大規模修繕について

大規模修繕工事ですが、基本的な工事内容により、かなりの違いがでますので、一概に「一戸当り１００万円」とか「一戸当り７０万円」と言う金額で判断してはいけないのです。

私のマンションは、管理会社が不適切な会社でしたので自分たち居住者の手で行いました。
一応、管理会社も参加したいと言うので仕様書を作りあい見積もりをとりました。
まず、悪名高い管理会社の見積もり金額は一戸当り１００万円の６０００万円でした。
ゼネコン系の２社が、一戸当り８０万円の４８００万円と、一戸当り７５万円の４５００万円でした。
リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社は、一戸当り６６万円の４０００万円でした。
同じくリフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の３０００万円でした。

管理会社、設計管理、元請け、下請け、孫請け、ひ孫請けとなると、それぞれが工事をしなくても利益を上乗せするので、一戸当り５０万円であっても、ゼネコン系のように一戸当り８０万円になってしまうのです。

これを、安心と考えるか、無駄と考えるかですが、無駄なお金は支払いたくないのは同じだと思います。

ただ、このようなことを知らず、考えず、一戸当り１００万円が当たり前だと信じている人が居るので、管理会社が水増しした見積もりをだして小さな工務店などを寄せ集めて工事を行い、大きな利益を得る「ぼったくりバー」方式がまかり通るのです。

知らないうちに、しなくてもよい工事をしようとしていませんか？
終わってからでは確かめようのない防水工事など、見積もりには書いていても、本当にやったでしょうか？
そう言うところで、後になって分からない部分沢山ありますよ。

書き忘れていました。

リフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の見積もりをした会社は、ゼネコンの孫請けでの工事もしていますし、リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社の下請けをしたこともある会社でした。

結局、ゼネコンや大手のリフォーム会社で、自社に施工能力の無い会社は、自社で工事が出来て施工技術力も高い地元の会社を使っているのです。

だから、信頼出来る地元の会社さえ見つければ、安心して安く工事が出来るのです。

最近各戸平均70万円で済ませました。

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

>>201
工事にしなくてもいいものはありません。例えば壁を塗り替えることにしても、塗り替えだけが目的なら１０年でやっても２０年でやってもいいでしょう。
通路の張替えも同じことです。
要は積立金の状況次第です。資産価値を高めより快適な生活をするためのグレードアップを図る工事をやるか、きたなくなっても我慢するかということでしょう。何も修繕工事はタイルの落下防止、ひび割れや雨漏り、排水管の補修等の生活していくのに悪影響を与えるとこだけをするのではありません。最低それはやらなければならないでしょうが。

私どもの大規模修繕工事は大手建設会社でやりました。当然下請け・孫請け業者が実際の工事はやります。
どこの会社でも実際元請会社が全て自分のところの社員でやるとこなんてありませんよ。
それは地元の建築会社であっても同じことです。あなたのいるマンションの工事をされたところも実際工事をされたのは孫請け・曾孫請け等の小さい会社や個人の人たちでしょう。あなたはそれを知らないだけです。
自分の会社で大工や左官、ペンキ工、とび職、トラックの運転手、土木作業員、ガードマン、設計士等々全てかかえていたらその会社はすぐ倒産しますよ。

防水工事などやったかどうか分からないとかいってますが、やったかどうかは分かりますよ、それに設計・監理会社がチェックしてますし、大手ゼネコンがそんなことをするわけがありません。
会社は継続していかなければならないのですからね。信用が大事です、仕事はそこだけではないのですから。

大規模修繕には下記の契約を使い、特に瑕疵の担保条項は規定すべきだね。
民間連合協定請負工事契約約款
http://www.gcccc.jp/contract/20-11.html

今時大規模修繕工事をして、補償契約がないということはないでしょう。
１年点検は当然無償ですよ。

設計管理会社がチェックしているといっても、その設計管理会社が施工業者とグルだったらどうでしょう。

塗装でも防水でも、仕上げてしまえばその中がどうなっているのか、理屈では確かめることが出来るはずですが、実際にそれを調べる為に数十万円のお金を支払い確かめることをする人がいるでしょうか？

だからこそ、隠ぺいする事が出来るのです。
ばれる確率が低いので、また、手抜きをしても実際に問題が起きる可能性は低く、もし問題が起きたとしてもアフターサービスだと称して手直しをすれば、手抜きして大きなお金を奪い取ってもばれないどころか、あの会社はアフターサービスがしっかりしていると言わせる事が出来ますので、自信を持って大丈夫だと言い切る人がいるのです。

本来、やるべき事をやったなら、アフターサービスで１年後とか２年後に補修工事をするなんて事にはならないのです。
勿論、やるべき事をしていても、状況判断の誤りから、１年後に手直しをしなければいけないような事もありますが、それとは全く違うことです。

それを勘違いさせて、手抜き工事で大儲けをし、問題が起こった部分のみ手直しをするようなアフターサービスが当たり前だと思わせておけば、こんなからくりを知らない人たちは、誰も疑わないどころか、信頼するでしょうね、騙されているとは知らずに、良い会社だと信じるのです。
　
また、このからくりをばらされたくないので、この内容に対して、あれこれ信用を無くすような書き込みをして攻撃するのです。
　

209
そのようなひどい状況の地域があったとすれば、施工会社の商売が成立するためには「すべての会社が申し合わせてそのような商売をする」しかありません。
妄想を書き込む暇があれば、実際に営繕担当理事などのサブについて仕事ぶりを見ることです。
仕事が忙しくてそんなことはできないと言うなら無責任なことは書かないことです。

中傷、抽象は暇つぶしに過ぎない。

>>209
被害妄想の強い方なんですね。
もっと「人を信じ、信じられる人間になりなさい」

>>209
大規模修繕工事で、マンションをきれいにするためにやる壁の塗り替えとか通路の張替え等を
１０年でやるのと２０年でやるのはどちらがいいですか？
それとか、バリアフリーを取り入れるとかの工事をするとかは。
早くやればきれいになりますよ。

うちのマンションは、修繕の時、防水工事がちゃんとなされなくて、2回もやり直させた。
地元の大手だったけど、出入り禁止になった。

書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので「被害妄想」だとか「人を信じろ」としか反論できないのですね。

大規模修繕工事も大手ゼネコンに任せた方が責任もってやってくれるよ。
大手ゼネコンも積極的にこの分野に進出してきたからね。
地元の建設会社ではちょっと無理だよ。

>209
そんな施工会社や管理会社を見抜けず選ぶお前が無能なんだよ。

216
＞書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので
工事のこと全くわかってない内容に「事実」とか「それに対抗」とか笑わせるよ。
自分がどんな痛い状態か分かってるか？

だから地元の企業では大規模修繕での元請けは無理。
地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ。

>地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ

昔からだよ。

昔から、下請けや孫受けをしている業者たちでも出来るのに、大きな権力で押さえ込み、上前を跳ねると言う悪徳暴力団や悪徳政治家のような人種が、逆らうと仕事を出来ないようにしてやると脅かし従えている仕組みが横行し、それが当たり前だと思い込んでしまい、出来る事でさえ出来ないと勘違いしてしまっているのが、分からないのです。
いや、分かろうとしないのです。

そのやりかたを、崩さず暴利を貪り続けたいので、何も知らない人たちに、このようなやりかたが当たり前であると信じ込ませないといけないのです。

そもそも、このようになる遠い昔、人一人の力で出来る事、一人一人が持っているいろんな分野の得意な事を知り、互いに力を合わせる事で、これまで出来なかった別の事が出来るようになり、出来ないと思っていた事や、無理だと思っていた大きな事も出来る様になったのです。

その能力の１つ、人を騙し従え上前を跳ねる能力を持った人間が悪事をしても逃げ伸びられ、大金を手にし、権力までも手に出来る事を知り、自分達の利益を守ろうと考え、作り上げられた事なのですが、それに気づかず、仕方無いと諦めてしまう人が多く、更に、このように昔からの事だからと、味方になり暴利の一部をもらおうとしているような人か、何を考えているのかわかりませんが、あのような人たちを野放しにしようとしているのです。

今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

つまり、ちゃんとした知識が無くても、人の話しを聞き何が正しいのか判断する力さえあれば良いのです。

「昔からだよ」とか「逆らえない」など、何もさせないように誘導する、洗脳する事はかりしている人には、とうてい理解出来ないのです。
　

>>222
でもね、やはり大手ゼネコンが元請になった方が絶対いいと思うよ。
大規模修繕工事については、以前は大手ゼネコンは見向きもしなかったんだけど、現在は
積極的に手がけるようになってきたからね。
だから大手ゼネコンの間でも競争は激化しているのが現状だよ。
大規模修繕の場合、施工会社の見積りを取れば地元業者と大手ゼネコンとは見積り価格で大きな差が出ている。
本気で大手が取り組めば地元の建設会社は太刀打ちできない。
私どもの工事でもそれが顕著でした。
大手の工事内容は丁寧でしっかりした工事をしますよ。勿論、下請けや孫請けの業者をしっかり監督してますしね。

＞今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

理想を求める事は良い事ですが、民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款くらいは勉強して下さい。

なにも大手ゼネコンが悪いとは言っていません。

ごく一部の悪徳管理会社などが大きな利益を得る為に、大きな会社だから値段は高いのは当たり前、でも、地元の小さな会社だとこんな工事は出来ないのに依頼するのですか？とすることをいっているのです。

最近では大手ゼネコンの値段を下げる努力をしていますので、地元の業者と同等の値段ではないですが、許容範囲と思われるような値段にもなるため、同じ土俵で比べることが出来るようにもなってきています。

つまり、これまで名前ばかりのトンネル会社を通して下請けに仕事を回していたようなことを省き、実際に仕事をする下請け孫請けだけになってきたからです。

とはいえ、管理会社の部分、設計管理と言う部分で、トンネルかキックバックをしてしまうことが有りますからね。



ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

>ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

これくらい自分でググって調べなさい。

分からないから聞いているのではないのですが、それが分からなかったようですね。

それらの色んな内容のどの部分の事について、あなたが言いたいのは、どのように関わっているのか、と言う事です。

それよりも、このような掲示板には、これらの知識がなくて書き込んだ場合、無知呼ばわりされてしまうのでしょうか？
つまり、全てのことを知り、理解した上でないと書き込めないのでしょうか？

私は、そうじゃないと思います。
分からないことが沢山あるので、何をどのように調べて良いかさえ分からないので、教えてもらうために書き込んでも良いと思うのです。

それに対して、このような扱いをされてしまえば、今後、こわくて書き込むことさえ出来なくなりますよ。
また、このような扱いを受けたから、将来、同じ目にあわせてやろうとする人が出るかも知れませんよ。

そのような事を踏まえたやりとりが出来ないのは困りますね。
　

＞具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

無知を通り越して、居直りですよ。

>>225
大手ゼネコンと地元業者との価格の差は断然大手ゼネコンの方が安くなっていますよ（当然同じ仕様での話し）
又、管理会社に対するバックリベートにしても大手ゼネコンの方が安く済む又はバックリベートなしで済む
可能性は高いと思います。
それに元請け会社が下請けや孫請けに仕事を依頼するのはどこも一緒ですよ。
たとえ地元の建設会社が元請になっても下請けや孫請けを使うのは当然のこと。

人に無知と言う前に、ポイントを絞れないあなたが信用できませんよ。
本当に解っているのかなぁ？

知ったかぶりをしているから、ポイントを絞れなくて逆切れしているようですよ。

ポイント絞ってあげたらどうですか？
ほんとに絞れるならですが

>>230
あなたは誰にいっているんですか？

本当に知りたいならこんなところよりyahoo知恵袋とか教えてgoogleの方がいいよ！

>>232
yahoo知恵袋では無理ですよ。

管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

新築当時からの管理会社の予定では、建物の状態が新築当初の見込みよりも良いので、計画していた１０年で大規模修繕工事を行う必要はないので２～３年様子をみてからにしましょう、そうする事で、修繕積立金にも余裕が出て我々への金銭的な負担が少なくなると言う事もあり、その時、もし１３年目でやるとしてもと現状から推測した工事内容と見積もりを作ったりして、１０年目の工事が１３年目以降に伸ばそうとしていたのですが、その後、新しい理事長が管理会社を変えてしまいました。
新しい管理会社になった途端、１０年目で大規模修繕工事をしないと保証は無くなるし、事故が起こったら大変な事になると豪語して、前の管理会社が計画していた工事内容と金額とはかなり違う内容と金額を提案して来たのです。

工事範囲と言うか内容は、補修で済むと言われていた部分などは全てやり直し工事とされていて、金額も前の管理会社が見積もった金額の１．５倍以上の金額で、これまでに積み立てた修繕金を越えていたのでした。

理事長は直ぐに工事をしようと張り切っていたのですが、他の理事がおかしいと言い出して建築に詳しい人を頼み見てもらう事にしますと、新しい管理会社は大規模修繕工事を狙って管理を奪い取り、高額の工事を吹っ掛けて実は素人にはわからないような部分で手を抜いたり、通常の２倍～１０倍の金額で見積もりをする会社だとわかりました。

理事長は強引に直ぐに管理会社の言うように工事をしないと皆の責任になると大声を出していたのですが、前の管理会社の言っていることと全く違うし、建築家の話も事実らしく、新しい管理会社が出した見積書を見てもらうとおかしなしなくてもいい部分も多い内容ばかりで金額もとんでもなく高いのが判明したのです。

それで我々は、管理費は安いので、管理はしてもらうようにして、工事に関しては、この管理会社にはさせないようにしたのです。

前の管理会社は管理費は少し高かったが、新しい管理会社の言う事を聞いていたら２千万円以上、３千万円近い損をしていたでしょう。

この管理会社、管理費は安いので、このおまま工事はさせずに居てもらうつもりです。

大規模修繕工事目当てのハイエナぼったくり管理会社で、理事長が引き入れたのですが、残念ながら理事長は工事が出来なかったのでおそらくキックバックがないのでしょうね。

皆さん、代子募集善工事で騙されないようにして下さい。

信用できるところの方がいいと思う
先々もへんな工事を提案されること等を考えれば前の管理会社の方が良さそう
意味のわからない支出とかされないかな

＞管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

違いますよ。管理会社が同じであってもその期の理事長、役員を筆頭とする組合員の意識によって、管理会社は意図的に工事内容、金額を違わせて暴利を貪るのです。

管理費は信じられないほど安くて、前の管理会社の４分の３なのです。
年間で２００万円くらい違い、他に参加した管理会社とは１５０万円くらいの差がありまして、管理内容は全社同じと言う事だったので、皆この安い管理会社に賛成したのですが、こんな事になるとは誰も考えませんでした。
この掲示板でも名前が出ている「Ｇ社」だったのです。

やはり変えたほうがいいですか。

管理会社が意図的に理事などを騙せると思えば暴利を貪る事もあるのですか。

どちらも、おっしゃること分かります。

ご指摘、ありがとうございました。

大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。
これをやらなかったらバックリベートが取られるだけ。
そして建築会社は大手ゼネコンがいいよ。

＞大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。

絵に描いた餅。役員になり手がいない管理組合でどうやってやるの教えて！
まさかマン管士を使えではないでしょうね。バックリベートが倍になるだけでしょうよ。

私のところは現在大規模修繕の真っ最中です。
大規模修繕にあたっては、業者の募集、修繕専門委員会、業者選定にあたっての総合評価方式や入札評価の
計算方法等全て組合でやりました。
管理会社は全てノータッチです。
私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。
ただ、情報提供だけはしてましたけどね。

>]私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。

釣りに引っ掛かるマン管士妄信者の宣伝に過ぎない。

ここを読んでいてびっくりしたのですが、世の中にこんなにたくさんブラックな管理会社があるんですね。
私はフロントを１０年ほどやっておりますが、うちの会社ではバックマージンや紹介手数料など一切取ったことないですよ。お歳暮・お中元すら会社としても受け取らないですし、すべて送り返してるくらい徹底してます。
「業者から１円でも受け取ると、管理組合の立場に立っているとはいえない」ということからです。
また、修繕工事の元請もほぼやりません。
大規模修繕工事に関連してうちの会社が得る金銭的利益は、まったくありませんが、それでも会社の運営はまったく問題ないですよ。
そもそも、工事なんていうものは水物なので、管理委託費だけで経営が成り立つよう、積算されているのが当たり前ではないのでしょうか？

しかし、世の中には工事を通じて、管理組合を食い物にしている管理会社がたくさんあるのですね。
フロントとしてもそんな会社に入らなくてよかったです。

>>242
確かに殆どの管理会社はバックリベートを取ることにより委託業務費を安くし管理組合に入っていきます。
特に大規模修繕工事については、それをあてにして通常の委託費を抑えている関係上バックリベートを取るのは
当たり前という風潮になっています。
あなたの会社みたいな健全な会社もあります。しかし、普通ならおたくの会社が良心的でいいんでしょうが、
見た目には委託業務費が高く感じられるのです。そこに他の管理会社が付け入る隙があるのですよ。
組合も勉強してきていますので将来的にはおたくの会社が伸びていくと思います。
管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。
マンションの管理は共存共栄の精神で管理していかねば管理会社の継続性はないと思います。

　
このようなＧ人社を筆頭にした「ぼったくり管理会社」は、２面性があるのです。

会社が大きければ大きいほど、適正価格できっちりと居住者の為の良い管理運営をする部隊、適正価格より少し安価で文句があまり出ない管理を提供する部隊、安価でそれなりの管理を提供する部隊、とても安価でそれなりの管理を提供するが工事や大規模修繕工事をやたら勧めてぼったくり価格で短期で儲け追い出されても良いと言う部隊、などに分かれているのです。

大きな会社ほど、その手の教育も十分なされていて、証拠が揃わないように配慮して、非常に巧みに実行するので、実際に行われても、立憲するのは大変困難なのです。

ですから、きっちりと良い管理をしている部隊の居住者からは「ちゃんとした良い管理会社ですよ。」と言うコメントさえもらえるようにしているのです。
全て、計算ずくなのです。

>>243
確かに管理委託費の設定は少し高いかもしれません。
よそを経験していないので基準がよく分りませんが、他社からリプレイスの営業をかけられたときに、驚くような金額が出てくることがあります。
ただ、その金額だと原価割ってる･･･というようなものもあり、どんな管理をしているのか気になりますね。
結局、あまりの金額差に逆にお客様から「安かろう悪かろうでは･･･」と心配する声があがり、結局うちが少し減額して守りました。
私としては、業務の内容や質をきちっと判断していただけるようになって欲しいと思います。
努力が足りないから伝わらないのだよといわれればそれまでですが。
マン管士は過去に組合さんが契約されて、理事会で話したことがありますが、その方がたまたまそうだっただけだと思いますが、ま、間違ったことは言わないがそれほど専門性が高いとは感じませんでした。でも、第三者の意見を聞き安心したいという気持ちを解消するにはいいんではないでしょうか？
まだまだ歴史の浅い職種ですからね、長い目で見ないとと思います。
定年するころには、出来れば自分もマン管士独立したいので、その土壌を作って欲しいもんですね。

管理会社は大きな管理組合についてはサービスも委託費も安い。
小さな組合については、委託費は高くなる。
これは仕方ないことだと思う。
私企業だから営利を追及するのは当たり前のこと。

＞管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。

どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
大規模修繕の監理の安請けしたマン管士の監理不十分で管理組合は監理費不払いに対し提訴するようなマン管氏がいたが、裁判の結果次第ではマン管の存在意義が司法の場で問われることになる。

247
>どさくさにマギレてマン管士の宣伝とは浅ましい。
「管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。」は誰もが認める傾向でしょう。何が宣伝ですかね。マン管士叩きの逆宣伝をしておいて浅ましい言動ですね。

>>247
大規模修繕工事の設計・監理をするには１級建築士の資格が必要ですよ。
監理不十分であれば建築士の責任というのもご存知ないようですね。
マン管士が大規模修繕工事で関与するのは修繕周期や劣化診断の方法、建築請負会社の選定方法、適正修繕積立金の計算方法、工事の優先順位、専門委員会といったことに対するコンサルタントですよ。
コンサルはするけどそれをジャッジするのは当然組合の判断です。

劣化診断を自主でやりたいのですがどうすればいいですか。