時に感じたことは、管理会社も管理組合もお互いに馴れ合いとなってて委託契約書の細部まで理解していなかった事でした。

管理会社の管理の善し悪しを判断したり、管理責任の所在を明確にするためにも管理委託契約書の理解はかかせませんね。うちの今の理事長は管理規約も委託契約書も無関心で勇気のある方だと感心しています。（笑

＞管理会社の管理の善し悪しを判断したり、管理責任の所在を明確にするためにも管理委託契約書の理解はかかせませんね。うちの今の理事長は管理規約も委託契約書も無関心で勇気のある方だと感心しています。（笑

理事長です。
引継ぎのあとで前理事長に「管理委託契約書」はどこにあるか聞いたら、一年くらい前に判を押して管理会社に送ったまま返却されていない、突然聞かれても困ると言われ。
そういう状況を事実として理事会（理事以外でも公聴可、議事録は館内掲示）で話し合いたかったのですが、議題にしないよう言われ。

254さんへ
結論は
管理会社が「管理委託契約」の契約成立痔には遅滞なく管理者に書面を交付しなければ国土交通省から管理業務停止が命ぜられます。

マンション適正化法はご存知ですか？
簡単にご説明しますと、マンション適正化法の第７２条（重要事項の説明）
、第７３条（契約の成立時の書面の交付）。第７２条、７３条に違反しますと第８２条（業務停止命令）で管理会社が処分されます。また、管理業務主任者も処分されます。自分が使用している参考本は一橋出版の「マンション管理適正化法の解説」、定価７００円です。詳細はご自分で調べて下さい。
本の宣伝はぬきにして解りやすい解説ですよ。

２５５の訂正

　誤　「管理委託契約」の契約成立痔

　正　「管理委託契約」の契約成立時

254さんへ

先に２５５で法的なことを説明しましたが、貴殿の理事会の前理事長は管理会社との契約については重要視していなかったものと思われます。いい悪いは別として、今期は管理会社から法規通りに、管理委託契約書の交付、管理内容で不明な点の説明を受けられることをお奨めします。これらを管理会社が拒否するようでしたら、先の管理適正化法の処分を知らせれば、ビックリしてただちに対応してくると思います。管理会社は５年ごとに国土交通省の地方整備局に登録しないと業務が出来ません。管理業務主任者の登録も同じです。管理会社が最も恐れるところです。Ｗ

＞理事長です。引継ぎのあとで前理事長に「管理委託契約書」はどこにあるか聞いたら、一年くらい前に判を押して管理会社に送ったまま返却されていない、突然聞かれても困ると言われ。＞

本来引き継ぎ完了していない場合は、新理事長（管理者）は受任出来ないことになります。しかし、契約者と保管者が管理会社と明白になっている訳ですから、貴方独自で解決出来る問題です。
理事長（管理者）の職務として、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負うことには変わり有りません。

>>255〜258の皆様へ

254です。
ご助言を有難うございます。
契約書、探してるらしいですが、返答次第で上記の法的措置も
通知してみます。

前理事長は、非常に能力があり、いろいろとよくやられた人です。
契約書の無返却も、無能な管理会社のせいでしょう。
だからこそ
何か自分の唯一の落ち度を突かれたとでも思ったのか？？？
契約書について聞いた途端に態度が冷たくなり。
結局「自分の責任だから自分に一任してくれ」と言われ。
オブザーバーとして理事会には常に出席する上、
人脈・発言力はあるし、他の理事はやる気ないし。
今後のことを考えると、事を大きくしたくないというのが
正直なところです・・・。

259さんへ

理事長になったら管理規約は徹底的に調べ、理解されることが必要ですが、管理委託契約書についても同様です。現在は管理会社からのものが無いようですので、標準管理委託契約書なるものが国土交通省（？）または公的機関から出されてます。ネットで検索すれば探せると思います。この標準管理委託契約書を管理会社も使用しているものと思われます。これを調べることにより管理会社の管理委託契約書を理解できますよ。

前理事長さんがオブザーバーで出席されているとのこと。強力な助っ人が付いていると理解できますが・・・　どんなに実力のある方でも、結局は管理規約内での行動、発言しか出来ませんし、管理会社に対しても委託契約内での依頼となります。管理組合の執行機関である理事会活動は管理規約と委託契約書以外は有りません。これらを早くマスターすることをお奨め致します。頑張って下さい。長々スミマセンでした。

>>259さんへ
率直に申し上げると、あなたも少し事を荒立てているのでは？と感じます。
控えはありませんが、管理会社にはあるので取り寄せれば済むこと。
契約が決議に基づき締結されているなら、大きな問題ではないでしょう。
「議題として取り上げるな」はキッパリ断って下さい。取り上げない責任はすべてあなたにかかってきます。
もっとも、議論すべきことではなく、単なる報告事項だと思います。
（今はありません、次回からはきちんとしましょう、と経緯は省略して現状だけでいいと思います）
管理委託契約は通常１年です。あなたが理事長のうちに更新／更改しましょう。

特段の不正や怠慢の疑いがなければ、許容の範囲だと思います。

追伸
かなりやる気のある前理事長のようですので、自分の落ち度で手間をかけるのを忍びなく思っているのかもしれません。
理事会にて報告するとともに、「以前の件は前理事長に一任します」と決議をとれば角も立たないのではないでしょうか？
（今後の事は自分でやりますよね？）

重ねて申し上げますが、内緒にしてしまうと、後に発覚したときにあなたも「同じ穴のムジナ」になります、注意して下さい。

＞標準管理委託契約書なるものが国土交通省（？）または公的機関から出されてます。＞
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

皆さん、有難うございます。

>>261さん、
＞率直に申し上げると、あなたも少し事を荒立てているのでは？と感じます。
控えはありませんが、管理会社にはあるので取り寄せれば済むこと。
契約が決議に基づき締結されているなら、大きな問題ではないでしょう。

正副両方とも行方不明なのです^^
契約更新にあたっては、同一条件での更新で決議されているので、
旧契約書と新契約書で違いがないか調べようと思ったのですが、
行方不明だったのでした。

実際、新契約書から「標準〜」になり、変更箇所自体は
相当あります（旧と多分同一の２年前の契約書と比較してみた）。
管理会社からは、そういう説明も一切なく印を押してくれと
いってきましたので、先ず、正副（旧）を探した上で、
変更箇所について説明をしてくれないとハンコ押せません、と
言ってあります。

両方紛失ですか！？
臨時総会開いて新たに承認するしかないでしょうね。

あぁ・・・（T.T)

社団法人高層住宅管理業協会で管理組合の苦情相談を受け付けてますが信頼性は不明。なぜなら管理会社の費用で運営されているため、会社側の立場で解決すると思われます。

http://www.kanrikyo.or.jp/outline/kujyo/kousou2.html

マンション適正化法の違反で国交省地方整備局に相談、告発するのが最強の対処方法かな。（管理組合の伝家の宝刀）

参考になれば・・・

http://www.mlit.go.jp/pubcom/06/kekka/pubcomk132/02.pdf#search='マンション管理業者監督基準'

理事長さんから相談されました・・・

駐車場に停めている車に傷を付けられる事態が発生しました。
原因は車と車の間をすり抜ける自転車によってキズをつけられたものと思います。その自転車は正規の出入口を通らないで近道をして駐車場の車と車の間の隙間を通行しているためです。駐車場側を通行出来ないように柵等をして全面通行止めの計画をしています。駐車場の専有使用権を根拠としても問題ないのか・・・経験した理事長さんがいらっしゃれば教えて下さい。
スレ違いかもしれませんが・・・

＞駐車場側を通行出来ないように柵等をして全面通行止めの計画をしています。駐車場の専有使用権を根拠としても問題ないのか・・・

区分所有者全員の共有敷地にある駐車場で、収容台数に制限があり、特定の区分所有者にのみ駐車場が使用可能であることが前提としまと、このことは大略の条件は規約で規定され、その契約、運用などは細則で規定されるのが普通です。そして、駐車場の管理は管理組合で、車両の保管については、細則、契約の段階で各駐車場使用者が責任を負う事になっているのが普通です。昔と異なり、このように制限のある駐車場の使用を、専用庭の専用使用権のように区分所有権に付従する属物的権利とするのは妥当ではなく、専用部分を譲渡又は貸与すれば消滅する利用契約の属人的権利とすることが、規約に求められるの利害の衡平性の確保とされています。
従って、駐車場への柵設置などは、その規模、仕様によって共用部分の変更または共用部分の管理の事案に該当します。

>>274
なるほど。
＞従って、駐車場への柵設置などは、その規模、仕様によって共用部分の変更または共用部分の管理の事案に該当します。
具体的には、どのような手続きの下に、どのような柵の設置ができますか？

273,274さん
有り難う御座いました。

274さんにお訊きしたいのですが・・・

駐車場は専有使用権としての扱いでは適当でないとのことですね。
そして、車両へのキズ被害を防ぐことを理由として駐車場への柵設置を議案（共用部分の変更の手続きとして）として総会承認をとればいいことですね。

そこで、駐車場の車両と車両の隙間を自転車が通り抜け、その結果車両にキズを付けている。この事に対しての責任はどのようにお考えになりますか？
よろしければどのように処理すべきかお教え頂ければ有り難いのですが・・
次々の質問で申し訳ありません。
皆さんのご意見をいただきたいです。参考にさせて頂きますので・・・

一番悪いのは加害者ですが、管理組合としては
１．加害者の所属するマンションの管理組合として→住民が他人の財産に損害を与えないように対処。正規の通路ではないが容易に通行できる状況になっている事が問題。
２．駐車場のオーナーとして→賃貸している区画に止めてある車が侵入者により損害を受けている事は明白なので、これに対処する責任

どちらもいわゆる善良管理義務違反ですね。
知っていて放置すると損害賠償の対象になるかもしれません。
とりあえず、注意を喚起する、容易に通行できないようにするなどの手立てが必要です。
（それらを講じた上での事故は責任を免れる）

総会で柵の承認をとるのが最も効果的です（費用も一番かかる）。
現時点では、ビラをまいたり、パイロンや立て看板を立てる、自転車が通れないような措置をする、などが必要だと思います。

訂正です。
＞損害を受けている事は明白なので、これに対処する責任
損害を受けている事は明白なので、これを防ぐ責任

＞そこで、駐車場の車両と車両の隙間を自転車が通り抜け、その結果車両にキズを付けている。この事に対しての責任はどのようにお考えになりますか？　　よろしければどのように処理すべきかお教え頂ければ有り難いのですが・・

その責任は当然、実行行為者にありますが、自転車が間隙通過が可能なところなのか、本来は不可能な所なのかの実態が不明ですが、前述しましたが、契約書或は細則で保管の責任は駐車場使用者が負うことにしているのが一般です。　又、過失なのか意図的なものかは不明でしょうから、再発予防の為にも警察に届出する必要がありましょう。

>>277さん
　
　１．で説明されているとおり全く自分も同感です。
　２．につきましてはコメントは差し控えます。
　
　以下のご説明も理解できました。
　参考にさせて頂ます。有り難う御座いました。
　
>>279さん
　いろいろ有り難うございます。

＞過失なのか意図的なものかは不明でしょうから、再発予防の為にも警察に＞届出する必要がありましょう。

この警察に届出る事につきましての自分の考えは・・・
基本的には犯罪の結果、被害として車両のキズが発生しているなら被害届を出せますが、今回は管理組合も通行禁止の明確な意思表示がなされていない状況では、自転車通行が犯罪行為とはいえないのではないかと考えます。

常識的には車両と車両の隙間を無理して通ればキズをつけることは誰でも理解できるかとは思いますが・・・
自分が車両の持ち主であれば、こんな狭いところ、それも専用駐車場内を通るなと”怒鳴りたくなりますよね”

管理組合さん何とかして下さいとの要望です。

皆さんのご意見は参考にさせて頂きます。
有り難う御座いました。

＞今回は管理組合も通行禁止の明確な意思表示がなされていない状況では、自転車通行が犯罪行為とはいえないのではないかと考えます。

故意の器物破損かも知れないとの意味でした。

>>281さん

了解しました。
こちらも状況の説明不足で
申し訳有りませんでした。
また宜しくお願いします。

住民
　理事会を召使くらいに思っている横柄な爺さん。
　　こいつが諸悪の根源でこのじいさんが出るからみんなでない。だから理事会役員も輪番制で回ってきても何もせずに任期が切れるのを待つだけ。

理事
　難題が発生して集合をかけても誰も集まらない。集まらないからどういう一かもわからない。

管理会社フロント
　メモも取らず議事録どころか、出席もしてないのに議事録を持ってきて、チェックしたらあまりにも内容が掛けはなれてるのでこっちで作り直し。
最近は何も頼んでません。
一番ひどかったのは勝手に業者に工事に来させて連絡なし。料金の請求は保証期間で発生しないからと言うものだった。
単に手抜き工事でひび割れた屋上の防水シートの張替えをクレームがくる前にやってしまおうと言うものだったらしい。

このことに気づいたのが横柄なじいさんだったからこういう時には役に立つんだが、工事に気づかない理事会の業務怠慢間で言われるとやっぱりやる気を失す

＞２８４
役員じゃない爺さんが理事会に出て、役員は誰も出ないの？？？

うちにも　問題じいさんいますよ。
どこにでもいるんだなと思いました。

＞単に手抜き工事でひび割れた屋上の防水シートの張替えをクレームがくる前にやってしまおうと言＞うものだったらしい。
＞このことに気づいたのが横柄なじいさんだったからこういう時には役に立つんだが

役に立っているだけ良いと思った。使える爺さんだよ。手抜き工事を発見することは、暇な爺さんだからできるかもしれないが、素人理事会にとっては貴重な戦力かもしれない。

爺さんをうまくおだてて使い倒したほうがいいよ。

うちの爺さんは　自治会費から　頼まれてもいない相談料として毎年5万円の収入を得ていましたよ。
規約に「相談役」なんて無いのに　勝手に相談役を作って自らなってまして。住民からそんな費用出すのはおかしいとビラまでまかれていました。みなさんのマンションにはそんな厚かましい人いますか？

>>288
う〜〜ん！
勝手に「役職」作られて報酬まで支出されているのに、止められない住民や自治会ってどうなの？

>>288

横領です。刑事罰として告訴すればいい。

>>288
「厚かましい」という問題でしょうか。
「収入を得ていましたよ」とさらっと他人事で語る住民風土だからできたんでしょう。

>>288

警察に突き出して、あとは司直に任せましょう。

２８８です。
>>289-292全くそうですね。さらに　この爺さん、機械式駐車場の契約もせず　借りたい日だけ３００円／日と言う値段で駐車場を借りていました。規約に無いのに。事故でも起こされたら理事長の責任になりかねない。管理会社の方から　この方に貸してやってくれないかっていってくるんです。
もちろん、理事でもないのに理事会に口出しするし。

勝手に理事会の構成メンバーも決めてくるし。迷惑ですね。
千葉県のニ○モのマンションです。

>>288
>うちの爺さんは　自治会費から　頼まれてもいない相談料として毎年5万円の収入を得ていましたよ。
>規約に「相談役」なんて無いのに　勝手に相談役を作って自らなってまして。
自治会の事だったら規約は関係ないのではないですか？ 自治会費からの
出費だったら、直接管理組合は痛くないし。自治会が認めているか否かは
確認してみましたか？

>>293
>管理会社の方から　この方に貸してやってくれないかっていってくるんです。
理事長としては管理会社に強く「規約にないことはやってはいけない。」と
抑えるべきでしょう。当然理事会が貸してもいけません。
あとはその爺さんを無視するか、うまくあしらうかはあなたの手腕。

288さんはあてこすりしたいだけのようですよ。
改善する気があるならこんな他人事みたいな書き方しないでしょう。
スルーでいいのでは。

＞自治会の事だったら規約は関係ないのではないですか？
いいえ　理事は自治会の役員もかねていますが、自治会の規約には「相談役、相談料」の記載はありません。「理事会の役員には役員報酬を出してもいいと言う内容の記載はありますが、あくまで役員の報酬です。」自治会は理事会の意向で動きますので相談料を認めないとしていれば出せません。もしかしたらその時期に役員をしていた人たちが認めたのであってもその後自治会の総会で問題になるような内容のものです。

＞理事長としては管理会社に強く「規約にないことはやってはいけない。」と
＞抑えるべきでしょう。当然理事会が貸してもいけません
　管理会社には強く禁止して、むしろ使えるように　規約を作るまで待たせたんですが（実際に原案は私が作って総会まで出しました）結局、私一人を非難する形になりましてとても迷惑しました。
＞あとはその爺さんを無視するか、うまくあしらうかはあなたの手腕。
今は規約なんて作ってやらなければ良かったと後悔しています。駐車料３００円というのは爺さん本人が勝手に決めた値段なので大幅にアップはしておきましたが。
私は　当てこすりしたい訳ではありません。もちろんスルーしたいのならしていただいて結構ですけど、こんな住民がいるマンションて他にあるのかなと思ったのでみなさんに伺ってみたかっただけなので。（まさかとは思いますが>>295さんは管理会社の方ではないですよね？）とにかく　ここの住民のモラルはこんなに低かったのかと愕然としました。

そうそう　そのマンションは理事長を管理会社肝いりの人間が解任します。

>>296
295ですが理事経験者です。
管理会社との契約や管理規約に関連して手続きを整理しないと、他人には何がなんだかわかりませんよ。
「迷惑」だとか「勝手に決めた」とか、他人事みたいな書き方で、本当によくしたいと考えてるとは思えません。

ちなみに
＞そのマンションは理事長を管理会社肝いりの人間が解任
を詳しく書いてください。どういう手続きで解任？

私は　理事経験も無くいきなり理事長にされた者なので　もしかしたら295さんのように経験豊富な方から見たら他人ごとのような書き込みのように感じられるのかもしれませんが、そもそもマンションは理事長個人の持ち物ではありませんので（と言うより　私はそう言うスタンスで見ているので）大規模修繕の作業の大部分をやったのにもかかわらず解任され迷惑したのは事実ですし、駐車場代を300円に勝手に設定したのも事実なのですよ。
副理事長が私のいない間に（そもそも私がいないと理事会は成り立たない規約になっているのに）理事長の解任を決議しました。
理事長は　管理会社を大規模修繕とリンクさせ価格のよりやすい大手の会社に変更する可能性を模索して動いていましたので、恐らく管理会社の肝いりでと書いたのはそのためです。
管理会社との契約は１年契約で　管理組合が主体的に管理しなければならない物件です。

＞本当によくしたいと考えてるとは思えません。
良くしたいと思える範疇を超えた低モラルさであきれてしまったのが実情です。
高い金払って買ったマンションを真面目に理事長を引き受けてかえって住みづらくさせる。そんなマンション、デベ、管理会社だと言いたいんです。そもそも　このスレは　「理事長なんてやってられない」のわけなので、そう言う事例もあって大変だったと言う事が分かれば一つ意味があったと言うことです。

世の中には　そんなところもある。だから、人のためになんて、何もしてやる必要なんか無いと言うことでしょうか。

規約は　完璧に反古にされているってこと。
一部住民が管理会社とつるんで勝手なことやってるってこと。そう言うところに入って仕事してもひどい目に遭うってこと。
そう言うことです。

理事長なんてやるだけ損。
そう言うことです。

本当は　メールなどの証拠もあるので　訴訟したいところだけど　ここに住んでいる以上黙っているってとこですか。
もっといろいろありますが　とりあえずこの辺で止めておきます。

しかし　世の中って　悪いやつばっかりなんですね。

はっきり言ってよく分かりません。

>>296
>いいえ　理事は自治会の役員もかねていますが、自治会の規約には「相談役、相談料」の記載はありません。
理事が自治会役員を兼ねることは否定しませんが、決して包含関係にはありません。
自治会の規約も本当に理解しているのですか？

>自治会は理事会の意向で動きますので相談料を認めないとしていれば出せません。
「理事会が相談料を認めないと出せない」とは？ 自治会は自治会費で動いている
はずですが、それも理事会の承認がないと使用できないのですか？

>その後自治会の総会で問題になるような内容のものです。
でしたら、自治会で問題にしたらいい。理事会には関わりがないように思えます。

>管理会社には強く禁止して、むしろ使えるように　規約を作るまで待たせたんですが（実際に原案は私が作って総会まで出しました）結局、私一人を非難する形になりましてとても迷惑しました。
「待たせた」のですよね。>>293 は過去の話であったということで良いですか？
総会に出したということは理事会では承認されたと理解できます。あなただけが
「非難される形になった」が理解できなくなります。

>今は規約なんて作ってやらなければ良かったと後悔しています。駐車料３００円というのは爺さん本人が勝手に決めた値段なので大幅にアップはしておきましたが。
で、「あなただけが非難される形になった」にも関わらず、規約変更（追加？）は
可決された・・・。可決されてその値段で使用しているならなんの問題にも
ならないような気がします。

>>299
>大規模修繕の作業の大部分をやったのにもかかわらず解任され迷惑したのは事実ですし、駐車場代を300円に勝手に設定したのも事実なのですよ。
いきなり「解任問題」を出されても何とも言えませんが、「駐車場代\300」は誰も
決めていないでしょう。理事会が関わっていないのでしたら「その方と管理会社が
勝手に行なっていた」となりますね。管理会社を訴えることも出来そうな気がします。
でも現在は規約で決まった駐車場代で使用させているのであったら、正常に機能して
いるわけですよね。

>>300->>304
>このスレは　「理事長なんてやってられない」のわけなので、そう言う事例もあって大変だったと言う事が分かれば一つ意味があったと言うことです。
かなり特殊な事例としての意味はあったかと思われます。

>規約は　完璧に反古にされているってこと。
それは許してはいけません。管理会社に直接文句言うだけでも変わってきますよ。

＞自治会の規約も本当に理解しているのですか？
規約は手元にありますが理解しています。

＞理事会が相談料を認めないと出せない」とは？ 自治会は自治会費で動いている
＞はずですが、それも理事会の承認がないと使用できないのですか？
書き方が悪かったですが、そうではなくって、自治会の役員は理事会の役員と兼務ですので　実務上自治会の役員（＝理事会の役員）の承認がないといけませんと言う意味です。
自治会の総会で規約の変更は可能ですが　規約を変更せず　相談役の導入ですからありえないことです。

＞でしたら、自治会で問題にしたらいい。理事会には関わりがないように思えます。
ですから　自治会で問題になり　爺様は非難集中で相談役を降りました。その後自分をおろした人間に非難がましいことを言っておりましたが。　理事会には確かに関わりありませんが、その爺様が今度は理事会に口出ししていると言っているんです。それでそれが元で「私がとても迷惑した」と言っているんです。
＞「非難される形になった」が理解できなくなります

過去の話です。非難して来たのは管理会社。理事会で承認と言うより私が直接議案として総会にかけました

＞可決された・・・。可決されてその値段で使用しているならなんの問題にも
＞ならないような気がします。
そうです。悪くはない。でもそう言う人間が口出ししてくる。よくあることです。しかも、私は「理事長解任」ですからそんなあほらしい総会なんて出るはずない。私の原案を喜んで利用しているだけ。そのくせ大規模修繕の議案も含めて私の名前を使ってみなさんに配布。おあとがよろしいようで。

＞いきなり「解任問題」を出されても何とも言えませんが、「駐車場代\300」は誰も
＞決めていないでしょう。理事会が関わっていないのでしたら「その方と管理会社が
＞勝手に行なっていた」となりますね。管理会社を訴えることも出来そうな気がします。
＞でも現在は規約で決まった駐車場代で使用させているのであったら、正常に機能して
＞いるわけですよね。
正常になんて機能していませんよ。「一部の人たちで勝手にやってる」と書いたと思う。

＞かなり特殊な事例としての意味はあったかと思われます
ほんと　困った例だと思います。ここの人は言っても分からない。あるいは分からないフリしてるのかな。

＞それは許してはいけません。管理会社に直接文句言うだけでも変わってきますよ。
管理会社なんて意地悪するだけですよ。実際ひどい目にあっています。日本人てこんなに汚い人種だったのかと思うと落胆です。直接文句？この会社、自分の物件だと勘違いしてますよ。ありえない。

それから、理事長解任の理由なんて一つも述べていないんです。
理由もなしに人を解任する理事会ね　
恐れ入りました。

>>306
>書き方が悪かったですが、そうではなくって、自治会の役員は理事会の役員と兼務ですので　実務上自治会の役員（＝理事会の役員）の承認がないといけませんと言う意味です。
自治会でも認められていない「相談料」を受け取っていた？ どんな科目で会計報告をして
いたのでしょう。上部組織（地域）でも問題なかったのでしょうか？
申し訳ございませんが、やっぱりよく分かりません。

>非難して来たのは管理会社。理事会で承認と言うより私が直接議案として総会にかけました
理事会が管理会社になめられていたのでしょう。また「理事会の承認なしで総会にかける」
ことって可能なのですか？ この部分は「理事長の暴走」に見えます。

>しかも、私は「理事長解任」ですからそんなあほらしい総会なんて出るはずない。私の原案を喜んで利用しているだけ。そのくせ大規模修繕の議案も含めて私の名前を使ってみなさんに配布。
大きな間違いです。「理事長解任」は総会でないと決定できません。まだ解任されていない
その総会時には議案はあなたの名前で出るのは当然です。しかし理事会承認されていない
議案が出てくることが信じられない。

>管理会社なんて意地悪するだけですよ。実際ひどい目にあっています。
管理会社の担当の上司（課長・部長）へ電話してみましたか？ それでもだめならもう一度
理事長やって管理会社変更動議を出すしかないです。

>理由もなしに人を解任する理事会ね　
理事会では解任できないのです。総会で解任議案が可決されたのならばそれなりの理由を
つけたことでしょう。住民の半数が「理由もなしに理事長解任」を認めるようなマンション
ならば長居しないほうがいいかもしれません。

＞理事会が管理会社になめられていたのでしょう。また「理事会の承認なしで総会にかける」
＞ことって可能なのですか？ この部分は「理事長の暴走」に見えます。
ごめんなさい。理事会には了承を得ています。

＞大きな間違いです。「理事長解任」は総会でないと決定できません。まだ解任されていない
＞その総会時には議案はあなたの名前で出るのは当然です。しかし理事会承認されていない
＞議案が出てくることが信じられない。
驚くことに管理会社が議案を作っているのです。それに規約上は　総会にかけなくても他の理事で協議すれば解任できる規約になっており、管理会社に取ってはおいしい内容。

＞管理会社の担当の上司（課長・部長）へ電話してみましたか？ それでもだめならもう一度
＞理事長やって管理会社変更動議を出すしかないです。
なしのつぶてで　やる気をなくしました。やる時はいきなり弁護士から内容証明の勢いです。

＞理事会では解任できないのです。総会で解任議案が可決されたのならばそれなりの理由を
＞つけたことでしょう。住民の半数が「理由もなしに理事長解任」を認めるようなマンション
＞ならば長居しないほうがいいかもしれません。
ありがとうございます。そのうち戸建てに引っ越す予定です。
愚痴みたいになって申し分けなかったのですが、これがここの現状です。管理会社が管理組合をなめているというのはおっしゃる通り。その証拠にフロントが理由をつけてはうちの理事会を（一ヶ月以上も前から予定しているのに）欠席するんですから。それなのに　そんな会社に大規模修繕を任せる人たちの気が知れない。もっと大手の会社が安い費用で修繕する見込みだったのも、入札時あとから価格を操作して受注させると言うお粗末。本当は訴訟になる代物ですよ。

自分（たち）がなめられたことを得々と書いて何か意義があるのでしょうか。読むほうにも全くメリットなし。
しかも何ら手を打たずに「こんなマンションもあるんですよ」と愚痴られたところで同情する気も起こりませんが。

>>311
なめられてるところって　もっとあるでしょね。自覚が足りないから。業界も低レベルだし。
それとも３１１さんが業界の方と言うなら、まあ　そう言う書き込みもありかな。

メリットなんて無いよね。このお題じゃねW

>>311
なんか失礼な書き方だな。管理会社の息でもかかってるんじゃね？

>>312 >>314
理事ですがね。管理会社関係ならこういうあとで愚痴るだけの扱いやすい理事長は歓迎のはず。
まともにやってる（つもり）の理事から見て、こういう要領をえない内容を理事会板に書き込んで何なの？て言ってるだけですよ。
失礼というなら、何も手を打たず愚痴るだけの理事長さんこそ管理組合員に失礼でしょうに。

>>315
すぐ熱くなるんですね。荒らさないでください。

>>314 >>316 （同一かな？）
熱くなんかなってませんよ。この程度でばからしい（笑）
「荒らし」と言うなら、「〜じゃね？」とか書くお人に言ってくださいませ。

＞＞３１７
粘着やねW

程度が低い書き込みばかり・・
今更ですが心配になってきました。

>>319
＞程度が低い書き込みばかり・・今更ですが心配になってきました。

同感です。しかし、ご心配には及びません。これらの書込みは分譲マンションの管理についての基礎的常識が無い人達が、現実生活の表面的な現象を想像と虚構の上で述べ合っているに過ぎません。
これらの書込みを良くご覧になって下さい、すべては法律、規約細則、総会決議の知識は全くないので、それらには言及出来ずに、井戸端会議で他人の悪口や自分の関係者に対する愚痴に終止しています。
従って程度が低くなることは当然ですが、このような人々が全てではなく、分譲マンションの共有部分の管理を、法律とその法で許される範囲の総会決議と規約に基づいて対処すべきと考えている人々がいることも現実です。

>すべては法律、規約細則、総会決議の知識は全くない
あなたも失礼な書き込みしますね。それじゃ　あなたは知識万全ですか？いい加減なこと書かないで下さい。
結局あなたの書いていることも人の批判ばかりで、どういう風にしたらマンション管理がうまくいくかと言うビジョンに沿った物ではないように感じますが。
＞法律とその法で許される範囲の総会決議と規約に基づいて対処すべきと考えている人々がいることも現実です。
これが出来る人はごく少数。自分のマンションに自分の利益をのぞいて管理組合をきちんと運営できる人がいればいいですけどね。
＞程度が低い書き込みばかり・・今更ですが心配になってきました。
ここに書き込む人は自分も含めてとても程度の低い人間であることは理解してますよ。日本人のレベルは所詮この程度。

連投しますが　最初にあった
>理事長なんてやるだけ損
ここに書いてあることそのものですよ。みんな自分の利益しか考えていない。
これが日本人の現実です。法律知ってても守らないじゃない？人の批判は年中でしょ？
そんなところは　管理会社の餌食です。理事長が一人がんばってもダメ。

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060205A/
マンション管理って問題山積だったのねW

>>321
>>すべては法律、規約細則、総会決議の知識は全くない
>あなたも失礼な書き込みしますね。それじゃ　あなたは知識万全ですか？いい加減なこと書かないで下さい。

では具体的に、最近の書込みで程度の高い書込みをご紹介下さい。

＞これが出来る人はごく少数。自分のマンションに自分の利益をのぞいて管理組合をきちんと運営できる人がいればいいですけどね。

少なくとも、ここに書き込んでいる人々はすべて出来る筈です。
知らないだけで、インターネットで関係法律から標準管理規約迄パソコンを使用出来れば無料で入手出来る時代です。勉強不足に過ぎません。
「日本人のレベルは所詮この程度。」で諦めるのではなく、自分の所有権のある共有財産の管理のことですよ、人任せにするのではなく最低限の知識は身につけるのは当然です。そうすれば自ずから実の有る議論になりましょう。

>>322
＞ここに書いてあることそのものですよ。みんな自分の利益しか考えていない。
＞これが日本人の現実です。法律知ってても守らないじゃない？人の批判は年中でしょ？

自分と自分の回りがそうだからといって十把一絡げに言うもんじゃありません。
知識が足りないながらも、努力しておられる理事さんも多くおられます。
ビギナーとおっしゃるからには、経験も他の組合さんとのお付き合いも少ないのでしょう。
分かったような口をおききになるには、まだ少々早いようです。

↑名前があちこち変わってしまってすみません。
けんか腰になって申し訳ないけど
>では具体的に、最近の書込みで程度の高い書込みをご紹介下さい。
私は　ここに書き込む人は私も（あなたも）含めて程度が低いと　書いてございます。

>知らないだけで、インターネットで関係法律から標準管理規約迄パソコンを使用出来れば無料で入手出来る時代です。勉強不＞足に過ぎません。
たとえ勉強しても「自分の思惑でしか動かない」そう書いているんですよ。
私は住民を信頼しておりませんので。最初のテーマが　「理事長なんてやってられ無い」なのですからね。

実りのある議論をするためには、住民が自分たちの資産をどう守っていくのかしっかり考える人たちで無ければダメ。
自分は休んでいて、理事長一人にみんな任せて知らん顔のマンションじゃダメだっていってるんです。
あなたのマンションはそりゃ　立派な住民が住んでいるのかもしれないが　爺さんが勝手なことやってそれを許してるような情けない住民ばかりのところじゃ早晩崩壊するってこと書いてるんですよ。「大規模修繕するのにひと月一回の理事会も欠席者ばかりで成り立たない、自分は勉強もしないで業者の意見ばかり鵜呑みにする。そんなマンションありか？」って思っている。

そりゃあ　あなたのマンションは　「実りある」かもしれませんがね。

>分かったような口をおききになるには、まだ少々早いようです。
この言葉は　そのままあなたにお返ししますよ。

>知識が足りないながらも、努力しておられる理事さんも多くおられます。
努力する理事がいるなら問題ありません。


これ以上粘着しても仕方ないので　これで終わりますが、マンション管理について多くの住民が無知、無関心なのは事実です。
それをお忘れないように。

「あなたは管理について詳しいけど、私は素人なんです。あなたの投書（提案・意見）は
レベルが高すぎてついていけないんですよ。こういうの見るとモチベーション下がるんで
すよね。」

理事長にこう言われました。理事会で全役員の前でいやみな感じに。
私は管理のプロではなく、独学で勉強しているだけ。
投書も特別難しいことを書いているわけでもなく、一般的なことや常識的なことしか書い
ていないんだけど。

自分が期日までにやることをやらずにいたのを指摘されたからって、逆ギレして理事会で
一組合員を責め立てる理事長。
理事長なんてやってられない…って感じなのかしら。

>>329
そう言う理事長もいるんですね。嫌な思いされましたね。お見舞い申し上げます。

とにかく住民であろうと、理事長であろうと、理事であろうと、業者であろうと、誰であろうと　やる気が無い人間、自分のことしか考えない人間が全てぶちこわしちゃうんだと思います
。
確かにマンション管理についての勉強は　やる気にさえなれば　出来るはずです。（これだけ簡単に情報が手に入る時代だから）
あとは　お互いへの　思いやりか。

330さま、ありがとうございます。

歴代理事長はほとんどが若いサラリーマンの方だったので、みなさん忙しかったのは
一緒だと思います。
１・２期などは基礎固めの時期で、今より忙しかったはずなのに、理事長さんたちは
素人だから、忙しいから…などと言い訳などせずに頑張っておられました。
なのに数年前から「素人だから」「抽選で当たって仕方なくやっているんだ」と公言
する理事長が増えました。
本当のことなのでしょうが、組合員の前で公言すること自体、意識の低さを物語って
いるような気がして…。

>自分と自分の回りがそうだからといって十把一絡げに言うもんじゃありません。
こういっちゃなんだけど、これって取っても人を見下した書き方だね

お説教かW

>>311
>愚痴られたところで同情する気も起こりませんが。
これも失礼だね。どうやったらこんな失礼な書き込みが出来るのか。底意地が悪いね。
業者かね？
程度の低い書き込みをするのは結局これ書いた人だろね。

>>315
>何も手を打たず愚痴るだけの理事長
って　あなた何様のつもり？私がどれだけ作業してるか知ってて書いてるんですかね？

>>320
>分譲マンションの共有部分の管理を、法律とその法で許される範囲の総会決議と規約に基づいて対処すべきと考えている人々が>いることも現実です。
法律で全部割り切れたら　こんな楽なことは無いやな。あなたこそ物事分かって書いているのかね。

>>326
>>では具体的に、最近の書込みで程度の高い書込みをご紹介下さい。
>私は　ここに書き込む人は私も（あなたも）含めて程度が低いと　書いてございます。

貴方は悲観論者の様ですが、「実りのある議論をするためには、住民が自分たちの資産をどう守っていくのかしっかり考える人たちで無ければダメ。」と正論も云っているではありませんか。

＞たとえ勉強しても「自分の思惑でしか動かない」そう書いているんですよ。

その通りで当然です。ご自分が所有権を持つ共有財産の管理ですよ。
それぞれの区分所有者全員が自分の思惑を持つ事が原点で、その中から多数決でことが決まって行くのが自然です。

＞私は住民を信頼しておりませんので。最初のテーマが　「理事長なんてやってられ無い」なのですからね。

テーマー自身はナンセンスです。委任行為ですから、義務不履行の損害賠償事項さえなければ、いやならいつでも止める自由はあり、如何なる型で選出されても就任拒否の自由もあるのですから。
住民を信用するしないは貴方の自由ですが、気に入らない相手でも、分譲マンションを購入すれば、法律のもとに団体的拘束を受けて、転売しない限り脱退すら出来ないことになっているのですから、自分の区分所有権を擁護するのには自分の思惑が大切なのです。

＞自分は休んでいて、理事長一人にみんな任せて知らん顔のマンションじゃダメだっていってるんです。

同感です。具体的には分かりませんが、理事長は業務統括者で理事会招集者である一方、監事、理事会は理事長のチェック機関なのですから双方の責任は重大な筈です。

＞爺さんが勝手なことやってそれを許してるような情けない住民ばかりのところじゃ早晩崩壊するってこと書いてるんですよ。「大規模修繕するのにひと月一回の理事会も欠席者ばかりで成り立たない、自分は勉強もしないで業者の意見ばかり鵜呑みにする。そんなマンションありか？」って思っている。

それまでの意見をお持ちならご自分がリーダーシップをとる為に、役員なり、理事長になることが一番近道でしょう。崩壊すれば貴方の持分にも当然損失が出る事でしょう。
幸い管理組合なるものは、特別議決案件以外は総会で組合員の四分の一の賛同の意思表示があれば何でもできますので、ご心配には及びません。逆に放置すれば悪爺さんか下心のある若衆の餌食にもなると云うものです。

>>326
>>分譲マンションの共有部分の管理を、法律とその法で許される範囲の総会決議と規約に基づいて対処すべきと考えている人々が>いることも現実です。
>法律で全部割り切れたら　こんな楽なことは無いやな。あなたこそ物事分かって書いているのかね。

それ以外にどんな手段があるのでしょうか？
貴方の書きっぷりの様に、すごんでみても笑い者になるだけです。
お困りの事がありましたら、具体的に書き込みをすれば良い知恵を授けられるかも知れませんよ。

>>335
>あなた何様のつもり？私がどれだけ作業してるか知ってて書いてるんですかね？

そこまでおっしゃるのなら、いくつかあげられてた問題についてどんな作業や対応をしたのか、ご自分でつくられた議案がなぜ議決にいたらなかったのか、説明されればいいでしょう。
あなたの書き込みを見る限り、「勝手にやってる」「なめられている」というような、トラブルを他人事のように語ってられるとしか見えませんよ。
どれほどの作業をされたのか、具体的に書かないと理解されませんし、それが効果的かどうかを皆で議論すればいいのではないですか？

＞貴方は悲観論者の様ですが
逆にあなたは　理想主義ってことですかね。それはどうでもいいです。
＞貴方の書きっぷりの様に、すごんでみても笑い者になるだけです。
笑っていただいて結構ですが、すごんでいるつもりはありません。あなたもいちいち書き方が意地悪ですね　そこを笑って差し上げましょうか？
＞他人事
他人事と思っていたらここには書き込んではいない。迷惑はしている。具体的にね。書くと長くなりますよ。それぐらい負担度は大きかったですので。

一戸建てに引っ越すのでもういいのだけど、爺さんに関する記述が見えたので「爺さん」に触発されて書き込みました。どこにでもいるんだなと。別に解決などは望んでいないのでとりあえずスレッドの趣旨に則って書いてきました。　
＞テーマー自身はナンセンス
ってことはないよ。スレッドのタイトルなんだから。それに　人間いろんな人がいるのに（ごめんなさいね、こんな書き方で）テーマに沿ったな内容ではあることを「ただの愚痴とか、」そういう書き方は書いた人の反感を買います。荒しと思うなら反応しないこと。

339に同意。管理規約のカの字も区分所有法のクの字もなしにキレても説得力なし。
ロクに勉強せん理事に限って「法だけで済めば苦労せん」「現場の苦労をどれだけわかってるのか」とかいう。
子供じゃないんだから、何が上手くいかない原因か、「こうしても駄目だったが、こんなときはどうしたらいいのか経験談を求む」とかいうように具体的に書かないと荒れるだけ。
まあ、このスレ自体がクソだから便所の落書スレと思ってればいいんだろうが。

>>341
口の悪い人間だな。これだから日本人は。

＞他人事と思っていたらここには書き込んではいない。迷惑はしている。具体的にね。書くと長くなりますよ。それぐらい負担度は大きかったですので。

レポートひとつ書けない学生じゃないんだから、発端と対応とこじれたポイントを要約してくれれば、皆それぞれ現場で苦労してるのだから伝わるので。

＞レポートひとつ書けない学生じゃないんだから
この書き方がまた意地悪なんだよね。この一言書かなくていいのにさ。別に解決を望んで書いてるって訳じゃないで書いているんだからスルーすればいいのに。これだから日本人は。自分の意見を表明して通したいんでしょ　スルーできない必死なやつW

＞解決を望んでない
だから愚痴りに来ただけっていってるの。
元々書くほどの内容もないくせに、かといってスルーできないで必死なのはそっちだろ（笑）
はい、おしまい。

ついでに何で「住まいに詳しい人」って名乗ってるの？
ハクつけたかっただけ？

>>345>>346
俺はスルーしねーよW　底意地の悪いネットストーカーさんW

>元々書くほどの内容もないくせに
>ハクつけたかっただけ？
こんなこと書いてくる人間と資産共有なんて。マンションて惨めだ。

下記の者達、小学生以下の貶しあい不届き千万。双方、控えるように。
二人仲良くバトル板流しとする。よいな。

>>347
>>348

>>379
お主は　打ち首獄門じゃ。よいな。

＞爺さんが勝手なことやってそれを許してるような情けない住民ばかりのところじゃ早晩崩壊するってこと書いてるんですよ。「大規模修繕するのにひと月一回の理事会も欠席者ばかりで成り立たない、自分は勉強もしないで業者の意見ばかり鵜呑みにする。そんなマンションありか？」って思っている。

場の雰囲気を読んでないかもしれませんが
うちの理事会もそうです。

どうにかしたいと思っても、誰もめんどくさがってついて来ない。
さっさと辞めるのが得なんでしょうかね？

>>351
マンション管理組合の崩壊は、マンションの経年劣化を早めたり、資金不足を早めたりしますが、変にそこで踏ん張って「みなさんのために」と思ってやると返って自分が不利な立場（管理会社から目をつけられたり）になり、自分が不利益を二重に被りますので　管理組合理事会には出来るだけ関わらないのがいいでしょう。
私は今回の経験から、そう言う結論を得ました。

>>351
出来るだけその年は理事会作業をスルーするのをお勧めします。

>>349
お主は　打ち首獄門じゃ。よいな。

マンションの管理組合って　これまで読んでお分かりいただけたと思いますが、（私に対するレス見てもお分かりいただけると思いますが）一部の自己顕示欲いっぱいの人たちが、「自分は何でも知っているんだぞー、自分に逆らうとこうだぞー」と言ってやってるところがほとんどのはずです。
人間の心理とはそう言うものです。俺は理事長だ言う事聞けー　俺はここで一番偉い爺さんだ言う事聞けー　俺は理事様だあなた方勉強しろー　と言っているだけです。
そう言う輩は　まず自分では努力しないで　人を言葉で傷つけ、勝手なことやります。（会社や職場じゃ上司や得意先にいじめられて、頭が上がらないからね。）
ちょっと　意地悪な書き方ですが、よく観察してみて下さい。　そう言う輩がいっぱいいますよ。
管理組合理事会、辞められるならやめた方がいいでしょう。
少なくとも次回は私は拒否します。

>>355
どこからそんな結論が出るんですか。
皆さんが質問しても、他人事みたいな言い方で具体的なつっこんだ説明も何もしない自分を棚にあげて、他人を「自己顕示欲いっぱい」はないでしょう。
ご自分の狭い経験から、どこのマンションもそんな理事ばかりだなど、＊＊にするものじゃありません。職場でもマンションでも地道に頑張っている理事さんがあなたのマンションにはいないのですね。ご愁傷さまです。

>他人事みたいな言い方で具体的なつっこんだ説明も何もしない
これって　あなたの主観ですよ。特に「他人ごとみたい」って言うのはハッキリ主観です。
説明していない？結構書いてるけど。書き込み字数などよく調べたら？
それでも「あなたは狭い経験の持ち主」て書きたいならどうぞ。
最初からけんか売ったような書き込みしてるのはあなたです。よく調べて下さい。
こんな気味悪い掲示板もう来ないけど。猿山の猿にはなりたくないので。

>>358
それじゃあ　あなたは何を説明してほしいの？
「私はただ通りすがって書き込んだだけ」って人捕まえて　粘着いじめしてるだけじゃないのかな？

>360
横レス失礼。
通りすがって書いてるだけってｗ
理事やってる人間は自己顕示欲の固まりだの、言いたい放題しといてよくいうわ。「うちのマンションはこんなにひどい」というので最初はまともに付き合ってる人もいたけど、「勝手に決めた」だの「管理会社になめられてる」だの理事長としての主体性のシュの字もないことばかりで、どんな奮闘をしたのか肝心の点は「長くなるから」とろくに説明もない。
ストレス発散にきて荒らしてるのはこのお方のほうだよ。
ひどいマンションに当ったのは同情するが、それをいい年してマンションすべてが悪いみたいな子供じみた言い草するからコケにされてるだけですな〜。
大人気ない対応はこれくらいにしますわ。初心者さん。

しかし　マンションて　いじめコミュニティーなのな　恐れ入ったよ。

マンションとは、理事会は、いじめコミュニティーになることもあります。
ていうくか人間が3人以上集まれば、どんなグループでも（学校だろうが、職場だろうが、
主婦仲間だろうが、老人会だろうが）性年齢を問わず、いじめがおこる可能性があります。
もちろん、いじめの発生を未然にふせぐグループも、学校だろうが、職場だろうが、
主婦仲間だろうが、老人会だろうが同時に存在します。

うちの理事会もときには、これはいじめでは？と思う出来事（理事同士や理事VS管理会社、理事会VS一部の住民）ということもあるし、ときには、理事会が一枚岩で問題解決にあたることもあります。

うちのマンションでは、管理会社フロントマンが無能で、一部の声の大きい理事会役員が暴走していて、理事会が機能不全に陥りましたが、マンション管理士を入れて理事会運営コンサルティングをしてもらい、（コンサルタント費は、管理会社への委託料を引き下げることで相殺します）
理事会の外からも意見を入れる方策として、理事会運営のモニタリング専門委員会を立ち上げ、理事会メンバーではない、一般区分所有者から参加を募り、マンション管理士にコンサルしてもらいつつ、理事会の一部の理事の横暴を制度的にチェックする仕組みをつけました。
もちろん、こうのような仕組みをつくっても、わがまま放題の理事はいます。一度理事になった人間をやめさせたり、発言をとめたりはできませんが、制度的に、一部の理事の暴走を食い止めることはできるとは思います。

いじめに対する「言い訳」が書いてあるようですが、大人の社会にいじめがあるのに　子供にいじめが止められる訳がない。
日本人の本質は　いじめ　だと言うことが良く分かる結果となりました。

海外勤務経験がありますが、いじめは日本以外の国でもありますよ。
人間3人以上集まれば、いじめは起こる可能性はあります。
要は、制度的に、いじめを防げるかどうかです。

＞うちのマンションでは、管理会社フロントマンが無能で、一部の声の大きい理事会役員が暴走していて、理事会が機能不全に陥りましたが、マンション管理士を入れて理事会運営コンサルティングをしてもらい、（コンサルタント費は、管理会社への委託料を引き下げることで相殺します）
どさくさに紛れて、マン管士の宣伝は止めましょうよ。売れないマン管士は直ぐに金で管理組合を騙せると思ったら大間違いですし、他の真面目なマン管士はこれを見たら怒ります。

＞理事会の外からも意見を入れる方策として、理事会運営のモニタリング専門委員会を立ち上げ、理事会メンバーではない、一般区分所有者から参加を募り、マンション管理士にコンサルしてもらいつつ、理事会の一部の理事の横暴を制度的にチェックする仕組みをつけました。
またまたここにもマン管士が出て来るが、管理規約無視を煽動するマン管士はマンション管理適正化法違反なことは明白です。専門委員会なるものは、飽くまでも理事会の下部機関であることは規約の明記されている。

＞もちろん、こうのような仕組みをつくっても、わがまま放題の理事はいます。一度理事になった人間をやめさせたり、発言をとめたりはできませんが、制度的に、一部の理事の暴走を食い止めることはできるとは思います。
前段は否定で、後段は出来ると矛盾発言を平気で述べる貴方は本当にマン管士でしょうか？
組合員総数、議決権数の五分の一以上の同意を得た上での臨時総会で役員の解任は可能なのに、マン管士の宣伝しているつもろが、マン管士役立たずの墓穴を掘っている現実に早く気づきましょうよ。

私は新築のマンションの1期目の理事長やっている者ですよ。
375さんみたいな素人のくせにぎゃーぎゃー言って何もしない評論家気取りの間抜け理事に
頭にきて、副理事長と相談して、マンション管理士を雇いました。

結果は上々です。あなたみたいな素人のくせにぎゃーぎゃー言って何もしない評論家気取りの間抜け理事の対処の仕方ができました。

また　ぎゃーぎゃーって書いてますね。

>素人のくせにぎゃーぎゃー言って何もしない評論家気取りの間抜け理事

あなたのような「つまらない人間」にここまで書かれる筋合いはありません。

378のようなつまらない人間はよく議論の末に、逆ギレしてしまうものです。
管理組合や理事会にはこういう子供以下の半人前もいるのですから、専門家を雇って、
対処しないといけないのです。金はかかりますが、こういうモンスター対策費用ということでも
正当化できましょう。

379
そういって　管理組合の金で マンション管理士に金が回るようにしたいだけだと思われます。
モンスターはむしろ、あなたの方だと思いますよ。

現理事長さんへ
今まで読ませていただきましたが、もう少し　穏やかな言葉で記載できないのでしょうか。
あなた様の記載は　よく読むともっともなことも書いていますが、書き込む言葉が読んでいる相手に不快な印象を与えに問題がありすぎると感じます。せっかくの御説が台無しです。

377で現理事長さんは発言しました。
＞私は新築のマンションの1期目の理事長やっている者ですよ。

全ての理事長が人格者でもないし、ましてや新築１年目なら抽選された理事の互選かな。
たくさんの経験豊富な理事長がROMするこの掲示板でたいしたものだと思います。

>>382
だからといって　何でも発言していいと言うわけではありません。
現理事長さんが「人格者じゃない」ことは　文面から理解は出来ますが、読んでいる人が不愉快になるような言動は慎むべきです。

>>382


私は理事長ですが、理事に立候補しましたが、理事長職は、互選で決まりました。
くじ引きみたいなものだと思っていますよ。（理事同士だれもよくわかってないときに理事長をきめたわけだから）つまり私は単なる素人だし、ただの理事長。しかも１期目だから、理事会の実績もない。しかし、大金の修繕積立金を預かり、年間数億円の予算規模の管理費会計（うちは1000戸を超えていますから、そのくらいの規模になります）私をはじめ素人集団の理事会が運営しているのが実態。だから専門家を雇いました。

382さんこそ、自分のことは棚にあげているわけだが、あなたも素人だろう、素人が素人理事を中傷しても無意味だよ。

383さんも人格者ではないことは文面でわかります。お互い様でしょう。
未熟な人間同士仲良くやりましょう（笑）

383だけど　お互い様？
あなたと一緒にされたくはないね。

ここに書き込んでいる人の中で、本当の理事さんは
何％くらいですか？

＞私は新築のマンションの1期目の理事長やっている者ですよ。
証拠もいらない陳述は虚偽に等しい。

＞375さんみたいな素人のくせにぎゃーぎゃー言って何もしない評論家気取りの間抜け理事に頭にきて、副理事長と相談して、マンション管理士を雇いました。
理屈も何も無く感情のみで、理事長と相談してマン管士を雇ったとの、管理規約違反を云うとは虚偽の陳述は明白です。

＞結果は上々です。あなたみたいな素人のくせにぎゃーぎゃー言って何もしない評論家気取りの間抜け理事の対処の仕方ができました。
上段、中段のコメントから、この下段の陳述は虚偽の陳述に過ぎません。
繰り返しますが、物事には原理原則があるのですから、その知識をなく、単なる思いつきでコメントしても何ら信憑性を伴うものではないことを自覚したら如何でしょうか。

>>389
「現理事長」はマンション管理士の業者みたいですね

初年度から臨時総会を召集したとも考えられず、と勝手にきめつけてますが、臨時総会しましたけどね。入居後半年時点です。管理会社の重要事項説明会もかねて臨時総会をしましたよ。
第1期役員もそこで承認されたわけ。

389へ、君おかしいよ。

ろくな人間がいない。ワラタW

>>390
>>>389
＞「現理事長」はマンション管理士の業者みたいですね

そのものの宣伝ですよ。
いずれにしても、マン管士使用例を宣伝したり、更には、この様な掲示板に理事長でございます、元理事長でしたとコメントすることが権威を与えると錯覚している人が多いのには驚かされます。
この様な人々に限って、区分所有法は知らぬは、管理規約に矛盾することを平気でコメントするは、で無知を曝け出している現実をこれからもその矛盾点を摘発することが必要と考えております。

＞多くの賢明な理事経験者の方々は既にお気づきかと思いますが、
役員経験者に限らず、常識ある人も全て矛盾には気がつきます。
＞理事長又は理事会決裁で、外部のマンション管理士と委託契約できるものではありません。
先ず、このコメントは正しくありません。
管理規約によって規定されるものですから、「理事会決済でマン管士との委託契約は出来ない」とは云い過ぎです。
標準管理規約３４条の趣旨を取り入れて、予算措置の裏付けを伴って、標準管理規約６０条３項のごとく理事長は理事会の決議で管理組合を代表して契約をできる規約もあり得ます。いまや理事会の業務は総会決議、規約細則の執行機関から、総会や臨時総会が限られた回数であるため、理事会の役割は執行機関から中枢機関としての位置づけななされている規約の傾向があります。
＞初年度から臨時総会を召集したとも考えられず、もし独断で契約したものなら、第一期総会には心して臨まないと大きな汚点を残しかねません。
マン管士なるものは、管理会社に在職しているものも多く、分譲時から前段の原始管理規約もあり得ますので、少ない経験と乏しい知識で、間違った一方的なコメントをすべきではありません。

>>392
＞入居後半年時点です。管理会社の重要事項説明会もかねて臨時総会をしましたよ。
＞第1期役員もそこで承認されたわけ。

1000戸規模のマンション竣工後半年で設立総会か．．．
そこでいきなり、見知らぬマンション管理士の雇用決議が可決したってことですかね？

それとも396さんの言うとおり「管理会社に在職しているもの」に顧問料払っていくことになったんですかね？

このスレ、よく読むと
大して知識のない人たちが　「自分はなんでも知っている」という立場で、相手かまわず攻撃し、自分が正しいと書き連ねていますな。到底事態を収拾する能力にかけているように思われ、この人たちが理事を務めるマンション居住者はかわいそうだと思いますよ。（笑）

>>397
例の御方って誰のこと？

モンスター理事ばかりで話になりません。退散しますよ。
レスは無用です。

＞モンスター理事
ちょっと笑った。

で、逃げたっと．．ρ(. . )メモメモ

＞大して知識のない人たちが　「自分はなんでも知っている」という立場で、相手かまわず攻撃し、自分が正しいと書き連ねていますな。
正しくない場合はどうして訂正しないのでしょうか？
＞到底事態を収拾する能力にかけているように思われ、
具体的指摘が無い限り隠居の戯言になりましょうよ。
＞この人たちが理事を務めるマンション居住者はかわいそうだと思いますよ。（笑）
この様な誰でも云える俗論ではなく、具体的にコメントして頂かないとこの掲示板は、程度の低い井戸端会儀から脱却できません。

脱却する必要ない。程度の低い人間たち。

正しいことなど恐らくこの世の中にはないよ。立場が変われば意見が変わる　ただそれだけのこと。

問題集収拾能力があるなら、こんなにレスが荒れないだろうね。

程度が低いことに気づきましょう。

ふおふおふお　あっぱれじゃ。

この程度の人間たちが集うスレじゃ。　酒じゃ酒じゃ　酒もってこい！

No.406 by 匿名さん　2008/09/09(火) 16:52
問題集を収拾(収集？）してるくらいだから、程度が低い．．．．っと煽ってみる。
No.407 by 匿名さん　2008/09/09(火) 17:04
〜〜〜〜〜〜〜お知らせ〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
ここで悲しいお知らせです。
元現理事長は打ち首獄門にされました。

参考↓
>>350 by 水戸黄門　2008/09/01(月) 16:17
>>379 by 現理事長　2008/09/08(月) 15:40
No.408 by 大岡越前守　2008/09/09(火) 18:28
ふおふおふお　あっぱれじゃ。
No.409 by 大岡越前守　2008/09/09(火) 19:14
この程度の人間たちが集うスレじゃ。　酒じゃ酒じゃ　酒もってこい！

ご自分等のしていることに、少しは恥じたら如何でしょうか？

>>410
内蔵助殿　そう熱くならんで下さらんか。
所詮は　その程度のスレじゃ。　　ふぉふぉふぉ

ホントいじめ日本人にはふさわしいスレだわ。

おぬしも　わかっておるようで　わからんやつよの〜〜〜〜　ふぉふぉふぉ
まあ良い。所詮は　無命じゃ。良きに計らえ。

＞匿名さん
も
＞ 大岡越前守
も、同一人物の様ですが、どの様な社会環境から、どの様な身体機能から、醸し出されるのか想像しかねます。

お主、わかっておらんの〜。匿名さんとわしは別人じゃ。よく読んでみよ。

本題はの　それはつまりじゃ、むかしむかしあるところに　おじいさんとおばあさんが住んでおってな、どんぶらこ、どんぶらこ
と　桃が流れてきたそうじゃ。

少しは人間らしくしたら如何でしょうか。

え？　人間て　いじめ日本人のこと？

住民
　理事会を召使くらいに思っている横柄な爺さん。
　ゴミの仕分やペット等のルールを守らない＊＊。
　会合には出席しないくせに権利ばかり主張する奴。
　超高級マンションの管理や設備を要求する組合員。
　年に1度の組合総会がアピールの場、時間の殆どを演説する「組合」総会屋。

理事
　難題が発生して集合をかけても誰も集まらない。
　メールで相談しても反応なし。
　そのくせ、メールに資料が付いていないと文句だけは一人前。

管理会社フロント
　メモも取らず議事録、掲示文もまともに作れないフロント。
　仕事をお願いしても１００％忘れる。

　↑　現代日本では　これを＊＊と呼ぶ。

人間は　みんなエゴイストじゃ。わかるな。

これからの人間は、エコイストにならないといけませんねぇ。

そうじゃ。日本人はD Q N民族じゃ。

住民
＞理事会を召使くらいに思っている横柄な爺さん。
爺さんに限らず全ての区分所有者は、役員に選んだのだから理事会は区分所有者の為の仕事をして当たり前と思うのは当然です。
＞ゴミの仕分やペット等のルールを守らない＊＊。
守らせる様にするのも役員の業務です。やり方次第でルール通りになります。
＞会合には出席しないくせに権利ばかり主張する奴。
議決権行使書、委任状での対処は、区分所有者の法律上認められている権利です。それを義務不履行と誤解するとは情けないです。区分所有者ですから、管理費などの負担をしているのですから、権利主張は当然です。
＞超高級マンションの管理や設備を要求する組合員。
負担に見合う業務を行なえない役員の方に問題があることも考えられるし、情報公開と説明責任が果たせていない結果ではないでしょうか。
＞年に1度の組合総会がアピールの場、時間の殆どを演説する「組合」総会屋。
それを統制出来ない議長＝理事長の無能力を嘆く方が正論でしょう。
理事
＞難題が発生して集合をかけても誰も集まらない。メールで相談しても反応なし。そのくせ、メールに資料が付いていないと文句だけは一人前。
この種の問題は、理事長の当事者能力の欠如が原因が主であって、多数派の理事の落ち度は確率的には低いものです。
この様な場合は理事長が自覚して辞任した方が、理事会がスムースになる場合が多いです。理事間の役職分担は総会選任後の理事の互選ですから、何時でも変更対処できます。

管理会社フロント
＞メモも取らず議事録、掲示文もまともに作れないフロント。
当然でしょう。議事録は議長の業務で、掲示板も理事会の業務、管理委託契約の中味の無知に過ぎない様ですね。
＞仕事をお願いしても１００％忘れる。
それで済む管理委託契約は、中味にも問題あるのではないでしょうか。
貴方のマンションの管理委託契約を今一度読むことをお勧めします。

>>427
お主はずいぶんと肩に力が入っているようじゃが、お主こそ　管理組合の業務に協力したらどうじゃ。
理事長をやりたい者がおらぬ。いっそのこと立候補はどうじゃ。
きっと住民も協力してくれるじゃろうて。

ふぉふぉふぉふぉふぉ　マンションによって住民は変われば変わるものじゃて。
お主の言うようには　一筋縄にはいかんじゃろうて。

まだ若いのう。　　　ふぉふぉふぉふぉふぉ

大岡越前守どの　
　キャラの一部に「水戸のお爺ちゃん」が混じってる気がします。＜笑い方とか。

うわ〜〜　まいったわい。
痛いところをつかれてしも〜〜た。（笑）

御老公。いたずらもたいがいになさって下さい。　越前守も迷惑されまする。

マンションテーのは　長屋みたいなもんすかね。あっしゃ　人付き合いは苦手な方だがだんごやが下にあるとたすかりやさ。

やっぱり　お風呂は長湯できないと。２４時間風呂でゆったり　お肌もつるつる。♡

お銀オメー　また　入浴シーンかよ（笑

え〜〜〜い！静まれ静まれ！
ここにおられるお方を　どなたと心得る。恐れ多くもさきの副将軍　水戸光圀公にあらせられるぞ！
皆の者　御老公の御前である！頭が高い！　ひかえおろ〜〜〜〜〜〜！！

ははー。

じーんせいらくありゃくーもあるさーー

そうだ！爺さんに理事長をさせればいいじゃないか！

理事長なんてやりたいやつがやればいい。オレは協力しない。

＞理事長なんてやりたいやつがやればいい。オレは協力しない。

お金さえ払えば何もしなくても結構です。
貴方のような人を、管理組合を含む社会も求めて居ります。

業者の金儲けのために理事になってただ働きするのが　理事会。

＞業者の金儲けのために理事になってただ働きするのが　理事会。

理事はだだ働きで、業者に貢ぐ？
そんな御目出度い人いるの？
業者からの還流を求めるのではないの？
それをチェックするのが、理事会であり、監事であり、区分所有者です。
管理会社におんぶにだっこの管理組合では無理でしょう。
貴方を含む区分所有者はこの様な管理組合に所属しているからこの程度のことしか書けないのでしょうね。
勉強して下さい。

>>445
言ったもの勝ちのこの世の中。

しかし　あれですな。業者からやっぱり還流されてるんだ。５０００万の作業のうちのマンションの大規模修繕ではいくらだったんだろ。そういえば、あのとき強硬に業者を選定してしまったあの理事は、修繕後車を新車の4WDに乗り換えてたなW
結局そういう意味か。恐れ入りました。

【管理担当です。一部テキストを修正しました。】

業者って　悪質だわな。　　金儲けのためならなんでもする。
結局　そういう国になったんだね。　
道徳心のかけらはもうないやね。W

＞業者って　悪質だわな。　　金儲けのためならなんでもする。結局　そういう国になったんだね。　道徳心のかけらはもうないやね。W

H１５年調べで、一人平均月額、管理費１２，５６５円、修繕積立金９，０６６円の収支を管理委託費８，６１０円も管理会社に支払って管理業務をお願いしているのよ。もう少しお勉強して、騙されない様にね。貴方なんか直ぐに騙されそうね。

うちは　管理費８０００円だよ。修繕積み立て１３０００円

管理会社の親会社は倒産しそうだけどな。
うちがだまされなくても　ほかの組合員がだまされて管理会社に金取られそうだよ。

【管理担当です。一部テキストを修正しました。】

＞うちは　管理費８０００円だよ。修繕積み立て１３０００円、管理会社の親会社は倒産しそうだけどな。うちがだまされなくても　ほかの組合員がだまされて管理会社に金取られそうだよ。

H１５年調査より合計で６００円程安いようですね。
ところで肝心の管理委託費をご存知ないようでは、管理会社にしてやられている典型ですな。
他の組合員と同程度ではないでしょうか。
管理会社にいくら金を取られているかもご理解なくては、騙される以前の問題でしょう。
益々のご勉強が必要ですね。

＞管理委託料の全国平均値なんか、地方は安い、首都圏は高い、で幅があるのは知らないのかね。

全国平均ではりません。
いづれにせよ、管理委託料を月幾ら負担しているかも知らずして、管理会社を云々するのはチョット恥ずかしい行為ではりませんか。貴方の管理費８０００円の内何％を占めているかを知らずして、管理費自体も高いか安いかも判断できないでしょう。ひょっとすると管理組合にも騙されている御目出度い組合員にもなりかねませんよ。お勉強しましょうよ。

>>453
管理委託費ってなんですか　教えて下さい。wikipediaにも載ってないので。

管理委託費とは、マンション標準管理委託契約書（平成１５年国交省公表）５条２項１号に規定する「定額委託業務費」を云う。

それで、それが問題になるのはどうしてですか？
ご教授いただければ幸いです

物事は具体的に書く事から始まります。

管理委託費がどのようにして管理会社の利益を増やすのか、「具体的」にご教授お願いいたします。

【内訳明示例１】 第一号から第四号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第五号で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
五 管理報酬 月額 円
消費税額等 月額 円
【内訳明示例２】 第一号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第二号から第四号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
消費税額等 月額 円
【内訳明示例３】 第一号から第四号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
消費税額等 月額 円

なるほど　ありがとうございます。うちはここまで明示されていないと思う。
確認してみます。
悪口書いてすみません。　ありがとうございます。

＞悪口書いてすみません。　ありがとうございます。

悪口言われた覚えありませんので、すべて匿名に返事していたら大変ですよ。
ですから文章にたいしての反論、悪口で、多数の匿名さん対してではないでしょうよ。

467みたいに明示する義務ってあるんですか？

明示って　「内訳」の明示ね

（重要事項）
第八十四条 　法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 　マンション管理業者の商号又は名称、住所、登録番号及び登録年月日
二 　管理事務の対象となるマンションの所在地に関する事項
三 　管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項
四 　管理事務の内容及び実施方法（法第七十六条 の規定により管理する財産の管理の方法を含む。）
五 　管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
六 　管理事務の一部の再委託に関する事項
七 　保証契約に関する事項
八 　免責に関する事項
九 　契約期間に関する事項
十 　契約の更新に関する事項
十一 　契約の解除に関する事項

そうすると管理委託業務費の内訳は法令での義務に入っていない。
したがって、結構好き勝手に値段が決められるってことだよね。

>>474
＞したがって、結構好き勝手に値段が決められるってことだよね。
まったくもって、そのとおり。
管理会社変更の際に複数の管理会社の見積もり（当然明細付き）を入手すれば、委託項目もバラバラだし、項目ごとの金額もかなり差がある。
設備管理すら項目ごとに差がある。

でもね。世の中の物品も無形のサービスもたいてい自由価格ですけどね？

うちにはね、あい見積もりしようとしたら　それを妨害しようとする、管理会社の犬みたいな理事がいたけど。
管理会社から金でもつかまされたのかな？

＞うちにはね、あい見積もりしようとしたら　それを妨害しようとする、管理会社の犬みたいな理事がいたけど。管理会社から金でもつかまされたのかな？

いいえ、貴方を含む一般組合員が選任した理事ですから、一般組合員の意志でしょうよ。
さもなくば、取り替えるべきでしょう。

選任もしていないんだけど。
そんなこと言ったら、例えば共産党が政権とって　首相が志位なんたらになったとして、自分がその政策を認めるか、あるいは賄賂取ったとして認めるかっていったら　NOだよね。
それとおなじこと。

一般組合員の意志ってのもひどいな。

＞一般組合員の意志ってのもひどいな。

総会で選任されたのだから当然でしょう。
選任に反対票を入れた人も認めざるを得ないのが総会決議です。

４８０
そりゃ　だから日本の政治と同じさ。　だからなに？って感じだがな。

＞理事長なんてやるだけ損。

と云いたいのだが、世間体があるから輪番でやらざるを得ないのを悩み、憂さ晴らしに掲示板に書込みしたのが歴然としてますね。案外今頃、理事長になって管理会社におんぶにだっこしてるのを想像します。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

>>482
反対票を入れるのは意味のあることなんじゃないの？それが民主主義ってものだけどね。

よく読んでほしいが。

＞反対票いれたり白紙委任状出して表決後、「でもおれは認めないからね」みたいなダダをこねる

ということをガキだと言ってる。

ダダをこねるも何も　認めていないものは　一旦は従っても　心の奥底では認めていないのは人間みんな同じじゃない？
そんなに人のできた人間なんていると思えないけどね。
特に　ここで大声張り上げて書き込みを行っている人たちは自己主張が強いみたいだから認めるとは思わない。

そりゃあ　一旦は認めるさ　大人なんだから。　でも、心底は全く認めていない　大人だから。

＞そりゃあ　一旦は認めるさ　大人なんだから。　でも、心底は全く認めていない　大人だから。

そうそう、それでいいんですよ。

＞認めないのは自由だが、代替案くらい出してくれないと相槌すら打てない。

代案さえも否決された話も当然含みます。

＞そうそう、それでいいんですよ。
って何だそりゃ。

＞そりゃあ　一旦は認めるさ　大人なんだから。　でも、心底は全く認めていない　大人だから。
に同意しただけさ。

何だそりゃって言うのは　「そのでかい態度はなんだ」　って言ってるんだよ。

＞何だそりゃって言うのは　「そのでかい態度はなんだ」　って言ってるんだよ。

身長１６２センチ、体重５５キロです。

511はチビのくせに生意気だ。