マンションの自主管理は可能か

１．修繕積立金の金額は、長期修繕計画書によるもの。
２．修繕積立金の取り崩しは、具体的な大規模修繕工事の内容、業者、金額を総会に諮って行うもの。
２．は精査、合い見積もりによる合理的金額にすることは大切でしょうが、
１．のアップを抑えるのは将来は野となれ山となれとの思考でしょう。
自主管理は、管理費の管理委託費の節減で修繕積立金とは直接関係はない。

スレ主さんの思惑は、月々の管理費を削減することで、月々の修繕積立金をアップしても相殺してそんなに負担が増えないようにできる、ということではないですか。
自主管理マンションは国交省の統計を見ても結構あるようですが、100％自主もあれば出納業務のみ管理委託というところもあります。もちろん技術的な維持管理業務は、委託するしかないわけですが、管理会社を挟まず、直接契約するのが大きな変化で、自分達で探してきて入札で決め、よいところでも、ルールとして5年単位くらいできちっと見直すことで双方のタガが緩まないようにする、といった業者選定規則のようなものをつくっておくのが肝要かと思います。
植栽委員会や営繕委員会など、継続的な専門部会で、単年度の理事会をバックアップすると、自主管理も大きな苦労なくできると思います。

早速のアドバイスありがとうございます。このスレッドは本当に真面目で建設的な意見が多く関心しています。

修繕積立金はこのままでは不足するのが明らかなので、管理費を抑えて修繕積立金に出来るだけまわしたいと
いうのが狙いなんです。

その経費で一番かかっているのは管理会社への委託業務費なんです。清掃費・管理員人件費・ＥＶ点検費等
委託業務費に包含されてますので組合でそれができないかなと思いまして、ご意見をお伺いした所なんです。

出納業務を管理会社に委託するのはいいですね。ポイントを絞ってやっていく方法は確かにすばらしいご意見だと
思います。
清掃・管理員などは直接交渉することはできると思います。それだけでもかなり節約できますね。

なにか希望がみえてきましたので、早速理事会で検討してみます。ありがとうございました。
大変なこともイッパイあると思いますが頑張ってみます。

自主管理宣言　　小生も目標にしています。　ご一緒に勉強させてください。

小生、管理組合も、自主管理への模索中です。自身もマン管理士、管理業務主任者を取得しました。まだまだ第一歩を歩み始めたばかりです。

まずは、現管理委託先へのけん制の為、他３社との積算交渉中です。一気に自主管理化は、困難と考え、３ヵ年計画で自主管理化を目指しています。

現委託契約の内容にも拠ると思いますが、＊＊管理人の廃止を初年度目標、館内清掃、植栽管理の自主化を次年度目標に掲げ、出納業務の自主化を最終目標とさだめています。月間委託管理費の７０％の削減が可能と計画しています。

１６階、全８６戸、EV２機、築後１３年目のマンションです。居住者からの事務管理員の採用と居住会計士の監査、居住管理業務主任による各専門委員会の管理運営を目指しています。　２０年度マンション調査では、自主管理組合は約１０％、小規模組合が主流のようです。

是非、ご一緒に目指しましょう。当方愛知県の中央、総理大臣に？？でよかったと言われた中核市であります。

自主管理は小規模のほうがやりやすいと思う。小規模の管理を会社にやってもらうのは
無駄が多い。大きくても小さくても、必要な人数はそんなには変わらない。大規模は、
管理費が安いので、自主管理などどいう面倒な話は出てこない。大規模だから、管理
は面倒。

植栽は自習管理しやすいと思う。しかし、何が植えてあるかで、管理のやりやすさは
全く違う。植栽管理を自主管理にした時に、管理が面倒な植物を植え替えたマンション
の話を読んだことがある。

お金の管理は自分たちでやるのが良いと思うが、信頼できる人が会計やれないので
あれば、第３者にまかせたほうが良いかも・・・。

エレベータや機械式駐車場は、まさか自主管理はできないが、管理会社からの再委託と比べれば
安くできる可能性はある。

ここまで書いてきて思ったが、費用が安くなることだけをめざさないほうがいいかも
しれない。自分たちで管理したら少し安くなったということでいいような気もする。
自分たちで管理してみれば、次にまた管理会社に頼むときに、ノウハウが積み重な
るだろう。一気に自主管理というのは危険かもしれない。

＞１６階、全８６戸、EV２機、築後１３年目のマンションです。居住者からの事務管理員の採用と居住会計士の監査、居住管理業務主任による各専門委員会の管理運営を目指しています。　２０年度マンション調査では、自主管理組合は約１０％、小規模組合が主流のようです。

意志は立派ですが、想像するに敷地制約のある高層、少数規模の非能率、高負担のマンションと見受けられますので自主管理は必然でしょう。８６人規模でメンバーを揃えることは定着を意味するので、実現性は難しいと思われます。第一に上げた管理員を居住者からはは、管理会社も避けることを敢えて採用することからも、素人の発想の臭いが感じられます。

私はマンション生活２棟目ですが、１棟目はもう３０年近くたってますが自主管理でした。１人の理事長が
長くやっていましたが、１０年程前から順次交替されているようです。約９０戸のマンションです。

現在は２棟目で、築１３年の１６０戸のマンションです。管理業者に業務委託しています。丁度隣りに同じ規模の
マンションがありますが（築１２年）そこは自主管理でやってます。１７０戸のマンションです。
現在大規模修繕の計画中ですが、隣りと工事監理は共同でやることにしました。

隣りのマンションは自主管理で１２年たっていますが、みる限り管理員の方が真面目で当管理員より勤務時間も
長く、一生懸命仕事されているようです。
当マンションの管理員も真面目で一生懸命ですが。

私は、今まで管理組合に関して無関心でした。理事も家内がやり私は殆どノータッチでした。来年理事がまわって
くるのと２年程前に定年退職したので何かボランティアがやりたくて、２年かけてマン管と官業の資格をとりました。

修繕費のアップが現在もちあがってきていますので、お手伝いができればと思い現在勉強している所なんです。
修繕費のアップには、経費削減が当然絡んできますが、当マンションの管理会社はすばらしくて良心的な会社です。
そこでよく面倒をみて頂いているので、委託業務費の検討は心痛い気がします。

監理業者と自主契約分の使い分けがうまくできればいいんですけどね。変更するとなると管理業者の抵抗もあるだろうし。

管理業者と管業の字の間違いはご了承ください。

率直にいいますが、自主管理のマンションから、見積もり依頼が来たら断る方向でお話します。
それは、自主管理物件で見積もり依頼をするということは、自分たちの手に負えない状況になったため
やはり管理会社にっというケースが多いからです。
管理会社では、最近、手間が掛かって利益の少ない物件は切る。という風潮ですので、せっかく自主管理
するのであれば、最後までやり遂げる覚悟も必要ですよ。

自主管理結構じゃないですか。失敗して管理会社に泣きつくなんてことはありえません。例えあったとしても管理会社の方が尻込みするのが実態です。
しかし、自主管理は景気上向きの時は良いが、最近の不景気になると、管理会社の倒産同様に役員の経済環境の悪化による金員の流用、使い込みなどの予防セキュリティーが脆弱なところを、強化する自助努力がどこまで出来るかが問題です。

>>失敗して管理会社に泣きつくなんてことはありえません
その根拠は？
実際には存在してますよ。
うちにそういう見積り依頼が結構きてますよ。
当然そんな都合のいい話はお断りしますけどね。

>自主管理物件で見積もり依頼をするということは、自分たちの手に負えない状況になったため

まったくその通り。
本当の意味で自主管理とは、まず自分たちで管理の金額を積算できなければなりません。
確かに、積算できない部分はあります。その部分だけは見積となることもあります。
それなので、
ごく限られた設備のみ、ここだけ見積が欲しい。というのならまだしも、
全体の見積をください。という言い方は、自主管理には程遠い。

自主管理するとは、管理費を安くすることでもなく、値引きや値切ることでもありません。
無駄のない、適正な管理費にすることです。

最初から自主管理は難しいですから、管理会社に任せる部分と、自主管理する部分と分けて、
だんだん自己管理する別発注を増やしていけばいいと思います。

マンション管理は、本来は戸建て同様に所有者、つまり区分所有者団体の管理組合で自主的にやるべきもの。
金に余裕がある場合は、リスク覚悟で他人に任せるだけのこと。
この任せ方も二種類あって、他人に管理者＝理事長職から区分所有者の団体業務すべてを任せるのと、今ひとつは面倒でも管理組合を作りその組合の業務の一部を他人に任せることになる。
任せられる方が問題で、区分所有者の拠出した管理費、修繕積立金の蓄積を狙って、建築屋を主体とする業者や失業対策で実績不要の○ｘ試験のみで得た宣伝臭の強い資格名で資産の裏付けのない人間どもが集まって来る。

「50年近くマンション暮らしのなかで、一度も理事をやったことなかったのに、50歳を超えて、
マンション管理士の資格をとり、次期理事会で張り切ろう」ってことで、机上の空論で同じような
スレを立てまくっているのがどうもね...

他のスレも含めて、ざっと分析すると「大規模修繕で大きな支出がでるようになり、修繕積立金増を
促進しなければならない。単純増額ではなく、管理費の部分の支出もおさえて、修繕にまわしたい」
で「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。

自分で考えたら？
人をあてにしすぎ。

建設的に考えれば（笑）
1)理事が同じことを考えているか？
2)組合としての総意か？　　があたりが先ですよ。

まだ、理事にもなっていないのにそこが確認できているようには思えません。
「自分の考えと皆が同じ」とは限らないことを、まずは理解して行動する必要が
あります。

管理費を下げるといっても、いろいろな方法があります。
今まで値引き交渉をしたことがないのであれば、通常は、まずは管理会社との
折衝では？
3)管理会社変えず、委託内容変えずで値引き交渉
4)委託内容を変えずに、管理会社の変更を含め価格比較
都内ではこのあたりで、1)でも2～3割減は見込めるようですよ。

これでも、もの足りなければ、部分委託・自主管理についても検討するという順番では
ないかと思うけど...　コメント読む限りでは　1)～4)が欠落してるから、短絡的だと
私は思います。

＞但し、有資格者が営業してくるのは稀だと思いますよ。組合側が必要に応じて、声をかけるほうが多いはずです。

変な話ですね。どっちがお客でどっちが売り子か判ってない。
商売に資格が必要なのは限られているので、無資格で多角的商売するのは零細商売人で、マンション管理組合にアプローチして来る者にこの手が多いので気をつけなくてはね。管理組合は業者を使うべきなのに、業者に使われる組合が多いのが現実なのが情けない。

現在当マンションの修繕委員会中でも、修繕費アップの検討はされています。ただ現在は今年行われる大規模修繕
　の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが、まだ具体的にはあまり動き
　はないようです。

　修繕費アップの試算方法としては、修繕計画の（２５年）の全てが網羅されてなく、今回行われる程度の試算しか
　組み込まれてなく、浴室防水・玄関扉・高置水槽・エレベーター・連結送水管等の取換え費用や駐車場の大規模修　繕費等は含まれていません。１３年経過してますので、これから２５年の計画では全て網羅すべきですし。

　又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会
　がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。

　そこで、私は老婆心ながら修繕計画は全て網羅し、収入のアップと支出の低減を含め検討する為に、修繕積立金
　増額に関する委員会を立ちあげてもらえるよう提案しているところです。

　そこでいろいろな問題点が発生することが予想されますので、皆様方のご意見がお聞きしたかったのです。

　ただ、皆さん方のお話をみてみますと、管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かな
　と思っております。

　部分委託・自主管理はそれからの問題だと感じました。ありがとうございました。

経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当
しようという考えなんです。

修繕計画の試算額の節約をしようといっているのではないんです。

私もマン管・管業の資格を一応もってますので、言葉の意味は理解してます。

160戸のマンションなのに、管理会社主導で修繕委員会が進められている　ということは
これは想像でしかありませんが
・管理会社の提示した見積で工事実施（たぶん割高）
・理事および組合員は事なかれ主義（率先しては関わりたくない方ばかり）　　　　ってことなのでは？

管理会社が委託業務の範疇として提示する修繕計画を、管理組合（理事会・委員会）として精査。
計画毎に工事業者選定（相見積・入札など）
5年単位程度で修繕積立金のアップを検討。

こういうの16年間やってないのですよね？　何をいまさらって感じはありますけど...

>「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。

住民が、理事会が、自分たちのマンションをどのようにしていきたいのか、明確なビジョンがあれば
今後の管理方針や、大規模修繕の優先順位も決まりやすいと思います。
短絡的に、自主管理して管理費を安くしたい。というだけでは、目的としては弱いと思います。


>大規模修繕の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが

最大の間違いがこれです。　一緒に考えるのは管理会社でいいのですか？
総会や理事会や住民検討会での方向性があって、その向きに進むのならいいのですが、
管理会社と何を考えるのでしょう？

大規模修繕を、このようにしたい。場合によっては以前より良くしたいので、費用もアップする。それならいい。
管理会社に見積をお願いして、金額が高かったから費用がアップする。　これはよくない。


>管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かなと思っております。

これが一番簡単だし、安易な方法だから。　中身は変わっていないにもかかわらず、自主管理した気分になれる。


>経費削減は管理費に手をつけようとしているのです。余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

今の管理内容に対して、適切妥当な管理費であれば、それで良いのでは。
その見極めができないと、削減という名目で、安易な値引きを迫ったり、管理から外す設備や項目が出てくる。
必要な管理に、必要な費用を払う。　　管理会社の言い値を払うのではありません。

実は私は、理事ではなく修繕委員でもありません。今までは、仕事の関係で組合活動に参加してませんでしたが、
これからは、参加できるようになりましたので積極的に参加していくつもりで現在いろいろと勉強しているとこ
ろです。

実務経験がないので、不安な点を皆さんにお聞きしている所なんです。

管理会社に負けないよう自分のマンションのことですので、しっかり組合員の方と一緒に取り組んでいこうと
頑張っていきます。

大規模修繕については、修繕費の見積もりや検討項目、見積もり施行会社等は組合主導でおこなっていくつもり
です。

現在理事会に対し、修繕積立金増額検討委員会と規約改正委員会の設置を要請しているところです。

当マンションは、１号館と２号館で構成されていますが、単棟型管理規約で運用されており、修繕積立金も
棟別修繕積立金は設定されてないので、この分も含め、この際団地型管理規約の作成をしようと提案しています。

築年数のいった旧公団の団地は、自主管理が多いね。

＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

委託業務の内の管理会社手配の業務を年間の収支予算書による理事長手配に移行できる比率を上げることで管理費は減額出来、その分は管理費を減額する。一方、修繕積立金は長期計画修繕表に元ずく金額であって管理費とは無関係、長期修繕計画は一般には５年ごとに見直すことでその金額は調整される。年間管理費の余った金額は返金ないし減額すべきで、長期修繕計画表に基ずく修繕積立金のいい加減さを補充するかの認識は余りにも貧困。一般に行われる管理費余剰金の修繕積立金への振替は予算の誤差の範囲の累積に限るのが常識。

例えば、委託業務費の値下げで１０％の削減に成功したら、管理費の値下げをするべきでしょう。しかし、修繕積立金が足りなくて将来不足するのが明白なら、修繕費の値上げが必要になります。

管理費の値下げと修繕積立金の増額を両方検討して、総会に諮ればいいでしょうけどネ。結果は同じなので、若干
説明を省略したものですから問題点を指摘されたのでしょう。

経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。管理会社にも影響でますし。

修繕積立金と管理費の違いは目的も徴収内容も違うことは理解してますよ。単純に考えて修繕費の足りないのを
ただ、収入だけ増やし、経費削減等も検討しなければ皆が納得しにくいと思われましたので、そこの所は説明
不足でした。みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。
あまり深く考えないでください。

＞みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。あまり深く考えないでください。

いづれにしても、管理費と修繕積立金は全く別物、修繕積立金は昔は徴収すること自体、当面の必要経費ではないとして問題になった。今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

>今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

それは期待できません。
但し、売却時の価値に修繕積立金の持分を考慮する事は、検討されて良いと思いますが‥
相対価値ですから不明確ですがね。
具体的に売却交渉をする時には、ネゴの最終段階でこの事を持ち出してみる価値はあります。

管理費の経費を削減したら、管理費の値下げにつながるでしょう。そして、修繕積立金が将来不足することが
明白で上げざるを得ない時、総会等で可決されたらアップすることになります。

管理費はいくら下げました。修繕積立金はいくらあがりました。ということになるのでは。そして、管理費等の
引き落とし内容の変更をすることになります。
下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。引き落とし上は当然別になります。

管理費を安くすると修繕費云々とは関係ありません。又、管理費と修繕積立金の使用方法が違うのは当たり前です。

そんなに小さいことばかり考えていてはだめだよ。もっと大局的なものの考え方をしなくちゃ。
わかりきったことをいつまでも執着しないでね。

スレ主さんの言わんとしている事は、

　　分かりやすく説明すれば
　　　
　　　管理費の削減が同じ内容で２，０００円削減できました
　　　修繕費のアップが５，０００円必要となりました。普通決議で承認されたとします
　　　現状の管理費等がどちらも１０，０００円と仮定しますと

　　　　　　　　　　　　　現行　　　　　　　　改定後
　　　　　管理費　　　１０，０００円　→　　８，０００円
　　　　　修繕積立金　１０，０００円　→　１５，０００円

　　　　　　　　合計すると２０，０００円が２３，０００円になるということじゃないですか
　　　　　　　　単純にそのことが相関関係にあるといっているんでしょう
　　　　　　　　そんなことはアナタもわかっていてスレされてるんでしょう　問題点はそのことではなくて、
　　　　　　　　修繕費は抑えたい、しかし業者との交渉も大変だろうな　だから知恵を貸して欲しいといって
　　　　　　　　いるのでしよう　　建設的な意見をいってあげましょうよ

管理会社と喧嘩すると大変だよ。１６０戸そこらのマンション位　業者にとってはなくなっても痛くもかゆくもないし　面倒なマンションは手を引いたほうがいいし。所詮自分等でできなければ管理会社のいいなりになっていればいいんだから。

ばかか　おめえは　でていけ

やっぱり　委託業務費を下げる交渉を匂わせると管理会社は冷たくなるようだね。仕方ないことだろうね。

僕のマンションは小さいので余計管理会社の顔を伺いながらやっていかなくてはならないからなー。

しかし、いいなりはくやしいし。

なんかいい方法あればいいんだけど。

長いものにはまかれろ　子供にはみせたくないからなー。

自主管理は難しいし。理事が代わる５月末までがまんしよう。そうすれば、係らなくてよくなるから。

こんなマンション、ほかにもあるんだろうな。

マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。
但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。
そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。
一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。

　別のレスでいい意見が出ていましたので参照しました。

　共存共栄が必要ですね。

＞フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。

絵に描いた餅ですね。契約の意味が分かって、それを実行していれば、このような意見にはならないでしょう。