剰余金処分について

＞長期修繕計画は25～30年の計画だけど、それが終わった後はどうなるの？

長期修繕計画書を読んだ事も見た事も無い人でした。

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30年経つ前に30年目以降の長期修繕計画が立案される。
その時までは今の長期計画を実算ベースで精度を高めていく。
私のマンション(築４年)では25年計画であるが、
25年目の長計終了時に3億近い繰越金が確保される計画である。
これは理事長自らシミュレーションして住民に公開した。

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エレベーターとか入っているの？

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ＥＶの交換やインターホーンの交換はどこも当然入っているよ。
ただ、浴室防水や雨漏りの工事は入っていないとこが殆どじゃないかな。
雨漏り工事を全面的に行うにはかなりの経費がかかるからね。
保険は経年劣化ではでなくなるしね。
まだあるよ、玄関扉・窓枠・網戸とかも。

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浴室防水も共用部分扱いなの。

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下の階に漏れが生じた場合、チェックができないでしょう。
通常、チェックができなければ、管理組合が負担さぜるをえません。

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チェックできるできないというのが、共用部分と専有部分の違いに影響するんかいな

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>>122
5年ごと見直す際に、5年分足しているよ

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>130
それが判例ではそうなっているんだよね。
下の階の天井からみるということはできないんでね。

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へえ。どんな判例。

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>133
自分で調べろ。

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教えてよ。

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うちのマンション、こんど定期総会があるけど、今までまったく組合員に対して広報誌等で説明がなかったのに、いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

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>いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。

収支決算書と貸借対照表で判断出来るよ。
管理費の次期繰越金が過剰になっていれば不測の事態に備える意味も含めて修繕積立金に振替えるのが一般だよ。

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>>136
あなたのマンションは理事会が機能してないようですね。
なぜ振り替えが必要か（積立金がいくら不足するか）根拠を示す必要があります。
そのためには長期修繕計画のシミュレーションを議案書に添付しなければなりません。

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たとえば不測の事態とは3.11の震災による安全確保のための緊急修繕等が該当すると思いますが、うちの管理組合はこの緊急修繕費数百万円を修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計でやりました。趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
築浅のマンションでまだ大規模修繕はありませんが、入居の時に全員がもらった管理会社作成の長期修繕計画書では、一般会計からの振り替えなしに修繕積立金の定期的な値上で対応する計画です。
ところが、今回の議案書を見たら、この長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです。これを理由に一般会計からの振り替えをするようですが、例え1億を支出しても修繕積立金にまったく不足はありません。

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＞趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それ見たことか修繕積立金が不足していたから規約違反を、特別会計との区別違反を平気で言うセンスは間違いです。
＞それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
その機会に滞納者が増える事をお約束します。修繕積立金は30年の長期期修繕計画表から計算すべきものは当然です。
その前に金の出所は一緒な管理費の適正化を計るべきで今回の管理費の振替金額次第で来るべき修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。

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＞長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです
管理会社の思う壺だな。

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＞修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。
問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。

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＞修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。
理事会の長計を示しての話だと思う。今回は議案書にその長計が付いてないとのこと。

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理事たちが問題があるのではないか。
総会で質問したら。

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内容読むと、どうも組合員を騙まし討ちするような感じ。
長計を添えて議案書化してないところが臭い。
たぶん分けわからめの組合員達の賛成多数で可決だろう。
これを狙ってると思う。一気に5倍にするなど裏が見えてくる。

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質問書を事前に提出したら。
あるいは、理事会議事録を閲覧したら。
文句ばっかり言っていないで行動しろよ。

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行動力なく被害妄想だけはいっぱし

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＞私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。

「段階的値上は重要事項説明書に書いてあり」を信じるこの愚かさは何とも言いようがない。
重要事項説明書なるものは購入契約の問題で分譲会社の売らんが為の修積金の過小化の言い訳に過ぎないもので、管理組合とは全く関係ない。長期修繕計画書も分譲会社のお上からの責任逃れの資料に過ぎないもので、あるべき姿は管理組合が作り総会の決議をする必要があることは管理規約に明記されている筈だ。
分譲会社は勿論、管理会社を妄信することなく管理組合を自立あるものに機能させるべきだよ。

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＞問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。
長期修繕計画表は管理会社任せにすべきものではありません。
昔の管理委託契約では契約に素案作りが入っていましたがこれを総会で決議する議案を作るのは理事会であるのでその内容は理事会で修正する責任があった。

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雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

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>>148
入居してからの住宅経費との兼ね合いだからなんとも言えない。
毎月のローン返済+管理費+修繕積立金+駐車場代+インターネット、等。

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＞管理組合が作り総会の決議をする必要があることは
うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

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>理事会決議

変わったマンションだね

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調べたらそうなってるよ。
長期修繕計画が入居の時の管理会社作成のものしかなく、見直しも何もされてないのに、今回の定期総会で早速管理費会計から積立金会計への振り替え議案が出てる。
入居の時の長計は振り替えなしに積立金の値上だけで不足分を補充する案で、管理費会計からの振り替えは一切考えてない計画。
初期の長計の見直しもしてないのに何でいきなり振り替え議案が出るのか不思議。

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>うちの管理規約では、長期修繕計画作成は理事会決議で総会決議ではない。

ということは修積金のい金額を理事会決議にしていることになり、珍しくいい加減な管理組合ですね。

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>>154
標準管理規約では長計の案は理事会決議、長計そのものは総会決議。
おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

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>おそらく管理会社に都合がいいように管理規約が出来ているのだろう。

なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

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いや、実際そうだろう
。管理会社の作成した長計が理事会決議だけで承認されるなら、
これほど管理会社にとって都合の良いことはない。
理事を丸め込めば済むから。
総会となったらそうはいかない。組合員決議だから。

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＞なんでも管理会社のせいと考えているだけだろう！

無知な組合程会社のせいにして無知に気がつかない所に悲劇がある。

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理事会に能力がないからだと思う。

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>>154
故意に総会決議から外したと思われる。
普通は標準管理規約のオウム返し+アルファで管理規約作るんだけど。
デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

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規約は自分達で変更できるんだから、変えればよいこと

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標準規約から逸脱した規約を好きにつくるような理事会が
信用されるわけねーだろ。

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3/4の議決権は集まらないからやらないと思う。

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>デベや管理会社が作った規約にしては国交省の標準規約守らないのは不自然。

本人が自分の管理規約を読まないで現象面だけを見て出鱈目な無知な書き込みをしているだけだよ。

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雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。

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高すぎるよ、奥さん。

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うちも２年に１回。８０戸で３５万。
安い業者を探せば安くなるでしょうけど、専有部に入るので
管理会社経由でやらせたほうがいいですよ。
考えられる事件は、窃盗、強姦、誤って置き物を壊すとか。。。

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戸数が多くなれば安くなると思いますが、5千円前後/戸じゃないですか？

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うちは、90戸ですが、１戸当たり３，１００円です。
３ヶ所です。

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そんなに高いことはないよ。
１戸につき、2,000円ぐらいが相場じゃないかな。

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奥さんとこは、高いねえ。
２００戸もあるんだったら、値段の交渉すべきだよ。

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>>166
スレ違いですよ。

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管理組合として、竣工前に管理会社が作成した長期修繕計画書しかなく、管理組合自身が見直した長計が何もない現状で、一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案だけが唐突に出てくるのは正常ですか？
初期の長計では一般会計からの振り替えは何もなく、積立金会計だけで運用する計画です。

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>>174
その初期の長計を見直した結果で資金不足が判明し振り替えが必要になったと思う。
長計を総会で承認して、振り替えも同時に承認するのが筋だろう。
ただ、長計は総会前に事前に住民に配布して説明する必要がある。
長計なくして振り替えの議論は出来ない。

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長計を前提としないと話しにならないと思う。
何か隠れた意図があるんじゃないの？

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将来の値上げ回避のためとか
理由の説明があるでしょ。

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一般会計から積立金にいくら振り替えても、修繕積立金は不足するのが一般的。
不足しない場合は、販売時の管理費・積立金の初期値が高いはず。
これが高いとマンションは売れない。だから低く抑えるもの。
だから何時の時点かは別にして値上げは不可避だと思う。
この値上げ幅を少なくし、値上げ時期を出来る限り遅らせるのが長計のテクニック。

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長期修繕計画での見通しなら、それにそって修繕積立金の
値上げの修正はしなくちゃいけないだろうね。
それに、修繕積立金と管理費は別途にかんがえないといけないよ。
管理費があまるから不足している積立金に回すという発想じゃあねえ。
管理費があまれば管理費の値下げをやればいいし、積立金が不足するんであれば
修繕積立金の値上げをすればいいだけのこと。

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したり顔で、何がテクニックなのか

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>>179
その考え方はいいと思う。
管理費下げて積立金上げる。
この方が積立金の値上を住民は容認し易くなる。

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建物修繕に多額のお金がかかるので、臨時総会開いて修繕に関する決議をとろうとしたが、修繕金額が1業者の見積そのままだったので総会出席組合員から理事会の情報公開や理事会のやり方や金額に関して激しくブーイングが出たが、裁決の結果、無関心組合員の議決権行使書が効いて賛成過半数以上で可決された。
ところが理事会はブーイングが多かったことから、後日理事会で総会決議と異なる仕様（仕様ダウンしてしまった！）で金額を下げて決議し、広報で告知して住民説明会も開いたが、先の総会決議を無視したにもかかわらず再度総会決議をとらずに総会決議と異なる仕様ダウンの理事会決議案で修繕を実施した。
この場合、理事会自ら管理規約で規定する「役員の誠実義務」違反、すなわち役員自身が規約や総会決議を遵守しないで不誠実に業務執行した、ということになるのか？

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創作活動ご苦労様です

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無関心な人は議決権行使しないよ。
議長委任もその人の意志。

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>>182
総会決議と異なる仕様なら、総会決議した意味がまったくない。
総会決議を後で理事会が平気でひっくり返すような規約違反は普通ありえない。
もし事実なら理事会の重大な規約違反だろう。

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修繕の仕様なんて普通の組合員はわからないよ。
だから議決権行使書だって理事会信じて賛成に丸つけるよ。

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なんか理事会の管理規約無視の専横がまかり通ってる感じ。
それにしても監事の監査がまったく機能していない。
それ以上に組合員も理事会を監視してない。

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監事の監査が機能しているところあるんかい

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監事なんか理事会に１回も出てきたことないから顔も見たことないわ。
186は理事会を信じるなら最後まで信じればいい。どうせわからないんだから。

総会後で決めたことであっても価格交渉してさらに安くなることは
よくあること。ただし、仕様を勝手に変えるのはダメだけどそこは程度の問題で
多少変更しても誰も問題にしないような部分は変わることもある。

業者にすんません仕様書間違っていて図面に一部修正がありますって
言われたらもう一回総会すんの？大勢に影響なければうちはしませんね。

182みたいなのは重箱の隅みたいな細かい点をつついて理事会に
クレームつけてるクレーマーですよ。ほとんどの人は問題にしてない。

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>監事なんか理事会に１回も出てきたことないから顔も見たことないわ。

レベルが低い

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(監事) 第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

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＞182みたいなのは重箱の隅みたいな細かい点をつついて理事会に
クレームつけてるクレーマーですよ。ほとんどの人は問題にしてない。

理事会が管理規約違反してるんだから組合員も違反していいと思う。
違反しても文句言われない。

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>>182
総会決議で可決されたのだから、ブーイングなんて関係なしに総会決議内容で工事を実施してもなんら問題ない。問題ないと言うよりも総会決議内容で工事しなければならない。もし見直しをするのであるならば、総会決議と同一スペックでコストダウンすることだ。
それを総会決議と異なりスペックダウンして工事を実施したのだから、これは理事会の総会決議を無視した規約違反を犯して組合員に対する背信行為をしたことになる。組合員に訴訟されてもしかたがない。
本来は再度総会でスペックダウン案を決議しなければならない。

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理事会が総会決議無視の管理規約違反するなんて現実としてあるんだ。
こんな管理組合は立て直した方がいいね。

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>理事会が総会決議無視の管理規約違反するなんて現実としてあるんだ。 こんな管理組合は立て直した方がいいね

選んだのは誰？

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選ぶ段階では管理規約を無視する役員かどうかはわからない。
結果として管理規約違反したなら解任とか損賠とかするしかないと思う。

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>>191
監事が不正と認めないのだからしょうがないよ。

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>結果として管理規約違反したなら解任とか損賠とかするしかないと思う。

次回から選ばない事。高い勉強代だったね。

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＞高い勉強代だったね。
損害賠償はその工事費金額にしたらいい。取り戻せる。
そしてもう一度工事をする。

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>>196
解任するなら１／５署名あつめて
臨時総会で解任決議をすればいい。

出来ないならおまえがクレーマーなだけで
他の人は納得しているってことになる。

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＞理事会が違反かなんておまえの主観でしかない。
証拠が議事録等に残ってたらアウトだと思う。

＞わずかな仕様変更をいちいち総会にかけるのは
わずかかどうかは仕様書と見積書の比較になる。

＞住民全体の利益にならないと理事会で判断したならそれに従うべきだろう。
総会決議＞理事会決議　であることを心得るべし。
そんなことしてたら総会決議は理事会決議で反故にされる。
管理規約の組合員遵守義務は「規約および同附属規定、ならびに総会決議」

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たぶん理事も監事も管理規約知らないのだと思う。
フィーリングで運営してるのだと思う。

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＞出来ないならおまえがクレーマーなだけで
＞他の人は納得しているってことになる。

他の人は規約違反を納得してるってことですね。
これなら大手を振って規約違反ができます。
その前例を理事会が作ってくれたのですね。
ありがとうございます。

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管理規約は違反しても罰則がないからいいのでは？
区分所有法は管理者等の法違反に関して20万円以下の過料がある。

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管理規約改正して罰則を設けた方がよさそうだな。
理事が管理規約違反してるようじゃ話にならない。

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＞管理規約改正して罰則を設けた方がよさそうだな。 理事が管理規約違反してるようじゃ話にならない。

選び方が悪い場合は組合員の責任で次の選任がなくなるので刑法違反以外は罰則は無いよ。

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民事訴訟の話だと思う。

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ところで長期修繕計画って25～30年くらいだけど、それ以降はどうなるの？
最近の新築マンションなら50年は持つけど。

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５年ごとに見直すんだよ。（国土交通省の長期修繕計画ガイドライン）

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規約違反で理事会が工事をやろうとしてるときは、工事差し止めの仮処分で止める。

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＞ところで長期修繕計画って25～30年くらいだけど、それ以降はどうなるの？

恥ずかしい人ね。期間が30年で五年毎に書換え延長まで理解が及ばない人ね。

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そういう意味じゃないと思う。
新築マンションの場合、なぜ50年の長期修繕計画を立てないのか？
という質問だと思う。

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このマンション、珍しく長期修繕計画を示して販売している。
50戸だけど、30年目までに累計3億強の工事費が必要のようだ。
http://www.leben.co.jp/search/lr-kashiwa/structure/index04.html

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＞新築マンションの場合、なぜ50年の長期修繕計画を立てないのか？

分譲会社は分譲価格に関心を持つ購入者にローン購入しても生活に直結する修積金は管理費を含め出来るだけ過小評価して購入意欲を持たせる。
組合としては理事長に能力がない。

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>214
でも、その計画肝心な収入の方の計画が示されてないね。
修繕積立金の月額のスタートが平米100円を切ってるので、
将来値上げや一時金徴収が避けられないはずだが。

>215
おっしゃる通りだが、補足させてもらうと、
デベとしてはランニングコストを安く見せるために、
修繕積立金の月額を可能な限り安く設定している（平米70円程度）。
管理費の方は子会社の儲けなので可能な限り高目に設定してある。
長い期間の長期修繕計画を示してしまうと、修繕費の収入が将来的には
まったく足りていないことが露呈してしまう。

できるだけ早い時点で管理費と長期修繕計画は見直した方が管理組合に
メリットが大きい。

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＞できるだけ早い時点で管理費と長期修繕計画は見直した方が管理組合にメリットが大きい。

理屈はその通りですが大多数は理事に有能者が選ばれることはなく管理会社任せの悲劇に終わるだけです。

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デベの販売戦略かもしれないが、初期のランニングコストは安い方がいい。
ところでマンションの寿命まで何人の人がへばり付いて住んでるかだ。
へばり付いて住んでる人はせっせと積み立てても修繕による恩恵が受けられるけど、その前に売却してしまう人や逝ってしまう人にとっては積み立てても修繕の恩恵は受けられない。
だから5年毎に見直して、出来るだけ住民の負担がすくなくなるように検討する必要がある。
あるマンションは、段階的値上をやめて、将来を見越して一気に月額5万円の定額にする総会決議をしたとか。信じられん。

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>218
うちのマンションは月１戸当たり僅か1,000円。
築浅のマンションだけど、今後も値上げするつもりは全然ない。
大規模修繕工事の時は（7年後）、1戸当たり約100万の徴収をすることになっている。
それ以外の長期修繕計画の工事費についても、その都度徴収となっている。

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＞理事に有能者が選ばれることはなく管理会社任せの悲劇に終わるだけです
有能か無能かではなく、やろうとする意識の高い人がいないだけだと思う。
なぜなら、自分で計算しないとだめだし仕事が増えるから。
理事は働かず楽することを考えてる人は絶対やらない。

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＞1戸当たり約100万の徴収をすることになっている
ほんとか？年収500万でローン抱えてるオレは払えないよ。
払えない人はどうするの？

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>218
地方は違うようですが、東京だと修繕積立金が十分に積み立てていない物件は
中古での取引で嫌がられて販売価格が下がります。
ちゃんとした中古の検討者は長期修繕計画もチェックします。
しっかりした長期修繕計画にしておくのは早めに退去する人にもメリットがあります。
地方のマンション生活希望者の意識改革が必要なのでしょう。

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１００万ぐらいだったら、どこでも出せるでしょう。
それぐらいの金額も出せないようだったら、マンション生活はあきらめるべき。

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