エレベータの保守点検費

管理侍さん　深夜にも関らずご回答ありがとうございます。

＞「お金を残すこと」に意味はない。
まあ論旨（予算主義）のアヤでしょうが、頂けませんな。国や自治体の発想です。

私の知っている限り、管理費と修繕積立金の総額がそのマンションの維持管理に充分と思える事例は
殆んどありません。
又、時代の変化に伴い当初考えていなかった必要経費や設備投資が必要になるものです。

少なくとも管理組合は「現在の費用は妥当か」を常に検討し続けるべきでしょうね。
余剰（繰越金）は大いに結構なことです。使い道が思い付かなければ拠出額を減額すればよい事です。

「戸当たり換算」は結果であって、金額設定時には関係ありません。
安全に関わるエレベータ保守費用から始まったので議論が噛みあわないのかも知れません。

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>戸当たり換算するのは自然なことです。

単なる目安で、母数次第で数字は大きく変動する。
エレベーターが五十戸に一台と二台では全く異なる算術が分かっていない。

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523
別に管理侍は全部使い切ると言ったわけじゃないでしょ？
利益を出す会計じゃないって言ってるだけで。
本当の意味で余剰金が出るんだったら、管理費を減らすなりすればいいだけですよ。

もう少し内容読んで理解してからにしましょうよ。
貴方も口先三寸にしか見えませんけどね。
能書きや文句しか書いてないですもんね～

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525
やっぱり分かってない人がいますね（笑）
それは、管理費の設定が高過ぎるから余剰金というものが生まれてるだけです。
管理費と積立金の設定が甘いから、予算を組む時に余剰金が生まれてるんです。

それを分かりやすく指摘してるだけで、別に悪いとは言ってないでしょ？

管理削減に繋がるんじゃなくて、管理費を取り過ぎてるだけ。

マンションの会計ってすごく大雑把なものです。
支出がいくらになるからわからないから、多めに取ってるだけでしょ？
よーく予算書を見たほうがいいですよ。

あまりに余剰金が多過ぎて笑ってしまいますから。
※余らないところもあるでしょうけどね。

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528
527です。管理侍じゃないです。
コテハンにしますね。失礼しました。
管理侍じゃなくてすみませんね。

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管理費は余裕をもって設定しているのは当たり前でしょう。
そうしないと、予算をオーバーしたら臨時総会をしなければならないでしょう。
予備費を設定して予算を組み、それが毎年あまるようなら、どっかの時点で修繕積立金に
振り返ればいいだけのことですよ。
マンションの管理は継続性が大切なんです。
毎年管理費の削減とかをやる必要はありません。

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530
すみません。どの辺りがわかってないって言われてますか？
原始規約の設定の話ですかね？
そんなもん当たり前でしょう？
お任せにしてる人間が、わざわざこういう議論に口を挟むと思いますか？

531
誰が毎年管理費を削減するとか言いましたっけ？
しかも私も悪いとは言ってないでしょ？
マンションの会計ってのは、利益を出す（余剰金を出す）必要性はないのです。

余剰金が余りにあるなら、管理費会計を減らして、積立金会計を増やせばいいだけです。
そして、計画的に修繕をしていけばいいだけです。（予算組みする時でいいので、たいした計画もいらないでしょ？）

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>521
前期高齢管理士さん

貴殿ならご理解頂けると思いましたが、やはりそのように誤解されましたか（予測はしておりました）。
私は以下のように述べました。
>利益を上げることが目的の団体ではないのです。
>言い換えると「お金を残すこと」に意味はない。
>「お金をどう使い、どのような管理をするのか」なのです。

「余剰金を出すこと」が管理組合の目的ではない、と私は述べています。
これは「限られた収入を何に使うか」を判断すべき、という意味です。
今回の件では、メーカー系メンテにお金を使うか、独立系にしてメンテ費を削減して他の管理に使うかです。
この場合の「他の管理」とは、勿論「将来の修繕への蓄えに使う」も含まれますよ。

>少なくとも管理組合は「現在の費用は妥当か」を常に検討し続けるべきでしょうね。
>余剰（繰越金）は大いに結構なことです。使い道が思い付かなければ拠出額を減額すればよい事です。
当然です。そのためにも戸当たり換算して考えないと正確な判断ができません。

「年額２４万円の経費削減」には「メーカー系から独立系への変更」を伴うのです。（単純減額の話ではない）
どちらを選択するかの判断は組合員個々の多数決です。その判断を正確にするための戸数換算ですよ。
１０戸のマンションも１００戸のマンションも「２４万円の削減だ」とは、あまりに乱暴、
私からすると緻密さに欠けると思います。

戸当たり月額２０００円の削減と、月額２００円の削減なら同じ人物でもその判断は変わるはずです。

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前期高齢が抽象的な話しかできないから、管理侍と噛み合わないのであるｗ

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>523
正にご自身のことを言い当てておられ、笑ってしまいました。

人を非難することしかできず、議論のできない方に理解できるはずもありません。
しかもコテハンでは何も言えない。
情けないの一言ですな。

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管理侍さん

お互い半分意見が合い、半分意見が異なるから議論するのも面白い。

しかし「予算主議」「戸当り換算が基本」に関するご意見には同意しかねます。
（意見が異なると云う事でお終いにします）

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537
おっしゃるとおりですね。
ＥＶじゃなくて、他を考えたほうが効果が大きいと思います。

ここでも散々議論されていますが、ＥＶをメーカー系にするか独立系にするかで、1台あたり数千円から数万円を削減するのも結構ですが、安全性や会社の規模など問題が大きいですね。

まぁ、全ての項目でメリットデメリットを考慮して、無駄を省くべきですね。

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>536
前期高齢管理士さん

仰る通りです。
意見の違いはあって当然。だから多数決というものが存在しますね。

無駄に議論を引き延ばすつもりはありませんが、少し表現を変えて意見を述べますと、
管理組合の主な財源である管理費・積立金は、区分所有者一人一人の負担で成り立っています。
（企業の売上と違って）
だからこそ皆が負担したお金の使途（何にいくらのお金を使い、どのような効用があるのかの検証）には、
「戸当たり換算」の目線が必要である、と私は思うのです。

これはあくまでも私の意見。
前期高齢管理士さん以外の方も異論反論大いに結構。
しかし、少なくとも「論じて」ください。
感情だけの個人非難ならここを去るべきです。

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管理侍はやっぱりかっこいいね！キレが戻ってきたね！！

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>539

私はメーカー系にしろとか、独立系にしろとか言ってるんじゃないでしょう。

仮にメーカー系から独立系に変更することでの削減額が月額２万円として、
メリットがあると判断すれば独立系にすればよいし、メリットが無いと思えばメーカー系にすればよい。
そのメリットの有無の判断は区分所有者一人一人の多数決なのですよ。
だとするならば、個々のメリット額を提示して判断するのが妥当だということ。
５０戸なら４００円、１００戸なら２００円。
その分管理費を下げる、積立金に回す、それはお好きにどうぞ。
ところで、戸当たり換算すると何か問題でもあるのかね？
貴方の意見は、戸当たり換算額をあえて隠し削減額を大きく見せる「口の上手い営業が使っているやり方」
にしか私には見えませんね。

１０戸と１０００戸では１００倍の差。
多数決における区分所有者個々の正確な判断には、戸当たり換算目線が不可欠です。

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＞多数決における区分所有者個々の正確な判断には、戸当たり換算目線が不可欠です。

同じ規模の場合だけだと言うことが理解出来ない様だ。

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管理侍のいうとおりだよ。

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>543
主語も無いので意味不明。
議論したいのならコテハン且つ正確な日本語で。

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戸当たり換算は当然なんだけど。。。

日勤週休二日だと管理人はだいたい６０戸に一人だよ。

２４時間体制にすると３直５班体制が必要。
つまり人件費は５倍！

最近の大規模マンションは２４時間体制なのでエレベータ保守料が割高なことなんか無視できるｗ

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>256
又、意味のないレスしてるね。

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管理侍さん

＞５３６で、「戸当り換算が基本」に関するご意見には同意しかねると書いたのは、ＥＶ保守の
費用に関する議論についてです。
＞５０４でも述べましたが、我々も戸当り換算の比較資料は問題提起にはよく使います。
だからと云って貴兄が基本と云うほど重要視はしません。
ご承知の通りマンション毎に経費構造の背景は其々違いますので…。

＞５４０でのご意見の大筋に異論はありませんが、資産状況に問題がない限り
「戸当たり換算の目線が必要である」とまでは思いません。
（確かに資産状況に問題を孕んでいるマンションは多いですが）

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意味不明で失笑。。。

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あら。うえのは、うえのうえのが。ごめんなさいね。

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前期高齢管理士さん

私は>500の
>メーカー系より管理費負担が超大幅に減ります
というご意見に対して
同額の経費削減も個々の管理費負担額に換算すると戸数によって「超大幅」とは言えない場合もある
ということを伝えたかったまでです。

そこから思わぬ意見の相違を見ましたね。
それはそれで結構なこと。
本件に限らず、互いの意見は意見として今後も出し合い、意味のある情報交換の場にしましょう。

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管理侍さん

了解。
リアルな世界で管理会社の方々と意見交換する機会は多いですが、
特定のマンションの場では、お互い腹の探り合いになり易いですし…。
利害に関係ない場では、呑ミニケーションで話がグチャグチャになりお互い論旨不明になり易い（笑）

この板は貴兄が以前述べられた通り、マンション（社会）の縮図でもありますから勉強にはなります。

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554
私も管理侍支持だな

管理侍叩いてる人って、結局分かってない。
頭でっかちの机上の空論屋ってあるけど、貴方のほうがよっぽど。。。（笑）

貴方の評価を当たり前のように書かれてもねぇ。
だからどうしたの？って感じですよ。

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↑えらい。

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エレベータに関しては管理侍も分かっていない部分がある。以前の管理侍の質問部屋に詳しく書いてあるのでそっちみてね。

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>554

で、貴方の意見は？
なーんにも無しかい？

私への反論は？
なーんにもできないかい？

そして「匿名」じゃないとなーんにも言えないかい？

そして他人の評価はなさるのですね。
大したもんだ。恥ずかしくないか？

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マンカン理事長さん

おっと、そうでしたか。
何を発言したのか全然覚えていません。
もう何年も同じＨＮで書き込んでますから、間違ったことも言ってるでしょうね。

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うちのマンションは、２２０戸で４基のエレベーターがあります。
メーカー系に保守点検を依頼し、月経費は１基当たり４５，０００円。
１戸当たり月の負担経費は２０４円。
これを独立系にして、例えば１基当たりの点検費が３０，０００円とした場合、
１戸当たり月の経費は１３６円となる。
２０４円と１３６円、月６８円、この数字をどうみるかですね。
私どものマンションでは、独立系の話しもちょっとはありましたが、安全性・
安心料という観点からメーカー系でないとダメということで、簡単に却下されました。

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それがふつうの考え方です。

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＞＞月経費は１基当たり４５，０００円。
最近はメーカー保守でそんな値段かい？
最新型は定期点検が４ヶ月に１回？

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>562
3ヶ月に1回だよ。
24時間監視も含めてね。
当然、フルメンテだから、シーセンサー、ロープの交換等も無料だよ。

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安いね。フジテックでは？
４基あるからおまけしてるかも。

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>564
東芝さんですよ。

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定員を教えてください。

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９名ですよ。

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停止階、速度、付属装置、基数等で金額は決まりますね。

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>568さん
14階です。
すごく面倒見もいいですよ。

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シンドラーはやっぱりダメだね。

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シンドラーじゃなくて
シンデラーだ。

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>571さん
うちは東芝でフルメンテ
１４階建９人乗で３台です。
保守点検料は１台当たり月45,000円です。
保守点検は、2人で9:00～18:00までみっちりやっているようです。
たまには、オーバーすることもあります。
当然管理会社に管理を委託し、総合管理です。
メーカー系の1基当たりの保守点検料は、日本全国殆ど変らないのでしょう。
ただ、管理会社によってはかなりの差がみかけられますね。

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メーカー系の保守点検料は、メーカーが出す値段は
変わらないようだね。
それを管理会社がいくらにするかが問題という訳なんだ。

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メーカーフルメンテが１基あたり月額４５０００円になりえるのは、何階建てまでが限界ですか　タワマンはむりでしょ？

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>>574
管理会社がエレベーターメンテナンスを請け負ってメーカーやメンテナンス会社に下請け発注しているという事？

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>577
管理会社との契約で、総合管理と部分管理の意味が分かってないの？

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月45,000円、いいですね。

うちは、２機、９人乗り、７Ｆ、東芝フルメンテで、月55,000円です。
管理組合->管理会社->メンテナンス会社への発注です。

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うちは、ぼったくられてるかも？？
２機、９人乗り、９Ｆ、三菱のフルメンテで、月140,000円です。
大手メーカーとはいえ、1台あたり月7万円って・・・
内訳は　3か月に一回の現地点検、あとの2か月は遠隔操作・・・

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>>580
＞3か月に一回の現地点検、あとの2か月は遠隔操作・・・
なら、かなり高いと思います。うち（９人乗り７階１基フルメンテ）もリニューアル前は７万円ほど掛かってましたが、３０年以上の古いエレベータだったので現場点検整備は毎月やってました。
リニューアル後は現地点検整備が３ヶ月毎（その間は遠隔監視）となったこともあり月５万円（税別）です。三菱です。

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>580
フルメンテの場合、普通は３ヶ月点検ですよ。勿論毎月やってるとこもあるでしょうが。
遠隔監視は当然どこもやっての値段です。
デベ系であれば5万前後（14階）が妥当な価格でしょうが、管理会社によっては
上乗せ額が大きいとこもあるのでしょう。
デベ系が出す価格（いわゆる卸価格）は、全国殆ど変りはない筈ですから。
7万であったら、かなり高いですね。それも9階で。
ということは、他の管理員費、各種保守点検費、清掃費も再検討してもいいのでは。
高かったら値下げ交渉ですね、そしてごねるようだったら、リプレイスです。
管理員費や清掃費は人件費ですから、計算は簡単ですよ。

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メンテナンス料金は、速度、高さ、人数、遠隔監視の付加装置(遠隔監視装置、火災管制、停電時自動着床装置、地震管制等)の有無によってベースが決まります。

あとは、フルメンテナンス契約かＰＯＧ契約かで違ってきます。

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１０階建てマンションで３基フルメンテ、築６年のケースで、１基あたり９万なのですが、これって日本最高値でしょうか？

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>984
そんなべらぼうな価格はありません。
4.5万～５万が妥当な価格です。
独立系なら３万前後で十分でしょう。

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エレベーターの保守点検費については、あまり追求して欲しくないんだろう。
管理会社としては、一番痛いとこをつかれる訳だから。
メーカーはそんなには困らないよ。
出し値は全国殆ど変らないんだから。
要は管理会社がいくら上乗せするかで価格は違ってくるだけのことだから。

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管理組合が利口になって一番困るのは管理会社だよ。
管理組合には他相場とかの情報は与えたくない。

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最新のメンテ費用が判るので、非常にいいスレですね。
30Fで12人乗りの高速エレベーター1基のフルメンテの
メンテ費が分かる人がいたら教えてください。
ちなみに、二基あります。

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>588
どこで検索したか忘れたけど、エレベーター協会が階数とかでの
料金が具体的に掲載されてたけどね。
メーカー別に。

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それってメンテ会社の言い値じゃなくて、
相場もしくは最新の安値ですか？
それなら是非知りたいです。
会社の言い値なら、積算なんちゃらで
見れます。一基四万五千円なんて値は
出てないので使えません。

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うちは東芝のＥＶで３基設置。
１４階建てで９人乗り。
東芝にフルメンテで保守点検を依頼、管理会社経由。
当然遠隔監視はやっている。
３ヶ月に１階の点検。
点検は２人で約８時間みっちり点検をしているよ。
価格は135,000円（3基で）

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↑
3ヶ月に1回の点検の間違い

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エレベーターの保守点検費の価格は、同じことをするにしても
価格がかなり違うのはなんでだろう。

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比較するなら
メンテ形態(フルorPOG)
乗車人数
着床階数
速度
機械室の有無
火災管制の有無(p.s波)
地震管制の有無
停電管制の有無
地震時自動点検機能の有無
戸開走行保護装置の有無
単独か群管理か
ぐらい書いて比較した方がいいと思う。

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一般用と非常用の区別も必要かも。

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タワーマンションでもあるまいし、非常用エレベーターはないよ。
フルメンテ、階数、乗員、メーカー系に依頼（独立系は除く）
これだけで十分だね。
後の分は価格におおきな影響はない。
点検料金は人件費だからね。時間が金額に大きく影響するから。

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596の言う通りなら593の疑問はでて来ないな。

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>597
管理会社によって価格が違うということだよ。

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同じ商品でもスーパーによって値段が違うのと一緒だということ。

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うちは
6人乗り
14階建て
日立製
日立によるフルメンテ
で79000円

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高えー

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No.600です。

9人乗りでした。
メーカー系だとほぼ相場ぽいですよ。
高いけど；；

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>602
いくら高くても6万でしょう。

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相場は5万前後だろう。

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保守点検費は、殆どが人件費なんだよね。
1日5万だったらそれでメーカーは十分利益はでると思うけどね。
それに、交換する時はそこのメーカーのエレベーターにほぼ
決まるだろうから。
要は、メーカーは保守点検は相場が決まっていて全国大体変わらない
と思うけど、管理会社の取り分が多い少ないで金額が5万になったり7万に
なったりしているんだよ。
近くの同レベルのマンションの住民に保守点検費を聞いてみると比較できるよ。
総会の議案書には、エレベーターの保守点検料は記載されてるから。

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メーカー系のメンテナンス会社は独立系メンテ会社の選択肢が
ほとんどない地方では非常に強気です。
相見積による値段交渉という手が使えないからです。

某メーカー系のメンテ会社はメンテ費の内訳等は一切教えてくれません。
内訳が教えられないという文書すら発行しません。
よって管理組合主導で点検回数を減らす等させてもメンテ費が
どのぐらい削減されるかもわかりません。
どこのマンションでそのメーカーのエレベータが使われている
かも開示しません。

話にならないので、メンテ費削減交渉に協力しないばかりか、
メンテ費削減交渉の邪魔をしているとしか見えなかった
管理会社を変更することで何とか2割ぐらいは削減させました。
この時も、新管理会社が総会で最終決定して前の管理会社から
解約を言い渡されるまでは、メンテ費の価格交渉自体を拒否して、
新管理会社には割り高な虚偽の費用を開示していました。

ただ、うちはタワーマンション用の高速機(120m/分)２基なので、
相場自体を管理組合が把握できずまだまだ満足できる価格ではありません。

誰か高速機の相場がわかりませんか？
私は高速機だからといってメンテの手間が増えるとは思えません。
ただ扱える独立系が減るので、よりメーカー系が勝手に値段を
つけられているだけだと思ってます。
まさに独禁法に触れる世界だと思います。

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エレベーターの保守点検料は管理会社次第なんです。
高速機だから高いということでもないでしょう。
若干は割高になるかもしれませんが、要は人件費ですからね。
独立系の会社でも高速機のメンテができるんですから、それが理由で
高くなるという根拠は薄いですね。
やはり近くの高速機を使用しているマンションの情報を知ることが必要です。
ＮＰＯマン管とかに電話して聞いてみると高速機を使用しているマンションを
教えてくれるかもしれませんよ。但し、価格までは教えてくれないでしょうから
そこの理事長に聞いてみたらどうですか。

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エレベーターの保守点検費はメーカー価格は全国殆ど変りません。
価格が違うのは、管理会社に総合委託しているからです。
14階、9人乗りで普通はフルメンテで5万前後です。
当然メーカー系で。
独立系だったら、3万程度が相場でしょう。管理会社経由でも。

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高いと思っているマンションは、一度管理会社に相談してみたらいかがですか。

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今どきエレベーター保守を直接契約しないで管理会社経由にしてるなら管理組合が不勉強すぎるだろ。

管理会社変更しなくても理事会さえやる気があればエレベーター保守会社と直接交渉は可能。

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何か誤解されてますが、かなり努力はしました。

メンテ会社の担当者を理事会に招待して、
1時間ぐらいは役員みんなでつるし上げました。しかし、
資料や書面は一切出さない、料金はビタ一文下げられないの
一点張りです。最後は、何を言われてもだんまり状態です。
高速機はメンテが高い理由なんかも問いただしましたが、
何も理由は述べませんでした。

といって、代わりの独立系が見つからないので、
管理会社変更のついでにメンテ費を削減させました。
管理会社の選考基準にメンテ会社の費用の見直しを
加えました。もちろん、選考基準は他にもいろいろ
ありますが、外注会社への交渉力を計る指標として、
エレベーターと機械式駐車場のメンテ費の削減額は
比重を故意に大きくしました。

まあ、前の管理会社が最悪のぼったくり会社だったので、
どっちみっち変更する予定だったので、一石二鳥を
狙ったわけです。まあ、目標額には達してませんが、
メンテ仕様は同一でそれなりの値引きを引き出せたこと
には満足してます。

エレベータに関しては、高速機のメンテ価格情報が事前に
入手できていれば、もう少しやりようはあったと思います。
これができていない状態ではベストだったと思ってます。

ビタ一文まけられないと言っていた担当者になぜ値引きが
可能だったか聞くために、再び理事会に招待しようかと
思ってますが、忙しくて暇がありません。

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エレベーターの保守点検費は管理会社次第ということ。
メーカーの出し値が全国大体決まっていれば、その価格が違うのは
管理会社の上乗せ次第という訳。
1基５万を超えるマンションは値引き交渉してみる価値はありますよ。
値引きしたからといって、手抜きは絶対メーカーはしませんし、
できませんからね。
勿論、管理会社の利益が減るだけでしょうけど。

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エレベーターの保守点検の相場をここで書き込まれると
管理会社としては困るよ。
できることなら書き込まないでほしいよ。

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>612

それでいくらなの？

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一つの結論として、14階9人乗りのエレベーターの
フルメンテのメーカー系の保守点検費の相場は
1基5万前後ということだね。
それが分かっただけでも参考になったよ。

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>615
聞くばかりじゃよくないので教えます。

11人乗りと15人乗りの二基の高速機で、
月19万円だったのが、16万円になりました。
どちらも管理会社のハンドリングフィーは
抜いた額です。
ただし、前者がメンテ会社の純粋な取り分である
というのは前悪徳管理会社の自己申告に
すぎません。別途手数料を取ってましたが、
この金額にもバックマージンが入っている
可能性は極めて高いと睨んでます。

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保守点検をする項目は法律で決まっているのに
9人乗、11人乗、15人乗で価格が違うというのも解せない
ような気もするけど。
高速機とか乗員が多いＥＶは点検項目が多いのかもしれないが、
時間的にはそんなに変わるものではないのでは。
エレベーターを取りかえれば、機種も最新になるだろうが、
新しいＥＶは部品の交換も少なくてすむからねえ。
メーカーの保守点検料は時間と技術料で算出されていると思う。

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管理組合が直接業者と契約結んだら応対は管理組合でやらないといけないんですよね？
立ち会いまでしないにしろ、向かい入れて終わったら確認したりなんか書類買いたり？
そういう手間を考えるとある程度の上乗せなら管理会社に任せた方が楽だなぁ

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>619
組合が直接メーカーと契約をしても、管理会社は基幹事務として
マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をしなければなりませんので
問題はありませんよ。
それに、点検に立ち会っても何の意味もありませんよ。
技術的なことが分かる筈もありませんから。
書類とかは全て提出も含め点検業者がすることになっています。
どちらにしても組合がやることは、点検書類のサインをするだけです。

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