質問です。
管理費の剰余金を総会決議によって修繕積立金に振り替えることについてうかがいます。
私共の管理組合では、総会議案の中に「剰余金処分の件」という議案がありません。
予算案一覧表の中に剰余金処分の項目もあるので、予算案が承認されれば自然と剰余金
処分案も通る…という感じです。
他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として
扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？
[スレ作成日時]2009-06-05 15:50:00
剰余金の扱いについては、そのマンションの住民(区分所有者)によって様々な意見があると思われます。会計の透明性を図る為にも、個別の案件として提起するのがベターだと個人的には思います。住民の意識が低いと……ですが。
みなさん、レスありがとうございます。
うちの組合のやり方でも特に問題はないとわかり安心しました。
関連してもうひとつお尋ねしたいのですが。
剰余金を修繕積立金に振り替えることが総会決議で決まったとします。
その振り替え作業はいつ頃行われるべきでしょうか？
昨年６月の総会で承認されたのに、振り替えは翌年２月となっているのです。
あまりに処理が遅いので、総会で質問しようと思います。
規約には記載がないようですが、総会決議後直ちにやるべきと考えてよいですよね？
＞運用して、いくらかでも増やすつもりがあるなら、早い方がいいです。
管理組合の資金は目減りさせないことが一番なので、焦る必要はまったくありません。
預金中に蒸発していくとか銀行自体が危ないなら急ぐべきですが。
No.07です。
平成二十一年五月一日改正の「マンション管理適正化法」では別会計に入った修繕積立金は一カ月内に積立積立金会計に移すように言っているが。
このことからも修繕積立に早く移したほうがよいのでは。
みなさま、ありがとうございます。
総会の時に、２月振り替えになってしまった理由を聞き、来期は改善するように意見してみます。
マンション管理適正化法に改正があったことは知らなかったので、これから探して読んでみます。
情報ありがとうございました。
No.15 by スレ主 様
No.07, No.12, No.14 です。
参考に
マンション適正化法検討報告
http://www.mlit.go.jp/common/000008649.pdf
マンション適正化法改正
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html
適正化法の改正は、下記の通りで、余剰金の振替え問題とは全く関係ない。
1.背景
平成13年8月1日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号)により、マンション管理業者の登録制度の創設等、マンションの管理の適正化を推進する措置が講じられたところであるが、管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事
態が依然生じている。
これを受けて、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第110号)に定める分別管理の手法等について、所要の改正を行った。
2.概要
1 財産の分別管理(第87条第2項関係)
第87条第3項第1号においては、金銭である財産の分別管理の方法として、
イ 区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに、収納口座から保管口座(管理組合を名義人とするものとする。以下同じ。)に移し換える方法
ロ 区分所有者等から徴収された修繕積立金を保管口座に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える方法
ハ 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法
の3種類を定めることとする。
2009年５月１日発行で、施行は来年みたいですね。
ちょっと読んだだけでは理解できない。”修繕積立金等”と書いてあるのは、ほとんどのマンション
で行われていると思われる修繕積立金＋管理費用を一緒にしたものと理解しました。
保管口座と収納口座を分ける意味もよくわかりません。
たぶん、何か問題があって、こんな風に改正したのだろうと思いますが、すごくわかりにくい。
剰余金の扱いをわざわざ管理組合が気にしなくても良くなるんじゃないかという
印象ですが、違うのでしょうか?
紙にいろいろ書いて勉強してみることにします。
＞たぶん、何か問題があって、こんな風に改正したのだろうと思いますが、すごくわかりにくい。
「一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事
態が依然生じている。 これを受けて、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則・・・・・・・分別管理の手法等について、所要の改正を行った。 」が分からないの？
＞剰余金の扱いをわざわざ管理組合が気にしなくても良くなるんじゃないかという印象ですが、違うのでしょうか？
上の改正は集金の問題で、総会に基づく管理費から修繕積立金への振替とは全く違う。
結構難しい問題だ。
駐車場代は、駐車場関係の修繕に主に使うべきであるという意見がある。
普通は管理費のほうに入る。管理費のほうに入っていると、安心して
使ってしまう。後で困ったことになる。
ただ、全部いっしょくたにすると、いつのまにか、修繕費がなくなってしまう
管理組合もでてくるのではないか・・・。自分の小遣いなんかも、強制的に、
一定額を引き落としにでもしないと、なかなか貯金ができない。
＞そんなことはない。
管理組合（権利能力無き社団）でも理事長個人名義（交代毎に書き換え必要）の登録口座（利用料千円超）を銀行に作り、同銀行に各区分所有者が口座を作り預入すれば、登録した定期支払日に組合口座に自動引落（無料）されますよ。滞納、引落不能の場合は連絡があります。
余剰金処分案についてですが、私の住むマンションで以前の総会において質問がでました。
「管理費」と「修繕積立金」とは、別々の目的のために徴収される費用であるの
だから、管理費の余剰金処分として管理費会計に振り返るのは、目的別会計の主旨に
反するのでは？ということでした。
当マンションの管理規約にも
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当する。」となっており、余剰金処分案は保留となりました。
総会で決議をして区分所有者の承認を得るのだから問題ないのでは？
との意見を言った者もいましたが、管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのか
については「管理規約に反する総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。
管理費の余剰金を修繕積立金に振り返ること自体は、将来の修繕工事に備えるために
必要と考える者が多くそれについての反対意見はありませんでしたので、
次の総会において、
「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における
管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」
と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。
そこまでしなくとも問題にならないのであれば、余計なお世話かもしれませんが、
気になる方は、一度管理規約を確認してみてください。
>「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年における管理費に充当するほか、総会決議を以って修繕積立金とすることができる」と管理規約の改正を行った上で、修繕積立金会計に移動しています。
管理費は、年間予算で余剰が定常的、高額の場合は減額し、予備費を確保した後の余剰は返却するのが原則で、
この規約は管理費の金額は勿論、修繕積立金の金額までもをどんぶり勘定でいい加減に決めても良いと言っているに等しい。
>管理規約と総会決議の優位性がどちらにあるのかについては「管理規約に反する
>総会決議は無効」ということで管理規約が優位とのことです。
すいません。この事項は、どの法律ですか? もうすぐ総会なので知っておきたいです。
それから、余剰金を修繕積立金に振り替えるのは、実務上は自然だと思います。たしかに、
管理費に余剰がでれば、管理費減額というのは考えてもいいかもしれませんが、たいてい
の場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、
どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。
＞たいていの場合、修繕積立金は足りなくなるのが普通なので、将来の修繕計画たててみたら、どう考えても過剰、というのでない限り、修繕積立金に回すのが自然でしょう。
修繕積立金の金額は、総会決議の長期修繕計画書が基礎になっていますが、これが存在しないか、過小にしていることは先のことは知らんと言う事になりましょう。管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。管理費は一年間、修繕積立金は２，３０年間とそれぞれ全く異なる費用です。
＞管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。
商売としてやっているんだから、マイナスにならないように設定するのは別におかしくない。
ただし、あまりに高いと、引き下げろという一般組合員の声が出てくるので、安易に高く
設定することはできないと思います。
余剰金処分から少しそれますが、No.33 by 匿名さんのいわれている
「管理会社が良く好む管理費は高く設定して置いて一定収入を得られる様に画策されている様にも見えます。」
そのとおりです。
同じ管理内容で業者を全て変えてみればよくわかります。
最近販売しているマンションであれば半額ですよ。
購入者のい無知をいいことに結構高く設定しています。
知らぬが仏のほうがよいかも知れませんね。
デベが設定した毎月の積立金を、２倍にできました。
ここで言われている余剰金を修繕積立金へまわした経験者です。
湾岸のタワーマンションの管理費 某マンションの掲示板に書かれていたもので信憑性
については不明。
ＢＭＡ ・・・350円/㎡
オリゾン・・・285円/㎡
ガレリア・・・218円/㎡
ビーコン・・・256円/㎡
ＴＯＴ ・・・297円/㎡
ＴＴＴ ・・・213円/㎡
ＣＴＴ ・・・243円/㎡
ＷＣＴ ・・・173円/㎡
グローブ・・・273円/㎡
ケープ ・・・273円/㎡
うち(都内)はこれに比べると安い。タワーは大変だ。長期修繕なんてどうするんだろう・・・
>すいません。この事項は、どの法律ですか? もうすぐ総会なので知っておきたいです。
区分所有法31条の規定そのものでしょう。
管理費の余剰金は翌年殿管理費に充当するという規約がある以上、余剰金を修繕積立金へ移動
することは、規約の変更にあたります。この場合特別決議事項とされますので、
このスレの最初の方に議論があった予算案の承認あるいは収支決算案の承認（いずれも普通決議事項）では
決議できません。
第31条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
>>38
管理規約より
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
(預金口座の開設)
第62条 管理組合は、会計業務を遂行するため、管理組合の預金口座を開設するものとする。
管理委託契約より
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一 甲の管理規約等の定め若しくは総会決議、組合員名簿若しくは組合員異動届又は専用使用契約書に基づき、組合員別の1月当たりの管理費等の負担額の一覧表(以下「組合員別管理費等負担額一覧表」という。)を甲に提出する。
二 組合員別管理費等負担額一覧表に基づき、毎月次号に定める預金口座振替日の○営業日前までに、預金口座振替請求金額通知書を、○○銀行に提出する。
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第60条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日)に、甲の組合員の口座から甲の口座(以下「収納口座」という。) に振り替える。
管理費の剰余金を修繕積立金にまわすのって、あんまり良くないんじゃないかなぁ。
管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。
未来永劫にマンションに住み続ける人にとっては収支は同じになるけど、何年か先に売却してしまうような人もいるわけで。
将来の修繕費の見積もりをして、明らかに足らないような状況でなければ、何年かで売却予定の住人は、本来負担するべきじゃない金額まで負担してしまうことになると思うのです。
なので、規約に管理費の剰余金は、修繕積立金にまわしますという規定があらかじめ規定されてるのでなければ、慎重に行ったほうがいい気がします。
いろんな人いるし。
No.47の発言のとおりです。
売ってしまえば、デベは修繕費にまったく関係がなくなる。
足りなくなれば、修繕積立金を一時徴収か積立金値上げをすればよい。
これが、デベの魂胆です。
賃貸に入っているのではないのだから、皆さん、賢く、賢くなりましょう。
管理費と修繕積立金は別物ですが、管理費があまったからといって管理費の削減をするのではなく、修繕積立金に回した方が将来的にはいいのでは。
NO.74さんみたいな考えもありますが、修繕をすることによって資産価値を高めていき、将来売却するにせよ、賃貸にするにせよ、資産価値を落とせばなんにもなりませんからね。
築20年以上のマンション修繕、積立金「不足」43％・本社全国調査
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/news_20061204p5003p5.html
築浅で不足しているところは少ないでしょうが、それは修繕の必要がないからですね。
20年後は必ずやってきますから、問題は先送りにしない方がいいです。
>>50さんのところは月2000円くらい下がったのでしょうか？
2000円×12か月×20年＝48万円
100戸だと4800万円
大きな修繕も充分な"タシ"になる金額です。
毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。
>管理費はあくまで毎月の管理費にかかる費用で、将来の修繕費とは因果関係ないので。
この点同意。
修繕計画がきちんとあり、修繕積立金が不足しますよという説明があって修繕積立金にまわすならともかく、
ただ「余りました。修繕積立金があった方がいいです。」という理由で年度末に振替という話になる。
修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、管理費の減額と修繕積立金の増額を
議案として出すことができると思う。けれども実際に行なわれるのは、管理費予算は徴収予定額を
適当に各予算項目に振り分け、金額が余るようであれば各項目は水増し。
修繕積立金への振替は、使いきれなかったお金の最後の使い道のように利用されている。
＞修繕積立金の不足の理由をきちんと把握している組合なら、
そんなこといざ修繕にならないとわからない。日経の統計もどういう根拠で言っているのか
不明。
数年先の工事内容や発注会社を決めているところはマレ。せいぜい工事の１，２年前に
検討するのが普通。
必要修繕積立金の額は大規模修繕計画から割り出しますが、２５年なり３０年の工事費総額をその年数・人数・月割りで計算すれば、１戸当りの修繕積立金（月額）が算出されます。
自分のところの修繕積立金がその金額より上回っていれば修繕積立金は将来だいたい大丈夫ということになります。
一度、計算してみてください。但し、大規模修繕工事は全て網羅されてなければなりません。
例えば ３０年間の修繕計画の工事費総額が ２０億とします。２００戸とすると。
計算すると １戸当り 月 ２７，７００円の修繕積立金が必要ということになります。
これから、駐車場収入等から修繕積立金に回せる分を差し引くことになります。
●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント （平成２０年６月策定）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...
何故、長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメントなどを参考にして自分のマンションのを作り、これから修繕積立金の金額を決めないのかなあ。不思議でならない。
１回目の大規模修繕工事が終ったところです。
それを受けて長期修繕計画の見直しをしたいのですが、
管理会社が去年のガイドラインに対応できていないとかで遅れています。
さすがに27,778円/戸/月ってことはないですけれど、
10年前から、給排水管更新ぐらいまで含んだ計画立てています。
一時金５０万とか、絶対集金できないですから。
>毎月の２千円はどこにいったか分からない程度の金額だと思いますが、20年後に積立金不足で各戸50万円一括徴収されたら痛いですよ。
おいおい、管理費はマンションによって違うだろうけど一戸あたり１万～２万というところが
多いだろ？その中で２千円が毎年どこにいったかわからない程度の金額って？？？
うちも管理費削減に成功して、１～２年大幅な黒字が一般管理費口座にプールされました。
総会決議で、修繕積立金への振替を予算承認の形で進め振替ました。＜個別の議案にしなかった。
管理費は今後も10～20％ぐらい余ることになります。
①定期的に修繕積立に振り返る
②１年に１月だけ管理費徴収免除月を設定する。
③修繕に相当する小規模工事や部材購入を早めに行っていく。
④将来の管理費値上げを先送りする。
個人的には②が妥当かなっと思ってます。
①は、専門の委員会が修繕見直しとともに検討しているはずですが、長期的に管理費が余剰ならばやはり管理費の削減が本来ある姿だと思います。
同時に修繕について一時金や段階的値上げの再検討もあり、正直なやましいところです。
>>64さん
管理費があまるんでしたら値下げすべきです。そして、修繕積立金を値上げすればいいんです。
修繕積立金は不足しており、将来的には値上げを検討されてるなら余計この方法がベターと思われます。
一度必要修繕積立金がいくらなのか計算されたらいかがですか。
私のところも修繕積立金が不足するのが、明白だったので、必要修繕積立金を取り敢えず来年から値上げすることが決まりました。しかし、必要額まではまだ足りないのですが、段階的に値上げをそれも早急にしていかねばなりません。遅れれば遅れるほどその額が大きくなっていきますので。
今回は１戸平均１㎡当り月５０円のアップでした。まだ５０円程度の値上げが必要です。
どうして頭のいい人ってそんな面倒な事考えるの？
「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。
それでどれ程の労力が削減されるか分かる？
理事会はタダ働きだからそういう発想が出てくるんだろうけど、時給払ったらすぐに赤字だよ。
ボランティアにあれこれいいすぎ。
＞「余った分は万が一の為に貯めておきます」でいいじゃない。それでどれ程の労力が削減されるか分かる？
労力の問題じゃないよ。
公金の適正化の問題だよ。
飲み食いに使う魂胆ありありだね。
＞マンションは区分所有で、組合は互助会なんだよ。管理規約でさえ「管理費等」でひとまとめにしてあるのに、細かいこと言い杉
おぬし、ずばり狙っているな。飲み食いに事欠く貧者はこれだから困る。
いや、修繕積立金は、金利の高い口座に入れるのが普通。 管理口座に入れた場合とで、
計算してみると意外にばかにならない違いがでてくる。
マンションは人数が多いから、一戸あたりは少なくても、全体だと結構すごい額になる。
自治会費なんかもそう・・・。
戸建住宅約25年以上経過。当初は簡易下水道処理施設、集会所管理等があり高額管理組合費を払っていましたが、現在では下水道処理施設もなくなり、後に集会所として改築利用。当初からの集会所は現存。管理組合費預金も高額になり、必要と思われる金額を残し組合員に返還予定。現在問題になってるのが、入居当時高額管理組合費であったのが現在では減額。暦年の間に何軒か入居者もいれ変わっています。返還金は高額支払った方を対象にという意見が出ています。管理組合費というのは住居そのものに対するものなのか、それとも居住年数に関わらずそこに住んでる人のものでしょうか。人を対象とするならば管理組合費は家族人数割りの金額になると思うのですが。ご意見お聞かせ下さい。
返還は管理組合が消滅する時以外は出来ませんので、長期修繕計画を長期化させ、それに基づく修繕積立金額を確保した上での修繕積立金の減額で対応しかありません。
この財産は各区分所有者の共用部分の持分割合＝専用部分床面積割合に応じて各区分所有者に帰属されています。
長期修繕計画を（30年間）１級建築設計事務所に作成してもらい。理事会で抜けている設備をチェックし最新の長期修繕積立金の年度別必要資金を算出して見ました。
毎月の修繕積立金額にもよるのでしょうが、組合員に返還するどころか10年後に不足する試算となりました。
そのことは、以前より予測されましたので修繕積立金の段階的引き上げを実施し月間一戸平均11,000円強と成っていますので、この金額は据え置き、管理費の余剰金年間300万円強を総会議案で毎期修繕積立金に振り替えて不足に対応しようとしている現状です。
管理費返還に驚いている理事経験者です。仔細に計算された事でしょうが、管理費返還又は減額後修繕積立金が不足して集金するようなこの無いことを祈っております。
1年ぶりに来ました。
>>6に書いたように、昨年の総会で剰余金処分の振り替え時期が遅いことを指摘しました。
なので、今期はちゃんと早い時期に振り替えてくれたんだろうな…と配布された総会資料を見ると、
早いどころか振り替えがされていませんでした。
剰余金処分欄は0円と書かれ、管理費会計に残ったままとなっています。
早速、管理会社に電話をしたのですが、「担当は帰った」と言われ、上司（責任者）と代わって
…と言っても代わってもらえず、「では今日中に担当から電話させます」と言われたのですが、
今のところ連絡なしなので、原因はまだわかりません。
適正化法の改正とは関係ないことですし、1年間の理事会議事録にも剰余金処分については書かれ
ていなかったので、特別な理由は無く、ただ振り替え処理を忘れちゃったのかな…？と思ってしまう私。
毎年毎年、総会資料でおかしい点を見つけては「またか…」と嘆いています。
愚痴になっちゃってすみません。
＞戸建住宅約25年以上経過。
＞管理組合費というのは住居そのものに対するものなのか、それとも居住年数に関わらずそこに住んでる人のものでしょうか。人を対象とするならば管理組合費は家族人数割りの金額になると思うのですが。ご意見お聞かせ下さい。
戸建住宅で、共有財産がなければ、それらの管理費は居住にそのものに対する費用と組合規定にある筈です。
残余財産は各居住の出資の価値に応じて分割、すなわち戸数割りで分割すべきです。
一般会計余剰金の修繕積立金会計への振替は管理規約の変更になるのですか？
管理規約には、
「会計ごとの余剰金は次年度のそれぞれの会計に充当する」
と書いてあるので別会計への資金移動は出来ないと解釈できます。
>他の管理組合の総会議案を拝見すると、「剰余金処分の件」とし、独立した議案として扱う組合も多いようですが、本来はそうするべきなのでしょうか？
過大な余剰金の場合は管理費を値下げするか修繕積立金に振替えるかを理事会で総会提出決議案を決議すべきです。
過大でない場合は規約に従い次期管理費に充当すべきです。
＞ただ規約に会計間の資金移動が書いてないので、規約改正も併せて総会決議する必要があるかです。 このあたりは如何お考えですか？
標準管理規約の下記規定で過剰な余剰管理費を修繕積立金に振替える総会決議は出来る。
(管理費等の過不足) 第61条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
(議決事項) 第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項
（参考）
マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理 - 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 -平 成 15年 3月(財 )マンション管 理 センター より
2 区分経理の原則
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求められている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
>ところで初回に一般会計→修繕積立金会計への振替の総会決議をとったら、 以降は予算書で振替の勘定項目を入れて毎期予算の承認の総会決議で済みますか？
とんでもいない。
原則は余剰管理費は「翌年度における管理費に充当する。 」ですから、過剰な余剰管理費の修積金への振替の決議は制度化を意味するものではなくその時限りです。
恒常的な傾向ならば管理費、修積金それぞれの見直しが求められますが、管理費の性格から経年劣化してくれば予想し得ない修理費や金額にそなえる管理費の10%程度の予備費項目も必要になるので貴組合の管理費予算の立て方によって予備費は決めるべきです。
＞原則は余剰管理費は「翌年度における管理費に充当する。 」ですから
なにを言ってるんだ？
余剰管理費はもともと管理費であって、
翌年の管理費に充当するものではない。
＞過剰な余剰管理費の修積金への振替の決議は制度化を意味するものではなくその時限りです。
今期の剰余金を修繕積立金に振り替えするという決議なら今期限りとなる。
しかし、毎年の剰余金を修繕積立金に振り替えするという決議をしておけば、
次回以降は予算案の中に振替金を記載して承認すればいいだけです。
机上の空論ではなく実務で考えないとせっかくの知識も役に立っていませんね。
＞翌年の管理費に充当するものではない。
なに言ってんだ、うちは管理規約に充当する明文化されてる。
＞次回以降は予算案の中に振替金を記載して承認すればいいだけです。
継続的にするなら制度化だから規約化が必要。
管理組合には、日常の維持管理に関する会計業務、将来の大規模な修繕工事費用の修 繕積立金に関する会計業務、そして、駐車場や駐輪場などの使用料に関する会計業務が ある。特に、大規模な修繕工事のためには修繕積立金を定期的に積み立てていくことが 必要であり、また、積み立てられた資金は大規模な工事費のために支出することが求め られている。
それぞれの会計を混同すると適正な管理に支障が生ずるため、日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。
このように区分経理を行うことによって、いわゆる管理会計という観点からも、予算と実績の推移を適正に把握し、管理することができる。
規約に書いてないなら総会もいらないと思う。
予算項目の執行なんて理事会決議すらいらない。
管理規約の理事会決議事項に「予算の執行」は規定されてない。
理事会運用細則すらない管理組合なら理事長の専決で執行できる。
予算だけ総会承認しても執行が含まれていないなら意味がない。
そう考えると管理費会計から修繕積立金会計への振り替えは予算案の承認の形で出来ることになる。
これは非常に楽になる。振替の勘定項目を一行増やすだけですむ。
長期修繕計画は25～30年の計画だけど、それが終わった後はどうなるの？
計画の25～30年目指して管理費からの振り替えや積立金の値上をしてるけど、
長計最終年度でお金使い果たしたら、以降はドカンと積立金の特別徴収になるの？
30年経つ前に30年目以降の長期修繕計画が立案される。
その時までは今の長期計画を実算ベースで精度を高めていく。
私のマンション(築４年)では25年計画であるが、
25年目の長計終了時に3億近い繰越金が確保される計画である。
これは理事長自らシミュレーションして住民に公開した。
ＥＶの交換やインターホーンの交換はどこも当然入っているよ。
ただ、浴室防水や雨漏りの工事は入っていないとこが殆どじゃないかな。
雨漏り工事を全面的に行うにはかなりの経費がかかるからね。
保険は経年劣化ではでなくなるしね。
まだあるよ、玄関扉・窓枠・網戸とかも。
うちのマンション、こんど定期総会があるけど、今までまったく組合員に対して広報誌等で説明がなかったのに、いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。
>いきなり一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案が出てきた。理事会は組合員に対して説明責任を果たさず議案を強引に通すみたい。何の目的があるのか？議案書には長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーションが載ってないので、それが妥当かどうかすら検討がつかない。これで賛否をとろうなんて無謀横暴としか言えない。
収支決算書と貸借対照表で判断出来るよ。
管理費の次期繰越金が過剰になっていれば不測の事態に備える意味も含めて修繕積立金に振替えるのが一般だよ。
たとえば不測の事態とは3.11の震災による安全確保のための緊急修繕等が該当すると思いますが、うちの管理組合はこの緊急修繕費数百万円を修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計でやりました。趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
築浅のマンションでまだ大規模修繕はありませんが、入居の時に全員がもらった管理会社作成の長期修繕計画書では、一般会計からの振り替えなしに修繕積立金の定期的な値上で対応する計画です。
ところが、今回の議案書を見たら、この長期修繕計画の最初の修繕(2,400万円)がなんと5倍に跳ね上がって1億を超える金額に書き換えられているのです。これを理由に一般会計からの振り替えをするようですが、例え1億を支出しても修繕積立金にまったく不足はありません。
＞趣旨からすると一般会計ではないと思いますが。それだけ一般会計の余剰金が潤沢だからかもしれません。
それ見たことか修繕積立金が不足していたから規約違反を、特別会計との区別違反を平気で言うセンスは間違いです。
＞それと普通の組合員は収支決算書と貸借対照表を見て、修繕積立金が将来に渡っていくら不足するのかわかりますか？
修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
その機会に滞納者が増える事をお約束します。修繕積立金は30年の長期期修繕計画表から計算すべきものは当然です。
その前に金の出所は一緒な管理費の適正化を計るべきで今回の管理費の振替金額次第で来るべき修繕積立金の値上げを適正にする理事会の意図が理解出来ないとは情けない。
＞修繕積立金を必要に応じて値上げするとは何と無責任な理事達でしょう。
私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。
問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。
内容読むと、どうも組合員を騙まし討ちするような感じ。
長計を添えて議案書化してないところが臭い。
たぶん分けわからめの組合員達の賛成多数で可決だろう。
これを狙ってると思う。一気に5倍にするなど裏が見えてくる。
＞私のマンションは修繕積立金の段階的値上は重要事項説明書に書いてあり、宅建主任からも説明されて、それを承知で購入しています。そのときに管理会社が制作した長期修繕計画書が渡されているのです。だから値上は全組合員承知です。その値上げ幅が少ないので問題ないと判断して購入しました。
「段階的値上は重要事項説明書に書いてあり」を信じるこの愚かさは何とも言いようがない。
重要事項説明書なるものは購入契約の問題で分譲会社の売らんが為の修積金の過小化の言い訳に過ぎないもので、管理組合とは全く関係ない。長期修繕計画書も分譲会社のお上からの責任逃れの資料に過ぎないもので、あるべき姿は管理組合が作り総会の決議をする必要があることは管理規約に明記されている筈だ。
分譲会社は勿論、管理会社を妄信することなく管理組合を自立あるものに機能させるべきだよ。
＞問題は、その管理会社の作った計画の工事費がなぜ突然5倍に跳ね上がるかです。これは管理会社の信用問題でしょう。
長期修繕計画表は管理会社任せにすべきものではありません。
昔の管理委託契約では契約に素案作りが入っていましたがこれを総会で決議する議案を作るのは理事会であるのでその内容は理事会で修正する責任があった。
雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。
調べたらそうなってるよ。
長期修繕計画が入居の時の管理会社作成のものしかなく、見直しも何もされてないのに、今回の定期総会で早速管理費会計から積立金会計への振り替え議案が出てる。
入居の時の長計は振り替えなしに積立金の値上だけで不足分を補充する案で、管理費会計からの振り替えは一切考えてない計画。
初期の長計の見直しもしてないのに何でいきなり振り替え議案が出るのか不思議。
いや、実際そうだろう
。管理会社の作成した長計が理事会決議だけで承認されるなら、
これほど管理会社にとって都合の良いことはない。
理事を丸め込めば済むから。
総会となったらそうはいかない。組合員決議だから。
雑排水管の高圧洗浄の価格について教えてください。
当マンションは、２４０戸の規模で２年に１回高圧洗浄を
やっています。
場所は、トイレ・台所・浴場の３ヶ所です。
内視鏡での点検はありません。
価格は、１０８万円です。
高いのかどうかも分かりません。
築１２年ですが、２年に１回の回数は適正でしょうか。
うちも２年に１回。８０戸で３５万。
安い業者を探せば安くなるでしょうけど、専有部に入るので
管理会社経由でやらせたほうがいいですよ。
考えられる事件は、窃盗、強姦、誤って置き物を壊すとか。。。
管理組合として、竣工前に管理会社が作成した長期修繕計画書しかなく、管理組合自身が見直した長計が何もない現状で、一般会計から修繕積立金会計への振り替え議案だけが唐突に出てくるのは正常ですか？
初期の長計では一般会計からの振り替えは何もなく、積立金会計だけで運用する計画です。
一般会計から積立金にいくら振り替えても、修繕積立金は不足するのが一般的。
不足しない場合は、販売時の管理費・積立金の初期値が高いはず。
これが高いとマンションは売れない。だから低く抑えるもの。
だから何時の時点かは別にして値上げは不可避だと思う。
この値上げ幅を少なくし、値上げ時期を出来る限り遅らせるのが長計のテクニック。
長期修繕計画での見通しなら、それにそって修繕積立金の
値上げの修正はしなくちゃいけないだろうね。
それに、修繕積立金と管理費は別途にかんがえないといけないよ。
管理費があまるから不足している積立金に回すという発想じゃあねえ。
管理費があまれば管理費の値下げをやればいいし、積立金が不足するんであれば
修繕積立金の値上げをすればいいだけのこと。
建物修繕に多額のお金がかかるので、臨時総会開いて修繕に関する決議をとろうとしたが、修繕金額が1業者の見積そのままだったので総会出席組合員から理事会の情報公開や理事会のやり方や金額に関して激しくブーイングが出たが、裁決の結果、無関心組合員の議決権行使書が効いて賛成過半数以上で可決された。
ところが理事会はブーイングが多かったことから、後日理事会で総会決議と異なる仕様（仕様ダウンしてしまった！）で金額を下げて決議し、広報で告知して住民説明会も開いたが、先の総会決議を無視したにもかかわらず再度総会決議をとらずに総会決議と異なる仕様ダウンの理事会決議案で修繕を実施した。
この場合、理事会自ら管理規約で規定する「役員の誠実義務」違反、すなわち役員自身が規約や総会決議を遵守しないで不誠実に業務執行した、ということになるのか？
監事なんか理事会に１回も出てきたことないから顔も見たことないわ。
186は理事会を信じるなら最後まで信じればいい。どうせわからないんだから。
総会後で決めたことであっても価格交渉してさらに安くなることは
よくあること。ただし、仕様を勝手に変えるのはダメだけどそこは程度の問題で
多少変更しても誰も問題にしないような部分は変わることもある。
業者にすんません仕様書間違っていて図面に一部修正がありますって
言われたらもう一回総会すんの？大勢に影響なければうちはしませんね。
182みたいなのは重箱の隅みたいな細かい点をつついて理事会に
クレームつけてるクレーマーですよ。ほとんどの人は問題にしてない。
(監事) 第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
2 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
3 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
