【管理会社】日本ハウズイングってどうですか？

管理会社の過剰な修繕提案を阻止するには、管理費の適正な水準をよく考えなければいけない。小規模の修繕は管理費から支出されることが多い。たとえば１００万円以下の修繕・改良工事は管理費からの支出と規定するケースがある。したがって、管理費の準備残高(黒字幅）が高水準になっていると、管理会社はこれを狙ってくる。修繕工事の大義名分はどのようにでもなるので、こじつけでプランを仕掛ける。管理費準備残高が高い水準にあるということは、要するに管理費の取り過ぎになっているということ。理事会は、面倒がらずこれを修正することが大事だ。最終的に大規模修繕時に修繕積立金への合流が可能と考え、これを放置すると、管理会社の格好の餌食となる。管理組合と管理会社は互いに誠意をもった協力関係になければならないが、半面では利益相反の関係にもある。この点をしっかり頭に入れて理事会がリードしなければいけない。

>>652
管理会社がいかに「狙って」きても却下すれば済む話。
言われるままに工事を承諾するおめでたい管理組合だと、管理費をどうこうしたところで、長期修繕計画のほうで既にケタの違う暴利を許している。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

管理会社と管理組合との結託がひどくなってきてるように思います。

この問題は大きく社会問題にするべきだと思っています。

皆さんも気をつけてください。

「管理組合」でなく、特定の理事会と結託の意味ですよね。
であれば住人でその理事会を総会で役員を入れ替えるなり、何とかすればよい話で、それができないという住人の意識の低さ不感症が問題ということですね。社会問題というのかは微妙ですが。

なんで仕事しない管理人をすぐやめさせないのか…

プロパレス

管理会社の修繕プランを管理組合が大幅に見直し、見事なアイデアで思い切ったコストダウンを実現した例がある。800戸以上の大規模マンションで、何カ所にものぼる自転車小屋(平置き）のリニューアル時期が来た。塗装工事が主だが、トタン板の囲い(壁）はへこみや劣化もあり、その修理も必要で、かなりの出費が予想された。同マンションでは、もともと管理費・修繕費ともギリギリに抑え込んでいたため、理事会メンバーは緊張した。逆に管理会社にとっては大型案件であり、工事指定業者の紹介に伴う手数料収入は大きく、儲けのチャンスだった。理事会は知恵を絞った。結果、トタン板の囲いを全面的に取っ払ってしまった。屋根と柱だけの自転車小屋にしたのだ。雨天時に自転車が少し濡れやすい問題はあるものの、これは次のような効果を上げた。
　◎いずれの自転車小屋も、もともと寒椿などの生垣で囲まれていたため、壁を取り除いても違和感が全く無いどこ　　ろか、緑が目に入り、緑地帯が一気に増えた感じとなった。
　◎無機質なトタン板の壁がなくなり、風通しが良くなった。
　◎修繕費を大幅に削減できたほか、定期的に塗装をやり直す今後のメンテナンス費用も決定的に縮小された。
これは見事だった。まさに管理組合主導の修繕事業であり、真剣にやれば、これだけの快挙が可能。大きな儲けを逃した管理会社の現場スタッフがその後どうなったかは知らない。

自分らの利益にならない仕事は後回し。二年補償も適当にやらせて、おかしいしやりなおしてってみんななってんのに半年ほったらかし。

ほかにもそんなマンション、たくさんありそうです。理事会がしっかりしないとダメですね…

　築二〇年以上経つ大規模マンションのＡ管理組合組理事会メンバーは平均年齢が六〇歳後半だ。もともと住民の意識が低く、管理会社の格好の標的となっていたが、このところ、ひどいケースが目立つ。あるとき、管理会社が災害時の消防車など緊急車両駐車のため、一般車両の駐車禁止区域を設定しようとライン引き(黄色のゼブラ線）を提案してきた。一定場所の面積四〇平方メートル以上を一般車両の駐車禁止区域とするものだ。
　理事会は、当然の必要措置として即ＯＫを出した。完成してみると、ぎょっとした。ゼブラ線の数の多さといい、その幅の広さといい、明らかな過剰設計・過剰工事だった。どうみても数は三分の一、線幅は二分の一で済む。つまり二倍、三倍の水増し工事だった。景観にも影響するほどのハデハデのゼブラ線に住民からも苦情が出たほどだ。
　反面教師として言えることは
◎理事会は、管理会社の提案プランについて、その中身を設計上からも具体的かつ詳細にチェックしなければいけない。
◎管理会社の提案プランは、自社受注にしろ、指定業者活用にしろ、自らのマージン拡大のため、過剰設計・過剰工事になりやすい。管理会社と工事会社は同じ利害に立ち、結託しやすい。
◎管理会社の提案プランは、最初から大げさに計画され、二、三割高くなっているケースが多く、常にプランの縮小余地がある。
　理事会が真剣に議論し、本気でチェックしなければ、結果は悲惨であり、理事報酬を受け取る資格もない。

住まいに詳しい人様
専有部分からの水漏れ工事で管理組合加入火災保険の居住者包括賠償特約を請求する場合、
専有部分工事の発注者が理事長、マンション管理費で支払い、請求する保険金を管理費に戻入することは問題ありませんか？

お尋ねの件において、被保険者は区分所有者です。従って請求権・受領権とも基本的には該当する区分所有者にあります。手続き上、賠償責任を負う者が請求し、被害者が受領できます。占有部分の個人賠償責任保険（特約）ということでもあり、管理組合が契約者だからといって請求・受領者となるわけではありません。管理規約等で規定する「理事長による請求・受領の代理」は共用部分についてと解され、占有部分に関しては基本的に上記の解釈となります。

No.664様
何故、専有部分の加害者（区分所有者）個人の賠償の立て替えを管理組合が管理費でするのですか?
大問題だと思います。
賠償責任は加害者→被害者です。管理組合は関係ありません。（住まいに詳しい人様の回答のとおりです）

まず、理事全員が保険の内容と手続きを理解しないといけません。
管理会社（代理店）ではなく、保険会社に正しい説明を聞いてください。

工事の受注をしたいがために、管理会社（代理店）は、正しい説明を言いませんよ。
気をつけてください。

保険での工事ぐらい
管理会社に儲けさせて上げようよ。
管理は、バランスが大事、

専有部分からの水漏れ工事は個人賠償特約だから、管理組合には請求権・受領権はありません。
工事発注は当事者の話し合いにより被害者もしくは加害者であり、共用部分でないので理事長が発注することはありえなし、かかわる必要もありません。
請求書には担当者以外にも支店責任者も社印押印しているはずだし、その時点で管理組合に請求はしないのでは？
理事会でも支払伺に基づき理事長・副理事長・会計担当理事などが確認するル－ルなっているのでは？

当マンションは数年前まで日本ハウジングが管理していました。日本ハウジングの会社と隣接しているので、マンションが立てられたときから、日本ハウジングの関係者が数部屋もっています。会長？も区分所有者として存在しています。しかし、先日知らされたのですが管理規約を確認したところ日本ハウジングが管理していたころから、議決権が操作されていまして、5とか6とか3とか？！？！ありえない数字の議決権が記載されていました。通常は一部屋につき、1ですよね？大規模修繕といえば、2年前まで30万円しか修繕積立がなかったんですよ！そして、屋上漏水工事のみ。しかも550万円。他社いわく、200万円かからないそうです。日本ハウジングって、こんな管理をする会社です。区分所有者の会長さんはこのことご存知なのでしょうか？賃貸にしていらっしゃるようなので、賃貸料が入ればマンション管理なんてどうでもよい区分所有者さんなのでしょうね、きっと。

この会社は本当にひどい。
1人のフロントが10〜20件くらいのマンションを担当しており、何せ対応が雑で、一般的なマナーもなっていない。組合にとって必要なこと＜担当がめんどくさくないこと。という図式で動いています。私は関西の殆どのフロントと会ったことがありますが、全て同じです。会社の体質がそもそもそうなんだと思います。絶対に働きたくないし、ここの会社が管理するマンションには住みたくないです。
おすすめの管理会社はあえて言いません。が、ここよりはどこも遥かにマシです。一番かわいそうなのは、この会社で管理人ですね。本当にかわいそう。

　大規模マンションＢ管理組合のエレベーターメンテナンス料（フルメンテ）は、計８基で年間５３０万円もの支出となる。一基あたり月間５万５０００円と高い。相手はメーカー系メンテナンス会社だ。
　エレベーターメンテ料は、独立系メンテだと、フルの場合でも月間４万５０００円程度（最安値だと３万５０００円程度）。メーカー系でも５万円超は割高とされ、５万５０００円ともなれば、どうみても高すぎる。しかも最近のメーカー系メンテは、独立系メンテの台頭に怯え、交渉次第で容易に独立系価格にまで引き下げてくる。
　では、なぜ冒頭のようなことになるのか。Ｂ管理組合は管理会社と「一括管理契約」(各種管理を統合的に委託)を結んでいるので、メンテ契約についても管理会社と締結。ところが、この管理会社はもともとメンテ部門など持っておらず、メーカー系メンテ会社に再委託(丸投げ)をしているのだ。なにもせず、間に入るだけで高額の仲介料を稼ぐのだから、メンテ料金は大幅に上ブレする。
　結局、Ｂ管理組合は、管理会社に１基月１万円（５万５０００円マイナス４万５０００円＝１万円）、年間８基合計約１００万円（率にして約２０％）もの暴利を与えている可能性が高い。これでは統合委託の意味はない。メンテを一括契約から外し、独自交渉・独自契約とすればよい。理事会は、情報を集め、交渉力を持たないといけない。管理会社もやり過ぎではないか。

マンション住人です。
日本ハウズイングの業務について間違いや、嘘の報告を指摘したら、陰でクレーマーとか、悪いことを企んでいるとか言われ、管理人や管理組合理事からも白い目で見られて住みづらい状態にまでなっています。

日本ハウズイングのフロントを名誉棄損で訴えたいです。

日本ハウズイングのフロントや社員を訴えた方、いらっしゃいますか？

　自分が正しいと思う場合、文献などから専門家の意見を引用して、正しさを立証の上、管理会社や管理組合理事会に質問状を提出し回答を求めるのがよいと考えます。いきなり提訴問題では面倒です。悪貨が良貨を駆逐するようなことがあってはなりませんから、正しいと思うなら「住みづらい」などと言わず、図太く構えてください。相手側の回答には専門家の見解をつけてもらってください。回答がないようなら相手が間違っている証拠にもなるでしょう。提訴が必要な問題なら、そのあとでもよいと思います。また、問題にもよりますが、住民説明会の開催を求め、多数の住民のなかで議論し、正否を問うやり方もあります。水面下や個別ではなく、公開の場で意見を戦わすのは非常に効果があります。

管理会社から派遣された管理人の金銭不祥事が相変わらず起きている。日ハでもけっこうあるようだが、理事会としてなんとか防ぐ方法を考えないといかんと思うのだが。

管理人の採用にあたって、理事会も面接に立ち会う又は管理会社から来た管理人の承認権を理事会が持てるように
管理規約を改正するのです。

あとは、理事会で給料を指定してはどうでしょうか？

管理人の日給は7,000円前後です。
時給だと850円前後が主流です。
例えば、時給150円上げて1,000円にすれば、質の高い人材がきます。
50才未満の若手もくるかも知れません。

一般的に管理会社は、受託管理費の25％～45％が粗利だと言われてます。
時給を上げた分の負担は管理組合になりますので逆算して下さい。

規約変更する意味ないでしょ
管理組合で面接して理事長が契約すればいい

管理人の社会保険をどうするのかなどの検討がされてないようなので
その点の見直しは必要でしょう
現状で150円プラスするのは給与なのかどうかも問題


しかし保険の件とか管理会社も悪ければ
住んでる方も相当悪そうですね

６７４さんへ

　管理人の金銭不祥事防止対策として管理組合がやれることは、管理人の定期的な交代を管理会社に求めることです。大規模マンションになると管理人が二人はいます。一人は窓口、一人は会計担当などとなったりしていますが、少なくとも会計担当は同一人物で最大でも期間４，５年とし、それ以上の継続はしないことです。
　同一人物の長期化は不祥事の原因となりえます。これはその人の信用・信頼の問題ではなく、信頼できる人でも交代してもらうということです。つまりメカニズムとしての不祥事防止対策を取るということです。一般企業でも経理部門では同じ人間を長期に置きません。仕組みとして防止策を講じるのです。
　これは管理会社の側からみてもよいことなので、管理組合、管理会社双方の利点となり、実現しやすいはずです。とにかく管理組合としては同じ管理人による会計担当を長期化させず定期的交代を管理会社に要求することが必要です。

　
管理人の金銭不祥事は確かに管理会社としても大変困ることですよね。
とくに会計担当管理人については、管理会社の人事ローテーションとして長期の固定化を避けるべきでしょうね。
ちゃんとした管理会社は、そういったことをすでにやっているのではないんですか。その辺、どうなんでしょう。
一般論からいっても現場人事の定期的な回転は業務活動の活性化のうえでも大事なことなんだと思いますが。

日本ハウズイングは良くないと思います。日本ハウズイングの管理するマンションの近隣に住む者なのですが、マンションの電波障害で共同アンテナから電波を受けていました。
そのアンテナを何の案内も無く切られました。おかげで数日間テレビを見られない生活です。
説明を求めましたが誠実な対応はしてもらえません。
あげくの果てに言うことが、日本ハウズイングは管理をしているだけで、責任は理事長にあると、自分の客であるマンションの理事長に責任をなすりつけるのです。
こんな会社は管理会社とは言えないのでは？

日ハの管理人は裏では常に理事会をあやつり、何かあると、後ろに隠れて理事会の責任というやり方。これはもう体質として染みついている。確かに最終責任を負っているのは管理組合。しかし、あまりにずるいやり方が目立つ。たとえば、自社の儲けにつながる修繕プランを大義名分を施して理事会に了解させ、住民から過剰措置として批判を浴びると、「理事会が決めたこと」と知らんふり。もちろん理事会もしっかり自主性をもたなきゃいけないが、管理会社の姿勢も問題だ。誠意を持って臨んでもらいたい。経営陣は会社発展を考えるなら、修繕ノルマの是正など襟を正さなければいけない。

最近の総会議案　修繕工事については「施工業者は理事会に一任する」との文言が追加されています。
業務委託費が安い分、修繕ノルマがより厳しくなってきたのでしょうか？

日本ハウは上場企業!!
透明性のあるいい管理会社よ！

マンション管理の最適化について管理組合の理事メンバーは自らが当事者だということを明確に認識しなければいけない。大規模マンションになると、管理業務を管理会社に「統合委託（全部委託）」しているケースが多いが、だからといって理事会には責任が無いなどということにはならない。このことをはっきり知る必要がある。
もちろん管理会社には受託責任があるわけだが、マンション管理の当事者はあくまでも管理組合(理事会)であり、管理会社に委託した管理業務が正しく行われているかを監視(チェック)するいわゆる「委託責任」を負っている。これが当事者としての住民に対する最終責任ともいうべきものだ。
要するに理事会は政策の意思決定者であり、当事者という意味でその政策の遂行者である。統合委託していると、マンション管理は管理会社が行っているもので、理事会の責任とは関係ないかのようにとらえる理事がいるが、とんでもない勘違いだ。
以上のことを理解すれば、管理会社の提案プランにめくら判を押すようなことはなくなるはずだ。同時に理事会メンバーが情報を集め、勉強をし、提案プランの是非について管理会社とも十分な議論ができるようにしないと管理の最適化は図れない。素人だからと逃げてはいけない。今はネット時代だから素人でもすぐに多様な情報を入手でき、理論武装が可能だ。

日ハは数字から見ても、管理棟と管理戸数からして酷すぎる人員配置。
こんなの利用しようと支援してもゴミ会社。一度潰してからのほうがよかった。
ゴミマンション管理会社で、これが住んでいるマンションの管理会社だというと
価値が下がる

数字をだしな
他のまともな管理会社の数字もだよ




根拠なき中傷はあかんな

管理人の質が悪い、掃除は全然してないし１日座っています。
変えてほしいと言ってるのに取り合ってくれていません。
この会社、評判が悪いのが分かります。

683サンの言うように理事会が情報収集し理論武装しないといかんのはわかるが、ウチのマンションは築２５年以上、理事は高齢者がほとんどでパソコンも持たず、インターネット検索と無縁の人もいる。しかも男女平等とかで半数は女性が占める。結局、調査らしい調査もせず、議論らしい議論もなく、安易に管理会社の提案事項を承認するといった情けない状況になっている。なんとかしなければとは思うのだが。

そういう組合員は、やられほうだいでもしかたなし

どうせ理事報酬ぐらい出ているでしょうから、先行投資でパソコンくらい買ってもらいましょう。ネット検索は高齢者でもだれでも簡単にできること。またネット情報だけでなく、いろんな本からも情報は入るはず。理事ではない一般住民からの知恵や知識もどんどん集めればいいんじゃないですか。やる気の問題なんだと思いますよ。とにかく自分たちの問題なんですから。

担当者がひどい。
管理費の振込が少し遅れたら、電話が掛かってきて、先月はいつ振込で先々月はいつの振込等、振込が遅いように言われた。
月末までの振込期限内に振り込んで滞納もないのに、大変不愉快な上から目線で人を責めたてるような
がらの悪さだった。
その上、担当者は電話で振込確認をした後で、倍額の請求書を2日以内に送ってきた。
まともな会社とは到底思えない。
滞納をしてもいないのに、この会社はどうなっているのか。
とても大手とは思えない会社です。
管理費の管理がいい加減です。

>管理費の振込が少し遅れたら、

??? １日でも遅れたら滞納だぞ
｢少し遅れた｣とは何日遅れたのかね

「間違いだらけの大規模修繕」(ダイヤモンド社、伊藤洋之輔著）は非常に参考になる。この種の本は、ほかにも色々とある。理事は勉強をしよう。気合いを入れて勉強をすれば、管理会社とも十分な議論ができる。やる気がなければ、カネをどぶに捨てるだけ。自分のカネを捨てたいと思う人間は一人もいないはず。その気になれば、すぐにセミプロくらいにはなれる。それが今の情報化社会だ。管理会社との議論の中で、疑問点はどんどん問いただしてみよう。相手の答え方次第で真偽のほども明らかになる。

甥がいるけど
この会社に勤めているが
クズ
役職をもらったというから信じられない。

「間違いだらけの大規模修繕」を読みました。著者は外装専科の社長なんですね。こういう方もいるんですね。世の中、捨てたものではないと思いました。理事会の人たちは、こういうのしっかり読んでほしいな。実態をよく把握しておかないと、住民の利益を守れないと思います。自主管理でも統合委託でも情報収集の大切さは同じですね。　

№６９５さんへ

そんな事はあり得ないでしょう。
その理事が知らないだけで管理組合とは
何かの話がついているんでしょう。
か、話を進めているところでょう。
と、思いますが？。

とにかく、儲けの考え方からの発想しか見えない感じの組織かな？死んでも、棺桶に持っていけないのに、何をやっているのかな！笑ってしまいますよ！バタバタしててね！

６９５－６９８の方々へ
何を言っているのか、さっぱりわからない。もっと日本語を正しく使って、論旨も明快に。こんな文言では情報交換・意見交換にはならない。内容をはっきりと。せっかくの掲示板なのだから、きちっと書こう。