大規模修繕について

＞管理組合が直で業者選定すればよいことです。 管理会社をとおす必要無いですよ。

管理会社のピンハネをチェックする方が簡単で、特定理事が真似ないようにチェックする方が難しい。

マンション管理新聞のフリースペースを使うと無料で業者募集の広告を出せますよ。

大規模修繕時に管理会社に１０％のバックリベートぐらいやんなさいよ。
そうしないと管理会社の経営は厳しいし、優秀な人材を集めることもできないので。
優秀な人材（ふろんと）がいればマンション管理もスムースにいくようになるよ。

日本ハウズイングは、なんで経常利益１％程度なんですか？
管理委託契約を赤字で受注してるところが多いの？

そうなんですよ、委託業務費値切られっぱなしで全然儲けさせてくれません。
だから大規模修繕時のバックリベートぐらい大目にみてよ。
委託業務費が安くなったのは、マンション管理士のせいだよ。
やれ委託業務費の値下げだ部分委託だ、自主管理だといって委託業務費の値下げを強要するからね。
大規模修繕にしたって、マン管士が介入してバックリベートが取れないように指定業者の選定をしてくるから。
マン管士の排除をやらないとだめだね。

親亀こけたら子亀もこけている状態を認識すべきだ。

管理会社が潰れるのは、企業努力が足りないため
生き残るために必死な会社はたくさんある。
安易にピンハネでやり抜こうなんて、どれだけ考えが甘いんだよ！

質をよくしないと続かなくなりますよ。

でも現実は、大規模修繕時にバックリベートとるのは管理会社の大半がやってることだしね。
特に、ゼネコン系のマンションは１００％やってるだろうし。

年金生活の年寄りが多いマンションでは毎月千円でも管理費を節約したい。そうでなくても不景気だから大規模修繕になると数千万の１０％って大きいよ。支払わずに済むなら無駄な手数料を支払いたくない。

無料相談やってます。お気軽にどうぞ。

うちは普段メンテしてもらってる『日本水理』って設備屋さんに給水直結と排水管の大規模改修をしてもらいましたが担当の兼次さんや監督さんが誠意あってとても丁寧でしたよ。契約は管理組合直ですが、たぶん管理会社にいくらか取られてると思います。

1回目の大規模修繕工事って、普通は築12年目、13年目くらいでしょうけど、15年過ぎてからでも大丈夫なんでしょうか？予算を取ったとこですけど、理事会、修繕委員会の両方ともおばさんばかりがでてきて、機能しないと思われ、相当に時間がかかりそうなので。

おばさんをなめてはいけません。

大規模修繕は、計画通りにやると修繕積立金の増額に大きく影響します。工事施行者や管理会社にとっては
一年でも早くやってくれた方がいいし、早くやっても何ら影響はないですからね。
修繕周期が修繕積立金にもろに影響してきますので、専門家の意見に左右されず、自分達で自主点検を行い、
適切な修繕周期をジャッジすることが必要です。危険や漏水等がなければ先延ばししても何等問題はありません。修繕積立金の積立状況で判断すべきです。
修繕積立金のアップは修繕周期で大半決まります。例えば大規模修繕を１年先延ばしするだけで１戸当り月
いくら抑えることができるか計算してみてください。
計算方法は簡単です。大規模修繕計画で工事費（１回目）の総額を全戸数で割り、それを期間、年、月で割ってください。
わかり易く例示しますと　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金の１戸当り月必要額

　工事費２億　　戸数　１００戸　　１３年目　の場合は　月１戸当り　12,820円になります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　１４年目にすれば　　　　　　　　11,900円になります。
　　　このように１年先延ばしするだけで、月920円の修繕積立金のアップをしなくていいのです。

　専門委員会に管理会社は基本的には、参加させない方がいいでしょう。特に業者選定時は絶対参加させてはいけま　せん。紹介もしてもらってはいけません。バックリベートを取られることになり、１０％は違ってきますよ。

第1回の修繕委員会では、あたまのおかしいおばさんが一人いました。その他のおばさんはほとんど黙っていました。私は管理会社への発注に大反対したのですが、どこまでわかっているか心配です。。。

管理会社を通してバックリベートがないということは１００％ないでしょう。
１０％～１５％は確実に工事費が上乗せされてます。
金額的には大きいですよ。
相見積りとかはとらないんですか？
しかし、管理会社に発注とは今時希少価値があるぐらい稀有なことですね。
何かもらってるのでは？賄賂でも業者としては１００万ぐらいやってもたいしたことないしね。
どうせそれ以上に工事費に上乗せできるんだから。

まだ第1回ですから、私から先手を打っているだけです。管理会社はあぶないよ！って。管理会社も同席していまして、怒号が飛んできて怖かったです。

まず見積り業者を５～６社選ぶべきです。そしてその中から、１社に絞ればいいのだが、必ず各社ごとに
２０分程度づつ説明会を開いて説明させることです。
そして専門委員会で評価して最高点のところに決めればいいのです。採点基準を各項目毎に決めておけばいいでしょう。当然それには管理会社は参加させません。専門委員会の組合員できめるのです。
私のところも今年１３年目ですが、今月から大規模修繕工事がスタートします。
３６０戸（４棟）約3.8億の工事費をかけてやります。工事期間は約１年かかります。
６社応募（大手ゼネコン中心でした）した中で点数評価し、一番高い点数の大○建設に決まりました。
設計・監理業者は地元の業者でした（１，７００万）
管理会社の紹介はありませんでした。バックリベートは多分取られてないと思ってます。
大○建設さんは、すごく良心的で立派な仕事をされると確信しました。誠意もあるようです。
私は何ももらってはいませんし、個人的な知り合いとか付き合いがある訳でもありません。

１戸当たり100万円を超えていますね。70万でできたはずです。
1回目の修繕工事では、そんなにかかりません。
（概ね15階以下のマンションの場合です。高さ４５メートル以上の高層マンションの場合は足場が組めないのでゴンドラを使うんで、めちゃくちゃカネかかりますけど。）
ゼネコンが１５％ひいて、その下請けが１５％ひいて
実際に施工する大規模修繕工事専門業者は1戸当たり70万くらいで作業していると思います。
ゼネコンを見積もり参加させてもいいのですが、最初は専門業者中心に見積もりをとって、
ゼネコンは最後にするといいです。最初からゼネコンを入れると、関係のある専門業者が遠慮して手を引いてしまいますよ。

>159さん　ありがとうございます。
予算を１戸１００万以内ということで、やれるところはどこまでできるかということで、見積りをとりました。
プールを壊して、緊急車両や送迎バスの待機所をつくったり、鍵の取っての交換とか網戸の張替え、玄関の
照明工事のやり変え等が追加されました。
ご指摘のように、最初の見積りは設計・監理会社に依頼しました。
詳しい工事概算の予測ありがとうございました。