理事長なんてやってられ無い。

245さんのコメントに追加させて下さい。

自分が住むマンションの保険を調べてみました。
大きく分けて３種類の内容を含む保険でした。
１．共用部分の損害を補償するマンション管理保険
２．入居者がおこした賠償事故は個人賠償責任保険（特約）
３．共用部分に起因する賠償事故は施設所有管理者賠償責任保険

３番目の施設所有管理者賠償責任保険の内容説明には
原因調査費用として１年間５０万円は認められているようです。
ただし、保険会社の事前承認が必要のようです。
ですから、共用部の漏水調査も事前承認をとれば問題ないかと
思います。５０万円までは・・・

この保険は共用配管に亀裂が生じ、漏水して専有部分に浸水して
被害が発生した場合、１事故に対して１億まで支払われます。

専有部分の配管漏水については２４５さんの説明のとうり
個人で加入している火災保険の漏水特約が適用されると
思われます。

１，２は省略します。保険の適用は複雑で、また解釈は
難しいのですが、役員になられたら１度は深く掘り下げて
調べておくことは必要ですよ。
漏水事故、機械設備の故障事故、建物の損傷等などなど
今まで、保険での支払いで助かりました。
簡単ですが・・・

理事長だった者でした。オワリ

245さんのコメントで
＞管理会社の話でだと、水道管など共有部、専有部の見極めが調べないと判　断出来ないからだそうです。

これは漏水箇所が共有部か専有部かが判断できないときには共有部と見なすとの区分所有法にありますので、このことを管理会社は言ってるものと思います。

よって、共用部のマンション保険での調査が出来るものと解釈できます。

245さんのコメント解釈は間違えてました。
246の以下の部分を取り消して下さい。
専有部分の配管漏水については２４５さんの説明のとうり
個人で加入している火災保険の漏水特約が適用されると
思われます。
調査費と補償費について勘違いをしました。
勉強不足でした。

247さん
ご丁寧にご説明ありがとうございます。
私も聞きかじりの知識しかなく申し訳ありません。

国交省の標準管理規約によれば理事長は管理者となる。この管理者とは何ぞや。貸しビルや賃貸マンションなら事業者または管理受託企業(契約で明記）が管理責任（最終的には事業者）を負う。管理責任の対価を賃貸料金や受託金として受け取っている。
区分所有法ではマンションの管理組合に種種の義務を課している。安全管理も含まれると思う。理事長（管理者）はその代表責任者であるとするなら行政責任、刑事責任、民事責任まで負わされることになる。いくら誠意、善管注意を以って管理者責任を果たそうとしても過失はつき物。機械式駐車場が故障し人身事故や物損事故を起こしたら労案法、刑事責任が問われ可能性がある。管理会社や設備点検会社の怠慢なら責任は転嫁できようがその証明は容易ではない。こんな責任を含めて管理会社に全面的に委託したつもりでもそんなことは契約書（国交省の雛形）の何処にも書かれていない。組合管理規約にも理事長の免責（支援）なんて書かれていない。ましてやその重責に対する対価もない。法に拠る管理責任の軽重はその人の資格や専門性等が考慮されると思うが理事も理事長も管理に関しては素人でありいくら勉強したって追いつかない。こんなことを考えたら理事長なんて引き受けられない。
それを解決するには少なくとも次のことが必要だろう。
・管理組合、理事長が負うべき責任を全て管理会社／設備点検会社に転嫁出来る業務委託契約書にする（免責事項つきも已む無し）。その対価を明確にする。
・理事長の権限義務を明確にするとともに責任が発生した場合”理事長を支援する”と管理規約に定める（ただし善管注意義務遂行が条件）。弁護士費用や心労は＊＊にならない。
・理事長や責任が発生する役員には適正な報酬を支払う（防火管理者には支払っている筈）。ーー適正報酬は難しい問題だが。
・国交省の雛形の改正（大規模、複雑化した設備、権利主張の増大を考慮）。

避難階段に障害物があり緊急非難できず死傷者が出たら？。
運動設備で大怪我をしたら（設備管理者が不在だった）？。
考えすぎとは思うが法的責任は庶民の常識と違う。
皆さんのご意見を聞きたい。

>>249さん

理事長が損害賠償責任を負って裁判で争った事例はあるのでしょうか？
事実に基づいているなら、説得材料になりますので、理事会の参考資料にしたいと思います。

＞考えすぎとは思うが法的責任は庶民の常識と違う。皆さんのご意見を聞きたい。＞

何もしなくてもお咎めなし、挙げ句の果て管理者報酬が欲しい様な人は、総会で選ばれることはあり得ないでしょうが、万一選ばれても、互選の段階で管理者にはなれないでしょうし、又、なるべきではありません。

＞理事長が損害賠償責任を負って裁判で争った事例はあるのでしょうか？事実に基づいているなら、説得材料になりますので、理事会の参考資料にしたいと思います。＞

裁判例の記憶はありませんが、理事長（管理者）になれば、区分所有法２８条により、管理者と区分所有者の権利義務は、区分所有法、及び管理規約の規定以外は、民法６４３条から６５６条の委任に関する規定に従うことになります。その結果、管理者はその職務を行うことについて善良なる管理者の注意義務を負い（民法６４４）、その義務に違反して区分所有者の損害を与えたときは、不法行為もしくは債務不履行に基ずく損害賠償責任があることになります。具体的には、滞納者にしがるべき措置を取らずに時効にしてしまって、本来あるべき修繕積立金に損害を与えた場合などです。

理事長はなってもいいけれど、管理者にはなりたくないのが本音ですね。

自分も管理者の立場で管理会社との責任関係を考えました。
責任が発生する事象によってその詳細を調べないと責任の所在を解明するのは難しいのですが、簡単に考えると以下のようなるのかな。

管理組合は専門の管理会社に管理委託をしています。事故等が起きた時の管理責任は当然、管理会社が負うものと考えています。管理会社の責任が無いものは組合（管理者）にも無いものと考えます。これは、管理委託契約書の
管理範囲を把握する必要がありますが。

委託契約書の範囲外のことは管理会社は責任を負いません。

ただし、管理会社から不具合を指摘されたにも関わらず管理組合がその対応を怠った結果、事故等になった場合は管理組合（管理者）が責任を負うことになると思います。

自分の経験では事故等の時、管理会社は責任逃れのため、いろいろな理由をつけてきました。委託契約書の管理内容を精査して、指摘しましたら認めました。

この時に感じたことは、管理会社も管理組合もお互いに馴れ合いとなってて委託契約書の細部まで理解していなかった事でした。

管理会社の管理の善し悪しを判断したり、管理責任の所在を明確にするためにも管理委託契約書の理解はかかせませんね。うちの今の理事長は管理規約も委託契約書も無関心で勇気のある方だと感心しています。（笑

＞管理会社の管理の善し悪しを判断したり、管理責任の所在を明確にするためにも管理委託契約書の理解はかかせませんね。うちの今の理事長は管理規約も委託契約書も無関心で勇気のある方だと感心しています。（笑

理事長です。
引継ぎのあとで前理事長に「管理委託契約書」はどこにあるか聞いたら、一年くらい前に判を押して管理会社に送ったまま返却されていない、突然聞かれても困ると言われ。
そういう状況を事実として理事会（理事以外でも公聴可、議事録は館内掲示）で話し合いたかったのですが、議題にしないよう言われ。

254さんへ
結論は
管理会社が「管理委託契約」の契約成立痔には遅滞なく管理者に書面を交付しなければ国土交通省から管理業務停止が命ぜられます。

マンション適正化法はご存知ですか？
簡単にご説明しますと、マンション適正化法の第７２条（重要事項の説明）
、第７３条（契約の成立時の書面の交付）。第７２条、７３条に違反しますと第８２条（業務停止命令）で管理会社が処分されます。また、管理業務主任者も処分されます。自分が使用している参考本は一橋出版の「マンション管理適正化法の解説」、定価７００円です。詳細はご自分で調べて下さい。
本の宣伝はぬきにして解りやすい解説ですよ。

２５５の訂正

　誤　「管理委託契約」の契約成立痔

　正　「管理委託契約」の契約成立時

254さんへ

先に２５５で法的なことを説明しましたが、貴殿の理事会の前理事長は管理会社との契約については重要視していなかったものと思われます。いい悪いは別として、今期は管理会社から法規通りに、管理委託契約書の交付、管理内容で不明な点の説明を受けられることをお奨めします。これらを管理会社が拒否するようでしたら、先の管理適正化法の処分を知らせれば、ビックリしてただちに対応してくると思います。管理会社は５年ごとに国土交通省の地方整備局に登録しないと業務が出来ません。管理業務主任者の登録も同じです。管理会社が最も恐れるところです。Ｗ

＞理事長です。引継ぎのあとで前理事長に「管理委託契約書」はどこにあるか聞いたら、一年くらい前に判を押して管理会社に送ったまま返却されていない、突然聞かれても困ると言われ。＞

本来引き継ぎ完了していない場合は、新理事長（管理者）は受任出来ないことになります。しかし、契約者と保管者が管理会社と明白になっている訳ですから、貴方独自で解決出来る問題です。
理事長（管理者）の職務として、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負うことには変わり有りません。

>>255〜258の皆様へ

254です。
ご助言を有難うございます。
契約書、探してるらしいですが、返答次第で上記の法的措置も
通知してみます。

前理事長は、非常に能力があり、いろいろとよくやられた人です。
契約書の無返却も、無能な管理会社のせいでしょう。
だからこそ
何か自分の唯一の落ち度を突かれたとでも思ったのか？？？
契約書について聞いた途端に態度が冷たくなり。
結局「自分の責任だから自分に一任してくれ」と言われ。
オブザーバーとして理事会には常に出席する上、
人脈・発言力はあるし、他の理事はやる気ないし。
今後のことを考えると、事を大きくしたくないというのが
正直なところです・・・。

259さんへ

理事長になったら管理規約は徹底的に調べ、理解されることが必要ですが、管理委託契約書についても同様です。現在は管理会社からのものが無いようですので、標準管理委託契約書なるものが国土交通省（？）または公的機関から出されてます。ネットで検索すれば探せると思います。この標準管理委託契約書を管理会社も使用しているものと思われます。これを調べることにより管理会社の管理委託契約書を理解できますよ。

前理事長さんがオブザーバーで出席されているとのこと。強力な助っ人が付いていると理解できますが・・・　どんなに実力のある方でも、結局は管理規約内での行動、発言しか出来ませんし、管理会社に対しても委託契約内での依頼となります。管理組合の執行機関である理事会活動は管理規約と委託契約書以外は有りません。これらを早くマスターすることをお奨め致します。頑張って下さい。長々スミマセンでした。

>>259さんへ
率直に申し上げると、あなたも少し事を荒立てているのでは？と感じます。
控えはありませんが、管理会社にはあるので取り寄せれば済むこと。
契約が決議に基づき締結されているなら、大きな問題ではないでしょう。
「議題として取り上げるな」はキッパリ断って下さい。取り上げない責任はすべてあなたにかかってきます。
もっとも、議論すべきことではなく、単なる報告事項だと思います。
（今はありません、次回からはきちんとしましょう、と経緯は省略して現状だけでいいと思います）
管理委託契約は通常１年です。あなたが理事長のうちに更新／更改しましょう。

特段の不正や怠慢の疑いがなければ、許容の範囲だと思います。

追伸
かなりやる気のある前理事長のようですので、自分の落ち度で手間をかけるのを忍びなく思っているのかもしれません。
理事会にて報告するとともに、「以前の件は前理事長に一任します」と決議をとれば角も立たないのではないでしょうか？
（今後の事は自分でやりますよね？）

重ねて申し上げますが、内緒にしてしまうと、後に発覚したときにあなたも「同じ穴のムジナ」になります、注意して下さい。

＞標準管理委託契約書なるものが国土交通省（？）または公的機関から出されてます。＞
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

皆さん、有難うございます。

>>261さん、
＞率直に申し上げると、あなたも少し事を荒立てているのでは？と感じます。
控えはありませんが、管理会社にはあるので取り寄せれば済むこと。
契約が決議に基づき締結されているなら、大きな問題ではないでしょう。

正副両方とも行方不明なのです^^
契約更新にあたっては、同一条件での更新で決議されているので、
旧契約書と新契約書で違いがないか調べようと思ったのですが、
行方不明だったのでした。

実際、新契約書から「標準〜」になり、変更箇所自体は
相当あります（旧と多分同一の２年前の契約書と比較してみた）。
管理会社からは、そういう説明も一切なく印を押してくれと
いってきましたので、先ず、正副（旧）を探した上で、
変更箇所について説明をしてくれないとハンコ押せません、と
言ってあります。

両方紛失ですか！？
臨時総会開いて新たに承認するしかないでしょうね。