大成サービスはどうですか？

> 法的に無関係の第三者(管理会社)が介入したら、不動産業界で嫌われます。
> 噂が広まり、仕事がなくなってアウトになりそうです。
表にはでないで、管理組合をサポートすることだってできます。
サポートする意思があるか？　意思があるなら、その能力があるか？
に尽きるのではないでしょうか。

管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？親兄弟であるまいし。[ただほど怖いものなし]。能力が有ろうが無かろうが、余計なことをしないのが、この業界だと感じます。余計なことして、クレ―ムを言われたりしますから！

創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。

何十年も動かんから、プレッシャー・危機感が何なのか？を分析する必要があります。[その動かざること山の如し]。これが座右の銘なら納得できますが、その他の[風・林・火]も組織のために、考える必要があります。

参考：其の速きこと風の如し、其の静かなること林の如し、その侵略すること火の如し。

>728
> 管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？
売主に対して、管理組合が表に出て、管理会社はそのサポートをすること、
できますよ。事実、私のマンションは、それによって売主にアフター対応
させました。
なぜ、できないと、決め付けてるのでしょうか？
しない、できないのが、大成サービスであって、他の管理会社も一緒に
しちゃーいけません。
管理会社が売主と直接交渉するだけがサポートではありませんぜ。

>729
> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
> 解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。
だ・か・ら、
解約物件>>新規物件となるように、プレッシャーをかけましょう。
でないと、何も変わらないよ。

> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
仕組みになっている、でなく、ただ、ぼってるだけでしょ。
分譲直後は、大手並かそれ以上の管理委託費を設定していますからね。
管理組合がそれに気づいてないだけです。
もっと、管理会社間の競争原理が働けば、赤字になっても不思議じゃない。
あのサービスレベルじゃね。コストパフォーマンス悪すぎ。

７３２さんへ。[縁の下の力持ち]。素晴らしい管理会社です。会社の方針で、かつ、担当者がその方針に従ってやっていれば、ずば抜けた管理会社です。個人的にでも、どこの会社か教えて欲しいぐらいです。探せば、あるんですね！

うちの組合は管理委託費が、年600万 下がったよ。
最初の5年、3000万も無駄に払ってしまったのか…と思うと悔しい。

それって、今までが何だった(高すぎた？)ということで、３０００万の半分ぐらいは返してもらえないのですか？消費者金融も金利過払いで返金しています。管理委託費には基準価格がないのでしょうか？

相見積りしたりする、管理費削減の折りは、過去５年間ぐらいの過払い管理費があるとしたら、返金を条件にしたらどうですか？国土交通省には、管理費の基準価格はないんでしょうか？建設物価には、何種類もの定期刊行物があります。出せるはずです。

600万下がったのは大きなミスが続いた「お詫び」って言われた。
総会で「今後もこの額なのか、来期だけ特別なのか？」と質問したら、
「翌年の額は、来期の私の仕事ぶりをみてご判断をいただきたい」
みたいなことをフロントマンが言ったんだよね。

だから600万↓ はこの年だけなのだろう…と思っていたのだが、
翌年もその翌年も…数年経った今でも下がったまま。

組合としては安いのは嬉しいんだけど、それって大成サービスの仕事
ぶりが相変わらず良くない…ってことにつながるでしょ。
自信があるなら、「もう以前のようなミスはありません。委託費を
元に額に戻していただきます！」と大成サービスが言うはず。

それとも以前がとられ過ぎていて、今が適正ってことかしら？

↑今のままでも十分な利益が出ているでしょう。売上げが高額でも、毎年・赤字なら、自ら万歳して、管理から逃げると思います。

> うちの組合は管理委託費が、年600万 下がったよ。
ちなみに、下がる前の金額はおいくらでしたか？
元の額によって、600万円のインパクトが大きく違うので、
確認させて下さい。
差し支えなければ総戸数も。
大成サービス関係者ではなく、他意はありません。

> ↑今のままでも十分な利益が出ているでしょう。
> 売上げが高額でも、毎年・赤字なら、自ら万歳して、管理から逃げると思います。
ですよね。600万円下げてもまだ黒字が確保できる。
どれだけ、ぼったくり状態なのか。
大成サービスに委託している管理組合は、分譲当時の管理委託費のままで
契約を更新し続けるのではなく、必ず相見積もりをとって下げさせる努力をしましょうねー。

>>741さん
20％↓ かな

６００万減額達成！管理費年６０００万(約５００戸)なら１０％減額。３０００万(約２５０戸)なら２０％減額。いずれにしても、大型マンションだと思います。規模は別にして、区分所有者の財布から出す６００万は貴重で大きなお金です。大型マンションはスケ―メリット(利益総額)があります。利益率が低くても大切にされます。管理業務はマンション規模の大小関係なく、やることは同じです。総会年１回、理事会年１２回、設備・水槽点検回数等。清掃の方等は別にして、担当者は一人でしょう。補佐がつく程度です。新築の大型マンションは、既存の中小規模マンションを支えている図式が見えてくるようです。互助組合に参加している訳ではないんですし、適正な管理費を模索したほうがいいでしょう。

大型マンションほど、管理費削減に対して強気に出れます。管理解約されて１％の戸数減としても、利益総額が数％下がる可能性があるからです。

> 大型マンションほど、管理費削減に対して強気に出れます。
おお！
現行管理委託契約での更新を自動的に行なうのではなく、
大成サービスからの更新申入を一旦保留にして、相見積もりを
とって上で、最低限、減額させましょう。
でも、減額してもサービスに見合うかどうかは疑問。
結局、今のまま大成サービスが変革されないのなら、リプレイスがベストな
選択肢でしょうが・・・。

頭脳的変革できるか？組織改革しても、在籍する職員を動かすだけです。卵どんぶりをひっくり返して見た目は変わっても、味は変わりません。

上の書き込みを訂正します。(誤)卵どんぶり→(正)親子丼

管理委託費が大幅値下げになったのはよいのだけど、その後の会計処理が
またまたおかしいのです。

管理費会計から浮いた600万を、剰余金として修繕積立金会計に回せば
いいのに、管理費会計の次期繰越金になってしまっています。
カネが余っているから…と管理費会計から余計な出費をしてしまわないか
とても心配です。

役員たちは剰余金処分額などどう算出するのか知らないし、管理会社まで
「毎年○円（定額）振り替えることになっている」などと平気で回答します。

通常は、修繕積立金会計への振替、若しくは、区分所有者の管理費減額でもいいです。定期にしないと、低金利時代ですが損します。管理会社が利息補填してくれればありがたいですが。いずれにしても可笑しいので、管理組合主導で早めに切り替えたほうがいいです。

749さん、
しつこくてすみませんが、600万円値下げ前でも後でもよいので
管理委託費額と総戸数を共有させて頂けませんか？
大成サービス管理物件の他マンションが、参考にできる貴重なデータ
かと思います。

管理費会計から浮いた600万を、剰余金として修繕積立金会計へ移さないのは
不思議ですね。
理事会へ記名で投書されるとよいのではないでしょうか。

修繕積立金会計に移さない理由？①管理費減額後の処置の経験がない。知識不足。②まさか、面倒くさくてしない(無いと信じたい)。簡単で基本的なことなので、他に理由が浮かんできません。

次回、理事会の議題にして、修繕積立金会計に移し替えることです。こんなことで悩まない。簡単にできますから！

> 管理会社まで 「毎年○円（定額）振り替えることになっている」などと平気で回答します。
よくわからん管理会社ですねー、大成サービスは。
何をどう考えているのだ？？？

担当者に基本的な知識がないからだと思います。質問されても、返答は思いつくままで、その場しのぎの感じです。先輩・上司などに聞いて、事例を調べれる労力を惜しまない。

>755
> 担当者に基本的な知識がないからだと思います。
> 質問されても、返答は思いつくままで、その場しのぎの感じです。
大成サービスの典型的なフロントの姿かな。
マジで、もっと危機感を持たなきゃね。
怖いのは、あのレベルで自分たちは大手の管理会社と同じサービス水準
だと思ってしまっていること。
合人社や日本ハウジングにむしろ近いレベルであることに早く気づかないと。

>先輩・上司などに聞いて、事例を調べれる労力を惜しまない。
というが、先輩・上司に聞いても答えられない可能性大です。
真摯に勉強してプロとして恥じない仕事しなきゃね。

この業界はクレ―ム産業と言われています。職員は、組織の実情が透けて見えて、余計なことはしないし、真摯な努力は徒労に終わるとの諦めがあったりして、気の毒な感じがします。いろんな意味で冷めた感覚で組織を見ているようです。

> この業界はクレ―ム産業と言われています。
そうかもしれませんが、それでも管理会社によってフロントの実力に
大きな差があると思います。
何がその差を生むのか？

751さん、詳細を書くと どこのマンションか、わかる人にはわかってしまうので…
すみません、500戸はないけど…くらいしか言えません。

また、この剰余金処分については先日の通常総会で組合員の前で指摘いたしました。
管理会社の返答につきましては、>>755さんのおっしゃるとおりだと思います。

剰余金処分を管理会社は軽く考えていますよね。
振替額の算出方法を知らない。
過去に剰余金処分をやり忘れ1年間放置した事もある(-_-メ)
一応、振替した年も、6月総会で承認されたものをなぜか2月に振替処理する。

管理費会計に長期間おカネを置いておくと、管理会社にとって得なことってあるのかしら？

この会社は、金銭的な不正はまずしないし、もし、あったらグループ全体の道義的な痛手が大変です。金銭的な不正を一番嫌います。担当者の知識・能力不足だけだと思います。担当者は相手の裏まで読んでいません。その点は可愛いし、安心できると思います。

修繕積立金に振替しないで、定期の利息差額が発生したとしたら、低金額でも利息補填を請求したほうがいいですよ。管理組合の大事なお金なんですからね！それで、担当者はことの重要性が分かるというものです。

> その点は可愛いし、安心できると思います。
一流の嫌味として、すばらしい！
可愛いけど、仕事を頼む会社と言えるだろうか・・・。
いや、とても言えない、ですね。

金銭的な不正・損害を与えることは、赦さないし、あったとしたら、グループの面子においても、きちんと対応するでしょう。その点は安心してもらえると考えています。管理組合の煩わしさの気持ちや心理的損害(あるとしたら？)については、図る尺度がないし、迷惑料(前述の管理費６００万減額)のような曖昧な解決法になると思います。あの６００万は、何の根本的解決になっていないのは明らかなのに！何故、幹部の方々は安易な解決法・管理費６００万減額を選択するのか信じられません。迷惑料は法的にどんな位置付けになるのか？そんなことはないでしょが、管理組合が強く望んだら、法的におかしくなると思います。

７６０さんへ。下記のような感じですか？マンション名は個人情報ですから不要です。５００戸弱の大型マンションで、年間・管理費６０００万、１０％減額→６００万減額→新年間・管理費５４００万。新築から変更がなければ、もう、１５％(９００万)は減額できるかも知れないです。決して、赤字の管理はしません。管理費が減額になれば、協力業者への減額で調整できると思います。

この業界、新築で、デベロッパ―からの自動的受注の場合、管理物件の戸数規模とか管理条件によりますが、上乗せ会社経費？・粗利？、は原価(元値)×２５～４０％と見たほうがいいと思います。主幹業務以外は、管理しているような、していないような、感じです。各種設備点検・植栽剪定等の時に、担当者の姿を見掛けますか？その都度、見掛けたら、お客様思いの素晴らしい管理会社です。少々、管理費が高くても管理を頼みますよ。ひどいのは、点検等の事前掲示物の掲示まで、協力業者任せにしていることです。そのぐらい(掲示物等の準備)は、担当者が自分でして下さいね。できないなら、業者に直発注させたほうが、管理組合も業者も喜びます。業者任せだから、点検等の指示忘れの間違いもあります。元請けなんだから、地道に手間・電話代を惜しまず、年間工程表に沿って、マンション全体の管理をすることが、良い管理会社になる近道です。すぐに、多くは望んでいませんから、頑張って下さい。それと、担当者は月１回は、担当物件に行って、顔を出して欲しい。管理組合の評判が上がりますよ。特に、若い方は、デスクにいないで、現場主義に徹するほうがいいでしょう。提案が入りました。小提案：３とします。

751です。
私は765さんではありません。

765さん、
760さんは、総額を明かすと、大成サービスにある程度マンションを特定
されてしまうことを危惧されていると思います。

765さんの主張は、分譲時から25%下げても黒は確保できるということでしょうか？
差し支えない範囲で、その根拠を教えて頂けると、ありがたいです。

> 担当者は月１回は、担当物件に行って、顔を出して欲しい。
さすがにそれくらいは、大成サービスのフロントでもやってますよね。
顔を出して、何をやっているかの方が、大事かもしれません。

> ひどいのは、点検等の事前掲示物の掲示まで、協力業者任せにしていることです。
うちがそう。やってくれましたよ、大成サービス。
仰天掲示が、貼り出されたことがありました。

↑根拠はありません。本社並びに支店の内勤者の費用、及び、社会保険・税金等、最終的な利益が加算されているのです。新人で、管理見積り・積算をする時に、その程度を見込んで提出金額とすると教えられているから、自動的に反応し、計算しているのでしょう。要するに、見積り積算者は、担当フロントとは別人だし、その辺の考え方の違いが、本当の意味で埋められていないようです。少しは、物件毎の事情も考えたほうがいいですよ。新築物件も、設立総会で、相見積りをする時代が目の前ですからね！国土交通省では指針では出さないけど、国民は賢いし、勉強家ですから！

７６８さんへ。月１回といえども、理事会があれば行くけど、無ければ行かない場合があるらしいですよ。担当者一人に、１５～２０物件、任されていれば、月１回、それは、物理的に無理ですよ。事務仕事もありますからね！気の毒です。過去に、総会も開かず、工事打ち合わせで、数年ぶりに、担当者が顔を出して、不評をかうなんていう例がある業界です。何でもありだから、マンション法ができたんだと思います。

担当物件がどれだけ離れているか知りませんが、
物理的に無理ということはないのでは？
AMとPMで少なくとも1日に2件は廻れるでしょう。
大成サービスって、15-20件でしたっけ？
私が知るフロントは10件前半でした。
また、
投資用マンションも担当物件に含まれる場合もあり、
単純に件数でもないように思います。

それが、社内の指示・指示、又は、物件に問題なければ客先に行かないんですよ。人とは、楽するほうに動きます。クレーム先の対応に時間がかかるし、他の客先に行く暇がないかも知れないですね。また、全国・各物件に対して、会社が、管理の実施状況をデ―タの一覧管理しようとしても、なかなか難しいんじゃないですか？担当者を締め付け過ぎるのにも問題ありますから！きついクレーム先の対応には、時間がかかるし、その他の担当物件を抱えて大変ですよ。

投資物件は止めたんでは？

物件の距離の問題ではなく、会社の思想・方針と本人の気持ち・意欲の問題ですね。

フロント責めても仕方ないですかね。
責める暇があったら、大成サービスのリプレイスに注力
する方が前向きな努力ってことでしょうか。