マンションの自主管理は可能か

でもどこかで妥協点をみいださなければなりませんしね。
それをみつけるのが大変なんです。

問題は管理委託契約書に書かれてある契約内容が履行されているか否かですよ。それ以上でも以下でもありません。履行されていないから問題になっていることがあまりにも多いのが管理業界の現状なのではないですか。それを管理組合の側が過大な要求をしていると主張したりクレーマー扱いしたりするのは当たらないと思います。

管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。

特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。

中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。

＞管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。

大変なことはありません。
如何に適正に管理の委託をさせることで、管理会社を取り替えることが目的ではありません。
最低条件としては、標準管理委託契約書を準拠し、契約期間は一年間として、
理事会では毎年現管理会社を継続か取替えるかの議案を決議して、その議案を通常総会に諮ることです。

>>63
ずいぶんレベルの低い会社と付き合ってきたんですね。契約書の内容なんて履行して当然ですよ。契約を履行できない会社なんて即刻解約でしょう。
うちの管理会社もそんなことは承知してますから最低限契約の履行はしていますよ。
問題はそんなレベルではなく、担当者や管理人が交代することで以前よりレベルが下がったりすることなく、またレベルの高い担当者からマンションのためにいろんな提案や情報を出させ、より質の高いサービスを受けられるか、しかもできるだけ安く…だと思います。清掃なんて仕様には表現し切れないものでしょうしね。フロントのレベルも然りです。
やっぱりある程度のライン以下の会社は採用も教育も行き届いてないんじゃないかなぁ。

管理会社に言わせると管理組合も掃いて捨てるほどあるんでしょうね。毎年何万戸も分譲されてるわけですから。大手は条件のいいマンション以外はリプレイスに積極的ではなくなったという情報もありますね。

当マンションは地方では大きいマンションの部類に入るんですが、それでも、もし管理会社と仲たがい
した時の予防線ははっておかねばなりません。
ただ、その保険をかけるところが少ないのも事実ですが。

＞管理会社から笑われますよ。それなら次に変更する別な管理会社には、どんな管理仕様書や、契約内容を提示できますか？
今と同じものを見せて、すぐに分かるなら大したものです。さらに、自分が内容を全て説明できるのなら、もっと大したものです。

何をおっしゃる管理会社さん。
どちらがお客か認識不足ですね。
当管理組合の理事会は、公募し寄ってくる管理会社に計画書、金額を含む契約書の提案させ、書類審査し、３社に絞り条件の改善折衝を含む面接審査の上、１社に絞る理事会決議して、総会に諮っております。

何をおっしゃる管理組合さん
どちらがお客様？
管理会社は管理委託契約書に基づく労務を、管理組合はその対価を支払う。
よって対等の立場であると考えています。
その根本的な考えを直していただけなければ、よい関係は生まれません。
これは双方に言えることです。
管理会社も考えさせられることが多いですが、管理組合自身も考え方を変える必要が
あると思いますよ。

でも管理組合は、管理会社を変えることができるよ。勿論管理会社も撤退はできるけど、供給が多ければ
手放すことは難しいと思う。業として成り立つなら手放さないだろうよ。組合はお客様だろうよ。そこんとこをわからなきゃ。

72さん、逆に言えば儲からないマンションはどこの管理会社も相手にしないということですね。
管理会社もランクによって価格帯がありますから、そのラインよりも価格を下げるにはランクの低い会社を選ぶしかないですよね。
あとはどのレベルの会社に依頼するかは組合毎の判断です。

儲からなければ手を引くのは当たり前でしょう。企業であれば当たり前のことだよ。
ランク（？）下の会社でもすばらしい管理をしてくれる管理会社はあるでしょう。フロントと管理員次第でかなりかわってくるだろうしね。依頼人と請負人の関係もあるよ。そういう気持ち（お客様は神様）で接していかねばならないよ。サービス業なら当たり前の精神だから。

その通り。管理は人がすること。安い人件費や中小企業には人がは集まらないし、教育や研修にも経費がかかる。安い会社はたまたまよい人だったということはあっても管理レベルの低さは否めない。安いのには安いなりの理由があるし、高いのにも高いなりの理由があるよね。自分のマンションに見合った会社を選べばいいだけ。

管理員は社員でないことが多いよ。教育も殆ど受けてないし。同じ管理内容なら委託業務費も同じが普通。
あとはフロントと管理員次第。大きい会社のフロントも営利中心はかわらないしね。

社員かどうかもさることながら、どういう試験や面接を受けて何倍の応募から選ばれたかにもよる。応募が多数集まる会社は多くの応募者の中からよい人材を選ぶことができる。優秀な人材がわざわざ安月給で安定もしていない中小企業にいかないでしょう。
では応募が多数集まる会社とは…。一般的には大手で給料がよい会社ですよね。自分自身や家族が就職活動する場合を考えたらわかると思います。
教育受けてない管理員は低レベルの会社でしょ。今時大手はどこも教育してますよ。
上記の話は管理員、フロント、その他従業員全てに当てはまります。

うちの管理員は努力して管理業務主任の資格をとったよ。そして、その会社のフロント担当になったけど。決して大企業ではないよ。すごく頼りになる働きものの管理員だったけどね。今の管理員も６３才の人だけど、すごく一生懸命仕事してるよ。組合員の評判もすごくいいしね。あと２年で定年になるのがもったいない。社員ではないけど。
経験もないけど本人もよそのマンションに入っているのですごく勉強になるといってるし。
だいたい優秀なフロント・管理員は何を基準としていってるの。会社に利益をもたらしてくれるもの。組合の利益
に貢献してくれるもの。

どんな会社にも能力の高い人もいれば低い人もいる。当然のことでしょ。
確率の問題だよ。あと会社としてのポテンシャルの問題。
たまたまいい人が管理員やフロントとして来てくれてもその人が辞めたり異動したらそれまで。
30人の応募から選ぶのと3人の応募から選ぶのは採れる人材が全然違う。つまりある程度の待遇や採用活動にも経費をかけないとよい人材の継続的な確保は難しいということ。管理組合運営するならそのくらいの経営的感覚は持たないと。
教育も同じ。とにかく人を派遣しとけばいいという考えの会社と、きちんと教育した人材でなければ派遣しないという会社では大違いです。
とにかく委託業務費が安ければいいというなら別ですが。

大企業がすべていいとは限らないよ。小さい会社（当マンションの管理会社は従業員８００名程度）でも生き残りをかけて必死なんだよ。そもそも管理会社でそんなに大きい会社はないよ。上場してる会社はあるのかな。あってもその中では小さい部類だと思うよ。労働条件にしたってそんなにいいようには思えないし。でも小さい会社の人間だってアナタのいる大企業と同様頑張っている者はいるよ。
ただ人を派遣しとけばいいという考えをしていれば、小さい会社はすぐ倒産してしまうからね。そんなことがわからないようでは、あなたもまだまだだね。
僕のいる銀行は地方だけど、一応東証１部上場企業ではあるよ。、さまざまな人間がいるよ。人格者もいるし、常識のないものもいるし、さまざまだね。
僕は、来年理事がまわってくるので、マン管士の資格をとり今はその実力をつけるため勉強中。いろんなスレも参考になるよね。

管理会社の規模の大小に関わらず、管理員本人は時給換算で８００円～９００円でしょう。
大手は一般的に自社系列の管理員派遣会社から派遣（再委託）しています。
教育もさることながら、概ねリタイヤーした人達ですから現役時代の能力が管理員能力に反映されます。
管理会社にとって評価される管理員は、組合からクレームが付かないことです。
組合からの評価は、委託した作業・業務を確実に履行することと共に、態度や言葉使いによります。

フロントに対する管理会社の評価は、やはりクレームを会社まで上げない事でしょう。
その為には、握りつぶそうが、詭弁を弄そうが構いません。（但し不正はダメでしょうが）

多くの組合は、毎日見ている管理員で管理会社を評価する傾向があります。
本当は本来の業務委託内容の履行（提案を含む）で評価すべきです。
これを前線で担っているのがフロントなのですが‥

スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は
現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。
解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。

従業員800名は決して小さくはないでしょう。管理会社の話ですから大小の話は当然管理会社の中でということです。あくまで傾向ですね。
言いたいのは、高い費用は決してボッタクリではなく、よいサービスや仕組みをつくり提供するには経費がかかるということです（たまたまよい人だったというのはあくまで個人レベルの話）。
決して小さい会社が悪いわけではありません。ただ小さい会社はなかなか専門の教育担当や緊急コールセンター、未収金督促などに経費をかけられなかったりする傾向にあります（全てフロントがやってる会社もあります）。つまり質より価格で対抗する傾向にある。大手は価格は高いが質にこだわり内容で勝負する。どちらを選択するかは組合の考え方でしょうね。どちらもそれなりに必要とされているのだと思います。
大手が高いだけで内容が伴わなければそれこそ解約です。
私が知っている最低の管理会社の事例を紹介します。
準大手管理会社から小さい管理会社にリプレイス。やってきた管理員は「昨日採用されて今日ここに来るように言われた。何をしたらいいの？」とのこと。その会社のフロントがやってきて準大手の前管理員とフロントに一言「いろいろ教えてやってくれませんか？」安いだけで選ばれた会社はこんなものです。でも住民は何も知らず安くなってよかったと言ってました。

なんか皆さん管理員を能力を備えた人たちと思っている人が多くてびっくりした。
うちの管理員は一律時給７７０円です。教育は現場にて半日説明するのみ。
普通のおばちゃんです。そりゃー週に３日だけとかなんて、求人出しても全然応募ないし、
いい人物はめったに来ません。
うちの管理会社は管理戸数１０万以上のいわゆる大手だけど、実情はこんなもんです。
こんな適当な人物を、現場におくりだしてるんだから、そりゃー苦情も多いです。
あと、私のいる支店では、がんばっちゃってるフロントっていませんよ。
全員、タルイだのメンドクサイだのウザイだの文句ばっかり言ってます。
そりゃー１０年いて係長で年収４００台だとやるきもでんわ。

>>８２さん　　>>８３さん

　管理員さんの責任は、管理会社が負うのでしょう。管理会社の窓口は管理員ですよ。その窓口がダメなら
　フロントが責任をもって対応すべきではないんですか。管理組合は、管理会社と契約しているのですから
　会社は再委託であれ責任をもって管理員のフォローをしなくてはならないでしょう。

　マンションの住民は、管理員の対応で管理会社を判断するのです。実際住民には、そこが一番大切なことです。
　管理員が悪ければ、管理会社が悪いと判断されるのですよ。

　だから、そんな大事な窓口を疎かにするのは会社発展の命取りになりかねないんです。

　それから、８３のフロントさん　あなたの会社は将来性ありません。会社にいて報酬を得て働いている以上は
　しっかり働きなさい。そうでなければ辞めてもらった方が会社にとってはプラスになります。
　会社の愚痴ばかりいっているのは、アナタ自身が率先していっているのではないですか。

　今の給与で不満なら転職しなさい。できなくて今の会社にしがみつかざるを得ないのであれば、会社発展の為に
　努力してみる方が、アナタの将来にとってもプラスになりますよ。

　社長になるつもりで頑張ってみなさい。

これからは、団塊の世代が大量に定年を迎えます。優秀な人材がいっぱいいますので、そういった方を採用
されれば、給料の額ではなく、ボランティア的感覚で一生懸命仕事される方がおられます。
これからは、団塊の世代が狙い目です。かえってフロントの人材より管理員の方が学歴・経歴・ものの考え方
等しっかりしてると思いますよ。

団塊の世代ってだけでひとくくりにできません。同じ年代でも経歴や人柄は様々です。
はっきり言って管理員に最も大切なのは人柄です。よい人材の獲得は多くの候補者から選ぶこと。管理会社はいかにして多くの応募を得るかです。
あと応募する側も選ぶ権利はありますからね。ボランティア精神だけで管理員はやっていけないよ。管理員をやる世代の人達は会社への忠誠心が高いんです。問題は忠誠心を持ってもらえるだけの会社かどうか。低レベルの会社はそのあたりも難しいね。ここで言う低レベルとは必ずしも会社の規模ではありません。会社としての方針とか姿勢というのかな。管理員をたかが管理員と疎かにする会社はダメだね。

団塊の世代の者を選ぶ時の基準として、経済力のある人を選んではどうですか。何もしないのは退屈だから
楽しんで仕事ができる又ボランティア的な仕事は喜んでされると思いますよ。
お金よりもそういう仕事を望んでいる人って結構多いんですよ。かくいう私も２年前に定年してボランティアがやりたくてマンション管理士の資格をとり、今は実務で役に立つよう毎日勉強中です。
これからは、マンションに働きかけてお手伝いをしていくつもりです。勿論無料で、更に資料をつくったり交通費とかの経費も自腹でやるつもりです。とりあえず私もマンションの住民ですので自分の所からスタートします。

みなさんの話にでてくるような立派な管理員を見たことがない。
なぜだろうか？
今までに３０人以上の管理員の面接に立ち会ってきたが、履歴書の写真はスナップ写真の全身写真や、
面接に遅刻や、サングラスかけてくる人や、そんなレベルの人ばかり。
雇用して現場に送り出して、巡回に行ってみたら、管理室で酒飲んでたり、床にダンボール引いて寝てたり
管理室でタバコ吸ってたり、炊飯器持ち込んでご飯炊いてたり、勝手に管理費取り立てて使い込んだり、
仕事中パチンコ行ってて住民に見つかったり、そんなのばっかりです。
なぜうちにはそん人しか来ないのだろうか？
ちなみに管理会社として直接雇用はしてません。子会社に全て丸投げしてます。

うちのマンションの丸投げ管理人も遅刻し早退してたことが分かりましたよ。
管理会社のフロントには即座に抗議しクレームを入れました。
管理人室にタイムカードを用意して出退勤の管理をさせようかと考えているところです。
基本的に丸投げなので、管理会社による管理監督なんて殆ど無きに等しいのが現状です。
以前に管理人が変わった時には、業務のクオリティが保たれなくて何度も是正要求をしたことがありました。

管理会社が責任を負わなければならない管理員の仕事に対し、そういう無責任な対応をしていては、あなたの会社
のレベルが思い知らされます。管理員は直接管理組合や各区分所有者の窓口なんですよ。

私のところの管理員は３人目ですが、３人ともすばらしい人格者の方でした。辞められる時は、定年で退職されました。アナタの会社の管理員、実際はそうではないでしょう。

管理費をかってに取り立てることは出来ないでしょう。又、管理員室には、住民が出入します。酒の臭いがすればわかりますし、パチンコにいってるのは、自由のきくフロントのアナタじゃないんですか。

もうすこし、管理員の管理をしっかりしなさい。給料ドロボーといわれない為にも。

概ね83＝89さんが言われていることが管理人の現実だと思います。
大手だから高給というのは真っ赤なウソです。
管理組合からは高く請求しておいて、安く使っているのが実態ですよ。
やたらと大手管理会社を擁護している人達の意図が疑われます。

２０物件、１０００世帯以上を担当してて、管理員の管理までは出来ません。
フロントにそこまで求めないでください。

求人を出す→いい人はまったく来ない→でも現場におくらなきゃならんから、無理やり雇用→
ややこしいこと言うとすぐにやめる→それも困るので掃除だけやらせる→組合が怒る→時給７７０円で
無理難題をいわれりゃ当然やめる→最初に戻る

もう勘弁してくれ。管理員の清掃が悪いと言われりゃ、俺らが掃除を手伝い、休みたいと言われりゃ俺らが
代わりに行ってくれる人を夜中まで電話して探し、いなけりゃ事務仕事ほかって自分で管理員業務もして、
なんでフロントがそこまでしにゃならん。

>>93さん

あなたは大手と言っても、独立系のＮかＧのいずれかではないですか？
ＮやＧは20物件くらい担当させてるってもっぱらの話ですから。

管理組合（居住者）と管理会社（管理員）間の適度な緊張感は、双方にとって利益が得られると思います。それ故、

組合内にマン管、業務主任資格者を育成してきました。日々の接点は管理員ですので、当管理組合の目指すビジョン

を示し、その理解と受け入れを求め、管理員として組合員から何を求められ、管理員の立場から組合に対しどの様な

貢献が可能か、話し合い、双方で研修に努めています。２名（隔週交代）の新任から半年が経ちました。が　かなり

理解し受け入れる事が可能となりました。人材と、能力次第で、目指す自主管理後も、組合直接雇用も受け入れ可能

と説明してまいりました。要は、管理会社変更ないし、自主管理移行後も優秀な管理員は、最も必要だと考えていま

す。まず組合の味方に付け、当人のスキルアップを求め、マン管、管理主任の取得を求めています。適宜学習会を持

ち指導しています。定年も７０～７５と設定してますので、人材育成の価値はペイ可能と判断しています。私は、

次々期の理事長予定ですが、定年組みで有資格者を確保しています。管理会社以上の人材の陣容になってまいりまし

た。当組合の場合、年間￥５００万前後の削減が可能となり、有資格者への僅かな年間報酬も出来そうです。年間予

算が￥３８００万ほどで運営してきましたが、ほとんど管理費名目で吸い上げられ立ち上がりました。

　管理会社など不要です。　頑張って自主管理を目指しましょう。２０年で￥１億の価値があると思います。

目標達成までは、管理会社をうまく、こき使って行きましょう。キラレッタテ平気です。解約の手間が省けて結構。

結局、多くの管理組合は委託業務費は減額しろ、でも管理員はよい人材を派遣しろ、フロントは担当数を減らしてきめ細かい対応をしろ、ってことでしょ。そんなの無理に決まってるじゃない。よい人材の派遣とフロントの担当数を減らすことは経費がかかるに決まってるでしょ。
経費削減して質も求めるのはむしがよすぎます。
あと自主管理はリスクマネジメントが問題。直接雇用の管理員の不正は誰が責任とるの？理事の不正は？お金は絶対管理会社に扱わせた方が安全。管理会社の従業員の不正は管理会社が全て責任を負う。

組合管理の方法としては、将来的にどうなっていくんだろうか。管理会社への委託か自主管理の道をいくのか。

自主管理が簡単にできる手法が見出されば、その方向にいくのだろうが、管理会社も国に働きかけてそうならない
よう必死の抵抗をしていくだろうな。

ただ現実問題として、２００戸前後のマンションで自主管理してうまくいっているマンションがあるのも事実だし。
うちの隣りのマンションが実際そうだし。管理内容も全然かわってるようにはみえないし、組合員に負担がかかって
いるようでもないし。管理員は１人　５０代のおじさん（有資格者ではない）　良く仕事しているようだ。
マンションの住民のコミュニケもうちよりいいみたい。よくイベントやってるし。屋上でのビアパーティとか
七夕の飾りつけやったり、地区の自治会と一緒に祭りを実施したりと。

うちのマンションと同じ時期にできたので、今度の大規模修繕は一緒にやるんだけど、監理は一緒にやることにし
て経費を浮かせることにしようと提案してきたり。

98さん
自主管理をする場合にはリスク回避を考えないとダメですよと言ってるんです。
管理会社の不正は管理会社が全責任を負うって言いましたよね。直接雇用の管理員や管理組合の役員の横領は泣き寝入りがほとんどです。現実にいきなり積立金が０になったら明日からどうしますか？理事長が訴えられたり、刑事事件になった事例はいくらでもあります。
「むしがよすぎる」って言ったのは、管理会社にちょっとした値引きを要請するくらいなら問題ないですが、大幅な値引きや、安い会社に変更した場合などの話です。それで同じ質を求めるのはむしがよすぎます。
食生活に例えるならよくおわかりでしょう。高い国産牛か安い輸入牛か。どちらが美味しくて安全か。国産牛に安さを求めても限界があります。安い国産牛もありますが、そこに美味しさまで求めるのはむしがよすぎるんですよ。
くれぐれも食品偽装にはご注意ください。

マンション管理会社のサービス意識の低さや暴利は他の業界に比べればまだまだ改善されていないのが実情ですよ。
現状の管理内容からするに管理委託費を大幅に減額させても良いマンションはまだまだ沢山あります。
それでもなお管理会社としては十分やっていけるでしょう。
それが無理とか言ってるのは、経営努力が足りないのではないでしょうか。

自主管理した場合は、通帳と印鑑の管理体制をしっかりしていくことになるでしょう。今以上に。
管理会社が破産した場合、保険で１ヶ月分は補償してくれますが、不正を行い、修繕積立金を全部解約して
使い込んで倒産した場合の補償は確約できません。通帳と印鑑の管理は自主管理も管理会社に委託している場合も
一緒です。危機管理をもたなくてはいけません。

確かに、管理会社の管理管轄であればそれによる補償は、管理会社がします。当然です。しかし、自主管理の場合はそうならないように管理体制をしっかりとしたものにしていくことが大切でしょう。

101さん
管理会社の暴利の根拠は？コンサルと結託した週刊誌の受け売りでは？管理会社によっては値下げはしない、むしろ値上げを要請している会社もあります。マンションの耐震偽装、食品偽装、シ○ドラー社エレベーター人身事故…。まだ懲りないのですね。安いものには安い理由があるのです。
102さん
状況によって責任を負う者が異なるのは当たり前です。私が言ってるのは、加害者が管理会社の場合と一住民の場合の賠償能力の違いです。何千万円も横領されて使い込まれた場合、個人の賠償能力ではほとんど返ってこないでしょう。まして犯人が逃げて捕まらなかったら賠償という話にもなりません。管理組合は何千万円、何億円というお金を扱うんですよ？値下げもいいですけどリスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。

銀行は万が一、修繕積立金を全額解約してくれと管理員が銀行印と通帳をもってきても管理組合に確認をとった
うえでないと、解約には応じません。保管口座の管理は銀行もノータッチではありません。

安くて良い管理をなるべく手間をかけずに行えるか、これを追求し続けるのが管理組合の仕事でしょう。安いからといって手を抜かずにちゃんと業務を履行しているか、徹底的にチェックし管理監督していかなければなりません。
そもそも管理組合と管理会社とは利益相反の関係なので、議論はどこまでいっても平行線だと思います。

105さん、あなたも「そんな杞憂は無用だ」とおっしゃってるじゃないですか。その考え方がリスクに対する意識が低いという根拠です。最悪のケースを想定して対策を講じておくことがリスク管理です。マンションはどんな人が購入して組合員になるかわかりません。管理組合は組合員を選べない団体なのです。悪意を持った人が善人に成りすまして理事長になったら？
106さん、横領の手口は他にもいろいろありますよ。銀行がチェックしてくれるならなぜ横領事件は発生するのでしょう？

「だからそれが？」って…。私は自分の意見を述べて、それに対するご質問に答えただけですよ。
私の意見は最初からお話している通り、「自主管理はお金のリスクが委託管理より高い。だからリスク管理がとても重要」というそれだけです。そのリスクを承知した上で安さを選択して自主管理されることを否定するつもりはありません。何を重要視されるかは個々それぞれの考え方ですから。
ちなみに理事長の例は自主管理に限りませんが、管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。
リスク管理をきちんとされるとのことですが、リスクは責任能力のあるところに分散させることもリスク管理の一つですよ？全てのリスクを管理組合内部だけ負うのと、管理会社に負わせるのではリスクの大きさも範囲も違いますよね。そういうことを考えることがリスク管理なのですが…。
ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

>>110

＞ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

個々のマンションの規模や設備と管理費を見比べればすぐ分かることですよ。
ただの売物件情報からでもおおよそ分かることは多いですし、
物件見に行っても大概予想を裏切るものではないですよ。
価格が内容に見合っていないマンションのなんて多いことか。

>>経常的ぼったくり
あのね～あんまり根拠もなくこんなこと書き込まんでくれる？
あなた、いったい何社の管理会社のデータもってるの？
いったい何組合から情報集めたの？
自分の知ってる範囲だけの話でこんなこと書き込まないでくれませんか？

110です。
111さん、支払一任代行方式の場合は通帳と印鑑の同時保管可能です。もう少し勉強しましょう。
112さん管理費と委託業務費をごっちゃにしてませんか？暴利の根拠が売り物件情報や物件見に行ってわかるわけないでしょう。暴利というからには、委託業務費に対して原価がいくらかかってて利益がいくらで、その利益が正当かどうかを検証しなければなりません。さぁ、根拠を示してください。

>>114

管理費と管理委託費の区別くらいついてますよ。ご心配なく。
正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。
私が言っているのは、管理費から察するに相場と比較しておおよそのことは分かるということですよ。実際にマンションへ出向いてみれば設備仕様などを見たり、場合によっては総会議案書などを見せてもらえたらさらによく分かるということ、それだけのことですよ。

そんなに堂々と「正確なことなんかわかるはずない」と言われてしまったら困ってしまいますね。それは「単なる思い込みで根拠はない」と言われているのと同じことですよ。
はっきり言って暴利を貪れるほど甘くないですよ。皆さん現に管理会社を変更されたりしておられるじゃないですか。管理業界だって競争社会ですから。暴利を貪ってたらすぐに解約です。
新規マンションの管理はデベロッパーから仕事をもらいますが、デベロッパーもバカじゃないですからね。暴利では仕事をもらえません。
ちなみにデベロッパー系の管理会社も同様です。親会社もバカじゃありませんので。管理費が高くなると売りにくくなって困るのはデベロッパーですから。

117の続きですが、「管理費から察するに」と言われている時点で管理費と管理委託費を誤解されてますよ。管理委託費を管理費から察することは不可能です。設備仕様を見てもわかりません。その設備をどのように管理するかの管理仕様によります。

管理会社が管理しているのは新規や築浅の物件だけではないですよね？
既存の古いマンションには暴利としか考えられないものは少なからずありますよ。
同じ管理会社でも、建てられた年代によって随分違うんだなーと思うことがよくあります。

しかし管理会社のフロントが必死ですね。普段マンション住民にこき使われ、虐められてる仕返しをここでやってるつもりなんでしょうか？実に哀れです。

正直言ってなかにはありますね。古い物件は逆に赤字でやってるところもあります。
ただ高い利益率のマンションをそのままにしておくと、相見積りを取られ時に大変なことになるのは目に見えてます。長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。

フロントが何を喚こうが管理組合の管理委託費減額要求の奔流は止まるところを知らない。管理会社やその従業員に残されている道は、いかにこの状況に適応出来るかどうかということ。それが出来ずに管理組合に対して横柄な態度を取ったり業務の質の低下で対応する管理会社は淘汰され、従業員はリストラに遭うしかない。

120さん、あなたはにとってフロント＝虐めの対象なのですね。
私はフロントもやってましたが、虐められたと感じたことはありません。自分自身もマンションに居住し、管理組合で役員経験もありますので、管理会社と管理組合両面からの経験に基づく意見が皆さんの参考になればと述べさせてもらってました。
フロントが書き込む他のスレは愚痴が多くて読む気がしないのですが、このスレは意識と知識の高い組合員の方が多く、自分自身の勉強にもなっていました。しかしそのような言わ方をされるのなら今後一切発言は控えます。失礼致しました。

＞正直言ってなかにはありますね。

中にはなんて控え目な表現が果たして妥当なのかどうかは分かりませんが、何だかんだ言っても結局暴利を貪ってるってことじゃないですか。


＞長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。

そうですかね？
あり得たとしても、それは会社全体というよりは担当次第という要素が強いのでは？

管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。そこをうまくマネジメント出来るか否かによって、マンションの財政・将来は大きく変わってくるでしょう。これがマンション管理の現実というものですよ。

だんだん品がなくなってきましたね。管理会社の社員ですが、一管理組合員として情けないです。もう少しレベルの高いスレかと思いましたが…。どこも同じですね。いろいろな考え方があるものです。
結局フロント用スレではフロントが利己的な発言をし、組合員用のスレでは組合員が利己的な発言をしますね。もっと前向きで建設的な意見が出て、有意義な情報交換ができるスレは無いものですかね。
失礼しました。これを最後の書き込みとさせていただきます。

＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

同感、管理会社に、おんぶにだっこをせがむのではなく、肩車に乗ってあっちへ行けこっちへ行けとね。

＞管理会社を生かさぬよう殺さぬよう、うまく使えるかが管理組合役員の腕の見せどころです。

そこの管理組合は、893か？
管理してもらうことを事前に決めていなくて、やりたい放題やらせて、最後になってから支払いを値切るのか？

116
>正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。

管理組合で適正な管理費を計算できないようだと、適正価格なんてほど遠いですよ。
最終的な自分のマンションの管理委託を、入札方式で公募する場合、管理組合側ではどうやって適正価格を決めますか？
安く入札してもらえればそれでいい。だけではありませんよ。

スレ主です。

　だいぶスレが荒れてきております。皆さんもう一度冷静になって頂いて、頭書問題提起しました修繕積立金の
　アップを抑える為にはどうすればいいのか。その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等を
　やった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。又、自主管理に切り替える場合の問題点等を
　ご教授頂きたいと思っております。

　私自身の考えは、管理会社と管理組合は共存共栄が一番の方策ではないかと思っております。その為には、適正
　価格は当然考慮される点ではあります。しかし、いったん手に入れた利益を縮小していくのは、企業にとっては
　厳しい選択を迫られることになります。そこでいろんな問題点が発生すると思い問題提起したのです。

　皆さん、建設的なご意見をお願いいたします。

濡れ手で粟とは、この商売のことだな。
片方だけしか業務内容に精通していないから、好き放題し放題。

＞修繕積立金のアップを抑える為にはどうすればいいのか。
抑えることは出来ません。適正な長期計画修繕表に基づく修繕積立金ならば必要経費です。

＞その為の一手法として、委託業務費の値下げ交渉や部分委託等をやった場合、管理会社の抵抗はどうなのか、問題点は何なのか。
一手法としての値下げは能のないやり方です。
委託業務費は、数社の相見積もりの結果の契約に基づくものですから、契約更新時に、全面委託から部分委託にする折衝をするか、同意が難しい場合は更新せずに、又、数社からの相見積もりの公募するのが通常です。

＞又、自主管理に切り替える場合の問題点等をご教授頂きたいと思っております。
自主管理でも、部分委託で残った自主業務でも、管理組合自身の実力、能力の問題に左右されることです。

修繕計画の工事費等のアップを抑えることはできないですね。これは訂正します。

値下げ交渉等は契約更新時にやればいいのですが、できるなら今の管理会社と継続したい意向はあるのです。

管理組合の実力アップについては、今後も勉強していきます。

値下げ交渉するなら、他の管理会社に変えることもあり得るという姿勢で臨まないと足元見られてあまり良い条件を引き出せないと思いますよ。最初から管理会社を変えないという条件で交渉はしない方が断然いいと思います。

結局、スレ主は
　自分(達)では管理できそうもないので、今の管理会社におんぶされていたい。
　修繕積立が上がりそうだから、自己負担を抑えるよう管理費を下げてほしい。
　管理会社に価格交渉できないし、して嫌われるのもいやだから、うまい方法教えてほしい。

ってこと？
それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。

しかも、
スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？

＞それはあまりにも自己都合だけがよろし過ぎる悩むですな。しかも、スレ主って、理事会には無関係な一般組合員じゃなかったっけ？

各区分所有者の都合だけが、宜しければいいんじゃなあーい？

137さんの指摘は当たってると思う。だから、その後スレが伸びなくなったのであって。

そうなりゃスレ主は自分の任期が切れるのをひたすら待って問題先送りするしかないでしょうな。あるいは、後ろめたさを感じながらも、問題を先送りしたい自分を納得させたいが為に、スレ主はこのスレを立てたのかもしれないね。

137の指摘が当たってるって？バカか？なぜスレが伸びなくなったのか教えてやるよ。後半はバカな書き込みばかりでレベルの低さにみんな呆れてるからだよ。
スレ主がどこで137みたいなこと言ってるんだ？そもそも137に書かれてるような奴がこんな板を建てるか！最初から全部読め！

初めて書き込みします。
スレ主さんのような組合員が多くいれば、自主管理も可能でしょう。

№81の
スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は
現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。
解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。

に集約されていると思いますが、160戸もあれば、組合としての意志統一がまず一番の問題かと思います。
全部委託のまま減額を要求するのか、部分委託にするのか、自主管理にするのかをはじめ、例えば一番安い見積りを出した業者に委託し、その業者の腕がよくなかった場合、そこより高い業者に変更できるのかなど(「安い方がいいじゃないか」と組合員の意見が分かれたり)。
そこさえクリアできれば、あとはやる気と時間のある方が何人かいれば。。。

あと気になったのは
>>築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、
その大規模修繕自体は、来年必要なんですか？
翌年やもっと先にずらせば、積立額も多くなっていますよ？

>>修繕積立金のアップを検討する時期になっています。
大規模修繕をするからといって、修繕積立金をアップするのは当然ではないように思うのですが。
管理会社の策定した長期修繕計画が甘かっただけですから、「現状の管理会社とうまく付き合いたい」というトピ主さんの意向はわかりますが、言うことは言わないと。

でも、スレ主は自分からは言いたくないということだから皆お手上げなんですよ。

１４１さん　建設的なご意見ありがとうございます。

　来年実施される大規模修繕については、隣りの管理組合と合同ででやり、監理費を削減していくことで最終局面
　に入っておりますので、それには触れないでいこうと思っています。

　確かに、長期修繕計画表に基づいて修繕積立金をシュミレーションしてみますと、月１戸当り５，０００円前後
　不足することになります。単純に全国平均の必要修繕積立金（１０，９６９円）からしますと、工事費が
　３，０００円程度高い計算の計画表となっております。

　業者からの試算通り工事をやれば、経費は嵩みますし、修繕費のアップは大幅なものとなります。そこで組合が
　主体となって工事のグレート・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくという
　やり方が必要になってきます。それと長期修繕計画の洗い直しと再見積もりが必要になってくるのではと思って
　おります。

　そこで、次回の理事会で修繕積立金等検討委員会の設置を理事長に要求しました所、次回の理事会で問題提起
　して頂くことになりました。

　専門委員会が設置されたら、その中で、管理委託費についても検討し、修繕費のアップだけでなく、経費削減
　にも取り組んでいこうと思っております。そして、修繕計画に自主性がもてるように頑張っていきます。

これまでのお話ですと、そのお隣りと、マンションの管理会社は同じなように思いますが、それでしたら主に清掃や設備メンテナンス関連の費用で、少し抑える事ができるかも知れません。

「質を落とさずに費用を抑える」と言えば、お隣の管理組合も、必ず乗ってくるでしょう。

例えば、ＥＶ点検を２物件同日にやる事で、人件費を抑える方法などは、質を落とさず、且つ管理会社もＥＶのメンテナンス会社も利益を減らさずに、合計額のみを抑える事ができます。
もちろん、現状も同日にやってたんだけど、それを内緒にして、管理会社が利益を多く取っていた場合などは、管理会社の利益が減ることになるのですが。。。


まぁそれらも、ひとまずはスレ主さんの管理組合がまとまり、専門委員会が結成されてからの話ですが。
頑張って下さいね。

144…。的外れにもほどがある。俺は140だがスレ主ではない。最初から全ての意見を読んで感じたことを言っただけ。あんた情けなくない？

１４５さんへ

　ご意見ありがとうございます。隣りのマンションは同じダイアパレス（１８０戸）ですが、自主管理されてる
　マンションです。今度、大規模修繕を同じ時期にすることになり、監理を一緒にすることになりました。

　私は、大規模修繕の委員のメンバーに入ってないので、今回の修繕については、余計な口出しはしないほうが
　いいと思いまして、静観しております。

　今度、専門委員会が設置されましたら、精一杯頑張るつもりです。

　あなたの提案はすごく参考になりました。設備のメンテナンスを隣りと一緒にやれば確かに経費の節約に
　なると思いますので、是非提案していきたいと思っております。ありがとうございました。

隣りと工事も全部一緒にすれば工事費の減額交渉はやりやすくなりますよ

管理会社に対する部分委託や値引き交渉はかなりの努力がいります。当然組合員の後押しが必要だし交渉者つまり理事会も一丸となっていかねばならないでしょう。管理会社も簡単にそういった条件を呑むわけにはいかないでしようからね。同条件で値下げするには、それなりの裏づけも勉強されるといいですよ。そして、もしということも考えておかれるといいですね。

管理組合にはいろんな人間がいるので、まとまるのは至難の業。特に長年理事会を牛耳ってる理事長は管理会社ともおかしな関係になっている者もいるだろうし。

自主管理を提案するのは仲間をつくって一緒に行動していかないと一人ではむずかしいですよ。

>>150
いまどきのマンションなら、同日人物が長期間、理事長続ける組合は少ないですけどね。

逆にヤル気ありすぎて、自主管理につっぱしる理事長ならいそうですが・・・

単純に工事規模が2倍になれば、受注意欲は大きくなるから多少利益を削っても受注したいと思うでしょう。

2件とも他社にとられるより多少値引き幅を増やして2件とも受注したいはず。

やってみて言っているの？

それとも業者さん？

スレ主がやりたいって言うんだったら試してもらって、安くなったかどうか報告してもらえばいいじゃん。

大規模修繕委員会は佳境に入ってますので、今まで何もしてないのに今更私が入り込んでいくのはまずいので
私が専門委員会の設置を要求したのは、修繕積立金等検討委員会です。
その中で修繕計画の洗い直しを行うことも当然考えていかねばならないと思います。
工事費の削減・効率アップも検討しなければなりません。その他の考え方は前に述べている通りです。
私はその専門委員会の要求をしているものです。当然その委員には積極的に参加していきます。

それから隣りのマンションは１年違いで建てられた同じデベの建物です。同じ１４階建で、造りも殆ど同じで
敷地も仕切りなしで続いています。資材置き場も一緒の所に並んでおく予定です。

＞築１３年で大規模修繕を来年に控えていますが、修繕積立金のアップを検討する時期になっています。

この文章から推察するに、長期修繕計画書はどうなっているのかしら。
１３年目にアップする次期とはどうゆうこと？
２５年から３０年間の計画を立てて、その累計経費に見合う修繕費を積み立てるのを修繕積立金と言う分けだから、よっぽど計画の内容、期間が不十分であったと言うことだろう。

１３年前に分譲業者が最初に設定した修繕積立金を今回の大規模修繕工事で大半を使ってしまう為、今後不足するのが明白になってきたので、値上げをしなければならないのです。
長期修繕積立金の計画期間内の修繕費用の総額を、全て修繕積立金で賄えるように積立金の額を設定するのが原則ですが、修繕積立金の増額と並行して、管理費の削減も検討していきたいのです。
管理費の大半を占めている委託業務費を部分委託や値下げ交渉で安くするのも検討したいのです。

勿論、組合が主体となって、工事費のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要になってきます。
修繕計画は、５～６年前に作成されましたが、修繕積立金の検討はされておらず、値上げも行われていません。