大成サービスはどうですか？

749さん、
しつこくてすみませんが、600万円値下げ前でも後でもよいので
管理委託費額と総戸数を共有させて頂けませんか？
大成サービス管理物件の他マンションが、参考にできる貴重なデータ
かと思います。

管理費会計から浮いた600万を、剰余金として修繕積立金会計へ移さないのは
不思議ですね。
理事会へ記名で投書されるとよいのではないでしょうか。

修繕積立金会計に移さない理由？①管理費減額後の処置の経験がない。知識不足。②まさか、面倒くさくてしない(無いと信じたい)。簡単で基本的なことなので、他に理由が浮かんできません。

次回、理事会の議題にして、修繕積立金会計に移し替えることです。こんなことで悩まない。簡単にできますから！

> 管理会社まで 「毎年○円（定額）振り替えることになっている」などと平気で回答します。
よくわからん管理会社ですねー、大成サービスは。
何をどう考えているのだ？？？

担当者に基本的な知識がないからだと思います。質問されても、返答は思いつくままで、その場しのぎの感じです。先輩・上司などに聞いて、事例を調べれる労力を惜しまない。

>755
> 担当者に基本的な知識がないからだと思います。
> 質問されても、返答は思いつくままで、その場しのぎの感じです。
大成サービスの典型的なフロントの姿かな。
マジで、もっと危機感を持たなきゃね。
怖いのは、あのレベルで自分たちは大手の管理会社と同じサービス水準
だと思ってしまっていること。
合人社や日本ハウジングにむしろ近いレベルであることに早く気づかないと。

>先輩・上司などに聞いて、事例を調べれる労力を惜しまない。
というが、先輩・上司に聞いても答えられない可能性大です。
真摯に勉強してプロとして恥じない仕事しなきゃね。

この業界はクレ―ム産業と言われています。職員は、組織の実情が透けて見えて、余計なことはしないし、真摯な努力は徒労に終わるとの諦めがあったりして、気の毒な感じがします。いろんな意味で冷めた感覚で組織を見ているようです。

> この業界はクレ―ム産業と言われています。
そうかもしれませんが、それでも管理会社によってフロントの実力に
大きな差があると思います。
何がその差を生むのか？

751さん、詳細を書くと どこのマンションか、わかる人にはわかってしまうので…
すみません、500戸はないけど…くらいしか言えません。

また、この剰余金処分については先日の通常総会で組合員の前で指摘いたしました。
管理会社の返答につきましては、>>755さんのおっしゃるとおりだと思います。

剰余金処分を管理会社は軽く考えていますよね。
振替額の算出方法を知らない。
過去に剰余金処分をやり忘れ1年間放置した事もある(-_-メ)
一応、振替した年も、6月総会で承認されたものをなぜか2月に振替処理する。

管理費会計に長期間おカネを置いておくと、管理会社にとって得なことってあるのかしら？

この会社は、金銭的な不正はまずしないし、もし、あったらグループ全体の道義的な痛手が大変です。金銭的な不正を一番嫌います。担当者の知識・能力不足だけだと思います。担当者は相手の裏まで読んでいません。その点は可愛いし、安心できると思います。

修繕積立金に振替しないで、定期の利息差額が発生したとしたら、低金額でも利息補填を請求したほうがいいですよ。管理組合の大事なお金なんですからね！それで、担当者はことの重要性が分かるというものです。

> その点は可愛いし、安心できると思います。
一流の嫌味として、すばらしい！
可愛いけど、仕事を頼む会社と言えるだろうか・・・。
いや、とても言えない、ですね。

金銭的な不正・損害を与えることは、赦さないし、あったとしたら、グループの面子においても、きちんと対応するでしょう。その点は安心してもらえると考えています。管理組合の煩わしさの気持ちや心理的損害(あるとしたら？)については、図る尺度がないし、迷惑料(前述の管理費６００万減額)のような曖昧な解決法になると思います。あの６００万は、何の根本的解決になっていないのは明らかなのに！何故、幹部の方々は安易な解決法・管理費６００万減額を選択するのか信じられません。迷惑料は法的にどんな位置付けになるのか？そんなことはないでしょが、管理組合が強く望んだら、法的におかしくなると思います。

７６０さんへ。下記のような感じですか？マンション名は個人情報ですから不要です。５００戸弱の大型マンションで、年間・管理費６０００万、１０％減額→６００万減額→新年間・管理費５４００万。新築から変更がなければ、もう、１５％(９００万)は減額できるかも知れないです。決して、赤字の管理はしません。管理費が減額になれば、協力業者への減額で調整できると思います。

この業界、新築で、デベロッパ―からの自動的受注の場合、管理物件の戸数規模とか管理条件によりますが、上乗せ会社経費？・粗利？、は原価(元値)×２５～４０％と見たほうがいいと思います。主幹業務以外は、管理しているような、していないような、感じです。各種設備点検・植栽剪定等の時に、担当者の姿を見掛けますか？その都度、見掛けたら、お客様思いの素晴らしい管理会社です。少々、管理費が高くても管理を頼みますよ。ひどいのは、点検等の事前掲示物の掲示まで、協力業者任せにしていることです。そのぐらい(掲示物等の準備)は、担当者が自分でして下さいね。できないなら、業者に直発注させたほうが、管理組合も業者も喜びます。業者任せだから、点検等の指示忘れの間違いもあります。元請けなんだから、地道に手間・電話代を惜しまず、年間工程表に沿って、マンション全体の管理をすることが、良い管理会社になる近道です。すぐに、多くは望んでいませんから、頑張って下さい。それと、担当者は月１回は、担当物件に行って、顔を出して欲しい。管理組合の評判が上がりますよ。特に、若い方は、デスクにいないで、現場主義に徹するほうがいいでしょう。提案が入りました。小提案：３とします。

751です。
私は765さんではありません。

765さん、
760さんは、総額を明かすと、大成サービスにある程度マンションを特定
されてしまうことを危惧されていると思います。

765さんの主張は、分譲時から25%下げても黒は確保できるということでしょうか？
差し支えない範囲で、その根拠を教えて頂けると、ありがたいです。

> 担当者は月１回は、担当物件に行って、顔を出して欲しい。
さすがにそれくらいは、大成サービスのフロントでもやってますよね。
顔を出して、何をやっているかの方が、大事かもしれません。

> ひどいのは、点検等の事前掲示物の掲示まで、協力業者任せにしていることです。
うちがそう。やってくれましたよ、大成サービス。
仰天掲示が、貼り出されたことがありました。

↑根拠はありません。本社並びに支店の内勤者の費用、及び、社会保険・税金等、最終的な利益が加算されているのです。新人で、管理見積り・積算をする時に、その程度を見込んで提出金額とすると教えられているから、自動的に反応し、計算しているのでしょう。要するに、見積り積算者は、担当フロントとは別人だし、その辺の考え方の違いが、本当の意味で埋められていないようです。少しは、物件毎の事情も考えたほうがいいですよ。新築物件も、設立総会で、相見積りをする時代が目の前ですからね！国土交通省では指針では出さないけど、国民は賢いし、勉強家ですから！

７６８さんへ。月１回といえども、理事会があれば行くけど、無ければ行かない場合があるらしいですよ。担当者一人に、１５～２０物件、任されていれば、月１回、それは、物理的に無理ですよ。事務仕事もありますからね！気の毒です。過去に、総会も開かず、工事打ち合わせで、数年ぶりに、担当者が顔を出して、不評をかうなんていう例がある業界です。何でもありだから、マンション法ができたんだと思います。

担当物件がどれだけ離れているか知りませんが、
物理的に無理ということはないのでは？
AMとPMで少なくとも1日に2件は廻れるでしょう。
大成サービスって、15-20件でしたっけ？
私が知るフロントは10件前半でした。
また、
投資用マンションも担当物件に含まれる場合もあり、
単純に件数でもないように思います。

それが、社内の指示・指示、又は、物件に問題なければ客先に行かないんですよ。人とは、楽するほうに動きます。クレーム先の対応に時間がかかるし、他の客先に行く暇がないかも知れないですね。また、全国・各物件に対して、会社が、管理の実施状況をデ―タの一覧管理しようとしても、なかなか難しいんじゃないですか？担当者を締め付け過ぎるのにも問題ありますから！きついクレーム先の対応には、時間がかかるし、その他の担当物件を抱えて大変ですよ。

投資物件は止めたんでは？

物件の距離の問題ではなく、会社の思想・方針と本人の気持ち・意欲の問題ですね。

フロント責めても仕方ないですかね。
責める暇があったら、大成サービスのリプレイスに注力
する方が前向きな努力ってことでしょうか。

フロントを責めても仕方ないですよ。一人の契約・専門職の知識・高レベルの担当者が入社してきても、それに気づかないふりして、また、別の意味で排除されたりして、担当者には気の毒なことだと思います。そのような方は、誰が見ても直ぐに気が付きます。早く、アルバイトから引き揚げて社員にしなきゃならない！人を育てる組織以前の、まあまあ、その辺でいいでしょう、のイメージですかね。上手く言えません。[中庸の精神]なら、未だしも[極度の中庸]が善くないことは歴史が証明してます。小提案４：無条件で、フロント担当者をアルバイトから３年間の期限付社員に抜擢する。取り敢えず一般職とし、能力を見て、総合職もあり得るとする。また、適性・能力で、アルバイトに降格もあり得る。そしたら、皆さん頑張り、革命的な働きをするかも知れないです。目先の利益より、職員の意欲を引き出す。これが大事です。管理会社は、製造業でも建設業でもありません。極論言えば、[労働時間の売り買い]、殆ど、人材派遣業と同じです。人材が全てで、いかに、人材を人財に変えられかが勝負なんです。

有史以来の人の歴史に於いても、有能な人が仲間に入ったら、どうしたでしょうか？自分たちの現状を守ろうという意識が本能的に働き、その人間を排除します。排除した組織は、大体が短命に終わります。[更新に道を譲る]の言葉は、格好をつけた言葉と思う方は多いですけど、本当に真実を表しています。できるかも、できないかも、分からない人を引き揚げてやる勇気と器・度量が必要です。

上記の文章の一部を訂正します。(誤)更新→(正)後進。合ってるかな？

小提案４の追伸：アルバイトのフロント契約社員を一般職にする為の資金。親会社からの一人親方？ならぬ一人部長・幹部？を削減したら、どうでしょうか？とにかく、親会社、並びに、グループからの出向・転籍者が多過ぎます。何とかしましょう。管理業界は厳しいし、本気で、現場に骨を埋める方に来て欲しいし、それでなければ会社の成長は無理だと、個人的に思います。

例えば、ここのNo49の下記序列に従えば、
いい人材を大成サービスが採用できる可能性は、
とても低いのではないだろうか？

-----------------------------------------------------
マンション管理会社序列（入社難易度～待遇～世間イメージまで）
-----------------------------------------------------
ＳＳ　三井不動産住宅サービス、野村リビングサポート
Ｓ　三菱地所藤和コミュニティ
Ａ　 日本総合住生活、伊藤忠アーバンコミュニティ、丸紅コミュニティ
Ｂ　長谷工コミュニティ、東京建物アメニティサービス、コスモスライフ
Ｃ　東急コミュニティー、近鉄住宅管理、ダイワサービス
Ｄ　 穴吹コミュニティ、住友不動産建物サービス、ダイアコミュニティサービス
Ｅ　大成サービス、ＭＭＳ、アーバンコミュニティ、互光建物
Ｆ　大京アステージ　日本ハウズイング 合人社　ユニオンシティ
判定不可能；中小零細管理会社さん達(管理個数10,000～20,000戸くらい)
ダブル内定した場合、管理会社に迷った場合、上記の序列で判断すれば大きな間違いは
ないと思います。

確かに、序列が低いが、いい人材を逃さない、という感覚がないのかな？その人材を大きく育てるといっても、そのレベルの人材を包み込む器の方もいそうにないし！じゃ、どうにもならないわけでもありません。きっと、目が覚めて、トップの建物管理会社になりますよ！

人材育成に取り組むなら早くしてほしい。
私の管理組合は 今期も管理委託をしてしまったのだから。

>782
> きっと、目が覚めて、トップの建物管理会社になりますよ！
どちらかというと、
ゆで蛙理論がマッチするような・・・。
すなわち、
熱い湯に蛙を入れると驚いて飛び跳ねる。水から徐々に熱していくとその水温に慣れていく。
そして熱湯になったときには、もはや飛び跳ねる力を失いゆで上がってしまう。
目が覚める前に、自然淘汰される可能性大ですよ。

目を覚めさせるには、
解約件数>>有楽土地からの新規件数
として、大成サービスの上から下まで、危機感を実感する他ないかな。

解約件数＜有楽新規物件＋営業入手物件。[例]１５００≦１５００＋Ｘ。Ｘ≧０となり、営業努力により、個数減少を食い止める。証明完了。

> 証明完了
どこが証明なの？
その理屈なら、
解約件数>>有楽新規物件＋営業入手物件
3,000>>1,500+X, X<<1,500
となり、愛想尽かすマンション増に営業努力が追いつかず。
以上、証明完了。
だって、言えちゃうよ。

大成サービス 年収
http://nensyu-1000man.com/category4/taiseiservice.html
大成サービスの年収は低いとやはり話題のようですね。
一部ではブラック企業との呼び声も高いようですが実際どうなんでしょうか？
とありますが、
実際は？

ただ、
給料が安すぎ。優秀な社員は大手に移籍が続出中らしい。
というコメントも別のweb記事にはあります。

このままではジリ貧とならざるをえないのではないでしょうか？

[条件式]解約戸数ａ≦デベ新規戸数ｂ＋営業入手戸数ｃ。[条件]解約戸数とデベ新規入手戸数がほぼ同等とした時、営業入手戸数の努力目標を式に表しなさい。また、途中の式も記述しなさい。ｃ≧ａ－ｂにａ≒ｂ→ａ－ｂ≒０の条件を入れるとｃ≧０。[解答]営業入手戸数の努力目標式ｃ≧０。採点→１００点

上記の計算式を参考にして、解約戸数がデベ新規入手戸数を上回った時の営業入手目標式を不等号を使い作成して下さい。上回った戸数はｘで表示しなさい。

正解者一番手の方に栄誉の１００点が授与されます。

> ａ≒ｂ→ａ－ｂ≒０の条件を入れると
って、その条件が？？？

営業入手戸数c>解約戸数a-新規戸数b
が目標で、
上回った戸数x=解約戸数a-新規戸数b
で、
何が言いたい？？？？

何を言いたいがわかりませぬが、
新規戸数と営業入手戸数の合計を超える解約戸数があれば、
管理総戸数が減だよね。

デベからの新規戸数bも最近は減少傾向だから、大成サービスは
もっと厳しいね。

解約が増えて管理戸数は減るは、
人材は流出するは、
で、大変だろうが、それくらいでないと目は覚めん。

> 私の管理組合は 今期も管理委託をしてしまったのだから。
3ヶ月以上前に理由をつけて書面で解約を管理組合から申し入れれば、
大成サービスの合意がなくとも委託契約を終了させることができます。
後悔しているのなら、今からでも遅くはありません。
勇気をもって、NOと言おう。

７９１さんへ。意味は理解されているようですが解答が表示されていません。。また、途中式も整理して整然と書きましょう。

↑というか、788の条件式や条件の意味が不明だし、
論理も成り立っていないと思うぞ。
それに倣って書けと言われても・・・。

世の中の会社や人の動きは、曖昧だし、意味がよく分からないことが多い。客先の要望・問題点及び条件などを読み取って、回答を模索する努力が大切です。そしたら、自ずと回答に導かれます。算数も同じです。

話、ずれてる。

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大成際ービスの管理委託費を
新築分譲時から何％削減できましたか？（できそうでしたか？）
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この掲示板でデータを共有できれば、管理委託費値下げ交渉時に
きっと役に立つのではないかな。

765さんによれば、25%（見込み）。
私のところは、10%（実績）でした。

再委託→再々委託などの業務を、末端業者に直発注できれば、その費用については、４０～５０％削減も可能かも知れないです。

いずれにしろ、再委託業務は専門業者に任せているため、管理組合の手間はほとんど変わらないと思います。