大規模修繕について

それにね
＞発言者個人の詮索
ってあなたが詮索って感じてるだけだからいやなら答えなきゃいいだけだよ！

07・08です。
久しぶりに覗いて見たら、私の発言で大変なことに・・何か申し訳ないです。

私の勤務している会社は・・やっぱりハッキリとお教えすることは・・
ヒントは、07で書き込んだとおり、大手デベ系管理会社です。もう少し言うと、旧財閥系です。
所謂、イケイケの独立系管理会社ではありません。

さて、お詫びと言う訳ではないですが、昨年、私が担当している物件で大規模修繕工事を実施
したので、その際の流れをご披露します。参考になれば幸いです。

①大規模修繕工事の際に一番重要である、『公明性・公正性』を確保するため、第三者を介入
　させることを提案しました。
　つまりは、建物調査診断〜改修設計（仕様書作成）〜概算見積書〜施工会社選定〜工事監理
　の一連の業務を、設計事務所等に委託することです。

②理事会に「管理会社でどこか設計事務所知らないの？」と聞かれましたので、過去に担当し
　ていた物件の大規模修繕工事で知り合った設計事務所と、高層住宅管理業協会のマンション
　保全診断センターを紹介し、相見積もりした結果、設計事務所に依頼することとなりました。
　※管理会社が紹介した設計事務所では信頼できないという方は、ネットで「建物調査診断」
　　等で検索すると、いくらでも設計事務所が出てきます。できる限り、マンションの大規模
　　修繕工事を専門にしている設計事務所が良いと思います。

③設計事務所が建物調査診断を実施し、それに基づき改修設計・概算見積書を作成した上で、
　５社に相見積もりを依頼しました。
　見積りを依頼した会社は、元施工会社（ゼネコン）・当社（管理会社）・設計事務所経由で
　１社・理事会経由で２社でした。

④入札の結果、理事会経由の会社に決定しました。

まぁ、こんな感じです。
『公明性・公正性』を守るために気を遣っても、結局文句を言う人はいます。
この時は理事会経由の会社に決定したので、理事会がお金を貰ってるのではないかと言う人が
約１名いました。

もちろん、理事会経由の会社から当社は一銭もバックは貰ってません。
その代わり、本工事に関わる一切の責任を負うことを、施工会社にきつく約束させました。
つまりは、居住者からのクレーム対応、完了検査の立会いなどは一切当社がしないことを。
冷たいと感じるかもしれませんが、『管理委託契約書』には大規模修繕工事に関することは含
まれていませんので。この辺りが嫌がらせと取られるかもしれません。

参考になるか分かりませんが、長文失礼しました。

>>67
大手はしっかりしてらっしゃるのですね。納得しました。
私のところはある銀行の天下り先のデベの管理会社ですが、はっきり言って仕事ぶりにはうんざりなのです。住民のレベルも低いですので。
皆様には、多少のお値段が張っても大手でデベロッパーのマンションをお買い求めになることを強くお勧めします。

いやぁ、ほんとに67さんの会社のような管理会社は貴重な存在ですよ。
大手さんだと思いますので、ぜひ業界のリーダーとして正しい管理会社のスタイルを広めて欲しいと思います。

やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

＞やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

当然です。管理組合の資産内容は分かっており、役員が任せっきりにすれば、修理業者と組めば利ざやが取れますので、こんな良い商売はありません。

６７さんが実践された方法が基本的には良いでしょうね。

私どもの100戸のMSでは６７さんの方法から管理会社を外して、修繕委員会が窓口で行ないました。
大変でしたが、安心できない管理会社を入れずに修繕積立金の無駄ずかいをせずに済んだと考えております。

但し、業者選定では、建設設計事務所の紹介業者から提出された見積書を見たら談合が明白でした。(設計事務所はこの業者に落とさせるとの意志がありありでした。)

予想されていた事なので、他に２社修繕委員会が業者をさがし(同一仕様書)相見積を取る業者の中に入れておりその内の１社が総合的に良いと判断しましたが、設計事務所は当然自分達が決めるものと難色を示しました。

修繕委員会としては、設計事務所との契約は業者選定協力と成っており決定権は管理組合である。設計事務所には、契約に基ずきその業者に問題点があれば指摘するよう指示し数箇所訂正させ委員会がさがした業者に決定しました。

設計事務所に工事監理も契約で発注していましたが、監理は結構良くやってくれたと判断しています。
長くなりましたが、２年前に２回目の大規模修繕を担当しましたので参考になれば幸いです。

管理会社がわるいと言うより、いまのところはそういう業界であって、管理会社の方々はそれを悪とおもっていませんので。
管理会社なんて所詮手配師なんで本来自主管理が望ましいんだろうけど、いかんせんみんな暇じゃないんだよな。

手配で差益を得ようってわけだからね。それが悪いとは言わないが、いつもお世話になっている住民に仇しちゃあまずいでしょ。
自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

＞自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

その問題は、その原因の半分は管理組合側にあることが問題です。

どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

>積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

情報開示が少なすぎる。
もっとオープンな業界になるべき。
大手デベやゼネコンの子会社で非上場の会社が多いからなのかな。
根本の原因として、上記のような会社の場合、親会社の天下り先となっていて、その人たちの給料が高すぎるため、余計に利益を稼がなきゃいけない構造ができあがっている。
管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかねえ？

＞どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

＞積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

どうしてこうも情けないコメントが言えるのかしら。
管理会社とは委託契約でやってんでしょう。
契約は五分五分の責任ですよ。だめな契約は交渉で改善するか、管理会社を返るかは、管理組合の仕事ですよ。
甘えるのは止めましょうよ。

>>82
>管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかね
ほぼ同意。天下りで管理会社に行くのをやめてほしい。管理会社も上場会社が出てくれるといいですね。
「契約かわしたんだからあなたの責任。こっちは関係ないみたい」なのはちょっとね。
管理会社にはもっと責任感を持って仕事してほしい。

「甘えるな」は区分所有者に対してではなく管理会社に言いたい言葉だよね。こっちが素人でほかに仕事があるのをいい事に都合良く進めようとするのは問題があるよね。
「甘えるな」って言うなら管理会社変えるぞってホントは言いたいよね。多数決じゃないと決まらない事をいい事に勝手な事するなよな。

この「大規模修繕」の仕事は「アンタッチャブル」の部分が多いってことだよな。世の中そんな事ばっかりでしょw

自分のマンションの管理運営の実態がわかっておらず、既存の管理会社にやめられると困ってしまう管理組合が多すぎます。
だから管理会社の言いなりになって管理委託契約の解約を言いだしづらいんだよ。
管理組合としてきちんと業務の実態を把握し、管理会社と対等以上の関係にならなきゃ。
みんな管理費・修繕積立金という名の家賃を払ってるような気になっているが、あくまで自分たちのお金であり自分たちの家を守るという意識を強く持ってほしい。

お金持ちは金払って管理会社にお任せにしちゃえばいいんだけどね。

>>87
管理会社の社員さん？さっきから、管理会社の立場を擁護する発言ばかり繰りかえしてるけどね。

>>89
ほぼ同意です。ダメな管理組合もあり、管理会社を擁護して自立心がない組合役員も多い。それなら大規模修繕は最初から言い値でやればいい。
相見積もり等不要です。

連投。
＞ん？自立志向の管理組合や理事なら、みな87さんに賛同すると思うけど？？？
ちょっと言葉が足りなかった。87には同意していません。それ以下の部分には同意。

＞「甘えるな」って言うなら管理会社変えるぞってホントは言いたいよね。多数決じゃないと決まらない事をいい事に勝手な事するなよな。

＊＊＊ですね。過半数、つまりは四分の一の賛同で管理会社は変えられるのですよ。
管理会社は、理事長次第で、神経使ったり、なめたりと神経を使って儲けているのに比べ、
区分所有者のほとんどは、関係ない、分からないとして、まさに極楽とんぼ状態ですね。

>まさに極楽とんぼ状態ですね。
ホントこの通りだな。

＞過半数、つまりは四分の一の賛同で管理会社は変えられるのですよ。
基本的に大きな誤解をしてると思うよ。
「＊＊＊ですね。」「まさに極楽とんぼ状態ですね。」こういう中傷する発言も不要だし。

マンション戸数、竣工後何年で修繕、修繕費用、主な修繕内容を示したスレを誰か立てれば？

オレは立てんけど。

>>95
それを全国レベルでデータベース化して参照できる構想が、マンション管理センターの「マンションみらいネット」だったんだけどねぇ(笑

登録するハードルが高すぎるしデータ登録負担が高くて、頓挫中。
完成すれば、ほんと役立つ代物なんだけど。

>>96
ごもっともですね、よくもあんな入力コマンドを考えたものですね
マンション管理問題の現状の理解していない方の作成でしょう
税金の無駄使いですね、マンカンセンターは、この結末を
どのように収集するのでしょう？

>それを全国レベルでデータベース化して参照できる構想が、マンション管理センターの「マンションみらいネット」だったんだけどねぇ(笑

宣伝ではなく、統制でしょう。
誰が自分の財産を、自ら公開する必要があるの？

＞自分の財産ではなく、共有資産であるマンションという物件の情報ですよ。

共有財産の意味のご検討からどうぞ。

↑ならば、当初ミライネット登録補助者を有料で説明会を開いておいて、
ネットが不調になれば、本さえ購入すれば登録補助者に
登録されると変更するのは、当初説明会参加にお金を出した方への
裏切り行為ではないか？
センターはこの事実に対してどのようにせつめいするのだろうか？
当初ネットを真面目に普及してやろうとした管理士への裏切り行為だ。

>当初ネットを真面目に普及してやろうとした管理士への裏切り行為だ。

騙したセンターが悪いのかー、騙された管理士が悪いのかー。

金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

＞金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

儲かってないから燻っているんじゃない。

>>107儲かってないの？それホント？

スレ主です。
現在、見積り業者選定の段階に入っているのですが理事が一向に耳をかさないため
他の住人に事情を説明すべく、資料作りに奔走しているといった状況です。


先のご説明以外にも、劣化診断の結果の説明会がないこと、コスト見直しをしない、
業者のヒアリングを行わない（見積りの内容、項目等の精査もしない）
業者は100万〜200万の差でほぼ横並びの金額、見積比較表を住民に公表しない等、
非常に不可解な点が多く、こんな杜撰な計画を実行するとこの先、破綻するのは目に見えています

皆様にご質問させて下さい。
理事（10名、その中に建設業のかた1名）修繕委員会（設計事務所勤務2名、理事長、副理事長で構成）が、見積りについて各業者の検討を行う様子は見られず、今まで管理してもらってる管理会社
が他社より信用できる、中間マージンを取ってるぶん監理は完璧という、根拠のない信用ベース（完全に使い切る内容の見積り）でなんの検討もせずに決定しようとしています。大規模修繕関連でネットでは評判のあまりよろしくない管理会社なので非常に危機感をもっているのですが、管理会社の過去の裁判記録、評判等の調べたがありましたら教えていただけませんでしょうか？

どうぞ宜しくお願いします。

最終意思決定機関は、総会です。
議案で全て説明し、採決をしてはいかがでしょうか？
仮に、それでも管理会社が決定したならばそれがそのマンションの意思です。

全ては、総会なのですその為に管理会社はマンション内の実力のある
区分所有者に盆暮れの贈り物なんかもします。

管理会社なんて、金さえもうければそれでいいのです。
管理会社に夢を求めてもいけません
それがマンションなのです。

早々の引越しをお勧めします。

＞１０９
＞「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。 なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。

これが規約に則り、総会決議でなされたならば、理事会の独走は致し方のないことです。
しかし、一般には、理事会の権限規定があり、修繕積立金の取り崩しは総会決議と規定されていますので、常識的ではありません。
役員の選び方に問題があったと諦めるか、下記の３項を適用して五分の一の賛同者を集めて、理事会の規約違反の是正のための総会を開催するかです。

区分保有法（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

>109,111
私も、経験がありますが五分の一招集の場合、流会になる可能性が多々あります。
つまり、反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を
半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

私の住んでいたマンションで１度ありました。

＞反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

的確な議案で、委任状にばかり頼るのではなく、議決権行使書を同等に活用する事により、出席者半数以下での流会になることは防げます。しかし、これでも流会や否決になる様でしたら、合法的規約と区分所有者の意見に従うのが道理です。

スレ主です。
みなさん、ありがとうございます。

強引に業者決定をするのは阻止しました。
が、信用して最初に話した住民の方が理事の1人と通じていて
私がなにをしようとしているのか、手のうちがバレてしまいました（汗）
理事や修繕委員にも参ってましたが、まさか財産に関ることなのに他の住民も？
そう思うと、今更、人の怖さが身にしみています。

が、工事が行われることも知らない住民がいるので、今、一部の人達で
行われている不透明なこの計画を、他の住民に知ってもらうという活動はしようと
思います。破綻するのを指をくわえて見ているよりも、やるだけやってそれでも駄目なら
そういうマンションなんだと思うことにし、自分の事を模索していこうかと考えています。

疑問に感じる点の質問表を出したら如何でしょうか？
管理会社にも理事会にも提出して文書で回答をお願いする
長期修繕計画は専門化が現状を肯定して修繕をするとしたらいくら必要かを作成しているだけです

例えば、共有設備の空調など、現状の設備を更新する前提で予算が計上されています。
空調設備をユニット方式にすると大きく予算が削減できる場合があります
周期表を詳細に見てその設備や修繕は本当に必要かを根本的に検討すると大きな違いが出てきます

私のマンションでは１０億円が７億円になる可能性が出てきました

>>114
＞行われている不透明なこの計画を
不透明なのに危機感をお感じになるのはわかりますが、どの世界もそのような不透明なものですよ。うちもそういうマンションでしたから。
結局引っ越すしかなくなると損するのはあなたです。

ご自分が損するだけですからいい妥協点を見つけて早々決着される事、祈念いたします。

管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。
マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。掲示板に投稿は初めてでネットに不慣れなためマナー違反があればお詫びいたします。

＞管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
ご苦労様です。でも、あなたの共有物の管理にも参画することになるのですから、それに損害の無い様にすることで我慢する事です。
＞マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。
余り期待しない方が宜しいでしょう。それよりも基本的な事、管理規約を熟知、それの問題点の改正に関心を持たれるべきでしょう。
＞マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。
積極的な批判者が、必ずしも良い管理者とは限りません。
＞管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。
管理会社の犬＝管理会社に飼い馴らされている管理会社の言いなりになる犬の様な役員　では困りますが、管理組合の犬＝管理規約に忠実な犬の様な役員なら立派です。

回答ありがとうございました。
大規模修繕はずれるため以後投稿はいたしません。
横道にずれ失礼しました。

このスレをお借りします。教えてください。
当マンションは大規模修繕を来春計画してまして、現在業者選定をしているところです。
設計・監理会社は決定したのですが、その人曰く、大手ゼネコンの場合自社建築以外は補修工事は殆どの会社が
やらないとのことですが、そういうもんなんでしょうか。
また、この監理を行う会社が外壁調査を行うのですが、これも一緒でいいんでしょうか。
当マンションは３５０戸のマンションです。築１３年。

そういわれてみれば、うちは三井建設だけど、大規模終戦には、見積もりにも参加して
来なかった。

おそらくですが、一般的に、建設会社が自ら行うのは、骨格部分だけで、内装、外装などは
他の業者にやらせるのではないでしょうか。要するに、得意とする領域が、建設会社によって
違うのではないかと思います。

たぶん、むりやり、建てた建設会社にやってもらうことは可能だと思いますが、それは
非常に高くつくことになると思います。要するに、下請けに出すだけですから・・・。
安心料といっても、高すぎると思います。

ありがとうございます。
確かに大手ゼネコンは建築はやるだろうけど、補修部分はやりたがらないというか、得意分野ではなく
もし、受けても下請けに出すことになるのでしょうね。
納得しました。

いやいや、ゼネコンは基本的に施行管理だから、直接工事はやりませんよ。何でも下請けに出します。

まあ、”直接”というのがどういう意味か難しいですが、

建設会社と１年目点検の交渉をしていて、気がついたことがあります。
建物の中で、建設会社がすべてを把握しているものと、ほとんど把握
できていないものがあります。

たとえば、うちの場合、塀はコンクリート造りですが、ゼネコンは、設計を
含め、把握していませんでした。修理を頼むと別の会社が来ます。集会室の
修理を頼んだら、ゼネコンが来ました。専有部分の内装の修理は別の会社が
来ました。

どういう使い分けになっているのかよくわからないのですが、たぶん、
外装などは、使用する部材等を含め、ゼネコンは指示をおおまかに出して
いるだけなのではないかと感じています。だから、外装が主な対象となる
大規模修繕では、ゼネコンが出てくることがないのではないでしょうか。

利益率の悪いマンション建設は、ゼネコンの売り上げを上げるために
仕方なく手を出しているだけ。

現場担当者は、せいぜい現場所長＋下っ端1人

塀は外構業者に丸投げしているので、修理は外構業者に行かせる。

集会室は共用部なので現場所長か下っ端が行く。

専有部分は室数が多くて手が回らないので、内装下請け業者に行かせる。

ってなとこかな。

マンションの大規模修繕工事は、昔は塗装業者かサブコンが施工していて
ゼネコンなんて見向きもしなかった。

建設業界が冷え込んで、箱物が無くなってきたので10年ぐらい前から
手を出すゼネコンが増えてきた。

マンションの管理組合も賢くなってきて、保証の条件をたっぷり付けて
ゼネコンに安く工事を発注するようになってきた。

現在、大規模修繕も競争激化。困った時代になったものだ。

（という俺も、現在ゼネコンの大規模修繕担当で、住民対応に追われている）

ゼネコンも大規模修繕はやるけど、あまり積極的ではない。
受けたとしても下請け。でも保証の契約をすればメリットはあるということですね。
大規模修繕工事の競争は激しいのですが、ゼネコンにすれば、小さい工事ということでしょうから。

大規模修繕工事は、業者は修繕積立金総額を見て判断します。その規模の多少によって応募するのは当然です。

ウチの管理組合ではマンションの大規模修繕専門業者ということで下記の業者も検討しています。
技術面では良くても管理組合の事情に通じていない業者だと互いにやりにくいというのもありますので。
ここの業者を使ったことのある管理組合の方いらっしゃいますかね？どうでしょうか？

オガワリフォーム　http://www.ogawa-reform.jp/index.html

苦肉の策の宣伝は止めましょう。

なるほど宣伝かもねー。

普通、大規模修繕するのに、一社だけしか検討しないということはないだろう。
やっぱり宣伝かな・・・。

今秋に大規模修繕工事がスタートします。
施行業者は、７業者中６業者が大手ゼネコンです。
最初募集段階では、大手ゼネコンは大規模修繕工事はあまりやりたがらないとのことだったけど、
蓋をあければ、大手ゼネコンがほとんんど。その中で７社に絞ったんだけど、大手ゼネコンも必死だよね。
価格も当初計画していた修繕工事費をかなり下回ったですよ。
下請けや孫受け業者への押さえをしっかりして、丸投げをさせないようにするのもポイントの１つ。

我田引水。

こんにちは

金額は昔より大幅に下がっているはずです。
上がっているというのは完全に社会トレンドに逆行しています。
なお、管理会社の場合は３割から５割程度、
ゼネコンの場合は２－３割ほど上乗せされていますのでご注意。
理事会が業者と申し合わせている場合もありますので、
独自に調べて一社追加してみると不正がないかどうかわかります。

管理組合が直で業者選定すればよいことです。
管理会社をとおす必要無いですよ。

不適任者、不適業者の選択結果は、全組合員の責任。

>>137
そんなわかりきったことをレスして何になるの？
だからどうするの？でしょう、このスレは。

分かり切ったことを実施しないで何が出来るの？

入札する公示って、どうすればいいのでしょうか？

＞管理組合が直で業者選定すればよいことです。 管理会社をとおす必要無いですよ。

管理会社のピンハネをチェックする方が簡単で、特定理事が真似ないようにチェックする方が難しい。

マンション管理新聞のフリースペースを使うと無料で業者募集の広告を出せますよ。

大規模修繕時に管理会社に１０％のバックリベートぐらいやんなさいよ。
そうしないと管理会社の経営は厳しいし、優秀な人材を集めることもできないので。
優秀な人材（ふろんと）がいればマンション管理もスムースにいくようになるよ。

日本ハウズイングは、なんで経常利益１％程度なんですか？
管理委託契約を赤字で受注してるところが多いの？

そうなんですよ、委託業務費値切られっぱなしで全然儲けさせてくれません。
だから大規模修繕時のバックリベートぐらい大目にみてよ。
委託業務費が安くなったのは、マンション管理士のせいだよ。
やれ委託業務費の値下げだ部分委託だ、自主管理だといって委託業務費の値下げを強要するからね。
大規模修繕にしたって、マン管士が介入してバックリベートが取れないように指定業者の選定をしてくるから。
マン管士の排除をやらないとだめだね。

親亀こけたら子亀もこけている状態を認識すべきだ。

管理会社が潰れるのは、企業努力が足りないため
生き残るために必死な会社はたくさんある。
安易にピンハネでやり抜こうなんて、どれだけ考えが甘いんだよ！

質をよくしないと続かなくなりますよ。

でも現実は、大規模修繕時にバックリベートとるのは管理会社の大半がやってることだしね。
特に、ゼネコン系のマンションは１００％やってるだろうし。

年金生活の年寄りが多いマンションでは毎月千円でも管理費を節約したい。そうでなくても不景気だから大規模修繕になると数千万の１０％って大きいよ。支払わずに済むなら無駄な手数料を支払いたくない。

無料相談やってます。お気軽にどうぞ。

うちは普段メンテしてもらってる『日本水理』って設備屋さんに給水直結と排水管の大規模改修をしてもらいましたが担当の兼次さんや監督さんが誠意あってとても丁寧でしたよ。契約は管理組合直ですが、たぶん管理会社にいくらか取られてると思います。

1回目の大規模修繕工事って、普通は築12年目、13年目くらいでしょうけど、15年過ぎてからでも大丈夫なんでしょうか？予算を取ったとこですけど、理事会、修繕委員会の両方ともおばさんばかりがでてきて、機能しないと思われ、相当に時間がかかりそうなので。

おばさんをなめてはいけません。

大規模修繕は、計画通りにやると修繕積立金の増額に大きく影響します。工事施行者や管理会社にとっては
一年でも早くやってくれた方がいいし、早くやっても何ら影響はないですからね。
修繕周期が修繕積立金にもろに影響してきますので、専門家の意見に左右されず、自分達で自主点検を行い、
適切な修繕周期をジャッジすることが必要です。危険や漏水等がなければ先延ばししても何等問題はありません。修繕積立金の積立状況で判断すべきです。
修繕積立金のアップは修繕周期で大半決まります。例えば大規模修繕を１年先延ばしするだけで１戸当り月
いくら抑えることができるか計算してみてください。
計算方法は簡単です。大規模修繕計画で工事費（１回目）の総額を全戸数で割り、それを期間、年、月で割ってください。
わかり易く例示しますと　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金の１戸当り月必要額

　工事費２億　　戸数　１００戸　　１３年目　の場合は　月１戸当り　12,820円になります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　１４年目にすれば　　　　　　　　11,900円になります。
　　　このように１年先延ばしするだけで、月920円の修繕積立金のアップをしなくていいのです。

　専門委員会に管理会社は基本的には、参加させない方がいいでしょう。特に業者選定時は絶対参加させてはいけま　せん。紹介もしてもらってはいけません。バックリベートを取られることになり、１０％は違ってきますよ。

第1回の修繕委員会では、あたまのおかしいおばさんが一人いました。その他のおばさんはほとんど黙っていました。私は管理会社への発注に大反対したのですが、どこまでわかっているか心配です。。。

管理会社を通してバックリベートがないということは１００％ないでしょう。
１０％～１５％は確実に工事費が上乗せされてます。
金額的には大きいですよ。
相見積りとかはとらないんですか？
しかし、管理会社に発注とは今時希少価値があるぐらい稀有なことですね。
何かもらってるのでは？賄賂でも業者としては１００万ぐらいやってもたいしたことないしね。
どうせそれ以上に工事費に上乗せできるんだから。

まだ第1回ですから、私から先手を打っているだけです。管理会社はあぶないよ！って。管理会社も同席していまして、怒号が飛んできて怖かったです。

まず見積り業者を５～６社選ぶべきです。そしてその中から、１社に絞ればいいのだが、必ず各社ごとに
２０分程度づつ説明会を開いて説明させることです。
そして専門委員会で評価して最高点のところに決めればいいのです。採点基準を各項目毎に決めておけばいいでしょう。当然それには管理会社は参加させません。専門委員会の組合員できめるのです。
私のところも今年１３年目ですが、今月から大規模修繕工事がスタートします。
３６０戸（４棟）約3.8億の工事費をかけてやります。工事期間は約１年かかります。
６社応募（大手ゼネコン中心でした）した中で点数評価し、一番高い点数の大○建設に決まりました。
設計・監理業者は地元の業者でした（１，７００万）
管理会社の紹介はありませんでした。バックリベートは多分取られてないと思ってます。
大○建設さんは、すごく良心的で立派な仕事をされると確信しました。誠意もあるようです。
私は何ももらってはいませんし、個人的な知り合いとか付き合いがある訳でもありません。

１戸当たり100万円を超えていますね。70万でできたはずです。
1回目の修繕工事では、そんなにかかりません。
（概ね15階以下のマンションの場合です。高さ４５メートル以上の高層マンションの場合は足場が組めないのでゴンドラを使うんで、めちゃくちゃカネかかりますけど。）
ゼネコンが１５％ひいて、その下請けが１５％ひいて
実際に施工する大規模修繕工事専門業者は1戸当たり70万くらいで作業していると思います。
ゼネコンを見積もり参加させてもいいのですが、最初は専門業者中心に見積もりをとって、
ゼネコンは最後にするといいです。最初からゼネコンを入れると、関係のある専門業者が遠慮して手を引いてしまいますよ。

>159さん　ありがとうございます。
予算を１戸１００万以内ということで、やれるところはどこまでできるかということで、見積りをとりました。
プールを壊して、緊急車両や送迎バスの待機所をつくったり、鍵の取っての交換とか網戸の張替え、玄関の
照明工事のやり変え等が追加されました。
ご指摘のように、最初の見積りは設計・監理会社に依頼しました。
詳しい工事概算の予測ありがとうございました。

>159さん　158です。

設計・監理業者に１，７００万支払ますが、この金額は相場としてはどんなものでしょうか。
事務所はなく、常駐はされないということです。
工事費3.8億の中に、設計・監理業者分も含まれています。

1700万に建物診断も含むんですかね。。
私のとこは80戸ですけど、設計監理200-300万って聞きました。
戸数が360戸なら80戸の4.5倍ですね。
1350万前後でできたのかも！
でも、私が相談したのは、ゼネコンＯＢのひとで
安く言ってくれてるんで、知り合いとかでないと
割高になるのかも。
しかし、これだけ調べても、提案しても、理事会が採用するかわかりません。
大規模修繕専門業者は数十人規模の会社だし、
倒産したらどーするとか、管理会社の担当が、不安をあおるのは明らかなんで。

>161
設計・監理には劣化診断もふくんでいます。それに工事終了後の大規模修繕計画を入れてます。

>>162さん
大規模修繕工事については、大手の方が絶対いいですよ。
あなたのとこは、管理会社が絡みおまけに弱小専門業者ということですので、倒産の心配もそうですが、
工事内容やバックリベート等考えれば無茶苦茶な決め方ですよ。
誰か、旨い汁吸っている者がいますよ。間違いなく。理事長や専門委員会のメンバーとか。
設計・監理業者も工事施工会社や管理会社と繋がっているとしか思えません。
見積り業者を募集することから再スタートすべきですよ。
今、決まっている？業者と同じ内容で見積り取られてみれば分かりますよ。
かなりの工事費の差があると思います。

以前は大手ゼネコンはマンションの大規模修繕はやりたがらないといわれていましたが、現在そういうことは
絶対ありません。仕事をとるのに努力されてますよ。
そして、仕事を受けたら信用にかけてもしっかりした仕事を責任もってやられますよ。
私のところでも、設計・監理会社の方でさえそういってましたけど、実際はそんなこと全然なかったですよ。

うーん。。。
管理会社は関係ありません。関係ないようにするために、私が安くする方法を提案しています。
専門業者を使う方法ね。コンサルに設計事務所を入れます。
工事金額はコンサル込みで1戸当たり70万以下で。仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。
80戸だから総額5600万以下です。
ゼネコンは手抜きが多いそうです。下請けに安く投げてるんで手抜きしないと下請けが赤字になっちゃうからでしょう。今後どうなるかわかりませんが、もし私の提案で決まったら、たぶん現金払うつもりかもしれないので、
私がうまい汁すってることになるのかもなあ。。。
でも、どこに決まってもそういうのはあるらしいよ。

大手ゼネコンで工事したけど、理事長で大規模修繕委員長を兼務していた私に対して、中元と歳暮で
ビールが届いただけで、それ以外は何にもなかったよ。
管理会社の関与も全然させなかったからね。勿論管理会社とか設計・監理会社からもリベート等はなし。

>仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。

これって全てどこの組合でもやってることだよ。それでも巧妙に管理会社が裏で絡んでるんだよね。
あなたたちの組合では、それを見抜くことは無理でしょう。
管理会社が工事に立ち入りすぎてますので。
コンサル（設計・監理）も管理会社の息がかってるんじゃないですか？もちつもたれつの関係
だったら何の防波堤にもなりません。

うーん。コンサルをどう決めるかですが
私が3人くらい連れてくると警戒するでしょうから、
マンション管理センターから紹介を受けようかと思ってますよ。
その場合、私の役得はなくなりますけどね。

公募した施行業者の中から、１社に絞るのは専門委員会でしょう。
コンサルはその時は、当然ノータッチなんでしょう。
工事請負業者を決める時は、管理会社やコンサルの意見を聞いたらだめでしょう。
それができないようだったら、最初から全ておまかせと同じですよ。

コンサルに点数評価の方法を聞いてください。
そして、コンサル、管理会社抜きで、専門委員会のメンバーで各自評価し、点数の一番高い業者を
決めればいいでしょう。
当然同時審査し同時開票しなければなりません。
あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。
それをやらないんだったら、高い工事費になりますが、能力がないとあきらめて、工事費の１０％から
１５％を上乗せして支払えばいいでしょう。
５～７社公募してやってみてください。必ず大きな差がでてきますよ。

＞あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。
大規模修繕工事の見積評価を素人ができるとは思いません。
少なくとも、配管施工に詳しい人と建築士（できれば１級）ぐらいの「素人」が委員会に参加してないと。

点数評価を促す方、皆さんの経験では、どんな評価ポイントだったのですか？
それらを具体的に提示頂いたほうが、参考になると思いますけど。

点数評価方法は若干専門的な要素が入ってきます。
それについては、設計・監理の一級建築士が事前に専門委員会に指導をしてくれます。
専門委員会には、建築士はいません。素人集団で点数評価をしました。
大規模修繕時はまず最初に設計・監理会社を決めるのが先決です。そして設計された仕様に添って
見積りを各業者が提出します。その業者への説明は、設計・監理業者が行います。
応募施行業者には、各２０分ずつ説明をしてもらいました。（ＰＲも兼ねて）
評価については、見積り工事費、会社の規模、経営内容、その他専門的な項目等で、それぞれ項目毎に
点数配分がされており、２０項目ぐらいだっとおもいますが、それを合計して合計点数が一番高かった
ところに決めました。勿論見積り工事費の点数配分が一番高かったですね。
点数評価方法は、建築士の方なら誰でも知っておられますので、聞かれたらいいと思います。

工事施工業者は大手ゼネコンにしなさい。
大手ゼネコンは一端引き受けたらちゃんとした
仕事するよ。
信用がかかってるからね。
場合によっては赤字でもやるからね。
ノウハウももってるし。
バックリベートもとりにくいしね。
管理会社も介入しづらい。
但し、ゼネコン系の管理会社はとるだろうがね。
修繕積立金が豊富なところは煩わしいから
バックリベートやってもいいんじゃないの。
２億の工事の場合、２千万程度だから。
１戸当りにすれば微々たるものだから。
工事業者も儲けさせてやってください。

大手ゼネコンがそんなにきっちりやるのなら、施工を大手ゼネコンに発注する場合、設計監理者はいらないのですか？
設計監理方式ではなくて、責任施工方式でよい？

設計・監理は保険みたいなもの。

ゼネコンなんて下請けに丸投げです。赤字になんかなる訳ない。下請けが損するだけ。末端の職人さんがかわいそーだ。ましてやゼネコンが改修工事の塗装や防水の詳しいことなんて知る訳ない。改修専門業者に頼むのがいーよ。ゼネコンに頼んでもどーせ改修専門業績に丸投げだし。

そのとおり。ゼネコンＯＢも同じ意見で、専門業者に頼むように言ってますよ。外壁塗装の保証は５年間くらいでしょうけど、５年以内に倒産しなさそうなところならまったく問題ありません。大規模修繕に必要なのは塗装や防水の知識よりも、住民が生活しながら安全に工事するノウハウらしいです。これがあるから大規模修繕は専門業者しかできないんですよ。設計監理方式なら施工は中小規模の専門業者でも問題ありません。

外壁塗装の保証期間は１０年です。
専門業者に個々に依頼するのも大変ですしね。
大手ゼネコンが全て丸投げすることは法的にもできません。
下請け・孫請けまでならオーケーでしょう。この世界では。
どんな大きな建設工事でもゼネコンが下請け・孫請け業者に頼まずに工事することはないでしょう。
実際工事するのは、専門業者がすることになるでしょう。どのゼネコンでも。

外壁塗装の保証は、通常は5年だと言ってる業者もあるし、15年のとこもあるみたい。
大規模修繕工事の専門業者というのは、施工の元請になりますので、
管理組合から見れば1社に発注ですよ。
いま言ってるゼネコンというのは大手総合建設業者のことで、
統括請負会社の意味ではないと思います。

総括請負会社として大手ゼネコンに依頼しました。

設計監理方式じゃないなら総括管理をさせるのにゼネコンに頼むのはまだいーかもね。
コンサルがおるのにゼネコンに頼んでもあまり意味ないよ。
俺は改修工事の現場監督20年しててゼネコンの下でやったこともあるけど、改修工事の事全然わかってないよ。住所対応から仕事の事まで全部下請け任せです。
外壁塗装の保証は現在一瞬的に使用される塗料で基本5年です。メーカーは5年しか出さないよ。15年は聞いたことない。特殊なものなら10年ならあるかも。
防水材は20年とかあるけど。

設計・監理方式なんですけど、大手ゼネコンに総括管理を委託してます。
設計・監理会社が逆に工事期間中はすることがあまりないようです。
設計・監理会社にかなりの経費を投入したんですけど。
大手ゼネコンがちゃんとした仕事をしてくれれば、責任施行方式がいいんでしょうがね。

私の住んでいるマンションの管理会社は西日本では大手ですが最低最悪です2昨年中規模修繕工事で見積書が自分の会社関係が約230万円又調べてみると、その孫受関係で事務員も居ないような会社の約240万円の見積書を提出して来ました、たまたま、輪番制で廻って来た副理事でしたので管理会社の影響のない工事業者に見積書をとった所約128万円でした理事会で検討した結果私の推薦した最低価格の業者に決まりましたが同席した管理会社の担当二人から随分クレームを付けられ、他の理事長、理事は何の事だか判ってません、理事も一年限りの輪番制なので管理会社の言いなりで、今年度の理事長なんかは、総会の冒頭の挨拶から全て管理会社に書いてもらい小さい声で読んでました、今7年目で大規模修繕工事計画が出ました、今は理事ではありませんこんな悪質な管理会社と一人戦っいくにはどうしたらと、ストレスたまります。

私も同じような状況です。管理会社は日本○〇○〇〇です。理事の輪番制は立候補、推薦を妨げるものか裁判所に確認訴訟を起こしてください。管理規約に輪番制と書いてるわけではないと思います。輪番表は分譲時に管理会社が作っただけではないですか？たぶん勝てますよ。勝てば立候補して理事になれます。

普通管理規約には、輪番制が謳ってあるところが殆どでしよう。

私のところは輪番制が規約に謳ってあります。

規約に理事の選出方法が規定されてないところがあるんですか？
その場合は輪番制が規定されてるのでは。

私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。

あんまんさんのような人がいれば、管理会社の言いなりにならず住民も無駄に高い金を払う必要はなくなりますよね。

輪番制でも、危機感とか意識を植え付けつつ自覚してってもらえればいいですね！

規約にないなら昔の総会決議では？
それでも一応影響力はあると思いますよ

規約にあるなら仕方ないですが普通は立候補を輪番制だと言って突っぱねないでしょうけどね

【ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。管理人】

＞私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。


輪番制とは誰もやりたくない、責任もなければ、仕方なくいやいややるだけのシステムで、管理会社は大歓迎のシステムです。

知り合いのマンションの修繕工事で、職人がほとんど中国人だったって話ききました。
仕事もけっこういい加減だったとか。
日本は建設業で外国人なんか受け入れていませんから、名目は研修生なんでしょうね。
ゼネコンは外国人を使わないので、少なくともそういう心配はありません。

修繕工事ほど、安かろう悪かろうって業界はありませんよ。
実際に建物自体が建っているため、適当に施工してもわからないからです。
安いのには理由がある。高いのにも理由がある。
同じ仕様で大きな金額差はありえません。
特に顧客の立場になると、企業努力のみで魔法のように高品質低価格が実現できると思い込んでいる方がいますが、実際にはそんなことは不可能です。
他社より歴然と安い場合。絶対に理由があります。
なので、入札の際は最高・最低価格を提示した業者は切るべきですね。

戸数１８０戸のマンションです。今回１３年が経過し、第１回目の大規模修繕を実施しました。
施工会社は７社の中から総合評価方式で大手ゼネコンに決まりました。工事費は１戸当り１００万の範囲でやることにしてたんですが、最終的には９０万程度で済みそうです。（第１回目の相場は７０万程度といわれていますが、積立金に余裕があるので鍵の交換や網戸の張替え、駐車場工事、プールの改善、集会室の改装とかのグレードアップも図りました。）
兎に角丁寧な工事で感心させられています。手抜きとかはまずやっていないと思われます。
例えば、私の部屋は１４階東南の角部屋でルーバル付きの部屋なんですが、そのルーバルの修繕工事を参照したいと思います。これをみただけでも丁寧な工事がされているのではと思います。

ウレタン塗膜防水工事（床面だけに限定して説明します）素人の説明になります。

まず高圧洗浄　→　シーリングの撤去　→　隅のシーリング剥がしとアルミ部分の撤去　→　コンクリートで床面を
薄く塗る　→　目地をつける　→　タールを前面に塗る　→　シート（オルタックシートを前面にかぶぜる　→　その上に前面シートをかぶせる　→　ブルーのタールを床面と側面・柵の台のところに塗る　→　又、同じブルーのタールを
床全面に流しこむ　→　グレーのタールを全面に流す　→　清掃・手直し

今までのは、単なるコンクリートの打ちっ放しだけだったので余計丁寧さが目立ちました。他の工事もすごく丁寧でこれで採算があうのだろうかと思われるような工事をされました。
約７ヶ月の工事期間でした。勿論設計・監理会社も導入しております。
建設会社は大成建設さんでした。
工事期間中の住民に対する配慮もすばらしいものでした。是非参考にしてみてください。

現在は大手ゼネコンがマンションの大規模修繕をやるようになってきたからな。
しかし、デベ系のマンションは他所の業者に依頼しずらいしね。
デベ系に頼めば管理会社にバックリベートは取られるは、工事費は高いわでふんだりけったりだな。

大規模修繕工事ですが、基本的な工事内容により、かなりの違いがでますので、一概に「一戸当り１００万円」とか「一戸当り７０万円」と言う金額で判断してはいけないのです。

私のマンションは、管理会社が不適切な会社でしたので自分たち居住者の手で行いました。
一応、管理会社も参加したいと言うので仕様書を作りあい見積もりをとりました。
まず、悪名高い管理会社の見積もり金額は一戸当り１００万円の６０００万円でした。
ゼネコン系の２社が、一戸当り８０万円の４８００万円と、一戸当り７５万円の４５００万円でした。
リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社は、一戸当り６６万円の４０００万円でした。
同じくリフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の３０００万円でした。

管理会社、設計管理、元請け、下請け、孫請け、ひ孫請けとなると、それぞれが工事をしなくても利益を上乗せするので、一戸当り５０万円であっても、ゼネコン系のように一戸当り８０万円になってしまうのです。

これを、安心と考えるか、無駄と考えるかですが、無駄なお金は支払いたくないのは同じだと思います。

ただ、このようなことを知らず、考えず、一戸当り１００万円が当たり前だと信じている人が居るので、管理会社が水増しした見積もりをだして小さな工務店などを寄せ集めて工事を行い、大きな利益を得る「ぼったくりバー」方式がまかり通るのです。

知らないうちに、しなくてもよい工事をしようとしていませんか？
終わってからでは確かめようのない防水工事など、見積もりには書いていても、本当にやったでしょうか？
そう言うところで、後になって分からない部分沢山ありますよ。

書き忘れていました。

リフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の見積もりをした会社は、ゼネコンの孫請けでの工事もしていますし、リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社の下請けをしたこともある会社でした。

結局、ゼネコンや大手のリフォーム会社で、自社に施工能力の無い会社は、自社で工事が出来て施工技術力も高い地元の会社を使っているのです。

だから、信頼出来る地元の会社さえ見つければ、安心して安く工事が出来るのです。

最近各戸平均70万円で済ませました。

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

>>201
工事にしなくてもいいものはありません。例えば壁を塗り替えることにしても、塗り替えだけが目的なら１０年でやっても２０年でやってもいいでしょう。
通路の張替えも同じことです。
要は積立金の状況次第です。資産価値を高めより快適な生活をするためのグレードアップを図る工事をやるか、きたなくなっても我慢するかということでしょう。何も修繕工事はタイルの落下防止、ひび割れや雨漏り、排水管の補修等の生活していくのに悪影響を与えるとこだけをするのではありません。最低それはやらなければならないでしょうが。

私どもの大規模修繕工事は大手建設会社でやりました。当然下請け・孫請け業者が実際の工事はやります。
どこの会社でも実際元請会社が全て自分のところの社員でやるとこなんてありませんよ。
それは地元の建築会社であっても同じことです。あなたのいるマンションの工事をされたところも実際工事をされたのは孫請け・曾孫請け等の小さい会社や個人の人たちでしょう。あなたはそれを知らないだけです。
自分の会社で大工や左官、ペンキ工、とび職、トラックの運転手、土木作業員、ガードマン、設計士等々全てかかえていたらその会社はすぐ倒産しますよ。

防水工事などやったかどうか分からないとかいってますが、やったかどうかは分かりますよ、それに設計・監理会社がチェックしてますし、大手ゼネコンがそんなことをするわけがありません。
会社は継続していかなければならないのですからね。信用が大事です、仕事はそこだけではないのですから。

大規模修繕には下記の契約を使い、特に瑕疵の担保条項は規定すべきだね。
民間連合協定請負工事契約約款
http://www.gcccc.jp/contract/20-11.html

今時大規模修繕工事をして、補償契約がないということはないでしょう。
１年点検は当然無償ですよ。

設計管理会社がチェックしているといっても、その設計管理会社が施工業者とグルだったらどうでしょう。

塗装でも防水でも、仕上げてしまえばその中がどうなっているのか、理屈では確かめることが出来るはずですが、実際にそれを調べる為に数十万円のお金を支払い確かめることをする人がいるでしょうか？

だからこそ、隠ぺいする事が出来るのです。
ばれる確率が低いので、また、手抜きをしても実際に問題が起きる可能性は低く、もし問題が起きたとしてもアフターサービスだと称して手直しをすれば、手抜きして大きなお金を奪い取ってもばれないどころか、あの会社はアフターサービスがしっかりしていると言わせる事が出来ますので、自信を持って大丈夫だと言い切る人がいるのです。

本来、やるべき事をやったなら、アフターサービスで１年後とか２年後に補修工事をするなんて事にはならないのです。
勿論、やるべき事をしていても、状況判断の誤りから、１年後に手直しをしなければいけないような事もありますが、それとは全く違うことです。

それを勘違いさせて、手抜き工事で大儲けをし、問題が起こった部分のみ手直しをするようなアフターサービスが当たり前だと思わせておけば、こんなからくりを知らない人たちは、誰も疑わないどころか、信頼するでしょうね、騙されているとは知らずに、良い会社だと信じるのです。
　
また、このからくりをばらされたくないので、この内容に対して、あれこれ信用を無くすような書き込みをして攻撃するのです。
　

209
そのようなひどい状況の地域があったとすれば、施工会社の商売が成立するためには「すべての会社が申し合わせてそのような商売をする」しかありません。
妄想を書き込む暇があれば、実際に営繕担当理事などのサブについて仕事ぶりを見ることです。
仕事が忙しくてそんなことはできないと言うなら無責任なことは書かないことです。

中傷、抽象は暇つぶしに過ぎない。

>>209
被害妄想の強い方なんですね。
もっと「人を信じ、信じられる人間になりなさい」

>>209
大規模修繕工事で、マンションをきれいにするためにやる壁の塗り替えとか通路の張替え等を
１０年でやるのと２０年でやるのはどちらがいいですか？
それとか、バリアフリーを取り入れるとかの工事をするとかは。
早くやればきれいになりますよ。

うちのマンションは、修繕の時、防水工事がちゃんとなされなくて、2回もやり直させた。
地元の大手だったけど、出入り禁止になった。

書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので「被害妄想」だとか「人を信じろ」としか反論できないのですね。

大規模修繕工事も大手ゼネコンに任せた方が責任もってやってくれるよ。
大手ゼネコンも積極的にこの分野に進出してきたからね。
地元の建設会社ではちょっと無理だよ。

>209
そんな施工会社や管理会社を見抜けず選ぶお前が無能なんだよ。

216
＞書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので
工事のこと全くわかってない内容に「事実」とか「それに対抗」とか笑わせるよ。
自分がどんな痛い状態か分かってるか？

だから地元の企業では大規模修繕での元請けは無理。
地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ。

>地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ

昔からだよ。

昔から、下請けや孫受けをしている業者たちでも出来るのに、大きな権力で押さえ込み、上前を跳ねると言う悪徳暴力団や悪徳政治家のような人種が、逆らうと仕事を出来ないようにしてやると脅かし従えている仕組みが横行し、それが当たり前だと思い込んでしまい、出来る事でさえ出来ないと勘違いしてしまっているのが、分からないのです。
いや、分かろうとしないのです。

そのやりかたを、崩さず暴利を貪り続けたいので、何も知らない人たちに、このようなやりかたが当たり前であると信じ込ませないといけないのです。

そもそも、このようになる遠い昔、人一人の力で出来る事、一人一人が持っているいろんな分野の得意な事を知り、互いに力を合わせる事で、これまで出来なかった別の事が出来るようになり、出来ないと思っていた事や、無理だと思っていた大きな事も出来る様になったのです。

その能力の１つ、人を騙し従え上前を跳ねる能力を持った人間が悪事をしても逃げ伸びられ、大金を手にし、権力までも手に出来る事を知り、自分達の利益を守ろうと考え、作り上げられた事なのですが、それに気づかず、仕方無いと諦めてしまう人が多く、更に、このように昔からの事だからと、味方になり暴利の一部をもらおうとしているような人か、何を考えているのかわかりませんが、あのような人たちを野放しにしようとしているのです。

今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

つまり、ちゃんとした知識が無くても、人の話しを聞き何が正しいのか判断する力さえあれば良いのです。

「昔からだよ」とか「逆らえない」など、何もさせないように誘導する、洗脳する事はかりしている人には、とうてい理解出来ないのです。
　

>>222
でもね、やはり大手ゼネコンが元請になった方が絶対いいと思うよ。
大規模修繕工事については、以前は大手ゼネコンは見向きもしなかったんだけど、現在は
積極的に手がけるようになってきたからね。
だから大手ゼネコンの間でも競争は激化しているのが現状だよ。
大規模修繕の場合、施工会社の見積りを取れば地元業者と大手ゼネコンとは見積り価格で大きな差が出ている。
本気で大手が取り組めば地元の建設会社は太刀打ちできない。
私どもの工事でもそれが顕著でした。
大手の工事内容は丁寧でしっかりした工事をしますよ。勿論、下請けや孫請けの業者をしっかり監督してますしね。

＞今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

理想を求める事は良い事ですが、民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款くらいは勉強して下さい。

なにも大手ゼネコンが悪いとは言っていません。

ごく一部の悪徳管理会社などが大きな利益を得る為に、大きな会社だから値段は高いのは当たり前、でも、地元の小さな会社だとこんな工事は出来ないのに依頼するのですか？とすることをいっているのです。

最近では大手ゼネコンの値段を下げる努力をしていますので、地元の業者と同等の値段ではないですが、許容範囲と思われるような値段にもなるため、同じ土俵で比べることが出来るようにもなってきています。

つまり、これまで名前ばかりのトンネル会社を通して下請けに仕事を回していたようなことを省き、実際に仕事をする下請け孫請けだけになってきたからです。

とはいえ、管理会社の部分、設計管理と言う部分で、トンネルかキックバックをしてしまうことが有りますからね。



ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

>ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

これくらい自分でググって調べなさい。

分からないから聞いているのではないのですが、それが分からなかったようですね。

それらの色んな内容のどの部分の事について、あなたが言いたいのは、どのように関わっているのか、と言う事です。

それよりも、このような掲示板には、これらの知識がなくて書き込んだ場合、無知呼ばわりされてしまうのでしょうか？
つまり、全てのことを知り、理解した上でないと書き込めないのでしょうか？

私は、そうじゃないと思います。
分からないことが沢山あるので、何をどのように調べて良いかさえ分からないので、教えてもらうために書き込んでも良いと思うのです。

それに対して、このような扱いをされてしまえば、今後、こわくて書き込むことさえ出来なくなりますよ。
また、このような扱いを受けたから、将来、同じ目にあわせてやろうとする人が出るかも知れませんよ。

そのような事を踏まえたやりとりが出来ないのは困りますね。
　

＞具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

無知を通り越して、居直りですよ。

>>225
大手ゼネコンと地元業者との価格の差は断然大手ゼネコンの方が安くなっていますよ（当然同じ仕様での話し）
又、管理会社に対するバックリベートにしても大手ゼネコンの方が安く済む又はバックリベートなしで済む
可能性は高いと思います。
それに元請け会社が下請けや孫請けに仕事を依頼するのはどこも一緒ですよ。
たとえ地元の建設会社が元請になっても下請けや孫請けを使うのは当然のこと。

人に無知と言う前に、ポイントを絞れないあなたが信用できませんよ。
本当に解っているのかなぁ？

知ったかぶりをしているから、ポイントを絞れなくて逆切れしているようですよ。

ポイント絞ってあげたらどうですか？
ほんとに絞れるならですが

>>230
あなたは誰にいっているんですか？

本当に知りたいならこんなところよりyahoo知恵袋とか教えてgoogleの方がいいよ！

>>232
yahoo知恵袋では無理ですよ。

管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

新築当時からの管理会社の予定では、建物の状態が新築当初の見込みよりも良いので、計画していた１０年で大規模修繕工事を行う必要はないので２～３年様子をみてからにしましょう、そうする事で、修繕積立金にも余裕が出て我々への金銭的な負担が少なくなると言う事もあり、その時、もし１３年目でやるとしてもと現状から推測した工事内容と見積もりを作ったりして、１０年目の工事が１３年目以降に伸ばそうとしていたのですが、その後、新しい理事長が管理会社を変えてしまいました。
新しい管理会社になった途端、１０年目で大規模修繕工事をしないと保証は無くなるし、事故が起こったら大変な事になると豪語して、前の管理会社が計画していた工事内容と金額とはかなり違う内容と金額を提案して来たのです。

工事範囲と言うか内容は、補修で済むと言われていた部分などは全てやり直し工事とされていて、金額も前の管理会社が見積もった金額の１．５倍以上の金額で、これまでに積み立てた修繕金を越えていたのでした。

理事長は直ぐに工事をしようと張り切っていたのですが、他の理事がおかしいと言い出して建築に詳しい人を頼み見てもらう事にしますと、新しい管理会社は大規模修繕工事を狙って管理を奪い取り、高額の工事を吹っ掛けて実は素人にはわからないような部分で手を抜いたり、通常の２倍～１０倍の金額で見積もりをする会社だとわかりました。

理事長は強引に直ぐに管理会社の言うように工事をしないと皆の責任になると大声を出していたのですが、前の管理会社の言っていることと全く違うし、建築家の話も事実らしく、新しい管理会社が出した見積書を見てもらうとおかしなしなくてもいい部分も多い内容ばかりで金額もとんでもなく高いのが判明したのです。

それで我々は、管理費は安いので、管理はしてもらうようにして、工事に関しては、この管理会社にはさせないようにしたのです。

前の管理会社は管理費は少し高かったが、新しい管理会社の言う事を聞いていたら２千万円以上、３千万円近い損をしていたでしょう。

この管理会社、管理費は安いので、このおまま工事はさせずに居てもらうつもりです。

大規模修繕工事目当てのハイエナぼったくり管理会社で、理事長が引き入れたのですが、残念ながら理事長は工事が出来なかったのでおそらくキックバックがないのでしょうね。

皆さん、代子募集善工事で騙されないようにして下さい。

信用できるところの方がいいと思う
先々もへんな工事を提案されること等を考えれば前の管理会社の方が良さそう
意味のわからない支出とかされないかな

＞管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

違いますよ。管理会社が同じであってもその期の理事長、役員を筆頭とする組合員の意識によって、管理会社は意図的に工事内容、金額を違わせて暴利を貪るのです。

管理費は信じられないほど安くて、前の管理会社の４分の３なのです。
年間で２００万円くらい違い、他に参加した管理会社とは１５０万円くらいの差がありまして、管理内容は全社同じと言う事だったので、皆この安い管理会社に賛成したのですが、こんな事になるとは誰も考えませんでした。
この掲示板でも名前が出ている「Ｇ社」だったのです。

やはり変えたほうがいいですか。

管理会社が意図的に理事などを騙せると思えば暴利を貪る事もあるのですか。

どちらも、おっしゃること分かります。

ご指摘、ありがとうございました。

大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。
これをやらなかったらバックリベートが取られるだけ。
そして建築会社は大手ゼネコンがいいよ。

＞大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。

絵に描いた餅。役員になり手がいない管理組合でどうやってやるの教えて！
まさかマン管士を使えではないでしょうね。バックリベートが倍になるだけでしょうよ。

私のところは現在大規模修繕の真っ最中です。
大規模修繕にあたっては、業者の募集、修繕専門委員会、業者選定にあたっての総合評価方式や入札評価の
計算方法等全て組合でやりました。
管理会社は全てノータッチです。
私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。
ただ、情報提供だけはしてましたけどね。

>]私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。

釣りに引っ掛かるマン管士妄信者の宣伝に過ぎない。

ここを読んでいてびっくりしたのですが、世の中にこんなにたくさんブラックな管理会社があるんですね。
私はフロントを１０年ほどやっておりますが、うちの会社ではバックマージンや紹介手数料など一切取ったことないですよ。お歳暮・お中元すら会社としても受け取らないですし、すべて送り返してるくらい徹底してます。
「業者から１円でも受け取ると、管理組合の立場に立っているとはいえない」ということからです。
また、修繕工事の元請もほぼやりません。
大規模修繕工事に関連してうちの会社が得る金銭的利益は、まったくありませんが、それでも会社の運営はまったく問題ないですよ。
そもそも、工事なんていうものは水物なので、管理委託費だけで経営が成り立つよう、積算されているのが当たり前ではないのでしょうか？

しかし、世の中には工事を通じて、管理組合を食い物にしている管理会社がたくさんあるのですね。
フロントとしてもそんな会社に入らなくてよかったです。

>>242
確かに殆どの管理会社はバックリベートを取ることにより委託業務費を安くし管理組合に入っていきます。
特に大規模修繕工事については、それをあてにして通常の委託費を抑えている関係上バックリベートを取るのは
当たり前という風潮になっています。
あなたの会社みたいな健全な会社もあります。しかし、普通ならおたくの会社が良心的でいいんでしょうが、
見た目には委託業務費が高く感じられるのです。そこに他の管理会社が付け入る隙があるのですよ。
組合も勉強してきていますので将来的にはおたくの会社が伸びていくと思います。
管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。
マンションの管理は共存共栄の精神で管理していかねば管理会社の継続性はないと思います。

　
このようなＧ人社を筆頭にした「ぼったくり管理会社」は、２面性があるのです。

会社が大きければ大きいほど、適正価格できっちりと居住者の為の良い管理運営をする部隊、適正価格より少し安価で文句があまり出ない管理を提供する部隊、安価でそれなりの管理を提供する部隊、とても安価でそれなりの管理を提供するが工事や大規模修繕工事をやたら勧めてぼったくり価格で短期で儲け追い出されても良いと言う部隊、などに分かれているのです。

大きな会社ほど、その手の教育も十分なされていて、証拠が揃わないように配慮して、非常に巧みに実行するので、実際に行われても、立憲するのは大変困難なのです。

ですから、きっちりと良い管理をしている部隊の居住者からは「ちゃんとした良い管理会社ですよ。」と言うコメントさえもらえるようにしているのです。
全て、計算ずくなのです。

>>243
確かに管理委託費の設定は少し高いかもしれません。
よそを経験していないので基準がよく分りませんが、他社からリプレイスの営業をかけられたときに、驚くような金額が出てくることがあります。
ただ、その金額だと原価割ってる･･･というようなものもあり、どんな管理をしているのか気になりますね。
結局、あまりの金額差に逆にお客様から「安かろう悪かろうでは･･･」と心配する声があがり、結局うちが少し減額して守りました。
私としては、業務の内容や質をきちっと判断していただけるようになって欲しいと思います。
努力が足りないから伝わらないのだよといわれればそれまでですが。
マン管士は過去に組合さんが契約されて、理事会で話したことがありますが、その方がたまたまそうだっただけだと思いますが、ま、間違ったことは言わないがそれほど専門性が高いとは感じませんでした。でも、第三者の意見を聞き安心したいという気持ちを解消するにはいいんではないでしょうか？
まだまだ歴史の浅い職種ですからね、長い目で見ないとと思います。
定年するころには、出来れば自分もマン管士独立したいので、その土壌を作って欲しいもんですね。

管理会社は大きな管理組合についてはサービスも委託費も安い。
小さな組合については、委託費は高くなる。
これは仕方ないことだと思う。
私企業だから営利を追及するのは当たり前のこと。

＞管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。

どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
大規模修繕の監理の安請けしたマン管士の監理不十分で管理組合は監理費不払いに対し提訴するようなマン管氏がいたが、裁判の結果次第ではマン管の存在意義が司法の場で問われることになる。

247
>どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
「管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。」は誰もが認める傾向でしょう。何が宣伝ですかね。マン管士叩きの逆宣伝をしておいて浅ましい言動ですね。

>>247
大規模修繕工事の設計・監理をするには１級建築士の資格が必要ですよ。
監理不十分であれば建築士の責任というのもご存知ないようですね。
マン管士が大規模修繕工事で関与するのは修繕周期や劣化診断の方法、建築請負会社の選定方法、適正修繕積立金の計算方法、工事の優先順位、専門委員会といったことに対するコンサルタントですよ。
コンサルはするけどそれをジャッジするのは当然組合の判断です。

劣化診断を自主でやりたいのですがどうすればいいですか。

１級建築士だけど教えない。
教えたら商売に影響するので。
実をいうと素人でも診断はできるんだけどね。

＞劣化診断を自主でやりたいのですがどうすればいいですか。
下記をご参考に。
改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/1606syuuzzen/00hyousi...
マンションの管理と修繕
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto02.html

>128

以前ここに努めていましたが、
程度の低い下請け業者が多いです。
粉塵対策はまったく行ないませんので、
駐輪場の自転車･バイクはコンクリートの粉塵で真っ白け！

また、建物の事を基礎から知っている社員は１人しかいません。
あとは資格を持っているだけの素人ばかりなので、
覚悟して使ったほうがよいでしょう。

他で相手にされないからって、こんな古いスレを探して書き込むほどネット依存症が酷くなっているのですか。
社会復帰できることを祈っております。

スレが古いとかいうのは関係ないのではないですか？
以前のスレを読んでいる者ばかりではないですからね。
同じことの繰り返しでも全然問題はないと思いますよ。

わざわざ３年半も前に途切れているスレを探して書き込まなくても、他に書き込むスレがありますよ。
あなたは他で相手にされないと言うか、太刀打ちできないので、古いスレを探している依存症なのでしょう。

>>257
酷そうですね…

最初って、購入時の一時金徴収もあるから、余裕がありそうなのに…
それなのに借入ってことは、
毎月の修繕積立金の大幅な値上げが、早急に必要な状況なのでしょうね。

仮に同じ期間で、工事内容も全く同じで次の大規模修繕を行った場合、
今度は、購入時にあった一時徴収金はないし、
前回の借入れへの返済があるので、積立総額も少ないので、さらに大変なことになりますね。

管理会社も変えられない管理組合＝住民でしたら、
早く逃げた方が勝ちかも。

>259
それは悪いマンションを選んでしまったようですね。
管理会社が悪徳管理会社なのではないでしょうか？
それに、理事たちがグルになって修繕積立金を懐に入れてるのではないでしょうか？
いろいろ証拠を集め、国土交通省に通報すべきだと思います。

修繕工事の件で役立つ意見が多数あります。

競争入札の業者は当然ですが住民独自で業者を選び連れてくるのです。管理会社には一切関与の余地を与えないのが前提ですよ。もちろん、住民にもそれだけの責任感を持つことは前提です。管理会社任せは、住民の貴重な共有財産を、無駄遣いされるのは必定で、競争で適正価格確保が可能となるのです。管理会社がその競争に努力して勝利すればそれはみとめてやればいいのです。管理会社任せは、不正も起こり愚の骨頂だと、今は思っております。

>>244 匿名さん
やっぱりそうでしたか…