管理会社への報酬と、管理会社変更について

＞徴収される管理費は、支払いされる管理費とプラマイ０が当然です。

補修費が無くてもいいんだ。お先は値上げだけですか？

>委託内容は以下の通りです。
>１．事務管理業務　　　　　３０万

２００戸とのことですから、月額1,500円／戸ですね
管理報酬も含まれていると考えれば、暴利ではないです
もっとも、他社の見積りを徴収すると、半額近くになるでしょう

>２．管理員業務費　　　　　４５万
　>管理人さんは日勤で３６５日８時〜１７時

年間の金額で考えると、５４０万円ですね。
管理員給与の相場２５０万円×１．５人＝３７５万円と分析してみると
法定福利費・通勤費・福利厚生費を含めて、年額４４０万円で充分と思われます

>３．共用部分清掃費　　　　６５万
　>清掃は、月〜土で８時〜１５時

年間の金額で考えると、７８０万円。ものすごくボラれているような

清掃に必要な費用は、大部分が人件費です
清掃パート員の時給は、高くても８００円もしないですよね。
６時間×２５日×８００円×３人＝３６万円
これも半額になりそうです。

>６．植栽管理費　　　　　　１５万

これは、10さんや、私が前にも書いたように１／３以下になりそうです

後は、他から見積徴収する行動力が、ビギナーさんにあるか？ないか？ですね

誤り
>管理報酬も含まれていると考えれば、暴利ではないです
>もっとも、他社の見積りを徴収すると、半額近くになるでしょう

正
管理報酬も含まれていると考えれば、暴利ではないです
もっとも、他社の見積りを徴収すると、半額近くを提示する独立系もあるでしょう

さらに追加で申し訳ありません

>３．共用部分清掃費　　　　６５万
　>清掃は、月〜土で８時〜１５時

定期清掃（＝床ワックスかけ）が抜けていましたね
共用部分の面積や、年何回実施するかに影響されますが、
それにしても、ここがボウリのようです

定期清掃は、年何回実施か？など確認し、ダ〇キンばどの清掃業者に見積りしていただくとよいでしょう

清掃員の人数や、管理員さんの勤務形態は、管理員さんに確認していただければより正確になります。
給与については、本人方が言い難いでしょうから、ハローワークの求人情報や、新聞などの求人広告で確認するとよいでしょう

＞２５
補修費と修繕積立金の区別が分からん様ではワシ以下でんな。

まぁ　２７さん　けんか腰にならないで。
>>25　さん　
私の住んでいるマンションでは、蛍光灯の交換や給水ポンプのオーバーホール、緊急保守
季節の花の苗、種も管理費会計から支出していますよ。

スレ主さん
>>１６で書かれた費用の内、高いと思われるもの、？？？？と思われるもの

１．管理員業務費　　　　　４５万
２．共用部分清掃費　　　　６５万
３．建物・設備管理業務費　５０万
４．環境衛生管理費　　　　　１万
５．植栽管理費　　　　　　１５万
６．エレベータ点検費用１回分　　５７万円
７．植栽管理業務年１回分　　　１９０万円（剪定１回　薬剤散布２回分の費用）
８．配水管清掃１回分　　　　　１０５万円


３の建物・設備管理業務費、４の環境衛生管理費とは何でしょうか？
意味が分かりません。
建物・設備管理って管理員さんの職務範疇ではないのですか？
環境衛生管理費は清掃費に含まれないのでしょうか？
補足願えれば幸いです。

こんばんわ。スレ主です。
みなさんご意見ありがとうございます。

＞３の建物・設備管理業務費、４の環境衛生管理費とは何でしょうか？
＞意味が分かりません。
すみませんでした。
うちのマンションは管理費用を大きくわけると、以下の６つの分類になっているのはご説明したとおりです。

＞１．事務管理業務　　　　　３０万
＞２．管理員業務費　　　　　４５万
＞３．共用部分清掃費　　　　６５万
＞４．建物・設備管理業務費　５０万
＞５．環境衛生管理費　　　　　１万
＞６．植栽管理費　　　　　　１５万

この６つの分類をさらにこまかくわけると
＞４．建物・設備管理業務費　５０万　
の費用は以下の作業にしようされています。

消防用設備点検費用
巡回設備点検
エレベータ点検
電気設備点検
オートドア設備点検
宅配ボックス設備点検
給水ポンプ点検
受水槽清掃
配水管清掃
ディスポーサ処理点検
駐車場シャッター保守点検
空調フィルター清掃
遊具保守点検

全部で月５０万かかるということですが、各作業を毎月実施しているわけでもなく、平均して月５０万の管理費が請求されています。ここの金額でみると、この中で、エレベータ点検にかかる費用がいように高いなぁと思ったので、相談させていただきました。

＞５．環境衛生管理費　　　　　１万
の費用は、
水道水検査と水質検査に使用されているみたいです。


ところで、うちのマンションは共有部分の電気代約３０万や水道代２万円くらいを、住民から回収した管理費で支払っておらず、駐車場の収入等からあてております。
普通のマンションは管理費から支払いするものなのではないでしょうか？
駐車場がすべてかりられているわけではないので、公共料金の支払いがまかなえない月もありそうで、修繕積立金から補填しなくてはいけなくなるかもしれないなと思い心配しております。
（そもそも１世帯あたりの管理費は１万〜１万５千円程度でそれほどたかくはないのですが、管理費をあげずに、なんとか管理会社と交渉して管理費をさげる方向でまかないたいと思っています）
みなさんのマンションはどうですか。

スレ主さん　補足ありがとうございました。

＞５．環境衛生管理費　　　　　１万
の費用は、水道水検査と水質検査に使用されているみたいです。

この費用は年１２万とのことでしょうか？
簡易水道水質検査費用は、１９，９５０円です。
それ以外には、法的に水質検査の必要はないはずです。

それにしても感心するぐらい割高管理費ですね。
管理委託会社の変更を検討していると匂わせば
下がると思いますよ。
「他管理会社より見積もりを取った」と言うのも
一つの手ですがね。

スレ主さんへ

他社の見積りをとる事をオススメします
デベ系で、年６００万円減
独立系で、年１，０００万円減になります

信じる信じないは、実際に見積りを徴収すれば判ります

No.31 の通りか、それ以上に削減できます。

No.07 です。
１５０戸マンションです。
２年目で変更しました。ほとんど１人で行いました。
（マンション管理などには、全く関心のなかったサラリーマンです）

分譲後２年目の
３ヶ月目で管理の問題、管理費の問題、積立金の不足に気付いて計画、
６ヶ月目に理事会で決定
（当時の管理会社から嫌がらせもあったが、逆手にとって変更計画を早めた）
８ヶ月目に総会決議、
変更時期は新管理会社の都合で１１ヶ月目となりました。
後から思うと、変更までに半年あれば十分可能です。

変更前が酷かったのか、管理は各段によくなり、
管理会社変更で委託費６００万減
駐機場、植栽、排水管清掃、他、ひも付きをすべて変更し２００万減
（変更前は、管理組合が直接支払っている分も管理会社が裏で３０％のマージンを取っていたことも後で判明した。他にも首を傾げる項目が多くあった）
駐車場代からメンテナンス費を差引いた分２００万
計１０００万を積立金へ廻しました。
積立金は、初期計画の毎年１０００万から２０００万へと増額しました。

変更で後悔しないために、「管理、管理費、積立金」の問題点を明確にしておくことを勧めます。
変更計画、打合せは少数精鋭で行い実行時点で公開するのがポイントです。
参考に

90戸規模の管理委託費年額
事務管理業務費　186.9万円
管理員人件費　240万円
清掃費　109.2万円
年2回消防設備点検費　42万円
毎月設備巡回点検費　24万円
2基エレベーター保守費　毎月フルメンテ　96万円
その他　256.68万円
合計　954.78万円

みなさん貴重なご意見ありがとうございます。
とってもためになります。

みなさんのご意見を拝見すると、やはりうちのマンションは改善する点が多々あるようですので、他の管理会社から見積りとるべく進めようと思います。
現在の管理会社はデベ系ですが、評判がよいというわけでもなく、特段ランキング等にもあがってきておりませんので、まずは他のデベ系とシルバー人材派遣センターにでも問い合わせしてみようと思います。

以前にも記載させて頂いたとおり、管理組合のメンバーにやる気が感じられないため、３ヵ月後の第２期ではよいメンバーを集めて、２年目中には結果をだせるよう１年くらいかけて頑張ろうと思います。

新築マンションの管理費は頑張れば半額に出来るね。

５年目１６０戸マンションです。
入居後２年目で管理会社を変更し、その他にデベのひも付き業者を全部替えて管理費６０％にできました。

修繕積立金は年１０００万から２０００万に増額できました。
同規模の周辺マンションに比べ積立金は２倍近くなっています。

訳のわからない者が出なければ、頑張らなくても簡単にできます。

皆さん、もっともっと賢くなりましょう。

賢くない人が沢山いるんだ、マンションには。

＞38

賢くないというより、管理会社を変えるなんてすごく面倒。みんな薄々わかっても
結局何もできないし、やらない。

だいいち、変えたらマシになるなんて保証は誰もできないだろう・・・。よほどの
悪徳会社でない限り・・・。

管理費が60%にできた、と言われても、最初がめちゃくちゃに高ければ、簡単に
できる話。最初が安ければ無理。

>>39

あなたのマンションの管理費は適正なのですか？その書きぶりからすると、ちゃんと調べていないのでしょう？
管理委託費の見直しや必要とあらば管理会社の変更を通じて、管理に関心を持つことの重要性を知らしめるのが大事なのですよ。管理会社によっても業務レベルの差はかなりありますよ。業務レベルの高い管理会社からいかに良いサービスを引き出せるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

＞ちゃんと調べていないのでしょう？

どうやって調べるんですか?　他の会社から見積もり取るくらいならやろうと思いますが、
かなり詳しく説明しないと、正確な見積もりなんてでないと思いますけど。

管理人じゃないと入れない部分もかなりありますよ。
最初に選ばれた管理会社を変えるのはかなり大変ですね。