エレベータの保守点検費

それが当然。

>430
SECと三菱ビルテクノを比較するとせいぜい10倍弱の台数ですね。
独立系が全エレベータ台数の1割のメンテを行っているとして、
ロープ破断事故で独立系がでてくる数は1割に比べて有意に低いと思われますが。
いかがですか？

というよりも、独立系が他社製造のエレベータでロープ破断事故を起した事例が
ネットでは見つけられないのですが。

メーカ系のロープ破断は平成１８年６月１日から平成１９年６月１４日までで
の１年間で41件だそうです。

>434

だから貴殿は独立系を選択されたらよいのですよ。

メーカー系と独立系ではそれぞれにメリットがあります。
それぞれのメリットとデメリットを意見として出し合い、参考にして選択すればよいのです。

ただ、メーカー系を推している人に対して「お馬鹿住民」とか「犯罪人」とか言うのはやめましょうね。

要するに、独立系のメリットは価格が安いということだけでしょう。
価格を抑えたいというマンションなら独立系を選べばいいということですね。

当然そうなるでしょう。

>435
あのぉ、他の方の書き込みと混同してませんか？
理事長を訴えるような馬鹿住民とは発言しましたが、
犯罪人とは言ってませんし、
メーカー系を支持してる住民を一度も非難して
ませんよ。
まさか独立系擁護の書き込みが一人だとは
おもってませんよね。

私の主張はメーカーによるメンテ情報の公開のみ
です。

インチキビジネスモデルで儲けてる
メーカー系メンテ会社や管理会社は非難に
十分値すると思ってます。

管理組合は如何なる業者をも選べるのです。その業者が悪いのは選び方が間違っていたと言うことです。

>438
それは失礼。
貴方を含めて匿名さんは全く見分けがつかないからね。

ただ貴方の発言の「インチキ」というのも似たような発言ですね。
なぜ独立系派はそのように冷静さを欠いた発言になるのか不思議です。

メーカー系擁護派も似たようなものではないかね。

例えば、独立系メンテナンスによる、シンドラー製の殺人エレベーターとかですか？

独立系といっても、実際は元東芝だったり、元日立だったりとメーカー系で働いていて出身のエレベータについて最新情報まではカバーしていなくても、ある程度の知識を持って専門的に対応できているわけで、月額費用が1/3程度になるのであれば十分、選択余地はあるでしょう
実際には元日航の乗務員が運行する格安航空会社をサービスが悪いとか危険だとかいって、日航社員が割高な航空運賃を一所懸命に肯定しているのとメーカー系エレベータメンテ会社を推奨する論調は同じニオイを感じますよね
月１回、２人で３時間程度チェックして１基あたり７万は高すぎまっせ、どう考えても！

エレベーター点検は、人件費だけでなく機械その他いろいろ元手はかかってますよ。

>442
あの事故のおかげでメンテ情報をしぶしぶ最低限は外部に出すようになったんだよね。
人命が失われるまでメンテ情報をオーナーにすら出さなかったメーカーにこそ
問題があったことの証明ですよ。あの事故は。

それにも関わらず、ゴルゴさんが所在を示した調査報告書のありさまだとしたら、
非難されるべきは相変わらず秘密主義で隠蔽体質のメーカー側です。

>440
インチキはインチキだからですよ。
住民や管理組合にビジネスモデルを説明してあれば何も文句は言いません。

ビジネスモデルを説明することもなしに、ばったくりメンテ費をデベと管理会社と
メーカー系メンテ会社で山分けしようという行為は、
私の立場（住民＆管理組合役員）では、限りなく詐欺行為に近いものです。

よって、そういう行為を行っている会社を悪徳会社と呼ぶことに何の抵抗もありません。

エレベーターを撤去すれば良いでしょう。

＞４４６匿名さん
＞住民や管理組合に（インチキ）ビジネスモデルを説明してあれば何も文句は言いません。

？？
あなたの論旨が解りません。
インチキビジネスモデルとは、具体的にどの様な形態を指すのでしょうか？
後学のために説明いただければ幸いです。

はっきりしてます。消え行く独立系会社の最後の捨てセリフに過ぎません。

日本全国のマンションは殆ど、メーカー系に点検を依頼し、フルメンテでしょう。
独立系に依頼しているマンションもフルメンテなんですか？
フルメンテには、ロープの交換も無料でやらなければなりませんからね。

>やはり未だに理解できない頭とは…世間では信者と呼びます(笑)
>メーカー系社員とメーカー系信者の馬鹿は死なないと一生治りません例えですなあ。
>何事も頭が悪過ぎの無知に信者が多いのだから仕方ないかもね！

ほらね。
独立系推奨者はすぐに悪態つく。
益々独立系の印象が悪化する。
少数派の戦い方として上記のような発言になるのもわかるが、
本当に理解を得たいのならもう少し大人になりましょう。

フルメンテだとロープの交換は１５年ごと。
ＰＯＧだと１０年ごとになるよ。

>454さん
うちのマンションは、230戸で4基のエレベーターがあります。
フルメンテで東芝さんに保守点検をやってもらっています。
築15年ですが、エレベーターの故障やきしみ等は全然ありません。
ロープの交換についても、20年程度は問題ないのではと思っています。
それ以上でも問題はないかもしれませんが、やってくれるんだったら早めに
交換してくれた方がいいですよね。

好景気の時はいずれでも優劣差は少ないが、この不景気では独立系はまともにしようとしても出来ないので仕方なく手抜きをするのが現実です。

＞＞４５６
オーチスは15年でロープ交換ですよ。
何年目で何をやるかは決まっているはず。東芝にきいてみたらいいよ。
金額がでかいのはシーケンサ（制御用コンピュータのこと）の交換だけど。20年くらいでやるはずですよ。

>458さん
ありがとうございます。
近いうちに保守点検があるので、ロープの交換について聞いてみます。

>448
(インチキ)ビジネスモデルはここで議論している人間の間では常識と思っていたのですけどね。

デベに捨て値でエレベータを売りつけて、メンテ情報を公開しないことで子会社のメンテ会社に
メンテ業務を囲い込んで、長期に渡って収益を上げることで儲けを生み出す。
もちろん、これにはデベや管理会社の協力が不可欠なので、たっぷりとバックマージンを
メンテ会社が払う。

要は、住民が高いメンテ費を払うことで、エレベータ会社とデベと管理会社が潤う仕組みです。
同じことが、機械式駐車場にも当てはまります。

メンテ情報を完全に開示すれば、この前提が崩れるので、エレベーターをメンテ情報を開示せずに
売ること自体がおかしいと主張してます。

そんなことしたら日本製エレベータはなくなると思う。

事故を起こしたシンドラーのエレベータは設計も製造も中国です。

＞４６０
ご回答ありがとうございます。
概ね、私の＞４０６と同じ論旨ですね（かなり妄想が含まれていると思いますが…）

で、私が解らないのは「住民や管理組合に説明してあれば何も文句は言いません」にどの様に
繋がるのか？なのです。

どんなに言っても
総合力で話するとメーカー系＞独立系の差は埋まらない。

価格だけは、安かろう悪かろうで
独立系＞メーカー系

しかし、メーカー系もうまく話をつければ、独立系と比較しても少し程度の差でしかないだろう。

エレベータはエレベータで売り切り（製造物責任は残る）、メンテナンスはメンテナンスで別会社。

一種の理想なのかもしれないが、そうなると中国製の安いだけの品が増えるでしょうね。
なんだかんだ言っても、安全性よりも価格のくせに何かあった時だけ騒ぐ国民性なので・・・。


ビジネスモデルを否定するなら、メーカーに対しても何らかのメリットを提供しないと動かないでしょう。
古くはシックやジレットに始まるカミソリの刃商法、エプソンやキャノンのプリンターのインク商法
これらが無くならないのは、メーカーにとって長く薄く利益を上げた方がうまみが大きいからにほかならない。

メンテナンス情報を開示しないメーカーの販売禁止を法制化しましょう。

エレベーターも車同様に、一定数不具合が出たらリコールするよう法制化を訴えかけましょう。

↑典型的な亡国論であろうｗ

中国政府がデジタル家電などの中核情報をメーカーに強制開示させる制度を５月に発足させることが２３日、明らかになった。

中国政府は実施規則などを今月中にも公表する方針をすでに日米両政府に伝えた模様だ。当初の制度案を一部見直して適用まで一定の猶予期間を
設けるものの、強制開示の根幹は変更しない。日米欧は企業の知的財産が流出する
恐れがあるとして制度導入の撤回を強く求めてきたが、中国側の「強行突破」で
国際問題に発展する懸念が強まってきた。

http://blog.livedoor.jp/dqnplus/archives/1254878.html

中核情報≠メンテナンスに必要な情報

シーケンサーのソースコード（ラダー図）なども保守に必要である。

安全をないがしろにするメーカーをのさばらしていいのか！

問２－２ 製造者による保守管理の研修を受講できるように製造者に申し入れたことがありますか。なお、受講可能
であった製造者名を記入ください。

回答　エス・イー・シーエレベーター㈱
シティハイツ竹芝の事故後、日本オーチス・エレベータのホームページに掲載された受講案内で受講参加しました。（ブレーキのオーバーホールについて）
尚、シンドラー社も事故後ホームページにおいて受講案内がなされましたが、応募したが遠慮してほしいと丁重におことわりをうけて受講することができませんでした。

http://www.mlit.go.jp/common/000048312.pdf

>シーケンサーのソースコード（ラダー図）なども保守に必要である。

そんなもん保守に必要か？
保守管理従事者にソースコード（ラダー図）だしても、わかるやつ居ないだろう。

ＳＥＣとかマーキュリーとか、独立系の癖に全国展開した安かろう悪かろうの代名詞

例えば、どんなところが悪いのかい？

緊急時に対応できないところ
組織として対応できないところ
安さだけが取り得なところ
いつ倒産するかわからないところ
（ＦＭ契約とか大損しますね）

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

安全装置の短絡？
飲み込めないが、要は安全装置が機能しないようにしてしまうということかね。

センサーは感知したら開放（回路がブレーク）し、感知しなければ短絡（回路がショート）したまま。
センサーのところで短絡させると常に感知しない状態で誤作動も起きない。
めんどくさいからそうしてるとおもう。

確かパロマの湯沸かし器でも保守業者が同じように安全装置を短絡させて死亡事故が多発したとおもう。

記事がありました。

発想はエレベータの安全装置でも同じこと。

続報：パロマ工業の湯沸かし器事故，不正改造は端子を短絡するだけ
http://techon.nikkeibp.co.jp/article/NEWS/20060718/119237/

４７６削除ですか。
私は４７６の補足をしただけですよ。

安全装置の短絡しているのを聞いたことあるの？

４７６はそういう認識で書いたんでしょ。
私は、エレベータでは聞いたことないが、一般論としてはパロマと同じことだと言っただけ。

他人のことをBOKEという思考回路は、安全装置が短絡している！

メーカー系で品質向上のどんな努力をしているの？
なんだか、親会社のメンテナンス情報をオープンにしないことの恩恵に安住しているだけのボンクラにしか見えない。

484
どっから目線なのかわかりませんが、メーカーの強みはメンテナンスじゃないでしょ？

会社の規模、保障、対応力、新製品などなど
メンテナンスの技術力も、独立系がどんなに頑張ったって、メーカー系を超えることはできない。
結局は安さしかない。

最近の独立系のおかげで、メーカー系も努力してると思います。
どうも情報隠すとか難癖つけてる人がいますけど、メーカーなら当然社外秘ってのもあるでしょ？

その会社の強みってあまり表に出しませんよね？

タワーマンションのエレベーターって独立系でも保守できるのかい？

絶対できません。
コンピュータの制御装置は複雑で、独立系では話しになりませんし、
そこに依頼する筈はありません。
そこのメーカーは会社の存続がかかってますので、全精力を傾注して取り組んでますので。
車の修理やテレビの修理でも、メーカーに送って修理してるぐらいですから。
町工場や電気屋さんの技術では無理です。
パンクの修理や、塗装、オイル点検、車検、タイヤの販売がいいとこです。

>484
>メーカー系で品質向上のどんな努力をしているの？

面白いご質問ですね。
メーカーというのは自社で製作した商品を自社（系列）でメンテしているのです。
つまり「品質」そのものである、と言えます。

良い点、悪い点、商品の全てを知り尽くしている。
部品調達も最も早い。
製造責任とメンテナンス責任の二重の責任を負っているから下手なこともできない。
（言い訳も逃げることもできない）※ここが最も重要

管理侍は財閥系の超エリートだよ

メーカーと独立系の技術の違いって、メーカーは担当が変わっても最低限の水準は担保されるけど
独立系の場合は属人に近いのである程度の知識がないと違いが判らないことがある。


例えば時計の修理の場合、メーカーの場合は交換部品があれば取り替えてしまう
（そこだけ新しいとかは全然考えてくれないがともかく動くようにはなってくる）
町の時計屋の場合は、技術者によっては部品自体のへたりも考慮して組み合わせてくれたりする
優秀な技術者がいる一方で、単純な電池交換程度でも中のねじ一本なくしたりするような低レベルもいる


エレベータの場合も独立系技術者の場合はモジュール内の部品まで見てできるだけ少ない部品を交換
あるいは応急処置で済まそうとすることが多いが、メーカー系の場合は細かいところまで見ないで
モジュールごと交換してしまう。なので特定の故障に限って言えば独立系の技術者のほうが
安く修理するノウハウを持っていることがある。

492
部品が届く２週間の間、ＥＶが止まったままで住民から苦情は来ないのかな？
そこが一番致命的なんだけどね。

>494さん
おたくのマンションは独立系ということですが、フルメンテ契約ですか、
それともＰＯＧ契約ですか。
ＰＯＧ契約で築１０年以上経過していれば、これから部品交換が多くなり
経費が増えてきます。
ロープやシーセンサー（制御用コンピューター）は１５年前後で交換となります。
メーカー系であれば、もっと長くなりますがね。
フルメンテであれば、当然無料で交換ということになります。
築年数が経てば経つほど、ＰＯＧ契約は割高になってきます。

取替時期になるとメーカーから冷たくアシラワレて、新替しか方法がなくなり組合員はその一時金の徴収に泣く事になる。

コンピューターの基盤の交換は、４００万程度。
ロープは１００万程度。

それはぼったくりですね。メーカーのＰＯＧの場合でしょ。
独立系のＰＯＧならその半額です。
まあ、普通はフルメンテなので関係ないですけど、ＰＯＧだと割高ですよと言うために高く言ってますね。

494
何も起こらなければって当たり前でしょう。
保険とか万が一の為に入るのと同じです。

貴方専用のＥＶならそれで良いのです。
みんなが使うものですよ。

運が悪かったですね。
で片付きますか？
毎日十五階まで歩いて上がれますか？
部品が届くまで我慢できますか？

>フルメンテでなくともメーカー系より管理費負担が超大幅に減ります

50戸のマンションでエレベーター1基の場合、メーカー系と独立系の金額差が月額2万円とすると、
戸当たり月額400円、年額4800円、30年で144,000円の差

これを「超大幅」と感じるかどうかは個人差が大きいでしょうね。

＞ 管理侍さん

旧知の者として気になる事が…。
勤務時間内と思われる投稿が最近多いですね。（電車での移動中ならまだ良いのですが…。老婆心ながら）

尚、戸当たり月額なんて持ち出すのは如何なものかと思います。（良くあるセールストーク）
５０戸の管理組合で年間２４万円の差を、万一を考えて已むを得ないと考えるか否かでしょう。
又、価格交渉の余地や方法を検討するのは別の問題です。

（私は「自由業＝暇」ですから、気が向けば色々な時間にレスします）

前期高齢管理士さん

ご心配頂き恐縮です。
仕事柄、休日出勤、平日振替休日、電車移動も多いので、問題ありません。

>500さんのコメントにもある通り「管理費負担」ということでしたので、戸当たりの話をさせて頂きました。

私の考えとして、管理組合におけるコストの検討では、「戸当たり換算」は原則だと思ってます。
厳密には㎡単価ですが・・・。

一言で24万円と言っても、管理組合によってその価値は異なります。
それが戸当たり換算です。
24万円のコスト削減で得られるメリットは戸数によって違いますし、
24万円の経費を使った管理で得られる効用も戸数により異なります。

＞管理侍さん

要らぬ事を言いました。ごめんなさい。
戸（平米）当り換算は、我々も他のマンションと比較検討する資料に使いますが、前提条件が大切です。

先の貴兄の例を用いれば、
仮に５０戸で１基、ＦＭ契約。メーカー系：月額６万円（独立系：月額４万円）であったとします。
近所の１００戸で１基（在り得る）メーカー系との契約が月額１２万円
どちらも戸当り月額１２００円だから、そんなもの？？

言わずもがなですが
マンションは、元々戸当りコストがイニシャルであれランニングであれ費用対効果が戸建てに勝るのです。
戸数が多ければ尚更の事。

言いたかったのは、＞５０１に戸当りでの議論は馴染まないと云う事です。

管理侍のほうが正しいよ。

メーカー保守フルメンテ月額６万円として
３０戸のマンションなら一戸あたり月２０００円
６０戸のマンションなら一戸あたり月１０００円

この場合、６０戸のマンションならこの契約のまま放置され、３０戸のマンションは独立系に変更されるでしょう。
メーカー保守のほうが望ましいのだが、小規模マンションだと維持費がきついので、予算不足などをきっかけに管理会社からそういう提案がなされる。

貧乏人は安い方を選んだら良い。

３０戸くらいだと管理人も毎日、半ドン。

前期高齢管理士さん

>近所の１００戸で１基（在り得る）メーカー系との契約が月額１２万円
>どちらも戸当り月額１２００円だから、そんなもの？？

１基で同じ機種、同じ停止階なら戸数に関わらず点検費用は同じですよね。
６万円を３０戸で負担するか１００戸で負担するかです。

仮に「月額１０万円のコスト削減！」と言っても、１０戸のマンションなら戸当たり月額１万円ですが、
１０００戸のマンションなら、たった１００円の削減にしかなりません。
その削減を実施する意味があるかどうかの判断は戸数によって大きく違ってくると思います。

管理侍さん

どうも話が噛みあいませんね。私の文章が悪いのかも知れませんが…。
発端は、貴兄が＞５００の匿名さんの「超大幅」に（無用と思える）反応をされた事です。
戸当たり換算により少額を強調して節減成果を過少評価されていると感じて私が反応したまで。
（＞５００の論旨を支持している訳ではありません）

１０００戸のマンションで（戸当たり）1００円の削減でも根拠のある節減なら意義はあります。
管理会社の人らしい発想？には違和感を覚えたまでです。

処で貴兄の会社では「管理事務費」はどの様な根拠で算出（見積）されますか？
まさか、戸当たり僅か１０００円＋アルファ？

何時もならトックに就寝時間ですが、対メキシコ戦の中継を待っているので…。

同一条件で、メーカーと独立系とでは当然差があるだろ。
大丈夫か。

独立系は月１回、油をさしてるだけだｗ
それでも２０年過ぎるまで問題が起きないのは、基本性能がいいから。

>510
前期高齢管理士さん

>戸当たり換算により少額を強調して節減成果を過少評価されている
過小評価ではありません。
戸当たり換算は、管理組合という組織でコストを考える時の基本だと思っております。

>１０００戸のマンションで（戸当たり）1００円の削減でも根拠のある節減なら意義はあります
意義があるかどうかは何を変更しての節減か、その内容によります。

管理組合（管理組合会計）を誤解している方が多いのですが、管理組合は営利企業ではありません。
利益を上げることが目的の団体ではないのです。
言い換えると「お金を残すこと」に意味はない。
「お金をどう使い、どのような管理をするのか」なのです。
今回の例では、管理費という一定の収入をメーカー系に使うのか、
独立系にして余ったお金を別の管理に使うのかです。（利益としてお金を残すという考え方はありません）

そして、管理組合は区分所有者の集合体であり、区分所有者の人数も増減することはない。
管理組合の意思決定は、区分所有者一人一人の多数決で決定する。
以上の点から、お金の使い方を考える上で、戸当たり換算するのは自然なことです。
例えば、戸当たり平均１万円の管理費を何にどう使って管理するのか。
１２００円をメーカー系メンテのために使うのか、独立系にして他の管理に使うのか。
メーカーメンテのために１２００円は使いたくないが、６００円なら使ってもよいとか。
このような感覚が管理組合運営では必要である、といのが私の考え方です。

>処で貴兄の会社では「管理事務費」はどの様な根拠で算出（見積）されますか？
そこは別の機会にしましょう。

>511
>エレベータ保守会社と交渉して年24万円なら値下げしますと回答があったときに、
>うちは戸数が多くて戸当たりにするとあまり意味がないのでしなくて結構という
>管理組合があったらお目にかかりたいもんです。

論点すり替えの見本。もしくは理解力なし。
>500は独立系とメーカーとの比較論による経費削減の話をしている。
それを価格交渉による同一条件、単純値引に話を変えないように。
理解力も無いのに感情的に叫ぶ、こういう輩が一番たちが悪い。

管理侍さん　深夜にも関らずご回答ありがとうございます。

＞「お金を残すこと」に意味はない。
まあ論旨（予算主義）のアヤでしょうが、頂けませんな。国や自治体の発想です。

私の知っている限り、管理費と修繕積立金の総額がそのマンションの維持管理に充分と思える事例は
殆んどありません。
又、時代の変化に伴い当初考えていなかった必要経費や設備投資が必要になるものです。

少なくとも管理組合は「現在の費用は妥当か」を常に検討し続けるべきでしょうね。
余剰（繰越金）は大いに結構なことです。使い道が思い付かなければ拠出額を減額すればよい事です。

「戸当たり換算」は結果であって、金額設定時には関係ありません。
安全に関わるエレベータ保守費用から始まったので議論が噛みあわないのかも知れません。

>戸当たり換算するのは自然なことです。

単なる目安で、母数次第で数字は大きく変動する。
エレベーターが五十戸に一台と二台では全く異なる算術が分かっていない。

523
別に管理侍は全部使い切ると言ったわけじゃないでしょ？
利益を出す会計じゃないって言ってるだけで。
本当の意味で余剰金が出るんだったら、管理費を減らすなりすればいいだけですよ。

もう少し内容読んで理解してからにしましょうよ。
貴方も口先三寸にしか見えませんけどね。
能書きや文句しか書いてないですもんね～

525
やっぱり分かってない人がいますね（笑）
それは、管理費の設定が高過ぎるから余剰金というものが生まれてるだけです。
管理費と積立金の設定が甘いから、予算を組む時に余剰金が生まれてるんです。

それを分かりやすく指摘してるだけで、別に悪いとは言ってないでしょ？

管理削減に繋がるんじゃなくて、管理費を取り過ぎてるだけ。

マンションの会計ってすごく大雑把なものです。
支出がいくらになるからわからないから、多めに取ってるだけでしょ？
よーく予算書を見たほうがいいですよ。

あまりに余剰金が多過ぎて笑ってしまいますから。
※余らないところもあるでしょうけどね。

528
527です。管理侍じゃないです。
コテハンにしますね。失礼しました。
管理侍じゃなくてすみませんね。

管理費は余裕をもって設定しているのは当たり前でしょう。
そうしないと、予算をオーバーしたら臨時総会をしなければならないでしょう。
予備費を設定して予算を組み、それが毎年あまるようなら、どっかの時点で修繕積立金に
振り返ればいいだけのことですよ。
マンションの管理は継続性が大切なんです。
毎年管理費の削減とかをやる必要はありません。

530
すみません。どの辺りがわかってないって言われてますか？
原始規約の設定の話ですかね？
そんなもん当たり前でしょう？
お任せにしてる人間が、わざわざこういう議論に口を挟むと思いますか？

531
誰が毎年管理費を削減するとか言いましたっけ？
しかも私も悪いとは言ってないでしょ？
マンションの会計ってのは、利益を出す（余剰金を出す）必要性はないのです。

余剰金が余りにあるなら、管理費会計を減らして、積立金会計を増やせばいいだけです。
そして、計画的に修繕をしていけばいいだけです。（予算組みする時でいいので、たいした計画もいらないでしょ？）