排水管の高圧洗浄　年4回は妥当でしょうか？

築27年で排水管取り替え工事を控えています。
高圧洗浄は年に２回です。
4回もしないといけないなんて！
聞いたことありません。

４００戸の団地型マンションです。今まではマンション管理士が理事長を務めていた組合です。
雑排水管は３年に１度洗浄をしてきました。今度は親管理会社の理事長に後退しました。
総会で雑排水管は毎年洗浄する案が普通決議で可決されました。年３回の洗浄を年１回に洗浄
する理由は、①築年数が２０年となった事　②に雑排水管が清潔になる事、③　トイレが
詰まって汚水が便器から溢れる事故が多い事。等々を管理会社は提案理由にしています。

反論　①はせめて年２回で良い、管の内側を傷つけるので出来たら年３回にしてほしい。（管理費等の節約を兼ねる）（給排水管の延命処置）
　　　③雑排水管とは関係ない。（トイレの詰まりは住民のマナーの問題）
　　　
　　　②はトラップが詰まる事が無ければ３年位は大丈夫（長期不在にする時は知人などに依頼して専有部分の給水管から時々水を出してもらう。）トラップに水を補給するた　　　　め。　　　　　　

先日の出来事ですが、台所の排水溝からあり得ない位の大きな音が鳴りました。ゴボゴボと水が流れるような音ではなく、何かが破裂したような爆発音のような・・・
その時は台所を使っていない状態だったので、びっくりしましたが、恐る恐る近づいて見てみたらどうもありませんでした。
流しの下も特に水漏れなどはありませんでした。
その２日後にも２，３度、ゴボゴボと水が流れてくるような音がありました。その時は爆発音というほどではありませんでしたが。
いずれも台所を使っていない状態で鳴ってましたので、私が留守にしている時も鳴っていたかもしれません。

一応分譲マンションで、１年に１度排水講の高圧洗浄はしていますし、私の使い方に問題があるとは思えません。
ただ、築３３年であること、賃貸化が進んでおり清掃や消防点検などには非協力的な住人が多いです。
おそらく、もう何年もいやもしかしたら何十年も洗浄してないような部屋もあるかもしれません。
また、住人の質もいいとは言えません。常識で考えたら流したりしないような物でも流してる可能性は高いです。

管理会社には報告しましたが、現在担当者からの連絡待ちです。なのでどのような回答が得られるかはまだ分かりません。
音が鳴る位だとあまり深刻になる必要はないかもしれませんが・・・
１年に１回だと「ちゃんとしてるマンション」と思われるかもしれませんが、おそらく半分位(４１戸)しか清掃には協力してないと思いますので。まさか３３年間一度も清掃してない部屋はないとは思うのですが。

高圧洗浄は回数が多ければいいというものでもないんですね？

築２５年の４００戸のマンションです。雑排水管高圧洗浄を３年に一度行ってきました。
何の異常もありません。毎年行うと清潔で良い事には変わりありませんが、高圧洗浄ホ
―スの先端の噴射口の金具が排水管の内壁に衝突を繰り返す回数が多くなるので摩耗が
早くなり、排水管の交換頻度が高まるので、それらを考慮して３年に一度にした。
ところが何も知らない順番制の理事が、管理会社の提案に乗って１年に一度行うことに
しました。交換が早まる事は念頭には有りませんが、清潔感を重要視すれば、これも良し。

皆さんにお伺いいたします。雑排水管の高圧洗浄を年４回もしたら、排水管
は短命に終わるのではありませんか、それでも清潔感を選択しますか。

雑排水管の更新は高額ですよ。

２４７です。
水まわりのトラブルは非常にやっかいですから未然に防ぎたいですね。

築浅物件でしたら、２年や３年に１度でもいいかもしれませんが、築３３年、しかも清掃してない部屋は毎回半分位と多い(正確には分かりませんが)。現在４１戸のうち確か２戸空き室。
大規模修繕計画ではもう排水管更新の時期なんですが、当然資金不足だと思います。

何故か理事長は「排水なんかはしなくていい」という考えの持ち主で(去年位に理事長に就任した新しい理事長です)排水管清掃、また建物の定期清掃も解約しようとしていました。
廊下、階段の壁なんかは、(風や雨、埃などで)自然と汚れるものなので普通はしないんですよ、と。

さすがにそれは阻止しましたが、そういう考えの持ち主なので、不安です。
マンションについての排水関係、詳しく知りたいです。
不注意ではなく、住人に何の落ち度がなくても全て自腹で修理しないといけないのでしょうか？

以前、真上の住人がトイレの水漏れ起こしました(うちの子、トイレで水遊びするんで～との事)が、その時はマンションの保険が使えましたので、私も上の住人も負担はしていません。
何かあっても保険が使えるのでしょうか？
管理会社の担当者からはまだ連絡がありませんし、いい加減な会社なのでいつになるか分かりません(今のところは何か被害が出ているわけではないので、緊急ではないのですが)。

変な音が鳴るのですが、ウチを含め上の階(配管って縦に繋がってますよね？)全部に洗浄をお願いした方がいいでしょうか？高圧洗浄は意味ないでしょうか？
私はもう３３年も経っているので短命でも清潔にして欲しいと思うのですがどうでしょうか？

築３３年のマンションで清潔を理由は理解できるが、雑排水管は、給水、給湯、
汚水菅を頻繁に（ねん４回）もすると危険ですよ。給排水管の内壁の傷や錆が
剥がれて亀裂が入ると交換工事になりますからね、これが怖いのですよ。

新築当時若しくは築浅の時に将来のこれ等のトラブル対処法を規約等で組合が
きめ細かく管理していれば問題有りません。
今まで管理会社にまかせっきりにしていた組合員の責任ですから、深刻です。
私なら、ここは売って安全なマンションに移住します。経験者です。

>>250 購入経験者さん

洗浄は関係ないと思う。
どんな音？

ロウコストマンションではトイレの排水音は発生します。
１、雑排水管＝台所、洗濯機、風呂、洗面台の排水の事
２、汚水排水＝トイレ＝汚水排水管
３、雨水排水＝雨水管
排水＝１，２，３を総称します。

完全に騙されていますよ。
マンション排水管計画が悪い可能性もあります。しかし、年4回は、あり得ない。
きちんとした排水管計画をしているマンションであれば、1回/3年で十分だと思います。

管理会社は結構利益採れるから回数が早まる。うちはマンション管理士の
理事長がいた時は３年に１回でしたが、專有部を買い替えて退去した途端
毎年洗浄するようになった。組合員は清潔になるからと喜んでいる。

この管理会社ではありませんが、理事長が舐められると、１年に４回なん
て事もあり得ます。バカにつける薬はありません。買い替えを検討した方
が良い。
そのうち売りたくても売れない時がきます。マンションの宿命です。

２５２さん、音というのは表現するのが難しいのですが、「ボンッ！」という爆発音、何かが破裂したような音。
結構大きな音です。
水が流れるような音ではありません。破裂、爆発音というのが一番分かりやすい表現だと思います。

実は昨日、業者の手配をして頂き、とりあえず見に来てもらいました。
破裂音というのはおそらく空気、だと思うとの事。
内部については分からないし、外から見た範囲ではどうもないとの事で、昨日は洗浄車の手配が出来なかったので、一応油なんかを溶かすというか除去するような薬剤を流してもらいました。

やはり今の段階で出来る事は高圧洗浄をして暫く様子を見る、本来は縦の階全てが同日に一斉にするのがいいのですが、そうなると日程が合わずなかなかすぐに実現できない場合が多いのでという事でとりあえずはウチだけですが。

それをしてみても、まだ音が鳴るようであれば、次の提案としてはカメラを使って内部を見る、とかになるそうです。
対応はとても良かったです。

ちなみに当マンションは築３３年ですが、今の所は年１回です。(４回ではありません)
ただ、高圧洗浄は実施してない部屋が多いです。

他の方の指摘通り、今まで理事会任せっぱなしにしていた組合員の責任も大きいと思います。
私は今はその事が分かっていますので、色々理事長に直接言ったり管理会社に言ったりしていますが、他の人達の意識、関心が低いです。

正直、もう買い手のないマンションになってると思います。
カテ違いですが、共用部分も酷いですし。

万が一、交換工事となった場合、組合負担でという認識でいますが、そうですよね？
念のため確認した方がいいでしょうか？

昨日の処置や高圧洗浄についても私の負担はないです。もしカメラで内部を確認したり次の段階になると費用の事があるので、組合と相談してという事になると言っていましたから、やはり組合負担だと思ってるのですが。

貴方のマンションの構造が解りませんので、推測ですが一つだけ提案します。
間違いでしたらお許し下さい。築３３年でしたら共用部分の給水縦管の頂部
は圧力調整器は手動になっているのではないかと推測します。ためしに、

お宅の階の最上階のメーターボックス内に給水縦管の最頂部が有りますので
その頂部のところに圧力を抜くハンドルが有りますので、水受けを準備して、
蛇口の所で水を受ける準備をして、ハンドルを開くと圧力が抜けて水がいき
よいよく流れでます。赤水から普通の水の色に変化すれば、汚れた水と圧力がぬ
けた証拠です。試してみてください。案外管理会社はこの管理はしていません。

その後様子をみて駄目なら次の方法を考えましょう。
質問ですが温水器はガスですか、電気温水器ですか。＞

２５７さん、有難うございます。
一度その方法やってみたいですが、私に出来るでしょうか？
方法としては簡単そうですが、水が溢れて水浸し！みたいになったらどうしよう・・・・と思っています。
まず圧力調整器は手動になっているかどうか確認してみます。


ご質問にお答えします。ガスです。
宜しくお願い致します。

給水システムを教えて下さい。築３３年になりますと、受水槽が屋上にあり、
給水は水を上から落下させて各戸に給水するシステムでしたら２５７の方法
はよくないと思いますので管理会社に相談して下さい
２５７の給水システムは水道局の水を受水槽に貯水して、加圧ポンプで全戸
に給水するシステムです。
大変早とちりをしてしまいました。給水システムにより圧力調整器は自動と
手動があります。
給水システムの問題（音等）は標準管理規約コメント別添２の表で検索して
見て下さい。
高置水槽方式でしたら圧力調整器はないかもしれません。どなたか教えて下さい。

築３３年でしたら、管理が専有部分の工事（リホーム工事）等に対して、適正な
ルールを決めて、管理者の指導監督を徹底していたマンションでしたら問題はあ
りませんが、各組合員が勝手に業者に思いどうりの設備等の配置変更がなされて
いるマンションは結構多いみたいです。
専有部分内の管理には組合員任せになりがちですので後で取り返しのつかない事態
になっているケースが多いみたいです。

私が日頃より管理士等にも専有部分内にある法定共用部分以外の専有部分は規約で
共用部分にして組合が管理するようにする理由は、漏水等により組合員同士のトラ
ブルを避ける意味でもあります。
法定による共用部分以外の専有部分は規約により専有部分にして、その費用は定期
的に組合費で修繕計画により負担すればマンションは安心して永住できます。

２５８です。
今の段階では給水システムは分かりませんが、屋上に何かあるようです。
下にもタンクみたいなのがあり、それは年に１回業者が清掃による清掃をしていて、その日はお昼から夕方位までは断水です。
多分、屋上の方は中がどうなってるかの確認は写真でしか出来ないと言っていたような気がします。
下の方は中を開けて清掃出来るけど、屋上の方はそういった事が出来ないので理事長が「毎年写真で確認させてもらってました」と言っていたと思います。

リフォームの件ですが、一応規約はどこのマンションでも決められているような常識的な規約だと思います。
ただ、管理は出来ていません。全くです。
一応、リフォーム時には上下左右の同意書を提出はしてるはずですが、好き勝手にしてるのではないかと思います。
特に不在区分所有者が多く、４１戸のうちの半分位は賃借人が入居していると聞いています。
高い家賃を取れるマンションではありませんので、持ち主は入居者が出て行って後、簡単なリフォームはしてるみたいですが、フローリングなどは遮音等級も守られてないので上の生活音は響きまくりです。
そういう意味では持ち主が「お金をかけない」ので設備を勝手に変更とかお金のかかりそうな事はしてなさそう。
ずっと長く住んでる所有者もリフォームとかはしてないと思う。
バスタブの交換とか、フローリングの張り替えとかそれ位じゃないかな・・・特に老人はお金を出さず出費を抑える事しか考えてないので、設備等の配置変更なんかはおそらくないと思います。

ただ、使い方は悪いと思います。おそらく台所に油とかドバドバっと平気で流してそう。トイレもトイレットペーパー以外の物も平気で流してそう。
何か愚痴みたいになって申し訳ない。管理会社にも組合にも管理の悪さを何度も指摘しましたが全くダメでした。

>>256 購入経験者さん

十中八九給水管のウォーターハンマー。
圧力抜くのと、簡単な防止装置つければなんとかなるけど、どこが問題なのかだね？

洗濯機の水栓が古いのに、全自動式になってるってのだと、よく鳴るよ。

レベル低い管理会社だとわかんないと思う。

年に4回も洗浄してたら排水管ダメになるよ。

年に4回なんてありえません。年に1回で十分です。築年数も若いので定期的に清掃してれば問題ないです。
50世帯なら普通に考えて、150000円前後でしょう。75000円は安すぎます。しかも、そんなに高圧洗浄かけると、圧力の問題がありますが排水管にも負担がかかります。排水菅の寿命が短くなります。年に1回しっかりとした業者に頼んで下さい。

byご近所さん　は洗浄業者さんですか？　価格も高いし、衛生法などで決まっていません。その証拠に、賃貸マンションなどは10年やらないのはザラです。
うちは5階建ですが、毎年やっています。毎年は必要ないですが、安心料みたいなもんです。わたしは3年～4年に1回で十分だと言ってますが、長年の習慣で住民がいう事を聞きません。私の弟は大手ゼネコンのOBですが、やる必要ないと言ってます。
建設や設備のプロは、せいぜい5年～7年に1回でいいと言ってます。
ちなみに私は名古屋市の200世帯集合住宅ですが、1回1軒￥1420円です。

雑排水管＝台所、風呂、洗面所、トイレ、洗濯機
排水管　＝雑排水管＋雨水管

でどうでしょうか。？

２６７さん、２００世帯で１戸当たり？￥１４２０円は安ですね。良く考えると、この金額で
できないことはないですよね。経費は人件費ですし、洗浄時間は１戸１０分くらいで済みます。

うちのマンションは築２０年で２６０戸で１戸当たり￥５１００円です。３～４年に１回を
今年度より１年に１回洗浄清掃をするように管理会社が提案し理事会が承認し総会でＯＫです。

以前はマンション管理士の理事長でしたが、今度から順番制の理事会になってから相当多くの
小修繕工事費５０００万位予算が可決されました。

組合員からのクレームはありません。おめでたい管理組合です。

普通の建物なら、建物内部の排水管は毎年する必要はないけれど、建物外部の排水管や合流桝や最終桝などは年に一回くらい行ったほうが良いと思います。
適当にやる業者が多いので清掃にきた時には注意して下さい。
うちのマンションは毎年おこなうのですが、以前、一度ですが業者がかわった時、部屋に来た時に挨拶もせず、作業着も着ない普段着で、廊下にブルーシートの養生をせず、ずかずかと自分の家にように上がり込み、高圧ホースをむき出しで持ち込もうとしたので、廊下が汚れると言うと、大丈夫っす、これ綺麗っすから、とため口でした。
もう一人は勝手に部屋に入り作業を始めだしたが、キッチンと洗面所の下をみないで短時間で終わりました。
普段の半分以下の時間でした。
大丈夫かなと思ってたら、後日、管理会社から改めて清掃をやり直すお知らせがきました。
いつもの業者がきて、丁寧に清掃をしてくれました。
作業に来た人にきくと、外部の排水桝で詰まりがでたそうで、それは清掃が雑だったからだと自分たちのせいではないのに申し訳ないと謝ってくれました。

業者は同じでも、担当によって対応は異なる。管洗浄を丁寧に清掃してくれればよい。

築２０年ぐらいのマンションですが、今まで一度も高圧洗浄はしたことが
なかったそうです。
洗浄液等は配布していたそうですが。
それで高圧洗浄をしようということになって業者に調査してもらったところ
配管が錆びていて高圧洗浄をしたらそれが破れる恐れがあるのでできません
と断られたそうです。
２年に１回はやった方がいいと業者の方はいっていました。

共用部分の排水枡から大量の汚水が溢れる事故が多発した。新任の組合雇用のマンション管理士
のフロントが調査した、

過去の専有部分の雑排水管清掃時に、共用部分の排水管の清掃を手抜きしていることを発見した。
理事長が管理会社に注意して、業者の変更をした後にはトラブルがなくなった。

過去の役員は順番制で全ての業務を管理会社に委託して、業務や会計のチェック能力は無く放置
していた。

理事は、全ての管理業務は、管理会社に委託費を払っているからチェックなどする必要はないと
の意見であった。

この管理会社の手抜きを防止する為に役員の立候補制の規約を制定し、フロントを組合雇用とし
た。

１階の部屋に２階から漏水がありました。
原因は高圧洗浄時に最上階から行ったため１階の横引き本管が
詰まって２階付近までいきそこから漏水したとのことでした。
保険はマンションのものではなく、業者の保険ですましましたが、
次回からは下から上の階での洗浄となりました。

ド素人でも解る。雑排水管の洗浄は下階からしましょうね。

>>267 たそがれ裕次郎さん

ゼネコンや建設、設備のプロなんて、配管の寿命やメンテについて、ほとんど何も知りませんよw
どうせどれも長期維持する仕事の人じゃなくて、新しく(リフォーム含)取り付ける人でしょ？
5〜7年に1回しか洗浄しなくても、それが直接の原因で配管が壊れたりはしませんが、溜まった汚れを除去するのが難しくなったり、清掃自体がつまりの原因になりかねません
溜まった汚れを除去する掃除方法もありますが、配管に負荷をかけるものもありますから、おススメしません
できれば簡単にでも毎年やっておいた方が安上がりに済むよ

ぶっちゃけた独り言です。
洗浄作業(部屋内の作業を専用部とします)の上から下から論争ありますが、共用部の共用竪管・共用横引き管・屋外桝(第一桝から公共桝まで等、何処の桝まで作業するかは管理会社とのお話次第)が綺麗に作業出来ていれば上からやろうが下からやろうが、気にする必要はありません。
ただ、これは共用竪管から公共桝まで異常が無いこと前提です。
異常に関しては面倒臭いので書きません。

>>268 匿名さん



雑排水管：台所・浴室・洗濯場・洗面
汚水管：トイレ
雨水管：雨水
基本これです。(基本的にはです)

年4回はどう考えても多いですよね、しかも安過ぎる
回数を多くしないと流れが良くないのでは？
勾配が悪い建物は1年もたない事が多いですね
いまは小型ＣＣＤカメラで管内が容易に観る事が出来ますので調べてみてはどうでしょうか
以前に住んでいたマンションは築15年でしたが1度も排水管洗浄をした事ありません、詰まったという話も聞いた事がありません
排水管は適正な勾配と管径と設計が良ければ通常使用では詰まる事はありません、そもそもよく詰まるマンションは設計、施工が悪いものです
管理会社、業者に責任転嫁せずそのマンションを建てた建築屋に相談する事ですね
良く詰まるマンションは建築屋、施工会社が倒産してるところがほとんどです

『アコロ』で検索してみてください。
ここの会社は他の高圧洗浄会社とは洗浄工法と技術力が違う会社です。老朽化配管とかの時代に合ってますね。

配管洗浄は、普通年一回で、費用は立地場所、規模にもよりますが一軒3000円位です。通常三人でやってます。
それくらいの単価じゃないとキチンとした作業信用できないです。

ディスポーザーあるなしで回数は変わってきます

うちの会社は、管理会社からの依頼でマンションの高圧洗浄を行ってますが、どこの管理会社も年一回ですね。料金は、1世帯あたり2500円です。もし不在があったとしても全世帯分の料金を頂きます。正直3500円は欲しいのですが(T ^ T)
1500円では雑になると思います。

二回で充分ですよ！

中華料理屋かよwww

>>279 通りすがりのおじさん 2018/06/09 07:48:02
>>いまは小型ＣＣＤカメラで管内が容易に観る事が出来ますので調べてみては
>>以前に住んでいたマンションは築15年でしたが1度も排水管洗浄をした事ありません、詰まったという話も聞いた事がありません
>>排水管は適正な勾配と管径と設計が良ければ通常使用では詰まる事はありません、
>>そもそもよく詰まるマンションは設計、施工が悪いものです

＊小型ＣＣＤカメラで管内の点検を行い状態が悪いと高圧洗浄を実施。
＊５年～７年に一回で良いとおもうが。中規模修繕（１２年～１５年）後は３年～５年に一回では駄目なのか？

もう出尽くしたようですね。いろいろ参考になりました。

一般的な高圧洗浄では、年１回。
専有部分に立ち入らなければならないので、洗浄方法にもよるが、２、３年に１回でいいというものある。
築２年６月と新築に近いのなら、実施していなくてもいいかもしれない。

高圧洗浄の検収条件ってなんですか？
当マンションでは、ホースを一定時間入れて「ハイ、終わりました！！」って。
本当に効果があるか疑問で、こんなものに100戸で60万もとられているとなるとばからしいとかんじます。

ホースの中は高圧でも、雑排水管の中は高圧にならないんじゃないでしょうか？
相当、詰まっている時のみ有効だと思いますが排水管の中が綺麗になる事はありません。

お呼びです

弱パンチ連写

弱パンチ連射

大抵の雑排水管清掃は専用車輌&3人1組で行われる。
対象はキッチン・洗面所・バスルームの３ヶ所です。
１戸あたりの作業時間は、せいぜい15分ほどです。
３人で行うので、1戸あたり延べ45分となります。
人件費的には、地域差はありますが800~1000円ほど
の作業です。(要参照：各地の標準労働賃金実態)

商売としては専用車輌や作業道具の維持費用や交通費
(燃料代)と、儲けを足して1戸2000円で充分儲かる。

が、これに管理会社へのマージンが1000~1500円は
上乗せされるので、3000~3500円が各戸の居住者様の
負担額となるのです。

但し、小規模物件では１日あたりの生産性が落ちる
ので若干高額になる傾向があります。規模に関係なく
どのみち１日１現場の仕事となるので、１日分の
アガリ(売上)を確保する為です。10階建てで１フロア
に3戸程度だと非常に非効率ですが、単価を上げて
折り合いをつけてます。

もうお分かりかと思いますが、10~15階建てで100~
150戸程度はとても効率よく１日で30~50万のアガリ
(売上)が得られる。

１戸あたり１回6000円も負担させられてる管理組合
は、良心的な清掃業者と管理会社をご検討願います。

排水洗浄に高圧洗浄？うちのマンションは低圧ムース洗浄とやらで年1洗浄してるよ～
アコロで検索してみてください。

東急コミュニティーの管理物件は収支報告書で雑排水管洗浄工事費（洗面所・台所・風呂場）を１専有部分の支出割合を割り出してみて下さい。
私のマンションでは500戸超ですが1専有部分の支出が７．０００円くらいになっています。
1年に1度で作業員1人で1部屋１５分くらいで洗浄は終わります。