エレベータの保守点検費

管理費削減としてエレベータが定番になるのは、
保守契約を「管理会社経由の契約」→「組合との直接契約」にし易いからではないでしょうか？
当然、管理会社のマージン分を減らすのが目的ではないかと。
このご時勢ですから、今「安心・安全」をわずかな費用のために低下させるのは賛成できません。
管理会社経由なら直契約の見積もりを
既に直契約でしたら、信頼できる業者さんの合見積もりをとって、減額できるコストをみて考えてみては？

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>現在管理費がギリギリな為、理事会で削減できる所を削減しようという話が出ています。
>管理会社変更など他スレでよく見ますが、先ず手近なところから削減と言う話になっています。

一番簡単で効果の大きいのは、管理委託契約の見直し（交渉力によりますが、管理会社を変更しなくても、他業者の見積を提示するだけで、契約内容を落とさずに契約額削減は可能）だと思いますが。

>そこで、エレベータの保守点検が毎月２万位なのでそれを、２月に一回にしてはどうだろう

この金額ですと、ＰＯＧのようですが、メーカー系で16,000円／月（毎月点検）というのが、
私の知る範囲の最安値ですので、２万円くらいなら相場かもしれません。
（定価というのはありませんので、交渉力によります）

２月に一回の点検にしても劇的に安価になるというものでもありませんが、交渉する事自体は、
悪い事ではありませんので、その際に隔月点検のデメリットなどを保守会社の方から聴取して、
検討することをおすすめします。
また、「築10年以内にフルメンテに変更」も検討することをおすすめします。

私のところは、築５年目からフルメンテで、２月に一回の点検（２基あるエレベータを、毎月交互に点検）になっております。
金額は、34,000円／月／基（消費税別）で独立系です。

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アドバイスありがとうございます。
どの位管理費がギリギリかと言うと、一年目で既に赤字になっており、販売会社からの補填が入りました。
原因として駐車場の契約率が60％だったのが主な所です。そこで、最終手段として外部へ割増料金で貸し出しをしました。
それで現在やっと黒字転換したところです。
不安材料として、マンション住人が車庫を希望すれば外部契約者の退去が出来るようにしているのですが、そうすると割増料金で貸し出していた分収入が減ることになります。
ですから、少しでも削減の事を考えた方が後々に良いと言う話になりました。

＞４さん
管理会社の今の担当者は２人目なのですがこの人が実によく動いてくれます。
特に管理について文句は無いのですが、「契約内容を落とさずに契約額削減」をするとサービスが悪くなったりはしないでしょうか？

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横から失礼します。
ウチのマンションはつい先日、発注額改定を行いました。
ＥＶに限らず、全項目です。
まず、組合との直接契約で支障の出ないもの（ＥＶや機械式駐車場、宅配ロッカー等）を契約切り替え。
次いで、管理会社との委託契約の全体見直し（コスト・内容など）。
結果として、年間４００万以上の削減を達成しました。

築２年ということは、新築分譲時の管理契約のままですよね？
だったら、必ず減額交渉は行えます。元々の設定が高いのですから。
逆に、こういう交渉を行うと「あの組合（理事会）は手ごわいぞ。しっかり管理しなければ」
という意識が管理会社に働きますよ。

蛇足ですが、ＰＯＧ契約をしているのなら、将来発生する費用の長期修繕計画への組み入れについて
再度確認をお勧めします。

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>一年目で既に赤字になっており、販売会社からの補填が入りました。
>原因として駐車場の契約率が60％だったのが主な所です。

駐車場使用料収入に依存した管理費収支予算が組まれていて、それを納得（少なくても書類上は）して購入されたということですね。
駐車場使用料収入は、本来（国土交通省の標準の考え）は、管理費会計に入れないで、修繕積立金としたほうが良いので、修繕積立金（長期修繕計画の資金計画）も不安要素ですね。

>管理会社の今の担当者は２人目なのですがこの人が実によく動いてくれます。
>特に管理について文句は無いのですが、「契約内容を落とさずに契約額削減」をするとサービスが悪くなったりはしないでしょうか？

「サービスが」という事は、契約外でいろいろな便宜を図っていただいているという事でしょうか。
そのように担当者と良好な信頼関係を構築されているのは、素晴らしいことです。
しかし、担当者が変更になる度に、提供される内容が変わっくる危険性も併せ持っていると解釈できます。
相手はサービス業のプロですから、「契約額削減されたから、サービスを悪くする。」なんてことがあると心配されているようですが、これは考え過ぎと思います。（担当者はサラリーマンで、契約額の多寡によって給与が変動するものでもないですし）
もし、「サービスが悪く」なったとしたら、それは、別な要因と考えるほうが普通ではないですか。

そのような明文化されていないサービスと考えられている内容も可能な範囲で明文化して担当者変更の都度トラブル（「前の担当者は〜」→「契約では〜」）が起きないようにする工夫も必要です。
（契約内容のアップという事になりますが、当初設定の契約額は、ボッタと思われるほど高額なので、このような工夫をしても充分に減額可能です）
また、サービス内容の充実についても、他業者の見積徴収などされる時に、「おたくの会社ではどのような契約書、別表の記載内容になっていますか？」と聞いて参考にされてはいかがでしょうか。

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某メーカー系で１年間の一括払いをすると
減額してもらえるという話を聞きました。
現在の値引率にもよりますが、約１ヶ月分だそうです。
どうせ払うのが分かっていて資金的に余裕があるのであれば
交渉の余地もあるかも・・・。

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なるほど、参考になります。
やはり先ずは管理費自体の値下げ交渉が必要と言うことですね。

その提案をする場合どのような発言の仕方が良いのでしょうか？
理事会には常に管理会社の人が同席していますので、その場で提案をしても管理会社の人としてはデメリット的なことしか言わないと憶測できます。
そんな状態だと、他の理事さんも経験からして「解らないから」といった感じで話が立ち消えしてしまうと思われます。
ですから、理事だけで集まって（管理会社抜き）先ずは考えを一つにした方が良いのでしょうか？

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>ぽっぽさん
私のＭＳも定例理事会には管理会社が毎回参加しますが、
開始時間が２段階になっており、理事会の直前30〜1時間は「理事だけ」の意見交換を行ってますよ。
管理会社の担当者が同席してると話しぬくい課題も多いですよね？

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ぽっぽさんへ
エレベーターの保守点検のスレから内容が外れるのなら別スレたてれば？
他でも同様（管理費減額等）の内容でスレでありますし。

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>理事だけで集まって（管理会社抜き）先ずは考えを一つにした方が良いのでしょうか？

おそらく今までは、管理会社の担当者が理事会の段取りをされて、
ぽっぽさん達、理事は参加するだけだったのでしょう。
管理会社の担当者抜きで理事会（懇親会など）も開けないようでは、
管理費の削減というのは厳しいでしょう。

管理会社にとっては、理事が今までと違う動きをするというのは、
歓迎しない事態ですから、取引先の関係者など、いろいろな
手段を使って妨害工作もありうるので、少なくても理事の半数は、
一致した意見で行動できないと、何も出来ない可能性が強いです。

「エレベータの保守点検費」というスレタイから外れましたのは、
私のレスも原因と思われます。失礼しました。

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エレベータは無くすわけにはいかないと思いますが、
余分な駐車場、特に機械式だったら、平置きにしちゃったほうが保守費や修繕費が大幅に減ります。
機械式駐車場をつぶして管理費負担を軽減する記事がいくつか有った気がします。

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>13さんへ
>駐車場収入全体の４０％税金がかかるとも。

これは、本当かな〜？
管理会社の担当者の言った事のようですが、信頼度はー？
（税務署の統一見解というのが無いので、その係の個人的見解か？
管理会社担当者の見解か？）

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うちのマンションは去年、ある点検費を例にこんなに費用がかかるわけがない
ぼられているに決まっている。という理事らの疑問が話題になり、どういう点
検をしているか業者に全部説明をいただき突っ込みどころがある内容について
値引きもしくは点検回数の削減を実施しました。
数ヶ月間の交渉が必要となりましたが、１０％ぐらい点検費用が削減できまし
た。
エレベーターだけは突っ込みどころが分からなかったので何もしていません。

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うちのマンションはエレベータに関して、メーカー系から独立系に変え、フルメンテからPOGに変えたのですが、結局、メンテ費用が４割程度下がりましたが、何の問題も発生していません。ただ、その独立系のとこって、隙を見せると、メンテの日に実際にこないでやったことにするみたいですから、いつ何時にどんなメンテするのか書面で事前通知させ、当日も誰かが作業開始と開始終了の立会いをすることが必要かと思います。これを数ヶ月繰り返せば、あそこはウルサイやつがいるからホントにメンテしとうこうということになるみたいですよ。

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＞１６さん
何処のマンションでも点検項目は似ていると思うので、
差し支えなければどういう点検項目で削減できたのか
教えていただけますでしょうか？

ウチの場合、機械式駐車場は平面式にすると一台当たり、
メンテ代を差し引いても逆にすごい費用負担増になるので出来ないと思います。

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都内で新築の財閥系のマンションですが、メジャーではない東芝製です。
フルメンテナンス契約で、2基で毎月17万円程度これってかなり高いと思うのですがいかがでしょうか。

最近のエレベータは遠隔操作で点検が出来るそうなので、実質2ヶ月に1回しか人間による
点検はしていないようです。

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No19です。
失礼しました、大きさは13人乗りが2基、階数は13階建てです。
メーカー系にメンテナンス依頼しています。

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マンションの所在エリアがよく分かりませんが、正直、かなり高いと思います。フルメンテ仕様のままで二台合わせて月々10万円くらいには出来ますよ。

その感じだとエレベーター以外でも機械式駐車場やポンプ、宅配ロッカーの保守費、定期清掃や管理員・清掃員派遣などでも管理会社のマージンが乗っかった割高な管理費を取られている可能性大だと思います。

問題を解決するには管理会社の変更も辞さないという態度を現管理会社に示しておかないと大幅な減額は望めないでしょう。

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＞21さん
素早い、適確なアドバイスをありがとうございました。
エレベターの点検は、フルメンテナンスとはいえ遠隔操作でできるのと
実際に見に来ないのに、割高だと感じていました。

その他に、自動ドアーの点検などと言う項目もあり枚数分だけ、月額数万円も予算計上
してあります。

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結局、POG契約はFM契約に破れ、ＦＭ契約は遠隔点検と称し値上げに成功が現実。

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今の管理会社は、そのままに。
エレベーターの点検だけ別発注にすればいいだけのこと。

管理会社に払う金額がどんどん減り、トータルでも減らせる。
それを毎年１つずつ別発注にしていけば、最後には管理会社は自分から辞めると言い出す。

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＞それを毎年１つずつ別発注にしていけば、最後には管理会社は自分から辞めると言い出す。

その時になって泣くのは誰でしょう？

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その時になって泣くのは誰でしょう？もちろん、姑息な手段を使う管理会社ですね。
吐いて捨てるほど管理会社はあります。

その時までに、管理組合はもっともっと賢くなりましょうね。

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＞吐いて捨てるほど管理会社はあります。その時までに、管理組合はもっともっと賢くなりましょうね。

でも、管理会社には頼るんですね。なーんだ。

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でも、管理会社には頼るんですね。なーんだ。


間抜けな管理組合は、姑息な管理会社に頼むしかないのです。

イタチごっこから足抜けできるかな。ハ、ハ、ハーーー

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フルメンテナンスが高級だと思っている人が多いですが
知人のエレベター会社勤務に聞いたところ、故障率は航空機よりも遙かに低いものだそうです。
新築マンションで、フルメンテナンスなんて、新車の1ヶ月点検を繰り返すような感じでしょうか？

エレベターの法定点検は1年に一度、それを毎月フルメンテナンスなんてね

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確かに簡単構造なＥＶ１台だと故障は稀かもね。

でも、ワイヤーの交換やＥＶ停止位置の微調整のほか、私の知る限りメンテナンスは必要不可欠だと思います。

都度、見積もりとって部品交換の是非を議論するくらいなら、保険と考えてフルメンテナンス契約のほうが手間暇なく安心っていう考えもありますよ。

どちらを選ぶかは、マンションの特性にも依るので、正解などありませんね。

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24>今の管理会社は、そのままに。エレベーターの点検だけ別発注にすればいいだけのこと。

エレベーターのメンテ契約は、そのエレベーターのメーカーが一番安心できる。
管理会社を通さず管理組合が直接契約する。支払い手続きは、理事会承認後に管理会社が行う。
これで結構安くなりますよ。

ご承知の通り、エレベーターの制御装置は各社ブラックボックス化しており、油さし程度の作業会社がやると、Ｓ○Ｃの様な問題が起こる。恐ろしいことです。

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メーカー系のメンテナンス会社が独立系の会社に部品供給の点で何かすると
公正取引委員会から、指摘されるそうです。

メーカー系のメンテナンス会社から抜けきれないのは、彼らの大口顧客は
数百万円の取引の、マンションの管理組合ではなく、その数十倍、数百倍の取引のある
マンション管理会社なんだそうです。
取引は、オンラインで繋がっているので別の営業所で契約しても、契約の打診段階で
すぐにわかるそうです。
メーカー系のメンテナンスが高いのは、膨大な教育コスト、人件費、非常時の臨戦態勢に
コストがかかっているから。

災害などを、事故と割り切って考えなければ、独立系が安いに決まっています。

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＞ワイヤーの交換やＥＶ停止位置の微調整のほか、私の知る限りメンテナンスは必要不可欠だと思います。

ワイヤーの交換：20年後
ＥＶ停止位置の微調整：かなり古いタイプでないと調整自体ができない

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＞災害などを、事故と割り切って考えなければ、独立系が安いに決まっています。

３０年立つと結果がわかりますよ。メーカーか独立系か、それを決めるのは総会決議です。

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３０ねんたてばリプレースです。

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地震でエレベーターが止まった時に復旧作業が優先されるのは官公庁、大企業のビルや商業ビルであって、マンションなんて一番後回しなのが実態ですよ。メーカー系でも独立系でも。

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元は古いスレですので、最早スレ主には関係なさそうですね。
１９以降、フルメンテかＰＯＧかが議論されているので一言。

いずれも営利で請け負っていますので、
フルメンテなら、なるべく修理しない傾向があります。（六本木の有名ビルの事例が典型）
ＰＯＧなら、部品取替えを進めなければ儲かりません（必要か否かの組合側の判断力が必要）

理想は初期段階でＰＯＧにする。マンション保険の特約でカバーできる様にして置く。

メーカー系がよいか、独立系が良いかは個別の判断（特に独立系は）
但し、最近のエレベータはコンピュータが進んでおり、独立系には難しい。
生態認証等を組み込んでいたら独立系はお手上げ。

因みに私の住むマンションは最初からフルメンテ。
今更変更できない（今まで払った金が役に立たなくなる）
数年前に値下げさせて５万円／月（リレー制御なので月２回の点検＋法定点検）

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＞（リレー制御なので月２回の点検＋法定点検）

リレー制御って10年以上前かな？
月2回の点検で、年間24回＋法定点検年1回＝25回

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メーカー系のメンテが高いのは、設置工事を安くしてるからでしょ。
本来なら分譲価格に上乗せされるはずの分が、毎月の管理費に乗っているって訳
メーカー以外がメンテするのが当たり前になれば、もうちょっと適正化されるんだろうけどね。

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＞メーカー以外がメンテするのが当たり前になれば、もうちょっと適正化されるんだろうけどね。

メーカーでさえアフターケヤーで仕方なくやっている不採算業務を、独立系でまともにやって行ける筈なく、故障の確率を悪用しているだけです。

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＞メーカーでさえアフターケヤーで仕方なくやっている不採算業務を、独立系でまともにやって行ける筈なく、

大手二社以外は、安く設置していかにして故障率の低い最初の10年間で
稼ぐのか・・・

不採算業務？？

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不採算事業ならどうして独立系いじめして参入させないようにするんでしょうね？

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部品の供給を渋ると、監督官庁から注意される、つまり困るわけです。
メーカー系は、技術者育成、維持など莫大な経費がかかっているのでその分をメンテナンス
コストに高額に転嫁しているというのが現状でしょう。

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＞不採算事業ならどうして独立系いじめして参入させないようにするんでしょうね？

今はそんなことはありません。公正取引委員会から勧告済みです。
独立系は、群雄割拠したが、過当競争で整理されている段階です。

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今は各社、価格相応の対応というのが実体でしょう。
お金をとるか、命をとるか、２択ですね。

日本人はマスコミが騒げば一緒に騒ぎ、時間が経つと重要なこともすぐに忘れてしまう。
港区の高校生の尊い命が奪われたのをみなさん忘れたわけではないですよね。
その後この事故、いや事件がどうなっているのかご存じない方が多いのではないでしょうか。

当時騒がれた某メーカーはお咎めなしです(民事は別として)。
某保守会社が業務上過失致死で起訴されています。
これが事実です。

すべての独立系保守会社が悪いとは言いませんが、人が亡くなっているのに自分のミスを棚にあげ、メーカーに責任をなすりつけるような会社だけは、許せませんよね。

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公表されている事実なんだったら某なんて実名を伏せた書き方は参考にしにくいからやめたほうがいい。

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その某メーカーは、民事がどうなっているかは知らないけど
事故以降、日本国内で1台も売れてないそうだよ。世界シェア第２位のメーカーだから、どうってことないだろうけど、国内向けだけのメーカーなら、とっくに潰れているわな。

そんな状況だから、メーカーも、値引きしてでもメンテを自分の手の中に残しておこうという動きになっているよ。

メーカーがそれで採算取れるなら、今までの価格設定は一体何だったの？って話だよね

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＞その後この事故、いや事件がどうなっているのかご存じない方が多いのではないでしょうか。

２，３件あったとしても確率の問題だよー。人の噂も、マスコミの取り上げも、７５日だよーん。

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＞人を殺しておいて責任逃れで謝罪もせず、何事もなかったかのように会社をマスコミが放置しているのが気に入らないのです。

ご自分で摘発したら如何ですか？
他人様は正義感からではなく、金にならねば、貴方の希望通りにはなりませんよ。

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摘発は私人にはできませんよ。
そんなことも知らないのでしょうか？

まあ結論は死にたくないやつは安いとこで頼むべきではないってことでok？

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