【管理会社】日本ハウズイングってどうですか？

>500

No495、496を投稿した者です。 度々申し訳ありません。

これは、日本ハウズイングと、清掃業者の間の契約が、請負（下請け）なのか、外注なのか、ハッキリしておかないといけません。もし外注していれば、というか、管理組合と日本ハウズイングの間で、

『清掃・営繕その他については、全て外注業者で行う。従って、住人はこれら業者に対して直接指揮命令だできるものとする。住人の指示における労災発生等については、外注業者の責任において労働安全法に基づいて処置するもとし、住人は責任を負わない。ただし、危険作業または無資格作業になると外注業者が判断した場合。これを拒むことができる』

といった契約にすればいいわけです。まず管理組合から、日本ハウズイングの担当者に連絡してソコを確認し、もし下請けであって、かつ作業が雑、と言うときは、社員が立会してください！　と要求すればいいんです。
（上記で無資格作業、というのは、電気工事、水道工事、ガス工事、電話工事等の、有資格者でなければ行えない作業のことです）

当方のマンションの場合は、完全常駐ではないのですが、日本ハウズイングの管理人が管理室に詰めていて、清掃作業等の時は立会・共同作業していますね。管理人が居る時にそういう作業をやるようにしているようです。
（この管理人さんも、偽装請負ではない、という保証なないんですが・・・）

管理人さん個人は非常にシッカリキッチリした方で、リタイア後のアルバイト（多分、嘱託？）のようなんですが、当方の今の本業の一部、ＩＳＯ規格の審査なんかも知ってましたし、共有部分への無断立ち入りやポスティングにも目を光らせてくれています。この方は頼りになるんですよ。

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素晴らしい常駐管理人さんで羨ましい！しかし、管理人不在のマンションの場合もありますから、一律決めて、重要な法定点検を伴う作業及び特別清掃並びにスポットの大中修繕等は社員が立会うべきと思う。下請け業者に其なりの経費を載せて管理組合から一次元請けしている管理責任と感じます。管理人さんが優秀は分かりますが、全員がそうとは限らないでしょう！

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優秀な管理人だとしても、それに甘えて、保守点検及び修繕の監督させているとしたら、情けない！

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管理人の監理・監督→保守点検・清掃≦１００％、小中修繕≦１００％。支店の考え方及び事情によるが、ほとんど、都市圏では、管理人任せらしい。社員が立ち合わない理由はなんなんだろう。元請けでしょう！不思議です。

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504さんへ

内部情報を知るものとしてお伝えします。。。
社員が立ち会わない理由は・・・

立ち会いたくても、立ち会えないのが実情です。。。
理由は、
フロントマン1人の業務量が異常に多いためです。。。
また、
掲示板で皆様が感じている通り、
お客様中心ではなく、会社中心です。
大半のフロントマンは会社中心で仕事をさせられています。
お客様中心で仕事をするフロントマンは、、、
ほとんど退職していきます。

フロントマン1人当たり、
10～12物件ならきめ細やかな対応が可能になると思います。
しかし、
日本ハウズイングでは20物件前後担当してるため、
物理的に厳しいです。
完璧できめ細やかな管理を希望するのであれば、
管理会社変更しかないと思います。

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＞＞５０５さん
どこの支店ですか？都道府県だけでも。。
うちの担当の支店は１５件以下だと主張してますけど。

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地方支店は案外、住民思いの管理をしていると思う。変な管理をしてたら、地元に住めないし、事務所も構えることができません。

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ただ、地方は物件・戸数が少ないから、本社の指導でフロントの人数も制限されるかも！この会社標準の１人当たりの物件数上限が知りたい。まさか、マンション法で言われている(決められる？)３０物件じゃないでしょうね！

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地方って大阪、京都、神戸も地方ですか？

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>>505

立ち会いたくても立ち会えない、って、偽装請負が常態化してるってことですね。
（外注でなく下請けなら、の前提での議論ですが）

作業中の労災は、下請けが泣き寝入りですか？（「嫌ならもう注文出さない」っていう手口）

あと、保険の範囲（というか上限額）は、管理組合で決めてるケースと個別にやってるケースが
あるけど、保険の請求は、日本ハウズイングの下請けが見積を作り、保険で出る。

このとき、例えば30万円の見積で保険がおりた場合、それをキッチリ使うのが筋。ソコを、外注
でなく下請け使って、更に工事の質を落して、サヤを取る、ってのが「会社中心の仕事」ですね。

その辺りのカラクリが判ってて、住人の親族に本職の工務店を営んでる方が出張って、工事にも
自分の工務店から立会い人（購入時のリフォームをやった本人）を出した、という例は耳にしま
したが、このときは、経緯の中で、「ウチ（日本ハウズイング）は降りる」と言いだして、管理
組合が激怒したとかしないとか・・・

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何らかの事故→現地調査→見積書→保険会社査定→修繕→報告書→支払。大体、[全て処理します。安心して下さい。]何て言うでしょう。そう言われても、この流れの業務を一つの会社に任せてはならない。高いものにつくと思う。

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管理費は安くしているからといって、修繕費が高いのは許してよ！というのがあるとしたら、可笑しい！[降りる]て言われたら、管理も降りてもらったほうが、長い目でよい方向ということもある。

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５１０さんへ。貴方が言っている修繕は金額的にどのレベルか分かりません。基準法で決められいる工事費[専任技術者常駐監理]以下の修繕を発注しないほうがいいと思う。中小修繕工事は、まず、技術者及び社員の現場立合いはないでしょう。また、数千万の大規模修繕[専任技術者常駐監理？]も、下請け業者の担当者に、会社のヘルメットを被せて、実質的な現場所長をさせていることが見られるようです。監理と称して、定期的に現場巡回しているようですが、工事費全額を請け負いしているようです。そしたら、設計監理料の請け負いだけだと思うんですが、法的に詳しくないので、誰か教えて頂けないでしょうか？巡回の設計監理の役割しかしてないとしたら、修繕全般を行っているとする、総合請け負いをして、工事費全額を受注し、管理組合に支払わせるのは納得できません。

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偽装請負いと言われないように、小さな修繕も保守メンテナンスも社員が立ち合いましょう。業者に机上の安全等の指示をして、終わりとしたら逃げと思う。立ち合い業務を徹底しても事故は起こります。そのように、会社としての自己責任をとる。そうしないと、また、死亡事故が起こります。少なくとも、目の不自由な方、身体障害者に安心安全な業務を目指して下さい。

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「安心快適生活」のガイドブックとカードが届いた。
5月の総会で（すんなりと）承認された案件だが、サービス開始までに3ヶ月以上もかかるものだろうか？
（理事長への）売り込みだけは速攻、肝心の実務は後回し…なんてことはないでしょうね？

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[安心安全快適は]コ―ヒ―１杯の料金ていう話でしょう！この掲示板に、その実態を書いてあるみたいですから、最初から精読したらいいでしょう。

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＞＞５１５
お宅のマンション、導入したのかい？あ＊マンションの証明だよ。

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安心快適生活への管理費支出は、自治会への支出と本質的に同じで違法です。

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管理費の目的外使用だよ。

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違法なの？それで何で営業しているのかな！コ―ヒ―１杯の[安心快適生活]を管理組合とでなく、各戸と契約すればいい。素晴らしい商品システムなら、マンション以外の住宅にも評判を呼びます。ついでに、ビル・民間施設及び公共施設にも営業を掛けたらいかがでしょうか！日本全国制覇も夢ではありません。

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管理規約を破っているのは管理組合さんの問題らしい。

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？この管理会社が、個人契約の提案しているのに、管理組合が、契約主体を組合にしているということなの？全くもって意味不明です。誰かご指導下さい。

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過去レスみて下さい

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大目標。３０万戸×コ―ヒ―１杯≒１億円、年間約１０億円超。１戸１日１０円が歌い文句だとしても、凄い金額です。営業の狙いは１日１０円の[ト―ク、クロ―ジング]で受注ですかね？でも、これは、一時対応で、二次対応は、とんでもない費用がかかったりしませんか？要するに、一時対応のみで現地対応だけかな？緊急センターは、当然、一時対応で料金を請求しますが、それよりは少しましなだけですか？結果論から言えば、[安心快適生活]と[緊急センター]の対応は重複しているように思うし、どちらかのサ―ビスを解約しないと、料金の二重取りになるような気がします。

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[安心快適生活]も、サ―ビスと標榜しならがら、修繕・リフォ―ムの囲い込みと言われないように、地元の業者さん並みの修繕費で施工されることを切に願います。相手が素人でも節度ある提案・料金でお願いしますね！

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こんな風に一本化したらどうですか？[緊急センター・安心快適生活]サ―ビスとして、コ―ヒ―１杯の費用を出して頂いた個人・組合は、一時対応を無料とする。すっきりしますよ！

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緊急センターは有料なのか？

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№５２４で記載されたことが実態です。
日本ハウズイングは事実上投資なしで年間数十億円の会費収入があるんです。ことさら安心をうたい文句にしているところは、胡散臭い宗教団体のようなものです。
また、顧客から要望があれば業者を紹介し、ピンハネ分を上乗せして請求すればいいんです。
緊急センターはくせものです。ここに電話して稼働したら１万円以上の請求があります。初動で要望に対応できても出来なくても関係なく請求されます（これは我々のマンションで実際に起こったことです。理事会も抗議して数ヶ月後に請求を取りやめました。）
そもそも、「安心か否か」というのは各人の受け止め方次第です。それを臆面もなく「安心」と押し付けようとする経営体質に疑問を持ち続けていました。
この会社は「行儀の悪い企業」であり、その前提で言動を厳しく見極めないと落とし穴にはまりますよ！！

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うちは断りましたよ。断るところが７割から８割くらいじゃないですか？
管理費から専有部サービスに支出することに違和感を感じないってことは
管理費から香典もだしてるんじゃない？
管理費の使途は規約で決まってるんですよ。規約に反する総会決議は無効だよ。

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安心快適生活の中身自体は素晴らしいものじゃないですかね？
但し、あの料金でできるのは、管理組合一括契約だからです。反対してる人にもカネ払わせるわけですから。

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５２７さんへ。当然、緊急センターは持続する為に、開発費があり・固定費がかかるはずですから、委託管理費に入ってるはずです。其が管理明細書の入ってないとしたら、それは隠していると思う。[安心快適生活]サ―ビスと費用がダブルからかな？緊急センターを継続する為の、多大な費用が無料なんてあり得ないでしょう。

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そういう間接費を言い出したら、きりがないでしょ。日ハウ社長の給料の原資も、結局は管理委託費から出てるんですから。

緊急センターに電話して稼働したら１万円以上の請求があるっていうのは、契約書でどうなってるんですかね？
私もこんどきいてみよう。

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緊急センターに電話して、一時対応で現地に行けば費用はかかるし、委託契約書に明記されているはずです。書かれてなければ可笑しい。書いて無いから何をやってもいいとなります。契約社会の米国ではあり得ない。書かれて無いことは、契約内と判断されて請求できないかも知れないですよ！無料なのは、緊急センターの電話による受付・相談だけだと思う。ましてや、二次対応は、通常のリホ―ム等と同じでしょう。

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>>517
確かに「AHOマンション」と言われても仕方ないでしょうね。
総会の出席率は例年「1割未満」で、管理費の滞納住戸は軽く「1割以上」の実績を誇るマンションですから（笑）。

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担当者が変わる度に悪くなるな。
住人に会っても挨拶もできない。

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居住者満足度は何％だろうか。

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修繕の一般的居住者満足度。１００％≧修繕競争入札発注＞８０％＞修繕合見積発注＞５０％＞修繕査定発注＞３０％＞修繕特命発注≧０％。理事会・管理組合は、こんな感じと捉えて、合見積りを最低３社は取りましょう。大規模修繕工事以外の小中修繕の利幅・経費率は高く設定されていると考えて、小さな修繕も合見積りを取ることをお勧めします。半値も有り得ますから！

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だったら自主管理をお勧めします。
すべてにおいて安値追求するのであれば、それが一番！

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やはり本音が出ましたか？管理は極安値。工事の特命受注よろしくお願いしますかな？管理も工事も、ひも付きなしで、堂々と勝負する。そうしないと、違法じゃないですか？

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500さん ここの社員は清掃には立ち合わないのが普通です。

清掃作業の事は全く無知。いかに安く清掃作業をやらせることしかかんがえていないようです。
我々清掃業者にはただ綺麗にしろと言うばかり…
綺麗にするにはそれなりの洗剤を使ってそれなりの代金をいただけない限りはどこの業者を使っても永遠にいたちごっこでしょう。みなさんに言いたいのは何処まで綺麗にしたいのかと言うことですね！

表面の土砂だけ流してたださっぱりさせればよいのか？ それとも徹底的に床のシミ、油汚れを除去させたいのか？

だいたいの業者は落ちませんね。で逃げるはずです。あれは落ちないのではなく、安い金額で作業を請け負ってるから最低限の洗浄しかしないだけです。大体の業者二名〜三名くらいではないですか？
百世帯近くのマンションに二名〜三名で来て綺麗にしろというのがまちがいですので疑問があれば直接業者に質問したほうが早いでしょう

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清掃業務だけでなく、設備点検・その他保守メンテナンスなどに、技術者並びにその知識のある社員が立ち会っているのかな？まあ、管理人が立ち会ってますといえば其までです。どうも、大規模修繕も社員が常駐してないケ―スが多いみたいだし、下請け任せに近いと感ずる。管理組合からの元請けなのに、これって、業界では普通なんでしょうか？元請け責任はどの辺の業務に該当し、其を果たすための汗をどこで流しているのか？見えない。

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>540
最近、浴室リフォームする、ってお宅があって、マンション全戸に業者の若い兄ちゃんが挨拶に来たんだけど、下請けなんだよな。で、元請は立会するの？って聞いたら｢しない｣って言うんだよ。

それって、偽装請負ってやつで違法だよ？　怪我人出たら労災出ないよ？　って言ったら、全く知らないんだコレが。
（一応、ネットで『偽装請負』って検索してみ、とは言っといたけど）

清掃業者自身も、元請の立会なしで作業して怪我しても労災出ない、っていう知識すら無いんじゃないのかな。
それに、元請が立会なしで下請けの清掃業者とハナシする、って結構ボーダーだよ。

｢下請けなの？　外注なの？｣で、相手が知らないことの方が多いと思う。
｢外注です｣って知識ナシに答えた奴に指示したら、実は下請けで偽装請負だった、なんてケースはヤヴァイ。民事じゃなく刑事になるから、なんかあったときにケーサツ来るかも。で、来たら逃げらんない。

調書取られたら、送検されるか否かにかかわらず｢前歴｣になっちまう。前科、ってのは罪が確定して償った、ってことになるから、一定期間経過すれば（10年とか15年とかの長さだけど）記録が消える。でも前歴って一生消えない。
（交通違反のキップも、法的には立派な「前歴」、って知らない人が多いんだコレが）

「前科・前歴」で検索すると、結構上手いこと解説してるサイトがあるよ。WikiでもまぁOK・・・

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↑法律の詳しいことは解りません。でも、修繕及び保守メンテナンスの全ての実情は、ほとんど外注・丸投げだと思う。社員が立会うのは稀ではないですか？まあ、他の管理会社も似たり寄ったりです。でも、売上・利益を追及するノルマがあるらしいので、よっぽどなクレ―ムでないと、小規模な修繕金額では社員は顔を出さない感じです。法的・紳士的に外注しているのか？とみていますがよくわからない。管理人・下請会社対しての[善管注意義務]を社内で指摘しているに過ぎないような気がする。善管注意義務は、客先の管理組合に対して負うべきと思います。

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かなり評判が悪いようですが・・・もし管理会社を辞める場合どうしたらいいのですか？いま。ちょうど積立金を値上げする話になっているところです。

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>>554
簡単ですよ。管理組合の理事会で議案出して、流石にフロントマンは来る（関連議題が無ければ来ない、なんて極道も居るので、その時は強制的に呼ぶ。特に東東京支社ってのが酷いらしい）。

そこで吊るしあげにして、満足いく回答が無い、または体裁だけ良いこと言って実態が伴ってなければ管理会社帰るぞ、って総会にかける、って言えば良い。ウチのマンションなんか、夏（8月）に築30年のエレベータ交換の工事が予定されてたけど、次々に＊＊＊紛いの仕事がバレて凍結状態。なんせフロントマンだけでなく、その上長も逃げ回ってるらしい。一応、連絡すると電話番の女性が必ずつつたえますぅ、なんて言うけど音沙汰なし。平日は17；30で代表電話が留守電になるんで、緊急センター経由でネジ混むとまだ仕事やってるけど居留守使うから、ＦＡＸで文書送って『深夜でもいいからＦＡＸに返事くれ』って言っても梨のつぶて。

こういうのを記録取っておいて、総会にかければ一発で管理会社替えられる。出入りの工務店曰く、東東京支店に限ってトラブル多発で、2-3年前に裁判になりかけて大人員整理ふがあったけど支店の体質は相変わらずとか。
（参考）
http://www.housing.co.jp/company/organization.html

ちなみに、極道の限りを尽くして管理組合長を激怒させたのは清水ってフロントマン。上司と一緒に逃亡中。
コイツ、マンションまで来ることは滅多にない。理事会も平気で欠席する、って太ぇ奴。　　　　　　　　　　　

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えっ！　理事会にフロントが出席するの？　理事会は丸で幼稚園だね。大人になれよ。

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フロントが理事会に出席するのは一向に構わないと思う。
ただ、日ハウが持ち込んできた「カネ絡み」の案件を、まともに協議もしないで「全員が拍手をもって承認した」というのは止めてほしい。
併せて、議事録を含めた文書の作成をフロントに「丸投げ」することも控えるべき。

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>ただ、日ハウが持ち込んできた「カネ絡み」の案件を、まともに協議もしないで「全員が拍手をもって承認した」というのは止めてほしい。
議長は誰なの？　管理会社出席に幼稚園の先生役そのもじゃないか！
＞併せて、議事録を含めた文書の作成をフロントに「丸投げ」することも控えるべき。
規約で決まってるよ、議事録は議長＝理事長が書くとね。
まるでこの組合は管理会社の植民地組合だね。輪番制の結果だろうて。

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注意したいのは、管理費が極めて、安価だから管理をリプレイスしたとの口頭の要求条件(人質？)をもって、修繕工事を無闇に発注しないことです。口頭でも契約が成立しています。管理と修繕工事は別と考える。また、管理の紐付きで、修繕の特命発注が過ぎると違法となる可能性がある。管理会社だけでなく、管理組合も違法になり、どちらも組合員から告訴される可能性すらあると思う。

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>注意したいのは、管理費が極めて、安価だから管理をリプレイスしたとの口頭の要求条件(人質？)をもって、修繕工事を無闇に発注しないことです。

この日本語分かる人いますか？

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