大成サービスはどうですか？

> 敢えて言えば、他の業界も同じです。
他の業界も同じって・・・・・。
なっわけないっすよ。

>どこの管理組合でも、参考デ―タはあります。
どんな参考データが公開されているのでしょう。
管理委託費低減のデータなんて、こういった掲示板
で公開・共有しないと手に入らないと思いますよん。

>>850さん、いい感じ♪

ネットが発達して、物の値段ってだれでも比較して購入できるようになりました。
管理委託費もいつの日かそうなるでしょう。
そうすれば、受けているサービスに見合う価格かどうか、比較検討できる。
20%下げてもやっていけるのなら、最初の管理委託費の設定でどれだけ、
管理組合が損失を被るか、誰の目にも明らか。
もちろん、受けるサービスに見合うかの視点が重要。
でも受けるサービスレベル考えると、大成さんの場合20%下げてもまだ見合わない気がするね。

リプレイスの話を出すと、合人社や日本ハウジングなどの独立系よりも
管理委託費は高いが、自分たちは彼らよりもサービスがよい、
という主張を一生懸命にしてました。
でも、それって、下の下と比べてるだけなんだよね。

ageて怪しい動きを牽制してみる。

855さん、うちもそんな感じだった。

857さん、
でしょ。
所詮、大成サービスのベンチマーク相手は独立系管理会社。
大手には太刀打ちできない。
でも、
それを認めたがらないのです。
逆に、それを認めないから、今後もサービスレベル改善は
期待できない、ということになるのだ。
自分たちのレベルを正しく認識すれば、延びる余地があるかも
しれないが・・・。

> 大手には太刀打ちできない。
結局、
・フロントと管理人の採用時にいい人材を採用できるか
・教育システムが整備されているか
・他マンションのフロントや管理人との間の情報共有がなされ、
　会社として管理ノウハウが蓄積され、それがフロントや管理人に
　フィードバックされているか
の違いが大きい。
大成サービスだけしか知らないと、他の業界と比較して変な気がする、
くらいしか感じないのだが、リプレイスすると業界と言うより、
大成サービスの問題であることを実感せざるを得ない。
50歩100歩といったら、他社が怒るよ。
　

>702
> ◆管理委託について
> 　提案１：契約更新6ヶ月前には、管理委託費の相見積もりをとる。
> 　提案２：契約更新3ヶ月前の大成サービスからの現条件での管理委託契約更新申入れ(書面)は
> 　　　　　保留の上、管理委託契約書の内容や、他の管理会社を検討する期間を確保する。
提案３：管理委託費は、新築分譲時に対して20%値下げ（最低でも10%。ストレッチ目標25%）を
目標として交渉する。

PS
PS
どうも、また大成サービス関係者が他のスレッドに無意味な投稿して
目くらまし作戦に出ているような･･･。

大成サービス関係者がこのスレをみているのだとしたら、
スレ下げ作業に夢中になるより、組合員の思いを知り、
サービスの向上、ミスの撲滅に努めていただきたい。

皆さん、よく頑張って勉強されました。確かに、一次下請業者見積金額８０円×１.２５倍(２５％増)＝１００円、が最初の計算式のようです。でも、新入社員又は中途採用社員は、何の指示も無ければ、業者見積りに(×１.２５倍)するようにと教わるんです。そこには、管理費も工事費の区別もありません。この係数は、恐らく、グループ又は親会社から、亡霊のように伝承されていると推察されます。今、係数が(１.３～４倍等)変更なっているかも知れないが、伝承されいるようなので、遵守していると思います。また、素人社員が見積書を作成する時、物価版を見ても理解できないし、材料原価も、当該作業の人工数もイメージできないし、業種人工単価も分からないんですから、業種見積書に、(×１.２５倍)すれば楽だし、早く作成できます。個人には責任ありません。そのようなシステムになっているみたいですから？心配なのは、二次下請けの原価です。予測ですが、＝１.５６２５(×１.２５×１.２５)倍、半値以下かも知れないです。それでも、末端業者は利益を出すんです。管理組合の手間は、ほとんど変わらないでしょう。主幹業務以外は、直発注の道を探りたいですね！

会社名の[サ―ビス]名を変えたらという話も、飲み会などでも、冗談を交えながらでも、真剣な目をして話をして欲しい。前からある話らしいですが？もしかしたら、何にも[サ―ビス]してないんじゃないのか？そのような真剣・真摯な議論を、ゼネコン係独特な？[飲み会]の中でもいいから期待したいと思います。

定価・設計価格に、×１.２５倍しないように。業者が定価で見積り単価を出してくる時があります。×１.２５倍したら、管理組合への見積り単価が定価を越えます。よく調べましょう。

見積書の全項目を業者見積り単価×１.２５倍することがあるとしたら、作成は楽だけど、各項目間の調整が必要です。経費は、会社によって、それぞれ考え方が違うから、業者の経費に１.２５倍しないで、物件の特徴及び重要度などを加味して、赤鉛筆を舐めながら、汗を流して作成することが大事なことです。

> もしかしたら、何にも[サ―ビス]してないんじゃないのか？
言えてる。

どうやら管理委託費の新築分譲時からの値下げ要求は25%でよさそうですね。
あとはどこまで大成サービスに対して管理組合というか理事会が頑張れるか。
20%減を落とし所にして、最悪でも10%減を勝ち取ることが目安でしょうか。

TVとかで40%－50%は当たり前と言っているのは独立系へ
リプレイスする場合かな。

新築物件の場合は(×１.２５)は最低ラインだと思います。それを下回れば、上司も見積決済書に、押印できない仕組みになっているみたいかも知れないです。亡霊のような係数みたいです。上司も部下も、何故その係数なのか？深く追及・議論してないのかな！あまり、そんなことを議論しても、時間の無駄かも知れないからね！ですから、会社実績を上げるために、１.３～１.５倍もありと考えて、管理会社の反応を視るのも一考の余地ありです。

一般的な管理会社に対して、独立系を除いて、３０～５０％管理費低減は当たり前だし、それで、会社は十分に利益が出せると思います。

>独立系を除いて、３０～５０％管理費低減は当たり前だし

50％も上乗せされてぼったくられている組合があるってことですか？

>868
> 会社実績を上げるために、１.３～１.５倍もありと考えて、

>869
> 一般的な管理会社に対して、独立系を除いて、３０～５０％管理費低減は当たり前だし、
> それで、会社は十分に利益が出せると思います。

マジ？
独立系へリプレイスすれば30-50%は当たり前と思っていましたが、
大成サービスでも、新築分譲時に設定した管理委託費を30-50%値下げしても、まだ
利益が残る、そんな暴利を貪っているのですか？
こりゃマジで許せんぞな。

所謂、最初の一時下請業者の設定単価が高いのが原因だと思います。二次下請けは、半値レベルでやっていることもあるでしょう。要するに、主幹業務以外は、直発注の道を考えた方がいいですね！管理組合の手間は、ほとんど変わりませんし、半値レベル？ですよ！

直発注しなくても、管理委託費が30-50%下げられるなら
管理委託でokかも。
なんだかんだで、直発注って管理組合の負荷が増えるでしょ。

大成サービスで、新築分譲時に設定した管理委託費を30-50%値下げさせた
実績がある管理組合ありますかね。

直発注でも、委託発注でも、管理組合の負荷はほとんど変わらないと思います。この掲示板を最初から読めば、その疑問に答える箇所があったようです。復習しましょう。

最近、このスレやたら伸びてるから、過去レス探すの大変だぁ～！

↑[努力に勝る天才なし]。暑いけど、冷房が効いた喫茶店に入って、頑張って下さいね！

> 直発注でも、委託発注でも、管理組合の負荷はほとんど変わらないと思います。
負荷は変わらないかもしれないが、何かあった場合に直発注と委託発注で
違いでますよ。
逆に違いがなければ、基本直発注すればよいのですが・・・。

何かあった場合のリスク管理もほとんど変わらないと思います。掲示板の何処かに書いてあるみたいです。

> 何かあった場合のリスク管理もほとんど変わらないと思います。
と思いますよね。
でも、違うのです。

↑その意味合いは、掲示板の何処かに書き込まれています。復習しましょう。

> ↑その意味合いは、掲示板の何処かに書き込まれています。復習しましょう。
はい、読んでますよ。
意味合いは、意味合いです。
実際には、理屈どおりにはいかないのですよ。

↑少なくとも大成サービスの場合には、ね。

新築分譲時に設定した管理委託費を30-50%値下げさせることが
できるようなので全委託でよいと思うよ。
50%値下げなら、大成サービスの提供サービスレベルと釣り合うかも。

安かろう悪かろう、に金と満足の釣り合いは無しかな？このデフレの世の中、高くても、いいものを目指す、ための議論・提案をしたいな！

サービスを改善する気など、大成サービスにはさらさらない。
管理委託費を目いっぱい下げて、独立系のサービスよりましです、
が狙う線ではないだろうか。

数少ない良い人材は、大手に転職してしまうですよん。

とすると、残っておられる人材は？

やっぱり、リプレイスするか管理委託費半減コースの二択か？

大京のスレッドですが、ここにも当てはまる良いことが書いてあります。

> マンション管理業界の闇の部分もインターネットによって
> いろいろ表に出てきています。理事も無関心層だけではなく
> 知識と経験を持つ人が増えてきました。
> 繰り返しますがマンション管理業界にも長年こんな業界に
> どっぷり浸かったフロントにも先なんかありませんよ。

ほんと、そう思う。

この管理業界はなんか変だな！また、この会社は特殊だと思うし、会社自身でもその様に同様に思っているのではないではないでしょうか？マンション住宅管理の創設を自負しているらしい。グリーンハイツ系の名前の物件らしいですね。グリーンハイツ系物件は、会社の管理戸数のかなりを占めており、絶対に手放さない過去があるみたいです。築年数が建替え時期を迎えている折、他のデベロッパ―も注目しているみたいですが、簡単に手を出せないみたいです。それには、今のマンション新法では考えられない訳があるみたいです。マンション新法の無い当時の区分所有法に逸脱しているかは、知りませが、簡単には、グループ以外のゼネコン及びデベロッパ―では、建替えできない状況らしいですね。グリーンハイツ系は築年数が古いし、保守的？でもあるし、難しいかも知れないですが、古い物件の建替えも含めたプレゼンをする必要がありますよ！管理をリプレイスさせるためには、建物の建替えの提案を入れた方がいいでしょう。それがなければ、このグループには勝てないと個人的に思います。

グループに於いて、過去に建設したマンションのうち、今のマンション新法に適合していなければ、適法に戻すことが肝要です。消防法は、遡及、建築基準法は遡及しないと言いますが、優良(ス―パ―？)ゼネコングル―プの社会的・道徳的立場に於いて、他のデベロッパ―に対して、その姿勢を示し、日本国のゼネコンの先駆けになるべしです。このグループは、それができるはずです。目先の１０～２０年の利益を考えていないし、地球温暖化防止及び海洋開発、環境問題等を考えて将来を考えているはずです。信用しています。

古いマンションは、敷地が広いから、容積率に余裕分があります。例えば、既存５０００戸→建替１００００戸、となります。１万戸×１５００～２０００万≒２０００億円、です。ス―パ―ゼネコン社でも、無視できない完工高です。

↑これからのマンション再生・建替に於いて、パイオニアになれるグループだと思う。枝葉・木だけを見ないで、森全体を見て、この辺の議論等をしましょう。そしたら、この業界も良くなると思います。

> マンション再生・建替
結局、大成建設だよね。
管理分野の大成サービスは、ダメダメ、でしょ。

これが、親会社が、あるシステムを開発してて、それを発展したら凄いです。それに、気が付かない子会社もおかしいけどね。知っててやらない感じかな！まあ、上から下まで、今の状況を維持するか、少し上向きするという目先の売上・利益を考えているから、しょうがないね。所詮、グループのトップ以下、全部とは言えませんが、サラリーマンだし、自分の業務の責任を金銭的に取りませから。その点、創業者及び中小零細企業の経営者は偉い。破産覚悟で経営し、失敗したら破産します。

箱ものはできても、いわゆるソフトの部分は厳しくない？
管理会社って、サービス業でしょう。

結局、親会社及びグループ社の下請け感覚のイメージです。悲しい限りです。各社、お互いに、将来を考えた話が出てきません。お互いに[餅は餅屋]の良いところがあるのに勿体ないです。[職業に貴賤なし][グループ会社に上下なし]。福沢諭吉の言葉を思い出して下さい。グループのエリートらしき諸君よ！生活の為に、上司及び会社の考えに従順になるな！人としての志しを持とう！この文章は、ちょっと難解でしたら申し訳ない。言葉なければ、ニュアンスが伝わりませんね！

グループ幹部諸君に告ぐ。[天気晴朗なれど浪高し、皇国の興廃この一戦あり、諸君奮励努力せよ]。秋山真之中将の執筆、東郷平八郎元帥の発令。この発令文の前に[敵艦隊見ゆとの報告あり、各艦出動せよ]との、艦隊将軍又は艦長の電信連絡があったが、秋山少佐？か中佐(当時の地位･役名)が発令文を書き直して、再発令文としたそうです。この発令文は、今の社会のいろんな場面に通じます。このグループの創業者は、そのような時代の感覚を得ている方だと思います。部分的でいいから、小さい時の創業精神に戻ろう。取り敢えず、若い方の意見・提案を、有難たがり、採用・重用・採用することです。失敗したら、またチャンスを与えるんです。失敗を恐れるから黙して語らずになります。過去の有史・歴史を再勉強して欲しいし、それを踏まえて、人としての、経営をすることが大事です。[目先のことを考えるな][負けて勝とう][損して得とる精神]。小さい時の創業時代の気持ちに、諸君各自の力で戻りましょう。幹部は、積み上げてきたキャリアがあるから、自己保身はしょうがないんです。上司は、中々、戻りませんからね！若い貴殿方が戻るんです。創業精神に！

グループ幹部諸君に告ぐ。このグループで、この数十年、叩かれながら黒字を計上している子会社を守りましょう。グループでは少ない黒字会社です。皆さんの本気の手助けがあればすぐに変わります。手助けがなくては黒字にならけど、質的に変化すれば、本当の意味での独立の一歩になると思う。まず、本音の平等目線から始めて欲しいですね！