剰余金処分について

3/4の議決権は集まらないからやらないと思う。

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>デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

本人が自分の管理規約を読まないで現象面だけを見て出鱈目な無知な書き込みをしているだけだよ。

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雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

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高すぎるよ、奥さん。

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うちも２年に１回。８０戸で３５万。
安い業者を探せば安くなるでしょうけど、専有部に入るので
管理会社経由でやらせたほうがいいですよ。
考えられる事件は、窃盗、強姦、誤って置き物を壊すとか。。。

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戸数が多くなれば安くなると思いますが、5千円前後/戸じゃないですか？

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うちは、90戸ですが、１戸当たり３，１００円です。
３ヶ所です。

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そんなに高いことはないよ。
１戸につき、2,000円ぐらいが相場じゃないかな。

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奥さんとこは、高いねえ。
２００戸もあるんだったら、値段の交渉すべきだよ。

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>>166
スレ違いですよ。

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管理組合として、竣工前に管理会社が作成した長期修繕計画書しかなく、管理組合自身が見直した長計が何もない現状で、一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案だけが唐突に出てくるのは正常ですか？
初期の長計では一般会計からの振り替えは何もなく、積立金会計だけで運用する計画です。

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>>174
その初期の長計を見直した結果で資金不足が判明し振り替えが必要になったと思う。
長計を総会で承認して、振り替えも同時に承認するのが筋だろう。
ただ、長計は総会前に事前に住民に配布して説明する必要がある。
長計なくして振り替えの議論は出来ない。

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長計を前提としないと話しにならないと思う。
何か隠れた意図があるんじゃないの？

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将来の値上げ回避のためとか
理由の説明があるでしょ。

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一般会計から積立金にいくら振り替えても、修繕積立金は不足するのが一般的。
不足しない場合は、販売時の管理費・積立金の初期値が高いはず。
これが高いとマンションは売れない。だから低く抑えるもの。
だから何時の時点かは別にして値上げは不可避だと思う。
この値上げ幅を少なくし、値上げ時期を出来る限り遅らせるのが長計のテクニック。

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長期修繕計画での見通しなら、それにそって修繕積立金の
値上げの修正はしなくちゃいけないだろうね。
それに、修繕積立金と管理費は別途にかんがえないといけないよ。
管理費があまるから不足している積立金に回すという発想じゃあねえ。
管理費があまれば管理費の値下げをやればいいし、積立金が不足するんであれば
修繕積立金の値上げをすればいいだけのこと。

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したり顔で、何がテクニックなのか

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>>179
その考え方はいいと思う。
管理費下げて積立金上げる。
この方が積立金の値上を住民は容認し易くなる。

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建物修繕に多額のお金がかかるので、臨時総会開いて修繕に関する決議をとろうとしたが、修繕金額が1業者の見積そのままだったので総会出席組合員から理事会の情報公開や理事会のやり方や金額に関して激しくブーイングが出たが、裁決の結果、無関心組合員の議決権行使書が効いて賛成過半数以上で可決された。
ところが理事会はブーイングが多かったことから、後日理事会で総会決議と異なる仕様（仕様ダウンしてしまった！）で金額を下げて決議し、広報で告知して住民説明会も開いたが、先の総会決議を無視したにもかかわらず再度総会決議をとらずに総会決議と異なる仕様ダウンの理事会決議案で修繕を実施した。
この場合、理事会自ら管理規約で規定する「役員の誠実義務」違反、すなわち役員自身が規約や総会決議を遵守しないで不誠実に業務執行した、ということになるのか？

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創作活動ご苦労様です

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無関心な人は議決権行使しないよ。
議長委任もその人の意志。

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>>182
総会決議と異なる仕様なら、総会決議した意味がまったくない。
総会決議を後で理事会が平気でひっくり返すような規約違反は普通ありえない。
もし事実なら理事会の重大な規約違反だろう。

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修繕の仕様なんて普通の組合員はわからないよ。
だから議決権行使書だって理事会信じて賛成に丸つけるよ。

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なんか理事会の管理規約無視の専横がまかり通ってる感じ。
それにしても監事の監査がまったく機能していない。
それ以上に組合員も理事会を監視してない。

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監事の監査が機能しているところあるんかい

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監事なんか理事会に１回も出てきたことないから顔も見たことないわ。
186は理事会を信じるなら最後まで信じればいい。どうせわからないんだから。

総会後で決めたことであっても価格交渉してさらに安くなることは
よくあること。ただし、仕様を勝手に変えるのはダメだけどそこは程度の問題で
多少変更しても誰も問題にしないような部分は変わることもある。

業者にすんません仕様書間違っていて図面に一部修正がありますって
言われたらもう一回総会すんの？大勢に影響なければうちはしませんね。

182みたいなのは重箱の隅みたいな細かい点をつついて理事会に
クレームつけてるクレーマーですよ。ほとんどの人は問題にしてない。

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>監事なんか理事会に１回も出てきたことないから顔も見たことないわ。

レベルが低い

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(監事) 第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

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＞182みたいなのは重箱の隅みたいな細かい点をつついて理事会に
クレームつけてるクレーマーですよ。ほとんどの人は問題にしてない。

理事会が管理規約違反してるんだから組合員も違反していいと思う。
違反しても文句言われない。

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>>182
総会決議で可決されたのだから、ブーイングなんて関係なしに総会決議内容で工事を実施してもなんら問題ない。問題ないと言うよりも総会決議内容で工事しなければならない。もし見直しをするのであるならば、総会決議と同一スペックでコストダウンすることだ。
それを総会決議と異なりスペックダウンして工事を実施したのだから、これは理事会の総会決議を無視した規約違反を犯して組合員に対する背信行為をしたことになる。組合員に訴訟されてもしかたがない。
本来は再度総会でスペックダウン案を決議しなければならない。

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理事会が総会決議無視の管理規約違反するなんて現実としてあるんだ。
こんな管理組合は立て直した方がいいね。

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>理事会が総会決議無視の管理規約違反するなんて現実としてあるんだ。 こんな管理組合は立て直した方がいいね

選んだのは誰？

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選ぶ段階では管理規約を無視する役員かどうかはわからない。
結果として管理規約違反したなら解任とか損賠とかするしかないと思う。

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>>191
監事が不正と認めないのだからしょうがないよ。

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>結果として管理規約違反したなら解任とか損賠とかするしかないと思う。

次回から選ばない事。高い勉強代だったね。

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＞高い勉強代だったね。
損害賠償はその工事費金額にしたらいい。取り戻せる。
そしてもう一度工事をする。

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>>196
解任するなら１／５署名あつめて
臨時総会で解任決議をすればいい。

出来ないならおまえがクレーマーなだけで
他の人は納得しているってことになる。

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＞理事会が違反かなんておまえの主観でしかない。
証拠が議事録等に残ってたらアウトだと思う。

＞わずかな仕様変更をいちいち総会にかけるのは
わずかかどうかは仕様書と見積書の比較になる。

＞住民全体の利益にならないと理事会で判断したならそれに従うべきだろう。
総会決議＞理事会決議　であることを心得るべし。
そんなことしてたら総会決議は理事会決議で反故にされる。
管理規約の組合員遵守義務は「規約および同附属規定、ならびに総会決議」

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たぶん理事も監事も管理規約知らないのだと思う。
フィーリングで運営してるのだと思う。

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＞出来ないならおまえがクレーマーなだけで
＞他の人は納得しているってことになる。

他の人は規約違反を納得してるってことですね。
これなら大手を振って規約違反ができます。
その前例を理事会が作ってくれたのですね。
ありがとうございます。

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管理規約は違反しても罰則がないからいいのでは？
区分所有法は管理者等の法違反に関して20万円以下の過料がある。

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管理規約改正して罰則を設けた方がよさそうだな。
理事が管理規約違反してるようじゃ話にならない。

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＞管理規約改正して罰則を設けた方がよさそうだな。 理事が管理規約違反してるようじゃ話にならない。

選び方が悪い場合は組合員の責任で次の選任がなくなるので刑法違反以外は罰則は無いよ。

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民事訴訟の話だと思う。

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ところで長期修繕計画って25～30年くらいだけど、それ以降はどうなるの？
最近の新築マンションなら50年は持つけど。

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５年ごとに見直すんだよ。（国土交通省の長期修繕計画ガイドライン）

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規約違反で理事会が工事をやろうとしてるときは、工事差し止めの仮処分で止める。

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＞ところで長期修繕計画って25～30年くらいだけど、それ以降はどうなるの？

恥ずかしい人ね。期間が30年で五年毎に書換え延長まで理解が及ばない人ね。

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そういう意味じゃないと思う。
新築マンションの場合、なぜ50年の長期修繕計画を立てないのか？
という質問だと思う。

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このマンション、珍しく長期修繕計画を示して販売している。
50戸だけど、30年目までに累計3億強の工事費が必要のようだ。
http://www.leben.co.jp/search/lr-kashiwa/structure/index04.html

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＞新築マンションの場合、なぜ50年の長期修繕計画を立てないのか？

分譲会社は分譲価格に関心を持つ購入者にローン購入しても生活に直結する修積金は管理費を含め出来るだけ過小評価して購入意欲を持たせる。
組合としては理事長に能力がない。

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>214
でも、その計画肝心な収入の方の計画が示されてないね。
修繕積立金の月額のスタートが平米100円を切ってるので、
将来値上げや一時金徴収が避けられないはずだが。

>215
おっしゃる通りだが、補足させてもらうと、
デベとしてはランニングコストを安く見せるために、
修繕積立金の月額を可能な限り安く設定している（平米70円程度）。
管理費の方は子会社の儲けなので可能な限り高目に設定してある。
長い期間の長期修繕計画を示してしまうと、修繕費の収入が将来的には
まったく足りていないことが露呈してしまう。

できるだけ早い時点で管理費と長期修繕計画は見直した方が管理組合に
メリットが大きい。

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＞できるだけ早い時点で管理費と長期修繕計画は見直した方が管理組合にメリットが大きい。

理屈はその通りですが大多数は理事に有能者が選ばれることはなく管理会社任せの悲劇に終わるだけです。

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デベの販売戦略かもしれないが、初期のランニングコストは安い方がいい。
ところでマンションの寿命まで何人の人がへばり付いて住んでるかだ。
へばり付いて住んでる人はせっせと積み立てても修繕による恩恵が受けられるけど、その前に売却してしまう人や逝ってしまう人にとっては積み立てても修繕の恩恵は受けられない。
だから5年毎に見直して、出来るだけ住民の負担がすくなくなるように検討する必要がある。
あるマンションは、段階的値上をやめて、将来を見越して一気に月額5万円の定額にする総会決議をしたとか。信じられん。

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>218
うちのマンションは月１戸当たり僅か1,000円。
築浅のマンションだけど、今後も値上げするつもりは全然ない。
大規模修繕工事の時は（7年後）、1戸当たり約100万の徴収をすることになっている。
それ以外の長期修繕計画の工事費についても、その都度徴収となっている。

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＞理事に有能者が選ばれることはなく管理会社任せの悲劇に終わるだけです
有能か無能かではなく、やろうとする意識の高い人がいないだけだと思う。
なぜなら、自分で計算しないとだめだし仕事が増えるから。
理事は働かず楽することを考えてる人は絶対やらない。

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＞1戸当たり約100万の徴収をすることになっている
ほんとか？年収500万でローン抱えてるオレは払えないよ。
払えない人はどうするの？

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>218
地方は違うようですが、東京だと修繕積立金が十分に積み立てていない物件は
中古での取引で嫌がられて販売価格が下がります。
ちゃんとした中古の検討者は長期修繕計画もチェックします。
しっかりした長期修繕計画にしておくのは早めに退去する人にもメリットがあります。
地方のマンション生活希望者の意識改革が必要なのでしょう。

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１００万ぐらいだったら、どこでも出せるでしょう。
それぐらいの金額も出せないようだったら、マンション生活はあきらめるべき。

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修繕積立金の一時徴収に100万円ポンと出せるなら、
ローンを100万円一時返済をした方が経費節減になる。

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それは各個人で考えればいいこと。

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＞１００万ぐらいだったら、どこでも出せるでしょう。
分割払いはいいのか？滞納したら訴えられるのか？

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ローン抱えて子供の教育にお金のかかる世帯で一時金で100万払うのはきついと思います。

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>227
年金生活になってから、12年に一回100万円払えっていわれたらきついと思うよ。

100万円というのは、どういう計算か知らないけど、築年数が経つと平米200円ぐらいが
相場だから、毎月の積み立てを1000円程度しかしてないんだったら、
75平米でも倍の200万円程度はかかると思うけど。タワマンや小規模ならもっとかかるでしょう。

滞納したら、出て行ってもらって、代わりの入居者に払ってもらうしかないでしょう。
でも、こんな措置誰もやりたくないし、そんな部屋に買い手がつくとも思えない。

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供給過剰だからね

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値段次第じゃない

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>>228
年金みたいに収入が確定しているのであれば、
一時金徴収の方が得なんだよね。
修繕積立金は大した運用がされるわけでもないんで
先払いで積立している分、金利面では損していることになる。

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今の時代、金利なんてないも同然。
一時金を貯められるほどの年金をもらえる
年寄りなんかごく一握りだから、一時金
の度に、蓄えを取り崩すことになる。
その蓄えが底をついたらアウト。

素人が資金運用に手を出せば、詐欺師か
証券会社か銀行の鴨になるのが、関の山。

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＞一時金徴収の方が得なんだよね。

セレブは別にして一般マンション購入者はローンに縛られ一時金徴収に堪えられる分けない。
やって御覧なさい滞納者が三倍になること確実。

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年金生活者は、お金をもっているんじゃないの。
統計的にも、お年寄りがお金をもっているから
国債が大きくても、他国とは事情が違うといってるしね。
100万程度のお金はいざとなれば、年金生活者以外にも
簡単に出せるのではないだろうか。
修繕積立金を殆ど徴収しないので、大規模工事の時には、別途徴収
するというのが分かっているのだから。

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借入考えれば？

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借れ入たら修繕積立金で返済しなければいけないからね。
一時金が一番だと思う。

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65才の年金受給時点で、平均寿命の80～85才まで生活するのに3000万以上の貯金が必要だから100万なら出せると思う。

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だよね。

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>65才の年金受給時点で、平均寿命の80～85才まで生活するのに3000万以上の貯金が必要だから100万なら出せると思う。

100マン不足分はどうするの？

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それも含めて3000万円でしょ

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貯金を無能な結果の一時金に当てる程馬鹿らしいことはない。
最近のマンションは売らんがために修積金が過小なのは当然であるから年月をかけて蓄積する以外の手段はない。

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戸建ての場合は、家の改修工事は殆どやらないよね。
マンションの場合は予防保全としてやるけど、戸建ての場合は
事後保全というか最低のことしかやらないから。
当然点検もしないし。水質検査・消防検査・排水管の洗浄とかもね。
だから、戸建ての場合はオンボロになっていくんだよ。

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>だから、戸建ての場合はオンボロになっていくんだよ。

耐用年数が始めから違うことの知識が欠如している人のコメントですね。

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構造別総合又は個別耐用年数
住宅、寄宿舎、宿泊所、学校、体育館用のもの　の場合
（鉄骨鉄筋又は鉄筋コンクリート造）（れんが、石、ブロック）（金属造） 　（木造又は合成樹脂）木骨モルタル造
　　　　　　　　47　　　　　　　　38　　　　　　　　　　　34　27　19　　　　22　　　　　　　20

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木造は大変だね。

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実際には、20年以上使っているよ。

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戸建てで築３０年以上たってても、修理とかもしてない家って結構あるしね。

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戸建は理事会なく煩わしいことなくいいよ。

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そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

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でも自治会は修繕積立金はないからいい。

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＞そのかわり戸建は自治会のわずらわしさがあるね。

自治会は任意団体だから加入しなければ良いが管理組合は強制団体だ。

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標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
と書いてありますが、
管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、
この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

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総会を特別決議で承認されれば問題ない。
なお、規約と異なる扱いをする議案であることから、特別決議（規約変更と同じ）とすることを招集通知に明記すべき。

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それは間違い。総会決議をとれば管理規約はいつでも反故にすることができることになる。
まずは61条の改定が先だ。
「総会決議をもって修繕積立金に充当することが出来る」
の一文を追加することだ。
ただ、それ以前に管理費に余剰が恒常的に生じていることだろう。
なぜ？

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>標準管理規約で、
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
>と書いてありますが、 管理費会計から修繕積立金会計に剰余金を振り替える資金移動は、 この条項を変更しないで実施すると規約違反を問われますか？

管理費は予算管理のもとに金額が決められているものですからその余剰は管理費に充当するのが当然ですが、この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

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＞この余剰が蓄積し余剰としては過大になった場合は、
それなら組合員の管理費を値下げするのが筋だろう。
管理費が高すぎるから余剰が蓄積して過大になる。

＞総会の普通決議で修積金の振替える事が出来ます。
管理規約で規定されてればの話。
国交省の第61条をコピーした上の第61条のままだと管理規約違反になる。
だから、普通は管理組合で管理規約の改正を特別決議で行って法整備を先にする。
もともと第61条は区分会計の趣旨に則ってるわけだから、会計間の資金移動は趣旨に反する。

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そんな面倒くさいことしなければならないのなら、管理費会計も修繕積立金会計も一緒くたにしてドンブリ勘定にすればいい。そしたら会計間の資金移動はなくなる。

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本来の趣旨は区分会計だから、会計区分の中で処理するのが原則である。
だから標準管理規約でも「余剰金の繰越」と規定している。
管理費会計に過大な余剰金が生じたり、修繕積立金会計に不足が生じたりするのなら、管理組合会計を見直す必要がある。基本は会計間の資金移動はしないのが原則。
過大なら管理費を下げる、不足するのなら積立金を値上げする。
しかし現実問題として管理費会計に過大な余剰金が発生するのは、駐車場等の使用量が収入として計上されていたり、修繕積立金が不足するのは初期を安くして段階増額積立方式を採用しているからである。

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＞管理規約で規定されてればの話。

＞しかし、これは総会の決議事項である収支予算及び事業計画の関連事項に該当されるものでその年度に限定され、その修積金への振替え金額及び振替先の金融機関を決議する。

と説明済み。管理費そのものが過大なればこの案に反対すれば良いだけのこと。
管理費そのものの金額の過大かどうかは別次元の問題。

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それは違うと思うよ。
管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

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＞管理規約違反の総会議案を上程した理事会の誠実義務違反、これも管理規約違反だろう。

具体的にどこが違反なの？

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それが分からないような理事・監事が多すぎるのが現実だと思う。

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しかたがないよ。理事も監事も管理規約読んでないから。

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