大成サービスはどうですか？

>397
> 管理会社変更における競争入札で、管理の質的なものの評価が、素人目には見えにくいので、
> 比較が難しいですね。
価格だけでなく、マンションの課題とそれに対する対策を示してもらうなど、
管理面の質問を出す。あと、教育体制などを聞くのもよいでしょう。
また、
相見積もりを依頼する管理会社が管理する近隣マンションのフロント・管理員からヒアリング
すれば、割と実態が掴めます。

例えば、次のような記事が参考になりませんか。
------------------------------------------
「管理会社変更」に取組む管理組合の傾向に変化が・・・
元フロントマンのつぶやき　１６
http://www.aimitsu.net/column/column_40.php
------------------------------------------

変更候補先の管理会社各社から提出された見積もり金額の検証もさることながら、それとは別に
変更候補先の管理会社各社に宿題を出し、その内容を元にプレゼンテーションを行ってもらう
というやり方です。

宿題の御題はズバリ、「このマンションで考えられる問題点と、改善提案を出来る限り多く
ご提案願いします」といった内容でプレゼンしてもらう事です。もちろん提出された宿題には
併せて期限も提示してもらいます。
改善提案の中身としては、マンション内での防犯対策でも、駐輪場対策でも、経費節減でも
何でも役立つ事ならいくつ提案してもらっても構わないと思います。

また、プレゼンテーションの席上、担当予定のフロントと管理員候補者にも来て頂いて、
管理組合と上手く付き合えそうな担当者かどうか確認をされると将来的なギャップが少なくて
すむと思われます。

フロントの怠慢で管理組合に金銭的な被害を与えても、謝るどころか
上司ともども開き直る。ひどい目にあいました。

ここの管理人は、素人同然。
その素人を大成サービスは放置して何も指導しないものだから
いつまでたっても素人のまま。
管理組合は、管理人の養成機関ではないのに・・・。

共用部ドア扉の開閉速度の調整方法も管理組合が教えてあげました。
調整できることをしらないので、閉めるときの音がうるさくなると
「静かに閉めるようにして下さい。」という貼紙をする始末。
さすがに、開いた口がふさがりませんでした。

>>403さん
どんなことがあったのですか？
金銭的被害とはどのくらいのケタの金額ですか？

>397
次のサイトも参考になりますよ。

こんな管理会社はいらない　変更・見直しの極意
http://11kanri.blog12.fc2.com/

こんなことが書いてあります。
-------------------------------
フロントマンの研修、OJT等の教育・育成制度が確立していない管理会社は多い。
社員教育がしっかりしていれば、対応が悪い・遅い・頼りにならない等の社会人として
致命的な欠陥を抱えるフロントマンはいないはず。
しかし、現実には個人能力に依存しているのが実態。研修・OJTがそもそもなかったり、
あったとしても兎に角研修会を実施しとけ的な実のない教育・育成制度を実行したりする
管理会社がほとんどだ。
残念ながら管理組合は管理会社の教育体制にまで関与することができない。
管理会社変更・見直しする際には次の５点をチェックして置くことが望ましい
-------------------------------

大成サービスは、まさに教育・育成制度が確立していない管理会社の典型じゃないかな。

大成サービスに管理委託している組合の役員経験者さん、いたら教えて。
総会に諮らず、理事会判断で使える額っていくらにしていますか？

私が役員やっていた時は10万までってフロントから聞いたんですが、
今の理事会は緊急性もないのに、予備費100万あるんだからいいだろ
って感じで、総会を軽視し理事会判断で支出しようとします。

10万までの根拠も不明ですが、100万使うのに総会に諮らないって、
ヤバくないですか？

本社は初任教育については支店に任せていると聞いています。本社は基本的に、管理職及び技術研修などの実施が主らしい。各支店、特に、地方支店は規模が小さいので、当然、専任教育担当者がおらず、苦労しているんではないでしょうか？いずれにしても、社員が多いので、研修の順番待ちの状態かも知れないですね？

管理人研修は支店の管轄らしい？取り敢えず教本は有るみたいですけど、誰が教えているんでしょうか？この規模の管理会社では、中堅規模になるまでは本社主導(又は、関東エリア、関西エリアに分ける)だと思いますが！本社の経費減額努力の結果かも知れませんが、全社員の約１割いると謂われている本社職員を減らすのが先かと思います。転籍者を含めて、アウトソーシングできることは有りそうですよ。

研修の為に、全国から職員を集めると、交通費･宿泊費･代行要員などの経費がかかります。教育とは、目先の利益を考えたらできませんね！直ぐに効果は出ないけど、評価される組織になる為にやるもんでしょう！でも以前は、本社主導だったらしいので、また、本社主導に戻って欲しい。

４０８さんへ。理事会判断で出金できる金額は法的に決められていません。マンションの規模と考え方により異なります。管理会社の助言・指導などの能力が無ければ、近隣のマンション管理士などに相談し、総会決議にして下さい。上限金額を！

規模にもよりますが、大型マンションでも１００万円未満だと思います。何故だか前列がない場合は１００万円らしい？名誉棄損などの賠償もなんかが良い例ですけど！

412さん、413さん、ありがとうございます。

設備が壊れ 危険な状態…など内容によっては多額でも理事会決議で進めてよいものも
あると思うのですが、「予算になかった緊急性の無い多額の出費」を理事会が勝手に
決めるのは、とても危険な考えのような気がします。

>管理会社の助言・指導などの能力が無ければ
無かったみたいですね。

↑理事会判断での出金は〇〇万円未満を上限とするが、緊急性を要する場合はその限りではない。としたらいかがでしょうか？いずれにしても、総会での管理規約改正をお勧めします。

↑他マンション管理規約の雛型が管理会社にあると思います。探してくれるでしょう。

415さん、416さん、ありがとうございます。

>409
> 本社は初任教育については支店に任せていると聞いています。

>410
> 管理人研修は支店の管轄らしい？

やはり真っ当なフロント・管理人は、期待できませんね。
よほど運が良くない限り、大部分はハズレ、かな。
うちは大ハズレでしたが。

管理会社を比較するときは、管理委託費だけでなくこのあたりも
ヒアリングして判断するとよいと思う。

教育しても、すぐ退職されたら損するという考え方(費用対効果)だと、初期教育に投資はできないでしょう。教育とは設備投資で、後から還元されるもんです。２０００年前の中国の教え[負けて(投資して)勝つ][損して得とれ]の精神！この組織を、そんな人物に任せたいよ！

↑子供の義務教育は国の責任です。将来、子供がどんな人間･人物になるかは知らず、いずれにしても国の為になるとの、懐の広い精神で投資しています。それと同じような気がします。

> 教育しても、すぐ退職されたら損するという考え方(費用対効果)だと、
> 初期教育に投資はできないでしょう。
企業も、慈善団体ではないので、他社にいく人間の教育をやる余裕はないでしょう。
したがって、
離職率が高い管理会社では、結局、まともな教育を受けたフロント・管理人は
期待できない、ということですね。
大成サービスでは、鶏と卵ではありませんが、離職と無教育の悪循環かな。

大成サービスの管理は抜群とまではいいませんが、
かなりいい方のの部類にはいるでしょう。
ただ、管理員に関してはどこでもそうでしょうが、当たり外れは
当然あります。フロントも同じことがいえますが。

社員教育の脆弱性の問題もあります。でも、職員の非正社員化の推進にも、人のやる気・成長を削ぐ原因がありそうです。

職員の非正社員化の推進は、何故、起こるのか！①:解約、キャンセルが多い。②:①の後、当然、解約、キャンセル物件職員の受入れ先が必要。③:②をすれば余剰経費が必要。→だから、契約社員を増やす。こんなのが、一般的なパターンだと思います。※構造的に赤字の会社なら、当面しょうがないでしょう。資金に余裕があるらしいのに、教育に力を入れ、もっと正社員化を計って欲しいもんですね！

要するに、キャンセル物件の契約社員は、契約上(一年契約？)、解約・退職させ易いけど、正社員は、簡単にはそれができないという理屈なんでしょうか？管理会社は実質的には人材派遣会社みたいなもんですから、派遣切りと同じみたいですね！

>422
> 大成サービスの管理は抜群とまではいいませんが、
> かなりいい方のの部類にはいるでしょう。
うーん、少なくとも良くない方の部類かと思います。
どちらかというと、下の序列に近いイメージ。
まあ、日本ハウズイングや合人社よりは「まし」かな程度。

>49
> -----------------------------------------------------
> マンション管理会社序列（入社難易度～待遇～世間イメージまで）
> -----------------------------------------------------
> ＳＳ　三井不動産住宅サービス、野村リビングサポート
> Ｓ　三菱地所藤和コミュニティ
> Ａ　 日本総合住生活、伊藤忠アーバンコミュニティ、丸紅コミュニティ
> Ｂ　長谷工コミュニティ、東京建物アメニティサービス、コスモスライフ
> Ｃ　東急コミュニティー、近鉄住宅管理、ダイワサービス
> Ｄ　 穴吹コミュニティ、住友不動産建物サービス、ダイアコミュニティサービス
> Ｅ　大成サービス、ＭＭＳ、アーバンコミュニティ、互光建物
> Ｆ　大京アステージ　日本ハウズイング 合人社　ユニオンシティ
> 判定不可能；中小零細管理会社さん達(管理個数10,000～20,000戸くらい)
> ダブル内定した場合、管理会社に迷った場合、上記の序列で判断すれば大きな間違いは
> ないと思います。

> 職員の非正社員化の推進は、何故、起こるのか！①:解約、キャンセルが多い。
> ②:①の後、当然、解約、キャンセル物件職員の受入れ先が必要。
> ③:②をすれば余剰経費が必要。→だから、契約社員を増やす。こんなのが、一般的なパターンだと思います。管理人はそうでしょうが、フロントは1人1件ではないので、キャンセル物件フロントに
なってもすぐには余剰人員にならないんじゃない？
でも管理組合にリプレイスされるとフロントのボーナスとか減るんですかねー。

↑ボーナスが減るというより、解約の責任、業務のハードさ、精神的な苦痛などが重なり、依願退職する方が多いのではないでしょうか？

本気で質のレベルアップを図れば１０００億企業も夢ではないと思います。グループ企業からビル･マンションを供給されるし、解約を減らせば、ストック産業として急激に成長します。

>本気で質のレベルアップを図れば１０００億企業も夢ではないと思います。

早く本気になってほしい。

大成サービスは、他の管理会社の草刈場になると思うよ。
価格重視の管理組合は独立系へリプレイス、
サービス重視の管理組合は大手へリプレイス。
いくら、グループ会社から新規物件を供給されても、そのまま他の管理会社へ
横流しになってしまっては・・・。

↑供給＋解約＝０。何十年経っても現状維持。それでも黒字ですからグループに守られて幸せだと思います。

↑供給 < 解約
今のマンション事情と、リプレイスのハードルが低下する傾向を
鑑みれば、上記のようになるでしょう。
相見積もりによる管理委託費引下げに応じざるを得なくなると
黒字も減るでしょう。
さすれば、マンション管理からの撤退も十分考えられると思います。

管理費減額は可能→今迄の管理費と管理の質は何だった？→減額しても解約→管理会社の変更。従って、会社全体の利益率に余り影響なし。新規供給物件の利益率が高いので、全体は安定しているのでしょう。こんな感じだと思います。マンション管理は、利益を出している大黒柱らしいので、撤退については検討はすれど難しいでしょう。しかし、新規購入者が管理組合設立総会で、管理会社のオープンな選択をする時代がくれば、この業界も変わるかも知れません。

売上げ金額は、ビルが格段に多いけれど、マンションの利益率は格段に高いと聞いています。それは、①マンション管理部門は、グループ・デベロッパー会社からの自動的な新規特命受注。②ビル管理部門は、親会社が施工しても新規は、一部しか管理不可。施主の意向により、他管理会社が受託管理→その他の物件は、各現場所長対するグループ内営業による受注。※そういう訳で、ビル管理部門が厳しいらしい。いずれせよ、楽の営業を止め、質の向上とグループ外に対する積極的営業をすれば、１０００億円企業は夢ではないです。

>434さん、
コメントありがとうございます。
管理会社変更が普通の時代になれば、これまで以上にリプレイスを
考えるマンション数も増えるでしょうし、考える時期も前倒しされる
可能性もあり、ぼろ儲けできるマンション数や期間が減少する傾向に
あると思います。

> 新規購入者が管理組合設立総会で、管理会社のオープンな選択をする
> 時代がくれば、この業界も変わるかも知れません。
それができるならすばらしい。
そこまでいかなくても、リプレイスが普通になれば、マンション管理業界も
変わる可能性ありませんか。

もっとプレッシャーをかけ続ければ、大成サービスも真っ当な管理会社に
生まれ変われるだろうか？

↑前向きなお返事ありがとうございます。案は、大中小いくらでもあります。追って、貴方は理解して頂けますが、頭の固いらしい、その次(役員及び幹部)の方々に発信したいと思います。

この会社は元々･紳士の会社なんです。親会社から来た方々も紳士です。それが、天下り後に変わります。それは、いろんな要因があります。ですから、必ず、元の紳士(真摯)な組織にもどれるはずなんです。

> 必ず、元の紳士(真摯)な組織にもどれるはずなんです。
そう信じたいところ、･･･なんですが、
現状では、大成サービスから別の管理会社へ変えた方がよいと思う。
なぜなら、
高い管理委託費を払って、大成サービスを育ててあげる、あるいは育つのを
待ってあげる義理は、管理組合にはないでしょう。

↑変わらなかったら、解約されてもしょうがないでしょう。

↑ですね。
さあ、大成サービスが生まれ変わるのが早いか、
リプレイスされるのが早いか、競争だー。

>435
> ①マンション管理部門は、グループ・デベロッパー会社からの自動的な新規特命受注。
最近は、自動でもないようです。
有楽土地が単独売主のオーベルでも、競争入札させられるようです。
いい傾向ですが。

↑いい傾向です。全ての新規物件で試行して下さい。将来的に会社の為になります。

↑継続できればいいです。かなり以前にそんな話もあり、一部試行したらしいが立ち消えになったみたいです。

今月、総会があります。
今年こそ、完璧な議案書を組合員に出してくれることを期待します！

↑やっぱり、易きに流れますよね。
大成サービスが、が＊＊で勝負できるわけない。
あのサービスレベルで、いっちょまえの管理委託費じゃーね。
取柄が探せない。

ひらがなで書いたら伏字になってしまったようです。
再投稿します。

↑やっぱり、易きに流れますよね。
大成サービスが、ガチンコで勝負できるわけない。
あのサービスレベルで、いっちょまえの管理委託費じゃーね。
取柄が探せない。

↑ を付けてる方、どういう意味があるんですか？
同じ人ばかりが投稿してるようですね。

↑は、前述の意味。もう、出尽くしたみたいだから他の方は興味ないみたいです。御社の為と思ったのですが止めた方がいいでしょうか。[クレ―ム・意見は宝]の気持ちを大切にして下さい。

>448
違いますよー。
同じ人ではありません。

448さんは、大成サービス関係者の方？