はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。
長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？
最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？
あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
[スレ作成日時]2008-11-17 19:18:00
書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので「被害妄想」だとか「人を信じろ」としか反論できないのですね。
大規模修繕工事も大手ゼネコンに任せた方が責任もってやってくれるよ。
大手ゼネコンも積極的にこの分野に進出してきたからね。
地元の建設会社ではちょっと無理だよ。
216
＞書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので
工事のこと全くわかってない内容に「事実」とか「それに対抗」とか笑わせるよ。
自分がどんな痛い状態か分かってるか？
だから地元の企業では大規模修繕での元請けは無理。
地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ。
>地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ
昔からだよ。
昔から、下請けや孫受けをしている業者たちでも出来るのに、大きな権力で押さえ込み、上前を跳ねると言う悪徳暴力団や悪徳政治家のような人種が、逆らうと仕事を出来ないようにしてやると脅かし従えている仕組みが横行し、それが当たり前だと思い込んでしまい、出来る事でさえ出来ないと勘違いしてしまっているのが、分からないのです。
いや、分かろうとしないのです。
そのやりかたを、崩さず暴利を貪り続けたいので、何も知らない人たちに、このようなやりかたが当たり前であると信じ込ませないといけないのです。
そもそも、このようになる遠い昔、人一人の力で出来る事、一人一人が持っているいろんな分野の得意な事を知り、互いに力を合わせる事で、これまで出来なかった別の事が出来るようになり、出来ないと思っていた事や、無理だと思っていた大きな事も出来る様になったのです。
その能力の１つ、人を騙し従え上前を跳ねる能力を持った人間が悪事をしても逃げ伸びられ、大金を手にし、権力までも手に出来る事を知り、自分達の利益を守ろうと考え、作り上げられた事なのですが、それに気づかず、仕方無いと諦めてしまう人が多く、更に、このように昔からの事だからと、味方になり暴利の一部をもらおうとしているような人か、何を考えているのかわかりませんが、あのような人たちを野放しにしようとしているのです。
今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。
つまり、ちゃんとした知識が無くても、人の話しを聞き何が正しいのか判断する力さえあれば良いのです。
「昔からだよ」とか「逆らえない」など、何もさせないように誘導する、洗脳する事はかりしている人には、とうてい理解出来ないのです。
>>222
でもね、やはり大手ゼネコンが元請になった方が絶対いいと思うよ。
大規模修繕工事については、以前は大手ゼネコンは見向きもしなかったんだけど、現在は
積極的に手がけるようになってきたからね。
だから大手ゼネコンの間でも競争は激化しているのが現状だよ。
大規模修繕の場合、施工会社の見積りを取れば地元業者と大手ゼネコンとは見積り価格で大きな差が出ている。
本気で大手が取り組めば地元の建設会社は太刀打ちできない。
私どもの工事でもそれが顕著でした。
大手の工事内容は丁寧でしっかりした工事をしますよ。勿論、下請けや孫請けの業者をしっかり監督してますしね。
＞今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。
理想を求める事は良い事ですが、民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款くらいは勉強して下さい。
なにも大手ゼネコンが悪いとは言っていません。
ごく一部の悪徳管理会社などが大きな利益を得る為に、大きな会社だから値段は高いのは当たり前、でも、地元の小さな会社だとこんな工事は出来ないのに依頼するのですか？とすることをいっているのです。
最近では大手ゼネコンの値段を下げる努力をしていますので、地元の業者と同等の値段ではないですが、許容範囲と思われるような値段にもなるため、同じ土俵で比べることが出来るようにもなってきています。
つまり、これまで名前ばかりのトンネル会社を通して下請けに仕事を回していたようなことを省き、実際に仕事をする下請け孫請けだけになってきたからです。
とはいえ、管理会社の部分、設計管理と言う部分で、トンネルかキックバックをしてしまうことが有りますからね。
ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。
>ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。
これくらい自分でググって調べなさい。
分からないから聞いているのではないのですが、それが分からなかったようですね。
それらの色んな内容のどの部分の事について、あなたが言いたいのは、どのように関わっているのか、と言う事です。
それよりも、このような掲示板には、これらの知識がなくて書き込んだ場合、無知呼ばわりされてしまうのでしょうか？
つまり、全てのことを知り、理解した上でないと書き込めないのでしょうか？
私は、そうじゃないと思います。
分からないことが沢山あるので、何をどのように調べて良いかさえ分からないので、教えてもらうために書き込んでも良いと思うのです。
それに対して、このような扱いをされてしまえば、今後、こわくて書き込むことさえ出来なくなりますよ。
また、このような扱いを受けたから、将来、同じ目にあわせてやろうとする人が出るかも知れませんよ。
そのような事を踏まえたやりとりが出来ないのは困りますね。
＞具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。
無知を通り越して、居直りですよ。
>>225
大手ゼネコンと地元業者との価格の差は断然大手ゼネコンの方が安くなっていますよ（当然同じ仕様での話し）
又、管理会社に対するバックリベートにしても大手ゼネコンの方が安く済む又はバックリベートなしで済む
可能性は高いと思います。
それに元請け会社が下請けや孫請けに仕事を依頼するのはどこも一緒ですよ。
たとえ地元の建設会社が元請になっても下請けや孫請けを使うのは当然のこと。
人に無知と言う前に、ポイントを絞れないあなたが信用できませんよ。
本当に解っているのかなぁ？
知ったかぶりをしているから、ポイントを絞れなくて逆切れしているようですよ。
ポイント絞ってあげたらどうですか？
ほんとに絞れるならですが
本当に知りたいならこんなところよりyahoo知恵袋とか教えてgoogleの方がいいよ！
管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。
新築当時からの管理会社の予定では、建物の状態が新築当初の見込みよりも良いので、計画していた１０年で大規模修繕工事を行う必要はないので２～３年様子をみてからにしましょう、そうする事で、修繕積立金にも余裕が出て我々への金銭的な負担が少なくなると言う事もあり、その時、もし１３年目でやるとしてもと現状から推測した工事内容と見積もりを作ったりして、１０年目の工事が１３年目以降に伸ばそうとしていたのですが、その後、新しい理事長が管理会社を変えてしまいました。
新しい管理会社になった途端、１０年目で大規模修繕工事をしないと保証は無くなるし、事故が起こったら大変な事になると豪語して、前の管理会社が計画していた工事内容と金額とはかなり違う内容と金額を提案して来たのです。
工事範囲と言うか内容は、補修で済むと言われていた部分などは全てやり直し工事とされていて、金額も前の管理会社が見積もった金額の１．５倍以上の金額で、これまでに積み立てた修繕金を越えていたのでした。
理事長は直ぐに工事をしようと張り切っていたのですが、他の理事がおかしいと言い出して建築に詳しい人を頼み見てもらう事にしますと、新しい管理会社は大規模修繕工事を狙って管理を奪い取り、高額の工事を吹っ掛けて実は素人にはわからないような部分で手を抜いたり、通常の２倍～１０倍の金額で見積もりをする会社だとわかりました。
理事長は強引に直ぐに管理会社の言うように工事をしないと皆の責任になると大声を出していたのですが、前の管理会社の言っていることと全く違うし、建築家の話も事実らしく、新しい管理会社が出した見積書を見てもらうとおかしなしなくてもいい部分も多い内容ばかりで金額もとんでもなく高いのが判明したのです。
それで我々は、管理費は安いので、管理はしてもらうようにして、工事に関しては、この管理会社にはさせないようにしたのです。
前の管理会社は管理費は少し高かったが、新しい管理会社の言う事を聞いていたら２千万円以上、３千万円近い損をしていたでしょう。
この管理会社、管理費は安いので、このおまま工事はさせずに居てもらうつもりです。
大規模修繕工事目当てのハイエナぼったくり管理会社で、理事長が引き入れたのですが、残念ながら理事長は工事が出来なかったのでおそらくキックバックがないのでしょうね。
皆さん、代子募集善工事で騙されないようにして下さい。
信用できるところの方がいいと思う
先々もへんな工事を提案されること等を考えれば前の管理会社の方が良さそう
意味のわからない支出とかされないかな
＞管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。
違いますよ。管理会社が同じであってもその期の理事長、役員を筆頭とする組合員の意識によって、管理会社は意図的に工事内容、金額を違わせて暴利を貪るのです。
管理費は信じられないほど安くて、前の管理会社の４分の３なのです。
年間で２００万円くらい違い、他に参加した管理会社とは１５０万円くらいの差がありまして、管理内容は全社同じと言う事だったので、皆この安い管理会社に賛成したのですが、こんな事になるとは誰も考えませんでした。
この掲示板でも名前が出ている「Ｇ社」だったのです。
やはり変えたほうがいいですか。
管理会社が意図的に理事などを騙せると思えば暴利を貪る事もあるのですか。
どちらも、おっしゃること分かります。
ご指摘、ありがとうございました。
大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。
これをやらなかったらバックリベートが取られるだけ。
そして建築会社は大手ゼネコンがいいよ。
＞大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。
絵に描いた餅。役員になり手がいない管理組合でどうやってやるの教えて！
まさかマン管士を使えではないでしょうね。バックリベートが倍になるだけでしょうよ。
私のところは現在大規模修繕の真っ最中です。
大規模修繕にあたっては、業者の募集、修繕専門委員会、業者選定にあたっての総合評価方式や入札評価の
計算方法等全て組合でやりました。
管理会社は全てノータッチです。
私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。
ただ、情報提供だけはしてましたけどね。
>]私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。
釣りに引っ掛かるマン管士妄信者の宣伝に過ぎない。
ここを読んでいてびっくりしたのですが、世の中にこんなにたくさんブラックな管理会社があるんですね。
私はフロントを１０年ほどやっておりますが、うちの会社ではバックマージンや紹介手数料など一切取ったことないですよ。お歳暮・お中元すら会社としても受け取らないですし、すべて送り返してるくらい徹底してます。
「業者から１円でも受け取ると、管理組合の立場に立っているとはいえない」ということからです。
また、修繕工事の元請もほぼやりません。
大規模修繕工事に関連してうちの会社が得る金銭的利益は、まったくありませんが、それでも会社の運営はまったく問題ないですよ。
そもそも、工事なんていうものは水物なので、管理委託費だけで経営が成り立つよう、積算されているのが当たり前ではないのでしょうか？
しかし、世の中には工事を通じて、管理組合を食い物にしている管理会社がたくさんあるのですね。
フロントとしてもそんな会社に入らなくてよかったです。
>>242
確かに殆どの管理会社はバックリベートを取ることにより委託業務費を安くし管理組合に入っていきます。
特に大規模修繕工事については、それをあてにして通常の委託費を抑えている関係上バックリベートを取るのは
当たり前という風潮になっています。
あなたの会社みたいな健全な会社もあります。しかし、普通ならおたくの会社が良心的でいいんでしょうが、
見た目には委託業務費が高く感じられるのです。そこに他の管理会社が付け入る隙があるのですよ。
組合も勉強してきていますので将来的にはおたくの会社が伸びていくと思います。
管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。
マンションの管理は共存共栄の精神で管理していかねば管理会社の継続性はないと思います。
このようなＧ人社を筆頭にした「ぼったくり管理会社」は、２面性があるのです。
会社が大きければ大きいほど、適正価格できっちりと居住者の為の良い管理運営をする部隊、適正価格より少し安価で文句があまり出ない管理を提供する部隊、安価でそれなりの管理を提供する部隊、とても安価でそれなりの管理を提供するが工事や大規模修繕工事をやたら勧めてぼったくり価格で短期で儲け追い出されても良いと言う部隊、などに分かれているのです。
大きな会社ほど、その手の教育も十分なされていて、証拠が揃わないように配慮して、非常に巧みに実行するので、実際に行われても、立憲するのは大変困難なのです。
ですから、きっちりと良い管理をしている部隊の居住者からは「ちゃんとした良い管理会社ですよ。」と言うコメントさえもらえるようにしているのです。
全て、計算ずくなのです。
>>243
確かに管理委託費の設定は少し高いかもしれません。
よそを経験していないので基準がよく分りませんが、他社からリプレイスの営業をかけられたときに、驚くような金額が出てくることがあります。
ただ、その金額だと原価割ってる･･･というようなものもあり、どんな管理をしているのか気になりますね。
結局、あまりの金額差に逆にお客様から「安かろう悪かろうでは･･･」と心配する声があがり、結局うちが少し減額して守りました。
私としては、業務の内容や質をきちっと判断していただけるようになって欲しいと思います。
努力が足りないから伝わらないのだよといわれればそれまでですが。
マン管士は過去に組合さんが契約されて、理事会で話したことがありますが、その方がたまたまそうだっただけだと思いますが、ま、間違ったことは言わないがそれほど専門性が高いとは感じませんでした。でも、第三者の意見を聞き安心したいという気持ちを解消するにはいいんではないでしょうか？
まだまだ歴史の浅い職種ですからね、長い目で見ないとと思います。
定年するころには、出来れば自分もマン管士独立したいので、その土壌を作って欲しいもんですね。
管理会社は大きな管理組合についてはサービスも委託費も安い。
小さな組合については、委託費は高くなる。
これは仕方ないことだと思う。
私企業だから営利を追及するのは当たり前のこと。
＞管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。
どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
大規模修繕の監理の安請けしたマン管士の監理不十分で管理組合は監理費不払いに対し提訴するようなマン管氏がいたが、裁判の結果次第ではマン管の存在意義が司法の場で問われることになる。
247
>どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
「管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。」は誰もが認める傾向でしょう。何が宣伝ですかね。マン管士叩きの逆宣伝をしておいて浅ましい言動ですね。
>>247
大規模修繕工事の設計・監理をするには１級建築士の資格が必要ですよ。
監理不十分であれば建築士の責任というのもご存知ないようですね。
マン管士が大規模修繕工事で関与するのは修繕周期や劣化診断の方法、建築請負会社の選定方法、適正修繕積立金の計算方法、工事の優先順位、専門委員会といったことに対するコンサルタントですよ。
コンサルはするけどそれをジャッジするのは当然組合の判断です。
劣化診断を自主でやりたいのですがどうすればいいですか。
１級建築士だけど教えない。
教えたら商売に影響するので。
実をいうと素人でも診断はできるんだけどね。
＞劣化診断を自主でやりたいのですがどうすればいいですか。
下記をご参考に。
改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/1606syuuzzen/00hyousi...
マンションの管理と修繕
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto02.html
>128
以前ここに努めていましたが、
程度の低い下請け業者が多いです。
粉塵対策はまったく行ないませんので、
駐輪場の自転車･バイクはコンクリートの粉塵で真っ白け！
また、建物の事を基礎から知っている社員は１人しかいません。
あとは資格を持っているだけの素人ばかりなので、
覚悟して使ったほうがよいでしょう。
他で相手にされないからって、こんな古いスレを探して書き込むほどネット依存症が酷くなっているのですか。
社会復帰できることを祈っております。
スレが古いとかいうのは関係ないのではないですか？
以前のスレを読んでいる者ばかりではないですからね。
同じことの繰り返しでも全然問題はないと思いますよ。
わざわざ３年半も前に途切れているスレを探して書き込まなくても、他に書き込むスレがありますよ。
あなたは他で相手にされないと言うか、太刀打ちできないので、古いスレを探している依存症なのでしょう。
5年前の大規模修繕で積立金はあったけど、全部無くなるのは・・・
って事で借り入れ？？？
積立金から繰上返済を提案しているけど
管理会社がジャマして返済を議決出来ない。
提案するけど、作った資料じゃない物を添付したり
積立金が減ると、何かあった時に・・・って区分所有者を脅す
借金している身分でインターホンの工事をしたいらしい。
でも壊れている家無いんだよね。
>>257
酷そうですね…
最初って、購入時の一時金徴収もあるから、余裕がありそうなのに…
それなのに借入ってことは、
毎月の修繕積立金の大幅な値上げが、早急に必要な状況なのでしょうね。
仮に同じ期間で、工事内容も全く同じで次の大規模修繕を行った場合、
今度は、購入時にあった一時徴収金はないし、
前回の借入れへの返済があるので、積立総額も少ないので、さらに大変なことになりますね。
管理会社も変えられない管理組合＝住民でしたら、
早く逃げた方が勝ちかも。
中古で入居したんですが、新築時からずーっと工事してたらしいです。
新築時からの不具合を全て積立金で・・・
10年後の大規模修繕は・・・今のところ1戸あたり80万の赤字
ちゃんとした長規模修繕計画が無いので、まだまだ増えます。
逃げれるなら逃げたほうが勝ちだと思ってます。
臨時総会でこちらで作った資料で説明します。
管理会社も変える様に持っていくつもりですが
ダメな時は逃げ時だと思います。
>259
それは悪いマンションを選んでしまったようですね。
管理会社が悪徳管理会社なのではないでしょうか？
それに、理事たちがグルになって修繕積立金を懐に入れてるのではないでしょうか？
いろいろ証拠を集め、国土交通省に通報すべきだと思います。
大規模って訳じゃないけど
インターホンの工事、４０戸５００万は高いのでしょうか？
現在共有玄関はオートロックありカメラ無しですが、今度の工事はカメラ有の金額です。
できれば共有玄関はカメラ有り、各戸はそれぞれに選択したいと思います。
カメラ無しがカメラ有にするには、配線の大幅な工事が必要と言われました。
調べなければと思うのですが、さっぱりわかりません。
どのような所に相談すれば良いのでしょうか？
ちなみに管理会社は抜きで行ないたいと思っています。
修繕工事の件で役立つ意見が多数あります。
競争入札の業者は当然ですが住民独自で業者を選び連れてくるのです。管理会社には一切関与の余地を与えないのが前提ですよ。もちろん、住民にもそれだけの責任感を持つことは前提です。管理会社任せは、住民の貴重な共有財産を、無駄遣いされるのは必定で、競争で適正価格確保が可能となるのです。管理会社がその競争に努力して勝利すればそれはみとめてやればいいのです。管理会社任せは、不正も起こり愚の骨頂だと、今は思っております。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
