大成サービスはどうですか？

昨夜、大成サービス関係者と思われる者が、
他の多数の休眠スレッドにレスをつけて、このスレッドを
下げるという目くらまし作戦を展開した対象の中に
管理組合のスレッドがありますね。
去年の8月から休眠していたのに、突然次のようなレスが。

> 管理会社
> No.42 by 匿名　2011-02-26 23:04:25
> マジレスすると設備面はビル管理会社の方がレベル高い。
> あとは質の高い管理員をどう呼ぶかだね。
なにげに自社の宣伝？
設備面もレベル高いとは思えないが・・・。

自作自演ご苦労様

リプレースのための説明会で、関連会社に勤める住人
に自社に都合の良い質問をさせる程度のことはする
よう。

BEACONでは怪文書が流れたよう。
結局、出所は管理会社ではなかったようだが、
管理会社としての実力のなさを露呈し、
あっさりリプレースされた。

ここのフロントマンは管理業務主任者は全員持ってるんですか？

うちの担当さんは総会の重要事項説明の時に主任者証を提示してるよ。

でも大きい会場なので、後ろの席じゃ、本物かどうか確認できない。
「確認させてください。こっち持ってきて」とは言えない。

>>140さん
> 大成サービスさんに管理を委託している組合の方にお聞きします。
> マンション標準管理規約第２２条第２項細則（窓ガラス等の改良）は作成されましたか？
うちのマンションの規約・細則を確認しましたが、
確かに規約は、標準管理規約と同じ文言が書かれていますが、
定められているはずの細則が見当たりません。
他の管理会社はどうなんでしょう。

148です。
ちょっと調べてみました。

140さん言われるように
標準「開口部改良工事実施細則」
http://www.zenkanren.org/issue_04_construction.html
と言うものがありますね。
次のようにマンションによっては、きちんと細則として整備
されてます。
http://wrgk.com/KANRIKUMIAI/DOC/KAIKOUBU.pdf

うちは最初から大成サービスだから、このような細則ありませんが、
他の管理会社はどうですか。

>146
> ここのフロントマンは管理業務主任者は全員持ってるんですか？
例のダイヤモンドのマンション特集によれば、
管理業務主任者数、管理業務主任者比率(対フロント担当者数比％)は
大成サービス　197人、161.5%
と、大手と比べ高くはないが、決して低くない。
管理業務主任者の資格は、フロントとしての能力や責任感を担保して
くれるものでない、とここのフロントを見ると思う。

レスいただきましてありがとうございます。

うちは5～6年前に管理規約を標準管理規約に合わせたものに変更しました。
その時に、第22条に関連する細則が作れず、「細則は後日配布します」と文書で通知されました。

翌年に催促したところ、大成さんから「国がひな型を作っていないので作れない」と説明され、
その後、ひな型が作られたので再度催促したのですが、やろうとせず、また何年も放置。

最近もう一度指摘したら理事会は「引き継ぎにないことはわからない」「今後検討」と回答。
管理規約をきちんと理解している役員がいないこと、管理会社も面倒なことは後回しなんだなと
あきれてしまいました。

149さんがリンクを貼ってくれましたが、このように細則を作っている組合もあるのです。
他の管理会社は細則を作るよう管理組合に助言してくれているのですかね？

>>151さん、
> 翌年に催促したところ、大成さんから「国がひな型を作っていないので作れない」と説明され、
> その後、ひな型が作られたので再度催促したのですが、やろうとせず、また何年も放置。
> 最近もう一度指摘したら理事会は「引き継ぎにないことはわからない」「今後検討」と回答。
> 管理規約をきちんと理解している役員がいないこと、管理会社も面倒なことは後回しなんだなと
> あきれてしまいました。
さもありなん、です。
面倒だから、後回しもあると思いますが、大成サービスの場合、ひょっとすると
そもそもそういったことをやる実力がない恐れがあります。
フロントのレベルもそうなんですが、管理会社としてやり切る実力がないのかも。

理事会は、きっと管理会社である大成サービスに、どうすべきか相談しているはずです。
それに対して、管理会社が、ネガティブなことを言っていると思いますよ。
そうでなければ、ただ、次の通常総会で開口部改良工事実施細則の追加を議案として挙げて、
1/2以上の賛成を得て、粛々と細則が追加さるだけですから。

良くも悪くも、管理会社は管理組合のレベルを映す鏡ではないでしょうか。
大成サービスに管理されているマンションは、結局、大成サービスレベルのマンションなのかも
しれませんね。
管理サービスと管理委託費のコストパフォーマンスに鈍感な理事会・住民で構成され、
規約はなーなー状態で、最終的に公営団地近に限りなく近いレベルに収束して行く宿命なのかも。

それを避けるには、
早く目覚めて、契約更新を惰性で行なうことなく、必ず、他の管理会社の相見積もりをとる。
そうすれば、大手でも大成サービスより安い管理委託費であることに気づきます。
これまでは、競争原理が働かずに、生き残れた管理会社も今後10年で合併や、マンション管理部門の廃止など
淘汰が進むのではないでしょうか。

補足です。
> 必ず、他の管理会社の相見積もりをとる。
ポーズじゃだめですよ。
ポーズである限り、これが限度ですとか言って、
決して管理委託費を下げません。
本気で相見積もりを取りにいく必要があります。
本気でやれば、あっさり下げてきます。

なので、
いずこの「共存共栄」などと言っている管理組合は
永遠にカモにされます。
相見積もりをフロントはこれ以上ないくらい嫌がると
思いますが、マンション住民のことを思って、
契約更新を安易に更新せずに、勇気をもって、
相見積もりを実践しましょう。

以前、管理会社変更を検討して、４社くらい相見積もりをとったことがあります。
でも金額はほとんどの会社が、今のところと横並び…だったそうです。

管理会社同士が裏で話をしているとか、そういうことはないのかな？とその時思いました。

> 管理会社同士が裏で話をしているとか、そういうことはないのかな？とその時思いました。
昔は、よくわかりませんが、今は、それなりには競争原理が効いているようです。

少なくとも
分譲時の管理会社から変更せず、かつ管理委託費も分譲時のままであれば、
必ず、と言っていいくらい差がつくと思います。
驚いたのが、大成サービスって、全然安くない。
むしろ大手の方が安いじゃん、です。
合人社や日本ハウジングを出すまでもなく。

管理委託仕様、見積仕様をきちんと管理組合というか理事会で決めて
複数社に見積もりを依頼すれば、なんで今までここで良しとしてきたか、
愕然とするはず。

> 他の管理会社は細則を作るよう管理組合に助言してくれているのですかね？
普通そうなんじゃ？

規約に別途細則に定めるとあって、その細則は・・・存在しません、
というのはありえないでしょう。

組合員に何度も助言されてもやらない管理会社と理事会…。

今期中にやらないようなら、総会で多くの組合員の前で指摘してやります。

ここのフロントは、組合員のことを実は全く考えていません。
理事会の役員とさえうまくやればＯＫと考えてます。
理事会に大成サービスの関連会社の人間がいたりすると、
なーなーに弾みがつきます。困ったもんです。

> 今期中にやらないようなら、総会で多くの組合員の前で指摘してやります。

総会の場で、期限を切って約束させよう！
そうしないと、検討します、と口先対応。

窓ガラスの細則って早く作るべきだと思うんです。

いま住宅エコポイントの関係で、内窓とかガラス交換の宣伝が多いでしょ。
結露に悩む人が交換を考えるなんてこともあるんじゃないかな。
その時に「今の規約ではできません」って対応じゃおかしいですよね。

次の総会にのせてほしいので、理事会に提案書を出しました。
あさっての理事会で役員にアドバイスをお願いしますよ、大成サービスさん。

>>160さん
> 次の総会にのせてほしいので、理事会に提案書を出しました。
すばらしい。総会の席上言うのではなく、きちんと総会議案にしてもらえるよう
努力するんですね。確かにその方が、有意義。

でも、
> あさっての理事会で役員にアドバイスをお願いしますよ、大成サービスさん。
大成サービスには期待しない方がよいでしょう。
理事会を動かして、大成サービスに「やらせる」、大成サービスにやる気がないなら
管理会社を変える。

窓ガラスの細則追加のついでに、
管理委託契約の事務管理業務の仕様もぜひ確認して下さい。

もし、
「議事録作成の補助」となっているようでしたら
国交省のマンション標準管理委託契約書に倣って、
「議事録案の作成」
と管理委託契約の仕様変更を求めましょう。

理事会での議事録案の作成って、意外と時間をとられます。
議事録案の作成は、本来フロントの業務ですので、しっかり
彼らに仕事をしてもらって、書記に割り当てられていた理事には
マンションにとってもっと有意義なことをやってもらいましょう。

議事録以外にも手を抜くために巧妙に変えている箇所があるかもしれない。
大成サービスとの管理委託契約書とマンション標準管理委託契約書との
「相違点」および「相違理由」の説明を大成サービスに求めましょう！

相違理由に妥当性がないなら、マンション標準管理委託契約書に倣うよう、
契約更新時に委託契約を変更しましょうね。

162さん、163さん、同じ方かな？
ありがとうございます。その点も気になっていました。

5～6年前の理事長が、「管理委託契約書も標準管理委託契約書に合わせて」と
管理会社に言ったのだが、なかなかやろうとしない…とこぼしていたんです。

時間のあるときに両方を読み比べてみます。

>>164さん、
頑張って下さい。

> 5～6年前の理事長が、「管理委託契約書も標準管理委託契約書に合わせて」と
> 管理会社に言ったのだが、なかなかやろうとしない…とこぼしていたんです。
やらないなら、リプレースだよ、と理事長が本気で大成サービスに言えば、
動きますよ、きっと。

2年目アフターは、必ず大成サービス以外に点検依頼した方がよいよ。
系列である売主への交渉力はとても貧弱。
売主の肩をもつ。

管理員が使うパソコンを支給するのは、管理会社？それとも管理組合？
うちのマンションは、大成サービスから管理組合が買うものだと言われ、
理事会が買って管理員に支給してます。
理事会ではそのパソコンを使ったことがありません。

今頃になって、なんで管理組合が買わなければならなかったのか疑問が。
大成サービス管理の他のマンションはどちらが支給してます？

＞理事会ではそのパソコンを使ったことがありません。
その場合なら大成サービスの支給PCでもよかったんじゃないかな？

うちは大成サービス支給PC。
そのデメリットもきちんと説明受けたよ。

>>168さん
> その場合なら大成サービスの支給PCでもよかったんじゃないかな？
そうなんですよね。
でも、うちのフロントは、大成サービスでは、
管理組合が管理員に貸与することになっていると言ったそうです。

>>169
うちで聞いたときは
大成サービスのPCは大成グループのサーバーにつながるから
大成サービス以外の人間に触らせられないし
ネットとかの閲覧履歴も大成グループに素通しですよ、って話。

だからうちも>>169さんのとこみたいに
管理人専用だから別にそれでいいよ、って回答で解決。
理事会で触りたいなら管理組合で用意してください、って結論だったけど。

横浜支店の情報ください！

関東支店もお願いします！

ここまで東京支店なし

>170
うちでは、フロントもその上の課長も管理員が使うパソコンは、
管理組合が購入して貸与することになっている、会社支給はしないの
一点張りだったようですよ。
おまけに
理事会議事録によれば、ウイルス対策ソフトもなしで、かつルーターも介さず
直接インターネットにパソコンが接続されていた。
住民の個人情報が危険にさらされた状態だったのに、大成サービスには
全くその認識なし。

フロント曰く
「パソコンには、住民の個人情報入れてませんので大丈夫ですよ。」
課長曰く
「パソコンには、住民の個人情報が入るので、管理会社のパソコンでなく
管理組合所有のパソコンを管理員に貸与することになっています。」

なんちゅうええかげんさ、と聞いています。

>>174
＞管理組合が購入して貸与することになっている、会社支給はしないの
＞一点張りだったようですよ。
それだと管理員が管理組合に直接雇用されてることになるなあ。

管理組合のPCのセキュリティってことなら
管理会社は感知しないってこともわからなくはないけど。
管理員は大成サービスで雇ってるんだよね？

> それだと管理員が管理組合に直接雇用されてることになるなあ。
もちろん、管理員は大成サービスの雇用ですよ。
パソコンは、管理員の業務にしか使われず、管理組合は全くノータッチ。
でも、
フロント、課長とも、パソコンは管理組合のための業務に管理員が
使うのだから、通常管理組合から支給してもらってます、との話。

＞パソコンは管理組合のための業務に
契約外のことに対するデータってこと？
そうじゃないならおかしいよ。

> 契約外のことに対するデータってこと？
> そうじゃないならおかしいよ。
いえいえ、管理委託契約に関わる業務のため
それは、管理組合のため、だから管理組合がパソコンを
提供すべし、という理屈でした。

わけわからんでしょ。
どう考えても管理会社が管理員のパソコンは支給すべきはずなのに。
おまけに、無防備な状態で、インターネットに常時接続。
少なくとも、管理会社としてのITリテラシーはゼロに近い。

>>173さん
> ここまで東京支店なし
おそらくBEACON Tower Residenceが、
大成際ービスの東京支店の管轄だったはず。

BEACON Tower Residenceは、
結局、大成サービスを切ってしまったが。

>>178
＞どう考えても管理会社が管理員のパソコンは支給すべきはずなのに。
管理業務だけなら当然そうなるね。
実際うちは支給させたし。

＞おまけに、無防備な状態で、インターネットに常時接続。
「管理会社無関係の管理組合のPC」だと
管理員以外の大成サービスの人間は触れないことになるから
セキュリティ面の助言はできても勝手に導入できない、ってのはあるけど
その状況ならそもそも支給しないのが変だからね。

つーかうちはよくて>>178さんの物件はダメなところもわけわからんｗｗ

>>180さん
> つーかうちはよくて>>178さんの物件はダメなところもわけわからんｗｗ
そーなんです。わけわからんのです。
私も、別の管理会社の例（管理員が使うパソコンは、管理会社が支給）を知って、
大成サービスが言っていることは、どこかおかしくないか、と思った次第。

＞別の管理会社の例
むしろ同じ管理会社の例（うちの話）を言った方がいいです

うちの管理員が使っているパソコンはネットに繫いでないな、確か。
昔はネット通信費が決算資料に載っていたが、いつだったか解約したはず。

掲示文書をワードで作成するくらいしか使ってないんじゃないかな。

>183さん、
うちは、大成サービスとのメールのやり取りのため、
管理員が使うパソコンのネット接続は必須のようでした。
それでいて、ウイルス対策なしだから、たまりません。
そう言えば、
そもそも大成サービスのサーバーとの接続は、きちんとVPNを
使っているのだろうか？

＞大成サービスとのメールのやり取りのため
大成のパソコン使えよな

ここで挙がっている、窓ガラス等の細則についてや管理員のパソコンについて
この板を見ている全国の組合員が、通常総会の場で質問してみたらどうだろう？

全国各地の管理組合から言われたら、大成さんも全社をあげて対処するんじゃない？

> ここで挙がっている、窓ガラス等の細則についてや管理員のパソコンについて
> この板を見ている全国の組合員が、通常総会の場で質問してみたらどうだろう？
ついでに、理事会や総会の議事録についても、案作成はどちらがやっているのか
質問したみたらよくない？

>>187さん
ありがとう。私の質問メモに追加します。
どちらがやっているのかと、標準管理委託契約書を倣わないのはなぜかを
併せて質問してみます。

>189さん
管理委託契約の更新についても、総会で聞くとよいですよ。
相見積もりを取るなど他の管理会社との比較もせずに
更新を理事会が提案する場合には、その理由をきちんと
理事会に説明してもらうようにしましょう。

フロントの交代を支店長とかに言えば代えてもらえるのだろうか。
そして、
代えれば、いいフロントがくるのだろうか。

地震後の管理員の対応は如何でしたか？