理事長なんてやってられ無い。

購入前の事前調査は必要ですね
賃貸の多いマンション＝金がかかる
シニア層のマンション＝金がかかる
どちらとも問題＝金　で解決できれば問題無いさ

ようは管理に目覚めた一部が、どれだでカンバルかどうかよ

マジでやってらんないっす。初理事長やってます。理事会ってどーなんすかね？
出席率半数以下だしぃ〜出席者は本音なのかどうなのか？自己メリット前面しお互い腹の探り合いだし、フロントマンは、受身あるのみ？指示してもさっぁ〜あーのこーの言い訳だらけ？
何時？実行するのよの？って感じですよ。年内に問題片付かないねぇ〜この調子じゃさぁ〜誰か助けてぇ〜

理事長さんご苦労様です。
当然に、管理者でしょうから、他の組合員とは委任関係にありますので、善管注意義務違反があり、その結果として損害を生じた場合は貴方自身が弁済義務が生じて、始めてご自分の不徳に気が付くことになりましょう。

１５３です。
１５４殿へ
弁済義務って言われても困るのですよね。
輪番で回ってきただけなので、不徳と言われてもピンときませんな。
理事長とは、なにかと問題が発生した場合に責任がある様ですが、
変ですよね？

＞理事長とは、なにかと問題が発生した場合に責任がある様ですが、変ですよね？

理事長でも、法律に規定する管理者が別にいれば大した責任はありませんが、管理者となれば組合内では勿論、対外的にも責任は重大です。輪番であろうと無かろうと、同意の上に管理者に就任したのです。貴方は、自分の部分を含めて、他の組合員の共有財産の管理を委託されているのですよ、それに善良な管理者が当然に支払うべき注意義務を欠き、それらに損害を与えれば賠償請求されるのは当然でしょう。

>理事長でも、法律に規定する管理者が別にいれば大した責任はありませんが
これは、マン管の書き込みですな。

理事長の注意義務とは総会から委託された業務のことですよ。
通常の生活自体は普通の組合員と何ら変わりません。
何か有事がおきても理事長の責任ではありません。
理事長の責任とはお金の管理やその年度の事業です。
例えば塗装工事が事業だったら適切に業者に発注すればOKです。
その工事での問題は業者が責任です。もっとも業者と癒着してはだめですが

最初に書いたように、なにか理事長に無限責任があるかのような書き込みは
マン管が管理組合の管理者になりたいのでしょう。みえみえ。

＞最初に書いたように、なにか理事長に無限責任があるかのような書き込みは
マン管が管理組合の管理者になりたいのでしょう。みえみえ。

第四節 管理者
（選任及び解任）
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
（権限）
第二十六条 管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
（管理所有）
第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
（委任の規定の準用）
第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

私も理事長をやっています。先日臨時総会を行いましたが、「総会屋」が１名いました。自分の主義・主張をいいたい放題で疲れました。
他の理事は何も発言しないので一人で「総会屋」と２時間戦いました。
残り数ヶ月なので頑張ります。

普通は理事長が議長になりますので、総会での議案数と時間配分から、議長は議場の秩序維持、発言の機会均等の保障、議事進行する権限がありますので、総会屋や奥さん総会屋と戦ったとか、文句言い続けたとかがあること自体不思議です。議長として適切な差配が望まれます。

？？　まさに議長に委嘱された専権事項では？

いや、下手に議長（＝理事長）が応答すると、油に火を注ぐので、こういうときこそ「司会」がうまく仕切るべきなのですが．．．

ヒステリック状態の総会屋を宥めるのは難しいのが現実。

＞ヒステリック状態の総会屋を宥めるのは難しいのが現実

だから議長といういかつい名前と職権を行使しない結果でしょうよ。
それが出来ない議長は、規約で議長が規定されていても、元来、議長の選任権・解任権は総会にあり、規約は通常の総会を前提にしているものであることから、議場に諮って議長の信任・不信任を決めることができます。

>163
会議の司会が議長だと思うのだが....。
理事長が「理事のひとり」として発言しているの問題で、きちんと「議長」をやるべきだろ。

規約で理事長が議長と規定されていれば言い合いも織り込み済み。
議長の裁量の範囲。

議長の解任動議出さないほうが悪い

皆様いろいろなご意見ありがとうございました。
なんとか無事に任期を終えることが出来ました。
マンションは集合住宅なのでいろいろな方が
住まわれていることをあらためて認識しました。
目先の問題に追われてしまいましたが、
私のマンションはファミリー向けながら住民間の
交流がほとんど無くそこが問題の根本だと思います。
交流を活発化すれば解決の糸口が見えてきたのかも
しれません。ありがとうございました。

便乗ですみません。
総会で話が長すぎて迷惑な組合員を止める「具体的な例」を教えて下さい。

＞総会で話が長すぎて迷惑な組合員を止める「具体的な例」を教えて下さい。

総会の議長は、総会の秩序を維持し、議事を整理する権限があり、
また、総会の議長は、その命令に従わない者その他当該総会の秩序を乱す者を退場させることができます。

>>168さん
便乗問い合わせにお答えします。
同じ組合員さんが、長時間話すのであれば、事前に
「総会は限られた時間なので、事前に質問状を提出して下さい」とお願いすれば良いのではないですか？
私も質問が多い時は、事前に質問状を提出しています。
求める回答も滞りなく説明して頂けるのでお互いに時間の節約になります。
総会で発言中に話しを遮るのは好ましくないと思います。
以前同じ様に発言を遮ったら「組合員の権利を・・・」などと大事になってしまいました。
但し、質問が長い場合で、愚痴や内容の無い話をされているのでしょうか？

＞総会で発言中に話しを遮るのは好ましくないと思います。
私もそう思うんです。でも、すぐにエキサイトしたり演説始める人っているじゃないですか。

＞以前同じ様に発言を遮ったら「組合員の権利を・・・」などと大事になってしまいました。
すぐにそういう風になるので、みなさんどうやって話を切り上げているのか教えて欲しいんです。

事前質問書は配布していますけど、そんなの関係なしに突っ走る人に対してです。

マンションって悲しいですね。

長時間演説する総会屋は質問書は出さないでしょう。
自分に不都合なルールは無視、自分の利益に適うルールを声高に叫ぶというのが一般的なスタイルだと思います。細則を作っても無視されると思います。
対策はマンション内のコミュニケーションを良くする、これしか無いかも知れません。

>>172
マンションが悲しいのではなくて、
理事長（理事会）が悲しいのです。

>>173
ありがとうございます。
質問書を出さない人に対しては、既に上がっている回答で事足りると思います。
質問書をA4に3枚くらい書いてきて、総会ではああ言えばこう言うで何十回も発言する人に対してはどうでしょうか。

>>173さんへ
分譲マンションは、意外と大変ですよ！
価値観、収入、生活スタイルが違う人達が方針を決めて運営するのですから！
干渉されたくないなら、賃貸マンションか戸建てが良いと思いますよ！
・・・？戸建て住んだ事ないから、戸建ては戸建ての苦労があるかもしれませんね！悪意はありません。

本題
国会の様に、質問時間を決める事は出来ないのですかね？
規約改正で議案提出したら？
その事したら問題児が延々と質問したりして！

>>175さん
質問時間を決める！！良いアイデアですね。

戸建でも大規模ニュータウンだと町内会が紛糾することがあるそうですよ。

住民が主張するのは総会の席上だけですよね。
普段、マンション内では挨拶程度です。
何か相談、質問がある人は、書面でお願いし、管理組合ポストに入れてもらってます。
でないと、私のプライベートが無くなるので。

文句を言う人には貴方が理事長に立候補したらサポートしましょう、と理事長の仕事の大変さが分かってから言ってくれ、ということを遠まわしに言ってますし、緊急時の対応は管理会社ですから、理事長は管理会社がしっかりしてればそれほどイヤな仕事じゃないですよ。

住民に不満がなければ理事会もスムーズに進む。

住民の不満のほとんどは金と隣人（上下階含む）。

住民格差がある物件ほど難しいと思う。
建替えの大規模なんてトラブルをあえて作っているような物件です。

立地が良いからと思って購入したけど、地権者と購入者では全く生活が違う。
かたや年金生活。そなた年収２０００万円。うまくいくわけない。

>>178
理事長はどこのマンションでも仕事内容はさほど変わりませんよ。

>>177さんに共感！
文句を言う人は、書面で提出を！
と云うとトーンダウンしますからね！
でも口頭クレームを無視する訳にはいかないし・・・
管理会社もどの程度窓口として認識しているのかが微妙！
ま〜クレームを出す人ほど、総会、アンケート、委員会に非協力的ですね！
私の中には、そんな人を理事推薦したい名簿は出来ています！

>>180さん　でも口頭クレームを無視する訳にはいかないし・・・

いいえ、無視するのが正解です。
これは理事長自らの為というより、理事長の仕事がイヤな仕事だと住民に思わせない為です。
理事長は誰もなり手がいなければ、管理組合が崩壊してしまいます。
存続させる為には、積極的に理事会に参加する人達を増やす必要があります。

意見はどしどし管理組合ポストに入れて下さい、と促していますので、クレームは少なく、むしろ前向的な意見が多くなります。

３年間理事長さん
小さなＭＳなので、口頭を無視するのは難しいです。
大規模で、知らない組合員なら無視も可能なのかもしれませんが・・・
以前住んでいたＭＳが総て書類と云うのに抵抗があったので余計
口頭を無視するのに抵抗があるのかもしれません。

更に管理組合の名簿は管理会社が保管していて、誰も個人情報をもっていないことが望ましいです。口頭の機会を最小限にすることです。電話やメールの攻撃があっては理事長ノイローゼになってしまいますからね。

3年目理事さま
確かに、口頭のみだと今後役員交代後の記録として理事録以外残らないのは、好ましくないと思います。
ひとつ勉強になりました。

それにしても3年目と理事及び理事長等皆さん頑張っていらっしゃいますね！
私も今年で4年目になりますが、長期務めるのに弊害はありませんか？
特に「長」と付く役職を長期務めると、他のレスでは有りませんが、暴走と言わてしまう事も・・・
今年で監事任期が終わるので後任に任せ、又大規模が議案にあがったら立候補とは考えています。
皆さんは何期まで務めても問題ないとお考えでしょうか？

理事長は基本的に１期。
止むを得ない事情がある場合は１年延長。
留任は総会に懸ける方がいいと思うけど、うちでは（実際は）うまく運用できない。

>>186さま
やはり理事長は1期がベストですよね！
ただ交渉事が有る場合は、留任もやもうえないでしょうが・・・
前期は、アフター保証でデベと組合で揉めていたので
理事長続投も考えましたが
積極的な後任も見付り今は、監事として理事長のサポートに徹しています。
後任をサポートするのも、大切な仕事と思っております。

因みに、役員改選で役職も総会で決めているのですか？
私が経験いたＭＳでは、総会で役員承認後、役員の話し合いで役職を決めています。
なので、連期理事長に君臨する方も居り、私は問題だと考えています。

報酬制なら居座る理由があるかもしれないが、なぜ複数年君臨する必要があるのだろうか？
私も立候補して理事を１年、２年目に理事長をやった。
理事も監事も色々協力してくれたけどやはり理事長は大変でした。
内容は経験者なら分かってもらえると思うが・・。
政治家の様にＶＩＰ待遇してくれるのならまだしもねぇ。

>>188さんへ
理事長は本当に大変でした。しかしその大変な仕事に対して一部の人からでも感謝されるのが救いであります。

確かに理事長特権はありませんが、私が住むＭＳの場合
連期務める理事長が大規模修繕を自分好みに進める事に問題が・・・
1/4しか利用できない駐車場に電動リモコンチェーン（180万円）を修繕費で導入しようとしたり、近隣駐車場25000円に対しＭＳ駐車場半額以下に対して、組合員からの値上げ案を無視したりと
理事長が駐車場使用の為と回りでも見ていますが・・・
大規模修繕も業者評判の悪い所に、発注した様です。
癒着の噂もあります。
連期に務めなければそんな疑い、噂もたたないと思います。
やはり、単期がベストだと思います。

187さま
＞役員改選で役職も総会で決めているのですか？

　はい、当管理組合では、そうです。
　選ぶ側と選ばれる側、それぞれのニーズが一致しました。

選ぶ側……○山△夫さんは、有能ではあるが、理事長をやらせるのは心もとない
選ばれる側……ヒラ理事なら引き受けるが、理事長はイヤ

　さらに「監事は理事会のお目付け役だから、あまりにも親しい（仲がよすぎる／利害が一致する）関係の人では、監事の仕事ができない」という理由もあります。


187さま　188さま　189さま
　理事長１期（だけ）というのは、メリットもあるがデメリットも多いですよ。
　私の経験では、「だれかがいつかはやらなければならないが、いったん手をつけたら長引く」というプロジェクトなどは、「中途半端に手をつけるより、時期理事長にゆだねよう」ということになります。それが毎年くりかえされて、結局いつまでたっても手がつかないことになりがちです。
　だから私は、留任をマイナスイメージでは見ていません。

　素朴な疑問ですが、理事長１期説のかたの管理組合では、理事長候補者（適任者）がそんなにたくさんいらっしゃるのでしょうか。当管理組合では人材不足のため、１人１期ではとても運用できません。

私の前発言No.190で「時期理事長」は「次期理事長」の誤りでした。

＞なので、連期理事長に君臨する方も居り、
＞私は問題だと考えています。
私も同じ。
だから、理事長に立候補して連期理事長をおろしたし、私は１期でおりた。

理事長とか理事には特別の権限なんてないんだから、理事長職に就いていないと出来ない事なんてないでしょ？
継続的に活動する為に管理会社とかオブザーバーとか専門委員会がある。
きちんと退いてフォーローしてあげればいいじゃん。

>>190さま
182です。
役職も総会で決める方法は素晴らしいシステムだと思います。
残念ながら、前ＭＳにはその様なシステムもありません。
22年間立候補と半輪番制で選任し、役員内で役職を決めています。
中途入居者の意見は聞き入れない体質になっています。
まず前ＭＳでは、管理規約で理事長が次期監事職となっていますが、例外も認められており連期理事長に君臨して問題になっている方も居ます。連期理事長になる為、本来監事職を連期理事長が監事を指名・推薦する為監視、監督の意味をなしていません。
以前連期理事長が問題になり理事長解任決議が取られ解任されました。
又その方が2期目の理事長になり心配しているところです。

理事長適任者の件ですが
現在のＭＳでは、監事含めて4名で半数入替え制になっております。
よって新任された役員は、理事長か副理事長になるシステムです。
本来は、1期目に副理事長になり理事長の勉強をし、2期目に理事長、3期目に監事がベストと私は考えますが、人数的、任期的に難しいです。
よって限られた人数で、役職を決めるのは難しい状況です。

又現在のＭＳは築2年目であり適任者と判断出来る段階でもありません。

>>185さん　

自分が何故留任したのか、ですが現在の大きな問題を解決するまではやらねば、という使命感と歴代の理事長さん達から、お願いされたという経緯があります。
ですから今期で大半の問題が解決しましたので、来期は留任しません。

何期に理事長をやるか、は輪番制の場合は自ら時期は選べません。立候補した期はもちろん、輪番制で回ってきた期も更に務めなければならないからです。

3年間理事長さま
>>立候補した期はもちろん、輪番制で回ってきた期も更に務めなければならないからです。
私のMSでは、理事任期を務めた方は、輪番名簿の最後に掲載する取り決めとなっております。

確かに大きな問題の時は、連期で務めた方が効率的と私も考えます。
私もアフター保証問題があり立候補し交渉にあたりましたが、交渉が軌道にのり規約通り現在は監事の役で、理事長をサポートする立場になっています。
今後の課題は、問題がある度に一部の組合員が理事長になり尽力するよりも、若い役員の育成も課題のひとつかと考えています。
非常に難しい問題ではありますが、次期大規模改修で自分が先頭にたっていられるか？20年後の大規模改修・・・
など考えると切実な問題だと思います。

No.187さんやNo.195さんが「監事は理事長をサポート」とおっしゃってますが、監事って、理事長・理事会の「ご意見番」であり、きつい言い方をすれば「監視役」ではないでしょうか。理事長をサポートするのは監事ではなく理事の役目だと思うのですが・・・
一方、No.193さんは「理事長が監事を指名・推薦するのでは意味がない」という意味のことをおっしゃていますが、私はそちらに共感します。

>>196
あなたの言うとおりだよ。私も同感。

でも、>>195のいうところの「サポート」とは、助言とか相談役みたいな意味なんじゃない？それだったら監事の仕事だよね。

>>196さんへ
187、193、195です。
同一人物です。
監事役ごもっともだと思いますが・・・
当MSは3期目、初めての理事長を監事以外役員が2名、内1名も新任だと、理事長経験者が理事長をサポートしないと事が順調に進まないのが現状です。
理事長の大変さは理事長経験者でなければ理解されませんから！

因みにサポートとは、>>197さんが仰った通りです。
率先して管理組合をリードするなら、理事長留任いたします。

うちは小規模なので１年だと直ぐにまわってきます。
その為か最近は２年務めることになりました。
私はマンション管理士の勉強を始めてから、役員を
継続していますが、マンションの管理に関しては、
法律等もまだ手探りの段階みたいですね。
私はまだまだ勉強不足ですが、マンション管理士の
知識のおかげで問題が起こった時にはとても役に立って
います。書店にもマンション管理士関係の本がたくさん
並んでいますので、是非１冊いかがですか。ちなみに
私はかれこれ７年間勉強を続けています。

>>199さん

マンション管理士の知識ってマンション管理士さんですか？
マンション管理士の勉強は問題が起きたときに、とはどのような問題でしょうか？

１９９です。
例えば管理費滞納の常習犯に対して訴訟を起こす事を総会
で決議して規約も変更しましたが、すべてがスムーズに解決
しました。運が良かったのかもしれませんが、少しでも知識が
あれば、理事長に集中的に負担をかけることもありませんし、
また居住者との人間関係も楽しくなります。
ただし知識をひけらかしては、もともこうもありませんけどね。
私はマンション管理士試験に４回落ちて今年で５回目の挑戦でして
まだマンション管理士ではありません。
ゆっくりですが勉強は楽しいのでまだまだ続けるつもりです。