大成サービスはどうですか？

> その様な方法で合人社を追い込むことは、ほぼ出来ないと思います。
> もっと直接的な打撃を与えるしか方法はないでしょう。
> つまり、契約件数を減らすと言う方法です。
合人社のスレッドに良いことが書かれてます。
大成サービスを変えるには、同じことが言えるのではないでしょうか？

> そういうのは勤務時間中に会社のパソコンを使ってやっているんですかね？
> 上からの指示で、業務としてやっている？
> それとも、自分の携帯から自発的に書き込んでいるのかな？
どうも、ミドルクラスが自発的にやっている感じがします。
大成サービスを愛しているのか、自分の仕事にけちをつけられていると
思い込んでいるのか、わかりません。
いずれにせよ、管理会社としてのあるべき姿と大成サービスの現状との
ギャップを正しく認識し、そのギャップを埋める努力に向けるべきでしょう。

これが中々、ミドル級・還暦級・定年退職級でも、本音の改革論等が表立って出ないし、あっても出さないみたいです。[出る杭は打たれる]の教訓が身にに染みるているのか？発言しても、失うものはないのに！まあ、[つつがなく][何があっても後は知りません]の感じですかね！人の心は千差万別だから読めませんが、やはり、幹部にサラリーマンはいれど、経営者はいないような気がします。

> 幹部にサラリーマンはいれど、経営者はいないような気がします。
早く、市場から淘汰されるべき会社ですね。

↑そのギャップを埋める提案・努力等をして、多少なりとも良くなればいいですが、これが難しんです。個人オ―ナ―・創業者相手だと結構話は早いけど。魑魅魍魎ようなところで、個人が頑張っても無理があります。

６８８さんへ。貴方は改革の方向性を知っているでしょう。言わないだけかな！貴方がギャップを埋めなくて、誰がやれますか？

個人には限界があります。貴方もサラリーマンだから無理でしょう。

>692
> 貴方がギャップを埋めなくて、誰がやれますか？
688です。ちなみに、大成サービス社員ではありません。
ので、私がギャップを埋めて差し上げることはできません。

志しを隠して、生活のため、大人しくしているサラリーマンが多い。個人にとってはその人生に対する、組織にとってはその成長に対する、際限のない損失であります。[物言えば唇寒し]の組織に将来はないし、そうならないようにしたらどうでしょうか？小提案２：職員組合を設立し、意見集約の機会を職員に与える。

>695
> 志しを隠して、生活のため、大人しくしているサラリーマンが多い。
それは、大成サービスの社員だけじゃーないでしょう。
でも、普通のまともな会社はたくさんあります。
大成サービスに求めることって、そんな大そうなことではありません。
前にも言いましたが、
大成サービスの社員は、社会人としてまともな仕事をしてほしい。

話に提案等の前向きな要素がないんです。ああ言えば、こう言う。この掲示板も、そろそろ終わりにいたらどうでしょうか？全然、勉強にならないし、面白みがない。

>697
> 話に提案等の前向きな要素がないんです。ああ言えば、こう言う。
> この掲示板も、そろそろ終わりにいたらどうでしょうか？全然、勉強にならないし、面白みがない。
なにか、勘違いをされてませんか？
誰の勉強のための掲示板？
面白み？
前向きな要素って、大成サービスを良くする慈善掲示板じゃーないですよ。

> 小提案２：職員組合を設立し、意見集約の機会を職員に与える。
ここで提案すると、大成サービスの幹部が見て、心を入れ換えるとでも
本気で思いますか？？？

698さんに同感。

私は管理組合の組合員だけど、大成Ｓに何で提案をしなくちゃいけないの？

組合員は自分の組合での体験を、
大成Ｓにこんな迷惑をかけられたよ～、だから他の組合さんも気を付けて！
…というようにこのスレで知らせることが大切なんだと思うけど。

> 組合員は自分の組合での体験を、
> 大成Ｓにこんな迷惑をかけられたよ～、だから他の組合さんも気を付けて！
> …というようにこのスレで知らせることが大切なんだと思うけど。
ですよね。
管理組合・管理会社・理事会の他のスレッドでも同様です。
大成サービスに、会社が良くなるように提案してあげる場じゃない。
そんな義理ありません。
大成サービスは、自助努力しなさい。

大成サービスに管理委託している管理組合への提案、でまとめてみます。
他のもたくさんあると思いますが、とりあえず思いつくところを。

◆管理委託について
　提案１：契約更新6ヶ月前には、管理委託費の相見積もりをとる。
　提案２：契約更新3ヶ月前の大成サービスからの現条件での管理委託契約更新申入れ(書面)は
　　　　　保留の上、管理委託契約書の内容や、他の管理会社を検討する期間を確保する。

◆管理委託契約書について
　提案１：国交省の標準管理委託契約書どおり「総会、理事会の議事録案の作成」となっている
　　　　　ことを確認。「議事録作成の補助」となっている場合には、次回契約更新時に変更させる。

◆理事会について
　提案１：ICレコーダー等で理事会の議事を録音の上、5年間保存する。
　　　　　※理事会席上、言ったのに言わない、言っていないのに言った、という大成サービスの
　　　　　　フロントに対応するには、録音は必須。

◆2年目アフター対応について
　提案１：大成サービスを信用せず、必ず第3者にも依頼して共用部の瑕疵を洗い出した上で、
　　　　　デベに対応を要求する。

親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。これからは仕事など出さん。自分で仕事をとれ。
半人前が。

> 親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。
となるので、大成サービスを頼らず、管理組合は第3者に依頼するなどして
独自にアフター要求する箇所を探し出さないとね。

大手デべを親会社として仕事をもらう子会社という立場の管理会社は、
「言い訳と責任転嫁」を仕事にし、その結果が、「仕事放棄」に結びつき
最後は「居直り」、そして「嫌がらせ」が本業になるようです。

この一連の流れの仕事だけは上手にできるんだよね。

提案、追加します。
◆理事会について
　提案２：総会と理事会の議事録案は、大成サービスに作成させる。管理組合は、作成案を
　　　　　しっかり確認する。確認ポイントは、大成サービスに不利なことが意図的に除かれて
　　　　　いるようなことがないかどうか。

> 大手デべを親会社として仕事をもらう子会社という立場の管理会社は、
> 「言い訳と責任転嫁」を仕事にし、その結果が、「仕事放棄」に結びつき
> 最後は「居直り」、そして「嫌がらせ」が本業になるようです。
> この一連の流れの仕事だけは上手にできるんだよね。
確かに、アフターサービスに関しては、その通りかと思います。
特に、大成サービスは、有楽土地や大成建設に対しては、何も言えません。
他のグループ会社以上に、大成グループの中での位置付けが低い。
大成建設の社員から、大成サービスなどリプレイスしてやって下さいよ、
と言われたこともあります。

仮に、大成サービスが何か言えば703が書かれているように、
「親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。半人前が。」
となるでしょうから。

あぁ、うちの組合でもあった。

建物と駐車場の間の通路のタイルがデコボコになったので、剥がして下を見たら、
板状のコンクリートがなぜそこにあるのか…って位置にあったと理事会議事録に
書いてあった。
で、建築時の瑕疵ではないか…と理事会が売主に調査や補修を要求した訳だが、
管理会社が大成サービスなものだから、関連会社に強く言えないのか、うやむや
なまま終わってしまった。4、5年くらい前の話。

そして昨年、売主と組合が工事費を折半して補修をした。
今思えば、全額売主負担でもよかったんじゃないのかな…と。
売主と管理会社が全くの無関係のところだったら、別の結果になっていたのかな。

>708
> 理事会が売主に調査や補修を要求した訳
理事会が直接売主に文書等で申入れしましたか？
あるいは、
大成サービス経由での打診でしょうか？

ごめんなさい、当時役員でないので詳細はわかりません。

>710
そうですか。
うちは、大成サービス経由では全く埒明きませんでしたが、
管理組合が先例を調べ、売主にその事例を突きつけて
やっと工事対応へ。
調べる気になれば、大成サービスのフロントだって簡単に
わかるような先例でしたが、そもそも管理組合側に立つなど
という発想が大成サービスにはないですからね。

711さん、そうでしたか。

うちは最近も、10階天井からの白華が十数軒みつかり、現地調査もせずに
いきなり一斉補修したんですよ。

我が家も戸堺壁に白華が出ていたのと、上はルーフバルコニーであるため、
「原因は調査したのか？10年アフター対象箇所もあるんじゃないか？」
と質問したのですが、原因はわからない、アフターは2年まで…との回答。
ルーパルは屋上扱いで10年防水じゃないのかな？戸境壁は構造上なんたら…
な部分で10年保証じゃないのかな…と思ったんだけど、違うのかな？

アフターに関しては、大成Ｓを頼らず、管理組合がしっかりしないと
いけませんね。

７０８さんへ。売り主と管理組合と折半とのことですが、瑕疵か経年劣化の判断で、１００％か０％の責任になると思います。原因不明で、よく分からないということですか？廃材を隠蔽部分に放置している例もあります。その場所において、機能上無関係なものだとしたら廃材も視野に入れてみて下さい。１階床下等に、廃材が転がっている時もあります。

７１２さんへ。アフター保証書を確認して下さい。屋上等の防水、外壁等の防水性能については、品確法で１０年保証となり、アフターサ―ビス基準に盛り込まれいるはずです。２年保証なんてあり得ないと思います。基準に明記されてないとしたら、意識的に外しいるかも知れません。戸境壁に発華現象なんて聞いたことがないし、あるとしたら、上部からの雨漏り、又は、設備配管等からの漏水が原因と推定されます。

７１２さんへ。屋上、ル―バルの防水性能が問題であって、戸境壁の構造は関係ありません。うまく、誤魔化されいるような気がします。コンクリートの白華現象は水分が無いと起こらないし、進行もしないでしょう。防水の漏水箇所の特定は難しいし、防水の全面更新が必要になります。何らかの補修で済ますのは、解決にはならないと思います。

コンクリートの白華現象をその部分のコンクリート補修で済ましても、何の解決にならないし、また、白華現象が発生します。大事なのは、その原因となる雨漏り・漏水を止めることだと思います。

それは当然、売り主は、白華現象の当該箇所を補修で済ましたい、と考えても不思議ではありません。。防水の全面改修になると、高額費用が必要になります。原因は先送りで、現地調査なんかいいし、補修で逃げたい気持ちも分かります。１０年間、過ぎれば、瑕疵も免責になりますし、管理組合は修繕積立金で防水全面改修しますから！また、それ以降は、新築時の状態・性能は分からないから、売り主に文句は言えないのです。１０年以降は、何を言っても駄目だと考えて、それ以内に建物アフターを解決して下さい。

管理組合が、管理会社にアフターの相談をしても、何の意味もありません。アフター契約は、売り主と管理組合・区分所有者が結んだものだからです。管理会社は利害関係者外で、彼らにとっては迷惑な話だと思います。第三者に相談すれば、費用がかかります。基本的なことはネットで相談しましょう。

> 管理会社は利害関係者外で、彼らにとっては迷惑な話だと思います。
そんなことないと思いますよ。
まあ、大成サービスにとっては、迷惑な話でしょうね。
しかし、大成サービスが、管理業界のスタンダードではありません。
管理組合側に立って、助言してくれる管理会社だってありますよ。

PS
どうも、また大成サービス工作員が暗躍し出しました。

> PS
> どうも、また大成サービス工作員が暗躍し出しました。
補足します。718さんのことを言っているのではありません。
17時後半からの休眠スレ復活や、新スレのことです。

和解による解決を目指す場合、国民生活センターの紛争解決委員会にＡＤＲを申請するのも一つの有効な方法と思われます。２０１１年３月に発表された事例の一つですが「マンション共用部分の不具合に関する紛争」が同センターのＨＰに掲載されています。ご参考まで。

アフターサ―ピスに関する仲介業務が、委託契約書に入っているかどうか知りません。本音は、管理組合に[軽度に助言はすれど仲介せず]だと思います。深入りはしないでしょう。管理会社にとっては、相手の売り主が、いつ客先になるかも知れないですから！また、法的に無関係の第三者(管理会社)が介入したら、不動産業界で嫌われます。噂が広まり、仕事がなくなってアウトになりそうです。

> 軽度に助言はすれど仲介せず
大成サービスの場合は、助言さえしません。
助言する能力がないのか、できるが親会社が怖くてしないのか、
判断つきませんが・・・。

担当者は事務系だし、助言するる能力がないとみたほうが無難です。売り主に、質問を伝えるメッセンジャーの役割に徹しさせたほうが良さそうです。

> 質問を伝えるメッセンジャーの役割に徹しさせたほうが良さそうです。
単なるメッセンジャーであれば、タイムラグが発生するだけで、
時間の無駄ですね。
結局、大成サービスは役立たずね。

> マンションの立地や、景観はなかなか変えられませんが、
> 管理会社は簡単に変えられます。
> 私の意見は、この会社は更生の態度が無いので、他社と比較して
> 危機感を持たせて、なにも良くならなければ、変更ありきです。
他のスレッドの投稿だけど、大成サービスにもぴったり、と思う。
プレッシャーをかけて危機感を持たせないと、動かん。

> 法的に無関係の第三者(管理会社)が介入したら、不動産業界で嫌われます。
> 噂が広まり、仕事がなくなってアウトになりそうです。
表にはでないで、管理組合をサポートすることだってできます。
サポートする意思があるか？　意思があるなら、その能力があるか？
に尽きるのではないでしょうか。

管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？親兄弟であるまいし。[ただほど怖いものなし]。能力が有ろうが無かろうが、余計なことをしないのが、この業界だと感じます。余計なことして、クレ―ムを言われたりしますから！

創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。

何十年も動かんから、プレッシャー・危機感が何なのか？を分析する必要があります。[その動かざること山の如し]。これが座右の銘なら納得できますが、その他の[風・林・火]も組織のために、考える必要があります。

参考：其の速きこと風の如し、其の静かなること林の如し、その侵略すること火の如し。

>728
> 管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？
売主に対して、管理組合が表に出て、管理会社はそのサポートをすること、
できますよ。事実、私のマンションは、それによって売主にアフター対応
させました。
なぜ、できないと、決め付けてるのでしょうか？
しない、できないのが、大成サービスであって、他の管理会社も一緒に
しちゃーいけません。
管理会社が売主と直接交渉するだけがサポートではありませんぜ。

>729
> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
> 解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。
だ・か・ら、
解約物件>>新規物件となるように、プレッシャーをかけましょう。
でないと、何も変わらないよ。

> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
仕組みになっている、でなく、ただ、ぼってるだけでしょ。
分譲直後は、大手並かそれ以上の管理委託費を設定していますからね。
管理組合がそれに気づいてないだけです。
もっと、管理会社間の競争原理が働けば、赤字になっても不思議じゃない。
あのサービスレベルじゃね。コストパフォーマンス悪すぎ。

７３２さんへ。[縁の下の力持ち]。素晴らしい管理会社です。会社の方針で、かつ、担当者がその方針に従ってやっていれば、ずば抜けた管理会社です。個人的にでも、どこの会社か教えて欲しいぐらいです。探せば、あるんですね！

うちの組合は管理委託費が、年600万 下がったよ。
最初の5年、3000万も無駄に払ってしまったのか…と思うと悔しい。