大成サービスはどうですか？

昨夜、大成サービス関係者と思われる者が、
他の多数の休眠スレッドにレスをつけて、このスレッドを
下げるという目くらまし作戦を展開した対象の中に
管理組合のスレッドがありますね。
去年の8月から休眠していたのに、突然次のようなレスが。

> 管理会社
> No.42 by 匿名　2011-02-26 23:04:25
> マジレスすると設備面はビル管理会社の方がレベル高い。
> あとは質の高い管理員をどう呼ぶかだね。
なにげに自社の宣伝？
設備面もレベル高いとは思えないが・・・。

自作自演ご苦労様

リプレースのための説明会で、関連会社に勤める住人
に自社に都合の良い質問をさせる程度のことはする
よう。

BEACONでは怪文書が流れたよう。
結局、出所は管理会社ではなかったようだが、
管理会社としての実力のなさを露呈し、
あっさりリプレースされた。

ここのフロントマンは管理業務主任者は全員持ってるんですか？

うちの担当さんは総会の重要事項説明の時に主任者証を提示してるよ。

でも大きい会場なので、後ろの席じゃ、本物かどうか確認できない。
「確認させてください。こっち持ってきて」とは言えない。

>>140さん
> 大成サービスさんに管理を委託している組合の方にお聞きします。
> マンション標準管理規約第２２条第２項細則（窓ガラス等の改良）は作成されましたか？
うちのマンションの規約・細則を確認しましたが、
確かに規約は、標準管理規約と同じ文言が書かれていますが、
定められているはずの細則が見当たりません。
他の管理会社はどうなんでしょう。

148です。
ちょっと調べてみました。

140さん言われるように
標準「開口部改良工事実施細則」
http://www.zenkanren.org/issue_04_construction.html
と言うものがありますね。
次のようにマンションによっては、きちんと細則として整備
されてます。
http://wrgk.com/KANRIKUMIAI/DOC/KAIKOUBU.pdf

うちは最初から大成サービスだから、このような細則ありませんが、
他の管理会社はどうですか。

>146
> ここのフロントマンは管理業務主任者は全員持ってるんですか？
例のダイヤモンドのマンション特集によれば、
管理業務主任者数、管理業務主任者比率(対フロント担当者数比％)は
大成サービス　197人、161.5%
と、大手と比べ高くはないが、決して低くない。
管理業務主任者の資格は、フロントとしての能力や責任感を担保して
くれるものでない、とここのフロントを見ると思う。

レスいただきましてありがとうございます。

うちは5～6年前に管理規約を標準管理規約に合わせたものに変更しました。
その時に、第22条に関連する細則が作れず、「細則は後日配布します」と文書で通知されました。

翌年に催促したところ、大成さんから「国がひな型を作っていないので作れない」と説明され、
その後、ひな型が作られたので再度催促したのですが、やろうとせず、また何年も放置。

最近もう一度指摘したら理事会は「引き継ぎにないことはわからない」「今後検討」と回答。
管理規約をきちんと理解している役員がいないこと、管理会社も面倒なことは後回しなんだなと
あきれてしまいました。

149さんがリンクを貼ってくれましたが、このように細則を作っている組合もあるのです。
他の管理会社は細則を作るよう管理組合に助言してくれているのですかね？

>>151さん、
> 翌年に催促したところ、大成さんから「国がひな型を作っていないので作れない」と説明され、
> その後、ひな型が作られたので再度催促したのですが、やろうとせず、また何年も放置。
> 最近もう一度指摘したら理事会は「引き継ぎにないことはわからない」「今後検討」と回答。
> 管理規約をきちんと理解している役員がいないこと、管理会社も面倒なことは後回しなんだなと
> あきれてしまいました。
さもありなん、です。
面倒だから、後回しもあると思いますが、大成サービスの場合、ひょっとすると
そもそもそういったことをやる実力がない恐れがあります。
フロントのレベルもそうなんですが、管理会社としてやり切る実力がないのかも。

理事会は、きっと管理会社である大成サービスに、どうすべきか相談しているはずです。
それに対して、管理会社が、ネガティブなことを言っていると思いますよ。
そうでなければ、ただ、次の通常総会で開口部改良工事実施細則の追加を議案として挙げて、
1/2以上の賛成を得て、粛々と細則が追加さるだけですから。

良くも悪くも、管理会社は管理組合のレベルを映す鏡ではないでしょうか。
大成サービスに管理されているマンションは、結局、大成サービスレベルのマンションなのかも
しれませんね。
管理サービスと管理委託費のコストパフォーマンスに鈍感な理事会・住民で構成され、
規約はなーなー状態で、最終的に公営団地近に限りなく近いレベルに収束して行く宿命なのかも。

それを避けるには、
早く目覚めて、契約更新を惰性で行なうことなく、必ず、他の管理会社の相見積もりをとる。
そうすれば、大手でも大成サービスより安い管理委託費であることに気づきます。
これまでは、競争原理が働かずに、生き残れた管理会社も今後10年で合併や、マンション管理部門の廃止など
淘汰が進むのではないでしょうか。

補足です。
> 必ず、他の管理会社の相見積もりをとる。
ポーズじゃだめですよ。
ポーズである限り、これが限度ですとか言って、
決して管理委託費を下げません。
本気で相見積もりを取りにいく必要があります。
本気でやれば、あっさり下げてきます。

なので、
いずこの「共存共栄」などと言っている管理組合は
永遠にカモにされます。
相見積もりをフロントはこれ以上ないくらい嫌がると
思いますが、マンション住民のことを思って、
契約更新を安易に更新せずに、勇気をもって、
相見積もりを実践しましょう。

以前、管理会社変更を検討して、４社くらい相見積もりをとったことがあります。
でも金額はほとんどの会社が、今のところと横並び…だったそうです。

管理会社同士が裏で話をしているとか、そういうことはないのかな？とその時思いました。

> 管理会社同士が裏で話をしているとか、そういうことはないのかな？とその時思いました。
昔は、よくわかりませんが、今は、それなりには競争原理が効いているようです。

少なくとも
分譲時の管理会社から変更せず、かつ管理委託費も分譲時のままであれば、
必ず、と言っていいくらい差がつくと思います。
驚いたのが、大成サービスって、全然安くない。
むしろ大手の方が安いじゃん、です。
合人社や日本ハウジングを出すまでもなく。

管理委託仕様、見積仕様をきちんと管理組合というか理事会で決めて
複数社に見積もりを依頼すれば、なんで今までここで良しとしてきたか、
愕然とするはず。

> 他の管理会社は細則を作るよう管理組合に助言してくれているのですかね？
普通そうなんじゃ？

規約に別途細則に定めるとあって、その細則は・・・存在しません、
というのはありえないでしょう。

組合員に何度も助言されてもやらない管理会社と理事会…。

今期中にやらないようなら、総会で多くの組合員の前で指摘してやります。

ここのフロントは、組合員のことを実は全く考えていません。
理事会の役員とさえうまくやればＯＫと考えてます。
理事会に大成サービスの関連会社の人間がいたりすると、
なーなーに弾みがつきます。困ったもんです。

> 今期中にやらないようなら、総会で多くの組合員の前で指摘してやります。

総会の場で、期限を切って約束させよう！
そうしないと、検討します、と口先対応。

窓ガラスの細則って早く作るべきだと思うんです。

いま住宅エコポイントの関係で、内窓とかガラス交換の宣伝が多いでしょ。
結露に悩む人が交換を考えるなんてこともあるんじゃないかな。
その時に「今の規約ではできません」って対応じゃおかしいですよね。

次の総会にのせてほしいので、理事会に提案書を出しました。
あさっての理事会で役員にアドバイスをお願いしますよ、大成サービスさん。

>>160さん
> 次の総会にのせてほしいので、理事会に提案書を出しました。
すばらしい。総会の席上言うのではなく、きちんと総会議案にしてもらえるよう
努力するんですね。確かにその方が、有意義。

でも、
> あさっての理事会で役員にアドバイスをお願いしますよ、大成サービスさん。
大成サービスには期待しない方がよいでしょう。
理事会を動かして、大成サービスに「やらせる」、大成サービスにやる気がないなら
管理会社を変える。