大成サービスはどうですか？

> 組合員は自分の組合での体験を、
> 大成Ｓにこんな迷惑をかけられたよ～、だから他の組合さんも気を付けて！
> …というようにこのスレで知らせることが大切なんだと思うけど。
ですよね。
管理組合・管理会社・理事会の他のスレッドでも同様です。
大成サービスに、会社が良くなるように提案してあげる場じゃない。
そんな義理ありません。
大成サービスは、自助努力しなさい。

大成サービスに管理委託している管理組合への提案、でまとめてみます。
他のもたくさんあると思いますが、とりあえず思いつくところを。

◆管理委託について
　提案１：契約更新6ヶ月前には、管理委託費の相見積もりをとる。
　提案２：契約更新3ヶ月前の大成サービスからの現条件での管理委託契約更新申入れ(書面)は
　　　　　保留の上、管理委託契約書の内容や、他の管理会社を検討する期間を確保する。

◆管理委託契約書について
　提案１：国交省の標準管理委託契約書どおり「総会、理事会の議事録案の作成」となっている
　　　　　ことを確認。「議事録作成の補助」となっている場合には、次回契約更新時に変更させる。

◆理事会について
　提案１：ICレコーダー等で理事会の議事を録音の上、5年間保存する。
　　　　　※理事会席上、言ったのに言わない、言っていないのに言った、という大成サービスの
　　　　　　フロントに対応するには、録音は必須。

◆2年目アフター対応について
　提案１：大成サービスを信用せず、必ず第3者にも依頼して共用部の瑕疵を洗い出した上で、
　　　　　デベに対応を要求する。

親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。これからは仕事など出さん。自分で仕事をとれ。
半人前が。

> 親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。
となるので、大成サービスを頼らず、管理組合は第3者に依頼するなどして
独自にアフター要求する箇所を探し出さないとね。

大手デべを親会社として仕事をもらう子会社という立場の管理会社は、
「言い訳と責任転嫁」を仕事にし、その結果が、「仕事放棄」に結びつき
最後は「居直り」、そして「嫌がらせ」が本業になるようです。

この一連の流れの仕事だけは上手にできるんだよね。

提案、追加します。
◆理事会について
　提案２：総会と理事会の議事録案は、大成サービスに作成させる。管理組合は、作成案を
　　　　　しっかり確認する。確認ポイントは、大成サービスに不利なことが意図的に除かれて
　　　　　いるようなことがないかどうか。

> 大手デべを親会社として仕事をもらう子会社という立場の管理会社は、
> 「言い訳と責任転嫁」を仕事にし、その結果が、「仕事放棄」に結びつき
> 最後は「居直り」、そして「嫌がらせ」が本業になるようです。
> この一連の流れの仕事だけは上手にできるんだよね。
確かに、アフターサービスに関しては、その通りかと思います。
特に、大成サービスは、有楽土地や大成建設に対しては、何も言えません。
他のグループ会社以上に、大成グループの中での位置付けが低い。
大成建設の社員から、大成サービスなどリプレイスしてやって下さいよ、
と言われたこともあります。

仮に、大成サービスが何か言えば703が書かれているように、
「親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。半人前が。」
となるでしょうから。

あぁ、うちの組合でもあった。

建物と駐車場の間の通路のタイルがデコボコになったので、剥がして下を見たら、
板状のコンクリートがなぜそこにあるのか…って位置にあったと理事会議事録に
書いてあった。
で、建築時の瑕疵ではないか…と理事会が売主に調査や補修を要求した訳だが、
管理会社が大成サービスなものだから、関連会社に強く言えないのか、うやむや
なまま終わってしまった。4、5年くらい前の話。

そして昨年、売主と組合が工事費を折半して補修をした。
今思えば、全額売主負担でもよかったんじゃないのかな…と。
売主と管理会社が全くの無関係のところだったら、別の結果になっていたのかな。

>708
> 理事会が売主に調査や補修を要求した訳
理事会が直接売主に文書等で申入れしましたか？
あるいは、
大成サービス経由での打診でしょうか？

ごめんなさい、当時役員でないので詳細はわかりません。

>710
そうですか。
うちは、大成サービス経由では全く埒明きませんでしたが、
管理組合が先例を調べ、売主にその事例を突きつけて
やっと工事対応へ。
調べる気になれば、大成サービスのフロントだって簡単に
わかるような先例でしたが、そもそも管理組合側に立つなど
という発想が大成サービスにはないですからね。

711さん、そうでしたか。

うちは最近も、10階天井からの白華が十数軒みつかり、現地調査もせずに
いきなり一斉補修したんですよ。

我が家も戸堺壁に白華が出ていたのと、上はルーフバルコニーであるため、
「原因は調査したのか？10年アフター対象箇所もあるんじゃないか？」
と質問したのですが、原因はわからない、アフターは2年まで…との回答。
ルーパルは屋上扱いで10年防水じゃないのかな？戸境壁は構造上なんたら…
な部分で10年保証じゃないのかな…と思ったんだけど、違うのかな？

アフターに関しては、大成Ｓを頼らず、管理組合がしっかりしないと
いけませんね。

７０８さんへ。売り主と管理組合と折半とのことですが、瑕疵か経年劣化の判断で、１００％か０％の責任になると思います。原因不明で、よく分からないということですか？廃材を隠蔽部分に放置している例もあります。その場所において、機能上無関係なものだとしたら廃材も視野に入れてみて下さい。１階床下等に、廃材が転がっている時もあります。

７１２さんへ。アフター保証書を確認して下さい。屋上等の防水、外壁等の防水性能については、品確法で１０年保証となり、アフターサ―ビス基準に盛り込まれいるはずです。２年保証なんてあり得ないと思います。基準に明記されてないとしたら、意識的に外しいるかも知れません。戸境壁に発華現象なんて聞いたことがないし、あるとしたら、上部からの雨漏り、又は、設備配管等からの漏水が原因と推定されます。

７１２さんへ。屋上、ル―バルの防水性能が問題であって、戸境壁の構造は関係ありません。うまく、誤魔化されいるような気がします。コンクリートの白華現象は水分が無いと起こらないし、進行もしないでしょう。防水の漏水箇所の特定は難しいし、防水の全面更新が必要になります。何らかの補修で済ますのは、解決にはならないと思います。

コンクリートの白華現象をその部分のコンクリート補修で済ましても、何の解決にならないし、また、白華現象が発生します。大事なのは、その原因となる雨漏り・漏水を止めることだと思います。

それは当然、売り主は、白華現象の当該箇所を補修で済ましたい、と考えても不思議ではありません。。防水の全面改修になると、高額費用が必要になります。原因は先送りで、現地調査なんかいいし、補修で逃げたい気持ちも分かります。１０年間、過ぎれば、瑕疵も免責になりますし、管理組合は修繕積立金で防水全面改修しますから！また、それ以降は、新築時の状態・性能は分からないから、売り主に文句は言えないのです。１０年以降は、何を言っても駄目だと考えて、それ以内に建物アフターを解決して下さい。

管理組合が、管理会社にアフターの相談をしても、何の意味もありません。アフター契約は、売り主と管理組合・区分所有者が結んだものだからです。管理会社は利害関係者外で、彼らにとっては迷惑な話だと思います。第三者に相談すれば、費用がかかります。基本的なことはネットで相談しましょう。

> 管理会社は利害関係者外で、彼らにとっては迷惑な話だと思います。
そんなことないと思いますよ。
まあ、大成サービスにとっては、迷惑な話でしょうね。
しかし、大成サービスが、管理業界のスタンダードではありません。
管理組合側に立って、助言してくれる管理会社だってありますよ。

PS
どうも、また大成サービス工作員が暗躍し出しました。

> PS
> どうも、また大成サービス工作員が暗躍し出しました。
補足します。718さんのことを言っているのではありません。
17時後半からの休眠スレ復活や、新スレのことです。

和解による解決を目指す場合、国民生活センターの紛争解決委員会にＡＤＲを申請するのも一つの有効な方法と思われます。２０１１年３月に発表された事例の一つですが「マンション共用部分の不具合に関する紛争」が同センターのＨＰに掲載されています。ご参考まで。

アフターサ―ピスに関する仲介業務が、委託契約書に入っているかどうか知りません。本音は、管理組合に[軽度に助言はすれど仲介せず]だと思います。深入りはしないでしょう。管理会社にとっては、相手の売り主が、いつ客先になるかも知れないですから！また、法的に無関係の第三者(管理会社)が介入したら、不動産業界で嫌われます。噂が広まり、仕事がなくなってアウトになりそうです。

> 軽度に助言はすれど仲介せず
大成サービスの場合は、助言さえしません。
助言する能力がないのか、できるが親会社が怖くてしないのか、
判断つきませんが・・・。

担当者は事務系だし、助言するる能力がないとみたほうが無難です。売り主に、質問を伝えるメッセンジャーの役割に徹しさせたほうが良さそうです。

> 質問を伝えるメッセンジャーの役割に徹しさせたほうが良さそうです。
単なるメッセンジャーであれば、タイムラグが発生するだけで、
時間の無駄ですね。
結局、大成サービスは役立たずね。

> マンションの立地や、景観はなかなか変えられませんが、
> 管理会社は簡単に変えられます。
> 私の意見は、この会社は更生の態度が無いので、他社と比較して
> 危機感を持たせて、なにも良くならなければ、変更ありきです。
他のスレッドの投稿だけど、大成サービスにもぴったり、と思う。
プレッシャーをかけて危機感を持たせないと、動かん。

> 法的に無関係の第三者(管理会社)が介入したら、不動産業界で嫌われます。
> 噂が広まり、仕事がなくなってアウトになりそうです。
表にはでないで、管理組合をサポートすることだってできます。
サポートする意思があるか？　意思があるなら、その能力があるか？
に尽きるのではないでしょうか。

管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？親兄弟であるまいし。[ただほど怖いものなし]。能力が有ろうが無かろうが、余計なことをしないのが、この業界だと感じます。余計なことして、クレ―ムを言われたりしますから！

創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。

何十年も動かんから、プレッシャー・危機感が何なのか？を分析する必要があります。[その動かざること山の如し]。これが座右の銘なら納得できますが、その他の[風・林・火]も組織のために、考える必要があります。

参考：其の速きこと風の如し、其の静かなること林の如し、その侵略すること火の如し。

>728
> 管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？
売主に対して、管理組合が表に出て、管理会社はそのサポートをすること、
できますよ。事実、私のマンションは、それによって売主にアフター対応
させました。
なぜ、できないと、決め付けてるのでしょうか？
しない、できないのが、大成サービスであって、他の管理会社も一緒に
しちゃーいけません。
管理会社が売主と直接交渉するだけがサポートではありませんぜ。

>729
> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
> 解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。
だ・か・ら、
解約物件>>新規物件となるように、プレッシャーをかけましょう。
でないと、何も変わらないよ。

> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
仕組みになっている、でなく、ただ、ぼってるだけでしょ。
分譲直後は、大手並かそれ以上の管理委託費を設定していますからね。
管理組合がそれに気づいてないだけです。
もっと、管理会社間の競争原理が働けば、赤字になっても不思議じゃない。
あのサービスレベルじゃね。コストパフォーマンス悪すぎ。

７３２さんへ。[縁の下の力持ち]。素晴らしい管理会社です。会社の方針で、かつ、担当者がその方針に従ってやっていれば、ずば抜けた管理会社です。個人的にでも、どこの会社か教えて欲しいぐらいです。探せば、あるんですね！

うちの組合は管理委託費が、年600万 下がったよ。
最初の5年、3000万も無駄に払ってしまったのか…と思うと悔しい。

それって、今までが何だった(高すぎた？)ということで、３０００万の半分ぐらいは返してもらえないのですか？消費者金融も金利過払いで返金しています。管理委託費には基準価格がないのでしょうか？

相見積りしたりする、管理費削減の折りは、過去５年間ぐらいの過払い管理費があるとしたら、返金を条件にしたらどうですか？国土交通省には、管理費の基準価格はないんでしょうか？建設物価には、何種類もの定期刊行物があります。出せるはずです。

600万下がったのは大きなミスが続いた「お詫び」って言われた。
総会で「今後もこの額なのか、来期だけ特別なのか？」と質問したら、
「翌年の額は、来期の私の仕事ぶりをみてご判断をいただきたい」
みたいなことをフロントマンが言ったんだよね。

だから600万↓ はこの年だけなのだろう…と思っていたのだが、
翌年もその翌年も…数年経った今でも下がったまま。

組合としては安いのは嬉しいんだけど、それって大成サービスの仕事
ぶりが相変わらず良くない…ってことにつながるでしょ。
自信があるなら、「もう以前のようなミスはありません。委託費を
元に額に戻していただきます！」と大成サービスが言うはず。

それとも以前がとられ過ぎていて、今が適正ってことかしら？

↑今のままでも十分な利益が出ているでしょう。売上げが高額でも、毎年・赤字なら、自ら万歳して、管理から逃げると思います。

> うちの組合は管理委託費が、年600万 下がったよ。
ちなみに、下がる前の金額はおいくらでしたか？
元の額によって、600万円のインパクトが大きく違うので、
確認させて下さい。
差し支えなければ総戸数も。
大成サービス関係者ではなく、他意はありません。

> ↑今のままでも十分な利益が出ているでしょう。
> 売上げが高額でも、毎年・赤字なら、自ら万歳して、管理から逃げると思います。
ですよね。600万円下げてもまだ黒字が確保できる。
どれだけ、ぼったくり状態なのか。
大成サービスに委託している管理組合は、分譲当時の管理委託費のままで
契約を更新し続けるのではなく、必ず相見積もりをとって下げさせる努力をしましょうねー。

>>741さん
20％↓ かな

６００万減額達成！管理費年６０００万(約５００戸)なら１０％減額。３０００万(約２５０戸)なら２０％減額。いずれにしても、大型マンションだと思います。規模は別にして、区分所有者の財布から出す６００万は貴重で大きなお金です。大型マンションはスケ―メリット(利益総額)があります。利益率が低くても大切にされます。管理業務はマンション規模の大小関係なく、やることは同じです。総会年１回、理事会年１２回、設備・水槽点検回数等。清掃の方等は別にして、担当者は一人でしょう。補佐がつく程度です。新築の大型マンションは、既存の中小規模マンションを支えている図式が見えてくるようです。互助組合に参加している訳ではないんですし、適正な管理費を模索したほうがいいでしょう。

大型マンションほど、管理費削減に対して強気に出れます。管理解約されて１％の戸数減としても、利益総額が数％下がる可能性があるからです。

> 大型マンションほど、管理費削減に対して強気に出れます。
おお！
現行管理委託契約での更新を自動的に行なうのではなく、
大成サービスからの更新申入を一旦保留にして、相見積もりを
とって上で、最低限、減額させましょう。
でも、減額してもサービスに見合うかどうかは疑問。
結局、今のまま大成サービスが変革されないのなら、リプレイスがベストな
選択肢でしょうが・・・。

頭脳的変革できるか？組織改革しても、在籍する職員を動かすだけです。卵どんぶりをひっくり返して見た目は変わっても、味は変わりません。

上の書き込みを訂正します。(誤)卵どんぶり→(正)親子丼

管理委託費が大幅値下げになったのはよいのだけど、その後の会計処理が
またまたおかしいのです。

管理費会計から浮いた600万を、剰余金として修繕積立金会計に回せば
いいのに、管理費会計の次期繰越金になってしまっています。
カネが余っているから…と管理費会計から余計な出費をしてしまわないか
とても心配です。

役員たちは剰余金処分額などどう算出するのか知らないし、管理会社まで
「毎年○円（定額）振り替えることになっている」などと平気で回答します。

通常は、修繕積立金会計への振替、若しくは、区分所有者の管理費減額でもいいです。定期にしないと、低金利時代ですが損します。管理会社が利息補填してくれればありがたいですが。いずれにしても可笑しいので、管理組合主導で早めに切り替えたほうがいいです。