エレベータの保守点検費

>617

タワーだと言っていたから30階くらい？
15人乗りは17人の間違いじゃないかな。1基は、非常用だと思うが。非常用は、最低17人。

仮に30階としたら2基で16万は上出来なんじゃない。メーカー系フルメンテだよね？

はい。
あまり個別情報をだしたくないので、
階数を書きませんでしたが、だいたい合ってます。

外出先から書いているので確認できませんが、
17人だったかもしれません。
おっしゃるとおり、大きい方が非常用です。
メーカー系によるフルメンテです。

私は一応技術屋なので、高速機のメンテ費が高い
とか階数がメンテ費に大きく影響するのには
納得がいきません。せいぜい、一基７万円と
見積もってました。

通常速機９人１４階の四万五千円 だって、
一昔前は倍以上取ってましたよね。
高速機ということでプレミアムを取っている
だけだと思います。

>>619
総会でもこういうこと言う知ったか無知野郎が必ずいるが、管理委託契約に含まれているから普通に管理員が対応する。

管理会社にやらないと言われて納得しちゃう管理組合理事会は無能すぎるだけ。

メーカー系のフルメンテで45,000円はいいねえ。
管理会社にいってみよう。

なんで管理会社によってこんなにも大きくエレベーターの
保守点検費が違うの？

管理会社だけではなくメンテナンス会社も
ぐるだと思います。
要するに、取れる管理組合からは一円でも
多く取って、デベと管理会社とメンテ会社で
利益を山分けする構造なんだと思います。

どこのエレベーターを採用するかは、デベが
決定権を握っているので、土建業界の常識を
適用するとバックマージンがデベに流れていない
はずがないです。

デベの子会社の管理会社は即刻切りましょう。

>623
管理する事項って決まってるでしょ？
そこに書いてない事はやらないのでは？

>623
無知ですみませんね。でも知ったかぶりを装ったつもりはありませんので。

丁寧な回答が>620に書いてありました。
620さんありがとうございます。

なんか管理会社って要らない気がしてきました。
日々の清掃も清掃業者と直接契約すればいいんですよね？か管理人だけ居てくれたらそれで十分かな。

点検項目は法令で決められていますので、どこがやっても同じです。
只、価格だけはちがいますけど。

どこがやっても同じというのは、
ちょっと違うと思います。

私は独立系の存在を高く評価してますが、
メーカーは独立系メンテ会社への部品供給
を遅延させたり、部品代として法外な値段を
請求したりします。ロープや潤滑油ならどうに
でもなるでしょうが、制御系の基板等は
メーカー以外供給できません。

要は、長期に渡ってメンテナンスの必要な
製品に対して詳細なメンテナンス情報を
公開することなしに販売することを許している
役人が悪いと思います。もちろん、政治家も
同罪です。

>>627
点検等で訪れた業者の応対は管理員業務の範囲内だよ。管理委託契約書読めば？

>>628
それを自主管理というが
事務処理は確実に増えるから
理事の負担が大きく流行らないね。

小規模だとお金がなくて自主管理って
とこはあるけど自主管理にも問題点は
多い。

基本的に中規模だとまず無理だから
思いつきで書く前にもっと勉強したほうがいいよ。

独立系って部品の在庫負担をメーカーに押し付けているわけだから、部品供給が遅くても文句言えないんじゃない。

独立系も契約先のエレベーター用部品を在庫すればいいんだよ。そうすば部品が来なくてメンテできないとか言うことはなくなる。

点検は法律に照らし合わせて実施しましょう

点検契約内容を読み取れる「力」を身につけましょう

メーカーと直接契約をしましょう

私たちのマンションは管理会社を外して、年間９５０万円から７５０万円になりました

６００万円まで下がるようです

>633
自主管理にされたという意味でしょうか？

点検契約内容ぐらい理系の人間なら読み取れます。
しかし、出納等の事務の手間は馬鹿になりません。
また、管理員の雇用関連手続き等も馬鹿になりません。

それと、管理会社に通帳で理事長に印鑑というのは、
不正行為を防ぐ意味合いもあります。
まさか理事長が通帳と印鑑を持ってませんよね。

理事が固定化された自主管理は腐敗の心配もあります。

管理会社を管理組合がしっかり監視監督するのが、
やはり正しい姿だと思っています。
この方式ならしっかり体制を固めれば、輪番役員でも
何とか回ると思ってます。

うちはデベが指定した系列の悪徳管理会社から変更して、
管理仕様を上げているのに管理経費総額を３分の２にする
ことに成功しました。
規模が違うので、削減額は年間約1,000万円にのぼります。
費目の月額を改定して、削減額はそのまま修繕積立金に
回しました。

手間が掛かるから任せる。
余分にお金払うくらいなら自分達でやる。

意見が分かれてますね。

ヴィッツとフェラーリは、車と言う意味では同じだけど誰もメンテ費が同じだとは思わないのに、エレベーターだと仕様に関係なく同じだと思ってしまうのはなぜなんだろうね。

>>633
うちは規模は1.5倍くらいあると思いますが
管理会社そのままで年間200万削減しましたよ。
634さんがいうように管理会社を使う意味は
ありますよ。

　適正な価格と仕様をチェックすることが
出来ないと委託管理のデメリットが大きく
なりますから注意が必要ですけどね。

>>635
自分たちでやれば安いといいながら自分はやらない人が
多い世の中ですからね。委託管理の流れになるのは仕方ないです。
同じ人がずっとやるのもそれはそれでまた問題が出ますしね。

>>635
エレベータのメーカー間の差はフェラーリとヴィッツほどの差はないから
適切なたとえじゃないね。シンドラーだって世界的なシェアを持つ大企業なわけで
トヨタとヒュンダイほどの差もないように思える。

東芝や三菱とシンドラーのエレベータだったら、
トヨタカローラとＧＭやフォード、オペルの大衆車くらいの差なんだけど
日本で買うとカローラの方が安かったりするからこっちもまた適切じゃないんだよな。
異業種の車で無理矢理たとえようというのがそもそもの間違いなのかも。

誰も車両価格の話なんかしてない。メンテ費の話だ。

サービスの価格、物品の価格など
価格の仕組みがわかっていると交渉しやすいよ。
定価、卸価格、原価、この3つを理解しないで、闇雲に価格交渉してもだめですね。
仕組みは、
メーカーは、卸価格を全ての管理会社に提示します。
管理会社は、それに利益をのせて管理組合に提示しますが、必ずしも定価でなくてもよい。
メーカーは、売り上げに応じてマージンを管理会社に払う。
だから、定価に相当する価格まではわりと簡単に交渉がまとまる。
価格交渉力がある管理組合だと、卸価格まで交渉すると話しがまとまる。
実例を上げると、
複数の管理会社に見積依頼すると、全く同じ価格の見積を見つける事ができます。

>定価、卸価格、原価、この3つを理解しない

定価はいいとして、卸価格と原価をどうやって知るわけ？
相見取っても分からんと思うが。

定価は相場で大体は分かるけど、原価はねえ。
要するにメーカーの保守点検の相場は全国殆どかわらないと思うよ。
点検の仕方にしても、メーカー系は同じ機種なら100%同じと思うからね。
でもね、メーカーの管理会社に対する卸値は会社の規模によって違うよ。
そこは力関係だね。大きい管理会社は仕入れ値も当然安くなる。
そして、管理会社がマンションに出す価格も当然変わってくる。
利幅を大きく取る会社、利幅の少ない会社等いろいろあると思うよ。
でもね、大体の相場以上の価格を取っている管理会社については、交渉の
余地があるんだよね。
だから、相場をしらないといけないんだよ。
相場も知らないのに交渉はできないからね。
うちは、東芝でフルメンテをやってもらっているけど、１４階で９人乗りで
１基46,000円ということ。
これが相場かどうかは分からないけど、高くはないと思っているけどね。
4基あるけどね。

値引き交渉した結果が１３万？
直接交渉しても、管理会社によっては高くせざるをえないのです。
管理会社にリベートが流れていますからね。
直接交渉したとしても、管理会社は絡んでいますから。
大きな管理会社だと、大幅に上乗せしていると分かっていても、
メーカーはその価格にしないと、他のマンションの保守点検の業者が
変更されたり、ＥＶを取り替えるときによそのメーカーになる可能性
が大きくなりますからね。
それにしても、いくらなんでも１基１３万は極端ですよ。
うちは、4.6万なんですけど、あまりにも差が大きいですね。
管理会社はどこですか？

元々、全国の相場をみても5万前後が普通となっているよ。

日立の場合は1万程度高いようだけど。
6万前後が相場だね。
でも13万は話しにもならないでしょう。
全国一高い保守点検費じゃないですか。

地域の違いによる相場の違いもあるのでしょうか

管理会社次第ということ。
地域による相場の違いはそんなにないよ。
地方の方が安くはなるだろうが。
人件費が安いからね、地方は。

>648
地方の方が安いというのは事実ではありません。

リプレースすべきというか、相見積もりを取る独立系メンテ会社が
非常に少ない（ほとんどない）ので、メーカー系メンテ会社は非常に強気です。

メンテ価格は明らかに相手を見て決めています。
価格算定基準は絶対に教えません。算定基準を開示しないことも文書では
表明しません。非常に怪しい商売です。

メンテ会社と管理会社は通常はグルで、管理組合から取れるだけ金を取ります。

エレベーターはメーカ毎に故障・トラブルの癖が有ります。
昨年３・１１の地震で、震度５弱で滑車から主ワイヤが外れて、途中停止を多発したメーカ。
私が住むマンションに設置されたメーカは、停止階床の２０ｃｍ下で止まり、閉じ込めを多発で有名です。
第３者保守は安くなりますが、設計・製造ミスと保守ミスの識別が難しく、割高を承知でメーカ直接保守で、
万が一の裁判に備えています。

>653
あまり前向きな理由じゃないけど、仕方がないですね。

メンテさせるのがメーカ系メンテ会社でもいいのです。
独立系と相見積とったりして交渉すれば、価格差はほとんどなくなると言われてます。
せいぜい月1万円とか1.5万円の範囲には収まります。
問題は、そういうことをしない管理組合に対しては、メーカ系はメンテ費用をぼったくることです。

前住んでいた都内の９F建てマンションでは、東芝系9人乗り1基で月9万円取られてました。
管理組合の直契約でした。管理会社を変更したら、新しい管理会社がうちなら安くできると
言って、管理会社経由にさせて月2,000円ぐらい下がりました。
たぶん今でもこの値段を取られてます。

メンテ費の値段が高いことに気がついた管理会社が間に割って入って、
メンテ会社と利益を山分けしているのが明白です。
第一、もともと管理組合直契約でしたが、デベと元の管理会社にバックマージンが行っていた
可能性は極めて高いです。

>654
メーカー系と直契約をしても、管理会社との裏契約があり、
管理会社にバックマージンがいっているから保守点検費が
いろいろあるんですよ。
管理会社の影響力はそれほど大きいんです。
それぐらいは、知っていてほしいですね。
そうでなければ、管理会社経由で行っているマンションの保守点検は、
メーカー系が全部直接受注を取ってしまいますよ。
管理会社を通さずに直接契約すれば安くなるのは当たり前のことですから。
メーカー系がそれをやらないのは何故なんですか？

管理会社は、大口顧客
デベの子会社だから、
間接的に建築時のエレベータ企業の
選定に影響する

>656
そういうことなんです。
だから管理会社を通さずに直接メーカーと契約しても安くはならない
仕組みになっているんです。

その仕組みを利用すれば良いよ

>658
そうです。その仕組みを利用するには管理会社次第なんで
保守点検料をあまり上乗せしない管理会社を選ぶことが大切なんです。
適正マージンを心掛けている管理会社を選ぶべきですね。
その為には、保守点検料の相場を知ることが大事ですよ。
１基の保守点検料金が５．５万以上のところは要検討でしょう。
勿論通常のエレベーターでメーカー系のフルメンテの場合ですが。

5.5万の根拠って何？

相手を説得しなきゃならないんだから、その材料は必要だよね。

>655
私の感触だと、デベと管理会社とメーカー系メンテ
会社は持ちつ持たれつで、一丸となって
管理組合を食い物にしているという感じです。

メンテ費用を精査するために、業者を呼びつけ
ても、管理会社が一緒じゃないと面会にも
応じないし、管理会社との現契約を盾に
価格交渉にも応じませんでした。

管理会社のフロントマンは理事会で
メンテ費は指値で特別安い価格にしてある
なんていうデタラメを平気で話してました。

フロントマンというのは嘘をつくのが商売
のようです。嘘がばれても、平然と次の嘘を
ついて、どうにも逃げ場がなくなると、会社を
辞めたことにして、連絡が取れなくなる。

もちつもたれつの関係を崩すと、
価格交渉が有利にできる。
管理会社とエレベータメンテ会社は、
卸とメーカーの関係に近いよ
分かる人には、理解できるが
このような形体の営業経験がないと理解しずらい。
皆様は、競合のメーカー(独立系)ばかり考えていますが、
競合の卸(管理会社)を入れるのも交渉材料になる。

>660
うちは１４階で東芝が保守点検をやっている。９人乗り。フルメンテ。
それで４．６万円。実際例。
相場では、メーカー系の保守点検は４．５万～５．５万
だから、５．５万以上は要点検といっただけのこと。
６万とか７万とかは話しにもならないのでは。

うちは9人と13人なんですが
13人乗りの相場は9人乗りの5.5万と
比べてどのくらいか知りたいです。

>644さん
エレベーターの点検は、階数ごとにやっていくので、階数が多い方が
高くなるのは当然のことです。
しかし、乗員については殆ど関係ないと思います。
点検項目についても、かなりありますが、どこのエレベーターでも
その内容は同じだとおもいますから。
そうでなければ、行政に提出するのに点検項目が変わればチェックのしようがありませんから。
価格の違いの一番の要素は階数だと思います。

ありがとうございます。参考になります。

>665

フルメンテって部品代も含んでから、メンテの費用は変わらなくても部品代で差が出てくるだろ。

フルメンテにしとけば、築年数がたったから値上げしますということはないからね。
Ｐ０Ｇの場合は、部品代や早期の交換等を勘案すれば、安いのかどうかもわからないね。
やはりメーカー系に保守点検をするのがいいよ。
特に東京以外の場合、故障して部品の取り寄せが必要な時でも、航空便で大至急対応
してくれるからね。わざわざ空港まで届けて早くつくようにしてくれるから。
これが独立系からの要請だったら、当然翌日宅配便での配達ということになる。

668みたいな考えの理事が多いマンションは危ない。

規定値を無視して感で判断されて落ちても知りませんじゃ安心して乗れんだろ。

エレベーターのドアが開いら、まず、床があることを確認し、動かないことが確認できたら乗るってな事をしなきゃならない様な管理をされそうだ。