皆さん、お知恵を貸してください。
私は築４年目のマンションで輪番制の理事をしております。修繕積立金の残高が３，０００万円を超えておりますが、普通預金のみに預けており、今後の運用方法を考えていきたいと思っております。
また、管理規約には具体的な運用方法の規定がなく変更の必要があると思います。
そこで、他のマンションの事例をお伺いしたいのですが、管理規約にはどのように規定されており、どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。
[スレ作成日時]2008-09-28 16:20:00
「１５０戸の５年目マンションの現状」
管理費は１戸当たり月平均８０００円、
修繕積立金は月平均９０００円＋駐車場代月平均２２００円
安全、安定性を重視した運用をしている。
修繕積立金 １２０００万（修繕積立金は毎年２０００万）
内訳
決済用預金 １５００万（毎年５０〜２００万修繕に支出予定）
定期預金 ５０００万（１０００万×５金融機関）
すまいる債 ５００万（毎年５００万積立予定）
マンション保険 ５０００万（購入時の一時積立金含み、半年後の新規契約より）
定期預金は今後も口数が増加する予定です。
修繕にかかわるものは修繕積立金より支出するため
管理費の決済用預金は各年度末残で３００万と少なめ。
細かい規定はないが、３０年長期修繕計画の中でで大規模修繕
に合わせて預金計画を作成し、各年度の運用は総会で決定している。
参考までに、５年目で一戸当たりの修繕積立金は、皆さんのマンションよりは多い。
スレ主です。
02さん具体的な数字を教えていただき誠にありがとうございます。
やはり、リスク分散した運用が大切ですね。
1つ質問があります。
預け入れと使用予定によりことなるかも知れませんが定期預金の
運用は何年でされていますか？
03さんは02さんと同じ方でしょうか。
ペイオフ対策大変参考になりました。ありがとうございます。
＞修繕積立金の残高が３，０００万円を超えておりますが、普通預金のみに預けており
ペイオフで保護される金額を超えていますので、資産保護の観点から何らかの対応が
求められます。
普通預金・定期預金はどちらも合算（管理費会計口座も同一金融機関ならそれも合算）
して１金融機関１千万円までが対象です。
スレ主さんのところは、普通預金を定期預金に移すことでリスクはそのままで現在より
多くの利息収入を得ることができます。（但し、金融商品の変更や新たな金融機関の利用は
総会決議を必要とするようですから、理事会で勝手な判断はしない方が良いでしょう）
リスクを回避して定期預金の利息を得たいのであれば、1千万円ずつ分散して複数の金融機関に
預けることで可能となります。
全くリスクを負いたくなければ、普通預金もやめて決済性預金口座ということになります。
しかし、4年目のＭＳで積立残高３千万円（３年目決算残高、修繕積立金基金は無しと仮定）
とすると今後は１億円前後の残高になることが予測されます。
このような場合でも、１０行に及ぶ金融機関と取引が可能であれば良いですが、金銭管理も
負担が増すことになりますので、実務上は限界があるでしょう。
＞管理規約にはどのように規定されており、どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。
標準規約では管理組合の業務として第３２条の十で修繕積立金の運用と定められており、
管理組合が行うべき業務の一つです。
管理規約に規定が無く変更の必要があるとことですが、その条文が規約に無いのであれば、
加えることが良いでしょう。
その上で、また、既に書かれているが、細かい規定が無いという場合なら、
積立金の運用に関する細則を定めれば良いでしょう。管理規約に細かいことまで書き綴る
必要はありません。
細則については、以下を観点に各ＭＳで検討してください。
１．細則が存在する根拠と目的
２．修繕積立金という性格上、財産の保全（損をしない）を第一にすること。
３．安全な金融機関の選択基準
４．安全な金融商品の選定基準（禁止金融商品の明示を含む）
５．上記３．４の財産が預け入れ中にそれぞれの基準を満たさなくなった場合の対処法
６．細則の範囲内において理事会判断で総会に諮ることなく実行できるか、できないか。
７．できるとした場合の組合員に対する報告のありかた。
８．その他が考えられます。
以上ご参考になれば
０２です。
預け入れと使用予定によりことなるかも知れませんが定期預金の
運用は何年でされていますか？の質問
５年定期です。
大規模修繕計画（３０年計画）の支出に合わせ各年度の定期預金、マンション保険積立金、
スマイル債計画を作成し運用しています。３年前に計画しました。
分譲後すぐに、修繕積立金の見直しをしなかった付近のほとんどのマンションは修繕積立金の
値上げ計画を目論むしか無いようです。実行するのは大変でしょうね。
参考に
「マンション保険（５年）」は契約更新せずに、ランキング上位６社から見積書を取り、
新たに条件のよい保険会社に決定しました。
同一条件で保険会社への支払い額がＡ社２５０万、Ｂ社２００万と相当な開きがありました。
また、積立金の利息も「５年定期預金」より利息が年0.2％位高いマンション積立保険を増額
（当初積立金３０００万を今回は５０００万）しました。
これも総会決議です。
建物管理をするのが管理組合です。理事は管理組合に関心を持たせるために輪番制です。
理事会でもこのような議論をしてくれればよいのですが相変わらず細々としたことを
やっているのが現状です。
このような状況から長期修繕委員会を1.5年前に総会決議で立上て中長期計画の検討しています。
私の考え
「マンション、お金は皆のもの」との発想でいけば結論は「適当にか、どうでもよい」に
落ち着きます。
「マンションもお金も自分もの」と思えばすべての結論は「きちんとやろう」という結論に
なります。
すみません脱線しました。
スレ主さん お金に関してはまだまだ沢山のことがあります。がんばってください。
>「マンション保険（５年）」は契約更新せずに、ランキング上位６社から見積書を取り、新たに条件のよい保険会社に決定しました。
一見、損保上6社なので安全と思われがちですが、生保、損保はペイオフで1000万円保護の対象外で安全性は万全とは云えません。
当MSでは、損保との契約は保険料の前払割引制度を利用し(3年間)管理費の削減に努めています。
ちなみに長期係数は、2年-1.9 3年-2.75 4年-3.60 5年-4.45となり金利と比較しても有利と判断しました。
スレ主の言う普通預金とは、決済預金でしょ。
利子が付かないけど、ペイオフ制度の特例として，金融機関の破綻(はたん)時にも預金が全額保護される。
まぁ、動きの激しい口座に無用な額を入れておくのは、ペイオフというよりトラブル防止の観点でお勧めできないが・・
スレ主です。
皆さん、いろいろな貴重な情報ありがとうございます。
現在私どものマンションでは、ただの普通預金での預け入れのみなんです。
無利子の決済預金ではありません。
また、管理規約の規定は、「管理組合の責任において運用する」となっております。
つまり、今まで何もしてこなかったと言えます。
理事（会計担当）になって、さすがにこのままではまずいと思い、次回総会に向け
組合員にも賛同されるようなより良い方法を検討しようと動き始めたところです。
他の理事のメンバーも金融関係に関しては素人集団ですので、皆さんの情報を有効
活用し、頑張って取り組んでいきたいと思います。
＞皆さんの情報を有効活用し、頑張って取り組んでいきたいと思います。
本件での原則は、管理者責任即ち理事長の善管注意義務（善良な管理者の注意）に反し、保管財産に損害を生ぜしめた場合は、理事長個人に損害賠償責任が生じることを銘記すべきです。
>次回総会に向け組合員にも賛同されるようなより良い方法を検討しようと
11さんの言うように損害賠償責任が生じるかもしれないのに、次回総会まで
放っておいて大丈夫？普通5〜6月でしょ。臨時総会開くなら別だけど。
大手金融機関が今すぐ潰れるなんてないかもしれないけれど、100％ないとも
言い切れない。自分が役員だったら、保全のための方法を臨時総会を開いて
でも決議するようにもっていくかな。
責任は理事長にあるのだから、現理事長はどう判断するか…。
＞責任は理事長にあるのだから、現理事長はどう判断するか…。
別に、理事長が私費で弁償するつもりなら仕方のないこと。さーその時、他の理事の責任はどうなるかはそれぞれの管理規約によりますが、理事会メンバーとしての理事長への注意義務の欠如も免れますまい。
＞11様へ
＞管理者責任即ち理事長の善管注意義務（善良な管理者の注意）に反し
管理者としてどのようなことに注意すれば、良いのか教えては頂けませんか？
管理者として注意していたけど、損失が出た場合でも、責任をおわされますか？
注意をしなければならない、というのは、誰が判定するのでしょうか？
損を出したら弁償するというのは、理解できますが、利息の付かない口座に
預けていても銀行が潰れなかったら、その間に増えるはずの利息分を管理組合に
対して損害を与えたことにはなりませんか？
その場合も弁償するのでしょうか？
頭が混乱してきました。よろしくお願いします。
＞管理者としてどのようなことに注意すれば、良いのか教えては頂けませんか？
善良なる管理者の注意とは、
管理組合の管理者＝区分所有法第４節に規定されている管理者の義務を始めとする区分所有法と管理組合の管理規約に定める管理者の義務を守るほか、民法第１０節委任に定める義務規定に従う場合の
一般的に要求される注意です。
容易いことですが、一面難しいものです。簡単に言えば、親が子供に対する現在、将来を考える責任のような注意義務を想像すれば善管注意の意味が実感として推測されるとされています。結論としては委任している区分所有者の身になって、文字通り最善の努力をすることです。
＞ 管理者として注意していたけど、損失が出た場合でも、責任をおわされますか？
管理者の善管注意義務違反か否かは、委任者が判断することです。
＞注意をしなければならない、というのは、誰が判定するのでしょうか？
委任者つまり管理組合とその構成メンバーの各区分所有者の誰でもが判断し損害賠償請求権があります。
＞利息の付かない口座に預けていても銀行が潰れなかったら、その間に増えるはずの利息分を管理組合に対して損害を与えたことにはなりませんか？ その場合も弁償するのでしょうか？
「利息の付かない口座に預けていても銀行が潰れなかったら」とは、それが最善の努力とは言えません。
常識的には、修繕積立金は長期修繕計画書に基づいているものですから、預金、貯金の種類、期間は自ずから判断できる筈です。貴方個人の貯金、預金を考えるのと同じ或は組合員が理事長に求めるであろう注意が必要とされているのです。
このような理事長は年１回の総会で叱責され、再任はされないと同時に、次期の理事長が改善することが一般的です。
丁寧に答えていただきありがとうございます。
今後、理事になったときは注意（理事長にならないように）したいと思います。
多くのマンションは、輪番で理事になり、くじ引きとかで理事長になります。
ごくごく一般的な成人の知識と注意力の理事長が、業務をしていたところ、
理事長の想定しないこととなり、損失が出た。おそらく他の方が理事でも
それを防ぐことは出来なかった。
こんなとき、組合員の中に、金融の専門家がおり「そんなことも分らなかった理事長の
責任だ！」ということにもなりかねないということかな。
例えは悪いけど
何もしないで、去年と同じにしておき、無事に一年が過ぎればいいと考える理事長が
いい理事長だと言われているような妙な感じですね。
全部競馬ですったとか豪快な話はないの？
ビギナーさんへ
他スレでも出ていますが実務経験がないのに法律の文章論だけで過剰に不安をあおる方も
いるのでご注意下さい。
決済性預金に修繕積立金をおいておくことによって考えられる「損害」は
・(運用すれば得られたはずの）運用収入が得られない
しか基本的にありえません。
銀行がつぶれても決済性預金は1000万円以上も含め全額が預金保険機構に保全されます。
理屈の上では「預金保険機構も破綻したので損害が発生した」や「保全はされたが名寄せ作業に時間がかかる間、必要な支出等ができず修繕計画に影響が出た」もありえますが、
日本では中小信用組合の破綻時にも手厚い保護がされたくらいですのでこういったことはほぼありえませんし、仮にありえても「善良なる管理者」としての義務の範囲を超えていることは明白なので責任は追及されません。
「運用収入が得られない」点については委託者である管理組合も「運用規則」を定めていないので賠償を請求する立場にありません。
よって、全額が決済性預金にあることは運用収入の面から見るともったいない感はありますし理事会が提起して管理組合の意向を(運用は一切しないのか、するとするとどういう「運用規則」を制定するのか）集約するほうが望ましいことではありますが、「損害賠償請求」を受けるようなことではありません。
（この掲示板同様、区分所有者にはいろんな方がいらっしゃるので、勘違いやお門違いの意見が出ることはあるかもしれませんが）
理事会、理事長は重要な職務ではありますが、過度に不安をあおるような方に影響されて「だから理事長はやりたくない」という風に受け止められると残念ですので書き込ませていただきました。
＞日本では中小信用組合の破綻時にも手厚い保護がされたくらいですのでこういったことはほぼありえませんし、
この文章で，この人は銀行員ではないことが明白です。
成り済まし投稿は、現に慎むべきです。
それよりも、銀行が自行の預金者に、法人でない管理組合の預金を避ける、つまり、理事長就任期間の理事長個人名使用の預金は、他行に誘導する現実を、理事長になる人は覚えておく必要がある。これに対し、必ず、管理組合の理事長と個人の預金は峻別されると言う人がいるが、これは理屈であって、それを判断するのは破綻銀行であることも覚えておく必要がある。
20さんの話、本当だとしたらどう対処すべきですか？
うちの組合は１０以上の銀行に預金分散しているけど、理事長が金持ちで各行に預金を持っていたとしたら危険？
理事長名の預金と個人預金を別と考えるかどうか、それを現時点で各銀行に確認しておくべき？
＞うちの組合は１０以上の銀行に預金分散しているけど、理事長が金持ちで各行に預金を持っていたとしたら危険？
お客さんであるそのお金持ちに、銀行が別の銀行にした方が良いですよとね。
そのお金持ちの預金を守るのがその銀行の仕事です。
＞＞日本では中小信用組合の破綻時にも手厚い保護がされたくらいですのでこういったことはほぼありえませんし、
>この文章で，この人は銀行員ではないことが明白です。
20さん。「管理組合」と「信用組合」を混同されていませんか？
私が書いたのは中小金融機関としての「信用組合」ですよ。
過去に信用組合、信用金庫の破綻時でも金利含め全額保護されたのことを指して言っております。
また名寄せの件ですが
「○○管理組合理事長 △△」という名義で口座を作るのが管理組合口座の原則ですが、その際個人の△△さんとは明確に峻別されます。これは銀行ごとの運用ではなく、金融庁の定めた日本の金融業のルールです。
（マンション管理組合とは関係ありませんが「○○青果○○」のような「屋号付口座」はこの限りではありませんのでそれと混同されている方はいますので注意）
口座名義が正しく作られているかどうかは確認されたほうが良いですが。。
>>23 銀行員さん
横レスになりますが・・
管理組合の口座なのに理事長個人名まで必要なのは、どのような理由（法律？）なのでしょう？
登記した法人も代表者個人名が必要ですが、法人はそれほど代表者が変わりませんけど、管理組合は頻繁に理事長が変わるので、そのたんびに名義変更するのが面倒なのですが(笑
ご存知でしたらご教授願います。
＞金融庁の定めた日本の金融業のルールです。
インターネットでも分かる事をルールなどと言わない事。偽行員さん。
＞管理組合は頻繁に理事長が変わるので、そのたんびに名義変更するのが面倒なのですが(笑
ですから、３０人以上の規制を、二人以上の管理組合なら法人化出来る様に改正しました。
法人化した場合は、代表理事の変更登記を申請しなければなりませんので、
もっと面倒です。
そろそろ、ひとの話の腰を折るのは止めませんか。元素記号Ａｇさん
銀行員さんは、極めてまっとうな回答をしてますよ。何故、偽行員と思うのかさっぱりわかりませんが。
＞ 管理組合の口座なのに理事長個人名まで必要
以前は、管理組合名で口座開設できていましたが、マネーロンダリング規制
の関係だと思いますが、最近は個人名が必ず必要ですね。
安全性の高い運用となると、MRFのような短期公社債投信が最もいいと思います。
証券会社の商品ということで、無用な心配をする方が多いですが、実質的に
普通預金の利便性と一年定期なみの利息が得られます。
過去に一度だけ三洋証券が破綻した際に元本割れしたことがありますし、アメリカ
ではリーマンが破綻したため、MMFが元本割れしたと大騒ぎになって、結局税金で
補填することになりましたが、いずれにしても、元本割れは大手銀行の
破綻並みの歴史的な大事件です。
元本割れといっても数％程度のことなので、ペイオフのリスクと比べると
むしろ安全性が高いと言えますね。
ただ、三洋証券の破綻の際に、修繕積立金をMMFで運用していた理事長が
元本割れしたといって、マンション住民に突き上げられて、個人で損失
補填したということがあったそうです。
なので、安全性が高いと言っても、住民の理解が得られないのであれば、
避けたほうがいいですね。
28さん レスありがとうございます。
＞ 管理組合の口座なのに理事長個人名まで必要
上記の理由ですが、マンション管理組合は、通常は「権利能力なき社団」になります。
（法人化は可能ではありますがまだあまり一般的ではないと聞いております）
「権利能力なき社団」にしろ「法人」にしろ契約をなすには
「法人名もしくは「団体名」と代表者のセットで名義を取る必要があるようです。
（法的建て付けは、法務部門担当でないので少し弱いのですが、識者の方
補足いただければ幸いです）
実務上は代表者が誰か明確でないと、仮に管理組合で（に限らずある団体内でも）
「なぜ預金の引き出しに応じたのか？払い戻し請求書に捺印されていても総会決議を得てないから無効だ!」などといわれた場合、賛成派と反対派の板ばさみにあってしまうので
銀行に取引指示する資格のある代表者を届けてもらわないと困るという事情もあります。
実際、本音を言えば銀行（の支店）は揉め事の種になりがちな管理組合口座は受けたがらないと言うのが実情です。
〜デベのグループ会社が管理会社だとデベとの総合取引の一環で受け入れますが、、
話をスレの主題に戻すと
当マンションでも資金運用は出来ておらず決済性預金のままです。
前期が修繕積立金の改定にあたったのでそれを機に運用催促の作成も出来ないかと理事に立候補してみましたが、保守的な人が多く総会での提案も断念しました。
〜積立金改定の説明会の中で質疑は出たのですが盛り上がらなかったので。
やはり「みんなのお金」なので運用に消極的な人が一定割合いると、「総会の多数決で」と言うのは法律上はともかく実態としては難しいのではないでしょうか？
特に理事会（理事長）としては、当然ですが運用益が自分の直接の利益になるわけでないのに、万一の債のリスクや苦情を負う覚悟はなかなか、、
運用を行っているマンションでは「すまい・る債」が一般的なようです。
ＭＲＦはご指摘のように安全性は強いのですが、銀行側が金融商品取引法など説明責任が厳しく求められている状況で管理組合に対してはなかなか販売しようとはしないのではないでしょうか？
＞実際、本音を言えば銀行（の支店）は揉め事の種になりがちな管理組合口座は受けたがらないと言うのが実情です。
この点は正しい。
ですから区分所有者が理事長になった時は、自分のメインバンクには修繕積立金の口座を設けないことが必要です。
銀行員様
>保守的な人が多く総会での提案も断念しました。
リスクのある商品ばかりでなく定期預金やすまいる債もあるのに、なぜ無利息の
決済用預金に入れておいてみなさん満足されているのか…？
せっかく銀行員という金融のプロが理事会にいるのに、安全な商品での運用を
提案しないのはもったいないような気がします。
でも、うちみたいに1千万ずつ定期を10行以上に分散預金していると、理事長の
交代都度の名義変更が大変ですけどね。
皆さん
理屈、屁理屈でなく、居住しているマンションの No.02 のような実例を載せてください。
理屈はいろいろな所にかいてあるので不要です。
実例をのせられなおのは実態を知らない証拠でしょうか。
知りたいのは「どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。」です。
＞リスクのある商品ばかりでなく定期預金やすまいる債もあるのに、なぜ無利息の決済用預金に入れておいてみなさん満足されているのか…？せっかく銀行員という金融のプロが理事会にいるのに、安全な商品での運用を提案しないのはもったいないような気がします。
それを指摘する組合員、それを改善しようとする役員がいないと言うことです。
＞でも、うちみたいに1千万ずつ定期を10行以上に分散預金していると、理事長の交代都度の名義変更が大変ですけどね。
それが常識でしょうが、それとて理事長は自分個人のメインバンクと同一にならない様に画策が必要ですが、精々年に２、３回程度でしょう。
面倒なら、各個人に分散する方法もあるのですよ。この場合、売却して出て行く人の積立金を引き出されない様にする規約が必要ですがね。
>>32
「安物購入経験者」というハンドルは初めて拝見しますが・・・
＞理屈はいろいろな所にかいてあるので不要です。
参考になる載せてるサイトをご紹介ください。
＞実例をのせられなおのは実態を知らない証拠でしょうか。
そんなことはないと思いますよ(^^ヾ
＞知りたいのは「どのように運用されていらっしゃるのでしょうか。」です。
ぜひ、32さんの運用実態もご説明くださいね？
管理組合の運用は「儲け」を期待するものではないと思います。より安全に、でも現状のような利子が付かない預金で寝かせて実質的に目減り（？）しないようにしたいと考えが多いのでは？
投資や投機を主な目的にしてる事例はほとんどないと思います。
どちらにせよ、管理組合の資金運用では「組合員への説明＝根拠」が非常に重要です。
私はそれに関する意見交換の場だと思っています。
個人的な投資目的なら、スレ・板違いです。
>>30
＞ですから区分所有者が理事長になった時は、自分のメインバンクには修繕積立金の口座を設けないことが必要です。
また、非現実的なことを．．．．．メインバンクはたいてい大手銀行なのでかぶるのが現実でしょう。そのたびに銀行変えるわけにいかないんだから．．．．現実では。
＞また、非現実的なことを．．．．．メインバンクはたいてい大手銀行なのでかぶるのが現実でしょう。そのたびに銀行変えるわけにいかないんだから．．．．現実では。
貴方実際に、自分の銀行に「俺理事長になったが、お宅に修繕積立金一千万預金するつもりだが、ちゃんと公私の仕訳をしてくれるのだろうね。」と言ってご覧なさいよ。法人でなければ「他行をお勧めします」の返事が来るのが常識です。
＞ですから区分所有者が理事長になった時は、自分のメインバンクには修繕積立金の口座を設けないことが必要です。
この点については以下の理由からオススメできません。
・そもそも「○○管理組合理事長△△」名義の口座であれば△△個人の口座とは名寄せされないのでペイオフ合算の心配はないので意味がない。
・理事長が変わるたびに管理組合としての取引銀行を変えるのは実務上困難であり振り込み手数料や運用していた場合では期限前解約になり本来得られた利息が得られない。
・管理組合の預金がどの銀行にあるかという情報が頻繁に変わることになり、通帳の紛失、誤出金等のリスクが高まり監査の負担も増える
>各個人に分散する方法もある
以下の理由からすべきでありません。
・個人名であれば管理組合のお金と個人のお金は分別されないので、同一銀行内で（他の支店も含めて）万一理事長個人のお金があればペイオフのときに影響を受ける。
・個人名で取引していると解約、引き出しは個人で容易になる。特に今は他店での引き出しや電話、ネットを通じた改印、住所変更、印鑑喪失などの手続きも可能なので、理事会が気づかぬうちに通帳を再発行して解約ということもできてしまう。
〜実際にそういうことをする人が会計理事ではないと信じたいですが、会計理事にしてもいざとなれば自分が悪いことができる(疑われる）仕組みで理事を引受けるのは嫌がると思います。
・そもそも金融機関に口座を開設するには、当該資金の実質的な保有者名で口座を開設することが「犯罪収益移転防止法」(いわゆるマネーロンダリングですね）で義務付けられている。
・個人名で多額の預金が急増すると、(一般的には個人の贈与所得や相続所得になることが多いので）税務署から「お尋ね」を受けることがある。
>せっかく銀行員という金融のプロが理事会にいるのに、安全な商品での運用を提案しないのはもったいない
ご指摘のとおりで、そう思って理事になり、立候補者が自分だけだったこともあり理事長にもなりましたが、周囲の理事や区分所有者は比較的保守的だったので。
自分としては「みんなのお金」であって「自分ひとりのお金」ではないので、皆が(少なくともある程度の人数が）望まないことを薦めるつもりはなかったんです。
今は金利も低いので今後、運用しないともったいないというような金利水準になればもう少し機運が盛り上がるかもしれませんね。
＞・そもそも「○○管理組合理事長△△」名義の口座であれば△△個人の口座とは名寄せされないのでペイオフ合算の心配はないので意味がない。
名寄せされるかされないかは、各金融機関の判断に基づいて、預金保険機構が判断することになる。
名寄せとは、公私を峻別する目的ではなく、一千万円以上の隠れ預金を見いだす事にその目的がある。
法人は登記証明で対抗出来るが、一般管理組合は自己申告で、一週間以内の期限付きで個人名で名寄せされたら対抗手段は無くなるし、立証するのに時間と労力がいるので、各金融機関は嫌うのが現実です。
今度カードローン作るから、試しに僚店預金２億円と書いてみよ
法人の登記証明だって自己申告でつくられるものじゃん？
管理組合の実体があるならば何の心配も要らない。
でも預金を分散するのはお勧めしないよ。
面倒極まりないから。
現時点では決済預金にそのままおいておくのが総合的にベスト。
＞現時点では決済預金にそのままおいておくのが総合的にベスト。
横着で無能な管理組合。
41さん
あなたは理事としてどうしてるのですか？
＞あなたは理事としてどうしてるのですか？
はい。元気にやってます。
或る組合連合資料から
管理組合のペイオフ対策
住宅金融公庫の「マンションすまい・る債」は公庫の全財産が担保ですから、安全で、かつ、有利です。１年以上経てばいつでも換金できます。
１金融機関1千万円以下に分散する方法。
郵便局の貯金は、1千万円までとその利息が保護されます。振替口座の場合は全額保護されます。（無利息）
利子のつかない決済用預金は、預け入れの限度はありません。全額保護されます。
国債・地方債（健全な地方自治体）を買う方法も安全です。ただし、満期前に換金すると額面割れも出てきますので、資金の需要を計算の上購入してください。
積立マンション保険に加入する方法もありますが、この場合、破たんの心配のない保険会社を選ばなければなりません。万一破たんすると、９０％しか保証されません。
1千万円を超える場合、破たんの心配のない金融機関に預ける方法もありますが、安全かどうかの見分け方が容易ではありません。
ようするにすまいる債以外は使えませんね
そういえば、今期のすまい・る債はもうすぐ締切だね。
うちの組合も決済用預金がだぶついているから、すまいる債の増額積み立てを
理事会に提案してみた。
今までも積んでいたんだけど、限度額目いっぱいじゃないから「あと数千万円
増額できるよ」と教えてあげたんだけど、どうなったかなぁ。
うちは運用細則があって、元本保証商品なら理事会決議で決められるんだ。
あとは理事さんたちがどう判断するかだけど。
＞ようするにすまいる債以外は使えませんね
法人化すれば、組合法人名称で口座開設可能。
権利能力なき社団・財団
「権利能力なき社団・財団」については、預金保険法や同法以外に法令で明確な定義が存在していない。このことについて預金保険機構は次のような要件を満たす場合に限定されているとの見解を示しているが、この見解にすら法的根拠は存在しておらず事実上、権利能力なき社団・財団ではないと破綻金融機関又は預金保険機構が認定されてしまった場合は裁判上で争わざるを得ない状況となっている。
序でに、
生命保険契約者保護機構が全額保護をしていた期間は平成13年3月で終わりました。4月以降、生命保険会社が破たんした場合契約者・投資家を保護するルールが変わっています。死亡保険金や入院給付金も一定割合が減額されます。その他についても現行の減額割合より多くなります。要するに全額保証はされませんので破たんした保険会社の財務内容等によって払い戻しの割合が決定されます。
No.37さんへ
もう見ていないかもしれませんが、私ももったいないと思いましたので書き込みします。
他の理事のメンバーが保守的ということでしたが、「物価上昇による資産価値の目減り」の
お話をされてみてはいかがでしょうか？金融のプロの方を相手にお金の話をするのは気が引けますが、
他の方にも分かるように説明いたします。
単純に「将来建築費が上がったらどうすんの？」ってこってす。
仮に10年後に1億円の大規模修繕が控えているとします。
修繕積立金も順調に行けば10年後に1億円貯まると。
しかし、10年後を迎えてみて実際に再見積もりを依頼したら1億1000万円でしたと。
業者の方いわく、「材料費も高騰しているしこれ以上下げられません。」と。
その足りない1000万円はどうしましょう？組合員が100人だとしたら一世帯あたり
10万円の負担が発生します。
もちろん、理事や組合員の多くが「決済性預金以外に預けるくらいなら、大規模修繕時に
一時金を負担するからそのままにしとけ！」っていう考えかもしれません。
しかし、「いやいや、急に一時金の負担が発生するのはイヤだから何とかそうならないよう
運用も検討してみようよ！」って声があるなら一度話を進めないといけないでしょう。
（あ、でも一度話はされているんでしたよね？すみません。）
もし上記の例でこのまま時間が経過し不足が発生したならば、きっと「適切な運用を
行わなかった今までの理事の責任だ！」とおっしゃる方が出てくるかもしれませんね。
ましてあなたは金融のプロであり理事メンバーであり更には理事長であると。そんな
恵まれた環境である今、静観する手はないのではないでしょうか？
結果はどちらでもいいと思うんです。運用に対する考え方や金銭感覚は人それぞれでしょうし。
一度みなさんに問うか問わないかです。
なお、上記例の前提として管理費や修繕費はこれ以上削減できないくらい見直しを行った上での
話ということで。あと建築費用の上昇については2002〜2003年と比べて現在のほうが高いという
話を複数の方から聞いたことによるものです。
ちなみにウチの管理組合ではまだ2年目ということもあり、定期預金＋積立火災保険＋すまいる債
での運用です。今後議論が進み運用細則などもきちんと制定されればもう一歩踏み込んだ運用が
出来るかもしれません。というのもウチでは「将来負担が発生するなら運用も検討しよう。」が
コンセンサスになりましたので。もちろん、運用は管理組合が取れるリスクの範囲内でのお話ですけどね〜。
No.37さん、ファイト！です。
＞仮に10年後に1億円の大規模修繕が控えているとします。修繕積立金も順調に行けば10年後に1億円貯まると。
＞しかし、10年後を迎えてみて実際に再見積もりを依頼したら1億1000万円でしたと。業者の方いわく、「材料費も高騰しているしこれ以上下げられません。」と。その足りない1000万円はどうしましょう？組合員が100人だとしたら一世帯あたり10万円の負担が発生します。
ですから、長期修繕計画を少なくとも５年ごとに修正し、要すれば事前値上げもして対処しますので、このようなことは起こりえません。あれば、単なるずさんな長期修繕計画書に基づく修繕積立金の不足に過ぎません。
＞＞仮に10年後に1億円の大規模修繕が控えているとします。修繕積立金も順調に行けば10年後に1億円貯まると。
＞＞しかし、10年後を迎えてみて実際に再見積もりを依頼したら1億1000万円でしたと。業者の方いわく、「材料費も高騰しているしこれ以上下げられません。」と。その足りない1000万円はどうしましょう？組合員が100人だとしたら一世帯あたり10万円の負担が発生します。
＞ですから、長期修繕計画を少なくとも５年ごとに修正し、要すれば事前値上げもして対処しますので、このようなことは起こりえません。あれば、単なるずさんな長期修繕計画書に基づく修繕積立金の不足に過ぎません。
5年ごとの修正で足りるかは別として、確かにこのようなケースは少ないかもしれません。
実際には大規模修繕は２〜３年前から準備するでしょうし。
ただ、事前値上げという形で対応するならば「組合員の負担増」という点では全く同じことだと
思います。私が言いたかったのは「一時金が〜」ではなく組合員の負担増の可能性があるということなので。そしてその負担を全額ではないにせよ、運用で少しでも埋められる可能性があるのではないか。さらにそれを組合員が選択できる機会を設けることが大事ではないかと。
文頭の「ですから」がちょっと分からなかったで、私も要点を取り違えていたとしたら申し訳ないのですが。
匿名係さん
37にリプライありがとうございました。
運用については、理事会で慎重論が多かった上に、修繕計画改定の説明会でも「運用しないのですか？」という質問への回答として概略を説明しましたが、やはり慎重派の方も相応にいました。
私としては理事会というのは「特定の方向に意見を動かしていく」というよりは「(もちろん法的、同義的に間違っていないのが前提ですが）皆の意見を集約し、やるにしろやらないにしろ方針を取りまとめる」のが大事だと思っているので強く「説得」はしたくなかったのです。
まぁ「すまい・る債」だって「年金も破綻しているように絶対大丈夫だといえるのか！」とか、数年後になって「なんであんな低い利率のときに固定運用なんかしたんだ？」と言われてしまうこともありうるわけで、
良かれと思ってやったことで攻められるのもツマラナイですから。
現状は管理費削減や修繕工事の適正化など節約を中心に頑張っています。
もったいない、とは思うんですけどね。
＞運用で少しでも埋められる可能性があるのではないか。さらにそれを組合員が選択できる機会を設けることが大事ではないかと。
理事長＝管理者には、共有物の保存義務はありますが、「運用で少しでも埋める義務」はありません。
昨今の金融危機が良い例ですが、金融専門業者ですら破綻していることから見てもその提案の権限は管理者にもありません。
標準管理規約に運用とあるのは、平成１７年のペイオフ解禁に対する対策案の建議義務を管理者に課したもので、決して増やす方の運用ではなく、千万以上の預金の保存義務を明確にしたものです。
銀行員さん
そうですね、「説得」みたいになるとおかしなことになるかもしれませんね。
肝に銘じておきます。私の論調だとその可能性があるのかなと思うので。
運用に限らず、組合員の方から色々言われることはあるのでしょうね。
でも、その時にきちんと説明できるだけの理由を用意してあれば
大丈夫かな、なんて考えています。あとは言われることに精神的に耐えられるかどうか。
これは個人差がありますけど。
これから何年いや何十年かかるか分かりませんが、きっと修繕積立金が当たり前のように
運用される日が来ると思っています。もちろん、それには個人の家計レベルでもう少し
運用に対して関心が高まることが必要でしょうが。
＞理事長＝管理者には、共有物の保存義務はありますが、「運用で少しでも埋める義務」はありません。
昨今の金融危機が良い例ですが、金融専門業者ですら破綻していることから見てもその提案の権限は管理者にもありません。
標準管理規約に運用とあるのは、平成１７年のペイオフ解禁に対する対策案の建議義務を管理者に課したもので、決して増やす方の運用ではなく、千万以上の預金の保存義務を明確にしたものです。
増やす方の運用の義務がないというのは理解できます。そして、標準管理規約に載っている
「修繕積立金の運用」とあるのはどちらかというとおっしゃる通りに「積立金の適切な管理」の
イメージなのかもしれません。でも、だからといって増やす方の運用という概念が
排除されているのではないと私は考えています。そうでなければ「修繕積立金の適切な管理」という
文言の方が似つかわしいでしょうし。
あと、提案の権限が理事長にはないとのことですが、それは理事ならよいのですか？それとも理事もダメで組合員ならよいのでしょうか？「ありません。」と言い切っておられますが、
もしその根拠を今回の金融危機における金融機関の破綻とするなら、それはあなたの個人的な
判断と捉えてよろしいですか？私は今回の破綻は金融機関がゆえの「行き過ぎ」が原因であると
考えています。従って、「専門家でも失敗するのだから素人は手を出すべきではない。」という
ロジックは管理組合における運用には当てはまらない気がします。
もしかすると、増やす方の「運用」においてもどれだけリスクを取るかのイメージが
あなたと私とで異なっている可能性があるので意見も違っているだけなのかもしれませんが。
そりゃ組合員全員が、修繕積立金を
ハイリスクハイリターン運用するのに賛成なら、
自由にやれば良いだけの話です。
No.57さん
理屈上はありえなくはないですが、何故そんな極端な話を？
運用というとハイリスクハイリターンなイメージしかありませんか？
ご質問します。
管理組合理事長名義の定期預金口座をつくるとしたら、個人向け・法人向けのどちらが対象になるのでしょうか？先日、新生銀行の個人向けの定期預金に興味を持ち問い合わせたところ、管理組合名義では預けられないとのことでした。このあたりのルールは他の銀行も同じなのでしょうか？ちなみに私たちの管理組合は法人化はしていません。
あと、皆様の管理組合ではどちらの銀行の定期預金に入っていますか？今のところ、日本振興銀行、オリックス信託銀行、あおぞら銀行など高利率な銀行の定期預金を預け入れ額1000万円を限度として検討しています。元本割れや銀行倒産時のリスクはない前提での運用を考えているのですが、メガバンクやゆうちょ銀行でもない金融機関に口座を設けることに一般の区分所有者からの抵抗はあるものでしょうか？実際に上記の銀行を含め定期預金で運用している管理組合の話も聞かせて頂けたらと思います。
ペイオフは当然気になっていますが、
日本のトップクラスの銀行を選ぶことで、担保していると考えています。
利子無しの預け先も一応話題にはなりましたが、そこまで考える必要は
今のところないのでは・・・という判断です。もちろん、絶対安全という
ことは言い切れませんけれども・・・。
下手に運用を考えるよりはマシなのでは?
こんばんは
築１１年目、５１世帯、カマボコ型（単棟）、機械式駐車場アリ
修繕積立金約５０００万円
１０００万円毎に各銀行に１年で預けたそうです
４本（←預けすぎでは！！？）
個人的には「す・まいる国債」でも
貸しいれの担保になるので良いと思います
まあ、住宅金融公庫、元・国、現・（財）法人がどれくらい安全か？と
言われたら、社会保険庁がどれくらい安全かわかりませんが
他の商品より安全、と思います
年金も貰いだした人にはいい制度だと思いますが
これからの人は厳しい～
「すまい・る国債」→「すまい・る債」ね。
一応つっこんどく。
＞個人的には「す・まいる国債」でも貸しいれの担保になるので良いと思います
間もなく大規模修繕で、３千万円使ったら運用なんて意味ないよ。
一般会計費の余剰金（５００万）をそのまま一般会計費として普通預金に残すより
修繕積立金に振り替えることってやはり総会で決めなきゃいけないことですか？
一般会計は年間のもの、余剰が出れば値下げか、特別会計に振り替えるのが常識。
一般会計費は年度末でどれだけ残しますか？
どれだけを積立金振替へ、どれだけを繰越にするかで揉めています
１００戸で年間の積立金が４００万ですが、今期末で４５０万が一般会計に残ります。
突発的な補修などを１５０万として３００万を振替える派と、半期ごとに２００万づつに
分割振替派に分かれています。
みなさんのところはどうなっていますでしょうか？
一定額（200万円）を残し、年に1度超過部分を修繕積立金に振り替えるようなシステムはどうでしょう。私が理事を務めるマンションではそう提案する予定です。
＞一般会計費は年度末でどれだけ残しますか？
その前にどれだけ使うかつまり予算が正確なら残す必要はないわけです。
そうは言うものの補修費は過去の平均を取り、最大値のケースを検証して相当額との差を予備費にするのが相当です。
これは理事どうしで話し合いをするしかない。
余剰分は、修繕積立金に回して将来にそなえる必要がある。修繕積立金は、一度入れると
簡単にはおろせない。修繕積立金を管理会計に回すことは認められていないから・・・。
年度総予算の10%くらいじゃないんでしょうか。もちろん、それはどの程度余裕をもって
予算を組んでいるかにもよります。
分譲1年目のマンション理事です。
「すまい・る債」について教えていただけませんか。
以前、すまい・る債の利用方法として、1年目に一時金のまとまった金額（例えば1000万とか）を購入、
その口は2年目以降支払いせずに、翌年から年額の積立金に応じた金額で積立を新たに始める。
というのを拝見しました。
管理会社へ確認したところ、申し込み額の上限は修繕金の年額であるから、
この方法はとれないと返答を受けました。
ここ1～3年の間にこのような形で購入された組合の方はいらっしゃいますでしょうか。
ご意見いただければ助かります。
マンションすまい・る債についてお答えします。
１）融資金額・・・対象工事費の８割以内で１５０万×住宅戸数が融資の限度です。
２）貸付条件・・・最長１０年間のローンで完全固定金利です。
３）貸付対象・・・マンションの教養部分をリフォームすること、修繕積立金わ返済金に充当できること、マンショ ン管理センターに保証委託すること、菜度一定の事項を規約に定めるか総会で決議しているこ
と。
修繕積立金が１年以上定期的に積み立てられており、管理費と区分経理されていること。
修繕積立金の滞納割合が１０％以内であること。
毎月の返済額が毎月の修繕積立金の８０％以内であること。
マンションすまい・る債を積み立てている場合、リフォームローンをいつでも申し込むことができ、保証料も
軽減されます。
又、融資手続きは、管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承認後に着工し、工事完成後に金銭
消費貸借契約を結び、融資の実行となります。
住宅金融支援機構の発行する利付きの１０年債を毎年１回、最長１０年間にわたって継続購入するものです。
積み立て・・・毎年１回、最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円。積み立て額を途中で
変更することはできません。
安全性・・・・預金保険の対象外ですが、住宅金融支援機構が破綻した時は優先弁済を受ける権利が付与されて
います。尚、債権は無償で住宅金融支援機構が保護預かりします。
収益性・・・・利息付きの債権ですから、毎年１回利息を受けることができます。
流動性・・・・第１回目の債権発行から１年を経過すれば、住宅金融支援機構に買い取り請求し途中で換金する
ことができます。一部換金も可です。
積み立てができる組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲を計画的修繕等に制限すること。対象となる共用部分の範囲、予算決算、管理 費等の徴収、借入、修繕積立金の取り崩しなどを集会での決議事項とするなどが規定されていること。
②長期修繕計画が期間が２０年以上であること。外壁補修・屋上防水及び排水管の補修工事にかかる修繕予定時期
及び予定工事金額が明記されていることの要件を満たすこと。
③応募年度の予算において、築年数や平均占有免責に応じて、一定金額以上の修繕積立金がつみたてられる計画に なっていること。
大体以上の要領で融資が受けられます。
漢字の変換等読みづらい文になって申し訳ありません。
>75さま
レス有難うございます。
当マンションでは融資を予定しているわけではありません。
当マンションの1年間の積立額は400万強（応募条件はクリアできているようです）
なのですが、一時金として1300万程ある分を全額購入したいのですが、
無理なの知りたいのです。
６年ほど前、私が理事長の期にスマイル債に預けました。
当時は、１口１００万円（現在は５０万）でした。
当時のことで申し訳ないのですが、１年間の積立金総額が限度でした。
それまで１億円ほど残高があったのですが、預けられず、年間収入の
約2,650万の内2,500万で申込をして以来、毎年同額ずつの積立をしています。
申込の際、総会議案書、決算報告書、管理規約などを申請書に添付したと思います。
現在、理事でないのでその後に変更があれば承知していませんので
参考までということで。
住宅金融支援機構の窓口へ直接行って聞いてみて下さい。
民業圧迫になる様な返答は電話ではしないからです。
現在はどうか判りませんが、6年くらい前でしたが、直接窓口出向き相談した結果1年目は限度無しで受けてくれました。
但し、債権売却の予算がありますので、申込総額が予算を超過した場合は抽選で決めると当時は伺いました。
実際例では融資が抽選ということは今までありません。
レス有難うございました。
一度相談してみようと思います。
銀行定期と郵便局の定期です。
東京電力の株式投資をする話しも出ましたが管理上下するので止めました。
「すまい･る債」には、要注意です！
なぜなら、半民間となった同債権の保証措置は、詳しいパンフを精査したところ、「１００％」の保証はないようですよ！
わたしどもも、過去に一度加入しましたが、この完全保証がないため、途中で解約しました。
パンフ上での「他の債権より優先権がある」と、書かれていますが、全ての債権より、完全に当すまい･る債が、優先するものではない事に、十分ご注意してください！
>>No.83 by 住まいに詳しい人
住宅金融支援機構が倒産する事態を冷静に考えてみては？
仕分けされても大丈夫だといわれましたが、すまい・る債、ホントに平気?
修繕積立金は、郵便局と長期債の両建で運用しているはずです。
大規模修繕等の関係で、外装、防水、排水管等の大規模修繕が控えてながら、資金不足が悩ましいところです。
みずほコーポレート銀行が運用してるんですよね？
すまい･る債は我マンションでは却下されたみたい。
薦める管理会社、理事会も何だかな？
元本保証を声を大にして管理会社はプッシュしたが数名の反対勢力に抵抗され撃沈。
仕訳対象になったとの事で却下されたみたい。
この商品は元本保証とは何処にも書いてませんから起案されたマンションの方は充分に考慮されたし。
管理会社が大〇ライ〇系は特に！
すまい･る債は我マンションでは却下されたみたい。
薦める管理会社、理事会も何だかな？
元本保証を声を大にして管理会社はプッシュしたが数名の反対勢力に抵抗され撃沈。
仕訳対象になったとの事で却下されたみたい。
この商品は元本保証とは何処にも書いてませんから起案されたマンションの方は充分に考慮されたし。
管理会社が大〇ライ〇系は特に！
原点に戻って。
匿名さんの３０００万をどうするか？と言うことだけど。
儲け話と言うことなんだよな！
普通に儲け話を人に聞くかな？聞かれた人は儲け方を教えるかな？
この匿名さんちょっとおかしいのかな？
本当に運用を考えて居るのならマンションの所在地から管理組合名、管理者名を明記すれば間違いないんだけど。
すぐに美味い話が来るんだけどねぇ！
３０００万円を貰いにさぁ！この匿名さんの所へ！
藤田 まこと？
銀行定期ったって、金利も底這いだし、運用としたらたいしたものになりませんよね？
元本保証で決済性口座で充分でしょうか？
それとも運用しろ！という組合員が多いものでしょうか？
すまいる債って、そもそも資金自体は最終的にどこに貸し出されてるの？国なのか地方公共団体なのか特殊法人なのか？行き先がわからないものって、いくら大丈夫だといわれても、このご時勢だと信用しにくいよね。
あと、管理会社に販売時の販売手数料は発生してるの？
すまいる債を却下って・・。硬すぎるわ。
手数料とか無いよ
定期的な事務仕事が多くなって会社で嫌われる
管理会社としては面倒だから決済用預金で２億３億無利子で持ってるとこの方が楽だよ
みずほコーポが運用って、最終的なカネの行き先は不明ってコト？ 格付トリプルAAAの仕組債にいっちゃってるってこともありえるの？
サイト見なよ
事務受託銀行がみずほコーポレート銀行ってだけだよ。
何で事務を受託しただけで運用していることになっているのか。
事務受託なら関係ない。
すまい・る債のデメリットってなんでしょうか？
利息が高い、補償がある、借りる時に有利、こういったことがデメリット？
どこに貯金してもいいんじゃないかな。
その預金先の運用まで考えることはないよ。
質問します。
ペイオフ対策に今の保管口座(普通預金)を決済性口座にすると総会で決まりました。
次期理事会の第1回議事録を見たら、1千万は普通口座で越えた分を決済性にする…となってました。
…？
口座を分ける？あるいはひとつの口座でそんなことができる？？
混乱しています。帰宅してからネットで調べようと思いますが、こちらでお詳しい方いらっしゃいましたら、お教えいただけないでしょうか？
でましたね、銀行の破たん
あの銀行に積立金を預けてる所はないと思いますが、危機感は増したのではないでしょうか？
ていうかボンヤリ1千万以上預けてることなんてないですよね～
>次期理事会の第1回議事録を見たら、1千万は普通口座で越えた分を決済性にする…となってました。
理事会での議決権はありません。
現金・預金の管理方法は総会決議事項です。
千万円で分割すれば銀行を選ぶ必要はなくなりますので、決済性にするのは賢い方法ではなく、当時の理事長の責任逃れに過ぎません。法人でない場合は理事長個人名義になりますので、交代毎に名義変更して置かないと、破綻した時に理事長口座と個人口座が名寄せされる危険があります。これを決めるのは破綻銀行サイドである事をお忘れなく。
１．＞住宅金融支援機構の倒産
そういうこともあり得ますし、保有している債権のデフォルトリスクに高いものがあるとも聞きますね。
昨年は特に1200億円の損失。。
http://www.jhf.go.jp/files/100011916.pdf
利益剰余金が2800億、但し政府出資金というのでほとんどカバーされている。
http://www.jhf.go.jp/files/100011723.pdf
一昨年も300億の損失ですから、何か体質が悪いのかも。。
２．また国債破たんによる影響は、ここにどのような物がありますかね。
まずこの政府出資金が国債返済に充当されるでしょうね。
すると同機構から資金の引き上げが起こる。。この引き上げを早くすればOKかな。
ちなみにウチは毎年１億円ずつ日本国債を金利がいいという理由で買い続けているんだけど、これって大丈夫なのかな？ そろそろ国債バブルもおわりのような気もするんだが？
>>ちなみにウチは毎年１億円ずつ日本国債を金利がいいという理由で買い続けているんだけど
何戸のマンションですか？すごすぎ。
ウソを見分けなさい。
500戸程度の規模が、あれば毎年一億ぐらい積立でも不思議ではない。
嘘と決め付けるのもどうかと思う。
素浪人は、自分の身近な範囲外のことは想像も出来ないから、許してあげて。
さうだね。別板見ていてもそんな感じだしね。
５００戸の住戸があれば、修繕積立金が17,000～20,000円であれば１億にはなるかも。
但し、途中の修繕積立金を取り崩さなければ。
月１戸当り25,000円の修繕積立金であれば、５００戸あれば年間１億にはなるでしょう。
うちは700超、他の知り合いのところは1500超。
いざという時どうなるかは心配。
こちらのマンションも600戸で、毎年1.2億の積立金が発生しています。
修繕積立金係を３人おいて、運用を考えています。
今のところ有力なポートフォリオは、
40％すまいる、30％国債、30％当座預金（利子なし、元本保証上限なし）、10％普通口座
社債での運用は、原則禁止と規定されています。ま、こんなものですかね。
あまり分散すると、分かりにくく、不正も起こりかねませんし。
株式のように変動が激しくても、不正が分かりにくそう。
その手に乗りませんよ銀行屋さん。
銀行もじり貧業界ですからね。
社会的信用は地に落ちていますよ。
116は、了見がせまいなぁ。
115みたいな所もあるし何もやっていない所もあるってことですよ。
私のところは、115にプラスして地方債とか円建て国内事業債も購入可能にしてある。買い方は、どの商品に何パーセントと言う割り振りじゃなくて、修繕計画の遊んでいる予算に合わせて債権期間を組み合わせて最適なものを選択購入する事に成っている。
お金に苦労している貧者の発想だね。
それではお金に困っていない富裕者だったら？
どんな発想になるのでしょうか？
金庫貯金
118は、運用するほど積立金が無いからしょうがないよな。
困ってるんじゃなくて、余裕の部分を運用するの。余裕が無きゃ分からんよね。
ネット定期を1000万ごとに分散して預けるとか
理事会の仕事は毎年どこの銀行に預けるか決めること
５千万位までなら、定期５本でもいいかもしれないけど３億４億に成ると定期で１千万円づつって訳にはいかない。
ペイオフ対策としても分散してどこかに入れておかないと成らないんだよね。
スマイル債、国債、事業債等で運用しつつ決済性普通預金とかに緊急用の予算を入れておくとかに成る。
すまい・る債もそうだが、口座名義(理事長名)を毎年(交代毎)に変更手続きするのも面倒くさいですよね
みなさんのところはきちんとされてるんですか？
どこの銀行に預けるか考える暇があるんならエレベーターの点検会社かえるだけで20年分の金利ぐらいコスト削減で捻出できるよ！
＞すまい・る債もそうだが、口座名義(理事長名)を毎年(交代毎)に変更手続きするのも面倒くさいですよね みなさんのところはきちんとされてるんですか？
面倒なら法人にすれば解決よ。
＞普通の金融機関は講座名義「○○管理組合法人 代表理事 ○○○○」と思う
残念でした。すべては法人印のみです。
組合員の大事な虎の子である修繕積立金は、せめてメガバンクに分散をした方が良いと思います。
三菱東京UFJ、三井住友、みずほ…
また毎年、情報開示を確認して預けるのは良いと思います。
信金では城南信用金庫が非常にサービスが良いそうです。
法人にしてしまえば、理事長変更毎に名義変更をしなくても問題無いけど、法人にしたことで
掛かる費用と利子収入を考えないとね。この問題だけで法人化を考えるのは注意が必要。
何でも法人化すればいいわけじゃないから。
＞何でも法人化すればいいわけじゃないから。
本来は法人にすべきで、中小マンションは話題にもならないだけ。
昔は30人以下の区分所有者の組合は法人化は出来なかったものね。
区分所有法第6節 管理組合法人 を読みなさい。
メリットは、昔は３０人以上のマンションに限られたのが、人数制限を無くした改正をしたとで明白だよ。
>>137
それ、理由に成ってないだろう。何故そんな制限があったのか位調べたほうがいいよ。
どうせ読むなら同じ区分所有法第6節でもこちらの方がまだために成る。
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-frame.htm
ナンにも為にならんかった。
不動産を購入するときは法人名義で登記できます。これが一番大きなメリットです。預金口座、電話加入権名義なども法人名義になります。また銀行などの融資を受けるときに、法人だと銀行内の処理がスムーズにでき、借りやすいこともメリットといえばメリットです。（コピペ）
↑運用に影響の無い様な事ばかりだね。
運用するにあたり権利能力なき社団としての条件を満たしていれば証券会社等にも口座を開けるから法人化して無くても問題無い。すまい・る債とかも法人化は、関係無い。
運用の一環として不動産転がしでもしたいなら法人化した方がいいかもね。
法人でも法人でなくても不動産以外の資金運用については何も変わらないよ
国の方針では法人でも法人でなくても区別はしないという方針なのだから
スレは資金運用のことについての話し合いだから
法人化は別スレで議論すれば良い
全ての契約は理事長名義が不要になる。
＞↑運用に影響の無い様な事ばかりだね。
そうかね、ペイオフ対策で口座をいくつ作っても名義変更が必要ないのよ。
>そうかね、ペイオフ対策で口座をいくつ作っても名義変更が必要ないのよ。
いつから日本人ってこんなんなったん？
誰か教えて。
管理組合法人以外の管理組合は判例で「権利能力なき社団」とされている半人前の共有財産の管理団体に過ぎない。
電話一つ持つにも所有者で面倒だものね。
理事長の任期は１年？２年？ 固着化？
理事長名の変更の事務手続きだけでも大規模になると非常に面倒。＜費用もかかる。
管理組合「法人」して発生するデメリットってどんなの？
手続きって理事長が、サインして判押すだけで実務は管理会社がやってくれるだろ。
法人化してなくても余計な費用なんて掛からないよ。普通は、委託契約の内。
逆に法人化した方が理事の変更手続き費用が発生したり地方税等税金も取られたりと出費はある。だから、運用面から見る法人化は、積立金の額が億単位でないと利子収入をそれらに食われて本末転倒だよ。
運用上は、法人化のメリットなんて書き換え位しかないから。
半人前とか言っている奴は、単なる自己満足に過ぎないよ。さぞかし、立派な管理組合なんだろう。
＞手続きって理事長が、サインして判押すだけで実務は管理会社がやってくれるだろ。
理事長が変われば名義書換えに銀行に同行する必要あるが、法人は登記のみで後はナシよ。
↑だとすると、最初に口座を開く時には理事長が行かながゃダメって事かな？
＞理事長が変われば名義書換えに銀行に同行する必要あるが
理事長は変わっても銀行に行ったことは無い、銀行は三井住友と三菱ＵＦＪ信託
＞理事長は変わっても銀行に行ったことは無い、銀行は三井住友と三菱ＵＦＪ信託
杜撰な理事長と言うか、杜撰な管理組合で、管理会社の餌食になりましょう。
＞理事長が、書き換えに足を運ば無い事が組合運営にどう影響するんだい？
管理者の責任を放棄している事は明らかです。
＞管理者の責任を放棄している事は明らかです。
銀行に行って窓口の担当者に「私が理事長です」とでも言うの？
借り入れがあったり、取引やめられそうな貧弱組合の発想
>>156
「管理委託をしていない管理組合」もしくは「信用の無い管理組合」って事では？
管理者は、手続きがなされた結果を確認すれば問題無いでしょ。
自分で手続きをしに行くかどうかは管理責任とは関係ないよ。
155の悪い所は、どう言う点で責任を放棄しているのか書かない事。どう、明らかなのか書いてみ。
上のお二人さん理事長をやった事無いね。
そう言うのを駒使いさんと言われます。
小間使いだろうよ。女中の類いよ。
158にしろ160にしろカ スの類だと言う事は、良く分かった。
もう少し有意義な事を書こうね。知ったか君。
いい事を教えてやろう！
免許証のコピーを添付して必要書類を送れば、窓口へ行かなくてもいい！
理事長が銀行行って変えてる方がものすごい危ないと思うんだが…
>理事長が銀行行って変えてる方がものすごい危ないと思うんだが…
実行した事が無い人たちの話ではラチが開かないね。
私の場合の通帳の名義変更は、理事長が印鑑保管、管理会社が通帳保管の契約でしたから、双方が銀行に行き手続きを済ませました。
うちも、理事長が印鑑保管、管理会社が通帳保管の契約
新しい理事長が、選任された総会と理事会の議事録コピーを添付すれば
管理会社の担当でも郵送でも良い
＞新しい理事長が、選任された総会と理事会の議事録コピーを添付すれば 管理会社の担当でも郵送でも良い
印鑑と通帳を同一人物が保持する機会は避けるのが常識。
＞署名した書類を管理会社が、銀行に持って行くだけの何が危ないんだ？
振込、振替は可能だが、名義変更は出来ません。
>>169
それは、169の所が理事長を銀行に行かせないと書き換えしてもらえない
程度の信用力しかないからと言うのがここの定説みたいだよ。
自分の所と他所が同じとは限らないのよ。
うちも書き換えに理事長は、行っていない。
>>168さん有難う
166です、ＨＮ名乗る事にしました
ついでに「郵貯銀行」の実例を一つ
管理事務所の小口現金用に新しく普通預金口座を開設することとなり
「管理規約」…預金口座を開設できる旨記載がある
「理事会議事録」…郵貯銀行（実際は郵便局）を指定して普通預金口座を開設すると決議
「委任状」…理事長が俺に委任する旨の記載
「身分証明書」…有効な俺の免許証
まあ、このくらい用意すれば出来るだろうと、３軒先の郵便局へ出向いた
窓口で「○○管理組合 理事長××× 住所：管理事務所の住居表示」
の口座を開設したいのでと言った
１時間程、丁寧に書類を複数人で確認した結果
「○○マンションがあるのは判っているのですが、管理規約に住所記載がないので」
と申込書すらもらえなかった。なるほど、管理規約では
「管理組合は、事務所を本マンション内に置く」となっていた。
理事長の自宅事由所でなら開設出来そうだか、後々メンドイので止めた。
>うちも書き換えに理事長は、行っていない。
管理会社任せの職権放棄の姿。
>>167
>印鑑と通帳を同一人物が保持する機会は避けるのが常識。
新しい口座の作成時は、横領する気をなくすほどの金額しか入金しませんよ。
入金０円で口座作成できるかも？
理事長、または管理会社の担当が銀行に書類を持っていくだけでいいのですよ。
理事長作成では、一時的に限りなく入金額が少ない通帳と印鑑が手元残りますね（笑い）
>新しい口座の作成時は、横領する気をなくすほどの金額しか入金しませんよ。
そんな話はしてませんね。
>>174
172に何言っても無駄。ピンボケの一行レスが返ってくるだけだから。
理事長が、全て手を動かし足を動かししないと責任を果たしている事に成らないみ
たいだから、自主管理でもしていてそれ以外は頭に無いのでしょう。
大体、名義書き換えの書類をそろえて管理会社が銀行に書き換えに行く場合、印鑑
何ぞ不要な事すら理解できないみたいですから、「印鑑と通帳を同一人物が保持す
る機会は避けるのが常識」みたいなピントがぼけた事を言うわけ。
管理会社が、通帳持って理事長が印鑑持って銀行に行く事の方が危険だと言う事も
分からないのです。同一人物でなく、通帳と印鑑が１箇所に集まる事自体が危険な
ですけどね。
＞管理会社が、通帳持って理事長が印鑑持って銀行に行く事の方が危険だと言う事も分からないのです。同一人物でなく、通帳と印鑑が１箇所に集まる事自体が危険なですけどね。
へー、管理会社が支払伝票を記入して捺印をお願いしますと来たらどうするの？
顔を会わせることは避ける方法で押印するの？ 茶番だね。
＞へー、管理会社が支払伝票を記入して捺印をお願いしますと来たらどうするの？
来た担当者が通帳持ってるかなんて確認不要、納得したら捺印するだけ
管理会社に預けた通帳をフロントが持ち出せる体質がいかん、
そんな管理会社なら早いとこ大手に変更した方が良いよ
うちも１０年位前にフロントが６００万持ち逃げしたけど
１週間で発覚、即日会社が補填したっけ。
＞来た担当者が通帳持ってるかなんて確認不要、納得したら捺印するだけ
＞管理会社に預けた通帳をフロントが持ち出せる体質がいかん、
フロントなんて何処にもいいてないよ。
「管理会社が」が主語でっせ。その場合管理会社は振込用紙と通帳を持って銀行に走るのよ。
業務内容に無知でいっぱしのコメントをするのは止めなさい。このようにヤケドするだけ。
>>180
恥の上塗りは、やめた方がいいぞ。
管理会社が支払伝票を持って来ると言えば、フロントが持って来ると解釈するのは極めて自然。フロント以外の管理会社の社員はまず来ない。
あんたの理屈だと法人格と言うか会社と言う容れ物が支払伝票を持って来ると言う事になるが…でなければ管理会社とは何を指すんだ。
＞管理会社が支払伝票を持って来ると言えば、フロントが持って来ると解釈するのは極めて自然。フロント以外の管理会社の社員はまず来ない。
井の中の蛙、大海を知らず。
>>180
無知でも仕事はこなしてる。うちのパソコンではやけどしないぞ。
＞管理会社は振込用紙と通帳を持って銀行に走るのよ
後をつけたことないから判らんけど
振込用紙と通帳で引き出せる銀行なんてあるのか
それなら理事長のとこに捺印に来なくても良いではないの？
＞振込用紙と通帳で引き出せる銀行なんてあるのか それなら理事長のとこに捺印に来なくても良いではないの？
預金の無い人なのね。
>「管理会社」が何を指しているのか書いて少しは人の役に立ってみようよ。
興味が有るようだからお教えしよう、管理会社を代表する経理担当者であるよ。
振込が行われるよ。
話題が変わりますが、
総会での特別決議の可決票、3/4を獲得するのに苦労すると思いますが、
その大きな原因に、委任状が取得できないことがあります。
これが取得できなかった場合、理事会の決断に合意する、
ということにはできないでしょうか。
また他に、3/4取得のために良い方法等ありますかね。
＞これが取得できなかった場合、理事会の決断に合意する、 ということにはできないでしょうか。
区分所有法を勉強しましょう。
委任状にたよっては特別議決はできません。欠席組合員の意志が表現できる議決権行使書を取り入れて、議案書には具体的に理解し易く提案書を書く事です。
あけましておめでとうございます
> 190 by 銀行関係者さん 3/4取得のために良い方法等ありますかね
悪い事も含めた情報公開による、組合員の意識改革。
これまでの理事会は、総会成立さすために委任状集めに走り回っていたようだが、
理事長が代わって２年間で臨時２回を含め４回総会やって
特別決議１本と普通決議２８本の議案を上げ、賛成が全て議決権総数の３/４を上回ったよ
総会前日までに、議決権行使書と議長委任票で、全部可決されていた。
＞192さん
ありがとうございます。
情報公開して、意識、変わるものなんですね。
確かに理事会への信頼度は上がるでしょうね。
ちなみに29本も、どのような決議があったのですか。
私の次回の総会も20本程度になる予定です（管理費削減のため。費用項目別に）。
＞193さん おはようございます
２ケ月１回程度の公報発行で意識は変わりました
総会の２ケ月前、議案書の中身を詰めている段階で、こんな方向だと書いてしまいます。
前理事長時代の総会は、怒鳴りあい・喧嘩の場、ご婦人方は出るのが怖いと…
今は、珍答弁に笑い声が上がって、理事の忘年会費用は管理費から出せなんて意見される。
２９本の内訳は
□ 決算・予算・役員改選 ７本
□ 各種契約など更新、変更 ６本
□ 規約改正・細則制定 ６本
□ 大規模修繕関係 ７本
□ 管理費値下げ、会計整理 ２本
□ 時効未収金の消却 １本 … 普通決議でやってしまった。
＞次回の総会も20本程度になる予定
おそれいります。うちは１回の総会で最多１０本でした。
＞□ 時効未収金の消却 １本 … 普通決議でやってしまった。
消却→償却 なら、法人組合でない場合は違法で民法により全員賛成が条件なので理事会に損害賠償義務が生じる。
>>195
現実問題として、総会で決議されれば、民法の全員の承諾が必要な償却であっても、問題が生ずることはありません。
いったい誰が裁判までもっていきますか。確かにその決議方法は間違っていたとしても、議案書には記載されており、それを総会で諮ったんでしょう。単なる間違いというか、知識不足であって悪意はないですからね。
それであったら、あなたが総会で意見をいうべきですよ、決議する前に。
こんなちょっとした失敗や知識不足を追及する者はいるけどね。
＞いったい誰が裁判までもっていきますか。確かにその決議方法は間違っていたとしても、議案書には記載されており、それを総会で諮ったんでしょう。単なる間違いというか、知識不足であって悪意はないですからね。
逃げの口実に過ぎません。その裏には時効を惹起してしまった歴代の理事長、理事の責任を知らんぷりする態度、歴代理事長の滞納者（未収金を滞納と仮定）への回収義務の放棄の隠蔽をする以外の何ものでもありません。
> 195 さん、有難うございます。議案書には次の様に書きました。
□ この議案の要点
１０年以上前の債権で既に時効、６６２１５円で回収見込みコストは３０万円
□ 当該未収金が生じた経緯
省略
□ 管理組合の財産の処分について法的理解
ここに全員の合意がいる旨を書いた
□ 過去の償却処理は
電話加入権を平成11年に理事会決議のみで償却した
□ 理事会としての解釈と提案理由
もしかして、後日異議を申し立てる区分所有者がいたら、法的に問題があると
認識しつつも、回収見込みの無い財産を貸借対照表に載せていても何ら意味が無い
との結論に達し、出席者過半数の賛成をもつて決する普通決議による提案にいたった。
この議案についての質問は一切無し、全議決権の８４％以上の賛成で可決、反対は２票。
＞回収見込みの無い財産を貸借対照表に載せていても何ら意味が無いとの結論に達し、出席者過半数の賛成をもつて決する普通決議による提案にいたった。
回収見込みを無くした経緯の説明がないのは情報公開、責任追及の態度の欠如。
メンドイから議案書原稿からひっぱつてきた。長文ゴメン
□ 当該未収金が生じた経緯
平成12年11月10日に賃貸入居者が水道代未払いのまま、夜逃げ同然に転出。何ゆえか転出月の水道代は平成13年4月に計上される。本来はこの時点で区分所有者に請求すべきであったと考えられる。 平成13年12月23日に売買により区分所有者が変更となり、当然にこの時点が回収の最終チャンスと思われるが行動した内容は不明である。 以後、新区分所有者に対しても何らの督促は行って無く、以来10年余に亘り転出済の滞納者宛に請求書送付を行っていたようですが、なんらの回答も得ていません。
今期、理事会は普通郵便と配達記録内容証明郵便にて請求もなんら回答はありません。
□ 管理組合の財産の処分について法的理解 … 世帯数表示のみ一部改変した
当管理組合は権利能力なき社団（団体）であり、民法上、財産は全員の共有と定義され、その処分は全員の合意を要するとなっています。 すなわち４nn世帯全員の承認がなければ、この処理はできないとなります。 一方、管理規約４８条十五項によれば、管理組合法人への設立・移行は総会出席議決権の過半数をもって行うとなっており、管理組合法人には損金処理が認められているのが現状であり、専門家の間でも取扱いについての解釈が分かれています。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
